Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Défaut d’immatriculation du locataire / Bail dérogatoire et congé conditionnel
Location-gérance : Délai entre le commandement et l’assignation
Copropriété : Pas de QPC pour la loi Carrez
Garanties du prêteur : Action du créancier du bailleur à l’encontre du locataire
Fiscalité : Revenus fonciers : une indemnité non imposable
Acte anormal de gestion, avance en compte-courant consentie à un marchand de biens / Taxe foncière : pas de “valeur locative encadrante”
– 5 – Actualité –
La CAPEB mobilise / L’IEIF table sur une baisse des prix des logements de -3 à -6 % en 2013, et présente des prévisions plus contrastées sur le marché de bureaux
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – En bref –
– 8 – Rencontre et analyses –
Parc social : Cécile Duflot lance la concertation sur les attributions de logements sociaux
Urbanisme commercial : chute de 25 % des autorisations
■ JUGÉ ■ > Les parties à un bail commercial déroga- toire peuvent convenir de la faculté pour le preneur de donner congé en cours de bail sous la condition que le preneur reprenne des locaux pour une surface réduite (arrêt de la cour d’appel de Paris, p.3). > Le Conseil d’État a censuré la pratique consistant pour l’administration fiscale à recourir à la notion de “valeur locative encadrante” dans le calcul de la valeur locative d’un local pour la taxe foncière (arrêt du 28décembre 2012, p.4). ■ RÉPONDU ■ > La prescription pour l’action en paiement des loyers et des charges est de 5 ans, mais cette règle pourra être examinée lors du débat sur la loi logement (voir p.6). ■ PRÉVU ■ > La ministre du logement a lancé la concertation sur le régime d’attribution des logements sociaux (p. 8). ■ REJETÉ ■ > La Cour de cassation a rejeté une deman- de de transmission d’une question préalable de constitutionnalité relative à la loi Carrez (p.3). Elle a considéré que l’article 46 de la loi de 1965 ne prive pas le vendeur d’un lot de copropriété qui a subi un préjudice du fait d’une erreur de mesurage de son droit d’en demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun (p.3). ■ ESTIMÉ ■ > L’IEIF prévoit une baisse des prix des loge- ments comprise entre -3% et -6% en 2013, dans son scénario central, alors que la bais- se pourrait être plus forte dans un scénario alternatif (p.5). > Procos chiffre à -25% la chute des autori- sations d’urbanisme (p.8). Une somme non imposable perçue par un bailleur L e Conseil d’État a rendu un intéressant arrêt en matière de revenus fonciers. Un propriétaire de locaux de bureaux avait cédé à son locataire les locaux qu’il lui louait. A cette occasion et comme il conservait une fraction de l'immeuble utilisé à titre d’habitation, le propriétaire avait perçu de son locataire une indemnité compensant le préjudice lié à des aménagements effectués par le locataire. Il se posait la question du traitement fiscal de cette somme (d’un montant de plus de 100000euros). Alors que l’administration avait considéré que la somme devait entrer dans les revenus fonciers du bailleur, celui-ci obtient qu’elle ne soit pas imposable. Le Conseil d’État confirme l’analyse admettant que la somme étant la contrepartie d’une déprécia- tion de l’immeuble, elle n’est pas imposable (lire p.3). Le Conseil d’État valide la décision de la cour administrative d’appel qui avait considéré que l’indemnité, versée en raison de l’absence de travaux de remise en état, compensait la déprécia- tion que le locataire faisait subir au bien et en conséquence qu’il ne s’agissait pas d’un revenu brut imposable au titre de l’article 29 du code général des impôts. U ne autre décision mérite attention, rendue celle-ci par la cour d’appel de Paris le 9janvier2013 et concernant un bail déroga- toire. Les parties étaient convenues d’autoriser le locataire à don- ner congé en cours de bail (qui était d’une durée de presque deux ans), mais en assortissant cette faculté d’une condition. S’il vou- lait faire usage de cette faculté, le locataire devait s’engager à reprendre en location une autre surface. La surface initiale dépas- sait 2000m 2 et la surface à reprendre était comprise entre 600 et 700m 2 . La cour d’appel valide le principe de ce mécanisme (lire p.2). En l’espèce, le preneur avait voulu se prévaloir du congé en cours de bail, mais les parties ne s’étaient pas mises d’accord sur les locaux à reprendre. La cour d’appel en déduit que la condition n’étant alors pas remplie, le preneur ne pouvait pas valablement se prévaloir de la faculté de donner congé par anticipation et il était donc tenu de payer le loyer jusqu'au terme du bail de deux ans. Cette décision montre la latitude laissée aux parties pour aména- ger la faculté de sortie d’un locataire dans le cadre d’un bail déro- gatoire. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO504 22JANVIER 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Défaut d’immatriculation du locataire / Bail dérogatoire et congé conditionnel Location-gérance : Délai entre le commandement et l’assignation Copropriété : Pas de QPC pour la loi Carrez Garanties du prêteur : Action du créancier du bailleur à l’encontre du locataire Fiscalité : Revenus fonciers: une indemnité non imposable Acte anormal de gestion, avance en compte-courant consentie à un marchand de biens / Taxe foncière: pas de “valeur locative encadrante” - 5 - Actualité - La CAPEB mobilise / L’IEIF table sur une baisse des prix des logements de -3 à -6% en 2013, et présente des prévisions plus contrastées sur le mar- ché de bureaux - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - En bref - - 8 - Rencontre et analyses - Parc social: Cécile Duflot lance la concertation sur les attributions de logements sociaux Urbanisme commercial : chute de 25% des autorisations S O M M A I R E E D I T O R I A L 22janvier 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - L L O O C C A A T T I I O O N N G G É É R R A A N N C C E E ▲ Baux commerciaux ■ Défaut d’immatriculation du locataire (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 9janvier2013, n°10/23525) Un bail avait été conclu pour des locaux à destination d’artisan du bâtiment en 1977. Or le preneur avait été radié du répertoire des métiers le 31juillet 2003. Le bailleur avait donné congé avec offre de renouvelle- ment le 22décembre 2006 puis avait rétrac- té son offre le 23avril 2008, contestant au locataire le bénéfice du statut des baux com- merciaux. La cour d’appel lui donne raison: “Considérant que M. C. [preneur] fait valoir qu’aucune mise en demeure ne lui a été délivrée sur le fondement de l’article L 147- 17 du code de commerce; [lire : 145-17] Considérant toutefois qu’il n’est pas contes- té qu’à la date de la rétractation du congé avec offre de renouvellement, M.C. n’était plus inscrit au répertoire des métiers, peu important que M. P. [bailleur] ne l’ait pas ignoré lors de la délivrance de ce congé; que la perte du droit au renouvellement constitue, en ce cas, une sanction qui n’impose pas la délivrance de la mise en demeure préalable prévue à l’article L 145- 17 du code de commerce”. La cour d’appel confirme le jugement qui avait constaté l’absence de tout droit à occuper les lieux et ordonné l’expulsion du locataire. Observations : L’article L 145-17 du code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’égard du locataire sortant. Mais en cas d’inexécution d’une obligation ou en cas de cessation sans raison de l’exploitation du fonds, le bailleur doit adresser une mise en demeure au locataire pour pouvoir invoquer l’infraction commise. Le locataire entendait se prévaloir de cet article pour dénier au bailleur le droit de lui contester le droit au renouvellement. Mais la cour d’appel de Paris avait déjà admis que cette mise en demeure ne concerne pas la déné- gation du droit au renouvellement faute de remplir les conditions pour bénéficier du droit au statut des baux commerciaux (Paris. 3 déc. 1990, AJDI 2000, 143). La Cour de cassation l’avait également jugé plus anciennement pour un locataire qui n’est plus inscrit au RCS et n’est plus propriétaire du fonds (Civ. 3 e , 19 déc. 1972). L’arrêt rap- porté est dans le même sens. Il a aussi été jugé par exemple que la mise en demeure n’est pas nécessaire en cas de défaut d’exploitation effective du fonds pendant les trois dernières années du bail (Civ. 3 e , 8janvier 2008, Adm. mars2008, 32). ■ Bail dérogatoire et congé condi- tionnel (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 9janvier2013, n°11/02715) Un bail dérogatoire avait été convenu pour 2356m 2 de locaux dans un parc d’activité entre le 22décembre 2006 et le 21décembre 2008. Le bail prévoyait la faculté pour le preneur de donner congé le 22septembre 2007, cette “fenêtre de sor- tie” étant assortie d’une condition suspensi- ve selon laquelle le preneur s’engageait alors à prendre à bail une surface comprise entre 600 et 700m 2 dans le parc d’activité. Le preneur avait fait usage de cette faculté de donner congé en cours de bail mais un litige subsistait sur l’occupation à titre de remplace- ment qui n’avait pas abouti à un accord. La cour constate que la condition n’est pas rem- plie. Elle relève que la société locataire a fait une proposition, refusée par le bailleur et que celui-ci a émis une autre proposition, refusée par le preneur. L’arrêt en déduit; “Considérant que […] contrairement à ce que soutiennent les intimées [sociétés loca- taires] il n’y a donc eu aucune rencontre des volontés ni sur le bail commercial, en l’état d’un désaccord persistant sur l’assiette du bail et son prix, quand bien même l’écart entre la position des parties serait faible, ni sur le bail de courte durée au profit de la société Assystem France; que par lettres des 5 et 29novembre 2007, la société Silic a du reste rétracté son offre de bail commercial ce qu’il lui était loisible de faire tant que cette offre n’avait pas été expressément acceptée ce qui est le cas; Considérant que la condition posée par le bail du 27novembre 2006 à sa résiliation anticipée ne s’est pas réalisée; que le congé délivré par la société Assystem France pour le 22septembre 2007 se trouve sans effet et ce bail s’est poursuivi jusqu’à son terme”. La cour condamne le locataire à payer le loyer jusqu’au terme du bail initialement prévu. Observations : Cet arrêt confirme donc la validité de la clause du bail dérogatoire rela- tive au congé. Le preneur pouvait donc vala- blement donner congé à une date corres- pondant au milieu du bail, sous la condition de signer un bail pour une surface réduite. Cette condition suspensive est valable. Mais les parties ne s’étant pas mises d’accord sur le bail à signer en contrepartie, la condition n’est pas remplie. Le congé est donc inopé- rant et le preneur est tenu de respecter le bail initial jusqu’à son terme. Location-gérance ■ Délai entre le commandement et l’assignation (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 8janvier2013, n°12/04923) Cette décision tranche un litige opposant le propriétaire d’un fonds de commerce (société SAS ED) et son locataire gérant. Le locataire gérant soutenait que la société ED avait failli à son obligation de délivrance en lui confiant un fonds de commerce non ren- table et que la clause résolutoire avait été actionnée de mauvaise foi. Les deux argu- ments ont été repoussés, mais on s’arrêtera sur le second, selon lequel le fait que le pro- priétaire avait délivré une assignation en référé le 26janvier2012 soit avant l’expiration du délai d’un mois prévu par l’article L 145-41 du code de commerce. La cour relève que les parties étaient liées par un contrat de location-gérance libre ainsi qu’un contrat de franchise, un contrat d’approvisionnement, une convention de fourniture ainsi qu’un contrat système infor- matique. Le contrat de location-gérance comportait une clause de résiliation de plein droit “si bon semble au bailleur et sans besoin qu’il soit besoin d’entreprendre une quelconque formalité judiciaire, un mois après un com- mandement de payer ou d’exécuter fait par exploit d’huissier resté sans effet”. “Considérant […] que le contrat de loca- tion-gérance, nécessairement soumis aux dispositions des articles L 144-1 à L 144-13 du code de commerce et non à celles rela- tives au statut des baux commerciaux invo- quées à tort par les parties, que le contrat de franchise, le contrat de location-gérance libre et le contrat d’approvisionnement for- ment un tout indissociable […] Qu’il est par ailleurs établi que la société ED a assigné le 26janvier2012 sa locataire géran- te en référé en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paie- ment, qu’il ne saurait être tiré aucune consé- quence de la circonstance selon laquelle la bailleresse n’a pas attendu que le délai d’un mois visé à l’article 9 du contrat soit écoulé pour l’assigner en référé dès lors que l’affaire a été placée et retenue à l’audience du 24février2012 et que la société n’a pas été privée de la possibi- lité de faire opposition au commandement de payer dans le délai d’un mois”. La cour refuse de considérer que le bailleur franchiseur a agi de mauvaise foi et confirme J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E la décision de résiliation du contrat et d’expulsion. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les articles L 144-1 à L 144-13 relatifs à la location-gérance ne prévoient pas de disposition spécifique sur la clause résolutoire, contrairement à l’article L 145- 41. Cet article impose un délai d’un mois entre le commandement de payer et la rési- liation de plein droit. Mais la jurisprudence a admis que le commandement de payer les loyers et l’assignation en référé subséquente pour voir constater la résiliation du bail en application d’une clause résolutoire peuvent être réunis dans un même acte (Lyon, 28 fév. 1991, Rev. huissiers, 1992, 103). Dans cette affaire, la cour d’appel admet la validité de l’assignation qui est délivrée moins d’un mois après le commandement dès lors que l’affaire a été audiencée après le délai d’un mois, ce qui laisse donc au loca- taire le temps de régulariser la situation. Il suffit donc que soit écoulé un mois entre le commandement et l’audience pour que le délai minimum d’un mois soit respecté. Copropriété ■ Pas de QPC pour la loi Carrez (Cass. Civ. 3 e , 10 janv. 2013, n°154, FS-P+B, non-lieu à renvoi, n°12-40084) La Cour de cassation a rejeté la demande de renvoi au Conseil constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité relative à la loi Carrez. “Attendu que […] l’article 46 de la loi du 10juillet 1965, et la portée effective qui lui est donnée par la jurisprudence de la troi- sième chambre civile de la Cour de cassa- tion, ne privent pas le vendeur d’un lot de copropriété qui a subi un préjudice à cause d’une erreur de mesurage de son droit d’en demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun , que l’atteinte à la liber- té contractuelle est limitée à certaines ventes et justifiée par un motif d’intérêt général, la protection de l’acquéreur d’un lot de copropriété, et qu’il n’en résulte aucune dépossession du droit de propriété au sens de l’’article17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen”. Observations : Lorsque le vendeur d’un lot de copropriété a fait appel à un profes- sionnel du mesurage qui a commis une erreur au préjudice du vendeur, celui-ci ne dispose pas de recours à l’encontre de l’acheteur. En effet, l’article 46 accorde au seul acquéreur une action en diminution de prix si l’écart lui est défavorable mais “si la superficie est supérieure à celle expri- mée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix”. Le demandeur de cette QPC soutenant que la règle était notamment contraire au droit de propriété, mais la Cour de cassa- tion ne l’a pas admis en indiquant que le vendeur pouvait alors exercer un recours sur le fondement de la responsabilité de droit commun. Il en résulte que le vendeur qui a subi un préjudice peut engager la responsabilité du professionnel qui a com- mis une faute dans le mesurage. Pourtant la Cour de cassation avait jugé en 2006 que la diminution de prix résultant de l’article 46 ne constitue pas par elle- même un préjudice indemnisable permet- tant d’accueillir l’appel en garantie du ven- deur contre le cabinet d’expertise auteur d’un métrage (Civ. 3 e , 4janvier 2006 AJDI 2006, 575). La décision rapportée laisse entrevoir une évolution de la jurispruden- ce plus favorable au vendeur. Garanties du prêteur ■ Action du créancier du bailleur à l’encontre du locataire (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 10janvier2013, n°11/22632) Une banque (Crédit Immobilier de France, CIF) avait accordé des prêts à divers acqué- reurs pour l’acquisition de lots dans une rési- dence de tourisme dont l’exploitation était confiée à SAS Park and Suites. Le dispositif était mis en place par la société Apollonia. Les acquéreurs avaient engagé une action en vue de la résiliation de baux commer- ciaux. Or la banque, invoquant l’impayé des emprunteurs, était intervenue à l’instance pour obtenir la consignation des loyers échus et à venir dus par l’exploitant aux acquéreurs. La cour d’appel admet l’intervention volontaire mais rejette la demande de consignation, reprenant l’argument retenu en 1 e instance selon lequel la demande devait être justifiée au moins en son principe à l’encontre de cha- cun des demandeurs: “Considérant que s’il n’est pas contesté y avoir un litige sérieux entre la société CIFRAA et chacun de ces emprunteurs, cependant la société CIFRAA forme une demande glo- bale de consignation des loyers échus et à échoir , sans qu’il soit possible , au regard de la généralité et du caractère limité des pièces communiquées visées sur le bordereau […] d’identifier les sommes relatives à chacun des prêts et donc à chacune des parties en cause , étant observé que contrai- rement à l’intitulé des communications les seuls décomptes de sommes dues produits concernent les époux S. souscripteurs de 5 prêts; qu’il n’est donc aucunement justifié de la ventilation de la somme concernée par la demande de consignation au titre des loyers échus objet de la condamnation, ni pareille- ment indiqué pour la part relative aux loyers à échoir, à quels prêts ils se rattachent”. Le rejet de demande de consignation est donc confirmé. Observations : La décision ne remet pas en cause la faculté pour le banquier qui a consenti un prêt et qui est impayé d’exercer une action en vue d’obtenir la consignation des loyers versés par le locataire du bien acquis avec l’emprunt. Mais elle impose au créancier, en cas d’action engagée à l’encontre d’une série d’acquéreurs, d’identifier les sommes relatives à chacun des prêts et à chacune des parties en cause. Fiscalité ■ Revenus fonciers: une indemnité compensant une remise en état des locaux (CE, 10 e et 9 e sous-sections réunies, 21novembre2012, n°329345) Un propriétaire bailleur avait signé un acte notarié avec son locataire, mettant fin au bail. La société locataire avait le même jour acquis ces locaux pour y poursuivre son activité en bénéficiant des aménagements qu’elle y avait apportés. Or la locataire avait versé au bailleur 106800euros à titre de contrepartie de la renonciation du bailleur à exiger la remise en état des locaux prévue par le bail et en réparation du préjudice, notamment visuel que lui causaient les aménagements, car il était en même temps propriétaire de locaux d’habitation dans le même immeuble. L’administration contestait la décision de la cour d’appel qui avait admis que la somme ainsi perçue n’était pas imposable au titre de revenus fonciers. Le Conseil d’État confir- me la décision: “Considérant, en premier lieu, que la cour administrative d'appel de Nantes a porté sur les faits soumis à son examen une appré- ciation souveraine exempte de dénatura- tion en estimant que l'indemnité versée par son locataire à M me P., en raison de l'absence de travaux de remise en état, compensait la dépréciation que cette dernière fai- sait subir à son bien ; que c'est sans com- mettre d'erreur de droit qu'elle a par suite jugé que la somme ainsi versée ne constitue pas un revenu brut de l'immeuble au sens et pour l'application du premier alinéa de l'article 29 du CGI cité plus haut; 22janvier 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 22janvier 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Considérant, en second lieu, qu'il résulte des termes mêmes du second alinéa de cet article29 que ne sont assimilées au revenu brut de l'immeuble que les redevances versées en rémunération d'un droit attaché à la propriété et concédé à des tiers; que les dispositions de cet alinéa n'ont ni pour objet ni pour effet de permettre de qualifier comme revenu de l'immeuble toutes les sommes versées à un propriétaire à raison de son droit de propriété; Considérant qu'il résulte de tout ce qui pré- cède qu'en jugeant que l'indemnité versée à M me P. revêtait un caractère non impo- sable , la cour administrative d'appel de Nantes n'a commis ni erreur de qualifica- tion des faits ni erreur de droit; que le pour- voi du ministre du budget […] doit par sui- te être rejeté”. Observations : Toutes les sommes perçues par un propriétaire à raison de son droit de propriété ne sont pas imposables au titre des revenus fonciers. Cet arrêt en est l’illustration. La documentation fiscale reconnaît que, s’agissant des pas-de-porte ou droits d’entrée que “Le versement d'une indem- nité destinée à dédommager le bailleur d'une dépréciation de son capital ne devrait pas être inclus dans les revenus fonciers de ce dernier, pour autant que cette dépréciation soit réelle et sous réser- ve des circonstances particulières suscep- tibles de motiver ce versement” (BOFIP, §n°240). Il est ajouté (§ n°350) “Confor- mément aux principes généraux de l’impôt sur le revenu, une somme destinée à dédommager le bailleur d’une déprécia- tion réelle de son capital n’est pas impo- sable. En revanche, lorsqu’une telle somme constitue la contrepartie d’une perte de recettes ou d’un accroissement des charges supportées par le bailleur, elle doit être pri- se en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.” C’est donc le caractère de compensation de la dépréciation de l’immeuble qui justifie que la somme versée ne soit pas imposable. ■ Acte anormal de gestion: avance en compte-courant consenties à un marchand de biens, sans contrepartie (CE, 10 e sous-section, 28novembre 2012, n°340971) Une filiale d’une banque avait consenti à une SARL des avances en compte-courant au taux de 0,5%, inférieur au taux auquel elle-même se refinançait auprès de la Caisse fédérale. La cour administrative d’appel avait considéré qu’il s’agissait d’un acte anormal de gestion. Le Conseil d’État confirme la décision; “Considérant qu'il ressort des pièces du dos- sier soumis aux juges du fond que la CAMEFI, établissement bancaire appartenant au réseau du Crédit mutuel, a confié en 1995 à la SARL FEDIMO, société du même groupe qui exerçait une activité de marchand de biens , la mission d' intervenir dans les enchères portant sur les immeubles gre- vés de sûreté de ses clients défaillants et, le cas échéant, de se porter adjudicataire de la vente de ces biens; que pour couvrir les frais financiers de ces opérations, y compris le coût des acquisitions, ainsi que les pertes éventuelles lors de la revente des biens, la CAMEFI a consenti à la SARL FEDIMO des avances assorties d'intérêts dont le taux a été fixé en 1997 à 0,5% , taux inférieur au taux de refinancement que supportait alors la CAMEFI auprès de la Caisse fédérale du groupe; qu'il était également convenu qu'en cas de revente dégageant des plus- values, la SARL FEDIMO verserait à la CAMEFI un intérêt participatif dont le taux ne pour- rait excéder ce même taux de refinancement; Considérant qu'en jugeant que l'administration établissait que le taux pra- tiqué de 0,5% constituait un avantage consenti à un tiers en se fondant comme élément de comparaison pertinent sur le taux de refinancement qui représentait pour la CAMEFI le coût de revient de ses avances, la cour n'a commis ni erreur de droit ni erreur de qualification juridique; qu'après avoir relevé, par une appréciation souveraine des faits, que la CAMEFI, par ses avances, supportait la réalité des risques financiers des opérations menées par la SARL FEDIMO et que l'intérêt qu'elle pou- vait percevoir en cas de revente bénéficiaire était plafonné au taux de refinancement, la cour a pu , sans méconnaître le régime de dévolution de la preuve, r egarder l'administration comme établissant le caractère anormal du taux de 0,5% à défaut pour la CAMEFI de justifier de l'existence d'une contrepartie à son profit”. Observations : L’activité de la filiale, exerçant l’activité de marchand de biens, consistait donc à acheter aux enchères des biens que la banque avait fait mettre aux enchères car affectés d’une sûreté appartenant à ses clients défaillants. L’arrêt ne se prononce pas sur cette activité en tant que telle… mais sur la rémunération de la prestation effectuée par la filiale. Il résulte de cet arrêt que le fait pour une banque de consentir à une filiale une avance en compte-courant à un taux inférieur auquel elle se refinance constitue un acte anormal de gestion. De ce fait, la banque avait été soumise à un supplément d’impôt sur les sociétés. ■ Taxe foncière: pas de “valeur locative encadrante” (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 28décembre 2012, n°3468111) Pour le calcul de sa taxe foncière, une socié- té contestait la valeur locative des locaux à usage de banque, restaurant et bureaux et dont elle était propriétaire avenue George- V à Paris. Le Conseil d’État rappelle que l’administration calcule la valeur locative à partir d’un local-type dont elle ajuste la valeur par application d’un coefficient pré- vu à l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, afin de tenir compte des écarts entre le terme de comparaison et l’immeuble à évaluer; mais il n’est pas pos- sible de faire usage d’une “valeur locative encadrante” pour assurer la représentativi- té du local-type retenu. “ Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, conformément à la proposition de la socié- té TST George V, l'administration a retenu, pour l'évaluation des locaux à usage de banque, le local-type n°25 du procès-verbal des opérations de révision foncière du sec- teur des Champs-Élysées à Paris; que le tri- bunal administratif a relevé que l'administration n'avait pas pris en compte la valeur locative de 73,63euros le m² de ce terme de comparaison mais avait retenu la " valeur encadrante supérieure " fixée à 88,27euros le m², mentionnée sur ce pro- cès-verbal, soit une somme supérieure de 20% à la première; qu'en jugeant que l'administration avait pu, en application des dispositions combinées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts et de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code, uti- liser dans son principe une " valeur locative encadrante " afin de tenir compte des dif- férences constatées entre le local-type et l'immeuble à évaluer, le tribunal a commis une erreur de droit; que, par suite et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, la société TST George V est fondée à demander l'annulation du jugement attaqué en tant qu'il concerne les locaux à usage de banque”. Observations : Le Conseil d’État censure donc cette pratique consistant pour l’administration à recourir à une “valeur locative encadrante” pour le calcul de la valeur locative, ce qui aboutissait en l’espèce à retenir une valeur supérieure à celle de la valeur locative du local-type. Le contribuable obtient donc gain de cause. F F I I S S C C A A L L I I T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 22janvier 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É La CAPEB mobilise Le 18janvier, la CAPEB a lancé une action de mobilisation pour sensibiliser les pou- voirs publics au risque de perte de 40000 emplois dans le secteur en2013 et2014. Après un recul d’activité de 1% en 2012, la fédération des artisans du bâtiment pré- voit une nouvelle baisse en 2013 évaluée à -3%. Le décrochage serait plus net dans le neuf (-6%) que dans l’entretien-améliora- tion (-0,5%). Même si l’annonce de la hausse de la TVA pour 2014 pourrait tou- tefois inciter certains ménages à engager des travaux avant son entrée en vigueur, la CAPEB redoute les effets négatifs du pas- sage à 10% du taux de TVA pour les tra- vaux dans les logements. Selon la fédéra- tion, la perte d’emplois pour 2014 s’établirait entre 16000et 18000, qui s’ajouteraient aux 20000 pertes gérées par la crise en 2013. Cette baisse d’activité en 2014 représenterait 2milliards de chiffre d’affaires en moins. La CAPEB rappelle que la baisse de 19,6% à 5,5% du taux de TVA en 1999 avait per- mis la création de 53000 emplois. Devant les sombres perspectives du secteur Patrick Liébus, président de la CAPEB appelle les pouvoirs publics à prendre des mesures de relance. La fédération s’insurge par ailleurs contre le statut des auto-entrepreneurs qu’elle qualifie de concurrence déloyale, tout en relevant que le chiffre d’affaires moyen des auto-entrepreneurs du secteur de la construction était de 12591euros par an en 2011. Le chiffre d’affaires global des auto-entrepreneurs en 2011 s’établit à 847millions d’euros. La CAPEB préconise d’exclure le bâtiment du régime des auto- entrepreneurs. Autre phénomène décrié; le développe- ment du recours au travail dissimulé et aux entreprises “low cost” qui s’affranchissent des règles de base du droit français et pro- posent des tarifs anormale- ment bas et impossibles à égaler pour les artisans. La CAPEB demande un renforce- ment des contrôles adminis- tratifs, sur les chantiers, notamment le soir et les samedis et dimanches. Sujet supplémentaire de cris- pation pour les artisans: la cotisation foncière des entre- prises. Sa forte hausse et la latitude laissée aux collectivi- tés locales pour en fixer le montant suscite le l’inquiétude de la CAPEB. Ainsi, pour un chiffre d’affaires de 10000à 100000 € , la CFE peut varier entre 206 et 4084euros, fourchette que la CAPEB juge excessive. La CAPEB déplore enfin que de nombreuses entreprises soient exclues du pacte de compétitivité puisque celui-ci ne vise pas les entreprises qui n’ont pas de salariés. (Dossier de presse du 14janvier2013). Marché du logement L’IEIF table sur une baisse des prix de - 3 à - 6% en 2013 Selon une étude de l’IEIF présentée ce 17janvier, la baisse des prix des logements devrait être de -3% en 2013 puis de -4% en 2014 et -5% en 2015 (scénario central). Toutefois, un scénario alternatif affiche un repli plus accusé des prix: -6% dès 2013 puis -6% à nouveau en 2014 et -8% en 2015. Déployé sur le ratio prix/revenus dispo- nible, le scénario central ferait chuter à 4,3 l’indice en 2015 alors que le scénario alter- natif le ferait tomber à 4 en 2015. Rappe- lons qu’en moyenne de 1990 à 2015 le rapport entre le prix du logement et les revenus est de 3,4 années de revenus. Effet positif de cette évolution, le nombre de ménages solvables avec un taux d’effort de 20% repartirait à la hausse. Alors qu’il est actuellement de 17% (2012), ce taux pourrait grimper à 22% en 2015. Précisons que ce pourcentage est actuellement dans une situation très basse puisque sa moyenne depuis 1984 s’établit à 40% et qu’il était le plus souvent au- delà de cette moyenne entre1984 et2003. Le pourcentage de ménages solvable a connu une chute spectaculaire entre2002 et2007 puisqu’il est passé de largement plus de 50% à moins de 20%. En conclusion, pour l’IEIF, le scénario cen- tral, qui table sur une baisse des prix de -3% en 2013 est fondé sur une réduction du nombre de transactions et un raccour- Simulation des variations annuelles de prix des logements Source: IEIF Insee Notaires cissement de la durée des prêts hypothé- caire qui exerceraient une pression à la baisse que ne peut contrebalancer la réduction de l’offre. Le ratio entre le prix des logements et le revenu disponible bais- se de même que le taux d’effort, alors que le pourcentage de ménages solvables aug- mente. Le mouvement de baisse est ensui- te amplifié les années suivantes. Marché de bureaux L’IEIF présente des prévisions plus contrastées en 2013 Les scénarios présentés par l’IEIF sur le mar- ché de bureaux offrent des prévisions plus contrastées. En effet, si le volume des transactions en Ile-de-France a été de 2,4millions de m 2 en 2012, il pourrait grimper à 2,6millions en 2015 suivant le scénario central alors qu'il pourrait au contraire descendre à 2,0mil- lions en 2015 suivant le scénario alternatif. L’absorption nette de bureaux en Ile-de- France (736000m 2 en 2012) devrait se réduire dans les deux cas de figure. Elle s’établirait à 506000 en 2015 suivant le scé- nario central et à 359000 en 2015 suivant le scénario alternatif. En conséquence, le stock de bureaux dispo- nibles à un an devrait poursuivre sa réduc- tion d’après le scénario central: ce stock étant actuellement à 4,6millions de m2, il pourrait s’établir à 4,4millions en 2015 (scénario central), mais il pourrait forte- ment augmenter à 5,9millions, dans l’hypothèse du scénario alternatif. Même écart pour le taux de vacance. À 8,9% actuellement, il fléchirait à 8,2% en 2015 (scénario central) ou grimperait à 11% en 2015 (scénario alternatif). Quel scénario? Le scénario central se fonde sur l’hypothèse que la faiblesse des livraisons de bureaux en Ile-de-France permettrait de contenir le stock en dépit de la baisse des transactions. Le taux de vacance diminuant, les loyers et les prix se maintiendraient (+1% des loyers et des prix en 2013). À l’inverse, le scénario alternatif se fonde sur une chute des transactions qui provo- querait une remontée du stock, une baisse du taux d’écoulement et de taux de vacan- ce qui pèserait sur les évolutions des loyers (-3% en 2013) et des prix (-2% en 2013). Le mouvement de baisse des valeurs s’accélérerait les années suivantes: -6% de baisse des loyers en 2014 et -4% en 2015; -5% de baisse des prix en 2014, -6% en 2015. (Étude présentée le 17janvier2013). 22janvier 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 18déc. 2012 AN p.7566 n°8373 Marie-Line Rey- naud SRC, Charente Droit de préférence en cas de vente de par- celles de bois Agriculture Pour éviter le morcellement des terres boisées, la loi du 27 juillet 2010 a donné un droit d'acquisition prioritaire aux propriétaires voisins qui se déclarent acquéreurs au prix fixé par le vendeur, celui-ci étant tenu d'informer ses voisins par LR avant la vente, à peine de nullité. La loi du 22mars 2012 a introduit un nouveau mode d'information : le vendeur peut informer ses voisins par LR ou par affichage en mairie et publication dans un journal d'annonces légales. 18déc. 2012 AN p.7571 n°2163 Virginie Duby- Muller, UMP, Haute- Savoie HLM: condition d'attribution en cas de divorce Logement Si un demandeur de logement social est en instance de divorce, l'article L 441-1 du CCH per- met de tenir compte des ressources de façon plus souple que dans le droit commun, en ne tenant compte des ressources que du seul demandeur et non du ménage. Le demandeur doit fournir une ordonnance de non-conciliation. Des actes sous seing privé seraient insuffisants à prouver le carac- tère définitif de la séparation. La réponse indique que ce sujet pourra faire l'objet de la réflexion sur la réforme de la procé- dure d'attribution. 18déc. 2012 AN p.7573 n°3870 Patricia Adam, SRC, Finistère Prescription de 5 ans pour les baux d'habitation Logement L'action en paiement des loyers et des charges est soumise à la prescription de 5 ans (art. 2224 du code civil). Si le bailleur n'a pas réclamé les indexations de loyers en temps utile, il peut le faire pendant 5 ans (CA Toulouse, 8 juillet 2004). Mais un rappel de charges sur 5 ans après une provision insuffisante peut être jugé déloyal (Civ. 3 e , 21 mars 2012). C'est aussi une question qui sera débattue lors du projet de loi annoncé sur le logement. 18déc. 2012 AN p.7574 n°5545 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle PC et CU tacites Logement La direction départementale des territoires de Moselle s'emploie à traiter les demandes d'autorisation dans les délais, elle peut aussi laisser naître un PC tacite. S'il est illégal, elle peut le retirer dans le délai de 2 mois. Pour les CU opérationnels, le silence de l'administration ne permet pas de faire naître une décision favorable tacite sur la faisabilité d'un projet; il per- met seulement au demandeur de conserver 18 mois le bénéfice des disposi- tions d'urbanisme en vigueur lors de la demande. 20déc. 2012 Sénat p.3005 n°2295 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Constructibilité en site classé Logement Le classement d'un site, servitude d'utilité publique, vise à assurer la préser- vation des sites les plus remarquables. Il n'institue pas une inconstructibilité de principe mais vise à préserver le site de toute atteinte grave. Des modifi- cations majeures apportées aux règles du PLU après le classement, qui déna- tureraient le site, sont incompatibles avec les objectifs du classement. Il faut s'assurer que l'ouverture à l'urbanisation d'une parcelle située en zone naturelle n'est pas de nature à modifier l'économie générale du site. 25déc. 2012 AN p.7873 n°8355 Jean-Luc Wars- mann, UMP, Ardennes Situation du Crédit Immobilier de France Economie L'intervention de l'Etat interdit, selon le droit communautaire, la poursuite de l'activité de la banque, au-delà d'une gestion extinctive. La Banque Postale devrait développer l'activité d'accession sociale à la propriété et reprendre une partie des personnels. Certains sont salariés de filiales qui pourront être cédées. 25déc. 2012 AN p.7903 n°737 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Etablissements publics fonciers Intérieur Chaque décret créant un EPF détermine sa zone d'activité territoriale, et c'est dans ce cadre que sont opérées les acquisitions. Si le terrain fait partie du domaine privé d'une commune il peut être acquis. S'il fait partie du domaine public, donc en principe inaliénable, il peut toutefois être cédé à l'amiable à une personne publique s'il est destiné à l'exercice des compétences de la per- sonne publique qui l'acquiert. 25déc. 2012 AN p.7923 n°7335 Patrice Verchère, UMP, Rhône Affaire Apollonia Justice Une information judiciaire est en cours, deux person- nes physiques et personnes morales sont mises en examen. En parallèle, le tribunal de commerce d'Aix- en-Provence a prononcé l'ouverture de la liquidation judiciaire de la société SAS Apollonia. La Cour de cas- sation (7 juin 2012, Civ 2 e ) a prononcé la nullité des contrats de prêts passés par les notaires: les actes sont jugés irréguliers car signés en l'absence des emprun- teurs ayant donné procuration et sans que les procu- rations soient annexées aux actes. Les victimes de loueurs en meublé sont regroupées dans l'association nationale des victimes de l'immobilier (ASDEVILM- ANVI). 25déc. 2012 AN p.7930 n°9330 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Astreintes en cas de travaux irréguliers Justice L'article L 480-7 du code de l'urbanisme permet au juge de prononcer des astreintes en cas de décision ordonnant la démolition; l'article L 480-9 per- met au maire de faire procéder à des travaux d'office. Ces articles sont appli- cables tant en première instance qu'en appel . 27déc. 2012 Sénat p.3085 n°2448 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Taxe de balayage Intérieur L'article 1528 du CGI modifié par la loi du 29 décembre 2010 permet aux communes d'instituer une taxe de balayage. Des tarifs différents peuvent être fixés suivant la largeur de la voie, elle est due par les propriétaires rive- rains. En cas de copropriété, elle est due par le syndicat. Les informations nécessaires à sa mise en œuvre sont précisées par le décret du 24 avril 2012. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 22janvier 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Personnes handicapées et lutte contre l'exclusion : Axel Cavaleri est nommé directeur du cabinet de Marie-Arlette Car- lotti. Il succède à Michel Vilbois. (Arrêté du 2janvier2013, J.O. du 8janvier, @). Organismes publics ✓ Comité consultatif de la législation et de la réglementation financière s: Fabrice Pesin est nommé secrétaire général. (Arrêté du 4janvier2013, J.O. du 12janvier, p.894). ✓ CGLLS : Dominique Bocquet est nom- mé commissaire du Gouvernement auprès de la Caisse de garantie du logement loca- tif social. (Arrêté du 21décembre 2012, J.O. du 11janvier, p.865). Conventions collectives ➠ Avocats salariés : il est envisagé l’extension de l’avenant n°109 du 23novembre 2012 portant sur les salaires minima. (J.O. du 11janvier, p.866) ■ Catastrophes naturelles Deux arrêtés du 10janvier2013 portent reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. L'un concerne des inondations de l'automne 2012 l'autre la sécheresse du printemps 2011. (J.O. du 13janvier, p.934). ■ Classement de site La grotte Chauvet (commune de Vallon- Pont-d'Ar) et les abords du pont d'Arc sont classés parmi les sites du département de l'Ardèche. (Décret du 7janvier2013, J.O. du 9janvier, p.724). ■ Cotisation foncière des entreprises La loi de finances rectificative pour 2012 (art. 46) a autorisé les communes et EPCI à prendre en charge tout ou partie de la coti- sation liée à l'augmentation de la base mini- mum de CFE de 2012 qu'ils ont décidée par délibération en 2011 et qui peut conduire à des hausses importantes de cotisation pour les redevables. Cet arrêté du 2janvier en précise les modalités. La commune demande aux services locaux des finances publiques la communication de la liste des redevables de cette cotisation. (Arrêté du 2janvier2013 portant application de l'article 46 de la loi n°2012-1510 du 29décembre 2012 de finances rectificative pour 2012 et relative à la prise en charge de tout ou partie de l'augmentation de la cotisa- tion minimum de la CFE due au titre de l'année 2012, J.O. du 9janvier 2013, p.689). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 504 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ➙ PPRT : Au 1 er septembre 2012, sur les 420 plans de prévention des risques technologiques à élaborer, 98 % ont été prescrits et 45 % approuvés . La majorité devrait être approuvée début 2013. (Rép. du ministère de l’écologie à Marie-Odile Bouillé, JO AN Q, 25 déc. 2012, p.7858, n°4878). Chiffres ❘◗ Le cabinet d’avocats Cornet Vincent Ségu- rel conforte ses équipes: Cécile Rouquette- Térouanne est cooptée associée, respon- sable du droit immobilier à Paris et Alexandre Cornet en droit commercial à Nantes. Parmi les nominations de 4 associés directeurs, citons celles de Benoît Bomme- laer (droit immobilier à Rennes), Sébastien Harel (droit commercial à Rennes) et de Flo- rence Barrault (droit public à Paris). ❘◗ Le cabinet d’avocats Salans a conseillé les actionnaires de la foncière Sepric dans le cadre d’un accord prévoyant l’apport de la majorité du capital de la foncière Sepric à la foncière Patrimoine&Commerce. Cette der- nière va lancer prochainement un projet d’offre publique sur le solde des titres de la foncière Sepric. Intervenaient pour les actionnaires de Sepric, notamment Henry Lazarski pour les aspects Immobiliers et Cécile Szymanski pour le droit des sociétés. Acteurs ✓ Le collectif des associations unies s’inquiète de l’immobilisme de l’Etat dans le domaine de l’hébergement d’urgence et se demande ce que vont devenir les 19000 personnes mises à l’abri cet hiver. Il réclame notamment: - un moratoire des expulsions locatives sans relogement - une loi de programmation quinquennale donnant la priorité à l’accès direct au loge- ment avec un accompagnement social adap- té. (Communiqué du 18janvier2013). ✓ Le ministre délégué à la mer, Frédéric Cuvillier a installé le 18janvier le Conseil National de la Mer et des Littoraux . Ses membres ont élu leur bureau et son prési- dent, Maxime Bono, président de la commu- nauté d’agglomération de LaRochelle Poi- tou-Charente. ✓ L’ARC s’interroge sur les délais de publica- tion de l’arrêté relatif aux audits énergé- tiques obligatoires en copropriété : si le décret du 27janvier2012 a bien été publié, l’arrêté qui doit le compléter est toujours attendu… ✓ Selon le groupe Barnes , spécialisé dans l’ Immobilier de luxe à Paris le nombre de transaction sur des biens d’une valeur dépas- sant 2millions d’euros a chuté de -42% en 2012. La baisse des prix est comprise entre -10 et -15% (Communiqué du 15janvier 2013) B B R R È È V V E E S S Plus-values immobilières: l’avis de Chrisian Eckert Commentant la censure par le Conseil constitutionnel de la réforme des plus- values immobilières et estimant que celui- ci avait formulé “un jugement d’opportunité sur des mesures fiscales”, le rapporteur de la commission des finances à l’Assemblée Nationale a ajouté (Les Echos du 17 janvier) “concernant l’immobilier, il faut éviter de revenir trop rapidement sur les mesures cen- surées . La fiscalité de l’Immobilier a de vraies conséquences inflationnistes, il faut prendre le temps de la réflexion sur ce sujet”. 22janvier 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P A A R R C C S S O O C C I I A A L L A A N N A A L L Y Y S S E E S S JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E La ministre du logement a lancé ce 16jan- vier à la Maison de la Chimie, avec le ministre de la ville, François Lamy, la concertation sur les attributions de loge- ments sociaux. La concertation doit s'achever d'ici la fin mars pour que les conclusions puissent être intégrées dans le projet de loi sur le logement qui doit être soumis au Conseil d'Etat le 15avril et présenté en conseil des ministres en juin. Les 4 groupes de travail doivent réfléchir aux questions suivantes - rapprochement de l'offre et de la deman- de et priorisation des demandes - amélioration du service rendu aux demandeurs - politiques d'attributions de logements sociaux et spécificités des territoires - adaptation de l'offre aux besoins, en termes de typologie des logements et d'accompagnement des locataires en diffi- culté. L'ensemble est coordonné par un comité des sages présidé par Jean-François Debat, conseiller d'Etat et maire de Bourg-en- Bresse. Selon une enquête présentée le 16janvier, seuls 4 Français sur 10 déclarent connaître les conditions d’attribution des logements sociaux. 92% des demandeurs souhaite- raient disposer d’une information sur les délais d’attribution. La ministre a indiqué que la question de l’attribution des logements était d’autant plus sensible qu’il y a un manque de loge- ments. Elle a beaucoup insisté sur la néces- sité de travailler à la transparence d’attribution des logements. Il faut réduire les délais techniques de vacance des loge- ments. Parmi les questions évoquées par la ministre figure par exemple l'attribution des logements par des organismes réserva- taires, qui est liée au financement des logements. Sur les priorités d’attribution, Cécile Duflot considère que la loi DALO a compliqué les critères d’attribution et qu’il convient d’articuler les priorités. En revanche, la question des plafonds de ressources ne relève pas de cette concerta- tion, mais la ministre nous a précisé qu'elle pourra être traitée dans le cadre de la loi logement du printemps. Elle souhaite aussi que soit traitée la mobi- lité dans le parc social et que soient facili- tées les modalités de renouvellement d’inscription sur les listes de demandeurs. Cécile Duflot lance la concertation sur les attributions de loge- ments sociaux Urbanisme commercial: chute de 25% des autorisations Selon l’enquête réalisée par Procos, le volume des surfaces autorisées en 2012 par les commissions départementales d’aménagement commercial a reculé de 25% à 2468000m 2 . Ce chiffre était de 3,3millions en 2011 et 3,2 en 2010. Le recul s’explique par la diminution des demandes d’autorisation mais aussi par le durcissement des autorisations: 75% des m2 déposés ont été autorisés en 2012 contre 80% en 2011. L’Observatoire de Procos évalue à 5,7mil- lions le nombre de m2 en projet à moyen terme, dont 83% en périphérie et 17% en centre-ville. Les parcs d’activité domi- nent la production (2,7 millions de m2), suivis par les centres commerciaux (1,7mil- lion). Les opérations de centres villes “poursuivent leur timide percée”: à 17% des surfaces en projets, elles sont évaluées à 941000m2 contre 921000m2 en 2011 et 830000m2 en 2010. Ce stock est également en baisse (6,8mil- lions en 2012). Le stock d’opérations auto- risées en 2013 est de 3millions de m2. Ainsi résume la fédération, “le développe- ment des surfaces commerciales s’inscrit dans une logique de croissance désormais moins extensive et plus sélective”. Quatre nouvelles tendances Les projets sont caractérisés par 4 nou- velles tendances - extension des valeurs sûres: les opéra- teurs préfèrent développer des sites dont la commercialité est prouvée plutôt que se lancer dans des créations ex-nihilo. - tissus urbains interstitiels des grandes agglomérations (entre centre-ville et péri- phérie) - nouveaux lieux de flux - montée en gamme de l’offre Les enseignes spécialisées se développent; entre2012 et2013 les fermetures ont représenté 1% (300 magasins) du parc alors que les ouvertures se chiffrent à 4% du parc (1000 magasins). Procos estime que “les enseignes sont entrées dans un Source: Procos cycle d’évolution ou de repositionnement de leurs concepts et de gestion dynamique de leurs réseaux (ouvertures, fermetures, transferts, rénovation); ce phénomène va s’accentuer”. Le développement du com- merce spécialisé est ainsi “bien plus raison- né”. Les entre- prises ouvrent et ferment pour optimiser leurs réseaux (les maga- sins déficitaires ou aux loyers trop élevés sont sacri- fiés) tandis qu’elles diversi- fient leur stratégie en s’appuyant sur des créations de points de vente moins risqués, aux loyers et charges mieux maîtrisés. Cela explique la vague des retail parc péri- phérique des petites villes en particulier. Cette évolution est-elle durable? Pour Pro- cos, ces choix correspondant à des ten- dances de marché en transformation pro- fonde. Bilan des CDAC 2012 Evolution des autorisations administratives de surfaces commerciales depuis 1974 (en m 2 ) Loi Royer : seuil à 1.000 m²Loi Raffarin : seuil à 300 m² LME : seuil à 1.000 m² ❑ Procos regroupe 260 enseignes, 60000 points de vente et réalise 93,5milliards d’ € de chiffre d’affaires (35% du commerce spécialisé français). (Dossier de presse du 17janvier 2013).
