Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente : Le dossier de diagnostic technique à charge de l’acquéreur ?
Vente d’un terrain pollué / Les effets de l’acquisition d’une clause résolutoire de la promesse de vente
Contrat d’entreprise : Responsabilité d’une entreprise pour endommagement des réseaux de téléphone
Expropriation : Droit de rétrocession / Délai de recours pour obtenir une restitution
– 4 – Législation –
La loi de mobilisation du foncier public du 18 janvier 2013 est parue
Le Conseil constitutionnel a entièrement validé la loi
– 5 – Rencontre –
Cécile Duflot présente ses vœux à la presse : la ministre “prend sa part”
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
La CNIL veille au risque d’atteinte à la vie privée par la mise en place des compteurs communicants
– 8 – Rencontres –
Le SNAL plaide pour une fluidité du marché du foncier
L’actualité fiscale vue par Gide Loyrette Nouel
■ JUGÉ ■ > Dans un contrat de vente, les parties peu- vent mettre à la charge de l’acquéreur les frais du dossier de diagnostic technique, a jugé la Cour de cassation le 16janvier (p.2). ■ RÉPONDU ■ > Les toitures végétales ne peuvent pas être interdites par les règles locales d’urbanisme (voir p.6). > Le secrétariat d’État au commerce pourrait envisager l’instauration d’un droit de préfé- rence au profit du commerçant locataire, en cas de vente du local commercial (p.6). ■ PUBLIÉ ■ > La loi du 18janvier2013 de mobilisation du foncier public en faveur du logement a été publiée (voir p.4). Outre ses deux mesures phares (augmenter la décote sur la vente des terrains publics et renforcer les obligations de constructions de logements sociaux des com- munes) elle comporte des mesures pour accé- lérer les réquisitions de logements vacants ou imposer un quota de logements sociaux par programmes de logements dans les com- munes carencées. Un rapport sur le permis de louer est aussi programmé. > Le barème des rémunérations saisissables a été publié au JO du 16janvier. ■ PROGRAMMÉ ■ > Encadrement du tarif des syndics et obli- gation stricte d’un compte bancaire séparé feront l’objet de débat lors de la future loi logement et urbanisme, a précisé Cécile Duflot dans une réponse écrite (p.5). ■ ANALYSÉ ■ > Le cabinet Gide Loyrette Nouel observe que la taxation sur les plus-values immobi- lières de plus de 50000euros ne tient pas compte du nombre d’associés d’une SCI et les pénalise donc (voir p.8). Deux effets de ciseaux L a ministre du logement maintient l’objectif de construc- tion de 500000 logements par an. Elle l’a réaffirmé lors de ses vœux à la presse le 21janvier (voir p.5). Dont acte. De là à y voir une prévision de résultats pour 2013, il y a de la marge: nombreux sont les professionnels qui doutent de la pertinen- ce de ce chiffrage. Le SNAL en est un exemple (cf. p.8), son pré- sident estime à moins de 300000 le nombre de logements qui pourront sortir de terre cette année. On voit donc un écart gran- dissant entre l’objectif public, maintenu, et les prévisions des pro- fessionnels, révisés à la baisse. Premier effet de ciseaux. L’écart est aussi à redouter dans le domaine locatif. Les déclara- tions publiques se durcissent à l’encontre des bailleurs. La ministre a fortement stigmatisé dans ses vœux la pratique des propriétaires qui louent des logements dont la surface n’est pas décente, les qualifiant de propriétaires voyous. Le Conseil Écono- mique, Social et Environnemental (CESE) a rendu un avis le 23janvier sur le logement des jeunes où il propose, outre des mesures spécifiques aux jeunes (respect du plan Anciaux, renfor- cement de l’accueil des jeunes dans le parc HLM), des mesures générales. Renforcement de la taxation des logements et des bureaux vacants, encadrement des loyers… Dans sa réponse, la ministre a montré qu’elle était très largement en phase avec ces propositions. S’agissant de la régulation du marché privé, Cécile Duflot a indiqué qu’elle voulait encadrer la constitution du dos- sier de bail, “clarifier” la législation des meublés pour mieux pro- téger le locataire, mieux réglementer les pratiques des agences immobilières et “en finir avec les agences de listes”. Comment vont réagir les bailleurs? Il est sans doute un peu tôt pour le mesurer précisément mais évoquons simplement l’attitude des bailleurs d’immeubles parisiens familiaux qui nous a été relatée par un spécialiste de ce type de location. Ces bailleurs ont tout simplement renoncé à louer dans le cadre de la loi de 1989. Ils recourent donc aux meublés, aux locations en tant que résidence secondaire, aux locations à des sociétés pour leurs salariés à titre de logement de fonction; tous mécanismes échap- pant à ce jour à la loi de 1989. Renforcer les contraintes de la loi de 1989 aura inévitablement pour impact de renforcer cette ten- tation d’évitement. Il s’agit là d’une section spécifique du mar- ché, de bailleurs, très bien informés et bien conseillés, mais l’impact peut rapidement s’étendre à l’ensemble des bailleurs, peu enclins à faire confiance à l’actuelle majorité. L’effet de ciseaux entre les intentions du Gouvernement et la réalité du marché locatif risque de s’accroître… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 505 29JANVIER2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Le dossier de diagnostic technique à charge de l’acquéreur? Vente d’un terrain pollué / Les effets de l’acquisition d’une clause réso- lutoire de la promesse de vente Contrat d’entreprise : Responsabilité d’une entreprise pour endom- magement des réseaux de téléphone Expropriation : Droit de rétrocession / Délai de recours pour obtenir une restitution - 4 - Législation - La loi de mobilisation du foncier public du 18janvier2013 est parue Le Conseil constitutionnel a entièrement validé la loi - 5 - Rencontre - Cécile Duflot présente ses vœux à la presse: la ministre “prend sa part” - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - La CNIL veille au risque d’atteinte à la vie privée par la mise en place des compteurs communicants - 8 - Rencontres - Le SNAL plaide pour une fluidité du marché du foncier L’actualité fiscale vue par Gide Loyrette Nouel S O M M A I R E E D I T O R I A L 29janvier2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• V V E E N N T T E E ▲ Vente ■ Le dossier de diagnostic tech- nique à charge de l’acquéreur? (Cass. Civ. 3 e , 16 janv. 2013, n°7, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°11-22591) Avant un contrat de vente, le notaire avait recommandé la réalisation de nouveaux diagnostics. L’acquéreur avait signé “un bon à payer” sur la facture du nouveau dia- gnostiqueur. Après la vente, l’acquéreur réclamait remboursement de ses frais. La juridiction de proximité avait accueilli cette demande au motif que l’article L 271-4 du CCH dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique de vente. Elle en avait déduit que “mettre à la charge des acquéreurs le coût de telles prestations aboutirait à travestir l’esprit de la loi”. Cet- te décision est cassée au visa de l’article L 271-4 du CCH: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que les parties peuvent convenir de mettre à la charge de l’acquéreur le coût du diagnostic technique , la juridic- tion de proximité a violé le texte susvisé”. Observations : Ne faisons pas dire au texte plus qu’il ne le dit. L’article L 271-4 du CCH comporte pour le vendeur une obligation d’information de l’acquéreur. La décision contestée en avait déduit que le vendeur devait en assumer la charge financière. Tel- le n’est pas l’interprétation de la Cour de cassation qui fait donc une distinction entre l’obligation d’information, qui incombe au vendeur et la charge financiè- re du coût du diagnostic, qui n’est pas pré- vue par la loi. En conséquence, elle relève de la liberté contractuelle. Les parties peu- vent donc convenir de la mettre à la char- ge de l’acquéreur. ■ Vente d’un terrain pollué (Cass. Civ. 3 e , 16janvier 2013, n°6, FS-P+B+R, cassation partielle, pourvoi n°11-27101) Deux sociétés avaient conclu un contrat de vente en 1994 portant sur un terrain pollué. Le contrat prévoyait que l’un des vendeurs, ancien exploitant du site industriel demeu- rait tenu de garantir le traitement futur de toute pollution détectée, et de la remise en état. En 2000, un procès-verbal de confor- mité de travaux réalisés avait été établi par l’inspecteur des installations classées. Mais l’acquéreur avait engagé un recours du fait du préjudice subi en raison de la perte de location pendant 4 années. La cour d’appel avait déclaré ce recours mal fondé, sa déci- sion est en partie cassée. La Cour de cassation relève que le contrat mentionnait que l’acquéreur était parfaite- ment informé du fait que le terrain avait servi de cadre à une exploitation d’activité de production de résines de synthèses et que le contrat comportait en annexe un rapport d’expert. Elle en déduit: “Mais attendu qu’ayant […] relevé que la SCI LM avait été parfaitement informée de l’existence d’un risque de pollution , qu’elle avait renoncé expressément à engager la responsabilité du vendeur de ce chef et que la convention des parties avait donc porté sur un terrain comportant un risque de pollution connu de l’acquéreur, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la délivrance du terrain était conforme à la convention des parties et que la SCI devait être déboutée de ses demandes dirigées contre le vendeur; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Mais l’arrêt est cassé sur un point relatif à l’obligation de remise en état. La cour d’appel avait indiqué que le ven- deur, en application de l’article 34 du décret du 21septembre 1977 n’avait l’obligation que d ’informer le préfet dans le mois sui- vant la cessation d’activité et de remettre le site en l’état sous réserve d’injonctions administratives et que le vendeur n’avait manqué à aucune de ses obligations en dehors du défaut légal de respecter cette procédure et que le vendeur était tenu de la remise en état antérieur du terrain sans qu’un délai soit prévu à cet effet et que la SCI ne justifiait pas l‘avoir mis en demeure avant le 14janvier 2000 pour dépolluer le terrain. Cette argumentation est censurée: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que l’article 34 du décret du 21septembre 1977 impose à l’exploitant de remettre le site de l’installation dans un état tel qu’il ne s’y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l’article 1 er de la loi du 19juillet 1976, sans qu’il y ait lieu à mise en demeure , la cour d’appel a vio- lé [l’article 34 du décret du 21septembre 1977, pris pour l’application de la loi du 19juillet 1976, dans sa rédaction applicable, et l’article 1382 du code civil]”. Observations : L’article 34 du décret de 1977 impose deux obligations à l’exploitant: informer le préfet de la ces- sion de son activité et remettre le site dans un état tel qu’il ne s’y manifeste aucun danger ni inconvénient. En application de ce du texte, l’exploitant doit donc remettre le site en l’état, sans qu’il y ait nécessité de le mettre en demeu- re d’y procéder. Ce décret de 1977 est abrogé mais les obligations imposées à l’exploitant en cas de mise à l’arrêt de l’installation soumises à autorisation, enre- gistrement ou déclaration, sont désormais codifiées aux articles R 512-39-1 et suivants du code de l’environnement. ■ Effet de l’acquisition d’une clau- se résolutoire (Cass. Civ. 3 e , 16janvier 2013, n°4, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-25262) À la suite d’une succession, une promesse synallagmatique de vente avait été signée entre deux des héritiers et un tiers. Celui-ci s’engageait à verser le dépôt de garantie dans un délai de 15 jours et sous peine de clause résolutoire en cas de défaut d’approvisionnement du chèque. Or l’acquéreur n’avait ni versé le dépôt de garantie, ni déféré à la sommation d’avoir à comparaître pour signer l’acte authentique. Les vendeurs se prévalaient de la résolution de la vente en décembre2009 tandis que l’acquéreur avait, en janvier2010, publié la promesse de vente à la conservation des hypothèques. Les vendeurs avaient alors assigné l’acquéreur en référé pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoi- re et radiation de la publication. La cour d’appel avait fait droit à cette demande et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la publication, facultative du “compromis de vente”, n’imposait pas celle de l’assignation en résolution de l’acte” […] Mais attendu d’une part qu’ayant relevé que M. T. [acquéreur], qui n’avait pas exer- cé sa faculté de rétractation, n’avait pas déposé de dépôt de garantie dans le délai et les formes convenus, qu’il avait été mis en demeure, après notification de la clause résolutoire, de régulariser la vente le 16décembre 2009, mais ne s’était pas pré- senté et qu’il avait reconnu que la promes- se de vente était caduque et, d’autre part, que M. V., qui avait fait part de son accord à la transaction, était intervenu volontaire- ment à l’instance au soutien de sa mère et de sa sœur, la cour d’appel en a exactement déduit qu’aucune contestation sérieuse ne s’opposait à la constatation de la résolution de la promesse de vente; Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu que les époux T. ne disposaient d’aucun droit justifiant qu’il fût procédé à la publication J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E de cette promesse à la conservation des hypothèques alors qu'elle n’était plus sus- ceptible de produire d’effets, et qu’il y avait urgence à permettre à M mes V. de disposer de leur bien actuellement immobilisé, la cour d’appel en a exactement déduit qu’aucune contestation sérieuse ne s’opposait à la radiation de sa publication à la conservation des hypothèques”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : Après avoir manqué à son obligation de verser le dépôt de garantie, l‘acquéreur n’entendait pas renoncer à la vente. D’où sa décision de publier le com- promis de vente à la conservation des hypothèques. Il soutenait ensuite que l’assignation du vendeur aurait dû être également publiée. Cet argument est repoussé. Le décret de 1955 (art. 28) impose la publi- cation des actes constatant la mutation de droits réels et les demandes tendant à en obtenir l’annulation de ces actes (art. 30-5). Mais la Cour de cassation indique que, pour un compromis, la publication est facultative. Il s’ensuit que l’assignation ten- dant à obtenir la résolution dudit compro- mis n’est pas obligatoire. Sur le fond, l’acquéreur n’ayant pas exécu- té son obligation de verser le dépôt de garantie et n’ayant pas déféré à la somma- tion à comparaître, la promesse de vente était caduque. Elle devait donc être radiée de la publication à la conservation des hypothèques. Contrat d’entreprise ■ Responsabilité pour endomma- gement de réseaux (Cass. Civ. 3 e , 16janvier 2013, n°16, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-24514) Une société avait endommagé des câbles souterrains exploités par France Télécom au cours de travaux de forage sous voirie. La société contestait la mise en jeu de sa res- ponsabilité au motif que les informations données par France Télécom dans le récé- pissé de déclaration d’intention de com- mercer les travaux étaient incomplets. La cour d’appel l’avait condamnée à payer les travaux de remise en état des câbles et la Cour de cassation confirme la décision : “Mais attendu qu’ayant relevé que les plans fournis par la société France Télé- com mentionnant le tracé de son réseau enterré n’étaient pas entachés d’erreur et retenu qu’il appartenait à la société Gen- dry de prendre en compte ces informations dans la conduite de ses travaux pour déter- miner la profondeur de son forage, la cour d’appel a pu en déduire que le dommage avait pour seule cause la négligence de cel- le-ci”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Avant de commencer des travaux à proximité de canalisations (gaz, électricité, téléphone…), l’entreprise char- gée des travaux doit adresser aux exploi- tants des réseaux une déclaration d'intention de commencement des tra- vaux. L’exploitant répond au moyen d’un récépissé sur lequel il indique l’implantation des ouvrages avec le maxi- mum de précision possible (art. 7 à 10 du décret du 14octobre 1991, texte aujour- d’hui codifié aux articles R 554-1 et sui- vants du code de l’environnement et qui prévoit l’existence d’un guichet unique pour la gestion de ces informations). En l’espèce, l’entreprise chargée de travaux avait bien reçu des informations exactes sur l’emplacement du réseau mais elle n’avait pas d’indication sur la profondeur d’enfouissement du réseau. Il résulte de cet arrêt qu’il suffit à l’exploitant de four- nir un plan exact du tracé du réseau, sans avoir à préciser la profondeur d’enfouissement. Il incombe à l’entreprise de prendre les précautions nécessaires pour éviter de l’endommager, quelle que soit sa profondeur. Expropriation ■ Droit de rétrocession (Cass. Civ. 3 e , 16 janv. 2013, n°1, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°11-24213) Une personne avait engagé une action sur le fondement de l’article L 12-6 du code de l’expropriation, en raison de la perte de plus-value de leur parcelle expropriée. L’article L 12-6 autorise pendant 5 ans la personne expropriée à engager une action en rétrocession si les biens n’ont pas reçu la destination prévue. Le débat portait sur le point de savoir si l’analyse doit porter sur l’ensemble des parcelles expropriées ou sur l’ensemble des parcelles acquises . “Vu l’article L 12-6 du code de l’expropriation; […] Attendu que pour condamner la commune d’Ifs à payer une somme aux consorts A. au titre de la rétrocession de leur parcelle expropriée, l’arrêt retient […] que la confor- mité des réalisations effectuées avec les objectifs poursuivis par la DUP doit s’apprécier au regard de l’ensemble des par- celles expropriées pour la réalisation de l’opération et non pas au regard de chaque parcelle prise isolément, que la parcelle AY 16 ayant été le seul immeuble exproprié dans le cadre de la DUP, l’ensemble des par- celles expropriées se réduisant à cette par- celle, l’analyse de la conformité à la DUP doit se faire par rapport à ce seul terrain; Qu’en statuant ainsi, alors que la conformi- té des réalisations effectuées avec les objec- tifs poursuivis par la déclaration d’utilité publique, doit s’apprécier au regard de l’ensemble des parcelles acquises pour la réalisation de l’opération déclarée d’utilité publique , la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. Observations : Dans l’opération d’aménagement en cause, une seule par- celle avait fait l’objet d‘expropriation, celle des demandeurs (5,75 hectares). La cour d’appel en avait déduit que la conformité de la réalisation de l’opération par rapport aux objectifs de la déclaration d’utilité publique devait s’apprécier sur cette seule parcelle. Une fraction avait été revendue à un lotissement voisin et l’essentiel était res- té sans affectation. La cour d’appel avait donc accordé une indemnité, la rétroces- sion en nature étant exclue pour cause d’aménagement en cours de réalisation. Mais la décision est cassée au motif que la conformité de la réalisation avec les objec- tifs de la DUP doit s’apprécier par rapport à l’ensemble des parcelles acquises et donc y compris des parcelles acquises à l’amiable, et non par rapport à la seule parcelle expropriée. ■ Délai pour obtenir une restitution (Cass. Civ. 3 e , 16 janv. 2013, n°2, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-10107) Le tribunal administratif avait annulé des arrêtés de déclaration d’utilité publique et de cessibilité. En conséquence, le 8juin 2010, la Cour de cassation avait annulé l’ordonnance d’expropriation pour défaut de base légale. Le 2août 2010, les per- sonnes expropriées avaient saisi le juge de l’expropriation d’une demande en restitu- tion. Leur demande est jugée irrecevable: “Attendu […] qu’ayant retenu que l’introduction d’un pourvoi en cassa- tion , en application du premier alinéa de l’article L 12-5 du code de l’expropriation […] ne saurait interrompre ou suspendre le délai de forclusion prévu à l’article R 12- 5-1 du même code , donné à l’exproprié pour saisir le juge de l’expropriation d’une demande en restitution et en indemnisation, la cour d’appel […] en a exactement déduit que les demandes de M mes B. et M. étaient irrecevables”. Le pourvoi est donc rejeté. 29janvier2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• E E N N T T R R E E P P R R I I S S E E - - E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 29janvier2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Les deux premiers articles de la loi pré- voient la remise de rapports: - l'un sur un mécanisme d' encadrement de la définition de la valeur foncière, - l'autre sur la mise en œuvre de la règle des « trois tiers bâtis » visant à favoriser, dans les opérations de construction de logements, un tiers de logements sociaux, un tiers de logements intermédiaires et un tiers de logements libres. ■ Vente de terrains publics L'article 3 porte à 100 % la décote qui peut s'appliquer à la vente d'un terrain lorsque le programme est destiné à la construction de logements sociaux. La décote est de droit pour une liste de parcelles établies par le préfet de région. Elle est intégralement répercutée sur le prix de revient des logements locatifs sociaux. Elle est limitée à 50% pour les logements financés en PLS ou en accession sociale. L'article 3 III prévoit les contraintes qui pèsent sur le primo-acquéreur du loge- ment en cas de revente du logement dans un délai de dix ans (information du préfet de région, droit de priorité pour l'achat consenti aux organismes HLM et reverse- ment de la plus-value, dans la limite de la décote). Si le primo-acquéreur loue le loge- ment, il doit respecter un plafond de loyer. L'acte de vente au primo-acquéreur doit mentionner le montant de la décote et les obligations qui sont imposées. L'article 3 V prévoit les modalités du contrat de vente du terrain par l’État. L'acquéreur dispose de 5 ans pour réaliser le programme de logements. À défaut, la vente est résolue ou une indemnité versée (pouvant atteindre le double de la décote). La convention peut prévoir un droit de réservation de 10 % des logements sociaux, au profit de l'administration qui cède son terrain avec décote. Il est créé une Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier (art. 3 VII), chargée de suivre le dispositif de mobilisation du foncier en faveur du logement. L'article 4 permet d’appliquer la décote lors de la cession des terrains des établisse- ments publics de l’État dans des conditions à fixer par décret. L’article 5 permet d’appliquer le mécanisme de la décote dans le cadre d’un bail emphytéotique; la redevance du bail peut ainsi intégrer la décote dans une proportion identique à celle qui résulterait du régime de cession. ■ Réquisition des logements vacants Les articles 7 et 8 modifient les règles applicables à la réquisition des logements vacants. - La faculté de réquisition des logements vacants des personnes morales suppose que le logement soit laissé vacant depuis un certain délai. Initialement fixé à 18 mois, ce délai est ramené à 12 mois (art. L 642-1 du CCH modifié). - Lorsque le préfet notifie au propriétaire son intention de procéder à la réquisition, celui-ci peut signifier son accord ou son refus, son intention de mettre fin à la vacance dans les 3 mois ou son engage- ment d’effectuer des travaux. L’article 8 de la loi nouvelle précise les conditions de cette 3 e solution. Il est prévu un délai de réalisation des travaux et de mise en loca- tion qui ne peut dépasser 24 mois (à préci- ser par décret). Le préfet peut aussi réquisi- tionner les locaux si le propriétaire ne lui fournit par les éléments probants du res- pect de ses engagements. L’article 9 concerne la vente de loge- ments HLM : en cas de désaccord entre le maire et le préfet, le ministre est saisi et dispose de 4 mois pour se prononcer. Son silence vaut opposition à la décision de ces- sion (art. L 443-7 modifié du CCH). ■ 25% de logements sociaux Le titreII renforce les obligations de pro- duction de logement social. Le taux à atteindre de 20 % de logements sociaux est porté à 25 % (art. 10 modifiant l'article L 302-5 du CCH). Mais, pour certaines communes, le taux est fixé à 20 %. Il s'agit: - des communes appartenant à un EPCI visé par le taux de 25 % mais où le parc de logements existants ne justifie pas la pro- duction supplémentaire pour loger les per- sonnes défavorisées, - des communes de plus de 15000 habi- tants et qui n'appartiennent pas à une agglomération de plus de 50000 habitants mais dont la population a crû. Par ailleurs, il est ajouté un cas qui exemp- te les communes d'obligation d'atteindre le seuil de 20 % ou 25 %: lorsque l'inconstructibilité de bâtiment résulte d'un plan de prévention (risques naturels, tech- nologiques ou miniers). L'article 11 vise la société de gestion du patrimoine immobilier des houillères du bassin du Nord et du Pas-de-Calais. L L A A L L O O I I D D E E M M O O B B I I L L I I S S A A T T I I O O N N D D U U F F O O N N C C I I E E R R L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N La loi de mobilisation du foncier public est parue Pour favoriser la construction de logements sociaux, la loi du 18janvier2013 vise à faciliter la vente de ter- rains publics avec décote et elle renforce les contraintes à l’égard des communes. ■ Le Conseil constitutionnel valide la loi Le Conseil constitutionnel valide la loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social. S'agissant des contraintes imposées au primo-acquéreur d'un logement social, la loi (art. 3) prévoit, en cas de vente, une obligation d'informer le préfet de région, un droit de priorité pour l'achat accordé aux organismes d'HLM et l'obligation de reverser à l'Etat la plus-value, dans la limite de la décote. Le Conseil estime que les atteintes à la propriété sont pro- portionnées à l'objectif poursuivi de faciliter la construction de logements sociaux. Concernant l'objectif de construction de logements sociaux, la loi (art. 10 et 14) a modifié les critères de détermination des communes concernées. Le Conseil constitutionnel juge que la loi a retenu des critères objectifs , en lien avec l'objectif poursuivi. D'autre part, la majora- tion des pénalités imposées aux communes n'a pas pour effet de diminuer leurs ressources « au point de porter atteinte à leur libre administration ». L'ensemble de la loi est donc jugé conforme à la Constitution. (Décision n°2012-660 DC du 17janvier2013, J.O. du 18 janv. 2013, p.1138). Observations : L’ordonnance d’expropriation ne peut être attaquée que par un recours en cassation (article L 12-5 du code de l’expropriation). Le même article indique que si la déclaration d’utilité publique ou l’arrêté de cessibilité est annulé par le juge administratif, l’exproprié peut saisir le juge de l’expropriation pour lui faire constater que l’ordonnance d’expropriation a perdu sa base légale. Or l’article R 12-5-1 lui impose de saisir le juge dans un délai de deux mois à compter de la notification du juge- ment qui annule la DUP ou l’arrêté de ces- sibilité. Il doit donc respecter ce délai quand bien même il aurait par ailleurs engagé un pourvoi en cassation pour contester l’ordonnance d’expropriation. ● ▲ Barème des saisies et ces- sions des rémunérations sai- sissables La fraction saisissable des rémunéra- tions est fixée, à compter du 1 er février 2013, selon le barème sui- vant (art. R 3252-2 du code du tra- vail). Ces montants sont majorés de 1390 € par personne à charge. (Décret n°2013-44 du 14janvier2013, J.O. du 16janvier, p.1029). 29janvier2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É ■ Copropriété Deux réponses écrites de la ministre du logement sur la copropriété: ✓ L'ouverture d'un compte bancaire séparé est assez peu pratiquée. La ques- tion de la suppression de la faculté d'accorder une dispense d'ouverture de compte séparée sera examinée lors de loi logement et urbanisme de 2013. Le député Daniel Goldberg soulignait les avantages du compte séparé et notam- ment la transparence des comptes. ✓ La 2 e , posée par Lionel Tardy, est relative à l’encadrement des tarifs des syndics . L'arrêté du 19mars 2010 a fixé une liste de tâches relevant des prestations courantes. Mais les pratiques tarifaires des syndics sont très diverses et peuvent atteindre un tel niveau qu'elles paraissent déconnectées de la réalité des prestations fournies. L'encadrement des tarifications des syndics sera examiné dans la loi logement et urba- nisme de 2013. (JO AN, 8janvier2013, p.218, n°1936 et 1937 ) ■ Participation pour voies et réseaux La loi du 29décembre 2010 a abrogé la PVR à compter du 1 er janvier 2015. La ministre de l’écologie précise à Philippe Leroy (UMP, Moselle) qu’il ne pourra plus être pris de nouvelle délibération pour ins- tituer une PVR propre à une voie. Mais les délibérations propres à chaque voie, prises avant le 1 er janvier 2015 continueront à produire leurs effets pour les autorisations d'urbanisme déposées après cette date. (J.O Sénat Q, 10 janv. 2013, p.74, n°2667) R R É É P P O O N N S S E E S S Chiffres Rémunération Fraction saisissable ≤ 3670 € Un vingtième >3670 € et ≤ 7180 € Un dixième >7180 € et ≤ 10720 € Un cinquième >10720 € et ≤ 14230 € Un quart >14230 € et ≤ 17760 € Un tiers >17760 € et ≤ 21330 € Deux tiers >21330 € Totalité ■ Un quota par programme de plus de 12 logements L'article 12 institue une obligation particu- lière pour les communes soumises au pré- lèvement pour violation de leurs obliga- tions de constructions de logements sociaux: tout programme de logements de plus de 12 logements ou de plus de 800m 2 doit comprendre au moins 30 % de loge- ments sociaux hors PLS, sauf dérogation accordée par le préfet. L'article 14 modifie les règles de calcul de la pénalité imposée aux communes . Par exemple, sont ajoutés aux dépenses engagées par la commune venant en dimi- nution du prélèvement, les travaux de dépollution ou de fouilles archéologiques. L'article 15 fixe à 2025 l'échéance pour atteindre l'objectif de logements sociaux. L'article 16 majore le prélèvement. L'article 19 institue un Fonds national de développement d'une offre de loge- ments locatifs très sociaux . Il est géré par la CGLLS. L'INSEE se voit confier la création d'un outil statistique compilant les données sur le marché du logement de la DGFP, des ADIL, des promoteurs et des professionnels de l'immobilier (art. 29 ). Il est prévu un rapport sur la possibilité d'instaurer un permis de louer (art. 30 ). Enfin, le titreIII contient quelques articles relatifs au Grand Paris . L'article 33 supprime le prélèvement sur les organismes HLM . (Loi n°2013-61 du 18janvier2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, J.O. du 19janvier, p.1321). ● Cécile Duflot “prend sa part” “Je ne m’agite pas, je prends ma part” a déclaré la ministre du logement lors de ses vœux à la presse le 21janvier. Évoquant l’image du colibri qui lutte contre l’incendie de la forêt face au scepticisme des éléphants, mais qui finit par les convaincre de se lancer dans le combat, la ministre a évoqué ses réalisations et ses projets. S’agissant de l’hébergement d’urgence, la ministre a dénoncé la polémique avec l’Église comme étant une “querelle fabriquée de toutes pièces”. Elle invite tous les proprié- taires, à s’impliquer. La réquisition n’est pas une injustice mais une exhortation à agir. Considérant que notre arsenal juridique fait la part belle au droit de propriété, la ministre a ajouté “ je veux un nouvel équilibre avec le droit au logement ”. Elle rappelle, stigmatisant les “ propriétaires voyous ” que la location d’un logement de 4m 2 est illégale et que mettre son occupant à la porte constitue une voie de fait et un délit. La ministre veut “tordre le cou à l’immobilisme”, et évoque la nécessité d’une garantie universelle des risques locatifs. Elle travaille à une généralisation de la GRL. La GLI et la GRL ont montré leurs limites, précise la ministre déplorant que parfois, ces mécanismes conduisaient à exiger des garanties complémentaires, pour sécuriser l’assureur. La transition écologique est une nécessité, elle donnera lieu rénovation de 500000 loge- ments par an. Cela permettra en 2050 à tous de loger dans les bâtiments basse consom- mation et de lier écologie et emploi. La réforme des rapports locatifs abordera les aspects suivants: régulation durable des loyers (les loyers présentés par les observatoires des loyers “seront rendus oppo- sables lors de la signature d’un bail, a précisé Cécile Duflot le 23janvier devant le CESE), lutte contre l’habitat indigne et les passoires thermiques, garantie des risques locatifs. La loi urbanisme et logement doit rénover les règles d’urbanisme pour rendre plus facile la construction tout en protégeant l’environnement. Cécile Duflot travaille aussi à un projet de loi sur l’égalité des territoires . Elle prévoit sa présentation en conseil des ministres avant la fin de l’année 2013, soit de façon auto- nome, soit dans le projet de loi sur la décentralisation. Quant au Grand Paris, le séquençage du projet sera annoncé le 15février. Évoquant la politique de la ville , la ministre veut y associer les habitats et elle évoque le projet de lancement du “ 1% citoyenneté ” qui imposerait de consacrer 1% du budget d’une réhabilitation ou de rénovation urbaine à des actions pour les habitants. La ministre a réaffirmé son objectif de construction de 500000 logements par an, indi- quant que les moyens financiers étaient mis en œuvre pour y parvenir et qu’on pouvait donc “tendre vers cet objectif”. Cécile Duflot a aussi évoqué le retour des institutionnels vers le logement, rappelant qu’ils se sont reportés vers le bureau et qu'il fallait rééquilibrer. Une gestion locative de ces logements est à l’étude. 29janvier2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 1 er janv. 2013 AN p.85 n°4935 Gilles Savary SRC, Gironde Antennes relais Ecologie Une maîtrise des émissions d'ondes électromagné- tiques s'impose pour répondre aux enjeux sanitaires. Le Gouvernement a décidé de mener à leur terme les expérimentations d'abaissement de puissance des antennes-relais. Le Gouvernement présentera d'ici juin2013 les conclusions de l'ANSES et pourra pro- poser d’améliorer la concertation sur les projets d'implantation d'antennes ou diminuer l'exposition des riverains aux ondes électromagnétiques. La réponse décrit aussi le droit applicable imposant une déclaration préalable pour la pose d'une antenne sur le toit d'un immeuble, voire, selon leur hauteur et la surface du local technique, un permis de construire. 1 er janv. 2013 AN p.92 n°1955 Lionel Tardy, UMP, Haute- Savoie Réserves foncières Logement Lorsqu'une personne publique a acquis des immeubles pour constituer des réserves foncières, elle ne peut pas les revendre sauf entre personnes publiques ou sauf en vue des opérations pour lesquelles elles ont été consti- tuées. Elle ne peut pas davantage consentir un démembrement de propriété, ce qui compromettrait la réalisation de l'action objet de la réserve foncière. 1 er janv. 2013 AN p.94 n°12848 Luc Chatel UMP, Haute- Marne Propriétaires de terrains de loisirs dans l'île d'Oléron Logement La pratique du camping caravanage sur des parcelles privées dans l'île d'Oléron est bien connue mais suscite des difficultés en regard de la loi littoral, du plan de prévention des risques et du statut de site classé des par- ties les plus naturelles de l'île. Le Gouvernement doit appliquer le PPR. Certaines parcelles sont diffuses, d'autres sur zones de regroupement. Dans les zones de regroupement, le camping est autorisé mais non les habitations légères de loisirs. La propriété de longue date ne confère pas un droit d'usage définitivement acquis. La réponse, qui évoque une nécessaire concerta- tion avec les associations de propriétaires intéressées, laisse enten- dre que le problème est loin d'être réglé. 3janv. 2013 Sénat p.24 n°2918 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Friches industrielles. Compensation environ- nementale. Ecologie Une mesure compensatoire est une action écologique permettant de compenser une perte de bio-diversité dues à des projets d'aménagement. L'étude qualifie l'état initial des surfaces impactées par les projets et les impacts résiduels après les mesures d'évitement et de réduction. Les mesures compensatoires sont définies au coup par coup. Une méthodologie « éviter, réduire, compenser », qui a été définie récemment, est disponible sur le site internet du ministère. 3janv. 2013 Sénat p.27 n°1105 Marie-Noëlle Lienemann, PS, Paris Cession de terrains publics par RFF Logement Le projet de loi sur la cession de foncier public renforce le dispositif de décote pour favoriser la construction de logements sociaux. Les collectivités peuvent exercer un droit de priorité. RFF sera invité à revisiter ses contrats de gestion pour éviter que les prestataires soient incités à majorer les prix de vente. 8janv. 2013 AN p.195 n°4447 Guillaume Bachelay, SRC, Seine-Mar- itime Indexation des loyers des commerces, droit de préférence Artisanat La loi du 4août 2008 a introduit la faculté dans un bail commercial de recourir à l'indice des loyers commerci- aux, au lieu de l'ICC. L'ILC progresse généralement moins vite que l'ICC. Les organisations professionnelles y sont attachées. Quant à l'instauration d'un droit de préférence au profit du locataire, en cas de cession du local commercial, il n'existe pas actuellement mais pourrait faire partie des mesures à envisager. Préserver la diversité et la vitalité des commerces fait partie de la feuille de route des travaux pour 2013. Le député proposait un encadrement des loyers commerciaux et l'instauration d'un droit de préférence en cas de vente du local. 8janv. 2013 AN p.201 n°3140 Marc Francina, UMP, Haute- Savoie Toitures végétales : pas d'interdiction locale Ecologie L'article R 111-50 du code de l'urbanisme dresse la liste des dispositifs auxquels les dispositions d'urbanisme contraires ne peuvent pas être opposées. Les toitures végétales en relèvent à un double titre; elles con- stituent des matériaux d'isolation thermique et elles sont destinées à retenir les eaux de pluie. Les dispositions d'urbanisme qui s'opposent à l'installation de toitures végétales ne doivent donc pas être appliquées. 8janv. 2013 AN p.219 n°3554 Christophe Bouil- lon, SRC, Seine-Mar- itime Réglementation acous- tique Logement Un arrêté du 30juin 1999 fixe les caractéristiques techniques de l'isolation acous- tique des logements. Des arrêtés du 25avril 2003 visent les bâtiments autres que l'habitation. A compter du 1 er janvier 2013 (date de dépôt du permis), une attes- tation de la réglementation acoustique doit être fournie pour les bâtiments neufs d'habitation. Elle est à établir à l'achèvement des travaux et à joindre à la déclaration d'achèvement des travaux sur la base de constat en phase étude et chantier et de mesures réalisées à la fin des travaux, par échantillonnage. 8janv. 2013 AN p.220 n°9331 Benoist Apparu, UMP, Marne Affichage du permis de construire Logement Si la régularité de l'affichage du permis est con- testée, il incombe au bénéficiaire de justifier que les formalités ont été respectées. La preuve est faite par tous moyens : constats d'huissier (CE, 23 sept. 1991) ou témoignages, si les personnes n'ont pas de lien avec le bénéficiaire du permis (CE, 7mai 2007). Le juge compare souverainement la valeur probante des attestations produites (CE, 5 déc. 2011). Le con- stat d'huissier est donc l'une des solutions de preuve. Le député, ancien min- istre, souhaitait savoir s'il fallait conseiller le con- stat d'huissier. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 29janvier2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Justice : Valérie Sagant quitte ses fonc- tions de conseillère politiques publiques, pénales et de la recherche évaluation au cabinet de la garde des sceaux. (Arrêté du 14janvier 2012, J.O. du 15janvier, @). ➠ Écologie : Laurence Tavernier est nom- mée conseillère parlementaire au cabinet de Delphine Batho. (Arrêté du 17décembre 2012, J.O. du 16janvier, @). ➠ Artisanat, commerce et tourisme : Philip- pe Beuzelin quitte ses fonctions de chef de cabinet de Sylvia Pinel. (Arrêté du 14janvier 2013, J.O. du 16, @). Administration ✓ SGAR : Eric Pierrat est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Franche-Comté. (Arrêté du 15janvier 2013, J.O. du 17, @). ✓ Affaires culturelles : Nicole Phoyu-Yedid est nommée directrice régionale des affaires culturelles de Picardie. (Arrêté du 15janvier 2013, J.O. du 19janvier, @). ✓ Préfets : Pierre-Henry Maccioni est nommé préfet de la région Haute-Nor- mandie, préfet de la Seine-Maritime; Pier- re Dartout est nommé préfet de la région Champagne-Ardenne, préfet de la Marne. Jean-Luc Nevache est nommé préfet du Val-d'Oise et Thierry Leleu, du Val-de-Mar- ne. (Décrets du 17janvier 2013, J.O. du 18janvier, @). Organismes publics ✓ ACSÉ : Laurence Girard est nommée directrice générale de l'Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances. Elle succède à Rémi Frentz. (Décrets du 14janvier 2013, J.O. du 16jan- vier, p.1052). ✓ Nathalie Morin (France Domaine) est nommée administrateur de la SOVAFIM et membre du conseil de surveillance de l'établissement public Société du Grand Paris. (Décrets du 15janvier 2013, J.O. du 17janvier, p.1106). Conventions collectives ➠ Architecture : Il est envisagé l'extension de l'accord du 15octobre2012 sur les salaires. (Avis publié au J.O. du 15janvier, p.994). ■ Compteurs communicants: la CNIL veille au risque d’atteinte à la vie privée La CNIL observe que la mise en place de 35millions de compteurs communicants à partir de 2013 et d'ici 2020 va permettre de supprimer la relève à pied des comp- teurs et de réaliser certaines opérations à distance (modification de puissance du compteur par exemple). Mais elle ajoute que « le futur déploiement de ces comp- teurs fait naître une crainte importante en matière de vie privée , tant au regard du nombre très important de données qu'ils permettent de collecter, que des pro- blématiques qu'ils soulèvent en termes de sécurité et de confidentialité de ces don- nées ». En effet, il va permettre de déter- miner la « courbe de charges » à partir d'un relevé effectué à intervalles réguliers (le « pas de mesure »). Pour un pas de mesure de 10 minutes, il est possible de connaître l'heure du lever et du cou- cher , le volume d'eau chaude consommée et le nombre de personnes occupant le logement. La CNIL émet donc des recommandations pour encadrer les conditions de collecte et d'utilisation de la courbe de charge. Elle limite les usages autorisés mais elle admet par exemple la possibilité de fourniture de services par des sociétés tierces, notam- ment pour proposer des services complé- mentaires comme des travaux d'isolation de fenêtre. (Délibération n°2012-404 du 15no- vembre2012 portant recommandation relati- ve aux traitements des données de consom- mation détaillées collectées par les comp- teurs communicants, J.O. du 18janvier, @). ■ Allocations de logement Le décret n°2013-49 du 14janvier 2013 est relatif à la revalorisation de l'allocation de logement. Le montant de la participation minimale aux dépenses de loyer est porté de 33,80 € à 34,53 € . Les montants de loyers forfaitaires de logements situés dans les établissements dotés de services collec- tifs sont aussi revalorisés (en fonction de l'IRL). Par exemple, le loyer des étudiants logés en résidence universitaire est réputé être de 82,13 € par mois (127,88 € pour un ménage), sauf exceptions. Ce texte est complété par un arrêté du même jour qui fixe les barèmes et pla- fonds de loyers nécessaires au calcul de l'allocation de logement pour les presta- tions dues à compter du mois de jan- vier2013. (J.O. du 16janvier 2013, p.1047). ■ Classement des réseaux de cha- leur La procédure de classement vise à encou- rager le développement des réseaux de chaleur et de froid alimentés pour plus de moitié par des énergies renouvelables ou de récupération. Un arrêté du 22décembre précise la période de référen- ce à prendre en compte pour le calcul de ce seuil de 50 %. Il indique les modalités de l'audit énergétique qui doit faire partie du dossier de demande de classement, en application du décret du 13mai 1981 modifié. (Arrêté du 22décembre 2012 relatif au clas- sement des réseaux de chaleur et de froid, J.O. du 15janvier, p.962). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 505 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 29janvier2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T E E U U R R S S JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E S S Le SNAL plaide pour une fluidité du marché du foncier Le nouveau président du SNAL, Roger Bélier, indique que la production de ter- rains aménagés a chuté de 25% en 2012. Le recul des ventes de terrains s’est accélé- ré au cours de l’année: après un repli de -16% au 1 er semestre 2012, la baisse des ventes a été de -24% au 2 e semestre 2012. Le marché des terrains à bâtir est très ten- du mais, lorsque les parcelles sont au prix du marché, elles se vendent rapidement. Roger Bélier demande au Gouvernement de prendre des mesures pour fluidifier le marché du foncier. Il a proposé que, lors- qu’un terrain devient constructible, le pro- priétaire soit faiblement taxé sur la plus- value s’il le vend rapidement, et davanta- ge s’il attend. Mais l’article 15 de la loi de finances pour 2013 comportait un système plus contraignant et il a été censuré par le Conseil constitutionnel. Le SNAL préconise par ailleurs de placer l’élaboration des PLU au niveau intercom- munal et de prioriser les aides au loge- ment vers les primo-accédants. Pour 2013 et face aux incertitudes poli- tiques, le SNAL s’interroge sur la fiscalité des terrains à bâtir qui pourra être mise en place. Il attend, dans le cadre de la future loi logement, une simplification des procé- dures dans le domaine de l’urbanisme. Le syndicat invite les pouvoirs publics à ne pas ériger en dogme la notion d’artificialisation des sols. Raréfaction des terrains Par ailleurs, Roger Bélier observe que la perspective des élections municipales de 2014 va inciter les élus à ne pas ouvrir de nouveaux terrains à l’urbanisation, ce qui va augmenter la raréfaction des terrains et donc pousser à la hausse des prix. En conséquence, pour 2013, le SNAL n’imagine pas une baisse du prix des ter- rains. L’attentisme des clients provoque une hausse des délais de commercialisa- tion des terrains. Le SNAL estime que la construction en 2013 s’établira à moins de 300000 logements et devrait être compri- se entre 270000et 280000. Roger Bélier attend du Gouvernement qu’il engage une politique de baisse des prix des logements neufs, ce qui passe par une baisse du coût du foncier et une bais- L’actualité fiscale par Gide Loyrette Nouel Décrivant le panorama fiscal issu des der- nières lois de finances et les 26milliards d’euros d’impôts supplémentaires, Laurent Modave évoque d’abord les nouvelles règles restrictives sur la déductibilité des intérêts des entreprises. Lorsqu’elles dépas- sent 3M € , les charges financières nettes ne seront déductibles que dans la limite de 85% (en 2012 et 2013) puis de 75% (dès 2014). La mesure vise les sociétés soumises à l’IS. Sont aussi concernées les SIIC et leurs filiales et les filiales de SPPICAV, ce qui va en conséquence augmenter leur obligation de distribution. S’agissant des reports en arrière des défi- cits, la législation est rendue plus contrai- gnante: la part variable d’imputation est réduite de 60% à 50%. ■ Taxe de 3% et clause de rendez- vous S’agissant de la contribution de 3% sur les revenus distribués, instituée à l’été 2012, il était prévu une exonération en faveur des SPPICAV, des filiales de SIIC, des PME com- munautaires et des distributions intragrou- pe. Or la loi de finances pour 2013 a prévu une exonération des SIIC. Mais cette exo- nération, qui s’applique aussi aux filiales de SPPICAV, est temporaire (applicable en 2013) et limitée aux montants que les SIIC ont l’obligation de distribuer. Laurent Modave précise que cette exonération temporaire va donner lieu à une clause de rendez-vous afin de voir comment les sociétés foncières vont contribuer à aug- menter l’offre de logements. L’administration envisagerait alors une exonération des filiales de SPPICAV, de façon pérenne et en totalité (et non limi- tée aux sommes que ces entreprises ont l’obligation de distribuer). Guillaume Jolly indique par ailleurs que la loi a exclu du régime mère-fille les distributions effec- tuées par une filiale au profit d’une socié- té-mère marchand de biens qui a inscrit les titres de sa filiale en stocks. ■ Plus-values de plus de 50000 € Quant à la fiscalité des particuliers, Laurent Modave observe que le nouveau régime de taxation des plus-values qui excède 50000euros est pénalisant pour les SCI familiales et plus encore pour les SCPI. Par exemple, pour une SCI familiale de 3 per- sonnes qui réalise une plus-value de 60000euros, chaque associé sera impo- sable sur sa part de 20000euros. Le cabi- net d’avocats indique qu’il souhaite donc un aménagement du dispositif. La loi a par ailleurs modifié le régime de taxation des cessions temporaire d’usufruit. Un propriétaire pouvait ainsi monétiser les revenus futurs de son bien. S’agissant d’un bien immobilier, la cession de l’usufruit, qui était taxée comme plus- value (donc exonérée en cas de cession au- delà de 30 ans) est désormais taxée comme un revenu foncier et soumise à l’IR. Si on peut admettre que ce régime relève de l’optimisation fiscale en cas de vente à une société contrôlée par le vendeur, les avo- cats observent que le raisonnement est plus difficile à admettre lorsque la cession a lieu entre tiers. Le nouveau dispositif s’applique si le cédant conserve la nue-pro- priété mais aussi lorsqu’il cède la nue-pro- priété à une personne et l’usufruit à une autre personne. Julien Alliet évoque aussi les autres mesures: nouveau régime d’incitation à l’investissement locatif Duflot, prorogation du Censi Bouvard avec baisse à 11% de la réduction d’impôt ou le renforcement de la taxe sur les logements vacants. En conclusion, Laurent Modave observe qu’un rapport est attendu sur la réforme de la fiscalité de l’épargne, sujet qu’on pensait avoir été abordé au cours de la toute récente loi de finances… Sociétés Situation au regard de la contribution de 3% SIIC Exonération en 2013 sur les distributions obligatoires Filiales de SIIC Exonération depuis le 17août 2012 SPPICAV Non applicable Filiales de SPPICAV Exonération attendue (pro- jet de BOI) SCI et SNC (non soumises à l’IS) Non applicable Sociétés IS Assujettissement 3% (sauf PME communautaires) Contribution de 3% sur les revenus distribués Source: Gide Loyrette Nouel se du coût des techniques de construction, donc une réflexion sur la pertinence des normes et sur leur mise en cohérence. ●
