Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente : Un terrain devenu inconstructible peu après la vente
Contrat de construction : Travaux non prévus par le contrat
ASL : Perte de la capacité d’agir en justice
– 3 – Baux commerciaux –
Points d’actualité sur la loi Pinel avec Lefèvre, Pelletier & Associés
– 4 – Au Sénat –
Simplification pour le tourisme
Professions réglementées
Validité d’un PLU en cas de changement de SCOT
Avenir des CAUE / Simplification des normes
Rapport amiante : De nouvelles propositions
Prescription acquisitive / Encadrement des loyers
Simplification de la vie des entreprises
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Un nouveau code de l’expropriation
Agrément des observatoires locaux des loyers / Un arrêté sur les DPE
Promotion du 15 novembre du Mérite
– 8 – Interview –
Jean-Pascal Bus (avocat associé, Norton Rose Fulbright) :
“Une solution pour les terrains pollués : le DRRU.”
■ ■ L’acquéreur d’un terrain situé partielle- ment en zone inondable mais qui se voit ensuite refuser un permis de construire au motif que le plan de prévention des risques inondations a classé son terrain entièrement en zone constructible, ne peut demander l’annulation de la vente (Cass. Civ. 3 e , 13 nov 2014, p.2). Une attestation sur l’honneur ne peut remplacer le chiffrage des travaux que le maître d’ouvrage accepte de prendre à sa charge dans un contrat de construction de maison individuelle (p.2). ■ ■ Le Gouvernement n’envisage pas de modifier la durée de validité des diagnostics techniques (p.6). ■ ■ La partie législative du nouveau code de l’expropriation a été publiée au Journal offi- ciel du 11novembre (p.7). Un arrêté du 10novembre2014 précise les modalités de fonctionnement et d’agrément des observatoires locaux de loyers (p.7). ■ ■ Un rapport de la commission des affaires sociales sur le suivi de la mission amiante , présenté au Sénat, préconise de baisser le seuil de déclenchement des travaux de désamiantage (p.5). le projet de loi d’adaptation au droit de l’Union européenne doit habiliter le Gou- vernement à transposer la directive crédit immobilier , qui améliore l’information des consommateurs (p.4). ■ ■ Stéphane Gregoir est nommé président du comité scientifique de l’observation des loyers (p.7). ■ ■ Les tarifs de la taxe d’aménagement pour 2015 ont été publiés (p.7). L’heure est à l’imagination L a loi Pinel est source de grande incertitude. Son objectif de pro- téger le petit commerçant provoque un bouleversement des rap- ports entre les parties. La présentation des nouveautés de la loi du 18juin 2014, et son décret d’application du 3novembre, par les avocats de Lefèvre, Pelletier & associés en donne une illustration marquante (p.3). La loi nouvelle caractérise une montée en puis- sance de l’ordre public et une protection renforcée des locataires. Elle redonne par contrecoup un intérêt nouveau aux baux du code civil ou aux clauses de loyer binaire. Marie-Odile Vaissié souligne que la loi a complètement changé l’ambiance des négociations. Elle reconnaît que des correctifs étaient nécessaires par exemple pour favoriser une meilleure transparence sur les charges locatives, mais elle estime que la loi est allée trop loin dans la contrainte et va renforcer les conten- tieux entre les parties. Joël Monéger, professeur à Dauphine, ajoute que le lissage du déplafonnement pourrait même poser un problème de constitutionnalité. Arnaud Montebourg, alors ministre, avait d’ailleurs lui-même évoqué ce risque lors des débats au Sénat. Une question prioritaire de constitutionnalité ne manquera donc pas d’être posée sur ce thème. Le décret suscitant de nombreuses difficul- tés d’interprétation, il va nécessiter des efforts d’imagination. Ainsi par exemple il est sans doute possible d’imputer la taxe sur les bureaux au locataire, mais il est difficile de savoir si les locaux de stockage en pro- vince peuvent faire l’objet d’un bail ferme. Il va plus que jamais être nécessaire de manier avec doigté la réaction de clause contractuelle, par exemple pour écarter le lissage du déplafonnement ou le nouveau droit de préemption du preneur. D ans un autre domaine, celui de la vente de terrains ayant subi une pollution, Jean-Pascal Bus (avocat, Norton Rose Fulbright) donne un autre exemple de la faculté créatrice des juristes. Il met au point la création d’un nouveau droit réel, le droit réel de restriction d’usage (DRRU) qui permettrait par exemple au vendeur d’un ancien terrain industriel d’écarter sa responsabilité en cas de découverte d’une pol- lution résiduelle. La création de ce droit nouveau qui a reçu l’appro- bation de conservations des hypothèques et de notaires représente une réponse pratique innovante à ce problème (p. 8). L’heure est donc plus que jamais à l’imagination créatrice. Ce senti- ment est conforté par les premières annonces du projet de loi que pré- pare le ministre de l’économie. Si la perspective de laisser aux parties la faculté de négocier les honoraires de leur notaire est confirmée, c’est un nouveau champ de négociation qui s’ouvre. Après la loi Pinel qui a autorisé le recours à la lettre recommandée pour donner congé, le projet de loi Macron pourrait étendre cette faculté aux autres actes du bail. En raison des incertitudes de la LR, c’est donc un nouveau champ de contentieux qui s’ouvre pour les années qui viennent. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 581 25NOVEMBRE 2014 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Un terrain devenu inconstructible peu après la vente Contrat de construction : Travaux non prévus par le contrat ASL : Perte de la capacité d’agir en justice - 3 - Baux commerciaux - Points d’actualité sur la loi Pinel avec Lefèvre, Pelletier & Associés - 4 - Au Sénat - Simplification pour le tourisme Professions réglementées Validité d’un PLU en cas de changement de SCOT Avenir des CAUE / Simplification des normes Rapport amiante: De nouvelles propositions Prescription acquisitive / Encadrement des loyers Simplification de la vie des entreprises - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Un nouveau code de l’expropriation Agrément des observatoires locaux des loyers / Un arrêté sur les DPE Promotion du 15novembre du Mérite - 8 - Interview - Jean-Pascal Bus (avocat associé, Norton Rose Fulbright): “Une solution pour les terrains pollués : le DRRU.” S O M M A I R E E D I T O R I A L Au SIMI du 3 au 5 décembre 2014, retrouvez-nous sur notre stand F103 (niveau 3) 25novembre 2014 2 JURIS hebdo immobilier •• V ENTE - C ONSTRUCTION - ASL Vente ■ Un terrain devenu inconstructible peu après la vente (Cass. Civ. 3 e , 13 nov. 2014, n°1332, FS-P+B+R, pourvoi n°13-24027, rejet) Un contrat de vente conclu en février 2006 portait sur un terrain en partie constructible, selon l’information figurant sur un certificat d’urbanisme de 2005 et annexé à l’acte. Une partie du terrain était en effet classée en zone inondable. Or en 2007, l’autorité administrati- ve avait refusé un permis de construire à l’ac- quéreur au motif que le terrain se trouvait en totalité situé en zone inconstructible par le plan de prévention des risques naturels d‘avril 2006. Les acquéreurs avaient alors assigné leurs vendeurs en annulation de la vente. L’ar- rêt qui avait refusé cette demande est confir- mé par la Cour de cassation : “Mais attendu qu’ayant relevé que [les acqué- reurs] ne pouvaient ignorer l’enquête publique ordonnée dans le cadre de la révision du plan de prévention des risques naturels d’inondation et avaient accepté d’acquérir en toute connaissance de cause un terrain par- tiellement inondable , donc partiellement inconstructible et exactement retenu qu’ils ne pouvaient invoquer une décision administrati- ve postérieure à la vente classant le terrain intégralement en zone inconstructible pour justifier leur demande d’annulation du contrat pour erreur sur la substance, l’extension de l’in- constructibilité à toute la surface du terrain et le refus de délivrance du permis de construire n’étant pas inéluctable au jour de la vente, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, justifié sa décision”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : La cour d’appel avait retenu que le classement du terrain en zone inon- dable par le plan de prévention des risques d’inondation ne faisait que constater une exposition au risque préexistante. Par ailleurs, le vendeur a une obligation léga- le d’informer son acquéreur de l’existence de risques visés par un plan de prévention des risques (art. L 125-8 du code de l’environne- ment), mais le PPR n’ayant pas encore été rendu applicable au terrain concerné, le ven- deur n’était pas soumis à cette obligation. L’acquéreur pouvait-il se prévaloir d’un vice caché? La cour d’appel ne l’avait pas davanta- ge admis, au motif que le terrain était partiel- lement constructible à l’époque de la vente. L’erreur sur les qualités substantielles est éga- lement écartée au motif que le caractère inconstructible est apparu postérieurement à la vente et, au surplus, que si elle était admi- se, l’erreur serait inexcusable car des formali- tés administratives étaient en cours pour modifier le plan de prévention des risques. Ce raisonnement est donc en tout point confirmé par la Cour de cassation. Contrat de construction ■ Travaux non prévus dans le contrat (Cass. Civ. 3 e , 13 nov. 2014, n°1325, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°13-18937) Un contrat de construction de maison indivi- duelle avait été convenu mais sans mention de travaux à la charge du maître d’ouvrage. À la suite d’un litige sur des malfaçons, la cour d’appel avait jugé que le coût de la couvertu- re en chaume était exclu du prix convenu de 309000 € car si l’article L 231-2 impose de mentionner le coût des travaux restant à char- ge du maître d’ouvrage, le constructeur peut prouver l’accord du maître d’ouvrage pour conserver des travaux à sa charge. Il s’était fondé sur une attestation sur l’honneur du maître d’ouvrage indiquant que le lot de cou- verture ne faisait pas partie du contrat. Cette décision est cassée: “Vu l’article L 231-2 du CCH; […] Attendu […] qu’en statuant ainsi, tout en constatant que le contrat du 5novembre 2003 énonçait un prix de 309000 € , sans men- tionner de travaux à la charge du maître de l’ouvrage, tandis que la notice ne faisait pas état de travaux non compris dans le prix et alors que les travaux dont le maître de l’ou- vrage se réservait l’exécution doivent être décrits et chiffrés et que les travaux néces- saires à l’habitation de l’immeuble, non pré- vus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage accepte d’en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est également cassé sur les consé- quences de la nullité. La cour d’appel avait prononcé la résolution du contrat aux torts du constructeur en indiquant que “le contrat en cause est un contrat instantané et non à exé- cution successive, que cette résolution, au regard des graves manquements du construc- teur à ses obligations doit être prononcée à ses torts exclusifs et que la résolution pour exécution imparfaite entraîne son anéantisse- ment rétroactif, ce qui impose la remise en état des parties dans leur situation antérieure, comme si le contrat n’avait pas existé”. Cette décision est cassée au visa de l’article 1184 du code civil: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que le contrat de construction de maison indivi- duelle n’est pas un contrat instantané et tout en constatant que M. T. avait conservé la construction, pour en achever la réalisation avec d’autres constructeurs et que la situation devait être apurée entre les parties par équi- valent, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé”. Observations : L’article L 231-2 du CCH pré- voit la liste des énonciations que doit conte- nir le contrat de construction d maison indivi- duelle. À ce titre figure “le coût du bâtiment à construire égal à la somme du prix conve- nu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution”. Sur ces travaux réservés, le texte précise: “ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge”. La Cour de cassation rappelle donc la règle selon laquelle, si le maître d’ouvrage se réser- ve certains travaux, ceux-ci doivent être décrits et chiffrés. Une attestation sur l’hon- neur du maître d’ouvrage ne peut remplacer ce chiffrage. S’agissant de la qualification du contrat, le Cour de cassation indique qu’il ne s’agit pas du contrat instantané. Il en résulte que sa résiliation n’a pas d’effet rétroactif. Association syndicale ■ Capacité d’agir en justice (Cass. Civ. 3 e , 12 nov. 2014, n°1321, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-25547) Une association syndicale libre (ASL) avait assi- gné un de ses membres en paiement de charges. Celui-ci avait invoqué l’irrecevabilité de l’action de l’ASL faute pour elle d’avoir pro- cédé à la mise en conformité de ses statuts. La cour d’appel avait fait droit à cet argument et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant […] retenu que l’ASL ne produisait aucune pièce justifiant de la modification effective de ses statuts valant mise en conformité avec l’ordonnance du 1 er juillet 2004, l’accusé de réception des “sta- tuts de l’association” délivré par la préfecture le 27 déc. 2004 étant insuffisant à justifier qu’il s’agissait bien des statuts mis en conformité avec la nouvelle réglementation et l’établisse- ment de nouveaux statuts en date du 3 oct. 2011, dont elle a constaté […] qu’ils n’étaient pas conformes aux textes applicables, ne pou- vant lui permettre de régulariser sa situation au regard de son droit d’agir en justice, la cour d’appel […] en a déduit à bon droit que l’ASL avait perdu sa capacité d’est en justice”. Observations : Un arrêt qui applique avec rigueur la sanction attachée au défaut de mise en conformité avec l’ordonnance de 2004: impossibilité d’agir en justice. ● JURISPRUDENCE 25novembre 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• R ÉFORMEDESBAUXCOMMERCIAUX RENCONTRE Points d’actualité sur la loi Pinel Au cours d’une présentation des points d’ac- tualité de la loi Pinel par le cabinet Lefèvre Pelletier le 18novembre, Hanan Chaoui rap- pelle en préalable que la loi Pinel a été por- tée par le ministère du commerce dans l’ob- jectif de protéger le petit commerce. Mais la loi ayant été adoptée suivant la procédure accélérée, cela n’a pas permis la prise en compte des spécificités de tous les actifs immobiliers. La loi pose d’abord des difficul- tés de date d’application. Elle s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 20juin2014, mais certaines dispositions s’ap- pliquent à compter du 1 er septembre 2014 (bail dérogatoire, suppression de l’ICC, pla- fonnement du déplafonnement, charges locatives). Mais le décret sur les charges ayant été publié le 5novembre, il s’applique- rait aux baux conclus à compter du 5novembre. Pour déterminer ce qu’est la conclusion du bail, il faut se référer à sa date de signature (et non de prise d’effet). Pour un bail en état futur d’achèvement, ce sera donc la date de signature, même si le bail prend effet plus tard. Pour le renouvelle- ment amiable du bail, il faut tenir compte de la date de signature. Si le renouvellement est judiciaire, il faudra sans doute se référer à la date de la décision judiciaire. Hanan Chaoui ajoute qu’en vertu d’une exception jurispru- dentielle, certaines dispositions s’appliquent dès l’entrée en vigueur de la loi par suite des effets légaux du contrat. La Cour de cassa- tion l’a admis en 2009 après la suppression par la LME des usages locaux. Les délais de congé étant un effet légal du contrat, la jurisprudence en a déduit que les nouvelles règles de congé s’appliquaient aux contrats en cours. L’ordre public gagne Géraldine Piedelièvre indique que la loi a rétabli le caractère d’ordre public de la facul- té de résiliation triennale du locataire. La durée ferme des baux est donc écartée, sauf pour les exceptions suivantes: baux de plus de 9 ans, locaux monovalents, bureaux et locaux de stockage. En cas de doute sur la qualification d’une activité, elle conseille de conclure un bail de plus de 9 ans pour éviter toute contestation. Le cas des locaux de stoc- kage pose une difficulté d’interprétation: le texte de loi les définit par renvoi à l’article 231 ter du CGI. Or cet article vise les locaux soumis à la taxe sur les locaux de bureaux et de stockage en Ile-de-France. Est-ce à dire que les locaux situés en province ne sont pas concernés? Les tribunaux trancheront. Déroger au lissage du déplafonne- ment S’agissant du nouveau plafonnement (ou lis- sage) du déplafonnement, Géraldine Piede- lièvre souligne que le calcul de la hausse maximale de 10% est effectué à partir du loyer “acquitté” par le preneur. Le terme est mal choisi, et il faut sans doute l’interpréter comme le loyer “quittancé” par le bailleur. Pour le loyer du bail renouvelé, ce dispositif de lissage s’applique aux déplafonnements en application de l’article L 145-34 et au baux déplafonnés en raison de leur durée supérieure à 9 ans. Mais il ne s’applique pas aux déplafonnements liés aux baux qui ont été tacitement prolongés plus de 12 ans ni aux baux comportant une clause écartant le plafonnement ni encore aux baux spéci- fiques aux bureaux, locaux monovalents ou portant sur des terrains nus. L’article L 145-34 n’étant pas d’ordre public, le lissage peut être écarté contractuellement. En revanche, les articles L 145-38 et 39 concernant la révision triennale sont d’ordre public. Le lissage applicable en cas de dépla- fonnement lié à une révision triennale est donc d’ordre public. À propos des charges, Géraldine Piedelièvre indique que le champ de la liberté contrac- tuelle s’est fortement restreint. La loi Pinel a d’abord institué une obligation de transpa- rence qui se traduit par une obligation de réaliser un inventaire des charges, taxes et redevances, un état récapitulatif annuel et une information sur les charges, impôts et taxes nouvelles. L’ICC n’a pas disparu Concernant l’indexation, la loi a supprimé, dans les articles L 145-34 et 38, la référence à l’indice du coût de la construction, au profit de l’ILAT et de l’ILC. Mais l’ICC n’a pas pour autant disparu: sa présomption de licéité liée à sa mention dans le code monétaire et financier subsiste et son usage est parfois recommandé par exemple pour des locaux industriels, qui ne relèvent ni de l’ILAT ni de l’ILC. La loi a par ailleurs institué un droit de préfé- rence au profit du preneur (art. L 145-46-1) calqué sur celui existant pour les baux d’ha- bitation. Mais il ne s’applique qu’aux locaux commerciaux et artisanaux. Il est donc écarté pour les locaux industriels et de bureaux. La loi l’a écarté dans certains cas (cession unique de plusieurs locaux dans un ensemble com- mercial…). Enfin, les parties peuvent y déro- ger par une clause contraire. Écartez la LR ! À propos de la forme du congé, la loi a insti- tué la faculté de le délivrer par LR avec AR, en lieu et place de l’acte d’huissier. L’article L145-9 ne fait pas partie de la liste des dispo- sitions d’ordre public, mais il n’est pas exclu que la jurisprudence lui donne force obliga- toire. Géraldine Piedelièvre préconise toute- fois d’écarter la LR par contrat. L’état des lieux est désormais obligatoire, et la sanction du défaut d’état des lieux est l’im- possibilité pour le bailleur de se prévaloir de la présomption de bon état des lieux (art. 1731 du code civil). Quant à la double limita- tion des effets de la clause de garantie, elle n’est pas d’ordre public, et peut donc être exclue par le bail. Hanan Chaoui évoque aussi la modification de la sanction attachée aux règles d’ordre public. Les clauses contraires ne sont plus nulles mais réputées non écrites ce qui per- met d’invoquer leur irrégularité sans limite de temps. Toutefois, Hanan Chaoui ajoute que les conséquences pécuniaires d’une clau- se irrégulière restent encadrées par la pres- cription quinquennale. Quant à la liste des charges prévue par le décret, Hanan Chaoui relève l’exception rela- tive aux travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement: les travaux d’embellissement les plus coûteux seraient donc récupérables! Cette exception n’ayant pas de sens, il est probable qu’elle sera modifiée. Le texte écarte les impôts liés à l’usage du local ou à la fourniture d’un service. Qu’en est-il de la taxe sur les bureaux? Le bulletin officiel des finances publiques la classant dans les taxes sur les locaux à usage de bureaux, elle devrait donc faire partie des taxes récupérables. Honoraires de loyer… seulement Les honoraires de gestion du loyer ne sont pas récupérables. Pour Hanan Chaoui, cela vaut tant pour les honoraires de gérance (facturés par un administrateur de biens par exemple) que pour les frais de gestion, assumés par le bailleur directement. En revanche, cette interdiction n’exclut pas une récupération des honoraires de ges- tion technique. Marie-Odile Vaissié conseille de prévoir une récupération des honoraires de gestion, à l’exclusion des honoraires de gestion du loyer. Le décret interdit par ailleurs une récupération des charges relative aux locaux vacants. Il pré- voit aussi une répartition de la charge des travaux en fonction de la surface exploi- tée, mais cette notion n’est pas définie; il sera donc prudent de la préciser dans le bail. ● La loi Pinel et son décret de novembre posent une foule de questions. Aperçu avec les avocats de Lefèvre Pelletier & Associés. 25novembre 2014 4 JURIS hebdo immobilier •• ■ Simplification pour le tourisme Le Gouvernement a demandé une habilita- tion pour simplifier par ordonnance le sec- teur du tourisme. Elle a été votée à l’Assem- blée dans le cadre du projet de loi de simpli- fication de la vie des entreprises et devrait prochainement être examinée par le Sénat. Le secrétaire d’État, Matthias Fekl, indique que l’ordonnance devrait être transmise au Conseil d’État fin 2014 ou début 2015 (JO déb. Sénat, déb. 15 oct. 2014, p.6953). ■ Professions réglementées Répondant à une question de Marie-France Beaufils, Matthias Fekl indique que la Cour de justice de l’Union européenne a affirmé que les notaires poursuivent des objectifs d’intérêt général qui visent notamment à garantir la légalité et la sécurité juridique des actes conclus entre particuliers (24mai 2011), ce qui autorise des restrictions relatives à l’or- ganisation du notariat (JO Déb. Sénat, 15 oct. p.6954). ■ Risques de submersion marine Dominique de Legge interpelle la ministre de l’écologie sur le plan de prévention des risques de submersion marine de la baie du Mont Saint-Michel, qui conduit à des aberra- tions: une prescription demande la suppres- sion des chambres en rez-de-chaussée, ce qui est difficile pour des maisons sans étage, et si le propriétaire veut surélever sa maison, il tombe sous le coup de la loi littoral ! Marylise Lebranchu lui répond que la survenue de phénomènes rapides comme les submersions peut justifier la nécessité de créer une zone refuge dans l’habitation, mais elle ajoute que le territoire en question a été retenu au titre de l’atelier national des “territoires en mutation exposés aux risques” pour 2015, ce qui va permettre de délimiter les zones concernées (JO Sénat déb. 15 oct. p.6970). ■ Adaptation au droit de l’Union européenne Les sénateurs ont examiné le 16octobre le projet de loi portant diverses mesures d’adaptation de la législation au droit de l’Union européenne en matière économique et financière. La secrétaire d’État, Axelle Lemaire, évoque l’article 10 qui vise à trans- poser la directive crédit immobilier . Ce texte améliore l’information des consommateurs et introduit des règles de bonne conduite pour les prêteurs en matière de crédit immobilier (JO Sénat déb. 17 oct. p.7169). Il prévoit aus- si une harmonisation de l’information publi- citaire et précontractuelle ainsi que la défini- tion d’un cadre pour l’exercice de l’activité d’ intermédiaire de crédit immobilier . L’article 11 habilite le Gouvernement à trans- poser la directive relative au règlement extra- judiciaire des litiges de consommation . Ces deux articles ont été votés sans modifica- tion (p.7193). L’ensemble du projet de loi a été adopté (p.7199). ■ Validité d’un PLU en cas de changement de SCOT Dominique Bailly interroge la ministre du logement sur la situation d’une commune pour laquelle la réforme territoriale conduit à être rattachée à un nouveau SCOT. Sylvia Pinel lui répond que l’adhésion à une collec- tivité couverte par un SCOT ne remet pas en cause le PLU. La commune se trouve dans une zone blanche, non couverte par un SCOT et sera soumise à la règle de l’urbanisation limitée (interdiction d’ouvrir à l’urbanisation des zones classées en espaces à urbaniser ou des zones agricoles ou naturelles). Le syndi- cat devra faire évoluer son SCOT dans les 6 ans après l’adhésion de la commune. Mais si la commune rejoint un territoire sans SCOT, elle ne sera pas soumise à la règle de l’urba- nisation limitée (JO Sénat déb. 22 oct. p.7208). ■ Avenir des CAUE Jean-Jacques Filleul relaie la préoccupation de certains conseils d’architecture, d’urbanis- me et de l‘environnement dont les recettes rentrent mal depuis la réforme de la taxe d’aménagement. Cette taxe s’est substituée à une série de taxes dont la taxe départementa- le destinée au financement des CAUE. La ministre du logement reconnaît que la réforme de la fiscalité de l’urbanisme en 2012 a suscité des difficultés techniques mais que la mise en place du logiciel Chorus a réglé la difficulté. La ministre indique aussi que la réforme a provoqué, à titre transitoire, une diminution des sommes à percevoir en 2013 (JO déb. Sénat, 22 oct. p.7209). ■ Simplification des normes En réponse à Jean Boyer, le secrétaire d’État chargé de la simplification, Thierry Mandon indique qu’à compter du 1 er janvier 2015, tou- te nouvelle législation créant des charges pour la vie économique fera l’objet d’une contre-expertise de son étude d’impact par un organisme indépendant. D’autre part, un moratoire des normes sera proposé pour les collectivités territoriales (JO Sénat, déb. 22 oct. p.7227). ■ Rapport amiante: de nouvelles propositions Aline Archambaud a présenté au Sénat les conclusions du rapport de la commission des affaires sociales sur le suivi de la mission d’in- formation de 2005 sur l’amiante. Elle rappel- le que 17 des 28 propositions émises en 2005 ont été mises en œuvre et précise que le décret du 3juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques liés à l’amian- te dans les immeubles bâtis n’a pas boulever- sé le socle santé publique mais l’a clarifié et consolidé. Concernant le niveau limite d’em- poussièrement en milieu professionnel, il passera de 100 fibres à 10 fibres par litre d’air au 1 er juillet 2015 (JO Sénat, déb. 22 oct. p.7252). Mais elle signale, parmi les criques, la “mauvaise qualité du repérage fragilisant la portée du dossier technique amiante”. Elle demande la mise en place d’une mission interministérielle pour estimer le coût global du désamiantage par secteurs. Par exemple l’USH estime à 2,3milliards € HT le coût annuel lié à la présence d‘amiante dans les logements sociaux collectifs. Elle préconise une stratégie nationale pluriannuelle du désamiantage et la création d’une filière du désamiantage à l’échelle nationale, ou encore la création de nouvelles techniques de désa- miantage et l’organisation d’assises natio- nales de l’amiante avant 2016. Catherine Deroche, membre du comité de suivi de la mission, ajoute qu’il faut faire du dossier technique amiante (DTA) un docu- ment de référence . Elle encourage l’État à jouer pleinement son rôle pour en contrôler la réalisation et sanctionner les propriétaires récalcitrants (p.7254). Il faudrait que l’État élabore une nouvelle circulaire et crée une base de données des DTA comme cela s’est fait pour le cadastre. Elle souhaite que le repé- rage de l’aimante pour les locations, rendu obligations par la loi Alur, soit ambitieux et vise les listes A et B, comme c’est le cas pour les appartements et les maisons en cas de vente. Le comité invite à revoir rapidement l’arrêté “ compétences amiante ” du 21novembre A U S ÉNAT AUPARLEMENT 25novembre 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• A U S ÉNAT 2006, pour faire monter en gamme les com- pétences des diagnostiqueurs en étant plus exigeant que le projet de 2011. Par exemple en obligeant les certificateurs à faire plusieurs contrôles sur place inopinés pendant la période de surveillance des diagnostiqueurs. Dominique Watrin, autre membre du comité, préconise d’abaisser à 0,47 fibre d’amiante par litre d’air le seuil de déclenchement des travaux de désamiantage . Ségolène Neuville, secrétaire d’État, répond que le Gouvernement a décidé d’élaborer une feuille de route interministérielle sur l’amian- te. Elle en indique les axes: agir pour la pro- fessionnalisation des acteurs de la filière amiante, réalisation d’études pour améliorer les méthodes de repérage de l’amiante; mise en place d’outils de cartographie. ■ Prescription acquisitive Henri Tandonnet a défendu au Sénat une proposition de loi tenant à interdire la pres- cription acquisitive des immeubles du domaine privé des collectivités territoriales et à autoriser l’échange en matière de voies rurales. Il s’agit notamment d’éviter que des chemins ruraux soient prescrits par des pro- priétaires privés. Toutefois, il a été voté une motion de renvoi en commission (JO Sénat déb. 24 oct. p.7354). ■ Réforme territoriale Manuel Valls a présenté aux sénateurs le 28octobre les objectifs de la réforme territo- riale. Il observe que 95 % des habitants vivent dans les territoires sous influence urbaine mais que les fractures territoriales se sont aggravées. Il explique que le Gouvernement a fait le choix de commencer par les métropoles; au 1 er janvier 2015, 15 métropoles seront créées. (JO Sénat déb. 29 oct. p.7374). Le Premier ministre se dit favorable au transfert de nou- velles compétences de l’État vers les régions en matière de développement économique. Outre la nouvelle carte des régions, il évoque la nécessité de renforcer le couple commune- intercommunalité, tout en confortant le département. Les sénateurs ont ensuite examiné en 2e lec- ture le projet de loi relatif à la délimitation des régions. Le ministre de l’intérieur Bernard Cazeneuve indique que les régions doivent se regrouper pour atteindre une taille critique (p.7399). De longs débats se sont poursuivis notamment sur les premiers articles du texte les 29 et 30octobre et le texte a été voté (p.7624). ■ Rénovation thermique des bâti- ments collectifs Jacques Chirson présente le succès de l’opé- ration Mur/Mur lancé en 2010 par la com- munauté d’agglomération de Grenoble et qui accompagne la rénovation thermique des bâtiments collectifs, mais il souligne la diffi- culté de combiner les dispositifs d’aide exis- tant, en raison de leur complexité. Le secré- taire d’État Alain Vidalies présente en répon- se les projets du Gouvernement: création du crédit d‘impôt pour la transition énergétique, réforme de l’éco-PTZ en transférant vers les entreprises la vérification de l’éligibilité tech- nique des travaux (JO Sénat, déb. 5 nov. p.7654). ■ Encadrement des loyers en Ile- de-France A Brigitte Gonthier-Maurin, qui demande l’application de l’encadrement des loyers dans les Hauts-de-Seine, Sylvia Pinel répond que les conditions techniques prévues par la loi ALUR pour encadrer les loyers ne sont remplies en 2014 qu’à Paris. Pour la petite couronne, cela ne sera possible au mieux qu’en 2015 : le travail de collecte des réfé- rences y est plus difficile qu’à Paris en raison du plus faible historique des données et de la plus faible densité de logements (JO Sénat déb. 5 nov. p.7662). ■ Simplification de la vie des entreprises Emmanuel Macron a présenté le 4novembre le projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises. Il souligne le caractère crucial de la nécessité de simplifier. Thierry Mandon chiffre à 2,4milliards d’euros les gains des premières dispositions mises en place depuis 18 mois (JO Sénat déb. 5 nov. p.7689). Le texte permet notamment de faci- liter la densification urbaine par une autorisa- tion de dérogation aux règles des PLU et par un raccourcissement des délais de modifica- tion des plans et schémas susceptibles de fai- re obstacle aux projets de logement et d’im- mobilier d’entreprise (art. 7). Michel Le Scouarnec évoque dans l’article 7 ter la remise en cause de la mention de la sur- face habitable (p.7703), Jean-Jacques Hyest critique la méthode de réforme au coup par coup, par exemple pour la réalisation des opérations d’aménagement et de construc- tion déjà abordé dans la loi du 1 er juillet 2013 puis dans l’ordonnance du 3octobre 2013 (p.7707). L’article 2 habilite le Gouvernement à adopter par ordonnance des mesures généralisant la pratique du rescrit . Il a été voté en l’état (p.7736). L’article 7 concerne l’urbanisme . Jean-Pierre Grand a défendu un amendement (n°40) pour donner la liberté aux PLU de fixer les exigences de nombre de places de parking pour les résidences étudiants. Toutefois, Thierry Mandon soulignant la grande diver- sité des attentes, mais aussi la sous-occupa- tion récurrente des places de stationnement des résidences étudiantes, le sénateur a retiré l’amendement (p.7741). L’article 7 a été voté. Un article additionnel a été voté (amende- ment n°8) sur proposition notamment de Valérie Létard afin de faciliter l’adoption du PLU intercommunal. Même succès à l’article 7 bis pour le vote de l’amendement n°9 qui précise que les EPCI nouvellement compé- tents en matière de PLU pourront achever les procédures d’élaboration ou d’évolution des PLU déjà engagées par une commune ou un EPCI avant la création du nouvel EPCI (p. 7743). L’article 7 bis a aussi été modifié par amendement (n°88) de Thierry Mandon à propos de la faculté de déroger aux règles de retrait pour une construction. La référence à la gêne anormale pour les constructions ou propriétés voisines a été supprimée (p.7744). L’article 7 ter supprime dans la loi de 1965 sur la copropriété la référence à la surface habi- table . Il a été complété d’un amendement n°18 ter présenté par Jean-Claude Réquier relatif à la sanction d’interdiction d’acquérir qui s’applique aux marchands de sommeil ayant mis en location un logement incompa- tible avec la dignité humaine. L’entrée en vigueur de cette disposition est reportée d’un an au 1 er janvier 2016 pour permettre de mettre en place l’interface entre le fichier du casier judiciaire et celui du notariat. Enfin, le vote d’un amendement n°11 autori- se l’association Foncière logement à vendre ses logements, sous condition (p 7747). Le Gouvernement a fait voter un article addi- tionnel (amendement n°85) comportant une nouvelle habilitation pour réformer par ordonnance les plans de prévention des risques technologiques (p.7748). À suivre. ● AUPARLEMENT 25novembre 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 28oct. 2014 AN p.8961 n°36303 Jean-Louis Bricout, SRC, Aisne APL Condition d'attribution pour les EPHAD Affaires sociales L'octroi de l'APL suppose le respect de condition de décence du logement. Le même niveau de pro- tection doit être assuré aux personnes âgées hébergées dans une EPHAD. Il n'est pris en compte que la s uperficie privative occupée par la personne âgée, qui est assimilée à un logement. Les parties communes ne sont pas prises en compte. Le député observe que, en fonction de la taille de la chambre, certains résidents ont droit à l'APL, d'autres non. 28oct. 2014 AN p.9074 n°58568 Geneviève Gos- selin-Fleury, SRC, Manche Taxe d'habitation. Étudi- ants Éducation nationale Les étudiants logés en logements indépendants sont soumis à la taxe d'habi- tation. Ils peuvent demander le plafonnement de la taxe en fonction de leurs revenus. Les étudiants logés en CROUS sont exonérés de taxe d'habitation. Une mesure d'allégement de taxe d'habitation pour tous les étudiants ris- querait de créer des situations d'inégalité devant l'impôt. 28oct. 2014 AN p.9065 n°38924 Jacqueline Maquet, SRC, Pas-de-Calais Enseigne et pré- enseignes Ecologie La loi du 12 juillet 2010 et le décret du 30 janvier 2012 ont réformé le régime de la publicité extérieure, des enseignes et pré-enseignes. Les dis- positifs publicitaires non lumineux scellés ou installés sur le sol ne peuvent être implantés dans les com- munes de moins de 10000 habitants n'appartenant pas à une unité urbaine de plus de 10000 habitants. Il n'est pas prévu de modifier ces seuils, con- clut la réponse. 28oct. 2014 AN p.9078 n°43024 Jean-Claude Bouchet, UMP, Vaucluse Taxation du revenu cor- respondant au loge- ment d'un propriétaire occupant Economie La loi taxait jusqu'en 1965 le revenu fictif corre- spondant à un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance. La loi de finances pour 1965 l'a supprimé cette taxation. Il n'est pas envisagé de la réinstaurer. Plusieurs questions dans le même sens relayant la proposition du Conseil d'analyse économique de 2013. 28oct. 2014 AN p.9083 n°24589 Yves Jégo, UDI, Seine-et- Marne Compte bancaire séparé. Syndic Logement La loi ALUR a limité la faculté de dérogation à l'obligation pour les syndics d'ouvrir un compte bancaire séparé aux copropriétés comportant au plus 15 lots à usage de logements, bureaux ou commerces, dont la gestion est assurée par un syndic soumis à la loi Hoguet. Les règles nouvelles entrent en vigueur le 24mars 2015 et, pour les mandats en cours, à la date de leur renouvellement, s'il est postérieur au 24mars 2015. 30oct. 2014 Sénat p.2433 n°10928 Alain Fouché UMP, Vienne Protection du petit com- merce Artisanat La loi du 18juin 2014 a prévu des mesures pour dynamiser le commerce de prox- imité: limitation à 10 % de la hausse de loyer résultant d'un déplafonnement, remplacement de l'ICC par l'ILAT ou l'ILC, réforme du FISAC. Il est aussi prévu l'ex- périmentation d'un « contrat de revitalisation commerciale et artisanale ». 30oct. 2014 Sénat p.2439 n°11177 Jean-Louis Mas- son NI, Moselle Bruits de voisinage Intérieur Les bruits de pompes à chaleur ou de climatiseurs relèvent des bruits de com- portement (art. R 1334-31 du code de la santé publique) et non des bruits professionnels (art. R 1334-34). Entre particuliers, la nuisance n'impose pas une mesure acoustique. Si elle constitue un trouble de jouissance, même inférieure au seuil réglementaire, le maire doit faire constater l'infraction. Le maire n'est pas fondé à réglementer par arrêter les bruits de comportement mais il peut réglementer l'usage des tondeuses à gazon (CE 2juillet 1997). 4nov. 2014 AN p.9316 n°13466 Valérie Boyer, UMP, Bouches-du- Rhône Financement de travaux prescrits par un PPRT Ecologie La loi du 16juillet 2013 a amélioré le dispositif de financement des travaux pre- scrits par des plans de prévention des risques technologiques (PPRT) pour les logements. L'article L 515-19 du code de l'environnement impose une participa- tion complémentaire minimale entre les industriels et les collectivités. Des expéri- mentations sont prévues dans 8 PPRT pour tester des dispositifs d'accompagne- ment des riverains. De nouvelles expérimentations sont envisagées par l'ANAH. 4nov. 2014 AN p.9340 n°29072 Jean-David Ciot, SRC, Bouches-du- Rhône Bloquer les loyers des logements n'ayant pas de performance énergé- tique suffisante? Logement La consommation d'énergie des logements HLM (170 kWhep/m 2 /an) est inférieure de 30 % à celle de l'ensemble du parc (240). Plusieurs mesures ont été prises pour favoriser les travaux de rénovation énergétique. Les travaux des bailleurs sociaux permettent en moyenne une diminution de 50 à 60 % de la consommation énergétique des logements. La loi du 6juillet 1989 (art. 3-3) modifié par la loi Alur prévoit des informations du locataire sur la per- formance énergétique. Il n'est pas prévu de limiter davantage les loyers. 4nov. 2014 AN, p.9342 n°53738 Geneviève Gos- selin-Fleury, SRC, Manche Durée de validité des diagnostics immobiliers Logement La durée de validité des diagnostics techniques imposés lors de la vente d'un bien immobilier a été fixée en fonction de la nature des risques rencontrés. Le Gouverne- ment n'envisage pas de travailler à l'élaboration de nouvelles règles de validité. 6nov. 2014 Sénat, p.2496 n°12724 Hervé Maurey, UDI, Eure Exonération de taxe d'aménagement pour les places de stationne- ment Logement La loi du 29 décembre 2012 a autorisé les collecti- vités territoriales à exonérer de taxe d'aménage- ment les surfaces de stationnement annexes aux locaux d'habitation bénéficiant d'un taux réduit de TVA. Ils peuvent aussi exonérer en tout ou par- tie de taxe d'aménagement les surfaces de sta- tionnement annexes aux immeubles de loge- ments, bureaux, locaux industriels ou artisanaux. La décision relève donc de la délibération des collectivités territoriales ou EPCI. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲▲ 25novembre 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• N OMINATIONS D ISTINCTIONS Présidence de la République Boris Vallaud est nommé secrétaire général adjoint au cabinet du Président de la Répu- blique. Il succède à Nicolas Revel. Delphine Prady est nommée conseillère, adjointe éner- gie, environnement, transports et logement. (Arrêtés du 13 nov. 2014, J.O. du 16 nov. @). Cabinets ministériels ➠ Culture : Fabrice Bakhouche est nommé directeur du cabinet au cabinet de Fleur Pel- lerin. Il succède à Martin Ajdari . (Arrêté du 10 nov. 2014, J.O. du 14 nov. @). Préfets Jacques Billant est nommé préfet de la région Guadeloupe. Sont nommés préfets de département: Christophe Bay (Dordogne), Isabelle Dilhac (Aube), Jean-Michel Mougard (Meuse), Raymond Le Deun (Aisne), Jean- Christophe Moraud (Yonne). (Décrets du 12 nov. 2014, J.O. du 3 nov. @). Organismes publics ✓ Comité scientifique de l'observation des loyers : Stéphane Gregoir est nommé prési- dent du comité scientifique de l'observation des loyers. Sont nommés membres: Stépha- ne Gallon, Florence Goffette-Nagot, Anne Laferrere et Daniel Wahl. (Arrêté du 10 nov. 2014, J.O. du 14 nov. p.19199). ■ Un nouveau code de l’expropria- tion Une ordonnance du 6novembre 2014, résul- tant d'une loi d'habilitation du 12 novembre 2013 présente un nouveau code de l’expro- priation pour cause d'utilité publique. Le plan du nouveau code est structuré en 6livres (chacun étant découpé en titres): I. Utilité publique (enquête publique, décla- ration de l'utilité publique, identification des propriétaires et détermination des parcelles et dispositions communes) ; II. Juridiction de l'expropriation, transfert judiciaire de propriété et prise de possession (juridiction de l'expropriation et commissaire du Gouvernement, transfert de propriété, prise de possession, droit de délaissement et demande d'emprise totale d'un bien expro- prié et dispositions diverses) ; III. Indemnisation (dispositions générales, fixation et paiement des indemnités et dis- positions diverses) ; IV. Suites de l'expropriation (cession des immeubles expropriés, droits des expropriés après l'expropriation, réorganisation des ter- ritoires à la suite d'une expropriation, dispo- sitions diverses) ; V. Procédures spéciales (expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine et procédure d'extrême urgence) ; VI. Dispositions relatives à l'outre-mer (Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon). Certains chapitres ne comportent pas de mesures législatives mais sont institués pour permettre leur déclinaison dans la partie réglementaire. C'est le cas par exemple du chapitre consacré à l'indemnisation du com- missaire enquêteur. L'ordonnance entre en vigueur le 1 er janvier 2015 (art. 8). Elle modifie par ailleurs certains autres codes (par exemple le code de l'urbanis- me) pour mettre en cohérence les articles du code de l'expropriation auxquels ils renvoient. L'article 4 modifie l'article 16-1 de la loi du 10juillet 1965 sur la copropriété . L'article modifié renvoie désormais à l'article L 221-2 du code de l'expropriation. Le rapport au Président de la République explique que le contenu de l'article est codifié dans le code de l'expropriation. L'article 6 abroge notamment le titreII de la loi du 10juillet 1970 sur l'habitat insalubre . L'article 7 comporte les dispositions transi- toires. (Ordonnance n°2014-1345 du 6novembre 2014 relative à la partie législative du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, J.O. du 11 nov. p.19001). ■ Observatoires des loyers Un arrêté a été publié pour la mise en place des observatoires de loyers, en application de la loi Alur. - Ce texte fixe la liste des pièces à fournir pour constituer le dossier d'agrément des observatoires locaux de loyer (art. 1 er : statut, liste des membres, communes observées, méthode de collecte…) - L’arrêté précise les données minimales devant faire l’objet de publication (art. 2). L'observatoire doit fournir: 1. le niveau de loyer médian et moyen à l'échelle de l'agglomération, 2. le niveau moyen et médian par zone géo- graphique, 3. des données de cadrage sur le parc observé, 4. les principales tendances d'évolution du marché locatif. - L’arrêté fixe les modalités de transmission des données à l'ANIL (art. 4). Le texte précise les informations techniques nécessaires à cet- te transmission. Le tableau comporte une cinquantaine de rubriques à remplir pour chaque logement. L'ANIL doit mettre à disposition sur un site internet certaines données: niveau de loyer et éléments de dispersion et de fiabilité du loyer par type de logements, par aggloméra- tions et par zone géographique (art. 8). Les résultats doivent être fondés sur au moins 50 observations. Les données doivent être anonymisées. Les observatoires ont une obligation de diffuser les données à qui en fait la demande, le demandeur devant s'en- gager par convention à respecter les règles d'utilisation. (Arrêté du 10novembre2014 relatif aux obser- vatoires locaux des loyers et aux modalités de communication et de diffusion de leurs don- nées, J.O. du 14 nov. p.19190). ■ Les CRH prennent la compétence hébergement Les comités régionaux de l'habitat deviennent des comités régionaux de l'habitat et de l'hé- bergement . Cette extension de compétence à l'hébergement, applicable en métropole, est transposée outre-mer pour les CDH qui deviennent conseils départementaux de l'ha- bitat et de l'hébergement. La composition des instances est corrélativement modifiée. (Décret n°2014-1369 du 14novembre2014, J.O. du 16 nov. p.19322). ■ DPE Un arrêté du 27octobre 2014 modifie l'arrêté du 15septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente (métropole). Il modifie le contenu en CO2 des réseaux de chaleur et de froid pour la réalisation du DPE (le tableau en annexe donne les chiffres appli- cables à chaque réseau). (Arrêté du 27 oct. 2014, J.O. du 13 nov. p. 19088) . ✦ Noté dans la promotion du 15novembre de l’ordre national du Mérite des noms de Premier ministre . Grand Croix: René Ricol , président d'honneur de l'ordre des experts-comptables. Commandeur: Jean-Noël Jeanneney , ancien ministre; Officier: Chris- tiane Harles-Levasseur , vice-pré- sidente de l'association pour l'art urbain. Justice . Commandeur: Pierre Dau- mas , président honoraire du TA de Paris, Jean-Marie Delarue , conseiller d'Etat honoraire. Logement . Officier: Pascal Bonne- fille (directeur de PBO Presse), Catherine Caro (DGALN), Jean- Christophe Villemaud (DREAL). AU FIL DU J.O. ➚ Taxe d’aménagement Pour la période du 1 er janvier au 31décembre 2015, les tarifs par m 2 de construction s'élèvent à - 799€ pour l'Ile-de-France et à - 705€ hors Ile-de-France. (Arr. du 24 oct. 2014 relatif à l'actua- lisation des tarifs de taxe d'aménage- ment (art. L. 331-11 du code de l'urb), J.O. du 11 nov. p.19024). Chiffres 25novembre 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• N ORTON R OSE F ULBRIGHT >La remise en état des sols pollués pose pro- blème. Quels en sont les enjeux? J-P.B. : “Du fait de l’extension des aggloméra- tions, de nombreux sites industriels périphé- riques se retrouvent désormais en cœur de ville. Après avoir remis un terrain en état, il faut que les industriels aient la certitude que leur responsabilité ne sera pas mise en cause en raison de la qualité du sol, après qu’ils ont quitté les lieux ou vendu le terrain. Or actuellement, même si l’industriel respecte parfaitement les obligations figurant dans le code de l’environnement et dans les guides méthodo- logiques, et si l’acquéreur découvre des pollu- tions résiduelles dans le sol, le vendeur n’est pas à l’abri d’un recours. Les industriels (Total, Peu- geot par exemple) sont confrontés à ce problème et aucun dispositif législatif ou contractuel n’est à même d’éviter cette responsabilité”. >En quoi les mécanismes juridiques clas- siques sont-ils insuffisants? J-P.B. : “Il existe en effet une série de dispositifs, mais qui présentent des limites. C’est le cas de la servitude d’utilité publique qui peut par exemple interdire certains usages (crèche, école, EHPAD…) sur un secteur déterminé. Mais son intégration à un document d’urbanisme requiert l’accord de la mairie, en lien avec la préfecture. La servitude d’utilité publique allé- gée est plus facile à mettre en place, mais elle reste complexe. Par ailleurs, la servitude peut toujours être modifiée ou supprimée. Il existe aussi des servitudes ou restrictions d’usage au profit de l’État. La servitude est alors liée à un fonds qui est réputé artificielle- ment appartenir à l’État. Mais cette pratique, issue de circulaires, repose sur un fondement juridique instable. On peut aussi stipuler des restrictions d’usage contractuelles. Le vendeur limite alors l’usage que peut pratiquer son acquéreur. Mais la clau- se risque d’être cantonnée à l’acquéreur et se trouver privée d’effet à l’égard d’un sous-acqué- reur, en raison de l’effet relatif des contrats. Le contrat de vente peut aussi comporter une clause d’exclusion de garantie et de non- recours. Mais la Cour de cassation (16 mars 1995) en a écarté l’application. Dans cette affaire, l’acquéreur s’était vu imposer par l’ad- ministration une obligation de travaux et il avait demandé remboursement du coût à son vendeur. Celui-ci avait invoqué la clause d’ex- clusion de garantie mais la Cour de cassation en a écarté l’application au motif qu’il s’agis- sait d’une règle de police administrative. Le vendeur a été donc été condamné à répara- tion sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Cette jurisprudence a été confirmée depuis lors et pour la dernière fois en 2013. En résumé, et ainsi que l’a exprimé le prési- dent de la 3 e chambre civile de la Cour de cas- sation, Franck Terrier, on se trouve en présen- ce d’une obligation légale qui se fonde sur un objectif d’intérêt collectif de défense de l’envi- ronnement et d’une inefficacité absolue des clauses de non-recours. Aucun dispositif ne présente donc une sécurité suffisante”. >Que proposez-vous? J-P.B. : “Je propose de recourir à une solution nouvelle: le droit réel de restriction d‘usage: le DRRU”. >A qui s’adresse ce mécanisme? J-P.B. : “Il s’adresse principalement à des industriels qui cherchent à maîtriser le risque lié à la pollution d’un terrain qu’ils souhaitent vendre. Le DRRU intéresse aussi indirecte- ment les promoteurs qui seront acquéreurs de ces terrains ainsi que les collectivités locales ou les SEM qui souhaitent favoriser la recon- version d’anciens sites industriels”. >En quoi consiste le DRRU? J-P.B. : “J’ai imaginé le DRRU à partir d’un arrêt de la Cour de cassation du 31 mai 2012 “Maison de poésie” qui a reconnu que la liste des droits réels figurant à l’article 544 du code civil ne pré- sentait pas de caractère limitatif (arrêt confirmé par la Cour d’appel de Paris le 18 septembre 2014). En l’espèce, le vendeur d’un ensemble immobilier s’était réservé sur une fraction du bien un droit réel de jouissance perpétuelle. L’acquéreur avait voulu ultérieurement se voir restituer l’usage de cette fraction mais le ven- Jean-Pascal Bus: “une solution pour les terrains pollués: le DRRU”. Avocat associé chez Norton Rose Fulbright, Jean-Pascal Bus propose un dispositif innovant pour permettre au vendeur d’un terrain pollué d’écarter sa responsabilité liée à une pollution résiduelle : c’est le DRRU. Explications. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine INTERVIEW deur a obtenu le respect de son droit. M’inspirant de cet arrêt, je propose la créa- tion d’un droit réel de res- triction d'usage attaché au terrain”. >Quelles en sont les conditions? J-P.B. : “Pour que ce DRRU soit efficace, il doit être opposable, donc publié à la Conservation des hypothèques. Les services que j’ai interro- gés estiment que le décret du 5 février 1955 relatif à la publicité foncière ne s’oppose pas à la publication d'un tel droit réel. Ce droit fonc- tionnera donc comme une servitude de passa- ge ou une servitude de vue : inscrit à la conser- vation des hypothèques, il sera définitivement attaché au terrain « propter rem ». Il sera révé- lé à tout acquéreur. Lorsqu’il interrogera la conservation des hypothèques, tout notaire ou avocat sera informé du DRRU et l’acqué- reur aura l’obligation de le respecter”. >A quelle occasion le DRRU serait mis en place? J-P.B. : “Il pourra notamment être mis en pla- ce lors d’une vente, mais aussi lors d’un bail emphytéotique, par exemple. Le DRRU pour- ra prévoir par exemple la limitation d’usage aux bureaux ou aux commerces en excluant l’usage à titre de crèche ou de maison de retrai- te. Le DRRU est souple : il peut évoluer ou être supprimé si les intéressés en sont d’accord”. >Avez-vous déjà mis en place un tel droit? J-P.B. : “Nous y réfléchissons avec de grandes entreprises (Thalès, Saint Gobain). Les notaires sont unanimes, les conservations des hypothèques aussi. Les bureaux d‘étude tech- nique sont très intéressés. Il n’est donc pas nécessaire que le mécanisme soit conforté par une loi nouvelle. Inscrit dans une évolution tendant fermement à la création du nouveau droit, l’arrêt de 2012 a validé le caractère sui generis d’un droit réel. Le DRRU pourrait aussi être exporté dans d’autres pays confrontés au même problème. Au-delà de la sphère purement française, le DRRU pourrait être utilisé dans des pays com- me la Chine, qui ont un système de publicité foncière identique au nôtre”. ●
