Au sommaire :
– 2 – Interview
Yannick Ainouche : président d’EX’IM “La loi Énergie et climat va entraîner toute une filière”
– 3 – Actualité
Le plan du Gouvernement pour la rénovation énergétique
– 4 – Au fil du J.O. –
Régime juridique des schémas d’aménagement régional outre-mer
Vente de logements locatifs sociaux
Compétence et certification des diagnostiqueurs amiante
– 5 – La loi Énergie et climat : Objectifs de la politique énergétique
II Dispositions en faveur du climat
III Mesures relatives à l’évaluation environnementale
IV Lutte contre la fraude aux certificats d’économie d’énergie
V Mise en œuvre du paquet “Une énergie propre pour tous les Européens”
VI Adaptation de la présente loi en outre mer
VII Régulation de l’énergie
VIII Tarifs réglementés de vente de gaz et d’électricité
– 16 – En bref
Une foncière pour transformer des locaux en logements Immobilier de l’État
> Principaux articles de la loi Énergie et cli- mat du 8novembre concernant l’immobilier ■ A rt 2 ■ > Loi quinquennale sur l’énergie et le climat ■ A rt 10 ■ > Haut conseil pour le climat ■ A rt 15 ■ > La notion de logement à consommation excessive d’énergie ■ A rt 17 ■ > Logement décent et performance énergétique ■ A rt 19 ■ > Conditions d’application du décret de blocage des loyers et de la contribution pour économies de charge ■ A rt 20 ■ > Contenu du DPE ■ A rt 22 ■ > Normes de performance énergétique des habitations et information des propriétaires et des bailleurs ■ A rt 23 ■ > Individualisation des frais de chauffage ■ A rt 28 ■ > Bilan des émissions de gaz à effet de serre ■ A rt 36 ■ > Renforcement de la lutte contre la fraude aux certificats d’énergie ■ A rt 47 ■ > Locaux commerciaux ou industriels: 30% des toitures végétalisées ou intégrant un dis- positif de production d’énergie renouvelable ■ A rt 48 ■ > Dérogations au PLU pour permettre l’ins- tallation d’ombrières Energie et climat: objectif 2050 N ous vous proposons dans ce numéro spécial une analyse de la loi Énergie et climat du 8novembre. Ce texte de 69 articles comporte à la fois de grands objectifs, comme celui d’atteindre la neutralité carbone à échéance 2050, et des règles pratiques détaillées pour les atteindre. Le Conseil constitutionnel n’a procédé qu’à un contrôle res- treint, un seul article ayant été examiné (p.5) et le Conseil ne s’étant saisi d’aucune autre disposition. En matière de logements, la loi fixe comme horizon l’éradication des passoires thermiques, classées F ou G. Elle procède par étapes, selon un schéma décrit par l’article 22. L’exigence d’atteindre le niveau de performance énergétique est fixé, selon les cas à 2028 ou 2033, mais dans l’intervalle, il sera obligatoire dès 2022 d’informer l’acquéreur et le candidat locataire de l’obligation d’atteindre cet objectif et en 2028, le cas échéant, que l’objectif n’a pas été atteint. La fin de l’article 22, pleine de promesses, conclut en indiquant que la loi quinquennale de l’énergie et du climat (art. 2) déterminera les conséquences du non-respect de l’obligation, notamment pour les propriétaires bailleurs. L’avancée des exigences en trois temps, inci- tation, obligation, sanction, va rendre de plus en plus importante la classification du logement selon les classes du diagnostic de perfor- mance énergétique ainsi que, par ricochet, la fiabilisation du DPE. Les professionnels du diagnostic estiment, ainsi que nous l’indique Yannick Ainouche, président d’EX’IM (lire p. 2), que la loi va entraî- ner la modernisation de toute la filière. Pour l’immobilier commercial, c’est l’article 47 qui mérite attention. Il impose, pour la construction de bâtiments de plus de 1000m 2 une végétalisation ou l’intégration de dispositifs de production d’éner- gie renouvelable sur 30% de la toiture. Il semble, selon les statis- tiques remontant des commissions départementales d’aménage- ment commercial ou de la CNAC, que ce taux corresponde déjà à la pratique des opérateurs, le voici inscrit dans la loi. Sur d’autres points, la loi poursuit des chantiers engagés précédem- ment comme la suppression des tarifs réglementés du gaz et de l’électricité (art. 63 et 64). Le législateur est souvent inspiré d’une volonté d’inscrire dans la loi ce qui est déjà prévu dans d’autres textes. Il le fait ici par exemple pour consacrer l’existence du Haut conseil pour le climat (art. 10) ou encore en subordonnant la faculté pour un bailleur d’habitation de pratiquer une hausse de loyer lors du renouvellement d’un bail au respect d’une performance énergétique minimale. Cette exigence légale pourrait-elle être invoquée par un bailleur pour contester la légalité du décret qui a anticipé la mise en œuvre de cette loi? La question mérite d’être posée. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 78 25 NOVEMBRE 2019 ISSN 1622-1419 20 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Interview - Yannick Ainouche : président d’EX’IM “La loi Énergie et climat va entraîner toute une filière” - 3 - Actualité - Le plan du Gouvernement pour la rénovation énergétique - 4 - Au fil du J.O. - Régime juridique des schémas d’aménagement régional outre-mer Vente de logements locatifs sociaux Compétence et certification des diagnostiqueurs amiante - 5 - La loi Énergie et climat - I: Objectifs de la politique énergétique II Dispositions en faveur du climat III Mesures relatives à l’évaluation environnementale IV Lutte contre la fraude aux certificats d’économie d’énergie V Mise en œuvre du paquet “Une énergie propre pour tous les Euro- péens” VI Adaptation de la présente loi en outre mer VII Régulation de l’énergie VIII Tarifs réglementés de vente de gaz et d’électricité - 16 - En bref - Une foncière pour transformer des locaux en logements Immobilier de l’État S O M M A I R E E D I T O R I A L Numéro spécial: Loi Energie et climat du 8novembre 2019 >Pouvez-vous nous présenter votre acti- vité? Y.A. : “EX’IM est une société dont le siège est implanté dans le Nord de la France et qui rassemble 73 agences de diagnosti- queurs immobiliers. Il s’agit d’agences détenues en direct ou en franchise. Avec nos 340 collaborateurs, nous assurons des diagnostics avant la vente, la location ou avant des travaux: amiante, plomb, quali- té de l’air intérieur, DPE et audit énergé- tique. Le groupe a réalisé un chiffre d’affaires de 32millions d’euros en 2018. Je suis par ailleurs administrateur de 3F Logement.” >Êtes-vous adhérent d’une fédération professionnelle? Y.A. : “Nous adhérons à la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immo- bilier, dont je suis un administrateur.” >La loi Énergie Climat renforce les sanc- tions contre les propriétaires de loge- ments énergivores. De quoi s’agit-il? Y.A. : “La loi fixe comme objectif la neu- tralité carbone à échéance 2050. Le secteur du bâtiment, tant pour le résidentiel que l’immobilier d‘entreprise, représente 40% de la consommation d’énergie et des émis- sions de gaz à effet de serre. Le Gouverne- ment est donc bien fondé à engager un plan d’actions pour les réduire. La loi vise un double but: social et envi- ronnemental. Sur les 35millions de loge- ments que compte la France, l’Ademe en dénombre 7,2millions qui sont classés en étiquette F ou G du diagnostic de perfor- mance énergétique. Le parc à rénover est donc très important et implique des inter- ventions complexes. Le parc locatif privé est souvent mal entretenu et les locataires y sont exposés à une consommation d’énergie importante. Selon l’INSEE, 30% des Français ont froid en hiver en raison d'un chauffage trop coûteux qui les conduit à réduire leur consommation d’énergie et donc à se mal chauffer. >Comment se présente le plan d’action mis en place dans la loi? Y.A. : “La loi avance par étapes pour réduire le nombre de logements les plus énergivores, classés F ou G. La première phase, qui est celle de l’incita- tion, interdit les hausses de loyers pour ces logements à compter de 2021. La seconde, à compter de 2028, est celle de l’obligation pour que les propriétaires atteignent la classe E . La loi prévoit une troisième étape à partir de 2028, avec des sanctions qui seront précisées ultérieurement.” >Quel conseil donneriez-vous au pro- priétaire? Y.A. : “Le propriétaire a tout intérêt à engager des travaux d’isolation des combles, du sol ou de changement de fenêtres.” >… en dépit du coût des travaux? Y.A. : “Dans un contexte de pouvoir d’achat contraint, de réduction des niches fiscales, il y a un équilibre délicat à trouver. Mais pour la première fois, les pouvoirs publics adoptent un plan pluriannuel, cadencé et qui comporte des objectifs ambitieux et globaux.” >Un chantier de fiabilisation du DPE est engagé. Où en est-on? Y.A. : “Le DPE reste un document contes- table car il est élaboré de façon empirique. Il est fondé sur des déclarations, sur un contrôle visuel des isolants et de la chau- dière notamment. Il est également établi sur la consommation d’énergie, or celle-ci varie considérablement suivant que le logement est occupé par une personne âgée seule ou par une famille dont les ado- lescents ouvrent les fenêtres alors que le chauffage fonctionne. 2 5novembre 2019 2 JURIS hebdo immobilier ll LEGISLATION P RÉSIDENTD ’EX’IM Yannick Ainouche: “La loi Energie et climat va entraîner toute une filière” Le président du réseau de diagnostiqueurs EX’IM nous livre son analyse de la loi Énergie et climat à propos du renforcement des obligations pesant sur les proprié- taires de logements énergivores. INTERVIEW Le DPE rassemble un faisceau d’indices et offre une vue globale. Le DPE a donc le mérite de donner une tendance. Mais il est exact qu'il y a peu d’écart entre un loge- ment classé dans le bas de la classe D et le haut de la classe E. Pour disposer d’un document plus incon- testable, le propriétaire peut solliciter un audit énergétique. L’audit est fondé sur un travail d’imagerie, d’analyse des isolants et la chaudière. L’audit suppose un travail qui demande plus de temps, de matériel et de formation. Bien entendu, le coût s’en ressent. Le DPE représente un coût de 150€ environ alors que, pour l’audit, ce coût est de l’ordre de 1500€.” >Si le DPE devient opposable, il faudra tout de même qu’il soit plus précis, car cela impose des contraintes aux bailleurs des logements énergivores? Y.A. : “Il est tout de même fantastique qu’un DPE soit requis pour toute vente ou location ! Cela permet de disposer d’un bon faisceau d’indices pour analyser le parc. Ensuite, si le diagnostic devient opposable, cela incitera les bailleurs à l’amélioration de la qualité énergétique de leurs logements. Et on sait que le fait d’iso- ler les combles d’une maison ou de chan- ger les fenêtres permet de changer de caté- gorie. Si des critères plus stricts sont requis pour établir un DPE opposable, les diagnosti- queurs s’y plieront. Certes, il peut y avoir dans certains cas de la légèreté ou de l’insuffisance dans l’éta- blissement de certains diagnostics, mais cela reste rare par rapport aux quelque 500000 diagnostics qui sont établis chaque année.” N OMINATIONS 1. Rénovation et lutte contre la fraude Le Gouvernement rappelle que le marché de la rénovation des bâtiments représente 31 milliards d'euros de chiffre d'affaires par an et 218000 emplois. Un million de ménages engagent chaque année des tra- vaux de rénovation énergétique. Les contrôles sont de plus en plus nom- breux: Qualibat a réalisé 14000 audits en 2019. L’ANAH a réalisé 12000 contrôles de chantier en 2018 (10% des dossiers enga- gés auprès de l'agence) et les contrôles ont été renforcés en 2019. Selon le ministère, sur l'ensemble des certi- ficats d'économie d'énergie, ces contrôles ont « révélé la bonne qualité des travaux réalisés par une grande majorité des entreprises ». Il n'y aurait que 2 % de cas de non-qualité et moins de 1 % de cas de fraude. À la suite de ses contrôles, l'ANAH a détec- té 90 entreprises en anomalies en 2019 et a saisi la justice à 4 reprises. Par ailleurs, la DGCCRF a reçu 1770 plaintes de consommateurs en matière de rénovation énergétique entre août 2018 et août 2019 (+20%). Les plaintes concer- nent notamment les offres de rénovation dites « à 1euro ». En 2018, la DGCCRF a contrôlé 469 entre- prises. Dans un cas sur deux, elle a relevé une anomalie et a émis 234 avertisse- ments, 163 injonctions administratives, 180 procès-verbaux pénaux et 74 PV adminis- tratifs. Pour un cas, le fraudeur a été condamné à un an de prison pour démar- chage abusif, abus de confiance et pra- tique commerciale trompeuse. 2. Renforcement du label RGE Le label RGE conditionne l'accès aux aides de la rénovation énergétique. Créé en 2011, il est détenu par 57000 entreprises. Le Gouvernement a décidé de le renforcer. Actuellement, le contrôle de qualité a lieu tous les 4 ans sur un chantier choisi par l'entreprise. Désormais, la sélection des chantiers contrôlés sera faite de façon aléatoire par l'organisme de qualification. Dans les chantiers « critiques », le volume des contrôles sera augmenté. Il s'agit notamment des chantiers d'isolation des combles et des changements de chaudiè- re. L'entreprise intervenant dans un 2 5novembre 2019 3 E NERGIEETCLIMAT JURIS hebdo immobilier ll LEGISLATION >Vous portez donc un regard positif sur cette réforme? Y.A. : Nous avançons dans le bon sens. Le DPE a été créé comme un document infor- matif, et nous progressons vers l’établisse- ment d’un document plus coercitif.” >Voyez-vous se dessiner une “valeur verte” pour les logements les plus ver- tueux? Y.A. : Les logements les mieux classés per- mettent d’avoir un coût d’exploitation moindre. Ils assurent aussi un meilleur confort de vie. D’autres aspects, notam- ment de qualité de l’air intérieur, sont plus relatifs. Les logements très bien isolés demandent à être correctement aérés car si on y coupe l’électricité en cas d’absence, l’arrêt de la VMC peut provoquer des moi- sissures à l’intérieur du logement. Il faut ainsi se familiariser avec un mode d’habiter un peu différent et veiller à la qualité de l’air intérieur.” >Les diagnostiqueurs aussi vont devoir s’adapter? Y.A. : “Les mécanismes mis en place sont un élément fort de la loi et vont entraîner toute une filière. L’équilibre à trouver est délicat: si les exigences sont trop fortes elles peuvent bloquer les locations mais si elles sont trop faibles, il n’y aura pas d’ef- fet d’entraînement pour la rénovation de l’ensemble du parc. Mais la loi a trouvé un bon équilibre.” ● INTERVIEW Pour en savoir plus “Demain nos logements et autres lieux de vie ”. Ce guide pratique signé de Yan- nick Annouche et préfacé par Benoist Apparu recense les réponses à toutes les questions relatives aux divers diagnostics: quels textes appliquer, à qui s’adresser? quels immeubles à contrô- ler? Il aborde le plomb, l’amiante, le gaz et l’électricité, les termites, la perfor- mance énergétique, la qualité de l’air intérieur, l’humidité, les risques naturels, miniers et technologiques, le DPE… Le livre présente aussi la profession de diagnostiqueur et la révolution numé- rique dans le bâtiment. (15euros, 124 pages.) Le plan du Gouvernement pour la rénovation énergétique Trois ministres ont présenté de conserve le 12 novembre à l'Agence parisien- ne du climat les axes d'action préparés par le Gouvernement en faveur de la rénovation énergétique: Julien Denormandie, Emmanuelle Wargon et Agnès Pannier-Runacher. domaine critique fera l'objet d'un audit au moins deux fois tous les 4 ans. Les sanctions seront augmentées. L'orga- nisme de qualification pourra subordonner la délivrance du label à un complément de formation. Ces mesures doivent entrer en vigueur au 1 er semestre 2020, à la suite des travaux que préside Alain Maugard. De nouvelles réflexions sont en cours com- me l'hypothèse pour les entreprises labelli- sées de renoncer au démarchage télépho- nique ou à domicile. 3. Information des consommateurs Le ministère invite les consommateurs à la vigilance lorsqu'ils sont démarchés par téléphone. Avant les travaux, il est conseillé de se ren- seigner par téléphone auprès d'un conseiller FAIRE (0808 800 700) ou sur le site faire.fr et de vérifier le label RGE. Pour le financement, il est préconisé d'être vigilant sur les mensualités différées ou sur la délivrance de l'attestation de fin de tra- vaux. En cas de problème, le consomma- teur est invité à faire une réclamation sur le site faire.fr ou à saisir le médiateur de la consommation. D'autres mesures seront annoncées en 2020. (Dossier de presse du 12novembre 2019). Administration centrale ✓ Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature : Luc-André Jaxel-Truer est nommé sous-directeur de la législation de l'habitat et des organismes constructeurs, au sein de la DHUP. (Arrêté du 12 nov. 2019, J.O. du 14, n°47). Magistrature ✓ TGI : Stéphane Noël est nommé prési- dent du tribunal de grande instance de Paris. (Décret du 13novembre 2019, J.O. du 14, n°31). Organismes publics ✓ Conseil d'orientation pour la prévention des risques naturels majeurs : Denis Thu- riot , maire de Nevers est nommé président de ce conseil. (Arrêté du 8novembre 2019, J.O. du 16 nov. n°66). AU FIL DU J.O. 2 5novembre 2019 4 JURIS hebdo immobilier ll REGLEMENTATION Outre mer ■ Régime juridique des schémas d'aménagement régional outre mer La loi Elan a programmé une ordonnance pour réformer le régime juridique des schémas d'aménagement régional. Ce tex- te, qui vise les schémas propres aux cinq collectivités d'outre mer, vient d’être publié. Le contenu du schéma est prévu par l'ar- ticle L4433-7 du code général des collectivi- tés territoriales. Il définit les principes de l'aménagement de l'espace ; il fixe les objectifs de renou- vellement urbain, de construction dans les zones déjà urbanisées, de maîtrise de l'éta- lement urbain et de lutte contre l'artificia- lisation des sols. Il adopte les orientations de l'aménage- ment, de la protection et la mise en valeur du littoral (art. L 4433-7-2). Le schéma est compatible avec les objectifs de gestion du risque d'inondations (art. L 4433-8-1). Les SCOT et, en l'absence de SCOT, les PLU, documents en tenant lieu et cartes com- munales sont compatibles avec le schéma d'aménagement régional (art. L 4433-9). Le schéma est élaboré à l'initiative de l'as- semblée délibérante de la région, du département ou de la collectivité (art. L 4433-10). L'ordonnance entre en vigueur le 1 er mars 2020. (Ordonnance n°2019-1170 du 13nov. 2019 relative au régime juridique du schéma d'aménagement régional, J.O. du 14nov., n°28). Bailleurs sociaux ■ Vente de logements locatifs sociaux Texte d'application de la loi Elan (art. 97 de la loi du 23novembre 2018), un décret du 15novembre fixe plusieurs règles pour la vente de logements locatifs sociaux. 1. Publicité relative à la mise en vente de logements vacants Les bailleurs (HLM, SEM et organismes agréés art. L 365-2 du CCH et ayant bénéfi- cié de financement art. L 365-1) informent chaque année le préfet et le maire des logements vendus. Lorsque le bailleur envisage de vendre un logement vacant et en a reçu l'autorisation (art. L 443-7) il assure une publicité. Le contenu de la publicité est fixé par l'art. R 443-12. Elle comporte la consistance et le prix du bien, les modalités de visite, la date limite de remise des offres et un contact pour des renseignements. Trois modalités d'information cumulatives sont prévues: - annonce dans un site internet d'annonces immobilières accessible au grand public, - affichage dans le hall de l'immeuble ou, pour une maison, un panneau visible de la voie publique, - insertion dans un journal local. 2. Conditions de vente aux bénéficiaires Deux cas. a. Si des offres sont supérieures au prix d'évaluation, le logement est proposé à l'acheteur de rang le plus élevé dans l'ordre de priorités de l'art. L 443-11 III. Si des acheteurs ont le même rang de priori- té, celui qui a formulé le premier l'offre sera préféré. S'il y a une personne prioritaire au sens de l'art. L 443-11 III al. 2 (personne physique sous condition de ressources, locataires de bailleurs sociaux du département, gardiens d'immeuble qu'ils emploient), la vente peut avoir lieu sans attendre la fin du délai de l'offre, si le prix proposé est au moins celui de l'évaluation. b. Si aucune offre n'atteint le prix d'éva- luation, le bailleur peut au choix: - vendre le bien à l'offreur qui a proposé le prix le plus proche du prix d'évaluation, - retirer le bien de la vente, - prolonger l'offre et vendre à tout ache- teur proposant un prix supérieur au prix des offres antérieures, - engager une nouvelle procédure de vente. 3. Conditions de mise en œuvre de la clau- se de rachat pendant 10 ans La garantie de rachat est inscrite dans le contrat de vente (art. R 443-12-2). Elle doit être demandée dans un délai d'un an qui suit l'un des faits suivants: - perte d'emploi de l'acquéreur pendant plus d'un an, - décès (acquéreur, conjoint ou descendant direct occupant le logement), divorce ou rupture de PACS, - invalidité. Le prix minimum de rachat est de 80 % du prix de la vente initiale, éventuelle- ment décoté de 1,5 % par année au-delà de la 5 e année, et des frais de réparation ne relevant pas de l'usage normal ou de la vétusté. (Décret n°2019-1183 du 15novembre2019 relatif aux ventes de logements locatifs sociaux, J.O. du 16 nov. n°31). Amiante ■ Compétence et certification des opérateurs de diagnostic tech- nique amiante dans les bâtiments Le Conseil d’État (24juillet 2019) a annulé l'arrêté du 25juillet2016, au motif qu'il rendait obligatoire une norme dont le contenu n'était pas accessible gratuite- ment. L'arrêté du 21novembre 2006 s'est donc retrouvé remis en vigueur. Mais l'an- nulation n'a pas remis en cause les certifi- cations délivrées sur le fondement de l'ar- rêté de 2016 annulé. Un nouvel arrêté du 8novembre 2019 maintient les dispositifs de certification avec mention ou sans mention, prévus par l'arrêté du 25juillet2016. L'article 2 instaure les deux niveaux de cer- tification. Certains repérages sont réservés aux opé- rateurs avec mention: - repérages matériaux et produits de la lis- te A et de la liste B, évaluation périodique (liste A) dans les IGH, ERP de catégories 1 à 4, immeubles de travail de plus de 300 per- sonnes et dans les bâtiments industriels, - repérage des matériaux et produits de la liste C, - examens visuels (listes A et B). Les repérages et les évaluations périodiques de l'état de conservation pour les autres immeubles peuvent être réalisés par des opérateurs avec certification sans mention. L'organisme de certification assure une sur- veillance des opérateurs de repérage. L'ar- ticle 6 en fixe les modalités. Chaque organisme de certification tient à disposition du public et des ministères de la construction et de la santé, la liste des opérateurs de repérage qu'il a certifiés (art. 7). Les certifications accordées entre le 24juillet 2019 et le 18novembre2019 sont réputées être sans mention (art. 9), mais si l'opérateur ou le certificateur établit que l'opérateur remplissait les conditions de la mention, l'organisme de certification lui délivre la mention. Sont publiées en annexe: - Les exigences à satisfaire par l'organisme de certification; - Les compétences des opérateurs de repé- rage. (Arrêté du 8novembre2019 relatif aux com- pétences des personnes physiques opérateurs de repérage, d'évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux et pro- duits contenant de l'amiante, et d'examen visuel après travaux, dans les immeubles bâtis, J.O. du 17 nov. n°31). ■ Article1: Modification des objectifs de la politique énergé- tique et du contenu de la pro- grammation pluriannuelle de l'énergie Cet article modifie les objectifs de la poli- tique énergétique prévus dans le code l'énergie. Par exemple, l'article L 100-2 du code de l'énergie prévoit que l'objectif de diviser par 4 les émissions de gaz à effet de serre est remplacé par celui « d'atteindre la neu- tralité carbone à l'horizon 2050 en divisant les émissions de gaz à effet de serre par un facteur supérieur à six ». L'article définit la neutralité carbone: il s'agit d'un « équilibre, sur le territoire natio- nal, entre les émissions anthropiques par les sources et les absorptions anthropiques par les puits de gaz à effet de serre ». S'agissant plus spécifiquement du bâti- ment, l'article 1 er modifie l'article L 141-2 du code de l'énergie qui impose un bilan prévisionnel pluriannuel des capacités de production d'électricité. Il est établi par le gestionnaire du réseau public de transport, sous le contrôle de l’État. Le nouvel article, à partir de 2023, précise que ce bilan: - identifie les usages pour lesquels l'amélio- ration de l'efficacité énergétique et la bais- se de la consommation d'énergie primaire sont une priorité; - contient une feuille de route de la réno- vation énergétique des bâtiments, préci- sant les modalités de mise en œuvre de l'objectif de réduction de la consommation énergétique finale (2° du I de l'art. L. 100-4) pour les bâtiments à usage résidentiel ou tertiaire et de l'objectif de rénovation des bâtiments en fonction des normes “ bâti- ment basse consommation ” ou assimilées. ■ Article2: Loi quinquennale dans les domaines du climat et de l'énergie Cet article insère un nouvel article dans le code de l'énergie (art. L 100-1 A) qui pro- gramme une loi quinquennale et la pre- mière à échéance du 1 er juillet 2023 pour fixer les objectifs et priorités d'action de la politique énergétique nationale pour « répondre à l'urgence écologique et cli- matique ». Les objectifs sont les suivants: - réduction des émissions de gaz à effet de serre, - réduction de la consommation énergé- tique finale, - développement des énergies renouve- lables, - diversification du mix de production d'électricité, - rénovation énergétique dans le secteur du bâtiment, - atteindre ou maintenir l'autonomie éner- gétique dans les départements d'outre- mer. L'article fixe aussi les périodes concernées. Pour la rénovation énergétique dans le secteur du bâtiment, il est prévu deux périodes successives de 5 ans. Il précise que ces objectifs doivent être compatibles avec divers autres objectifs ou programmes comme par exemple la straté- gie bas-carbone (art. L 222-1 B du code de l'environnement). 2 5novembre 2019 5 E NERGIEETCLIMAT JURIS hebdo immobilier ll LEGISLATION La loi Energie et climat La loi n° 2019-1147 du 8novembre 2019 relative à l'énergie et au climat a été publiée au Journal officiel du 9 novembre 2019 (n° 1). La loi comporte 69 articles structurés en cinq chapitres. Nous vous proposons une analyse articles par article en mettant l'accent sur ceux qui concernent l'immobilier. ( 1) ■ Contrôle du Conseil constitu- tionnel Une seule disposition de la loi Energie et climat était soumise au contrôle du Conseil constitutionnel, à l'initiative des sénateurs (art. 62). Elle portait sur la quantité d'électricité d'origine nucléaire qu'EDF est tenue d'offrir à la vente aux autres fournisseurs d'électricité. Le Conseil constitutionnel a jugé que cette mesure ne portait pas atteinte à la liberté d'entre- prendre et qu'elle n'était pas contradictoi- re avec le fait que l'objectif d'ouverture à la concurrence du marché de l'électricité a déjà été atteint. L'article est jugé confor- me à la Constitution. Le Conseil constitu- tionnel n'a examiné d'office aucun autre article. (Décision n° 2019-791 DC du 7 novembre 2019, J.O. du 9 novembre, n° 2). I: Objectifs de la politique énergétique Articles 1 à 9 II: Dispositions en faveur du climat Articles 10 à 30 III: Mesures relatives à l'évaluation environnementale Articles 31 à 35 IV: Lutte contre la fraude aux certificats d'économies d'énergie Articles 36 à 38 V: Mise en œuvre du paquet « Une énergie propre pour tous les Européens » Articles 39 à 55 VI: Dispositions relatives à l'adaptation de la présente loi en outre-mer Articles 56 VII: Régulation de l'énergie Articles 57 à 62 VIII: Tarifs réglementés de vente de gaz et d'électricité Articles 63 à 69 Plan de la loi Energie et climat 5 chapitres Chapitre 1er: Objectifs de la politique énergétique (1) Le rapport au Sénat, cité dans ce dossier est le rapport de Daniel Gremillet n° 657 du 10 juillet 2019 À ce titre, les objectifs doivent aussi tenir compte de la stratégie de rénovation à long terme visée par l'article 2 bis de la directive du 19 mai 2010 sur la performan- c e énergétique des bâtiments. ■ Article3: Transport international: Création d'un bud- get carbone pour le transport international ■ Article4: Programmation plu- riannuelle de l'énergie (PPE) Cet article vise à joindre à la programma- tion pluriannuelle de l'énergie une « une synthèse pédagogique accessible au public ». (complément de l'article L 141-1 du code de l'énergie). ■ A rticle5: PPE Cet article prévoit une quantification des gisements d'énergie renouvelables valori- sables dans le cadre du volet de la pro- grammation pluriannuelle de l'énergie qui porte sur le développement des énergies renouvelables et de récupération. ■ Article6: Plan stratégique d'EDF ■ Article7: Missions de l'Ademe Les missions de l'Ademe sont complétées par un nouvel objectif: la lutte contre le changement climatique. (Art. L 131-3 du code de l'environnement). ■ Article8: Indicateur bas carbone Cet article crée un indicateur relatif à l'em- preinte carbone de la France (complément de l'article L 221-B du code de l'environne- ment). ■ Article9: Rapport sur les inci- dences du PLF sur le réchauffe- ment climatique Le Gouvernement doit remettre au Parle- ment un rapport sur les incidences posi- tives et négatives du projet de loi de finances pour 2020 sur le réchauffement climatique. Il doit être remis « avant le 1 er octobre 2019 ». 2 5novembre 2019 6 E NERGIEETCLIMAT JURIS hebdo immobilier ll LEGISLATION Chapitre II: Dispositions en faveur du climat ■ Article10: Haut conseil pour le climat Le Haut conseil pour le climat existait déjà mais sa création datée du 27novembre 2018, est inscrite dans la loi (art. L 132-4 et 5 du code de l'environnement). Organisme indépendant, il est placé auprès du Pre- mier ministre. Il comporte, outre son prési- dent, au plus 12 membres, nommés par décret pour 5 ans. Il doit rendre chaque année un rapport dans lequel il traite: - du respect de la trajectoire de baisse des émissions de gaz à effet de serre, - de la mise en œuvre et de l'efficacité des politiques décidées par l’État et les collecti- vités territoriales pour notamment réduire les émissions de gaz à effet de serre et réduire l'empreinte carbone, - de l'impact de ces politiques publiques. Le Haut Conseil émet des propositions pour améliorer l'action de la France dans le respect des budgets carbone. Il rend un avis sur la stratégie nationale bas carbone. Il peut être saisi par le Gouvernement, le président du Sénat, de l'Assemblée natio- nale ou du CESE. Il peut aussi s'auto-saisir. ■ Article11: Avis du Haut Conseil pour le climat Les schémas régionaux d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (Sraddet) peuvent prendre en compte les avis du Haut conseil pour le cli- mat pour définir leurs objectifs énergé- tiques et environnementaux (art. L 4251-1 modifié du CGCT). ■ Article12: Fermeture des cen- trales à charbon ■ Article13: Chèque énergie et données de consommation d'élec- tricité et de gaz Le code de l'énergie (art. L 124-5) cherche à aider les bénéficiaires du chèque énergie à maîtriser leur consommation. À cet effet, il prévoit qu'un afficheur déporté doit être mis à leur disposition gratuitement pour les informer de leur consommation expri- mée en euros, et en temps réel pour l'élec- tricité. En pratique cela n'a pas été réalisé, en rai- son du coût de la mesure, d'autant que le nombre de bénéficiaires a été considéra- blement augmenté, de 2,2millions de per- sonnes. L'obligation est donc transformée, elle se limite à une « transmission des données de consommation, exprimées en euros. Pour les consommateurs d'électricité, ce disposi- tif permet d'accéder aux données de consommation en temps réel. » Le service n'est pas facturé (art. L 122-5 modifié). ■ Article14: Aides aux autorités organisatrices de la distribution d'électricité pour la réalisation de démonstrateurs locaux L'article L 2224-31 modifié du CGCT vise à aider les communes rurales à des opéra- tions innovantes permettant d'atteindre les objectifs de la politique énergétique par la maîtrise de la demande d'électricité ou de la production d'électricité par des énergies renouvelables. ■ Article15: Ordonnance sur la notion de logement à consomma- tion excessive d'énergie Le Gouvernement est habilité à prendre par ordonnance des mesures pour définir et harmoniser « la notion de bâtiment ou partie de bâtiment à consommation éner- gétique excessive exprimée en énergie pri- maire et en énergie finale et prenant en compte la zone climatique et l'altitude. » L'ordonnance doit être présentée dans le délai d'un an. Il s'agit donc de mieux définir ce qu'est une passoire thermique et de contribuer à faire avancer le chantier de la fiabilisation du diagnostic de performance énergé- tique. ■ Article16: EPCI et plan climat- air-énergie L'article L2224-34 du CGCT prévoit que les EPCI et la métropole de Lyon, lorsqu'ils ont adopté le plan climat-air-énergie territo- rial, sont les coordinateurs de la transition énergétique. L'article est complété pour préciser que ces personnes publiques peuvent prendre en charge, pour le compte de leurs membres, tout ou partie des travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique des bâtiments dont ces membres sont proprié- taires. Elles peuvent assurer le financement de ces travaux. ■ Article17: la notion de loge- ment décent et la performance énergétique Le bailleur doit fournir à son locataire un logement décent (art. 6 de la loi du 6juillet 1989). Il doit notamment répondre « à un critère de performance énergétique minimale ». Cette exigence a été ajoutée par la loi du 17 août 2015 à la définition initiale du logement décent issue de la loi SRU en 2000. Les critères précis de la décence sont fixés par le décret du 30janvier 2002. Le rapport au Sénat rappelle qu'un loge- ment non décent ne peut être mis en loca- tion, qu'à défaut le locataire peut deman- der la mise en conformité du logement et enfin, que le locataire qui habite un loge- ment non décent ne peut bénéficier de l'APL. Le nouveau texte conforte l'exigence de performance énergétique en précisant que ce critère de performance énergétique minimale est « défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an ». Entrée en vigueur La date d'entrée en vigueur sera fixée par décret en Conseil d’État et au plus tard le 1 er janvier 2023. Par ailleurs, la modification ne sera pas applicable aux baux en cours à la date fixée par le décret. Mise en conformité en copropriété La loi nouvelle modifie à nouveau l'article 20-1 de la loi de 1989 concernant le droit du locataire de demander la mise en conformité du logement pour régler le problème des logements en copropriété. L'article 20-1 permet au locataire d'exiger la mise aux normes de décence. Mais dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut être empêché d'agir si la mise aux normes énergétiques impose des tra- vaux sur les parties communes et donc de prendre une décision d'assemblée généra- le. La loi nouvelle prévoit donc que le juge ne peut pas ordonner de mesure visant à respecter le seuil maximum de consomma- tion si le copropriétaire démontre que « malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal ». En conséquence, le bailleur sera en pra- tique invité à: - faire les travaux qui relèvent uniquement des parties privatives, - proposer une résolution à l'assemblée pour effectuer des travaux sur les parties communes et conserver le PV d'assemblée attestant que la décision a été rejetée. L'entrée en vigueur de ce dispositif est sou- mise à la même règle que celle précitée régissant l'article 6 de la loi de 1989. Quel impact? L'impact de cette modification reste à éva- luer, d'autant qu'adoptée au cours des débats, elle n'a pas fait l'objet d'étude d'impact. Selon le rapport au Sénat, la secrétaire d’État, Emmanuelle Wargon a indiqué que l'exclusion des logements les plus énergivores pourrait s'appliquer aux logements en classe G, par exemple ceux dont la consommation dépasse 600 ou 700kWh/m 2 /an. Il ne s'agirait donc pas de la totalité des passoires thermiques (classes F et G). Toutefois, cela concernerait toute- fois de l'ordre de 200000à 400000 loge- ments. Par ailleurs, il reste difficile de s'appuyer sur un DPE dont la fiabilité reste imparfai- te. Dans son rapport de juin2019, le Haut Conseil pour le climat indiquait lui-même que le DPE manque de fiabilité pour ren- seigner les usagers […] Un même loge- ment peut être affecté à différentes classes énergétiques selon le diagnostiqueur qui établit le DPE, ce qui questionne la fiabilité de l'information transmise aux usagers sur leurs impacts environnementaux et écono- miques, et par là même, la capacité de ce dispositif à réduire les consommations d'énergie et limiter les émissions de GES ». ■ Article18: Réseaux de chaleur et de froid Cet article modifie l'article L 2224-38 du code général des collectivités territoriales, relatif au service public de création et d'ex- ploitation d'un réseau public de chaleur ou de froid. Le texte impose à la collectivité la réalisa- tion d'un schéma directeur de son réseau de chaleur ou de froid. L'article prévoyait une date limite, fixée au 31décembre 2018. Le nouvel article supprime la date limite, pour en pérenniser l'obligation. Les objectifs du schéma directeur (évalua- tion de la qualité du service fourni, des possibilités de développement de la part d'énergies renouvelables dans l'approvi- sionnement du réseau) sont complétés par un nouvel aspect: l'évaluation de l'oppor- tunité de créer un service public de distri- bution de froid. Le plan directeur doit être réalisé au plus tard 5 ans après la mise en service du r éseau et il doit être révisé tous les 10 ans. Pour les réseaux mis en service avant la fin 2019, le schéma directeur doit être réalisé avant le 31décembre 2021. ■ Article19: Conditions d'applica- tion du décret de blocage des loyers et contribution pour écono- mie de charges L'article 19 de la loi nouvelle modifie deux règles de la loi du 6juillet 1989. 1. L'exception au blocage des loyers soumi- se à une condition de performance éner- gétique La loi de 1989 (art. 18) fixe les conditions de mise en œuvre, dans les zones tendues, d'un décret annuel fixant l'évolution maxi- male des loyers. Il précise que le décret « peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. » En application de cet article, il est habituel que le décret permette une augmentation des loyers lorsque le bailleur réalise des travaux importants de rénovation. Le dernier en date est le décret du 26juillet 2019 (décret n°2019-802 du 26juillet 2019, J.O. du 28juillet 2019, n°49). La loi nouvelle ajoute une condition à cet- te dérogation: « Ces adaptations particulières ne s'appli- quent pas lorsque les logements ont une consommation énergétique primaire supé- rieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an. » Il en résulte que pour les « passoires ther- miques », logements de la classe F ou G qui atteignent ou dépassent le seuil de 331kWh/m 2 /an ne peuvent pas bénéficier de la hausse de loyer. Autrement dit, le bailleur qui prévoit de réaliser des travaux d'amélioration du logement afin, notamment, de pouvoir augmenter le loyer, devra veiller à ce que la performance énergétique du logement soit améliorée à l'issue des travaux. À défaut ses travaux seront sans incidence sur le loyer. Il faut observer que le décret du 26juillet 2019 a anticipé la mise en œuvre de cette règle puisqu'il prévoit que « l'augmenta- tion de loyer n'est possible que lorsque, à l'issue des travaux, la consommation en 2 5novembre 2019 7 E NERGIEETCLIMAT JURIS hebdo immobilier ll LEGISLATION énergie primaire du logement est inférieu- re à 331kWh par m 2 et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par une personne satisfaisant aux c onditions prévues à l'article L. 271-6 du CCH ». Cette nouvelle règle légale entre en vigueur le 1 er janvier 2021. Une interprétation de la loi nouvelle consiste à dire que le législateur a entendu placer à un niveau législatif l'exigence fixée par voie réglementaire en juillet der- nier. Toutefois, il faut ajouter que la règle doit entrer en vigueur le 1 er janvier 2021 ce qui suppose a contrario qu'elle n'est pas enco- re applicable. Cela donc jette un trouble sur la validité du décret du 26juillet 2019 qui impose une obligation dont le législa- teur a décidé la mise en œuvre différée. 2. Le partage des économies de charges Le législateur procède de façon analogue pour l'article 23-1 de la loi de 1989. Cet article autorise, depuis une innovation introduire par la loi Molle du 25mars 2009, un partage des économies de charges qui résultent de travaux d'amélio- ration. Son montant est plafonné, il ne peut excéder la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée. Le principe de ce mécanisme est donc d'inciter le bailleur à réaliser des travaux d'économies d'énergie en lui permettant de demander à son locataire une fraction du coût des travaux. Le locataire doit être également gagnant puisque la participation qui lui est demandée ne peut dépasser la moitié de l'économie qu'il réalise du fait de la dimi- nution de sa facture de charges. Le disposi- tif est dit de « 3e ligne de quittance » car il suppose un montant distinct de la provi- sion pour charges. Le texte actuel prévoit deux conditions alternatives pour mettre en place cette participation: - qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou - que le logement atteigne un niveau mini- mal de performance énergétique. La loi nouvelle est plus contraignante puis- qu'elle exige le respect cumulatif des deux conditions, toute en modifiant la deuxiè- me. Le logement doit avoir une consom- mation énergétique primaire inférieure à 331kWh/m 2 /an. Ce renforcement d'exigence est également applicable à compter du 1 er janvier 2021. Le rapport au Sénat avait fait observer que cet article comporte une mesure lourde, conditionner la révision du loyer d'une manière ou d'une autre à une performan- ce énergétique, sur la base du DPE, alors que le DPE n'est pas encore fiable. I l ajoute que le texte est moins encoura- geant pour le propriétaire et prenait le risque de voir des propriétaires renoncer à effectuer de travaux, faute de pouvoir obtenir une révision ultérieure du loyer. Par ailleurs, la question de la copropriété reste posée, le bailleur pouvant être contraint dans ses objectifs par la nécessité d'une décision d'assemblée pour engager des travaux portant sur les parties com- munes. Ajoutons qu'un dispositif similaire avait été envisagé dans les débats parlementaires pour le parc locatif social (art. 3 quater) mais qu'il a été supprimé. ■ Article20: Contenu du DPE Le diagnostic de performance énergétique est défini à l'article L 134-1 du CCH. La loi nouvelle y apporte deux précisions. Ce document comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa perfor- mance énergétique. Le nouveau texte pré- cise que cette quantité est exprimée en énergie primaire et finale. Par ailleurs, il ajoute que le DPE mention- ne aussi le montant des dépenses théo- riques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. Ces règles entrent en vigueur le 1 er janvier 2022. ■ Article21: Performance énergé- tique et environnementale des bâtiments Selon l'article L 111-9 du CCH, les perfor- mances énergétiques, environnementales des bâtiments s'inscrivent dans une exigen- ce de lutte contre le changement clima- tique. Elles répondent notamment à des objectifs d'économie d'énergie et de recours à des matériaux issus de ressources renouvelables. Le nouveau texte ajoute aux objectifs celui de confort thermique. ■ Article22: Normes de perfor- mances énergétiques des habita- tions et information des proprié- taires et des bailleurs C'est un des articles centraux de cette loi pour les propriétaires de logements. Il modifie trois codes (le CCH, le code de l'énergie et le code de la consommation) et deux lois (la loi de 1989 et la loi de 1965 sur la copropriété). Il comporte trois dates d'entrée en vigueur: 1 e r janvier 2022, 1 e r janvier 2028 et 1 er janvier 2033. Il se déploie dans trois directions: - l'exigence d'une norme de consomma- tion maximale d'énergie pour les bâti- ments d'habitation, - l'obligation d'information de l'acquéreur ou du locataire d'un logement, dans les publicités, - l'obligation d'information de l'acquéreur ou du locataire d'un logement, dans les contrats (ventes ou baux). 1. Norme de consommation maximale d'énergie La loi (art. L 111-10-4-1du CCH) fixe le prin- cipe que les logements ne doivent pas dépasser une consommation d'énergie pri- maire de 330kWh/m 2 /an. Cette norme s'applique à compter du 1 er janvier 2028. Mais le texte prévoit une liste conséquente d'exceptions. Deux s'appliquent de façon permanente et cinq de façon transitoire, jusqu'au 1 er jan- vier 2033. (voir tableau p. 9). - Les exceptions permanentes sont liées à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou au coût des travaux pour atteindre le seuil de 330kWh, qui est « disproportionné » par rapport à la valeur du bien. - Les exceptions temporaires concernent une série d'immeubles en copropriété dont la caractéristique commune est d'être en difficulté, à un titre ou un autre. Cette exigence de seuil est donc la plus for- te puisqu'elle impose de plein droit une norme de qualité énergétique aux loge- ments. Les logements qui ne la respecteront pas seront donc dans l'illégalité. La loi ne prévoit toutefois pas explicite- 2 5novembre 2019 8 E NERGIEETCLIMAT JURIS hebdo immobilier ll LEGISLATION Étiquette énergie 2 5novembre 2019 9 E NERGIEETCLIMAT JURIS hebdo immobilier ll LEGISLATION Obligations de performance énergétique des logements Type d'obligation Modalités Immeubles concernés Date d'entrée en vigueur Textes du CCH Atteindre un seuil maxi- m um de consommation Limite fixée à: 330 kWh/m 2 /an Principe B âtiments d'habitation y compris copropriétés Exceptions permanentes: 1. Contraintes techniques, architecturales ou patrimo- niales empechant d’atteindre le seuil de 330 kWh 2. Coût des travaux manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien 1 er janvier 2028 Art. L 111-10-4-1 I Exceptions temporaires Copropriétés particulières: - En plan de sauvegarde (art. L 615-1) - Situées dans une OPAH (art. L 303-1) et inscrites dans le volet de redressement de copropriétés en difficulté - situées dans une ORCOD (art. L 741-1 et L 741-2) (1) - si le juge a désigné un administrateur provisoire (art. 29-1 ou 29-11 de la loi d 1965) - en carence (art. L 615-6) 1 er janvier 2033 Art. L 111-10-4-1 II Informer de l'obligation ci-dessus en cas de vente ou de location du loge- ment Mentionner l'obligation dans les publicités - de vente ou de - location et dans les actes - de vente et - de location Logements dont la consommation excède 330 kWh/m 2 /an 1 er janvier 2022 Art. L 111-10-4-1 IIII Mentionner le non-respect de l'obligation dans les publicités - de vente ou de - location et dans les actes - de vente et - de location Logements dont la consommation excède 330 kWh/m 2 /an 1 er janvier 2028 Art. L 111-10-4-1 IIII Audit en cas de vente ou de location Le DPE communiqué à l'ac- quéreur et au locataire com- prend un audit énergétique avec: - 2 propositions de travaux - l'impact des travaux sur la facture d'énergie - le coût des travaux - l'existence d'aides publiques Logements dont la consommation excède 330 kWh/m 2 /an 1 er janvier 2022 Art. L 134-3 pour la vente et Art. L 134-3-1 pour la location Information dans les annonces de vente ou de location d'un bien immobilier, y compris les annonces des plate- formes numériques 1. Indiquer - le classement du bien dans sa performance énergétique (2) - les dépenses théoriques des usages figurant dans le DPE 2. Amende si infraction, à l’encontre des professionnels Biens immobiliers d'habitation 1 er janvier 2022 Art. L 134-4-3 Information dans les annonces de vente Indiquer les dépenses théo- riques des usages figurant dans le DPE Lots à usage d'habitation d'un immeuble en copropriété 1 er janvier 2022 Art. L721-1 Information dans le bail Indiquer les dépenses théo- riques des usages figurant dans le DPE Baux de la loi de 1989 1 er janvier 2022 Art. 3 de la loi du 6juillet 1989 (1) opération de requalification de copropriétés dégradées (2) obligation en vigueur depuis 2011 pour tous les biens immobiliers ment les sanctions attachées au non-res- pect de l'exigence. Toutefois, la loi quin- quennale programmée à l'article 2 rend possible la prise de sanctions. Selon les travaux parlementaires, il est dif- ficile de mesurer l'impact de cette obliga- tion notamment eu égard à la portée des dérogations. Le caractère architectural un bâtiment pourra-t-il être invoqué au titre du droit d'auteur de l'architecte qui pour- rait s'opposer à la réalisation d'une isola- tion par l'extérieur? Est-ce que l'obstacle patrimonial pourra être brandi pour tous les immeubles situés dans un secteur pro- tégé (type aire de mise en valeur du patri- moine, anciennes ZPPAUP, etc.)? Quant au caractère disproportionné du coût des tra- vaux par rapport à la valeur du bien, il devrait logiquement pouvoir être invoqué plus facilement dans les secteurs détendus, en zone rurale, où la valeur des biens est moindre, qu'au cœur des agglomérations ou les valeurs sont plus élevées. Le décret en Conseil d’État apportera des précisions sur ces points. 2. Information lors des ventes et des locations La deuxième série d'obligations est de nature informative. Elle vise à informer le contractant qu'il s'agisse d'un acquéreur ou d'un locataire, de la performance éner- gétique du logement qu'il convoite. Elle s'épanouit en deux temps: informa- tion de l'obligation dans un premier temps; information du défaut de respect de l'obligation dans un deuxième temps. Ce séquençage est lié à l'entrée en vigueur progressive des obligations. I. Information de l'obligation Cette information vise spécifiquement les biens les plus énergivores, dépassant 330kWh/m 2 /an, c'est-à-dire les logements classés F ou G. Elle prévoit que l'obligation de passer sous le seuil de 330kWh/m 2 /an est mentionnée: - dans les actes de vente et de location. - dans les publicités relatives à la vente ou la location. Cette obligation entre en vigueur le 1 er jan- vier 2022. II. Information du défaut de respect de l'obligation. Les logements concernés sont les mêmes (F ou G). Le défaut de respect de l'obligation doit être mentionné: - dans les actes de vente et de location, - dans les publicités relatives à la vente ou la location. Cette obligation entre en vigueur le 1 er jan- vier 2028. Il y a donc une montée en charge progres- sive de l'objectif d'éradiquer du marché les logements les plus énergivores, de l'infor- mation à l'exigence effective. La question des sanctions reste en suspens. III. Du DPE à l'audit La suite de l'article 22 se rattache à l'objec- tif de rendre les outils de mesure plus per- formants. On sait que le diagnostic (DPE) est par nature plus sommaire que l'audit, outil plus complet qui nécessite plus de temps et qui est donc forcément plus coû- teux (lire à ce propos l'interview du prési- dent du réseau de diagnostiqueurs EX'IM, p. 2). Afin de mieux informer et d'inciter les pro- priétaires des logements énergivores à fai- re des travaux, l'article 22 impose dans cer- tains cas le recours à l'audit. L'actuel article L 134-3 du CCH impose un DPE en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti. En cas de vente ou de location, le proprié- taire tient le DPE à disposition de tout can- didat acquéreur ou locataire. Ce texte est complété pour le cas particu- lier des logements classés F ou G: le DPE comprend également un audit énergé- tique. Le texte précise que cet audit présente notamment au moins deux propositions: - l'une permet d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment et - une autre permet d'atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331kWh/m 2 /an. Il doit aussi: - mentionner à titre indicatif l'impact théo- rique des travaux proposés sur la facture d'énergie, - fournir des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et - mentionner l'existence d'aides publiques destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique. Le contenu de l'audit sera fixé par arrêté. L'article L 134-3-1 règle le cas de la location de tout ou partie d'immeuble bâti. Il impo- se de joindre le DPE à des fins d'informa- tion au contrat de bail. Sont exonérés de cette obligation les baux ruraux et les contrats de location saisonnière. L'article est complété de façon identique au précédent. Il impose donc l'audit pour les biens les plus énergivores. C ontenu des annonces La loi complète le contenu obligatoire des annonces. L'article L 134-4-3 actuellement en vigueur depuis le 1 er janvier 2011 impo- se déjà au vendeur ou au bailleur de men- tionner dans les annonces de vente ou de location le classement au regard du DPE. Cette obligation vise tous les biens immo- biliers, logement ou tout autre bien immo- bilier. La loi nouvelle impose une obligation plus forte, à compter de 2022 pour les biens à usage d'habitation. Il faut y ajouter une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énu- mérés dans le DPE. L'information s'applique pour toutes les annonces, y compris celles diffusées par une plateforme numérique. La loi assortit cette obligation d'une amen- de administrative, à l'encontre des profes- sionnels: elle peut atteindre 3000 € pour une personne physique et 15000 € pour une personne morale. Par ailleurs, la loi ajoute un texte spéci- fique aux annonces de vente portant sur des lots de copropriété. Comme dans le texte précédent, il faut y porter une infor- mation sur « le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énu- mérés dans le DPE ». Ces données seront définies par voie réglementaire. L'obliga- tion vise ici les lots à usage d'habitation (art. L 721-1 modifié du CCH). Elle entre également en vigueur le 1 er janvier 2022. Pouvoir de la DGCCRF Les agents de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes sont habilités à constater les infractions limitativement énumérées (art. L 511-7 du code de la consommation). L'article 22 de la loi nou- velle y ajoute les infractions instituées par l'article L 134-4-3 du CCH et qui visent donc les professionnels qui ne respectent pas le contenu obligatoire des annonces (cf. supra). Cette extension de compétence est également applicable à partir de 2022. La loi de 1989 L'article 22 III complète par ailleurs l'article 3 de la loi du 6juillet 1989. Cet article est celui qui fixe le contenu du bail en dix points. La loi nouvelle ajoute que le bail mentionne également « à titre d'informa- 2 5novembre 2019 10 E NERGIEETCLIMAT JURIS hebdo immobilier ll LEGISLATION reproduction interdite sans autorisation tion, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le DPE et définis par voie réglementaire ». C e complément sera obligatoire à compter de 2022. Un peu dubitatif, le rapport au Sénat souli- gnait que cette notion risquait de se conclure par un chiffre « sans doute peu lisible pour les particuliers comme d'ailleurs les notions de consommation d'énergie primaire ou finale ». Promesse de sanctions Le dernier alinéa de l'article 22 est… plein de promesses ! Il conclut l'article en indi- quant que la loi quinquennale prévue à l'article 2 (art. L 100-1-A du code de l'éner- gie) définit les conséquences du non-res- pect de l'obligation mentionnée au I de l'article L. 111-10-4-1 du CCH, notamment pour les propriétaires bailleurs ». Le législateur de 2019 a donc renoncé à fixer des sanctions pour frapper les pro- priétaires notamment bailleurs qui ne res- pecteraient pas l'obligation d'atteindre le seuil de 330kWh/m 2 /an. Il a laissé ce soin aux parlementaires des années futures. Le texte est donc une sorte d'avertissement aux propriétaires: faites les travaux néces- saires pour éradiquer les passoires ther- miques. Sinon, des sanctions viendront. ■ Article23: Individualisation des frais de chauffage Dans les immeubles collectifs (habitation ou mixte) pourvus d'une installation cen- trale de chauffage, l'article L 241-9 du code de l'énergie prévoit la pose de comp- teurs pour déterminer la quantité de cha- leur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Mais si l'installation de compteurs indivi- duels n'est pas rentable ou pas technique- ment possible, il est prévu d'utiliser des répartiteurs de frais de chauffage indivi- duels. L'écriture de l'exception à la pose des répartiteurs est reformulée pour écar- ter les cas où l'installation des répartiteurs n'est pas rentable ou n’est pas technique- ment possible. ■ Article24: Transmission des DPE à l'ADEME et à l'ANAH Les diagnostiqueurs doivent transmettre les DPE à l'ADEME à des fins statistiques (art. L 134-4-2 du CCH). L’ADEME rend les résultats statistiques disponibles auprès de collectivités territoriales. Les parlementaires ont pris acte de ce que l'ANAH n'était pas destinataires des DPE et ils ont entendu y remédier. Le nouvel article L 134-4-2 conserve le principe de transmission par les diagnostiqueurs à l'ADEME mais il ajoute l'ANAH aux côtés d es collectivités territoriales pour avoir la disposition des informations. Le détail sera fixé par décret. Par ailleurs, l'ANAH peut aussi avoir accès aux données des caisses d'allocations fami- liales, organismes chargés de la liquidation de l'APL (complément de l'article L321-1 du CCH). ■ Article25: Rapport sur les objec- tifs de rénovation énergétique Le Gouvernement est chargé de rédiger un rapport sur l'atteinte des objectifs de réno- vation énergique des logements. Il s'agit d'un rapport annuel remis au 1 er juillet qui doit notamment indiquer: - le nombre de logements F ou G rénovés l'année précédente, - le nombre de logements F ou G devant encore être rénovés. ■ Article26: Rapport sur la modu- lation des garanties publiques en soutien à l'export des énergies fossiles, en fonction de leur impact environnemental ■ Article27: Extraction de gaz ■ Article28: Bilan des émissions de gaz à effet de serre Cet article complète le bilan des émissions de GES par un « plan de transition » visant à réduire ces émissions (art. L 229-25 modi- fié du code de l'environnement). Il porte de 1500 à 10000euros le montant de la sanction en cas manquement à l’obli- gation d’établir ou de transmettre ce bilan (15000 € en cas de récidive). Doivent établir un tel bilan des personnes morales de droit privé employant plus de 500 personnes (250 personnes outre-mer) l’État, les régions, les départements, métro- poles, communautés urbaines ou d'agglo- mérations, communes et communautés de c ommunes de plus de 50000 habitants et personnes morales de droit public employant plus de 250 personnes. Le plan de transition doit présenter les objectifs, moyens et actions envisagés pour réduire les émissions de GES et, le cas échéant, les actions mises en œuvre lors du précédent bilan. Les personnes soumises au plan de transi- tion devaient déjà établir une « synthèse des actions ». Le nouveau document est plus complet en ce qu'il est complété par la description des objectifs, des moyens et des actions précédemment réalisées. Il est par ailleurs précisé que ces informations sont rendues publiques, mais elles devaient déjà figurer sur la plateforme en ligne gérée par l’ADEME. La principale modification est donc le ren- forcement de l'amende administrative. Selon l'ADEME (Etude avril2018 citée par le rapport au Sénat); ont été recensés; 5160 bilans dont la plus grande partie est produite par des entreprises. Le taux de conformité varie de 20 à 40 % (voir tableau). ■ Article29: Informations extra- financières des investisseurs Cet article renforce les obligations d'infor- mation devant être publiées par les socié- tés de gestion de portefeuille et certains investisseurs institutionnels. Elles portent sur les modalités de prise en compte des critères relatifs aux objectifs environnementaux, sociaux et de qualité de gouvernance dans leurs politiques d'in- vestissement. (art. L 310-1-1-3 et L 385-7-2 nouveaux du code des assurances, art. L 533-22-1 modi- fié du code des assurances, notamment). ■ Article30: Bilan carbone L'ensemble des dispositifs de soutien à l'électricité et au gaz renouvelables devront désormais intégrer le bilan carbo- ne des projets, parmi leurs critères d'éligi- bilité ou de notation. Cela permettrait par exemple de sélection- ner dans le cadre d'un appel d'offres les projets les plus performants sur le plan des émissions de gaz à effet de serre. Deux articles nouveaux sont créés dans le code de l'énergie: art. L 314-1A pour la production d'électricité à partir d'énergies renouvelables et article L 446-1 A pour la production de biogaz. 2 5novembre 2019 11 E NERGIEETCLIMAT JURIS hebdo immobilier ll LEGISLATION Bilan des émissions de gaz à effet de serre Types d’éta- blissements Nombre de bilans Taux de conformité Entreprises 3372 40% Établissements publics 1282 30% Collectivités territoriales 506 20% Total 5160 30% Source: Ademe avril 2018 ■ Article31: Réforme de l'autorité environnementale L'objectif de cet article est de bien distin- guer: - l'autorité qui est chargée d'examiner au cas par cas si un projet doit être soumis à évaluation environnementale de - celle qui est chargée d'émettre un avis sur cette évaluation. (art. L 122-1 et L 122-3-4 modifiés du code de l'environnement). Par ailleurs, l'article comporte une valida- tion législative d'arrêtés qui prescrivent ou qui approuvent des plans de prévention des risques technologiques en tant qu'ils seraient contestés par un moyen tiré de ce que le service de l’État qui a décidé de ne pas soumettre le plan a une évaluation environnementale, ne disposerait pas d'une autonomie suffisante par rapport à l'autorité compétente de l’État pour approuver le plan. ■ Article32: Régularisation en cours d'instance des plans et pro- grammes soumis à évaluation environnementale Cet article crée un article L 191-1 dans le code de l'environnement et relatif aux régularisations en cours d'instance. Il vise les contentieux qui portent sur les plans et programmes qui doivent être soumis à évaluation environnementale (art. L 122- 5). Il permet au juge qui constate qu'une illé- galité est susceptible d''être régularisée et si les autres moyens ne sont pas fondés, de surseoir à statuer pendant un délai qu'il fixe pour permettre la régularisation. Le plan ou programme reste applicable pen- dant ce délai. Lorsque la régularisation est intervenue, elle est notifiée au juge qui statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ■ Article33: Soutien aux énergies renouvelables De nouveaux articles (art. L 314-29 à 31) du code de l'environnement créent un « contrat d'expérimentation ». Il institue un nouveau mécanisme de soutien public aux énergies renouvelables électriques innovantes. Il fonctionne sous forme d'ap- pel à projets. Un dispositif analogue est institué pour sélectionner des projets de production de biogaz qui utilisent des technologies inno- vantes (art. L 446-24 à 26 nouveaux). ■ Article34: Soumission des pro- jets d'ICPE à une procédure d'auto- risation environnementale L'examen par le préfet de la nécessité de soumettre un projet d'installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE) à une procédure d'autorisation envi- ronnementale prend en compte l'en- semble des critères prévus par la directive 2011/92/UE du 13décembre 2011 concer- nant l'évaluation des incidences de certains projets 