Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Application volontaire de la loi de 1989
Baux commerciaux : Application contractuelle du statut, pour des baux professionnels. Renonciation à la faculté de donner congé / Liquidation judiciaire de la société locataire. Compensation de loyers impayés et du dépôt de garantie
Procédure : Retrait d’un acte d’huissier
– 4 – Au Parlement –
Le projet de loi de finances à l’Assemblée
Suppression de la 1e tranche de l’IR, crédit d’impôt de transition énergétique, plus-values immobilières, réforme du Duflot, abattements sur les droits de mutation, logements intermédiaires
– 6- En bref –
Taxation des résidences secondaires
– 7 – Réglementation –
Simplification administrative : le silence vaut accord, en principe
– 10 – Trophées du logement et des territoires –
Yves Laffoucrière, professionnel de l’année
– 11 – Actualité – Réglementation –
Décret sur les baux commerciaux
■ ■ La conclusion d’un bail portant sur un lot de copropriété au profit d’un syndicat des copro- priétaires en vue du logement de la gardienne, ne relève pas de la loi du 6juillet 1989 (p.2). Une société qui relève, en raison de son activité libérale, du régime des baux profes- sionnels, peut contractuellement accepter de se placer sous le régime des baux com- merciaux. Elle peut alors valablement accepter de renoncer à sa faculté de donner congé à une échéance triennale (lire p.2 l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 29octobre 2014). ■ ■ Le silence de l’administration sur une demande vaut en principe accord. Mais cet- te règle est assortie de nombreuses déroga- tions (voir notre tableau p.7). ■ ■ Le décret d’application de la loi Pinel sur les baux commerciaux a été publié au J.O du 5novembre (p.12). Un décret du 30octobre modifie les règles applicables aux places de stationnement équi- pées d’installations de recharges pour véhi- cules électriques et aux infrastructures pour le stationnement des vélos (p.12). Un décret publié le 29octobre autorise les avocats à pratiquer de la “sollicitation personnalisée” (p.11). ■ ■ Le PLF 2015 a été débattu par les députés (lire notre synthèse p.4 à6). ■ ■ Yves Laffourcrière (Immobilière 3F) a été élu professionnel de l’année par les lecteurs d’Im- moweek. Ont aussi reçu des trophées: Alain Juppé, Philippe Cayol, Françoise Héraud, l’Ilot Allar, Casanova et la Varappe (lire p.10). Le PLF à l’Assemblée M ême lorsqu’ils ne sont pas adoptés, les amendements sont éclairants car ils permettent de connaître les intentions des députés qui les portent. C’est ainsi le cas de celui soutenu par le député Daniel Goldberg visant à soumettre les transac- tions portant sur des biens de plus de 10000euros le mètre carré à une nouvelle taxe de solidarité en supplément des droits de mutation à titre onéreux. Il n’a pas convaincu ses col- lèges, pas plus que le secrétaire d’État au budget: Christian Eckert a observé, non seulement que l’impact de cette mesure pour faire baisser les prix n’était pas assuré, mais que les droits de mutation à titre onéreux avaient déjà été augmentés récemment. Le débat sur la réforme du dispositif d’incitation au placement locatif, régime Duflot devenu Pinel, s’est focalisé sur la faculté reconnue au bailleur de louer le logement à un de ses ascendants ou descendants, que reconnaît le projet de loi de finances. Sur l’aile gauche de l’hémicycle, les députés sont particulièrement défavorables à cette disposition accusée de favoriser la constitu- tion d’un patrimoine, pour les plus fortunés, aux frais du contri- buable. Les autres députés, qui l’ont emporté, se cantonnent - par pragmatisme - à l’efficacité du système qui est de nature à doper l’investissement et donc la construction. Les députés ont par ailleurs voté l’article qui réforme les plus- values immobilières (lire p.5). À suivre. D ans l’actualité réglementaire, on relèvera une série de décrets d’application de la loi du 12novembre2013 relatifs au sens à donner au silence de l’administration. Le principe est que le silence vaut accord à la demande. Mais le pouvoir réglemen- taire peut apporter des dérogations à ce principe. Le J.O. du 1 er novembre contient une série de décrets qui fixent, par minis- tère les décisions pour lesquelles, par exception, le silence de l’ad- ministration vaut rejet de la demande. C’est en principe au terme de deux mois que le silence de l’administration vaut accord. Mais un décret peut aussi majorer le délai requis. On trouvera dans ce numéro un tableau des décisions concernées, dans le domaine de l’urbanisme. Le ministère du logement a précisé que, à compter de ce 12novembre, ce sont 1200 procédures qui vont désormais relever de ce régime d’autorisation. S ignalons enfin la remise des Trophées du logement et des ter- ritoires, par nos confrères d’Immoweek le 5novembre. C’est le directeur général d’Immobilière 3F, Yves Laffoucrière, qui a reçu le trophée du Professionnel de l’année. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 579 12NOVEMBRE2014 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Application volontaire de la loi de 1989 Baux commerciaux : Application contractuelle du statut, pour des baux professionnels. Renonciation à la faculté de donner congé / Liquidation judiciaire de la société locataire. Compensation de loyers impayés et du dépôt de garantie Procédure : Retrait d’un acte d’huissier - 4 - Au Parlement - Le projet de loi de finances à l’Assemblée Suppression de la 1 e tranche de l’IR, crédit d’impôt de transition éner- gétique, plus-values immobilières, réforme du Duflot, abattements sur les droits de mutation, logements intermédiaires - 6- En bref - Taxation des résidences secondaires - 7 - Réglementation - Simplification administrative: le silence vaut accord, en principe - 10 - Trophées du logement et des territoires - Yves Laffoucrière, professionnel de l’année - 11 - Actualité - Réglementation - Décret sur les baux commerciaux S O M M A I R E E D I T O R I A L En raison de l’abondance de l’actualité, ce numéro de Jurishebdo comporte exceptionnellement 12 pages. 12novembre 2014 2 JURIS hebdo immobilier •• B AUXD ’ HABITATION ▲ Baux d’habitation ■ Application volontaire de la loi de 1989 (CA Paris, Pôle 4, ch. 4 28 oct. 2014, n°13/04284) Un bail avait été conclu par un coproprié- taire au profit d’un syndicat de coproprié- taires pour un appartement, afin d’y loger la gardienne de l’immeuble. Le premier point tranché par l’arrêt est relatif à l’appli- cation de la loi de 1989. 1. Application de la loi de 1989 L’appartement ayant été vendu, le nouvel acquéreur avait délivré congé au syndicat pour reprendre les lieux afin d’y loger sa fille. Il se posait l’application de la loi de 1989 à ce bail. Le syndicat soutenait que la loi de 1989 n’était pas applicable, s’agissant d’une location consentie à une personne morale, et d’un logement attribué en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupa- tion d’un emploi. La cour d’appel admet cependant l’application de la loi de 1989, par volonté des parties: “Considérant […] que les conditions parti- culières du contrat de bail, qui ne sont pas rédigées sur un imprimé type, visent la loi du 6juillet 1989; Qu’elles font référence aux dispositions de l’article 17 de ladite loi s’agissant des moda- lités de fixation et de révision du loyer; Que les conditions générales du contrat qui sont contenues dans un imprimé type sans ajout manuscrit se réfèrent également aux dispositions de la loi du 6juillet 1989; Considérant qu’il se déduit, dès lors, de l’en- semble de ces éléments que les parties ont entendu se placer expressément sous l’em- pire de la loi du 6juillet 989, Que ladite loi a donc vocation à s’appliquer en l’espèce”. 2. Validité du congé Le syndicat contestait par ailleurs la validité du congé pour habiter délivré par le bailleur au profit de sa fille, qui habitait dans l’immeuble. La cour refuse d’invalider le congé. Le syndicat soutenait que lors d’une assemblée générale de 2001, le syndi- cat avait décidé la création de différents lots érigés en lots privatifs, au nom desquels figuraient la loge de la gardienne. Le syndi- cat ayant pris la décision de vendre ces lots il avait été précisé au PV de l’AG que “les lots créés ne pourraient être destinés qu’à l’usage d’habitation, que les lots n°779, 80 et82 étaient indissociables et étaient exclu- sivement destinés à la gardienne”. Lors de la revente des lots litigieux, l’acte de vent indiquait que les lots étaient loués au profit du syndicat et qu’ils étaient occupés par la gardienne. La cour ajoute: “Que, s’il rappelle que l’ensemble immobi- lier dont dépend[ent] les biens acquis a fait l’objet d’un règlement de copropriété éta- bli aux termes d’un acte reçu les 1 er et 2juillet 1957 et s’il fait état des actes modi- ficatifs audit règlement qui sont intervenus, l’acte de vente du 16septembre 2002 ne fait nullement référence à l’AG du 22octobre 2001, dont le PV serait annexé à l’acte modificatif du 11février 2002, et ne comporte aucune mention expresse selon laquelle les lots acquis seraient définitive- ment affectés au logement de la gardien- ne; Considérant […] qu’une stipulation du règlement de copropriété ne peut avoir effet d’instituer de restriction aux droits des copropriétaires sur leurs lots; Que les lots acquis par M me F. étant destinés à l’usage d’habitation conformément aux stipulations du règlement de copropriété, le changement d’affectation résultant du congé délivré n’est pas contraire à la desti- nation de l’immeuble; Que la demande de nullité du congé délivré fondé sur le droit au maintien dans les lieux de la gardienne ne saurait, par conséquent, prospérer”. La cour rejette l’accusation de fraude: “Considérant que la validité du congé n’est subordonnée à aucun contrôle préalable; Que la loi n’impose pas au bailleur de justi- fier du besoin de logement du bénéficiaire; Que la décision de reprendre le logement pour le faire habiter par un bénéficiaire visé par la loi constitue en elle-même le motif suffisant et effectif du congé; Que la charge du congé frauduleux pèse sur le locataire […] Que le fait que la bailleresse a déjà délivré un premier congé sur le même motif et le fait que la bénéficiaire occupe déjà l’im- meuble ne suffisent pas à caractériser l’exis- tence de la fraude alléguée, celle-ci ne se présumant pas” La cour confirme le jugement en ce qu’il a validé le congé. Observations : Deux points à retenir de cette décision. 1. Champ d’application de la loi Le cadre de la loi de 1989 étant contrai- gnant, lorsque les parties sont hors de son champ d’application obligatoire il est fré- quent qu’elles recourent à un bail soumis au code civil. C’est le cas notamment pour les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occu- pation d'un emploi (art. 2 de la loi du 6juillet 1989). Dans cette affaire, il s’agis- sait d’un logement loué par le syndicat pour y loger la gardienne, le bail était donc bien consenti en raison de l’occupa- tion d’un emploi, mais les parties s’étaient délibérément placées sous le régime de la loi de 1989. La cour d’appel confirme la validité d’un tel accord. Il avait déjà été jugé que le local loué par un syndicat pour y loger le gardien a le caractère de loge- ment de fonction et ce, à l’égard de tous (CA Paris, 30 oct. 1990, JCP 1991, IV, 282). Mais les logements loués à raison de l’exer- cice d’une fonction ou d’un emploi relè- vent du droit commun sauf si les parties ont entendu se placer expressément sous l’empire de la loi de 1989 (CA Chambéry, 2mars2014, Loyers et copr. 2005, n°4). 2. Validité du congé Cet arrêt confirme également la validité du congé donné à titre de reprise pour habiter. Il précise d’une part qu’un bailleur peut valablement donner congé pour un membre de sa famille même si le bénéfi- ciaire de la reprise occupe déjà l’immeuble et d’autre part qu’il n’est pas exigé du bailleur qu’il justifie le besoin de logement du bénéficiaire. Il rappelle que si le locatai- re estime qu’il y a fraude, c’est à lui qu’in- combe la preuve. Baux commerciaux ■ Application contractuelle du sta- tut, pour des locaux profession- nels, renonciation à la faculté de donner congé (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 29 oct. 2014, n°12/19037) Après un renouvellement de bail conclu en 2008, un accord avait été conclu en 2009, selon lequel le locataire, une société de bureau d’études, renonçait à son droit de donner congé à la fin de la période trien- nale en 2011. Or il avait néanmoins donné congé pour le 30novembre 2011. Le bailleur réclamait le paiement des loyers pour la période 2011-2014. En première ins- tance, le juge avait donné gain de cause au bailleur, mais le locataire invoquait l’article 57 A de la loi du 23décembre 1986. La cour rejette également la demande du locataire. “Considérant qu’il est constant que si le contrat de location affecté à un usage exclusivement professionnel est soumis à l’article 57 A de la loi du 23décembre 1986, les parties peuvent, par convention, sou- mettre le contrat de bail de ces locaux aux dispositions légales régissant les baux com- merciaux”. JURISPRUDENCE L’arrêt se réfère au contrat intitulé bail com- mercial qui stipulait une durée de 3, 6, 9 ans avec faculté de donner congé tous les trois ans, puis à l’avenant selon lequel le preneur renonçait à sa faculté de donner congé, en contrepartie de la participation du bailleur aux travaux. La cour en déduit: “Considérant que ce faisant, la société Ter- rasol a, de manière claire et non ambiguë […] entendu par cette disposition ajoutée au bail renoncer ainsi au bénéfice de l’ar- ticle 57 A de la loi du 23décembre 1986 relatif à la date à laquelle le congé peut être donné, eu égard précisément aux conditions dans lesquelles cet avenant a été négocié en toute connaissance de cause par les parties; Considérant qu’en effet, la cause de la renonciation de la société Terrasol à la faculté de donner congé à l’expiration de la première période triennale est clairement énoncée dans l’exposé préliminaire de l’avenant; que cette renonciation est cau- sée par l’accord du bailleur à l’exécution de travaux par le preneur sans autorisation préalable du bailleur et par la participation financière du bailleur au coût des travaux; que la société Terrasol ne verse aux débats aucune pièce justifiant que ces travaux incombaient, comme elle le prétend, au bailleur”. L’arrêt condamne donc le locataire à verser le loyer jusqu’au 30septembre 2014. En revanche il rejette la demande du bailleur relative au paiement des charges , faute pour lui d’avoir communiqué une régulari- sation de charges. Enfin, l’arrêt valide la clause d’indexation du loyer avec indice de base fixe : “Considérant que le tribunal a justement constaté que la clause d’échelle mobile qui comporte comme indice de base fixe celui de l’indice trimestriel du coût de la construc- tion publié par l’INSEE la date du 1 er octobre 2008 est valable, celle clause n’ayant pas eu pour effet de faire subir au loyer une varia- tion de l’indice supérieur à la durée s’écou- lant entre chaque révision”. Observations : L’article 57 A de la loi de 1986, relatif aux baux professionnels prévoit dans son dernier alinéa que “Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce. Cette disposi- tion a été ajoutée à l’article par la loi du 4août 2008. Il est donc explicitement auto- risé aux parties de déroger au statut obliga- toire de l’article 57 A, pour se placer dans le cadre du statut des baux commerciaux. Par ailleurs, la cour admet la faculté de renonciation à donner congé et insiste sur la cause de la renonciation du preneur: elle avait pour contrepartie la participation du bailleur à des travaux. Rappelons que l’article L 145-4 du code de commerce, dans sa version issue de la loi du 18juin2014 limite la faculté de renon- cer au droit de donner congé en fin de période triennale aux locaux monovalents, aux locaux de bureaux et aux locaux de stockage. ■ Liquidation judiciaire de la socié- té locataire. Compensation de loyers impayés et du dépôt de garantie? (CA Paris, Pôle 5, ch. 8, 5 novembre 2014, n°13/05875) Un bail dérogatoire avait été conclu en juin2010 pour un loyer mensuel de 22000 € , avec un dépôt de garantie de 66000 € . Dès juillet2010, le loyer de 22000 € avait donné lieu à un chèque sans provision. Sur assignation du bailleur, le tribunal de commerce avait ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société locataire, par jugement du 14février 2012. Le bailleur avait déclaré sa créance le 24février 2012 pour 22000euros, correspondant au chèque impayé. Mais en septembre2012, le liquidateur avait contesté cette somme, au motif que le dépôt de garantie n’avait pas été déduit. Le juge-commissaire avait alors en 2013 ordonné la compensation de la créance déclarée avec le dépôt de garantie. La cour d’appel confirme la décision: “Il résulte des articles L 622-24 al. 3 et R 622- 23, 1 e du code de commerce dans leur rédaction applicable à la cause, que le juge qui statue sur l’admission d’une créance doit se prononcer dans les limites du mon- tant indiqué dans la déclaration de créance laquelle ne peut être augmentée après l’ex- piration du délai légal de déclaration. Il est constant que, en date du 24février 2012, la société Cobenko [bailleur] a dûment déclaré sa créance dans ce délai, pour un montant de 22000euros. […] La compensation légale qui s’opère de plein droit entre les créances réciproques des par- ties nées antérieurement à l’ouverture de la procédure collective de l’une d’elles ne joue qu’à condition que les créances soient liquides, certaines et exigibles avant l’ouver- ture de la procédure collective. En l’espèce, la créance invoquée de 98000euros est composée d’arriérés locatifs dont la société Cobenko avait nécessaire- ment connaissance au moment de sa décla- ration de créance, effectuée le 24 février 2012 pour un montant inférieur. Or ce n'est qu’après avoir admis, dans son courrier adressé au liquidateur judiciaire, le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 66000euros, qu’elle s’est pré- value d’une créance de 98000euros dont elle ne justifie pas […] Il s’ensuit que la preuve n’est pas rapportée d’une créance liquide, certaine et exigible avant le jugement d’ouverture ayant pu se compenser avec la créance de dépôt de garantie; C’est donc à juste titre que, statuant dans les termes de la déclaration de créance, le juge-commissaire a ordonné la compensa- tion avec la créance déclarée à hauteur de 22000euros pour rejeter celle-ci.” Observations : Dans le cadre de la procé- dure de liquidation judiciaire, le bailleur, comme tout créancier, doit produire ses créances auprès du liquidateur, suivant les modalités prévues par l’article L 622-24 du code de commerce. Le locataire peut invoquer une créance détenue sur le bailleur, et demander la compensation. La cour rappelle les exi- gences légales de la compensation: dette liquide, certaine et exigible. En l’espèce, le locataire (représenté par le liquidateur) a pu obtenir la compensation avec le mon- tant du dépôt de garantie. ● 12novembre 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• B AUXCOMMERCIAUX ▲ JURISPRUDENCE ■ Retrait d’un acte d’huissier Dans une procédure de vente aux enchères suite à une liquidation d’indivi- sion d’ex-concubins, l’un d’eux soutenait ne pas avoir pu prendre connaissance du jugement rendu par défaut. Il sollicitait le d’être relevé de la forclusion (sur le fon- dement de l’article 540 du CPC), mais la cour d’appel ne l’a pas admis: L’arrêt évoque un témoignage de la fille de M. C. selon laquelle celle-ci “de passa- ge en France le 3juillet 2013 a pu voir “parmi les tonnes de publicité un papier de l’huissier” elle en a fait part à son père dès son retour et le lui a remis”. La cour en déduit: “Attendu qu’en l’espèce, si M. C. n’a pas eu connaissance en temps utile pour en relever appel du jugement rendu à son encontre, c‘est en raison de sa faute consistant à ne pas avoir relevé le cour- rier qui se trouvait dans sa boîte aux lettres ”. (CA Paris, 30octobre 2014, Pôle 1, ch. 5, n°14/14672) Le relevé de forclusion est admis en cas d’impossibilité d’agir, non en cas de négli- gence du destinataire de l’acte. 12novembre 2014 4 JURIS hebdo immobilier •• ■ Soutien au bâtiment Le ministre des finances, Michel Sapin, a présenté aux députés le 14octobre les orien- tations du budget 2015. Il table sur une croissance de 0,4% en 2014 et 1% en 2015. La maîtrise des dépenses passe par un plan d’économies de 50milliards, de 2015 à 2017, dont 21milliards d’euros dès 2015. Le ministre du budget, Christian Eckert insiste sur la nécessité de justice sociale. Il évoque la réduction de la dépense publique mais il reconnaît “plus exactement nous ralentissons la progression de la dépense publique, qui devrait augmenter à un ryth- me proche de l’inflation” (JO AN déb. 15 oct. p.7190). Il évoque l’immobilier “nous mobi- lisons un ensemble de moyens pour faciliter l’accession à la propriété: pourquoi ne pas orienter ces dispositifs vers l’accession dans l’immobilier neuf, pour permettre à la fois l’accès au logement et le soutien à la construction? Pour soutenir le bâtiment, il indique que le PLF prévoit un financement de 1,3milliard d’euros pour ce secteur et donne la priorité aux opérations de rénovation énergétique. La réforme des plus-values immobilières va libérer le foncier nécessaire aux opérations de construction de logement, se traduisant par un effort de 160millions d’euros en 2015 et 280millions en 2016. Le PLF prévoit aussi de renforcer le crédit d’impôt pour la transi- tion énergétique (p.7192). François Pupponi, rapporteur pour avis, évoque plusieurs mesures adoptées en com- mission: augmentation du crédit d‘impôt développement durable de 5% lorsqu'il est fait appel par le propriétaire à un conseiller en rénovation énergétique, extension du taux de TVA à 5,5% aux opérations d’acces- sion sociale en zones du PNRU (assiette du bénéfice du taux lié à la géographie prioritai- re plus que sur le contrat de ville et garantie d’un tel bénéfice aux quartiers prioritaires bénéficiant d‘un programme de renouvelle- ment urbain jusqu’à la fin du nouveau pro- gramme national de rénovation urbaine soit en 2024). Ont aussi été adoptés en commis- sion des amendements pour étendre le taux de TVA à 5,5% aux travaux de rénovation et d’amélioration réalisés dans les logements locatifs sociaux existants et pour créer une “contribution de solidarité urbaine” sur les transactions supérieures à 10000euros le m 2 , dont le produit sera affecté à la production de logements sociaux (p.7197). Gilles Carrez déplore l’absence de réforme de fond (p.7200). Après le rejet des motions de rejet préalable et de renvoi en commission, les députés ont abordé la discussion générale. ■ Suppression de la 1 e tranche d’impôt sur le revenu Marie-Christine Dalloz indique que la sup- pression de la première tranche de l’impôt sur le revenu aura pour effet de renforcer l’hyper-concentration de l’IR et de faire por- ter davantage l’effort fiscal sur la classe moyenne (p.7236). Le 15octobre, les députés ont examiné le projet de loi de programmation des finances publiques pour 2014 à 2019. A noter le vote d’un amendement (n°48) présenté par Dominique Lefebvre qui sou- met la conclusion de partenariats publics privés à des conditions fixées par décret. Les administrations publiques ne pourront conclure ces contrats qu’après instruction par le ministère de tutelle et si l’opération est financièrement soutenable pour les finances publiques et celles de l’organisme (p.7325). Les députés ont ensuite abordé le PLF 2014. L EPROJETDELOIDEFINANCES 2015 AL ’ ASSEMBLÉE Les députés adoptent le PLF 2015 Les députés ont confirmé la réforme des plus-values immobilières et celle de du dis- positif fiscal Duflot, devenu Pinel ainsi que la suppression de la première tranche de l’impôt sur le revenu. ■ Taxe foncière Sylvia Pinel a répondu à une question de Martial Saddier relative à la majoration de taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis. Le député estime que cette mesure n’est pas acceptable, provoquant par exemple une majoration de 2000 euros la 1e année et de 4000euros ensuite, pour une parcelle de 800m2. La ministre répond qu’elle étudie la possibilité d’adapter le champ d’application de la majoration auto- matique. Le zonage sera révisé. Il est prévu de le calquer sur le zonage du logement intermédiaire en zone A et B1 (JO AN déb. 15 oct. p. 7179). L’article 2 réforme le barème de l’impôt sur le revenu par suppression de la première tranche et abaissement du seuil d’entrée dans la 2 e . Marc Le Fur estime que cette réforme va faire augmenter l’impôt de cer- tains contribuables, en dépit de l’augmenta- tion du montant de la décote. (p.7331). Dominique Lefebvre rétorque que la mesu- re est juste notamment car la décote sera désormais conjugalisée alors qu’elle ne l’était pas. Christian Eckert conteste l’alour- dissement de l’IR pour les contribuables relevant de la 2 e tranche, car si on déplace le point d’entrée de 11991€ à 9690€ dans la tranche imposée à 14%, la différence d’im- pôt de 323€ supplémentaire est compensée par le gain résultant de la suppression de la 1 e tranche, de 323euros également (p.7333). Suite des débats le 16octobre. La rapporteure indique qu’avec cette réfor- me, un couple avec deux enfants commen- cera à payer l’IR à partir de 39900euros, alors que le seuil est jusqu’à présent de 27000euros (p.7342). Les amendements de suppression de l’article (n°164 et426) ont été repoussés. L’article 2 a été voté avec amendement rédactionnel (p.7353). Gilles Carrez a proposé (amendement n°144) de supprimer la contribution excep- tionnelle de 3% sur les hauts revenus, mais il n’a pas été suivi (rejet, p.7355). ■ Le crédit d’impôt de transition énergétique A l’article 3 , Romain Colas a proposé d’ins- taurer un préfinancement permettant aux ménages dans les copropriétés d’engager sans attendre des travaux de rénovation énergétique, pour favoriser la mise en œuvre du crédit d’impôt de transition éner- gétique (CITE). Christian Eckert observe que le PTZ a été adapté pour les coproprié- tés mais qu’il ne fonctionne pas parce que les banques ne sont pas intéressées par ce dispositif dont le risque est trop élevé. L’amendement (n°679) a été retiré. Eva Sas a ensuite proposé de limiter l’appli- cation du CITE aux ménages les plus modestes. Mais le ministre indique que le dispositif est limité à fin 2015, et qu’il a vou- lu créer un dispositif simple. L’amendement (n°539) a été rejeté. Éric Alauzet a plaidé (amendement n°538) pour intégrer dans le champ du CITE des systèmes de pilotage à distance de la consommation d’énergie. Cécile Duflot défend l’opportunité de cette mesure, mais elle n’a pas convaincu (rejet de l’amende- ment, p.7359). En revanche, Christian Eckert a fait voter l’amendement (n°682) qui étend le crédit d’impôt aux dispositifs d’isolation de loge- ment contre les rayonnements du soleil. François Pupponi a proposé de majorer le taux du crédit d’impôt de 30% à 35% lorsque le contribuable fait appel à un “conseiller en rénovation énergétique”. Il l’a toutefois retiré devant les explications du secrétaire d’État qui indique qu’à partir du 1 er janvier 2015, les travaux de rénovation énergétique devront être réalisés par des entreprises ayant obtenu le label reconnu garant de l’environnement (RGE) ce qui est un gage de fiabilité. L’article 3 a été voté (p.7361). ■ Réforme des plus-values Avec l’article 4 , vient le débat sur la réforme des plus-values immobilières. Olivier Carré approuve l’objectif de relancer la construc- tion et de mettre “un coup d’accélérateur” aux mesures en augmentant le taux d’abat- tement sur les plus-values immobilières. Plusieurs amendements visaient à augmen- ter de 30 à 50% le taux d’abattement (n°344 par exemple de Marc Le Fur), mais Christian Eckert a répondu que le dispositif proposé était équilibré et les amendements ont été rejetés (p.7364). Échec également pour la tentative de Charles de Courson visant à rendre le dispositif pérenne et non limité à 16 mois (rejet de l’amendement n°729). Daniel Goldberg a ensuite proposé de res- taurer un dispositif spécifique d’abattement en faveur des biens immobiliers destinés à la démolition et d’étendre le champ de l‘appli- cation de 30% aux plus-values de cession de ces terrains. La rapporteure Valérie Rabault a émis des réserves, soulignant que le régi- me de l’abattement prévu par l’article 4 s’ap- plique aux terrains à bâtir, c’est-à-dire décla- rés constructibles par la commune et exempts de toute construction effective au sens de la TVA immobilière. Cela peut donc s’appliquer à des friches ou des construc- tions impropres à l’usage, susceptibles d’être démolies. En dépit de ces réserves, et de celles de Christian Eckert qui voulait être certain que l’abattement de 25% en cas de cession de terrains bâtis et le présent abattement de 30% en cas de cession de terrains non bâtis ne se cumuleraient pas, l’amendement a été voté (p.7368), ainsi que l’article 4. Ce régime s’appliquera pour les cessions dans les zones relevant de la taxe sur les logements vacants et si les locaux d’habita- tion à réaliser sont au moins d’une surface égale à 90% de celle autorisée par le COS. ■ Réforme du Duflot L’article 5 modifie le régime d’incitation à l’investissement locatif. Les députés ont débattu de l’opportunité de l’existence d’un soutien à l’investissement locatif, rappelant par exemple les errements du dispositif de Robien dont certains logements sont restés vides (Nicolas Sansu, p.7372). Valérie Rabault explique que l’article vise à lever les blocages, notamment en autorisant l’acqué- reur à louer le bien à un ascendant ou des- cendant. Gilles Lurton a demandé de supprimer l’exi- gence de terminer les travaux de construc- tion dans un délai de 30 mois (amendement n°286), mais il n’a pas été suivi. Philippe Noguès a critiqué la suppression de l’interdiction de louer aux descendants ou ascendants (amendement n°666) au motif que ce dispositif va accroître les inéga- lités de constitution du capital. Henri Emmanuelli ajoute “nous faisons pire que ce que la droite aurait jamais imaginé faire!” (p.7375). Charles de Courson relativise: il est possible à deux familles de bénéficier du dispositif pour loger chacune l’enfant de l’autre… Nicolas Sansu persiste: cela va permettre aux plus gros patrimoines de grossir encore, pour un coût d’1,7milliard d’euros. Gilles Carrez rappelle à Henri Emmanuelli qu’il avait lui-même autorisé, alors qu'il était secrétaire d’État au budget, le dispositif Qui- lès. Christian Eckert rappelle que la réforme consiste par ailleurs à permettre la modula- tion de la durée de l’engagement de location et d’adapter le montant de l’avantage fiscal en fonction de celui-ci. Il observe par ailleurs que le dispositif entre dans le cadre du pla- fonnement global des niches fiscales. L’amendement n°666 a été rejeté (p.7381). Daniel Goldberg a ensuite préconisé, en cas de location à un ascendant ou descendant, de suspendre le bénéfice de l’avantage fiscal pendant cette période, mais il a retiré l’amendement (n° 648). Marc Le Fur a demandé l’extension du dis- positif aux zones rurales, mais Christian Eckert a réaffirmé la nécessité de le circons- crire aux zones tendues (rejet de l’amende- ment n°36). Charles de Courson a proposé d’harmoniser les dates d’entrée en vigueur du dispositif (1 er janvier 2015 pour la faculté de louer à un ascendant ou descendant, mais 1 er sep- tembre 2014 pour les autres mesures du nouveau dispositif Pinel), mais il a retiré l’amendement (n°259), le Gouvernement s’engageant à retravailler la question (p.7386). Enfin, l’amendement n°754 étend l’applica- tion du dispositif aux collectivités d’outre mer, alors qu’il en était exclu dans le texte initial. L’article 5 a été voté. ■ Abattement sur les droits de mutation L’article 6 instaure des abattements excep- tionnels de 100000euros sur les droits de mutation à titre gratuit et sur les terrains à bâtir. Ici encore, Nicolas Sansu demande la suppression de l’article au motif que le dis- positif va favoriser le creusement des inéga- lités de patrimoine. Son amendement n°789 a été rejeté (p.7411). En revanche, la rapporteure Nathalie Rabault a obtenu le vote de l’amendement n°811 qui aligne le régime de la donation de terrains à bâtir sur celui de la donation d’im- meubles neufs, en prévoyant un abattement dégressif en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Daniel Goldberg a voulu instaurer un méca- nisme de non-cumul des abattements, mais il l’a retiré (amendement n°650), le secrétai- re d’État précisant que, s’il s‘agit bien d’un abattement supplémentaire aux dispositifs existants, il ne fait pas obstacle à la règle de droit commun de rappel des donations. Un amendement a été voté (n°806) qui impose que l’immeuble neuf soit inutilisé au moment de la donation (p.7414). Par ailleurs, en cas de non-respect de l’enga- gement de construire, le bénéficiaire devra rembourser les avantages indûment reçus en capital et intérêt, mais il devra en plus acquitter un droit complémentaire de 15% de l’avantage fiscal si les conditions ne sont pas remplies (vote de l’amendement n°786, p.7415). L’article 6 a été voté. 12novembre 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• L EPROJETDELOIDEFINANCES 2015 AL ’ ASSEMBLÉE ■ Zones franches urbaines François Pupponi a proposé de prolonger d’un an le dispositif des zones franches urbaines. Il a toutefois retiré l’amendement (n°77), Christian Eckert proposant de ren- voyer le débat à la loi de finances rectificati- ve (p.7424). En revanche, Olivier Carré a obtenu le vote de l’amendement n°189, pour permettre aux opérateurs qui ne sont pas des orga- nismes HLM de produire en VEFA à desti- nation de bailleurs sociaux, en bénéficiant de l’exonération de plus-value immobilière pour ceux qui leur cèdent des terrains. Le texte devra toutefois être précisé lors de la navette, pour éviter des contournements, a précisé le ministre (p.7429). Par ailleurs, Jérôme Lambert a obtenu le vote de l’amendement n°471 qui repousse de 3 ans le délai d’application de la faculté de délivrer des permis de construire en dérogeant aux règles du PLU sur le volume, le gabarit et la densité des constructions ain- si qu’aux obligations d’aires de stationne- ment. L’échéance de fin 2014 est ainsi repoussée. ■ Taxe sur les transactions de plus de 10000€? Dans la suite des débats le 17octobre, Daniel Goldberg a proposé d’instaurer une contri- bution de solidarité urbaine visant les tran- sactions dépassant un seuil de 10000€ le mètre carré. Il évoque le prix moyen dans le VIIe arron- dissement : 11700euros. Pour un apparte- ment de 60m 2 vendu à 11000€ le m 2 , cela représenterait une contribution de 6000€. Pour un appartement de 100m 2 vendu à 12000€ le m 2 , cela correspondrait à 20000€. Christian Eckert a émis un avis défavorable pour plusieurs raisons (effet de seuil, effet incertain sur le niveau des prix, hausse récente des DMTO…) et les députés ont reje- té l’amendement (n°653, p.7463). Stéphane Claireaux a obtenu le vote de l’amendement n°667 qui exonère de droits de mutation à titre gratuit les premières mutations d’immeubles pour lesquelles le droit de propriété serait constaté pour la première fois par un acte régulièrement publié entre le 1 er octobre 2014 et le 31décembre2017. Ce texte vise notamment les mutations en Corse (vote p.7464). Enfin, l’amendement n° 812 harmonise les abattements applicables aux parts de grou- pements fonciers et de groupements fores- tiers, pour l’application des droits de muta- tion à titre gratuit et de l’ISF. La limite est ramenée à 50% et le montant fixé à 101897euros à compter du 1 er janvier 2015 (vote p.7466). L’article 7 vise le taux de TVA. François Pup- poni indique que l’article élargit le bénéfice du taux réduit aux opérations d’accession sociale à la propriété dans les communes où se trouvent les nouveaux quartiers priori- taires de la politique de la ville. Mais il le réserve aux communes ayant signé un contrat de ville. Il propose de supprimer cet- te référence au contrat de ville. Il a toutefois retiré l’amendement (n°75). En revanche, il a obtenu, et contre l’avis du ministre, le vote de l’amendement n°76 qui vise à ce que le taux de TVA à 5,5% continue de s‘appliquer jusqu’en 2024 aux quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’ANRU. ■ Logements intermédiaires François Pupponi évoque la question des logements intermédiaires, indiquant que toute nouvelle opération de logement inter- médiaire doit être accompagnée de la construction de 25% de logements sociaux, mais que la loi n’est pas précise quant à la localisation de ces logements, ce qui bloque certains projets. Il propose que 25% de loge- ments sociaux soient construits sur la com- mune qui accueille les logements intermé- diaires. Daniel Goldberg ajoute que la loi prévoit une obligation de construire 25% de logements sociaux dans le même “ensemble immobilier” ce qui n’est pas très précis. L’amendement a toutefois été retiré, le ministre s’engageant à préciser cette notion, tout en rappelant qu’une instruction fiscale a été déjà été publiée le 8octobre (p.7489). Le ministre a clairement fait part de son irri- tation: il observe que le dispositif a déjà été amélioré plusieurs fois à la demande des professionnels, mais qu’il ne fonctionne tou- jours pas. Il renvoie le débat au projet de loi de finances rectificative. François Pupponi est revenu (amendement n°224) sur la fin du dispositif d’abattement de 30% des taxes foncières sur les proprié- tés bâties dont bénéficient les bailleurs sociaux jusqu’au 31décembre 2014. Il vise ici spécifiquement les opérations en ZUS. Le 12novembre 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• L E PLF 2015 AL ’ ASSEMBLÉE EN BREF ❑ Taxation des résidences secon- daires Le PLF rectificative pour 2014 devrait com- porter une mesure visant à augmenter la taxation des résidences secondaires: la taxe d’habitation des biens situés dans les zones tendues devrait pouvoir être majorée de 20% par les collectivités territoriales (28 agglomérations). L’UNPI conteste cette nou- velle taxation de l’immobilier et juge qu’elle rompt avec l’engagement du Gouverne- ment de stabiliser la fiscalité et de relancer le secteur immobilier. (Communiqué du 5 nov. 2014). ❑ Réforme des aides personnelles au logement Le PLF 2015 prévoit (art. 52) une réforme des aides personnelles au logement. Il doit réorienter les APL vers le neuf et attribuer l’aide en cas de chute de 30% des revenus par rapport à la date de signature du prêt. Selon Philippe Taboret (Cafpi), cette réforme devrait conduire à ce que 30000 opérations ne soient plus finançables (10000 dans le neuf et 20000 dans l’ancien). Il rappelle que l’aide personnelle est décisive pour boucler le plan de financement des ménages aux plus faibles revenus. (Communiqué du 4 nov. 2014). ministre a soutenu l’amendement qui a été voté (p.7524). Enfin, concernant l’affectation à hauteur de 120millions d’euros des ressources venant de la taxe sur les plus-values immobilières de plus de 50 0000,00euros, affectés à l’ANAH, le PLF abaisse ce montant à 45mil- lions. L’amendement n°389 qui visait à aug- menter ce plafond a été repoussé mais celui de Daniel Goldberg (n°656) a été voté (mon- tant ramené à 79millions). A suivre. ● ❘◗ Le cabinet d’avocats Archers AARPI vient d’être créé. Ce cabinet dont les associés étaient jusqu’à présent au cabinet Godet Gaillard Solle Maraux & Associés , est composé de 9 associés et 17 collaborateurs. Les associés sont Marc Baffreau, Fabrice Maraux et Bru- no Solle (Corportate, fusion-acquisi- tion), Jean-Maurice Gaillard (banque finance), Eric Labro, James Vaudoyer et Arnaud Viard (fiscalité), Arnaud Moutet (Opérations immobilières) et F abrice Patrizio (Restructuration et entreprises en difficulté). ❘◗ Géraldine Piedelièvre rejoint le cabi- net Lefèvre Pelletier & associés , com- me associé au sein du département immobilier. Acteurs La loi du 12 novembre 2013 a fixé le principe que le silence de l’administration vaut accord à la demande qui lui est adressée. Le délai normal est de deux mois . Mais il est possible par décret de fixer une liste de procédures pour aménager ou prévoir des exceptions à ce principe. Une série de décrets a été publiée au J.O. du 1 er novembre 2014 qui fixe, par ministère, plusieurs listes: - liste de dérogations au principe et donc pour lesquelles le silen- ce vaut refus; - liste de procédures pour lesquelles l’acceptation n’est acquise 12novembre 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• S IMPLIFICATIONADMINISTRATIVE REGLEMENTATION Le silence vaut accord, en principe Cas dans lesquels le silence vaut rejet (Sauf précision contraire, le délai est de 2 mois) Objet de la demande Dispositions applicables CODE DE L’URBANISME Délai à l’expiration duquel la décision de rejet est acquise Certificat d'urbanisme prévu au b de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, délivré au nom de l’État Articles L. 410-1 et R.* 410-12 Permis de construire, délivré au nom de l’État, pour travaux sur monument his- torique inscrit soumis à accord du préfet de région Articles L. 621-27 du code du patrimoine et R.* 423-66, R.* 424-2 et R.* 425-16 du code de l'urbanisme 6 mois Permis d'aménager, délivré au nom de l’État, pour travaux sur monument histo- rique inscrit soumis à accord du préfet de région Articles L. 621-27 du code du patrimoine et R.* 423-66, R.* 424-2 et R.* 425-16 du code de l'urbanisme 6 mois Permis de démolir, délivré au nom de l’État, pour travaux sur monument histo- rique inscrit soumis à accord du préfet de région Articles L. 621-27 du code du patrimoine et R.* 423-66, R.* 424-2 et R.* 425-16 du code de l'urbanisme 6 mois Permis de construire, délivré au nom de l’État, pour travaux dans le champ de visibilité d'un monument historique en cas de refus d'accord ou d'accord assorti de prescriptions émis par l’ABF Articles L. 621-31 et L. 621-32 du code du patrimoine et R.* 423-28 et R.* 424-3 du code de l'urbanisme 6 mois Permis d'aménager, délivré au nom de l’État, pour travaux dans le champ de visibilité d'un monument historique en cas de refus d'accord ou d'accord assorti de prescriptions émis par l’ABF Articles L. 621-31 et L. 621-32 du code du patrimoine et R.* 423-28 et R.* 424-3 du code de l'urbanisme 6 mois Permis de démolir, délivré au nom de l’État, pour travaux dans le champ de visi- bilité d'un monument historique en cas de refus d'accord ou d'accord assorti de prescriptions émis par l’ABF Articles L. 621-31 et L. 621-32 du code du patrimoine et R.* 423-24 et R.* 424-3 du code de l'urbanisme 3 mois Permis de construire, délivré au nom de l’État, pour des travaux concernant une maison individuelle , situés dans une ZPPAUP ou une AVAP en cas de refus d'ac- cord ou de proposition de prescriptions par l'ABF Articles L. 642-6 du code du patrimoine et R.* 423-35 et R.* 424-3 du code de l'urbanisme 3 mois Permis de construire, délivré au nom de l’État, pour des travaux concernant des constructions autres qu'une maison individuelle , situés dans une ZPPAUP ou une AVAP en cas de refus d'accord ou de proposition de prescriptions par l'ABF Articles L. 642-6 du code du patrimoine et R.* 423-35 et R.* 424-3 du code de l'urbanisme 4 mois Permis d'aménager, délivré au nom de l’État, pour des travaux situés dans une ZPPAUP ou une AVAP en cas de refus d'accord ou de proposition de prescrip- tions par l'ABF Articles L. 642-6 du code du patrimoine et R.* 423-35 et R.* 424-3 du code de l'urbanisme 4 mois Permis de démolir, délivré au nom de l’État, pour des travaux situés dans une ZPPAUP ou une AVAP en cas de refus d'accord ou de proposition de prescriptions par l'ABF Articles L. 642-6 du code du patrimoine et R.* 423-35 et R.* 424-3 du code de l'urbanisme 3 mois Permis de construire, délivré au nom de l’État, pour des travaux concernant une maison individuelle, en secteur sauvegardé doté ou non d'un PSMV en cas de refus d'accord ou d'accord assorti de prescriptions émis par l'ABF Articles L. 313-2 du code du patrimoine et R.* 423-24 et R.* 423-54 du code de l'urbanisme 3 mois Permis de construire, délivré au nom de l’État, pour travaux autres qu'une mai- son individuelle, en secteur sauvegardé doté ou non d'un PSMV en cas de refus d'accord ou d'accord assorti de prescriptions émis par l’ABF Articles L. 313-2 du code du patrimoine et R.* 423-24 et R.* 423-54 du code de l'urbanisme 4 mois Permis d'aménagement, délivré au nom de l’État, pour travaux en secteur sauve- gardé doté ou non d'un PSMV en cas de refus d'accord ou d'accord assorti de prescriptions émis par l'ABF Articles R.* 423-24 et R.* 423-54 4 mois Permis de démolir, délivré au nom de l’État, pour travaux en secteur sauvegardé doté ou non d'un PSMV en cas de refus d'accord ou d'accord assorti de prescrip- tions émis par l'ABF Articles R.* 423-24 et R.* 423-54 3 mois CCH Autorisation de dérogation aux dispositions générales de construction pour des habitations expérimentales 2e alinéa de l'article R.* 111-16 Autorisation de dérogation à l'obligation d'installation d'un ascenseur pour la réalisation de bâtiments d'habitation collectifs nouveaux ayant un caractère expérimental 3e alinéa de l'article R.* 111-16 Autorisation de dérogation en matière d'accessibilité des établissements rece- vant du public de 1re ou 2e catégorie dans le cadre d'une demande d'autorisa- tion de travaux de création, d'aménagement ou de modification Articles R.* 111-19-6, R.* 111-19-10 et R.* 111- 19-23 3 mois et 2 semaines qu’au terme d’un délai plus long que le délai de principe de deux mois; - liste de procédures pour lesquelles l’accord implicite aurait été contraire à des engagements internationaux ou à des principes constitutionnels notamment. On trouvera dans le tableau ci-dessous les règles applicables aux questions d’urbanisme . (extraits des décrets n°2014-1299 et 2014- 1300 du 23octobre 2014). Le ministère précise que, à compter du 12novembre 2014, 1200 procédures relèveront du principe selon lequel “le principe vaut acceptation”. 12novembre 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• Objet de la demande Dispositions applicables CCH (suite) Délai à l’expiration duquel la décision de rejet est acquise Autorisation de travaux de création, d'aménagement ou de modification d'un établissement recevant du public lorsque la dérogation en matière d'accessibili- té sollicitée n'a pas été accordée Articles R.* 111-19-13 et R.* 111-19-26 4 mois Agrément d'une méthode de justification de la performance d'un système au regard des exigences de la réglementation thermique Articles R. 111-20 et R. 131-26 3 mois Agrément d'un mode d'application simplifié de la réglementation thermique pour les maisons individuelles ou d'une solution technique pour le respect de la réglementation thermique des bâtiments existants Articles R. 111-20 et R. 131-26 4 mois Conventionnement d'un organisme pour la délivrance du label « haute perfor- mance énergétique » Articles R. 111-20 et R.* 131-28-1 Autorisation à un organisme d'HLM pour vendre des logements locatifs ne répondant pas aux critères d'ancienneté Article L. 443-8 3 mois Agrément d'un organisme l'habilitant à exploiter une résidence hôtelière à vocation sociale Articles L. 631-11 et R.* 631-15 Objet de la demande Dispositions applicables CODE DE L’URBANISME Délai à l’expiration duquel la décision d’acceptation est acquise (délai autre que 2 mois) Autorisation de restauration ou de reconstruction d'anciens chalets d'alpage ou de bâtiments d'estive, ainsi que des extensions limitées lorsque la destination est liée à une activité professionnelle saisonnière I de l'article L. 145-3 4 mois Permis de démolir, de construire ou d'aménager, délivré au nom de l’État lors- qu'il y a lieu de consulter une commission nationale Articles L. 424-1, L. 424-2 et a de l'article R.* 423-27 5 mois Permis de construire, délivré au nom de l’État, portant sur des travaux relatifs à un établissement recevant du public et soumis à l'autorisation prévue à l'article L. 111-8 du CCH Articles L. 424-1, L. 424-2 et c de l'article R.* 423-28 5 mois Permis de construire, délivré au nom de l’État, portant sur des travaux relatifs à un IGH et soumis à l'autorisation prévue à l'article L. 122-1 du CCH Articles L. 424-1, L. 424-2 et d de l'article R.* 423-28 5 mois CCH Agrément des dispositifs ou dispositions constructives non prévus par la régle- mentation en matière de protection contre l'incendie des bâtiments d'habita- tion Art. R.* 111-13, R. 121-1 à R. 121-13 et 105 de l'arrêté du 31 janv. 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation 4 mois Autorisation de dérogation à l'installation obligatoire d'un ascenseur dans les bâtiments d'habitation Quatrième alinéa de l'article R.* 111-16 3 mois Autorisation de dérogation aux règles d'accessibilité applicables aux bâtiments d'habitation collectifs lorsqu'ils font l'objet de travaux et aux bâtiments exis- tants où sont créés des logements par changement de destination Article R.* 111-18-10 3 mois Agrément d'un projet de construction spécifique au regard de la méthode de cal- cul des exigences de performance énergétique de la réglementation thermique Articles R. 111-20 et R. 131-26 3 mois Autorisation de travaux sur un immeuble de grande hauteur Articles L. 122-1 et R. 122-11-1 4 mois Agrément d'un organisme exerçant des activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale Articles L. 365-4 et R. 365-4 4 mois Autorisation d'aliéner des logements sociaux présentée par un organisme d'HLM en cas de désaccord entre la commune et le préfet Article L. 443-7 6 mois Autorisation d'aliéner des logements vacants par un organisme d'HLM Article L. 443-11 4 mois Autorisation de démolir un bâtiment à usage d'habitation appartenant à un organisme d’HLM Article L. 443-15-1 4 mois Agrément d'une résidence hôtelière à vocation sociale Article R.* 631-9 3 mois Autorisation de déroger à certaines règles et performances techniques sur le bâtiment ou tout ou partie des logements d'une résidence hôtelière à vocation sociale Article R.* 631-21 3 mois Agrément d'un opérateur en vue de mener des travaux d'aménagement et d'or- ganiser l'occupation de bâtiments par des résidents temporaires Loi n° 2009-323 du 25mars 2009 de mobilisa- tion pour le logement et la lutte contre l'ex- clusion (art. 101) 4 mois Cas dans lesquels le silence vaut accord à l’issue d’un délai différent S IMPLIFICATIONADMINISTRATIVE REGLEMENTATION Autres cas . De nombreux autres décrets du 23octobre ont été publiés au même J.O. À signaler par exemple : le n°2014-1271 (autorisations d’urbanisme en site classé : délai allongé), le n° 2014-1282 (autorisation d’occupation ou d’utilisation du domaine public de l’Etat : le silence vaut rejet), le n°2014-1292 (la délivran- ce de la carte professionnelle loi Hoguet : le silence vaut rejet); le n°2014-1296 (autorisation de défrichement de bois de collectivi- tés territoriales: le silence vaut rejet). 3 > 4 > 5 DEC. 2014 Salon de l’immobilier d’entreprise The professional real estate event INSCRIVEZ-VOUS SUR salonsimi.com Bronx (Paris) www.bronx.fr 440 EXPOSANTS 3 NIVEAUX D’EXPOSITION 60 CONFÉRENCES est Grand Parrain Le Partenaire du SIMI Téléchargez l’appli mobile SIMI BUREAUX • LOGISTIQUE • IMMOBILIER COMMERCIAL • IMMOBILIER DE SERVICE 12novembre 2014 10 JURIS hebdo immobilier •• T ROPHÉESDULOGEMENTETDESTERRITOIRES C’est dans le cadre prestigieux de la faculté de médecine et du couvent des Cordeliers que se tenait le 5novembre la nouvelle édi- tion des Trophées du logement et des terri- toires. ■ Les conditions de crédit ont évité au secteur de plonger En préambule, Michel Mouillart, professeur à l’Université Paris Ouest, dresse un panorama de la situation du logement. Après une année 2014 où les mises en chantier devraient tomber à 305000 logements, il pré- voit une hausse en 2015 à 340000 loge- ments. Il estime que l’objectif de 400000 logements pourrait être atteint en 2017. Mais il observe pour cette année que c’est grâce aux excellentes conditions de taux d’in- térêt que le secteur a pu éviter de plonger. ■ Pénurier de foncier… mais pas pour le bureau Lors de la première table ronde consacrée au Grand Paris, Thierry Lajoie, président de l’AF- TRP, souligne que les problèmes en Ile-de- France sont les mêmes qu’ailleurs mais qu’ils y sont accentués. Il observe que la production n’est que de 40000 logements par an, alors que les besoins sont estimés à 70000, mais que la part qui a le plus baissé est celle des grandes opérations d’aménagement. Pour le promoteur Christian Terrassoux, les projets structurants du Grand Paris sont une chance pour l’Ile-de-France et pour les parte- naires économiques. Les promoteurs sont devenus très responsables: ils ont su s’adap- ter à la baisse du marché, mais il déplore qu’on se soit “tiré une balle dans le pied” en jouant avec la confiance des acquéreurs. Serge Contat, directeur général de la RIVP s’interroge: l’insuffisance du foncier n’a jamais posé de problème pour la construc- tion de bureaux en Ile-de-France. Pourquoi est-elle si vive pour le logement? Il estime que ce n'est pas un problème de disponibilité de terrains. Pour atteindre les volumes de construction recherchés, il juge nécessaire que l’Etat fixe des objectifs de minimum de constructibilité et précise par communes des objectifs quantitatifs de construction de loge- ment. Cette approche est voisine de celle qui avait prévalu lors de la loi SRU pour imposer une proportion minimale de logements sociaux. Laurent Dumas (Emerige) observe que les maires bâtisseurs ne sont pas toujours récom- pensés par leurs électeurs. Le promoteur attend des pouvoirs publics des mesures qui facilitent les constructions. Il est favorable aux techniques de concertation avec l’en- semble des acteurs comme celles qui ont été mises en place avec succès pour la ZAC Bati- gnolles. ■ Maires bâtisseurs… Thierry Lajoie tempère la remarque car les riverains ne sont pas toujours opposés à la construction, mais ils voient un projet d’un regard peu favorable s’ils doivent par leurs impôts, participer au financement des équi- pements publics et qu’ils ne peuvent pas accéder aux logements construits en raison de leur prix excessif. Il estime qu’il faut chan- ger le mode de faire et mettre en place une coproduction Pour Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM Grand Paris, les agents immobiliers ont choisi de changer le nom de leur fédéra- tion d’Ile-de-France, car le Grand Paris est déjà une réalité. Pour une acquisition, il esti- me qu’il faut davantage réfléchir en nombre de pièces et en temps de transport, plutôt qu’en prix au m 2. Serge Contat ajoute que l’exercice de la coproduction est difficile à mettre en œuvre. Par ailleurs, il pense qu’il faut veiller à conser- ver le plaisir des projets et le bonheur d’habi- ter. La deuxième table ronde posait la double question suivante: Qu’attendent les acteurs du logement des élus… et qu’attendent les élus des acteurs du logement? Députée UMP d’Ille-et-Vilaine, Isabelle Le Cal- lenec indique que les acteurs attendent de la simplification et de la stabilité des règles et qu’il y a un immense travail à assurer sur la gouvernance. Le promoteur Marc Pietri (Constructa) approuve l’objectif de simplification mais il indique surtout qu’il faut le mettre en œuvre. Les délais de construction sont deux fois plus longs en France qu’aux Etats Unis. Il faut que les règles soient stables et qu’elles soient adoptées pour une durée minimale de 5 ans. Le rattrapage du retard de la construc- tion ne se fera pas sans un plan d’urgence. Il faut commencer par relancer les 30000 loge- ments bloqués par les recours et les 30000 abandonnés du fait du changement d’équipes municipales. Jean-Louis Dumont, président de l’USH pré- vient: il faut adapter la production de loge- ments à la baisse de la capacité financière des ménages, il déplore l’attitude du Trésor qui souhaite supprimer tous les dispositifs de soutien au logement. ■ Ne pas attendre les élus André Yché, président de la SNI, n’attend rien des élus… car il n’attend pas! Seuls les élus ont une vision d’ensemble, C'est donc à eux de la définir, mais avec cohérence. Ainsi par exemple, on ne peut pas promouvoir le développement durable et favoriser la vente d’un immeuble entier en défiscalisation. Il faut aussi faire appel à l’épargne privée pour soutenir le financement de la construc- tion. Il juge enfin que le logement a pris du retard dans l’intégration de la révolution du numérique. En tant que président de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier, Thierry Repentin indique notamment que sa mission consiste à déblo- quer les opérations de vente du foncier public et à proposer des mesures d’adapta- tion réglementaire. Il a ainsi préconisé d’al- longer le délai laissé pour la construction des logements après la cession de foncier public. Ce délai, de 5 ans, peut être trop court lors- qu'il faut par exemple déminer le terrain qui fut utilisé comme caserne. D'où la modifica- tion de ce délai dans un article de la loi ALUR. ■ Débattre du bon usage des deniers publics Pour la Fondation Abbé Pierre, Christophe Robert, rappelle que le logement est une condition du vivre ensemble dans la société, mais que de nombreux élus n’ont pas pris conscience de l’importance de la question du logement. ll y a parfois un décalage entre ce qui est produit et ce que les ménages sont capables de financer. Il ne rejette pas toute aide fiscale, mais il estime indispensable un débat sur le bon usage des deniers publics afin que l’État garde le cap sur le logement Yves Laffoucrière, professionnel de l’année Nos confrères d’Immoweek ont repris leur tradition des Trophées du logement, deve- nus cette année Trophées du logement et des territoires. Le directeur général d’Im- mobilière 3F se voit décerner le trophée de Professionnel de l’année. RENCONTRE Les Trophées 2014 - Professionnel de l’année : Yves Laffou- crière , directeur général Immobilière 3F - Territoires : Alain Juppé , maire de Bor- deaux - Promoteurs : Philippe Cayol , directeur général de Nacarat - Conseils et gestionnaire s: Françoise Héraud , senior director residential, CBRE Capital Markets; - Programmes durables : Ilot Allar , Mar- seille, Eiffage Immobilier, Eiffage Aména- gement, Epaem - Programmes solidaires : Casanova , Rosny- sous-Bois, Logirep - Innovations : La Varappe , Lyon, Habitat et Humanisme, Schneider Electric, Fonda- tion Schneider 12novembre 2014 11 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Réforme territoriale : Jean-Pierre Balcou quitte ses fonctions de conseiller chargé des affaires interministérielles et de la maî- trise des normes au cabinet d’André Valli- ni… ➠ Ville : … Jean-Pierre Balcou est nommé conseiller juridique au cabinet de Patrick Kanner. (Arrêtés du 10 octobre 2014, J.O. du 30 oct. @). ■ Allocations de logement Un décret du 27octobre modifie, à comp- ter du 1 er octobre 2014 les modalités de calcul des allocations logement. Cela concerne: - la fixation du montant de la participation minimale aux dépenses de loyer (art. R 545-5-2 du code de la sécurité sociale), - les équivalences forfaitaires de loyers des établissements dotés de services collectifs (art. R 831-2-1). Elles sont précisées par un arrêté du 27octobre pour chacune des catégories suivantes: étudiants en résiden- ce universitaire, en résidences gérées par les CROUS, les personnes âgées, et les autres personnes résidant dans un ensemble doté de services collectifs. (Décret n°2014-1245 du 27octobre 2014 relatif au calcul des allocations de logement, J.O. du 28 oct. p.17803). Le décret est complété par un arrêté du même jour qui fixe les plafonds de loyers applicables au calcul de l'allocation de logement et les montants de la majoration forfaitaire accordée au titre des charges ainsi que les montants retenus au titre des loyers des étudiants. (Arrêté du 27octobre 2014 relatif à la revalo- risation des paramètres de calcul de l'alloca- tion de logement, J.O. du 28 oct. p.17814). ■ Les avocats autorisés à pratiquer la “sollicitation personnalisée” Un décret d'application de la loi du 17mars 2014, publié le 29octobre, fixe les conditions dans lesquelles les avocats peu- vent « recourir à la sollicitation personnali- sée ». La publicité et la sollicitation person- nalisée sont autorisées si elles « procurent une information sincère sur la nature des prestations de services proposées et si leur mise en œuvre respecte les principes essen- B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 579 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 8 et 9 décembre 2014 (Paris, prote Maillot). Le 68 e Congrès de la FNAIM se tiendra au Palais des congrès. ✦ 11 et 12 décembre 2014 à la Mutualité (Paris V e ): la 1e uni- versité d’hiver de l’ordre des avocats de Paris s’est choisie pour thème: “ Conquérir ”. Parmi les conférences: “Séduire pour convaincre” avec notamment Raphaël Enthoven, Fabrice Luchi- ni puis “Vérité, mensonge, transparence et secret” avec Edwy Plenel. Programme et inscriptions: www.universite-hiver-barreau- paris.fr AU FIL DU J.O. des plus fragiles. Isabelle Le Callenec observe enfin qu’il faut réfléchir au bon niveau de gouvernance: trop de niveaux de collectivités sont suscep- tibles d’intervenir sur le logement. Marc Pietri ajoute qu’il ne faut pas oublier la dimension du prix et il cite l’exemple d’un programme actuellement en vente à Mont- fermeil où 48% des dossiers de réservation se terminent par un refus de prêt. ■ Ancrer la politique du logement sur les territoires Enfin Philippe Pelletier se réjouit que la ques- tion du logement soit par ces Trophées expli- citement rattachée à celle du territoire: si la politique du logement était mieux ancrée aux territoires, elle s’en porterait mieux. Lais- sons le mot de la fin à Pascal Bonnefille, ani- mateur des Trophées qui cite André Gide “la difficulté de la vie, c’est de prendre au sérieux longtemps de suite la même chose” et les Trophées sont une invite à cette persé- vérance. ● ➠ Personnes handicapées et lutte contre l'exclusion : sont nommés au cabinet de Ségolène Neuville: Léopold Gille s (conseiller), Marion Duvivier (conseillère spéciale), Said Acef , Helene Van Weel et Marie Automne Thepot (conseillers). (Arrêté du 15 septembre 2014, J.O. du 1 er nov. @). Administration centrale ✓ Égalité des territoires : Laurence Girard quitte ses fonctions de directrice des stra- tégies territoriales au Commissariat géné- ral à l'égalité des territoires. (Décret du 30octobre 2014, J.O. du 31 oct. 2014, @) Organismes publics ✓ Agence pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite « des cin - quante pas géométriques » de la Guade - loupe : Christian Jean-Charles est nommé président ; Myriam Roch-Bergopsom est nommée directrice de cette agence. (Décrets du 30octobre 2014, J.O. du 1 er nov. 2014, p.18451). ■ Délégation à la mer et au litto- ral Une délégation à la mer et au littoral a été créée au ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie. Cette nouvelle délégation assurera désor- mais le secrétariat du Conseil national de la mer et des littoraux. (Décret n°2014-1256 du 28octobre 2014, J.O. du 30 oct. @). tiels de la profession. Elles excluent tout élément comparatif ou dénigrant. » Le message doit préciser les modalités de détermination du coût de la prestation qui fera l'objet d'une convention d'hono- raires . L'avocat peut adresser un courrier postal ou électronique mais non un message sur un terminal téléphonique mobile. (Décret n°2014-1251 du 28octobre 2014 relatif aux modes de communication des avocats, J.O. du 29 oct. p.17894). ■ Détention d’armes Le code de la sécurité intérieure, dans sa partie réglementaire, a été publié le 29octobre 2014. Pour les conditions dans lesquelles les bailleurs d'immeubles peuvent confier le gardiennage et la surveillance à des per- sonnes détenant des armes, il faut se reporter aux articles R 614-1 et suivants. Il est prévu par exemple une obligation de justifier de l'existence d'un local permet- tant le dépôt des armes et la tenue d'un registre précisant le nombre et la liste des armes détenues, et la liste des employés autorisés à porter une arme. (Décret n°2014-1253 du 27octobre 2014 relatif aux dispositions des livres III, VI et VII de la partie réglementaire du code de la sécurité intérieure, J.O. du 29 oct. p.17908). ■ Cession d’entreprise Texte d'application de la loi du 31juillet 2014, un décret du 28 octobre vise à l'in- formation des salariés en cas de cession du fonds de commerce ou de la majorité des parts sociales, actions ou valeurs mobilières des entreprises. Il concerne les entreprises de moins de 250 salariés. Il s'applique aux cessions conclues à comp- ter du 1 er novembre 2014. L'obligation d'information doit avoir lieu deux mois avant la cession (art. L 141-23 du code de commerce). Le décret précise qu'il s'agit de la date du transfert de pro- priété. L'article D 141-4 nouveau fixe les modali- tés de l'information: réunion d'informa- tion, affichage, courrier électronique, remi- se en main propre, lettre recommandée, acte extrajudiciaire (Décret n°2014-1254 du 28octobre 2014 relatif à l'information des salariés en cas de cession de leur entreprise, J.O. du 29 oct. p.17998). ■ Équipement des places de station- nement d'une installation dédiée à la recharge d'un véhicule électrique et infrastructures pour le stationne- ment des vélos Un décret du 30octobre 2014 - supprime l'obligation de disposer d'un local technique électrique dédié aux infra- structures de charge des véhicules électrique (art. R111-14-2 et 3 du CCH) - avance la date d'effet du droit donné à un copropriétaire d'équiper sa place de parking d'une bonne de recharge (date avancée du 1 er janvier 2015 au 1 er octobre 2014). - ouvre la faculté de créer un espace de sta- tionnement pour les vélos en dehors du bâtiment, s'il est situé à l'intérieur de la même parcelle et qu'il est couvert (art. R 111-4-5 pour les bureaux, et décret du 25juillet 201 pour les logements). Pour les bureaux existants, il est autorisé de prendre cet espace sur les places de station- nement jusque-là dédiées aux voitures. (Décret n°2014-1302 du 30octobre 2014 modifiant le CCH et le décret n°2011-873 du 25juillet 2011 relatif aux installations dédiées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables dans les bâtiments et aux infrastructures pour le stationnement sécu- risé des vélos, J.O. du 1 er nov. p.18439). Ce décret est complété par un arrêté du même jour qui adapte l'arrêté du 20février 2012 pour tenir compte de l'autorisation donnée de créer un espace de stationne- ment sécurisé des vélos en dehors du bâti- ment. Si l'espace est installé en dehors du bâti- ment, il doit être « couvert et éclairé, clos et situé sur la même unité foncière que le bâti- ment, et accessible facilement depuis le(s) point(s) d'entrée du bâtiment ». (Arrêté du 30 oct., J.O. du 1 er nov., p.18439). 12novembre 2014 12 JURIS hebdo immobilier •• R ÉGLEMENTATION JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine ACTUALITÉ ❑ Loi de simplification Alors que le projet de loi relatif à la simplifi- cation de la vie des entreprises commence son examen au Sénat, la FNAIM rappelle que l’article 54 de la loi ALUR a ralenti le rythme des transactions en raison de l’allon- gement de la liste des documents à annexer à la promesse de vente. Le prési- dent de la FNAIM, Jean-François Buet se félicite de ce que le Gouvernement semble avoir entendu la demande de sa fédération de supprimer l’obligation de fournir la sur- face habitable en sus de la surface Carrez (Communiqué du 4novembre 2014) BAUX COMMERCIAUX Décret sur les baux commerciaux Le décret d’application de la loi Pinel du 18juin2014 relatif aux baux commerciaux a été publié. Formes du congé Alors que la loi imposait la délivrance du congé par acte extrajudiciaire, la loi nouvelle (art. L 145-9 du commerce) autorise le recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le décret pré- cise que la date du congé est celle de la pre- mière présentation de la lettre . (art. R 145-1- 1 nouveau). Destination des lieux L’article R 145-5 qui vise la destination des lieux est complété par une référence à l’ar- ticle L642-7. La destination est celle autorisée par le bail ou par le tribunal en cas de déspé- cialisation (art. L 145-47 et suivants) et aussi, comme le précise le nouveau texte, en cas de cession de l’entreprise (art. L 642-7). Commission de conciliation L’article D 145-18 est modifié. Il vise la procé- dure devant la commission départementale de conciliation. En cas de désaccord, la com- mission “émet un avis faisant apparaître les points essentiels du désaccord des parties et la proposition motivée de la commission concernant la variation du loyer.” Le nou- veau texte supprime les termes “concernant la variation du loyer”. En effet sa compéten- ce ayant été élargie aux litiges de charges et de travaux, cette référence était devenue trop restrictive. Révision du loyer L’article R145-20 permettait aux parties de se mettre d’accord pour l’entrée en vigueur du loyer révisé à une date différente de celle du jour de la demande. Cette référence à un possible accord contraire est supprimée. Charges locatives L’article R 145-35 nouveau prévoit une liste de charges que le bailleur ne peut pas impu- ter au locataire; - grosses réparations (art. 606 du code civil) et honoraires liés à ces travaux; - travaux liés à la vétusté ou de mise en conformité avec la réglementation, relevant des grosses réparations; - impôts, taxes et redevances dont le proprié- taire est le redevable légal (CET, mais non la taxe foncière) - honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers; - dans un ensemble immobilier, charges et impôts liés aux locaux vacants. L’art. R 145-36 fixe le délai de communica- tion de la régularisation des charges (30sep- tembre, pour l’année antérieure ou, dans les copropriétés, 3 mois après la reddition des charges de copropriété) Les informations sur les travaux (art. L 145-40- 2) sont communiquées dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale. Entrée en vigueur - La plupart des dispositions sont applicables aux contrats en cours à compter du 5novembre2014 (date de publication du décret); - Celles relatives aux charges (art. R145-35 à 37) sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5novembre. (Décret n°2014-1317 du 3 nov., J.O. du 5, p.18638).
