Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Contrats : Convention de mise à disposition de locaux: interprétation du contrat
Réglementation thermique : Rejet du recours contre l’arrêté fixant la méthode de calcul de la RT
Permis de construire : Un refus justifié pour des motifs de sécurité /
Antennes de radiotéléphonie mobile : déclaration préalable / Notion
de voie publique / ZPPAUP : construction à l’alignement et mur de clôture / Division de terrain frauduleuse / Condition d’annulation de la
décision: nécessité que l’irrégularité ait pu exercer une influence sur la décision
Fiscalité : Taxe foncière ; coefficient pour locaux d’entrepôts… pour un mail de centres commerciaux / Preuve de l’occupation d’un immeuble Abus de droit : Une opération à but uniquement fiscal
– 5 – Actualité –
Instruction fiscale sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir
Rapport de la Miilos sur les bailleurs sociaux
Plafonnement des honoraires
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 8 – Interview –
Philippe Pelletier (Plan Bâtiment Durable) : “la réglementation 2020 ne
sera pas seulement thermique”
■ ■ Le Conseil d’Etat a rejeté le 23 juillet 2014 un recours contre l’arrêté du 30 avril 2013 fixant la méthode de calcul de la RT 2012 (arrêt du Conseil d’État du 6juin2014, p.4). Pour annuler une décision (permis de construire notamment), le juge doit apprécier si l’irrégularité a pu exercer une influence sur la décision ou privé les intéressés d’une garantie (p.4). Cette jurisprudence conforte la sécurité juridique des autorisations d’urbanisme. ■ ■ Ascenseurs: la limitation aux ERP de l’obligation de mise en œuvre du dispositif de précision d’arrêt est définitive a précisé le ministère du logement (voir p.6). ■ ■ L’instruction fiscale qui commente la mesu- re de réduction de l’imposition des plus- values de terrains à bâtir a été publiée (p.5). Le rapport de la MIILOS analyse le fonc- tionnement des bailleurs sociaux (p.5). ■ ■ L’ICC du 2 e trimestre 2014 baisse de - 0,98%, alors que l’ILC est stable et que l’ILAT progresse de +0,24% (p.7). ■ ■ La FNAIM invite ses adhérents à la modé- ration dans l’application du nouveau barè- me qui encadre les honoraires des agents immobiliers (p.5). ■ ■ Philippe Pelletier présente l’activité du Plan Bâtiment Durable et estime qu’à l’avenir la réglementation ne sera pas seulement thermique mais englobera des aspects de qualité d’occupa- tion, le poids carbone du bâtiment et la produc- tion d’énergie (p.8). Par ailleurs, il conteste la réalité du “détricotage” de la loi ALUR. Quand la lettre est erronée… U n intéressant arrêt de la cour d’appel de Paris donne un exemple d’application des règles d’interprétation des contrats. Cet arrêt du 11septembre 2014 est fondé sur l’article 1156 du code civil. Cet article invite le juge à rechercher la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. Le litige concernait ici les rapports entre un propriétaire de centres commerciaux et une société chargée de commercialiser les surfaces communes à l’occasion des marchés de Noël. Alors que pendant plusieurs années, la société conservait 15% des loyers et le bailleur en récupérait 85%, un contrat ultérieur avait prévu une rémunération de 85% pour l’intermédiaire. S’agissait-il d’une inversion du régime de rémunération ou d’une erreur de plume? La cour d’appel se livre à une analyse des relations contractuelles entre les parties et en déduit que l’intention des parties n’était pas d’inverser le régime de rémunération. Elle fait donc prévaloir l’in- tention des parties sur le texte même de la convention qui était erroné (lire p.2). Autrement dit, un contractant ne peut pas se prévaloir d’une erreur de rédaction pour imposer une application à la lettre du contrat. Ce genre de difficultés peut se heurter à des problèmes de preuve. Dans l’affaire rapportée, il était peu pro- bable que le bailleur ait accepté de modifier à ce point le régime de rémunération, mais il avait été négligent dans le contrôle de la rédaction du contrat… U n autre arrêt, rendu celui-ci par le Conseil d’État à propos d’un permis de construire, conforte une jurisprudence de nature à mieux assurer la sécurité juridique des autorisations d’urbanis- me (et aussi des documents d’urbanisme). La légalité du permis était contestée au motif que le préfet n’avait pas recueilli l’avis du maire contrairement à l’obligation que lui faisait alors l’article L 421-4-1 du code de l’urbanisme. La cour administrative d’appel s’était fondée sur cette irrégularité pour annuler le permis. Mais le Conseil d’État censure cette décision au motif que le juge aurait dû examiner si l’irrégularité avait exercé une influence sur la décision ou si elle avait privé les intéressés d’une garantie. Cet- te jurisprudence conforte donc la sécurité des autorisations qui ne doivent pas être annulées pour un pur motif de forme, sans que le juge en apprécie les conséquences. Enfin, un arrêt, également rendu par le Conseil d’État, sanction- ne une fraude commise par un demandeur de permis de construi- re qui avait sollicité une division de parcelle dans le seul but d’en réduire la profondeur. Le Conseil d’État approuve le juge d’avoir considéré que cette situation faisait naître un doute sur la légali- té de la décision attaquée. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 573 23SEPTEMBRE2014 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Contrats : Convention de mise à disposition de locaux: interprétation du contrat Réglementation thermique : Rejet du recours contre l’arrêté fixant la méthode de calcul de la RT Permis de construire : Un refus justifié pour des motifs de sécurité / Antennes de radiotéléphonie mobile: déclaration préalable / Notion de voie publique / ZPPAUP: construction à l’alignement et mur de clô- ture / Division de terrain frauduleuse / Condition d’annulation de la décision: nécessité que l’irrégularité ait pu exercer une influence sur la décision Fiscalité : Taxe foncière ; coefficient pour locaux d’entrepôts… pour un mail de centres commerciaux / Preuve de l’occupation d’un immeuble Abus de droit : Une opération à but uniquement fiscal - 5 - Actualité - Instruction fiscale sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir Rapport de la Miilos sur les bailleurs sociaux Plafonnement des honoraires - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 8 - Interview - Philippe Pelletier (Plan Bâtiment Durable): “la réglementation 2020 ne sera pas seulement thermique” S O M M A I R E E D I T O R I A L 23 septembre2014 2 JURIS hebdo immobilier •• C ONTRATS ▲ Convention de mise à disposition de locaux ■ Interprétation du contrat (CA Paris, Pôle 5, ch. 5, 11 sept. 2014, n°12/19041) Des conventions avaient été conclues par deux filiales du groupe Rodamco-Unibail qui en gèrent les centres commerciaux, en vue de la mise à disposition des surfaces communes des centres pour les marchés de Noël. Ces conventions, conclues avec des entités commerciales spécialisées dans ces événements, et notamment la société Mall’Events, prévoyaient la mise à disposi- tion d’emplacements, contre rémunération, pour quelques semaines. Les entités devaient ensuite passer sous leur nom des conventions de sous-occupation contre rémunération avec des sociétés exerçant leur activité commerciale sur les emplace- ments. De 2005 à 2009, les rémunérations perçues par les filiales de Rodamco-Unibail étaient de 85% des montants facturés aux commerçants sous-occupants. Or en 2010, la société Mall’Events n’avait, en s’appuyant sur la rédaction de la convention, rétrocédé que 15% de la somme des facturations aux sous-occupants. Il se posait la question de savoir s’il fallait appliquer la convention dans sa lettre, ou s’il fallait considérer qu’elle recelait une erreur évidente. La cour d’appel tranche le litige en faveur du bailleur. L’arrêt cite les termes du contrat: “En contrepartie de la mise à disposition de l’emplacement ci-dessus défini, l’occupant versera au propriétaire, à titre d’indemnité d’occupation, une indemnité forfaitaire égale à 15% du montant des redevances facturées par l’ensemble des sous-occu- pants des emplacements”. La cour interprète le contrat en application de l’article 1156 du code civil pour savoir si cette rédaction résultait de la commune intention des parties ou procédait d’une erreur matérielle. “La société Mall’Events justifie de l’évolu- tion de la rémunération par la perte finan- cière qu’elle avait enregistrée depuis 2005 du fait de la charge des impayés qui repo- sait seulement sur elle et qui, selon elle, s’élevait pour les années 2005 à 2009 au total de 193094euros. Cependant, elle ne rapporte aucune preuve de cette affirmation […] aucun élément ne permet de constater qu’un accord serait inter- venu à ce sujet et qui se serait traduit par une inversion des rémunérations en 2010. […] Il n‘est pas contesté que la rémunération à 85% pour 2010, lui a rapporté 630832euros, sans commune mesure avec le montant total des impayés que cette rémunération à 85% était censée compenser. […] L’inversion des rémunérations entre la société Mall’Events et les sociétés Rodamco et Unibail ne peut s’expliquer que par une erreur matériellecommise au moment de la rédaction des conventions , erreur qui a d’ailleurs été signalée par deux autres pres- tataires […] en novembre2010. […] La société Mall’Events n’a pas été de bonne foi en ne signalant pas aux sociétés Rodam- co et Unibail les erreurs contenues dans les conventions, alors qu’elle ne pouvait igno- rer qu’aucun accord n‘avait été conclu pour inverser les pourcentages de rémunération. […] Cependant les sociétés Unibail et Espa- ce Expansion , venant aux droits de la socié- té Rodamco, ne sauraient toutefois pré- tendre à réparation d’un préjudice moral, dès lors qu’elles ont, par leur négligence lors de la rédaction, de la signature et de l’exécution des conventions, tout autant contribué à la réalisation du préjudice qu’elles invoquent”. La cour rejette donc la demande de dom- mages intérêts pour préjudice moral. Elle rejette aussi une demande liée à un pré- tendu abus de position dominante. On retiendra sur ce point un argument traité incidemment: La cour rejette l’application de l’article L442-6 I, 2 e du code de commerce sur l’abus de dépendance économique en relevant que les relations entre les parties “ne relè- vent pas des baux commerciaux, mais de la mise à disposition ponctuelle d’espaces pour l’organisation de ventes au déballage […, les conventions précisant en préambu- le] qu’elles ne s’inscrivent pas dans le champ d’application des dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux, du fait que les emplacements mis à disposi- tion ne sont pas des locaux commerciaux”. Observations : Cet arrêt mérite attention à plusieurs égards. 1. Il traite principalement de l’interpréta- tion de la convention à propos de la clause relative à la rémunération de la société chargée de trouver les sous-occupants des surfaces communes des centres commer- ciaux pour les marchés de Noël. Alors que celle-ci percevait ordinairement 15% des loyers facturés aux sous-occupants, 85% étant reversés au propriétaire, le contrat de 2010 prévoyait qu'un montant de 15% était versé… au propriétaire. Erreur de plu- me ou volonté d’inverser la répartition des sommes? L’occupant n’a pas convaincu la cour qu’il s’agissait d’une volonté de changer le mode de rémunération. La règle d’inter- prétation des contrats que fixe l’article 1156 du code civil est la suivante “On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.” Cet arrêt en four- nit un bon exemple. Il était possible que, en raison des difficultés de recouvrement, le bailleur ait pu accepter une modification du taux de rétribution accordée à la socié- té intermédiaire, mais il était fort peu vrai- semblable qu’il ait accepté d’inverser le mode de rémunération au point de lui en laisser l’essentiel… 2. Indirectement, cet arrêt valide le fait que la mise à disposition de surfaces com- merciales à un “occupant” afin de trouver des sous-locataires temporaires n’est pas un bail commercial, pour deux motifs: - d’une part il ne s’agit pas d’un “local” mais de la mise à disposition d’un “ empla- cement ”. L’absence de local justifie en effet que le contrat ne puisse être qualifié de bail commercial, s’agissant de l’empla- cement dans une enceinte commerciale (ex. Civ. 3 e , 5juillet 1995, bull. Civ. III ° 166). - d’autre part la location a un caractère pré- caire, s’agissant de la “ mise à disposition ponctuelle d’espace s”. On se rapproche ici des conventions d’occupation précaire. Réglementation thermique ■ Rejet du recours contre l’arrêté fixant la méthode de calcul de la RT (CE, 6 e sous-section, 23juillet 2014, n°369964, Association Sauvons le Climat) L’association Sauvons le Climat avait enga- gé un recours pour faire annuler l’arrêté du 30avril 2013 portant approbation de la méthode de calcul Th-BCE 2012, texte d’ap- plication de l’arrêté du 26octobre 2010 fixant les caractéristiques thermiques et les exigences de performance énergétique des bâtiments neuf. Le Conseil d’État rejette le recours. Sur la référence à l’article 4 de la loi du 3août 2009 (Grenelle I), l’arrêt indique: “de telles dispositions, prises sur le fonde- ment de l'antépénultième alinéa de l'article 34 de la Constitution relatif aux lois de pro- grammation, se bornent à fixer des objec- tifs à l'action de l’État et sont, dès lors, dépourvues de portée normative; qu'il ne saurait par suite être utilement soutenu que l'arrêté attaqué aurait méconnu ces dispositions”. JURISPRUDENCE Sur le fond, l’arrêt indique que l’arrêté tient compte d’un coefficient de modulation selon les émissions de gaz à effet de serre entre les énergies utilisées. “Considérant, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier qu'en tant qu'il retient une modulation pour l'énergie bois, et non pour l'énergie électrique et pour l'énergie géothermique, alors que ces énergies seraient très faiblement émettrices de gaz à effets de serre, l'arrêté attaqué serait enta- ché d'erreur de droit ou d'erreur manifeste d'appréciation; Considérant que, pour complexe qu'elle soit, la méthode de calcul approuvée par l'arrêté attaqué ne méconnaît pas l'objectif constitutionnel de clarté et d'intelligibilité de la norme”. Le recours est rejeté. Observations : Sur le plan des principes, l’arrêt rappelle qu’une loi de programma- tion fixant des objectifs, elle est dépourvue de portée normative. En conséquence, un requérant ne peut utilement l’invoquer pour obtenir l’annulation d‘un texte qui ne respecterait pas l’objectif. Sur le fond, l’arrêt valide l’arrêté du 30octobre 2013 qui approuve la méthode de calcul du coefficient de consommation effective d’énergie primaire (Cep) et du coefficient fixant le besoin bioclimatique conventionnel (Bbio). Permis de construire ■ Un refus justifié pour des motifs de sécurité (CE, 6 e et 1 e sous-sections, 16juillet2014, n°356643, Cme de Salaise-sur-Sanne) Une commune avait refusé de délivrer un permis de construire trois maisons au motif d’une accumulation de risques et de nui- sances auxquels les futurs habitants seraient exposés. La décision avait été confirmée en première instance, mais annulée en appel. Le Conseil d’État annule l’arrêt d’appel au motif qu'il n’avait pas tenu compte de la gravité des conséquences d’un éventuel accident. Il juge l’affaire au fond: Considérant […] que, eu égard à l'objet et à la portée des dispositions de l'article R. 111- 2 du code de l'urbanisme, pour apprécier si les atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique sont de nature à justifier un refus du permis de construire, l'autorité compé- tente doit tenir compte, le cas échéant, de l'effet cumulé des différents risques et nui- sances auxquels serait exposée la construc- tion projetée , même s'ils ne sont pas direc- tement liés entre eux; que cette exigence s'impose particulièrement dans le cas où la construction est destinée à l'habitation; que cette autorité est fondée à refuser le permis sollicité dès lors que l'addition de ces risques ou nuisances serait de nature à com- promettre gravement les conditions et le cadre de vie des futurs occupants quand bien même aucun d'entre eux ne serait de nature, à lui seul, à justifier ce refus”. L’arrêt mentionne la liste des risques encours eu égard à la situation: - à 50m d’un pipeline de transport de pro- pylène, - à 15 d’une canalisation de transport de gaz sous haute pression, - du terrain surplombé par 2 lignes élec- triques à haute tension, - à proximité de l’A7 (à 35m), - en zone inondable (zone B2 du plan de prévention des risques). L’arrêt conclut que la concentration excep- tionnelle de risques permettait au maire de refuser le permis de construire. Observations : L’article R 111-2 permet au maire de refuser un permis si le projet por- te atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres ins- tallations. Il peut aussi accepter le projet sous réserve de l’observation de prescrip- tions spéciales. Un arrêt a indiqué que les atteintes à la salubrité doivent excéder ce qui est normalement admissible, dans le lieu considéré, pour justifier le refus de permis. L’aggravation éventuelle de nui- sances nocturnes en zone urbaine d’un POS, ne constitue pas une atteinte excessi- ve aux nuisances préexistantes (CAA Mar- seille, 21 oct. 2010). Ici le Conseil d’État admet que le cumul des risques justifie le refus de permis. Un autre arrêt du 11 juillet 2014 (n° 372398) refuse au contraire d’annuler un permis qui avait été accordé pour la construction de 3 éoliennes situées à 450 mètres d’habitations. ■ Notion de “voie publique” (CE, 10 e et 9 e sous-sections, 11juin 2014, n°346681) Un maire avait délivré un permis de construire régularisant des travaux de sur- élévation d’un hôtel. La cour d’appel avait confirmé la décision mais son arrêt est annulé pour un motif de mauvaise inter- prétation de la notion de “voie publique”: “Considérant que l'article UA6 du règle- ment du POS de la commune de Beaufort- sur-Doron (Savoie) est relatif à l'implanta- tion des constructions par rapport aux voies et emprises publiques; que, pour juger que 23septembre2014 3 JURIS hebdo immobilier •• U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ■ ZPPAUP: construction à l’aligne- ment et mur de clôture Un permis de construire deux immeubles de logement à l’alignement de part et d’autre d’un hôtel particulier avait été annulé en première instance, la décision étant confirmée en appel. Le projet impli- quait la démolition totale de murs de clô- ture anciens entourant le bâtiment conservé. La question se posait de savoir si cette démolition respectait l’article 2-4 du règlement de la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysa- ger (ZPPAUP) de Limoges. Le conseil d’État annule l’arrêt. Il considère que le juge a inexactement appliqué cet article en jugeant illégal un permis qui autorisait la démolition totale du mur car: “il résulte des termes mêmes de l'article 2- 4 du règlement précité que l'exigence que la démolition d'un mur protégé ne soit que partielle s'applique en cas de création d'un accès complémentaire justi- fié mais non en cas de construction à l'ali- gnement ; que l'obligation de reconstituer la continuité du mur prévue dans cette seconde hypothèse ne trouve à s'appli- quer que si la construction, compte tenu de son implantation, n'implique qu'une démolition partielle du mur, et n'a ni pour objet ni pour effet d'interdire une démolition totale lorsque l'emprise de la construction le justifie ”. (CE, 23juillet 2014, 5 e et 4 e sous-sections, n°360535) Le Conseil d’État interprète donc la règle de la ZPPAUP protégeant la préservation des murs de clôture dans un sens favorable au projet litigieux. ■ Antennes de radiotéléphonie mobile: déclaration préalable Le Conseil d’État a jugé que l’implanta- tion d’une antenne de radiotéléphonie mobile sur le toit d’un immeuble consti- tue une opération de travaux exécutés sur construction existante. Il relève d’une déclaration préalable si l’ensemble des antennes et de l’armoire technique crée une SHOB comprise entre 2 et 20m 2 mais sa hauteur est sans incidence sur la déter- mination du régime applicable (décision rendue sur le fondement des articles L 421-1, L 421-4, R 421-1 et R 421-13 appli- cables à un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de travaux, délivré le 27novembre 2009). (CE, 11juillet2014, 6 e sous-section, n°368559) ▲ 23septembre2014 4 JURIS hebdo immobilier •• ces dispositions étaient applicables à l'im- plantation de la construction en litige par rapport au chemin communal qui longe son terrain d'assiette, la cour administrative d'appel de Lyon s'est bornée à relever que, dès lors que ce chemin appartenait à la commune, il devait être regardé comme une emprise publique; Considérant, toutefois, qu'un chemin com- munal ne relève du champ d'application de l'article UA6 du règlement du POS de la commune que s'il constitue soit une voie publique, soit une dépendance de la voie publique; qu'il suit de là que la cour a com- mis une erreur de droit en faisant applica- tion de cet article à l'implantation de la construction en litige par rapport au che- min communal qui longe son terrain d'as- siette, sans rechercher si ce chemin consti- tuait une voie publique ou, à défaut, la dépendance d'une voie publique”. L’arrêt est donc annulé. Observations : Une règle qui a vocation à s’appliquer aux voies et emprises publiques ne vise donc pas systématiquement les che- mins communaux. Précisons que les chemins communaux affectés à l’usage du public mais qui ne sont pas classés comme voies communales font partie du domaine privé de la com- mune (art. L 161-1 du code rural). ■ Division de terrain frauduleuse (CE, 6 e et 1 e sous-sections, 6juin2014, n°371097) Un jugement avait suspendu l’exécution d’un arrêté accordant un permis de construire une école. Le Conseil d’État confirme la décision rendue en référé sur le fondement de l’article L 521-1 du code de justice administrative. Parmi tous les arguments contestant la déci- sion qui ont été rejetés par l’arrêt, on retiendra celui relatif à la division du ter- rain: “Considérant, […] que si un acte de droit privé opposable aux tiers, tel qu'une divi- sion foncière, est en principe opposable dans les mêmes conditions à l'administra- tion tant qu'il n'a pas été déclaré nul par le juge judiciaire, il appartient à l'administra- tion, en cas de tentative de fraude en vue d'obtenir un permis de construire, d'y faire échec, alors même qu'est en cause un acte de droit privé; qu'eu égard à son office, en relevant que le moyen tiré de ce que la construction projetée, sise sur un terrain issu d'une division foncière ayant eu pour seul objet d'en réduire la profondeur , ne pouvait être implantée selon les disposi- tions des articles7 et8 du règlement du PLU relatives aux règles d'implantation des bâti- ments par rapport aux limites séparatives était de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision atta- quée, le juge des référés n'a pas commis d'erreur de droit”. Observations : Il résulte de cet arrêt que le juge administratif est fondé à apprécier si une division de terrain est opérée dans le seul but de réduire la profondeur de la parcelle et est susceptible de constituer une fraude pour obtenir un permis de construire. ■ Condition d’annulation de la décision: nécessité que l’irrégulari- té ait pu exercer une influence sur la décision (CE, 1 e et 6 e sous-sections, 4juin2014, n°357176, Sté Ferme Eolienne de Tourny) Une cour d’appel avait annulé un permis de construire 6 éoliennes et un poste de livrai- son. La société qui avait demandé le permis obtient l’annulation de l’arrêt sur deux motifs. Le premier était lié à la nécessité de disposer d’un titre habilitant à construire. La cour d’appel avait jugé que le pétition- naire ne disposait pas d’une autorisation d’occupation du domaine public pour enfouir les câbles électriques entre les éoliennes et le réseau. Le conseil d’État annule l’arrêt d’appel au motif que le rac- cordement au réseau est une opération dis- tincte de la construction et sans rapport avec la procédure de délivrance du permis. Le second motif est plus général: “Considérant que si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et confor- mément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroule- ment d'une procédure administrative préa- lable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la déci- sion prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie”. L’arrêt d’appel avait considéré que le préfet n’avait pas recueilli l’avis du maire contrai- rement à l’article L 421-2-1 du code de l’ur- banisme. Mais le Conseil d’État juge que la cour d’appel “n'a pas recherché si l'absence de consultation du maire de Tourny, à la supposer établie, avait été susceptible, en l'espèce, d'exercer une influence sur le sens de l'arrêté litigieux ou de priver les per- sonnes intéressées d'une garantie; que, par suite, la société Ferme éolienne de Tourny est également fondée à soutenir que l'arrêt est entaché d'erreur de droit sur ce point”. Observations : L’application de cette règle est de nature à conforter la sécurité juri- dique des autorisations d’urbanisme (ainsi que celle des documents d’urbanisme, cf. rép. du ministre du logement du 11sep- U RBANISME - F ISCALITÉ JURISPRUDENCE ■ Abus de droit: une opération à but uniquement fiscal Le Conseil d’État a considéré que constituait un abus de droit le fait pour une société d’ac- quérir des titres d’une autre société, pour dégager des déficits fiscaux, pour partie imputables sur ses autres bénéfices et pour le reste reportables. Le gain fiscal de 400000 € égal à la différence entre les dividendes reçus de la société achetée et le montant de la pro- vision constituée pour tenir compte de la per- te de valeur consécutive à la distribution ne peut justifier le montage car cette opération “ne peut résulter que d’un partage de l’avan- tage fiscal entre le cédant et le cessionnaire de la société”. (CE, 23juin2014, 9 e set 10 e sous- section, n°360708) ■ Taxe foncière: coefficient pour locaux d’entrepôts Un contribuable contestait le coefficient de pondération retenu par l’administration pour calculer la valeur locative d’entrepôts et de bureaux. Le Conseil d’État valide la décision de l’admi- nistration qui avait “à bon droit appliqué un coefficient de pondération de 1 à la totalité des surfaces d’entrepôts et de bureaux de l’immeuble concerné” même si, selon le contribuable les espaces de circulation des- servant ces surfaces, ainsi que les aires de préparation et de réception des marchan- dises, auraient dû être affectées d’un coeffi- cient inférieur puisque leur valeur de com- mercialité est moindre. (CE, 11juin 2014, 8 e sous-section, n°372549) ■ …et pour un mail de centre com- mercial Dans un autre arrêt, le Conseil d’État rejette aussi le recours du contribuable qui deman- dait l’application d’un abattement de 20% , par rapport au local-type, pour la partie du centre commercial à usage de mail . (CE, 11juin 2014, 8 e sous-section, n°373991) ■ preuve de l’inoccupation d’un immeuble Une attestation d’agence immobilière justi- fiant des tentatives de location d’un immeuble est insuffisante à prouver que ce bien n’est plus occupé. (CE, 11juin 2014, 8 e sous-section, n°369613) ▲ ▲ 23septembre2014 5 JURIS hebdo immobilier •• A CTUALITÉ ❑ “ Je suis en conflit avec mon voisin ; 25 questions réponses pour y mettre fin ”. Guide pratique rédigé par Valérie Samsel et Charlie Cailloux. 7,90 € . 100 pages. www.editionsdanslapoche.com. ❑ “ Pourquoi Paris? Le nouveau numéro de Réflexions Immobi- lières (n° 69, 3 e trimestre 2014) s’ouvre par un éditorial de Guy Marty “Pourquoi Paris?” où il pointe le retour de notre capi- tale dans les films récents. Le directeur de l’IEIF y voit un possible signe avant coureur qui remettrait Paris au cœur des grands enjeux. Le regard des artistes est en effet souvent annonciateur des événements futurs… Tél. IEIF: 01 44 82 63 63. ❑ “ La règle du jeu” DTZ et le cabinet Lefèvre Pelletier & asso- ciés, Avocats viennent de présenter la nou- velle édition de “ La règle du jeu, montage et suivi d’opérations immobilières d’entre- prise ”. Une présentation par 98 fiches syn- thétiques en six parties. La première est consacrée aux acteurs, les autres thèmes sont les suivants: marchés, financement et fiscalité, production de l’immeuble, utilisa- tion de l’immeuble et transfert de proprié- té de l’immeuble. L’objectif est de guider les acteurs, de l’avant-contrat au contrat de construction et aux baux, en passant par les aspects fiscaux et de marché. Texte à jour de la loi ALUR. Le Moniteur. 338 pages. 65 € . B IBLIOGRAPHIE ■ Plafonnement des honoraires Le décret du 1 er août 2014 qui plafonne les honoraires des agences lors de la mise en location d’un logement est entré en vigueur le 15septembre2014 (voir Jurishebdo n°569) . Rappelons que ce régime fait varier la rémunération en fonction de la surface du logement et sa situation: - 12 € /m 2 dans une zone très tendue, - 10 € /m 2 en zone tendue et - 8 € /m 2 en zone non tendue. Le tarif de l’état des lieux est limité, quelle que soit la région, à 3 € par m 2 . Le ministère du logement indique que le bailleur prendra en charge la totalité des honoraires de mise en location sauf pour 4 prestations dont le coût est partagé et que cela permettra un “réel gain de pouvoir d’achat pour les futurs locataires”. L’UNIS réagit à cette mesure en faisant observer que ce nouveau régime induit une perte de rémunération, jusqu’à 50%, que vont subir les agences situées dans les zones très tendues. Le président de l’UNIS, Chris- tophe Tanay indique que ce n’est pas aux professionnels, mais à l’État de redonner du pouvoir d’achat aux ménages. (Communiqués du 15 sept. 2014). Sur le plan pratique, la FNAIM recommande de procéder en deux temps: - facturation lors de la signature du bail de trois services: visite, constitution du dossier et rédaction du bail. - facturation lors de la rédaction de l’état des lieux, pour ce 4 e service, qui a souvent lieu après la signature du bail. La FNAIM invite ses adhérents à la modéra- tion dans le calcul des honoraires en faisant observer que pour certains logements, de grande surface, le nouveau régime pourrait conduire à une hausse de tarifs. Afin de res- pecter l’esprit de la loi, la FNAIM préconise dans ce cas de ne pas augmenter le tarif. Les honoraires de ces 4 services sont partagés entre bailleur et locataire, la part imputée au locataire ne pouvant dépasser celle facturée au bailleur. Quant aux honoraires d’entremi- se, ils incombent uniquement au bailleur. (Communiqués du 11 sept. 2014). tembre, p.6). Il ne suffit pas qu'une règle de procédure soit violée pour qu’elle per- mette l’annulation de la décision, il faut aussi que l’irrégularité ait: - exercé une influence sur la décision ou - privé les intéressés d’une garantie. ● ■ Plus-values de cession de terrains à bâtir L’instruction fiscale du 10septembre2014 a précisé les modalités d’application de la réforme des plus-values immobilières, annoncée par le Premier ministre le 29août. 1. le régime des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir est aligné sur celui des autres biens immobiliers . La réforme s’ap- plique aux cessions réalisées depuis le 1 er sep- tembre 2014. L’abattement pour durée de détention donc est le suivant: - Pour l’impôt sur le revenu , 6% par an, au- delà de la 5 e année et Jusqu’à la 21 e année; 4% pour la 22 e année. - Pour les contributions sociales : 1,65% par année de détention au-delà de la 5 e année et Jusqu’à la 21 e année; 1,60% pour la 22 e année, 9% pour chaque année suivante. Il en résulte une exonération totale au-delà de 30 ans de détention. 2. Il est créé un abattement exceptionnel de 30% pour les cessions de terrains à bâtir, en cas de promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1 er septembre 2014 et le 31décembre2015 . L’acte de vente doit être conclu avant le 31décembre de la 2 e année qui suit celle où la promesse de vente a acquis date certaine. L’abattement ne s’applique pas en cas de cession du terrain à des proches (conjoint, partenaire, concubin, ascendant ou descen- dant du cédant ou du conjoint ou assimilé) ou à une personne morale dont le cédant ou l’un de ses proches est associé. L’abattement de 30% s’applique après l’abattement pour durée de détention. A GENDA ✦ 23 au 25 octobre 2014 (Saint Étienne). Le 45 e congrès de l’Union Nationale des Syndicats Français d’Architectes aura pour thème “ Plus d’architectes? +d’ARCHITECTES! ” www.congresdesarchis.com Tél. UNSFA. 0145448245. ▲ Bailleurs sociaux: rapport de la Miilos La Mission d’inspection du logement social (Miilos) a rendu un rapport sur la gestion du patri- moine des bailleurs sociaux. La CLCV en souligne, au-delà des aspects positifs, le risque qui pèse sur les organismes en rai- son de la souscription de nombreux emprunts toxiques. L’association considère que, le secteur HLM ayant accès au financement privilégié par les fonds du livret A, “ce type de financement n’a pas sa place dans le logement social et s’inquiète des faibles mesures préventives mises en œuvre”. La CLVC s’insurge par ailleurs des pratiques (très minoritaires) qui consistent à pratiquer des dépassements de loyers pour des logements qui ne respectent pas des normes élémentaires de sécurité et de santé. La CLCV demande d’une part que les rapports de la Miilos soient ren- dus publics et d’autre part une amélioration de la gouvernance des organismes HLM pour que les représentants des locataires soient plus concrètement associés aux décisions. (Communiqué du 17septembre2014). Quelques éléments du rapport: - Le rapport note que la pratique de la gouvernance comporte des risques juridiques impor- tants et qu’une majorité d’organismes n’a pas suffisamment développé une vision politique de son cœur de métier: la gestion locative sociale et la qualité du service rendu aux locataires. Des progrès sont notés pour la gestion du DALO mais les efforts sont insuffisants pour recen- trer l’offre vers les territoires tendus ou très tendus, il y a une forte réticence à s’engager vers une politique de vente aux locataires. – Sur la structuration du secteur HLM, le rapport indique que la théorie selon laquelle la mutualisation des prestations entre les organismes HLM constitue un moyen de réduire les coûts, ne résiste pas à l’analyse (p.106), notamment car les organismes créent des structures de moyens qui ont les mêmes dirigeants de fait que les organismes eux-mêmes. - Le rapport note par ailleurs des avancées certaines en matière de qualité du service rendu aux locataires (par exemple mise en place de plateformes d’accueil téléphonique), même si les organismes contrôlés n’abordent pas la question de façon globale et n’y affectent pas les moyens adéquats (p.53). 23septembre2014 6 JURIS hebdo immobilier •• R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 11sept. 2014 Sénat p.2067 n°11691 Samia Ghali PS, Bouches-du- Rhône Précarité énergétique. Projet de création du chèque énergie Écologie Depuis 2012, l'attribution automatique des tarifs soci- aux de l'électricité et du gaz pour les ménages vul- nérables a permis d'accroître le nombre de bénéfici- aires: de 600000 ménages à 1,7million fin 2013. Depuis l'élargissement des bénéficiaires (personne dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 2175 € par part fiscale), leur nombre est passé à 2,4millions en juillet2014. Le projet de loi sur la tran- sition énergétique prévoit de créer un chèque énergie pour le paiement des factures d'énergie du logement et de contribuer au paiement des travaux d'améliora- tion de la qualité environnementale du logement. Lire aussi l’interview de Philippe Pelletier sur les objectifs du Plan bâti- ment Durable (p. 8). 11sept. 2014 Sénat p.2075 n°10209 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Elagage Intérieur La mise en demeure des propriétaires négligents de faire procéder à l'élagage des plantations qui avan- cent sur les voies communales est une décision indi- viduelle défavorable qui doit être motivée et précédée d'une procédure contradictoire . (cf. CAA Douai 16 nov. 2012). Mais si l'élagage doit être opéré d'urgence pour garantir la sécurité du passage sur une voie, le maire peut mettre en demeure le pro- priétaire sans procédure contradictoire préalable. Le texte de référence, prévoyant l’obligation de procédure contradictoire, et la dérogation en cas d’urgence, est l’article 24 de la loi du 12avril 2000. 11sept. 2014 Sénat p.2077 n°11372 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Entretien des chemins ruraux Intérieur Il n'existe pas d'obligation générale d'entretien des chemins ruraux pour les com- munes (contrairement aux voies communales). Mais si la commune a fait des travaux de viabilité, le défaut d'entretien peut entraîner sa responsabilité (CE, 20 nov. 1964). Les riverains peuvent demander au conseil municipal d'instituer une taxe (art. L 161-7 du code rural) pour l'entretien des chemins ruraux. Ils peuvent aussi se charger des travaux ou créer une association syndicale autorisée . 11sept. 2014 Sénat p.2079 n°10767 Jean-Marie Bockel, UDI, Haut Rhin Ascenseurs Logement Les mesures de la loi du 2juillet 2003 (contrat d'en- tretien, contrôle technique périodique et travaux de mise en sécurité en trois tranches) ont permis de faire baisser le nombre d'accidents. De 5 à 10 accidents mortels par an, avant la loi, aucun accident mortel depuis 2011. Un décret du 23juillet 2013 a reporté l'échéance de la 2 e tranche au 3juillet 2014 et limité l'obligation de faire les travaux de précision d'arrêt aux seuls ERP. Aucun autre dispositif n'ayant pu être proposé en alternative au variateur de fréquence (coût moyen de 19000 € par ascenseur), la suppres- sion de l'obligation de mise en œuvre du dispositif de précision d'arrêt des ascenseurs est définitive . La réponse ajoute que, en 2013, 3,5 % des ascenseurs contrôlés ont fait l'objet, de la part des contrôleurs, d'une demande de mise à l'ar- rêt pour risque grave et imminent. 11sept. 2014 Sénat p.2081 n°12746 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Projet urbain partenarial (PUP) Logement Le PUP est régi par les articles L 332-11-3 et 4 du code de l'urbanisme, issus de la loi du 25 mars 2009. Il permet de faire financer par des personnes privées des équipements publics rendus nécessaires par des opérations d'aménage- ment ou de construction ponctuelles. Mais l'opération doit nécessiter la réali- sation des équipements pour répondre aux besoins des futurs usagers. Le con- trat comporte des mentions obligatoires, il entraîne exonération de la part communale de taxe d'aménagement pour une période limitée à 10 ans. La loi ALUR a complété l'article L 332-11-3 pour préciser que si les équipements rele- vant d'une première convention de PUP desservent d'autres terrains, la com- mune ou le préfet peuvent fixer les modalités de partage des coûts des équipements et délimiter un périmètre dans lequel les propriétaires, amé- nageurs ou constructeurs participent à la prise en charge de ces équipements. 11sept. 2014 Sénat p.2081 n°10968 Rémy Pointereau, UMP, Cher Élaboration des PLU Logement Plusieurs règles ont conforté la sécurité des documents d'urbanisme , pour éviter le retour au document précédent, ou au règlement national d'urbanisme. L'article L 600-9 du code de l'urbanisme (issu de la loi Alur) permet au juge de surseoir à statuer si l'illégalité est régularisable . Le document reste en vigueur dans le délai fixé par le juge. Le Conseil d'Etat (23décembre 2011) ne retient un vice affectant le déroulement d'une procédure que s'il est susceptible d'exercer une influence sur la décision ou s'il a privé les intéressés d'une garantie . Ainsi si le centre régional de la propriété forestière est consulté au lieu du centre national de la propriété forestière, le PLU n'est pas annulé (CAA Lyon, 24avril 2012). Des annulations partielles sont aussi possibles. Par exemple, si un zonage ponctuel est contesté, le juge peut annuler le document d'urbanisme qu'en tant qu'il concerne les parcelles en cause (technique jurisprudentielle validée par la loi Alur). L'article R 123-20 du code de l'environnement permet aussi au juge de demander au com- missaire enquêteur de compléter son rapport , s'il est incomplet. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ Observations : Pour un exemple de refus d’annulation d’une autorisation irré- gulière, faute d’influen- ce de l’absence de consultation du maire sur le sens de la déci- sion, voir l’arrêt du CE du 4juin 2014, p.4). 23septembre2014 7 JURIS hebdo immobilier •• N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Affaires européennes : Stéphane Saurel est nommé directeur du cabinet d'Harlem Désir. (Arrêté du 26août 2014, J.O. du 9 sept. @). ➠ Écologie : Parmi les nominations au cabinet de Ségolène Royal: Hélène Peski- ne est nommée conseillère transition éner- gétique, climat, écomobilité, bâtiment durable; Laurent Grave-Raulin , conseiller juridique; Sébastien Lime , chef de cabinet et Jacques Barberye , chef adjoint de cabi- net. (Arrêté du 26août 2014, J.O. du 11 sept. @). ➠ Justice : Delphine Humbert est nommée conseillère droit civil et économique et professions judiciaires au cabinet de Chris- tiane Taubira. Elle remplace Isabelle Goan- vic . (Arrêté du 6septembre 2014, J.O. du 11 sept. @). ➠ Personnes handicapées et lutte contre l'exclusion : Laurence Lefevre est nommée directrice du cabinet de Ségolène Neuville. (Arrêté du 4septembre 2014, J.O. du 11 sept. @) ➠ Culture : Parmi les nominations au cabi- net de Fleur Pellerin: Clarisse Mazoyer (directrice adjointe du cabinet), Philippe Barbat (conseiller chargé du patrimoine et de l'architecture). (Arrêté du 26août 2014, J.O. du 11 sept. @). ➠ Ville : Sont nommés au cabinet de Patrick Kanner: Daniel Zielinski (directeur du cabinet), Sébastien Jallet (directeur ■ Une QPC rejetée sur les plans de prévention des risques naturels Une commune soutenait que l'article L 562-2 du code de l'environnement n'était pas conforme à la Constitution. Selon cet article, le préfet peut rendre opposable un projet de PPRN, après consultation des maires concernés, sans consultation du public, lorsque l'urgence le justifie. Le recours est rejeté. Le Conseil juge notam- ment que la mesure consiste à fixer par anti- cipation la délimitation des zones à risques et à interdire, à titre provisoire, des construc- tions, qu'elle est justifiée par la protection de la sécurité et qu'elle ne constitue pas une décision ayant une incidence sur l'environ- nement au sens de l'article 7 de la Charte de l'environnement. La mesure ne porte pas davantage atteinte au principe de libre administration des collectivités territoriales ou au droit de propriété. (Décision n°2014-411 QPC du 9septembre 2014, J.O. du 12 sept. p.15020). AU FIL DU J.O. Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier adjoint du cabinet en charge de la poli- tique de la ville), Mikaël Garnier-Lavalley (directeur adjoint du cabinet) et Chris- tophe Pierrel (chef de cabinet). (Arrêté du 3septembre 2014, J.O. du 11 sept. @). ✓ Compétences du ministre du logement Le décret du 11septembre 2014 qui fixe les attributions du ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité, tient compte de la nouvelle formulation de titre du ministre qui englobe « la rura- lité ». Le texte indique notamment que ce ministre « veille à ce que chaque territoire dispose des moyens de surmonter ses fra- gilités et de développer son potentiel en fonction de ses spécificités, au service de l'égalité entre les citoyens et entre les ter- ritoires. » (Décret n°2014-1034 du 11septembre 2014, J.O. du 12 sept. p.15014) Organismes publics ✓ Conseil national des politiques de lutte contre la pauvreté et l'exclusion sociale : à noter parmi les nominations, celles de Michel Roux (FAPIL), Louis Gallois (FNARS), Christophe Robert (Fondation Abbé Pier- re) et François Soulage (UNIOPSS). (Arrêté du 12septembre 2014, J.O. du 14 sept. p.15133). Conventions collectives ➠ Immobilier : Il est envisagé l'extension de l’avenant n°62 du 1 er juillet 2014 relatif au temps partiel . (Avis publié au J.O. du 11 sept. p.14953). ■ Conventions de compte Texte d'application de la loi du 26juillet 2013 (art. L 312-1-6 du code monétaire et financier), un arrêté du 1 er septembre fixe le contenu de la convention de compte qui doit être conclue entre une banque et un professionnel personne physique. Elle comporte 5 types d'informations relatives aux: - prestataire de services de paiement, - compte de paiement, - communication entre le prestataire et son client, - conditions tarifaires, - dispositions générales sur la convention de compte. (Arrêté du 1 er septembre 2014 relatif à la convention de compte de dépôt pour les per- sonnes physiques agissant pour des besoins professionnels, J.O. du 13 sept. p.15068). Variations diverses des indices de loyers . ➴ ICC en baisse L’indice du coût de la construction du 2 e trimestre 2014 s’établit à 1621. Il représente: - une baisse de -0,98% en un an, - une hausse de +1,76% en 3 ans, - une hausse de +27,04% en 9 ans. ➙ ILC stable L’indice des loyers commerciaux est stable à 108,50 au 2 e trimestre 2014 (identique à celui du 1 er trimestre et à celui du 2 e trimestre 2013). ➙ ILAT en hausse L’indice des loyers des activités ter- tiaires progresse au 2 e trimestre 2014, à 107,44, soit une hausse annuelle de +0,24% . (Publications Insee du 12septembre). Chiffres B RÈVES ◆ Contentieux bancaire Financière Mirabeau, société d’Ingénierie de l’optimisation de la dette, lance un site inter- net www.annuler-les-interets.com. Ce site propose une analyse des contrats de prêts pour en vérifier la validité juridique et per- mettre, le cas échéant, à l’emprunteur de bénéficier d’une forte réduction de sa char- ge d’emprunt, par application du taux d’in- térêt légal. Cette société propose un premier test du prêt, qui est fait par internet, un simulateur affichant le gain possible. Un dia- gnostic est alors effectué sur 240 points de contrôle. Le client peut ensuite décider ou non de confier son dossier à Financière Mira- beau qui procède à une expertise. Le coût des honoraires est fixe. (Communiqué du 17septembre2014). 23septembre2014 8 JURIS hebdo immobilier •• P RÉSIDENTDU P LAN B ÂTIMENT D URABLE >L’élan porté par le Grenelle de l’environ- nement est-il essoufflé? P.P. : “En 2012 et 2013, sous l’effet de la crise économique et de la pause électorale de 2012, l’élan porté par l’État s’est affaibli. En 2013, le Président de la République a dû réaffirmer avec force lors d’une conférence environne- mentale l’objectif de rénover 500000 loge- ments par an jusqu’à 2017. Pendant cette période, la société civile n’est pas pour autant restée inactive. Les entreprises ont poursuivi un gros effort de formation. Les collectivités locales se sont organisées et nous avons décli- né en régions le Plan Bâtiment. Un Plan Bâti- ment régional a été mis en place dans plu- sieurs territoires, notamment en Bretagne, en Aquitaine, en Basse Normandie, en Franche Comté, en région Centre et nous travaillons étroitement avec la région Nord Pas de Calais et la région Rhône Alpes. Ces derniers mois, l’État s’est saisi à nouveau du sujet qu’il a remis en ordre de marche.” >Que retenir du projet de loi présenté en juillet par la ministre de l’écologie? P.P. : “Pour la rénovation des bâtiments exis- tants, il y a jusqu’à présent très peu de normes; la RT sur l’existant se nourrit de la RT 2005, et n’a pas été mise à jour de la RT 2012. Le projet de loi de Ségolène Royal consacre le sujet de l’embarquement de la performance énergétique à l’occasion de gros travaux. Vous changez le toit? Refaites les combles! Vous faites un ravalement? Isolez par l’extérieur. La logique conduit ainsi à associer l’éco-rénova- tion à un projet de rénovation. Le projet de loi aménage aussi les règles d’urbanisme pour permettre un dépassement des règles d’ali- gnement à l’occasion d’une isolation par l’ex- térieur. Pour répondre à l’obstacle que consti- tue le droit de propriété qui empêcherait la réalisation d’isolation par l’extérieur, nous tra- vaillons à l’institution d’une servitude d’utili- té publique qui autoriserait cette saillie sur le terrain du voisin.” >Les constructeurs ont beaucoup critiqué la hausse des coûts provoquée par les normes. On évoque maintenant la future réglemen- tation 2020. Ne faut-il pas faire une pause? P.P. : “Le neuf ne représente que 1 % du parc. Mais les acteurs se sont engagés très tôt, dès 2009, pour anticiper l’application de la RT 2012. La ministre de l’écologie a annoncé que les bâtiments publics de l’État et ceux des bailleurs sociaux seraient bientôt à énergie positive “chaque fois que possible”. Nous défendons pleinement l’idée d’une anticipa- tion de la règle future. Toutefois, il faut être attentif à la méthode: cette généralisation des bâtiments à énergie positive doit être précé- dée d’une phase d’élaboration collective du référentiel de la règle future. C’est cette pre- mière étape qu’il faut désormais vite engager à la suite des travaux que nous menons sur ce que sera le bâtiment responsable 2020. Nous pensons que la réglementation 2020 ne sera pas seulement thermique. Le seuil de 50 kWh/m2, déjà prévu par la RT 2012, est satisfaisant. Il faut désormais intégrer d’autres critères comme la qualité d’occupation (confort d’été, qualité de l’air intérieur, isola- tion phonique), le poids carbone du bâtiment et la production d’énergie (à partir ou en rai- son du bâtiment construit). Sur ce dernier point, il semble opportun de mutualiser la production. De nombreuses collectivités ont déjà commencé à expérimenter en ce sens. A titre d’exemple, la ville de Bourges a mis en place une chaufferie biomasse connectée à un réseau de chaleur performant.” >La “valeur verte” est-elle devenue une réa- lité? P.P. : “Le dossier “immobilier durable et valeur verte”, accessible depuis 2013 sur le site du Plan Bâtiment, commente une enquê- te menée par le notariat, spécialement l’asso- ciation DINAMIC, faite sur 3000 DPE de mai- sons individuelles. Dans l’ouest de la France, elle montre des écarts de valeur de -25 % à +25 % à partir d’une médiane. Cela signifie que, dans un marché peu tendu, plus person- ne ne veut acheter une maison qui est une passoire thermique. J’ai la conviction qu’il faut avancer, en lien avec le notariat, pour inciter les ménages à mobiliser leur épargne disponible pour rénover leur logement et donc valoriser leur patrimoine. Très vite, la massification des moyens de production per- mettra une baisse des coûts.” Où en sont les travaux du Plan Bâtiment Durable? Entretien avec son président. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine INTERVIEW Propos recueillis lors d’une rencontre organisée par l’Ajibat le 15septembre2014. >Où en est la réforme des outils d’aide aux économies d’énergie ? P.P. : “Il y a un ardent besoin de remettre en ordre les contributions financières d’aide à la rénovation, car l’aide d’État ne sera pas péren- ne. Il faut se guérir de l’addiction à l’aide d’État! L’État devra bientôt se concentrer sur l’aide aux ménages en situation de précarité. Le secteur du bâtiment est longtemps resté à l’abri des grandes mutations industrielles, mais il change ses pratiques. Aujourd’hui, un promoteur accompagne son bâtiment au-delà de son achèvement car il s‘engage sur sa per- formance énergétique. Les promoteurs ont su réussir le passage à la RT 2012 qui représente une exigence de qualité énergétique trois fois supérieure à la RT 2005 et, pour la grande majorité d’entre eux, ils ont su le faire en maî- trisant les coûts. Veillons cependant à rempla- cer chaque fois que possible un système de règle obligatoire imposée d’en haut à un régi- me de droit souple où la profession élabore des règles et les applique. Il n’est pas alors besoin de sanction. L’affichage du DPE dans les annonces ou l’annexe environnementale des baux commerciaux se sont ainsi générali- sés, sans que ces obligations soient assorties de sanction.” >On parle de “détricotage” de la loi ALUR. Est-ce une réalité? P.P. : “Les règles sur l’urbanisme, la gouver- nance de l’habitat social, la copropriété, l’or- ganisation des professions immobilières ne sont pas remises en cause. Quant aux 22 articles qui concernent les baux d’habitation, seuls deux sont en cause. La GUL, dont la loi avait admis qu’elle n’était pas universelle, fait suite à la GRL qui n’avait pas bien fonctionné. Quant à l’encadrement des loyers, il existe déjà un puissant encadrement résultant du décret du 30 juillet2014. A Lille par exemple, l’encadrement existe. Quant au nouveau régi- me de fixation des loyers de référence par le préfet, il n’existe nulle part ailleurs en Europe. Un seul observatoire local peut aujourd'hui produire les références, c’est l’OLAP, à Paris. D’autres sont annoncés ailleurs, des recrute- ments sont en cours. Les annonces du Premier ministre sont donc bien en phase avec la loi.” Actualité : Philippe Pelletier et Sidonie Fraiche-Dupeyrat viennent de rédiger: “Les baux d’habitation après la loi ALUR”. A paraître chez Litec début octobre.. Philippe Pelletier: “La réglementation 2020 ne sera pas seulement thermique”
