Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente : Droit de préemption au profit du locataire commerçant
Baux commerciaux : Cession-despécialisation / Un droit au bail de valeur nulle / Incendie des locaux loués : recours de l’assureur du bailleur / Succession de baux dérogatoires : si un seul manque dans la chaîne…
Servitudes : Enclave : quelle est la cause de la servitude ?
Avocat : Devoir de conseil apporté au bailleur
QPC : Validation du supplément de loyer de solidarité
– 5 – Conjoncture –
La Fédération des promoteurs immobiliers inquiète pour la profession
– 4 – Chiffres –
80.000 hectares de foncier agricole consommés par an
Quel bilan pour le programme Habiter mieux ?
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Etude –
Une analyse de l’Observatoire régional de l’immobilier en Ile-de-France sur la transformation des bureaux en logements.
■ JUGÉ ■ > La cession despécialisation de l’article L 145-51 du code de commerce, qui bénéfi- cie au locataire qui part à la retraite peut aussi être invoquée par l’usufruitier du droit au bail, avec l’accord des nus-propriétaires indivis (arrêt de la Cour de cassation du 6février2013, p.2). > Une succession de baux dérogatoires est valable lorsque le preneur renonce au béné- fice du statut le lendemain du jour où expi- re le bail antérieur. Mais s’il manque un bail dans la chaîne des baux, le juge peut requa- lifier le contrat en bail commercial soumis au statut (voir p.3 l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 5février2013). > Le supplément de loyer de solidarité répond à un motif d’intérêt général de justi- ce sociale a jugé la Cour de cassation en refusant de transmettre une QPC concernant les articles L 441-3 et 4 du CCH (lire p.3). ■ RÉPONDU ■ > Le partage verbal du produit de la vente d’un immeuble commun avant divorce, ne donne pas lieu à paiement de droits d’enregistrement (voir p.6). > L’installation de détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles d’habitation va être interdite (p.6). ■ ANALYSÉ ■ > L’ORIE a publié une étude sur la transfor- mation des bureaux en logements. Elle pré- conise des adaptations réglementaires pour les faciliter (p.8). ■ CHIFFRÉE ■ > La FPI chiffre à -28% la baisse des ventes de logements neufs en 2012 par rapport à 2011 (p.5). Son président, François Payelle fait part de son inquiétude pour l’avenir de la profession et présente ses demandes à Cécile Duflot dans le cadre de la concertation de la loi sur le logement. Droit de préemption du preneur L a cour d’appel de Paris s’est prononcée sur l’application du droit de préemption du preneur dans le cadre d’un bail com- mercial. On sait que, contrairement aux baux d’habitation, l’octroi d’un droit de préemption au locataire commerçant, en cas de vente des locaux qui lui sont loués, relève de la stricte liberté contractuelle. Dans l’affaire jugée le 6février2013, la diffi- culté venait de ce que le bailleur avait décidé de vendre la totalité des locaux loués. Le droit de préemption devait-il s’appliquer? La cour d’appel, faisant une interprétation restrictive de la clause, juge que le locataire ne pouvait pas exiger la vente à son profit. Elle relè- ve notamment que le droit de préemption constituant une limita- tion du droit de propriété, il doit s’interpréter restrictivement. À l’avenir, les rédacteurs de ce type de clause pourront bien enten- du prévoir l’hypothèse et cantonner l’exercice du droit de préemp- tion à la vente des locaux loués à l’exclusion de l’immeuble entier, ou convenir au contraire que le droit de préemption pourra aussi s’exercer en cas de vente de la totalité de l’immeuble. Cette secon- de hypothèse est toutefois plus délicate à mettre en œuvre car il peut y avoir une concurrence de droits de préemption si d’autres locataires se voyaient reconnaître un avantage analogue. Sauf cas particuliers, elle est donc a priori à écarter. Mais dans le cas où la clause, comme dans l’affaire en cause, s’applique en cas de “vente des locaux loués”, ce qui suscite une difficulté d’interprétation, les parties doivent savoir que la jurisprudence l’interprète strictement. C ette solution retiendra donc l’attention des avocats rédacteurs de baux commerciaux, tout comme un autre arrêt rendu par la même cour et qui reconnaît la responsabilité de l’avocat au titre de son devoir de conseil (arrêt du 6février2013, lire p.4). Un bailleur avait chargé un avocat de ses intérêts à l’occasion d’un congé avec offre de renouvellement. Or l’avocat, qui avait visiblement une connaissance approximative de la législation des baux commer- ciaux, avait commis plusieurs fautes. D’une part, il avait réclamé au locataire une indexation de loyer alors que le bail ne comportait pas de clause d’indexation. D’autre part, il n’avait pas pris conscience qu’en laissant passer le délai de deux ans pour saisir le juge après le congé avec offre de renouvellement, il privait le bailleur de la facul- té de demander la fixation judiciaire du loyer. Par sa négligence, le bail s’était renouvelé aux conditions antérieures de loyer. La cour d’appel reconnaît donc la faute de l’avocat et le condamne à verser au bailleur une indemnité représentant la perte de chance d’obtenir un loyer majoré. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO508 19FEVRIER2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Droit de préemption au profit du locataire commerçant Baux commerciaux : Cession-despécialisation / Un droit au bail de valeur nulle / Incendie des locaux loués: recours de l’assureur du bailleur / Succession de baux dérogatoires: si un seul manque dans la chaîne… Servitudes : Enclave: quelle est la cause de la servitude? Avocat : Devoir de conseil apporté au bailleur QPC : Validation du supplément de loyer de solidarité - 5 - Conjoncture - La Fédération des promoteurs immobiliers inquiète pour la profession - 4 - Chiffres - 80000 hectares de foncier agricole consommés par an Quel bilan pour le programme Habiter mieux? - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Etude - Une analyse de l’Observatoire régional de l’immobilier en Ile-de-France sur la transformation des bureaux en logements. S O M M A I R E E D I T O R I A L 19février 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• V V E E N N T T E E - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Vente ■ Droit de préemption au profit du locataire (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 6février2013, n°09/14940) Un bailleur de locaux commerciaux avait consenti à son locataire un droit de pré- emption en cas de vente. Or, après un pre- mier renouvellement, le bailleur avait ven- du la totalité de l’immeuble à un tiers. Le locataire estimait que la vente avait été fai- te en violation de son droit de préemption. En première instance, le tribunal avait consi- déré qu’il fallait interpréter de façon restric- tive le droit de préemption et il avait donc jugé que la vente portant sur la totalité de l’immeuble et pas seulement sur les locaux loués, ce droit ne pouvait pas s’appliquer. La cour d‘appel confirme cette analyse: “Le bail commercial signé entre les époux P. porte sur des locaux à usage de bureaux et annexes d’une contenance d’environ 300m 2 sur deux niveaux et de 150m 2 de mansarde, dans un immeuble sis à Nogent-sur-Marne […] contient une clause dite de droit de pré- emption suivant laquelle le bailleur accorde- ra un tel droit au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l’objet du bail et lui fournira à cette occasion une copie de l’offre d’achat qui lui est faite pour les locaux, le preneur disposant d’un délai d’un mois à compter de la réception de ce document pour se déterminer à acheter au prix proposé. À défaut, il sera réputé avoir renoncé à exercer son droit de préemption. Or la vente que les époux P. ont envisagée puis réalisée est celle de la totalité de l’ensemble immobilier abritant pour partie les locaux donnés à bail . Les premiers juges, pour apprécier s’il y a eu à cette occasion inexécution du droit de préférence ainsi que le soutient la société Laboratoire Hepatoum, ont justement rap- pelé que le droit de préférence consti- tue une limitation du doit de propriété pour le propriétaire d’un bien de contracter librement et cette limitation contractuelle doit donc s’appliquer strictement ; L’objet de la vente et celui du droit de pré- emption au profit du preneur à bail étant différents, l’application de la clause insti- tuant un tel droit ne saurait conduire en l’espèce à imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes alors que l’ensemble immobilier objet de la vente, composé de bâtiments pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage de com- merce et d’une cour […] constitue une uni- té autonome ainsi qu’il résulte du plan ancien des lieux […] et qui porte sur une propriété […] dont les époux P. ont fait l’acquisition par acte unique”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le droit de préemption dans un bail commercial relève de la stricte liberté contractuelle, alors qu’il est institué par la loi dans les baux d’habitation. La jurisprudence est protectrice des intérêts du locataire dans le cadre de la loi de 1989; il a ainsi été jugé que la vente de l’immeuble entier ne peut, en elle-même, avoir pour effet de priver un locataire de son droit de préemption (CA Paris, 4 fév. 2003, AJDI 2003, 351). Pour le bail commercial, il faut s’en tenir à la rédaction de la clause. En l’espèce, le droit de préemption était accordé “en cas de vente des locaux faisant l’objet du bail”. Cette rédaction pouvait aussi bien s’interpréter comme incluant la vente glo- bale que la vente limitée aux locaux loués, mais l’arrêt s’en tient à une interprétation restrictive au motif que la clause limite le droit de propriété. À retenir: Une clause accordant un droit de préemption en cas de vente des locaux loués ne s’applique pas en cas de vente de l’immeuble entier. Baux commerciaux ■ Cession-despécialisation (Cass. Civ. 3 e , 6 fév. 2013, n° 121, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°11-24 708) Un locataire étant décédé, sa veuve usufrui- tière (la nue-propriété revenant à trois enfants) avait notifié le 13janvier 2009 au bailleur une cession despécialisation pour cause de retraite en visant l’article L 145-51 du code de commerce. Le 11mars 2009, le bailleur avait fait connaître son intention de racheter le fonds, puis assigné l’usufruitière en nullité de l’acte du 13janvier 2009. L’arrêt qui avait admis cette demande est cassé: “Attendu que pour accueillir cette deman- de, l’arrêt retient que le texte dérogatoire de l’article L 145-51 du code de commerce, permettant une despécialisation, ne peut être étendu à d’autres situations ou per- sonnes que celles expressément visées, que M me B. n’est pas locataire mais seulement usufruitière du droit au bail, et que la cir- constance qu’elle ait pu demander le béné- fice de ses droits à la retraite est insuffisan- te pour lui permettre de se prévaloir des dis- positions de cet article; peu important qu’elle ait été mandatée par les nus-pro- priétaires indivis qui ne satisfont pas non plus aux conditions posées par le texte; Qu’en statuant ainsi, alors que l’article L 145-51 du code de commerce bénéficie à l’usufruitier du droit au bail , immatri- culé au registre du commerce et des socié- tés pour le fonds qu’il exploite dans les lieux loués, s’il justifie de l’accord des nus- propriétaires pour la cession du bail , la cour d’appel a violé le texte précité”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-51 vise à faciliter la cession des fonds de commerce de loca- taires partant à la retraite en autorisant à cette occasion une despécialisation. Le loca- taire qui a demandé à faire valoir ses droits à la retraite notifie au bailleur qu’il entend céder son bail avec modification de l’activité. Le bailleur a deux mois pour faire part de son choix. Il peut acquérir le bail ou contester l’opération en saisissant le TGI. La cour d’appel de Paris avait admis que des époux communs en biens, cotitulaires du bail, sont admis à se prévaloir de ce mécanisme, quand bien même seul l‘époux avait demandé à bénéficier de ses droits à la retraite serait immatriculé au registre du commerce (CA Paris, 21 avril 2000, AJDI 2000, 638). La Cour de cassation admet ici que le droit peut bénéficier à un usufruitier, s’il a l’accord des nus-propriétaires. ■ Un droit au bail de valeur nulle (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 6 fév. 2013, n°10/22061) Un bailleur de locaux de bureaux à Paris (30m 2 , rue Notre-Dame-des-Victoires) avait donné congé à son locataire avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction. Le tribunal avait fixé l’indemnité à 6000euros, dont 4000euros de droit au bail. En appel, la cour réduit l’indemnité: “Considérant qu’aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité dite d’éviction est égale au préjudice cau- sé par le défaut de renouvellement […] Considérant qu’il est acquis en l’espèce que l’éviction n’a pas entraîné la perte du fonds , la société Transfert Performance Sportive ayant pu transférer ses bureaux à quelques centaines de mètres, rue d’Uzès, sans perte de clientèle ni de chiffre d’affaires, que l’indemnité principale d’éviction doit donc s’apprécier comme une indemnité de transfert calculée en tenant compte de la valeur du doit au bail; Considérant que la valeur du droit au bail se calcule par l’application d’un coefficient dit de situation au différentiel annuel entre le montant du loyer du bail s’il avait été renouvelé et la valeur locative de marché”. L’arrêt relève que s’agissant de locaux de J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E bureaux, le loyer de renouvellement n’aurait pas été plafonné, elle en déduit: “Considérant qu’au vu des termes de com- paraison dans le quartier, l’expert a retenu une valeur locative de 352 € le m 2 HT HC ce qui établit le prix du bail, s'il avait été renouvelé à 10560 € HT HC, que ce prix est sensiblement celui du marché, qu’il en est pour preuve que le locataire évincé a trou- vé à se réinstaller à proximité immédiate dans des locaux de 28m 2 […] pour un prix annuel de 10000 € HT HC, que la valeur du droit au bail est en l’espèce nulle ”. Le bailleur est toutefois condamné à payer des frais d‘agence (1499 € HT) et divers frais de déménagement, soit au total 3622 € . Observations : L’article L145-14 fixe les principes de calcul de l’indemnité d’éviction versée par le bailleur qui refuse le renouvellement du bail. Son montant est lié au préjudice subi par le locataire en raison du défaut de renouvellement. Il est admis de calculer la valeur du droit au bail en fonction du différentiel de loyer, diffé- rence entre la valeur locative du marché et le loyer effectivement payé par le locatai- re, auquel est appliqué un coefficient mul- tiplicateur, capitalisant les loyers sur 9 ans. (CA Paris, 31 oct. 1996, Gaz. Pal. 1997, 1). Mais en l’espèce, il s’agissait de locaux de bureaux qui ne sont pas soumis au plafon- nement, en application de l’article L 145-11 du code de commerce et le loyer de renou- vellement aurait donc pu être fixé au loyer de marché. Le locataire ayant trouvé d’autres locaux à proximité pour un prix légèrement plus faible, il ne subissait pas de préjudice et l’indemnité fondée sur le droit au bail est donc réduite à néant. Ne restaient que les frais de déménagement. ■ Incendie des locaux loués: recours de l’assureur du bailleur (CA Paris, Pôle 2, ch. 5, 5 fév. 2013, n°10/12581) Des bailleurs de locaux commerciaux à usa- ge de garage avaient souscrit un contrat d’assurance comme propriétaires non occu- pants. Les locaux ayant été détruits par incendie, les bailleurs avaient demandé une indemnisation auprès de l’assureur. Or celui-ci refusait au motif qu’une clause du contrat de bail le privait de tout recours à l’encontre de la locataire. Cet argument est adopté par la cour d’appel. Le bail prévoyait une clause impo- sant au bailleur de s’assurer (et au locataire de le rembourser des primes correspon- dantes) et précisant “cette assurance sera assortie d’une clause de renonciation de recours contre le preneur”. “Considérant qu’il n’est pas contesté que les consorts L. [bailleurs] n’ont pas respecté cet engagement à l’égard de leur preneur puisqu’ils n’ont pas retranscrit dans le contrat d’assurance du 1 er juin 2003 la clau- se de renonciation à recours contre leur locataire […] Que la société Thelem [assureur] est donc bien privée de son recours subrogatoi- recontre la locataire par la faute de ses assurés , qui n’ont pas retranscrit la clause de renonciation à recours contre leur pre- neur dans le contrat d’assurance; Quelle est également privée de son recours contre l’assureur de la locataire, dans la mesure où, sachant qu’elle bénéficiait d’une renonciation à recours en matière d’incendie de l’immeuble où elle exerçait son commerce, la société Carrosserie MB n’avait pas fait assurer ce risque contre son propre assureur […] Considérant, dès lors, que les conditions d’application de l’article L 121-12 al. 2 sont bien réunies en l’espèce, puisque l’assureur est privé de son recours subrogatoire”. Toutefois, la cour opère un partage de res- ponsabilité: “Considérant qu’il convient d’observer que les clauses de renonciation à recours sont fréquentes dans les contrats de bail com- mercial; Que le caractère habituel de ces clauses doit inciter les assureurs à se renseigner sur le contenu du bail à ce sujet […] Que l’assureur a fait preuve d’une grave négligence en ne demandant pas à ses futurs assurés de lui communiquer le contrat de bail ou à tout le moins de les interroger sur l’existence d’une clause de renonciation à recours avant d’accepter de les garantir en tant que propriétaires non occupants” […] Considérant que, compte tenu du manque- ment de l’assureur à son devoir d’information et de conseil, la décharge prévue à l’article L 121-12 doit être limitée à 60% du montant de l’indemnité de sinistre”. En conséquence la cour condamne l’assureur à verser à son assuré 40% de la somme de 732454euros. Observations : L’article L 121-12 du code des assurances prévoit le principe de subro- gation de l’assureur dans les droits de l’assuré, pour exercer un recours envers l’auteur du dommage. Mais l’alinéa 2 du même article ajoute : “l'assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa res- ponsabilité envers l'assuré, quand la subro- gation ne peut plus, par le fait de l'assuré, s'opérer en faveur de l'assureur.” La ques- tion était donc de savoir dans cette affaire si la clause du bail selon laquelle l’assurance souscrite par le bailleur devait comporter une clause de renonciation à recours contre son locataire, entrait dans le champ de l’article L 121-22 al. 2. La réponse est donc positive: le bailleur qui prévoit par contrat que l’assurance qu’il souscrit comporte une clause de renonciation à recours peut être invoquée par l’assureur car elle fait obstacle à la subrogation. Toutefois, la cour d’appel fait une application partielle de cette règle eu égard à la faute commise par l’assureur qui n’avait pas demandé communication du bail, ce qui lui aurait permis de prendre connaissance de cette clause, usuelle dans les baux commerciaux. ■ Succession des baux dérogatoires: si un seul manque dans la chaîne… (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 5 fév. 2013, n°12/18702) Après avoir rappelé que le TGI est compé- tent pour trancher les contestations rela- tives au statut de baux commerciaux, la cour d’appel statue sur la situation d’un bailleur ayant conclu avec un locataire 9 baux dérogatoires successifs, certains de 23 mois, d’autres de 6 mois, entre 1998 et 2011. Mais constatant qu’il en manquait un dans la chaîne des baux, elle requalifie le contrat en bail commercial: “Considérant qu’il est exact que le locatai- re peut renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux le lendemain du jour de l’expiration du bail dérogatoire ; que le locataire doit manifester sa volonté de renoncer au statut de façon non équi- voque et en toute connaissance de cause; 19février 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Validation du supplément de loyer de solidarité La Cour de cassation a refusé de transmettre au Conseil constitutionnel une QPC portant sur les articles L 441-3 et L 441-4 du CCH au motif que ces articles “n’opèrent à l’évidence aucune discrimination entre les locataires d’un logement entrant dans le champ d’application de cette loi et qui remplissent les conditions financières qu’elle définit, ensuite qu’ils répondent à un motif d’intérêt général de justice sociale , qu’enfin, leur mise en œuvre est entourée de garanties procédurales et de fond suffi- santes”. La Cour écarte aussi le principe d’individualisation des peines au motif que le supplément de loyer de solidarité n’est pas une sanction ayant le caractère de punition. (Cass. Civ. 3 e , 6 fév. 2013, n°271, FS-P+B, non-lieu à renvoi, pourvoi n°12-22136) ▲ 19février 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ➚ 80000ha de foncier agricole consommés par an La consommation d'espaces agri- coles par l'urbanisation était de 60000ha par an (1992-2003), elle est passée à plus de 80000ha par an indique le ministre de l’agriculture au sénateur Daniel Laurent (JO Sénat Q, 24janvier 2013, p.267, n°3165). La loi du 27juillet 2010 a créé des commis- sions départementales de la consomma- tion des espaces agricoles et un observa- toire national de la consommation des espaces agricoles. La future loi sur l'urbanisme et le logement contiendra des mesures pour définir le cadre d'une ville plus dense, moins consommatrice d'espace et d'énergie. ➚ Quel bilan pour le programme « habiter mieux »? La ministre du logement reconnaît que les résultats de ce programme sont modestes: 6669 rénovations énergétiques ont été financées en 2011. Le rythme devrait per- mettre toutefois d'atteindre de 12000à 15000 rénovations pour 2012. Mais le bilan qualitatif est bon: le gain énergétique après travaux est de 39 %, soit 14 points de plus que le gain exigé. (Rép. Philippe Meunier, JO AN Q 29 janv. 2013, p.1096, n°5903). Chiffres Considérant que les engagements posté- rieurs à l’engagement initial ont tous été signés le lendemain de l’expiration du bail dérogatoire précédent et contien- nent une mention au terme de laquelle “le preneur renonce expressément et sans équi- voque à son droit de bénéficier du statut des baux commerciaux habituellement conclu pour une durée de trois, six ou neuf années; Considérant toutefois que la cour constate que les parties ne produisent pas d’engagement de location pour la période allant du 1 er février 2005 au 31décembre 2006; que, de ce fait, il n’est établi aucune renonciation au statut pour la période considérée; les parties ne prétendant pas que M. W. ne se serait pas maintenu dans les lieux pendant cette période; Considérant qu’à l’expiration d’un délai de deux ans si le locataire est laissé en posses- sion des lieux, il s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux; Considérant dès lors qu’en l’absence de pro- duction d’un acte d’engagement pour la période considérée contenant une renoncia- tion au statut des baux commerciaux et en l’absence de preuve que le preneur ne se serait pas maintenu dans les lieux, la cour ne peut que relever que le statut des baux com- merciaux est susceptible de s’appliquer à compter du 1 er février 2005 et qu’en consé- quence, la compétence du TGI de Créteil doit être retenue pour examiner les demandes”. Observations : Cet arrêt illustre la pratique consistant à signer un bail dérogatoire de 23 mois et, le lendemain de son échéance, à signer un nouveau bail contenant la renonciation du locataire au statut. La signature doit intervenir au plus tôt le len- demain de l’expiration, date à laquelle le droit est né (pour un autre exemple, sta- tuant dans le même sens que l’arrêt rap- porté: CA Paris, 5mars 2009, AJDI 2009, 790). À l’inverse la clause de renonciation du second bail est sans portée si celui-ci a été signé avant que le premier contrat n’arrive à échéance, soit avant l’acquisition du bénéfice du statut des baux commer- ciaux par le locataire (Civ. 3 e , 7février 1996, ou 21 nov. 2001). Servitudes ■ Enclave: quelle est la cause de la servitude? (Cass. Civ. 3 e , 6 fév. 2013, n°117, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°11-21252) Un propriétaire avait assigné des proprié- taires voisins pour faire constater la cessa- tion de l’état d’enclave de parcelles leur appartenant. La cour d’appel avait admis cette demande en constatant que “l’acte de division de 1874 avait eu pour effet de pri- ver l’immeuble n°108 de l’accès à la rue de Kergevant constituant sa seule issue sur la voie publique de sorte que l’état d’enclave du fonds dominant était réputé être la cau- se de la servitude constituée par ce même acte sur la cour n°109, riveraine de cette desserte, que l’état d’enclave ayant dis- paru , cette charge établie au profit de la parcelle n°108 se trouvait éteinte; Qu’en statuant ainsi, alors qu’au moment du partage en 1874, le fonds n°108 appartenant en propre à M. L. n’était pas enclavé dès lors qu’il disposait par la route de Carnac existant à l’époque, d’un accès à la voie publique au travers du fonds n° 107 appartenant à la com- munauté constituée avec sa deuxième épou- se, ce dont il résultait que l’état d’enclave n’était pas la cause de la servitude , la cour d’appel a violé [l’article 682 du code civil”. Observations : En application de l’article 685-1 du code civil, la servitude pour encla- ve cesse lorsque l’enclave disparaît. Mais si la servitude est d’origine conventionnelle, l’article 685-1 ne s’applique pas (en ce sens Civ. 3 e , 5mai 1993, Bull. III, n°62). Par ailleurs, l’auteur du pourvoi relevait que la servitude d’origine ayant été consti- tuée au profit du propriétaire du fonds dominant alors que celui-ci disposait aussi d’un droit de propriété sur le fonds servant qui appartenait la communauté constituée avec sa deuxième épouse, le fonds n’était donc pas enclavé. Ce n’était pas l’enclave qui avait motivé la constitution de la servi- tude; la disparition de l‘enclave ne justi- fiait donc pas la suppression de la servitu- de. Cet argument l’a emporté. Avocat ■ Devoir de conseil au bailleur (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 6février2013, n°10/16904) Un bailleur avait donné congé à son loca- taire avec offre de renouvellement en octobre2003. En septembre2005, il avait saisi un avocat pour défendre ses intérêts. En 2006, le preneur donnait congé. Le bailleur intentait alors une action envers son avocat pour manquement à son devoir de conseil. Débouté en première instance, le bailleur obtient gain de cause en appel: “Considérant qu’il demeure que les propres courriers de M me C. [avocat] établissent qu’elle ignorait qu’en l’absence d’accord des parties sur le prix du bail renouvelé, ce qui était le cas, il fallait à sa cliente agir en S S E E R R V V I I T T U U D D E E S S - - A A V V O O C C A A T T S S J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E fixation du prix dans le délai de la prescrip- tion biennale de l’article L 145-60 du code de commerce, faute de quoi le bail était renouvelé au prix antérieur soit au vu des pièces produits à la somme de 22274 € par an HT; que le préjudice subi par la SCI du fait du défaut de conseil de M me C. est cer- tain; que ce préjudice consiste dans la per- te d’une chance de voir le loyer aug- menté à compter du 11avril 2004; que cet- te chance était sérieuse, le prix n’ayant pas bougé depuis 1997 et l’expertise […] fixant une valeur locative de 31000 € ”. La cour relève que le préjudice ne peut être égal au différentiel de loyer escompté entre la date de l’échéance du bail et celle ou le preneur avait donné congé. Elle fixe à 15000 € l’indemnisation du préjudice subi. Observations : L’intérêt de cet arrêt est qu’il fournit un exemple où la responsabi- lité de l’avocat est engagée au titre de son devoir de conseil. Le délai de prescription de l’article L 145-60 a des conséquences lourdes puisqu’il interdit au bailleur de demander une fixation judiciaire du prix. Faute d’avoir indiqué au bailleur la néces- sité d’agir pour éviter la prescription, l’avocat est donc sanctionné. ● ▲ 19février 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N J J O O N N C C T T U U R R E E La FPI inquiète pour la profession R R E E N N C C O O N N T T R R E E Recul des ventes de logements neufs de - 28% en 2012: c’est le chiffre annoncé ce 14février par François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Alors que les ventes atteignaient 115000 logements en 2010 et 103300 en 2011, elles ont reculé à 73700 en 2012. La baisse est particulièrement accusée pour les ventes aux investisseurs (-42%), mais net- tement moindre pour les ventes aux occu- pants (-6%). Quant aux ventes en bloc, elles reculent de -21%. Les mises en vente sont également en repli de 17% en 2012. La FPC estime que le nombre de logements qui ont été mis en vente, mais dont la construction est aban- donnée, est de l’ordre de7000 à8000 loge- ments. L’offre commerciale est évaluée à 73000 logements pour la profession (11,3 mois de ventes) mais dans la mesure où 40% de cet- te offre correspond à des opérations en cours de commercialisation qui peuvent encore être abandonnées, l’offre commer- ciale fin décembre est plus probablement de 43800 logements, soit 8,2 mois de vente. Les prix sont stables: s’ils enregistrent une baisse trimestrielle de -3,7% au 4 e trimestre 2012 (par rapport au 4 e trimestre 2011), l’évolution annuelle montre une hausse de +0,9%. ■ Recul des investisseurs Le recul des ventes aux investisseurs est par- ticulièrement fort en zone B (-66%), sous l’effet de la baisse des prix plafond. Pour l’année qui vient la FPI indique que le décret du 30décembre2012 qui a défini les nouvelles conditions d’octroi du PTZ a voulu concentrer l’impact du prêt sur les tranches 1 et 2 et a supprimé la dernière tranche. Mais les taux du marché ayant fortement diminué, l’effet solvabilisateur du PTZ est moindre. Ce qui est déterminant, c’est donc actuellement le différé d’amortissement. Pour le dispositif Duflot, la FPI approuve l’équilibre général qui a été retenu: le choix d’orienter les investisseurs vers l’offre locati- ve intermédiaire correspond en effet à un secteur où il existe d’énormes besoins de logements. ■ Deux réserves sur le Duflot Mais la fédération émet deux réserves: d’une part, les préfets pouvant moduler à la baisse les plafonds de loyers, s’ils utilisent ce moyen cela désactivera le dispositif. Il faut donc qu’ils ne l’utilisent qu’à la marge. D’autre part, il faut que la zone B2 soit utili- sée. Or, son éligibilité disparaît à la fin du premier semestre 2013, sauf dérogation du préfet. Pour atteindre les objectifs de construction, il est indispensable que les communes de la zone B2 soient associées au dispositif. François Payelle observe “on va essayer de résister sur la barre des 70000 logements, mais le mois de janvier a été mou”. ■ Réforme des plus-values S’agissant du foncier deux mesures sont en cause. Évoquant la loi de mobilisation du foncier public, François Payelle reconnaît “qu’un cap a été donné par la loi”, mais il ajoute que pour passer à la mise à disposi- tion effective des terrains, il va falloir “une volonté politique farouche”. Quant à la réforme des plus-values sur les terrains constructibles, la FPI considère que l’article 15 de la loi de finances pour 2013 qui a été censuré par le Conseil constitution- nel comportait un risque de gel du marché. La fédération préconise de revenir à l’idée initiale de la réforme qui consiste à mettre en place, de façon temporaire pour 2 ou 3 ans, un abattement significatif sur l’imposition. ■ Arrêter l’évolution des normes La FPI travaille par ailleurs à la question des coûts de construction, en lien avec l’Union sociale pour l’habitat. Elle demande un arrêt de l’évolution des normes techniques pen- dant 2 à 3 ans. Les promoteurs ont anticipé l’application de la norme BBC, mais la FPI observe qu’on construit actuellement trop cher eu égard au pouvoir d’achat des ménages. Dernier exemple en date: la quoti- té maximale du PTZ ne sera accordée que si le logement est HPE ou THPE, ce qui est un nouveau facteur de hausse du coût de construction. François Payelle estime qu’il vaudrait mieux travailler à la pédagogie d’utilisation des logements qu’à un nouveau renforcement des exigences d’isolation. Autre exemple: l’évolution des normes sis- miques dans certaines villes du nord de la France a alourdi les coûts. La FPI propose par exemple de réduire les exigences de nombre de parkings. ■ Recours abusifs François Payelle explique par ailleurs avoir achevé la phase de concertation avec le ministère du logement concernant les règles d’urbanisme, en vue de la future loi de Céci- le Duflot. Les principaux points de débats sont les suivants. Le premier est la mise en place de PLU intercommunaux. Mais la FPI note que si la délivrance des permis de construire demeure de la compétence com- munale, on ne sera qu’à la moitié du che- min. Autres sujets: l’activation foncière au niveau des établissements publics fonciers et la lutte contre les recours abusifs. Sur ce der- nier point, la FPI indique que la construction de 35000 logements (FPI et USH) est actuel- lement bloquée. À Marseille par exemple, si les trois quarts des permis font l’objet de recours, 90% d’entre eux sont déboutés. Il ne s’agit pas, indique François Payelle, de remettre en cause le principe constitutionnel du droit au recours, mais de diminuer les délais de traitement. Guy Portmann précise par exemple qu’on peut agir par l’accélération de traitement des recours et sur la notion d’intérêt à agir. Guy Portmann ajoute qu’il y a une certaine contradiction à vouloir redéfinir la carte des terrains constructibles, ce qui va réduire les zones constructibles et à se fixer un objectif de 500000 logements par an. La FPI n’est pas hostile à la densification mais attire l’attention des pouvoirs publics sur la nécessi- té de ne pas empêcher la mise à disposition de terrains. François Payelle conclut: en 2012, les entre- prises ont été malmenées par la crise et elles risquent de subir un désastre industriel. Le président de la FPI se dit “extrêmement inquiet”. Certains adhérents de la FPC travaillent à la question du retour des institutionnels vers le logement. François Payelle observe que si seulement 1% des fonds versés sur l’assurance-vie étaient orientés vers le loge- ment, cela représenterait 14milliards d’euros en 5 ans. ● Source: SOeS-ECLN, FPI 19février 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 22janv. 2013 AN p.824 n°9548 Clotilde Valter SRC, Calvados Partage verbal. Divorce Economie Selon l'article 835 du code civil, un partage peut avoir lieu selon les modalités choisies par les parties, si tous les indivisaires sont d'accord. Le partage peut donc être verbal. Fiscalement, si un acte de partage porte sur un bien soumis à publicité fon- cière, l'enregistrement de l'acte est obligatoire et il donne lieu à un droit de partage de 2,5 %. En con- séquence, un partage verbal du produit de la vente d'un immeuble commun avant divorce n'est pas soumis au droit de partage . Selon la députée, cette technique qui évite le droit de partage, a ten- dance à se développer. 29janv. 2013 AN p.1023 n°9474 Jean-Michel Villaumé, SRC, Haute-Saône Petites parcelles de bois . Droits d'enregistrement Agriculture Les articles L 331-19 à 21 du code forestier qui com- portent un droit de préférence en cas de vente de parcelles forestières morcelées facilitent leur regroupement. Mais les frais sont élevés lorsqu'ils portent sur de petites parcelles, ce qui freine le regroupement. Dans la prochaine « loi d'avenir sur l'agriculture », la question de la proportionnalité des taxes à la taille de la parcelle sera étudiée. Le député indiquait qu'un forfait de 600 euros est dû pour l'achat de toute parcelle de bois. 29janv. 2013 AN p.1047 n°13779 Philippe Bies, SRC, Bas-Rhin Régime des auto- entrepreneurs Artisanat, commerce Dans certains secteurs, le régime de l'auto- entrepreneur a été ressenti comme un élément de concurrence déloyale. Le Gouvernement a demandé une mission à l'inspection générale des finances et à l'IGAS. D'ores et déjà, le taux du prélèvement libératoire social a été aligné sur celui des travailleurs indépendants (décret du 28décembre 2012). Par exemple, pour les activités artisanales, ce taux a été porté de 21,3 à 24,6 %. Les conclusions du rapport des inspections générales sont atten- dues pour le 1 er trimestre 2013. 29janv. 2013 AN p.1050 n°9420 Frédéric Roig, SRC, Hérault Réforme du FISAC Artisanat, commerce La loi du 4 août 2008 a élargi les conditions d'ouverture des aides du FISAC, ce qui a augmenté les demandes (1570 en 2011 contre 783 en 2008), alors que les budgets ont été réduits (60 M € en 2008, 42 M € en 2012). Une évaluation complète du FISAC est donc en cours pour mettre en place une allocation plus équitable et mieux ciblée des crédits. 29janv. 2013 AN p.1056 n°2948 Yves Nicolin, UMP, Loire Lotissements commu- naux. TVA Budget Depuis la loi du 9 mars 2010, les cessions de terrains à bâtir sont soumises à TVA lorsqu'elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel. Les collectivités qui réalisent un lotissement dans des conditions qui entrent nécessairement en concurrence avec des opérateurs privés, ne sont plus exonérées de TVA. La règle s'applique quel que soit le prix de vente des ter- rains, même si la commune vend le terrain à prix coûtant. 29janv. 2013 AN p.1097 n°7008 Pascal Popelin, SRC, Seine-Saint- Denis Réforme de la copropriété Logement Il faut améliorer la gouvernance de la copropriété: renforcement de l'exigence de for- mation initiale des syndics, régulation de la pro- fession avec un code de déontologie assorti d'un contrôle par des instances disciplinaires. La ministre souhaite que ces mesures intègrent son projet de loi-cadre sur le logement. 29janv. 2013 AN p.1098 n°7853 Denis Jacquat, UMP, Moselle Logements sociaux Coûts de construction Logement Une étude est en cours pour déterminer si une réduction des coûts de construction pourrait être possible grâce à une adaptation des exigences réglementaires des logements. Une approche glob- ale sera menée sur l'évaluation socio-économique du desserrement de la réglementation. La réponse ne donne pour l'heure aucune piste concrète. 29janv. 2013 AN p.1098 n°8404 Marc Francina, UMP, Haute- Savoie Pas de détecteurs de fumée dans les parties communes Logement L'arrêté d'application du décret du 10 janvier 2011 relatif à l'installation de détecteurs de fumée dans les lieux d'habitation doit paraître dans les prochaines semaines. L'installation des détecteurs de fumée dans les par- ties communes des immeubles collectifs sera interdite : le déclenchement de l'alarme inciterait les habitants à sortir de leur logement et entrer dans les fumées. Or les fumées tuent. D'autres mesures ont été retenues comme l'installation de portes pour séparer le local poubelles du reste de l'immeuble. 29janv. 2013 AN, p.1099 n°8963 François de Rugy, Ecologiste, Loire- Atlantique Rénovation énergétique Logement Le décret du 27 janvier 2012 a précisé le contenu de l'audit énergétique que doivent réaliser les copropriétés d'habitation de 50 lots ou plus, d'ici fin 2016. Un arrêté le complétant doit être publié sous peu. 29janv. 2013 AN p.1101 n°10132 François Brottes, SRC, Isère Obligations de places de stationnement Logement Le PLU peut définir des zones où la desserte en transports en commun per- met de supprimer ou réduire les obligations en matière de constructions de places de stationnement. Le Gouvernement envisage d'assouplir les règles relatives aux places de stationnement en cas de réalisation de logements par transformation de constructions existantes. La mesure pourrait figurer dans le projet de loi logement. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 19février 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S E E N N B B R R E E F F Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Pascale Fombeur est nommée présidente de sous-section de la section du contentieux du Conseil d'Etat, en remplacement de Denis Piveteau. (Arrêté du 5 février 2013, J.O. du 7 février, @). ✓ Cour de cassation : sont nommés conseillers en service extraordinaire à la Cour de cassation: Thérèse Aubert-Monpeyssen, Lionel Guérin, Bernard Reynis et Jocelyne Vallansan. (Décret du 4fév. 2013, J.O. du 6, @). ✓ Cour d’appel : Bertrand Darolle est nom- mé premier président de la cour d'appel de Basse-Terre. ✓ Tribunaux de grande instance : sont nom- més président de TGI: Philippe Melin (Laon), Philippe Mury (Laval), Pierre Maurel (Saint- Pierre de La Réunion). (Décret du 8février 2013, J.O. du 10, @). Organismes publics ✓ Commission nationale du débat public : Albert Maron , conseiller à la Cour de cassa- tion, a été élu en qualité de membre de cet- te Commission (J.O. du 5 fév. p.2125). ✓ Banque publique d'investissement : Nicolas Dufourcq, inspecteur des finances, est nom- mé directeur général de la société anonyme BPI-Groupe. (Décret du 7février 2013, J.O. du 8février, p.2280). ✓ Commission d'examen des pratiques com - merciales : Razzy Hammadi (député) est nommé président et Daniel Tricot (magis- la demande de titre V relative à la prise en compte des systèmes « Twin'R » et « Tri'R » dans la réglementation thermique 2005, J.O. du 9fév., p.2340). ✓ Certains gaz à effet de serre contenus dans les systèmes de protection contre l'incendie et les extincteurs nécessitent une certifica- tion des personnels les manipulant. La cer- tification est délivrée par des organismes agréés par le ministre de l'environnement. Un arrêté du 13décembre a pour objet de ne pas limiter dans le temps la faculté de demander un tel agrément. (Arr. du 13déc. 2012 modifiant certaines disposi- tions relatives à la délivrance des agréments pré- vus aux articles R. 541-59 et R. 541-60 du code de l'environnement, J.O. du 9 fév., p.2356). ■ Garantie des notaires Le taux de cotisation due par les notaires au titre de la garantie collective pour l'année 2013 est fixé à 0,25 % de la moyenne des produits réalisés au cours des années2010 et2011. Une décote est prévue, elle est de: - 100 % si la moyenne des produits est infé- rieure à 137204euros, - 50 % si elle est de 157022euros, - 25 % si elle est inférieure à 176231euros. (Arrêté du 30janv. 2013, J.O. du 7 févr. p.2193). ■ Tourisme Les communes d'Ouistreham (Calvados) et d'Arcachon (Gironde) sont classées comme stations de tourisme. (Décrets du 8février 2013, J.O. du 10février, p.2402). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . trat), vice-président. (Décret du 8février 2013, J.O. du 10 fév. p.2403). Conventions collectives ➠ Promotion immobilière : il est envisagé l'extension de deux avenants: - l’avenant n°32 du 20décembre 2012 modifiant les articles13, 16 et17 de la convention collective, - l’avenant n°33 du 20décembre 2012 rela- tif aux salaires minima. (Avis publiés au J.O. du 7 fév. 2013, p.2237 et au J.O. du 9février, p.2368). ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : il est envisagé l'extension de l’avenant n°5 du 11décembre 2012 à l'accord collectif national du 29septembre 2005 portant sur la formation professionnelle. (Avis publié au J.O. du 7 fév. p.2238). ➠ Personnel des huissiers de justice : l’avenant n°43 du 27novembre 2012 sur les salaires a fait l’objet d’un avis d’extension. (J.O. du 9février 2013, p.2368). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l'extension de l’avenant n°109 du 23novembre 2012 relatif aux salaires mini- ma. (Avis publié au J.O. du 8 fév. p.2282). ■ Technique ✓ RT 2005 . Un arrêté du 30janvier 2013 définit la méthode permettant de traiter les systèmes « Twin'R » et « Tri'R » dans la RT 2005. Il s'agit d'une VMC double flux ther- modynamique. La méthode s'applique aux maisons individuelles. (Arrêté du 30janv. 2013 relatif à l'agrément de ◆ La FIEBCA contre un report de date limite du contrôle des ascenseurs La Fédération des Indépendants Experts & Bureaux de Contrôle Ascen- seurs juge qu’il n’est pas souhai- table de reporter la date du 2013 concernant la mise en sécurité des ascenseurs. Cela ne ferait que déca- ler le surcroît de travail chez les opérateurs et cela inciterait les propriétaires à ne pas réaliser de travaux alors que certains sont nécessaires à la sécurité des ins- tallations. (Communiqué du 15février2013). ❘◗ Clifford Chance (François Bonteil, Atusa Family et Laurent Schittenhelm) a conseillé la société italienne Risanamento dans la cession à Pramerica de la société détenant l’immeuble du 118, champs Elysées. L’acquéreur était conseillé par De Pardieu Brocas Maffei (Pierre Gebarowski, Maxime Dequesne, Stéphanie Gérard et Jérôme Fer- ri). Intervenaient également les études nota- riales Wargny Katz et Allez & Associés. Acteurs NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 508 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ 19février 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine B B R R È È V V E E S S U U N N E E A A N N A A L L Y Y S S E E D D E E L L ’ ’ O O R R I I E E E E T T U U D D E E L’ORIE (1) a présenté le 14février une étude sur la transformation des immeubles de bureaux élaborée par un groupe de travail constitué par Olivier de la Roussière (Vinci Immobilier) et Philippe Lemoine (Silic). Constat: en 20 ans (1990-2010), il y a eu envi- ron 1million de m 2 de bureaux transformés, soit 53000m 2 par an. La transformation de bureaux en logements concerne 33000m 2 , soit 300 à 400 logements par an. Il s’est déve- loppé plus récemment un mouvement de transformation en hôtel de tourisme, com- merce, résidences services et pour étudiants. L’étude indique par ailleurs qu’une partie des travaux a pu être financée par une revente de la commercialité des locaux. Entre1990 et2010, 6% des opérations de transforma- tion de bureaux en logements ont été réali- sées par des institutionnels. Les personnes physiques et les SCI ont réalisé près de 60% des opérations. Du point de vue technique, la transforma- tion d’immeubles qui ont une profondeur de trame de 14 à 18 mètres provoque une importante perte de surfaces. Le coût de transformation est en moyenne de 2000 à 2500 euros le m 2 . ■ Vers un flux continu d’immeubles à transformer L’ORIE estime qu’il existe 500000m 2 de bureaux de seconde main, vacants depuis plus de 4 ans, dont la moitié en grande cou- ronne. Or ce volume progresse, ce qui est un indicateur de l’inadaptation des immeubles aux besoins du marché. Globalement le volume d’immeubles de seconde main défi- nitivement inadapté à la demande du mar- ché (vacant depuis 4 ans et plus) représente 18 % de l’offre immédiatement disponible et 1% du parc, et cette proportion devrait augmenter en raison des contraines écono- miques, réglementaires et techniques. Il exis- tera donc un flux continu d’immeubles à transformer en d’autres locaux. ■ Des exemples Voici deux exemples de transformation pré- sentés dans l’étude. ➠ Le premier concerne la transformation de bureaux en résidences pour étudiants dans le 13 e arrondissement de Paris. Cet immeuble appartenant à Gecina comporte pour partie des bureaux et pour partie de l’habitation. Cconstruit dans les années 1960- 1970, il a une profondeur de 13 mètres. Le projet consiste à réaliser 50 logements étudiants sur 1500m 2 habitables. Le budget travaux est de 3,8millions d’euros. Le rende- ment net est autour de 6%. La valeur locati- ve des logements est de 718 € /m 2 /an pour un T1 de 16 m 2 , elle est de 980 € /m 2 /an pour un T2 de 25 m 2 . Le chantier, qui doit débuter en juillet2014, comporte des locaux communs (bureau d’accueil et laverie). ➠ Le 2 e exemple concerne un immeuble de bureaux à Courbevoie (rue de Bezons) qui appartenait à un groupe pharmaceutique pour lequel Altarea-Cogedim réalise une transformation. La solution de démolition construction a été écartée en raison des règles d’urbanisme: alors que l’immeuble existant mesure 50 mètres, la surface pou- vant être construite ne devait pas dépasser 21 mètres. Avant travaux, l’immeuble com- portait 22692m 2 de SHON avec 484 par- kings. Le projet implique un coût de travaux de 31 M € pour les superstructures et de 6,5 M € en infrastructures. Il induit une perte de surface de 1321m 2 . Le projet, qui doit être livré fin 2014, permet de produire 184 loge- ments en accession (10384m 2 ), 46 logements en résidence étudiants (972m 2 en PLS) et 99 logements en résidence de tourisme et d’affaire (2697m 2 en 72 studios et 27 suites). Il s’y ajoute 2 boutiques, et un supermarché ainsi qu’une crèche et 356 parkings. Les logements livrés sont ven- dus en moyenne à 7300 € TTC le m 2 et la place de parking 22000 € TTC. Transformer les immeubles de bureaux en logements ? (1) Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France Source : Mairie de Paris, appl. inf. GERCO in étude ORIE fév 2013 ■ Pour un contexte législatif simplifié Voici quelques-unes des propositions de l’ORIE pour favoriser la transformation des bureaux en logements qui visent à “installer un contexte législatif simplifié permettant d’agir sur les droits à construire”.: - La transformation est difficile lorsque le COS pour le logement est inférieur à celui autorisé pour le bureau. Il est proposé d’ instituer un COS de fait et/ou volumé- trique pour les opérations de transfor- mation de bureaux en logements. Il faudrait que cette règle déjà en vigueur à Paris, soit étendue à l’ensemble de l’Ile-de-France. Plus généralement, il pourrait aussi être prévu un dépassement des droits à construire en cas de transformation de bureaux en logements. - Supprimer l’obligation de créer des surfaces de parkings en cas de transforma- tion de bureaux en logements. - En raison de l’impossibilité d’utiliser en loge- ments les surfaces situées en sous-sol, il est proposé d’autoriser le transfert des sur- faces perdues vers les superstructures de l’immeuble transformé. - L’ORIE suggère par ailleurs d’améliorer la connaissance de l’état du parc. - Pour apporter un meilleur équilibre finan- cier à l’opération, l’étude préconise de dimi- nuer la proportion de logements sociaux , au profit de logements intermé- diaires. En effet, la règle des 25% de logements sociaux complexifie l’opération: certains logements réhabilités lourdement et considé- rés comme neufs sont vendus entre 8000 et 15000 € TTC par m 2 habitable alors que les logements sociaux identiques aux logements classiques ne dépassent pas 3640 € /m 2 . - Accélérer les procédures: les contentieux étant souvent dissuasifs, il faudrait une appli- cation rapide des procédures judicaires. S’agissant des autorisations d’urbanisme, il faudrait qu'une transformation n’affectant ni les structures ni les façades soit exemptée de permis de construire et soumises uni- quement à une déclaration de travaux. - Pour faciliter la transformation de bureaux en hôtels ou en résidence services, il faudrait exonérer cette transformation de redevance sur les locaux commerciaux. Conclusion . Dans de nombreux cas, la démolition recons- truction est la réponse adéquate face à des immeubles de bureaux inadaptés. Mais la transformation en logements est pertinente s’il y a une pression foncière importante et que la valeur foncière est plus forte que la valeur intrinsèque de l’immeuble. Tranformation de bureaux en autres locaux autorisés à Paris entre 1990 et 2010
