Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Renouvellement de bail avec hausse de loyer
Copropriété : Refus de changement de destination / Cession de parties communes en parties privatives
– 3 – Fiscalité –
Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France
Procédure fiscale / Taxe d’habitation
– 4 – Financement –
Logements intermédiaires / FART / Réforme du PTZ / Certificats d’économie d’énergie
– 5 – Réglementation –
Réglementation thermique / Bâtiments de petite surface
Politique de la ville
– 5-6 – Chiffres –
Archéologie préventive / Rentes viagères / Barème des rémunérations saisissables / Taux de l’intérêt légal / Taux de l’usure
– 6 – Logement social –
Plafond de ressources / ANCOLS / Vente des logements HLM – 7 – Nominations –
– 8 – Urbanisme –
Droit de préemption / Matériaux écologiques / Crédit immobilier
– 10 – Rencontre –
Le SNAL demande 5 mesures
Charges de copropriété : analyse 2014 par la FNAIM du Grand Paris
■ ■ Un bailleur peut fournir des références de loyers tirées de son propre patrimoine à l’appui d’une proposition de renouvelle- ment de bail d’habitation avec hausse de loyer (Cass. Civ. 3 e , 17 déc. 2014, p.2). ■ ■ Le délai de validité des permis de construire a été porté de 2 à 3 ans par décret du 30décembre 2014 (p.9). La liste des matériaux écologiques qu’une autorisation d’urbanisme ne peut pas proscrire a été précisée par arrêté du 19décembre (p.9). Les textes réformant le PTZ ont été publiés, ils permettent l’attribution de PTZ dans l’ancien sous condition de travaux: les travaux doivent représenter 25% du coût de l’opération (p.4). ■ ■ Les règles relatives au crédit immobilier aux consommateurs pour les ventes de loge- ments seront modifiées par ordonnance (p.9). ■ ■ Paul Martin-Gousset est nommé directeur général de l’ANCOLS (p.7). Les membres du Conseil national de l’ha- bitat ont été nommés par arrêté du 11décembre (p.8). Paul Delduc est nommé délégué intermi- nistériel au développement durable (p.7). Pascal Eydoux devient président du Conseil National des Barreaux (p.7). ■ ■ Le SNAL propose 5 mesures pour améliorer la production de logements. Il demande à nouveau une inversion des règles de calcul des plus-values immobilières et préconise de ne pas supprimer l’APL accession (p.10). Riche actualité réglementaire C omme de coutume, l’actualité réglementaire a été riche en fin d‘année. Voici donc une revue des textes parus ces dernières semaines. Certains décrets d’application de la loi Alur ont été publiés. On notera en particulier le décret du 22décembre qui fixe les modalités de transmission des documents à la collectivité qui entend faire valoir un droit de préemption (p.8). Le nombre des pièces à transmettre est particulièrement important: le nouvel article R 213-7 du code de l’urbanisme comporte douze points et impose par exemple de transmettre le dossier de diagnostic tech- nique, le bail, des informations sur un éventuel sinistre antérieur ou des extraits de l’avant-contrat de vente sur la consistance et l’état de l’immeuble. Le respect du caractère exhaustif des transmissions est tout sauf anodin puisque, tant que les documents n’ont pas été transmis, le délai de réponse de l’administration est prolongé d’au- tant. L’article L. 213-2 prévoit en effet que le délai de réponse du titulaire du droit de préemption est suspendu à compter de la demande unique de communication des documents ou de la deman- de de visite du bien et il ne reprend qu’à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption. Cette nouvelle procédure est destinée à améliorer l’information du titulaire du droit de préemption sur le bien qu’il convoite ; elle est aussi de natu- re à allonger les délais de mise en œuvre de la préemption. Signalons aussi le décret du 26décembre2014 (p.6) qui interdit à un organisme HLM de vendre à un locataire occupant un logement qui ne répond pas à un niveau minimum de performance énergé- tique. Son champ d’application est relativement limité mais il constitue un premier pas vers la prohibition des cessions de loge- ments jugés insuffisamment efficaces du point de vue énergétique. Il témoigne indirectement de la considération que l’acquéreur est incapable d’apprécier le risque pris en achetant un tel logement ou de faire son affaire personnelle de l’amélioration de la qualité ther- mique du logement. Autre mesure d’application de la loi Alur, le décret du 26décembre agrée l’OLAP au titre des observatoires de loyers. En matière d’urbanisme, la durée de validité des permis de construire est allongée de 2 à 3 ans de façon temporaire (décret du 29décembre, p.9). Ajoutons enfin que la politique de la ville se met en place avec la parution des communes concernées par les nou- veaux critères de définition des quartiers prioritaires (p. 5). U n arrêt de la Cour de cassation rendu le 17décembre apporte une utile précision dans la procédure de renouvellement d’un bail d’habitation avec augmentation de loyer: le bailleur peut fournir une référence à partir de locaux dont il est propriétaire par ailleurs. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 586 20JANVIER 2015 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Renouvellement de bail avec hausse de loyer Copropriété : Refus de changement de destination / Cession de parties communes en parties privatives - 3 - Fiscalité - Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France Procédure fiscale / Taxe d’habitation - 4 - Financement - Logements intermédiaires / FART / Réforme du PTZ / Certificats d’économie d’énergie - 5 - Réglementation - Réglementation thermique / Bâtiments de petite surface Politique de la ville - 5-6 - Chiffres - Archéologie préventive / Rentes viagères / Barème des rémunérations saisissables / Taux de l’intérêt légal / Taux de l’usure - 6 - Logement social - Plafond de ressources / ANCOLS / Vente des logements HLM - 7 - Nominations - - 8 - Urbanisme - Droit de préemption / Matériaux écologiques / Crédit immobilier - 10 - Rencontre - Le SNAL demande 5 mesures Charges de copropriété: analyse 2014 par la FNAIM du Grand Paris S O M M A I R E E D I T O R I A L 20janvier 2015 2 JURIS hebdo immobilier •• B AUXD ’ HABITATION - C OPROPRIÉTÉ ▲ Baux d’habitation ■ Procédure de renouvellement de bail avec hausse de loyer (Cass. Civ. 3 e , 17 déc. 2014, n°1541, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-24360) Un locataire de locaux à usage mixte (habi- tation et cabinet dentaire) contestait la vali- dité des références de loyers produites par son bailleur lors d’une procédure de renou- vellement de bail fondée sur l’article 17 c de la loi du 6juillet 1989. Il estimait que le bailleur ne pouvait produire des références tirées de son propre patrimoine et qu’il ne pouvait invoquer des références de baux à usage exclusif d’habitation. Les deux argu- ments sont rejetés: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu qu’ il n’importe pas que les références de la bailleresse concernent des appartements lui appartenant , dès lors qu’elles sont repré- sentatives des loyers habituellement prati- qués dans le voisinage immédiat, la cour d’appel, qui a relevé que ces références fai- saient apparaître une valeur locative supé- rieure au loyer du bail à renouveler et rete- nu que la nature mixte du bail justifiait une majoration de 20% du loyer, en a souverai- nement retenu, par une décision motivée et sans être tenue de procéder à une recherche non demandée, que le loyer payé par M.et M me G. était manifestement sous- évalué”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : Cet arrêt apporte deux appréciations sur la notion de références que le bailleur doit produire à l’appui de sa demande d’augmentation de loyer lors d’une procédure de renouvellement de bail (art. 17 c de la loi du 6juillet 1989). - D’une part, il admet que le bailleur peut produire des références de logements qui font partie de son patrimoine: il n’y a pas de raison d’écarter des références au motif que les logements appartiennent au même bailleur. - D’autre part, il admet la faculté de pro- duire une référence de locaux à usage exclusivement d’habitation alors que le bail à renouveler était à usage mixte. On peut estimer en effet que la production de ces références ne pouvait pas nuire au locataire dans la mesure où un local d’ha- bitation n’a pas de raison d’être loué moins cher qu’un local mixte. Ajoutons que cette décision conserve sa pertinence sous l’empire de la loi de 1989 dans sa version issue de la loi Alur qui a conservé le recours aux références de loyers (art. 17-II). Copropriété ■ Refus de changement de desti- nation (Cass. Civ. 3 e , 17 déc. 2014, n°1537, FS-P+B, cassation, pourvoi n°13-25134) Dans un immeuble en copropriété à usage principal d’habitation, un couple avait acquis un lot à usage professionnel puis demandé à l’assemblée l’autorisation de changer la destination de ce lot en un lot à usage d’habitation. L’assemblée ayant refu- sé, le couple avait assigné le syndicat en annulation de la décision. La cour d’appel lui avait donné raison et avait refusé de fai- re droit à la demande du syndicat de le condamner à cesser toute occupation à usa- ge d’habitation, mais son arrêt est cassé: “Vu l’article 1382 du code civil; Attendu que pour prononcer la nullité de la décision d’assemblée générale, l’arrêt retient que la modification de la destina- tion du lot n’est pas contraire à la destina- tion de l’immeuble, n’est pas interdite par le règlement de copropriété et ne porte pas atteinte aux droits des autres coproprié- taires et en déduit que la décision de refus de l’assemblée générale est abusive; Qu’en statuant ainsi, s ans relever en quoi la décision de l’assemblée générale était contraire aux intérêts collectifs des copro- priétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; […] Vu l’article 17 de la loi du 10juillet 1965, ensemble l’article 1134 du code civil; Attendu que, pour rejeter la demande reconventionnelle, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu’il y a lieu d’annuler la décision de l’assemblée géné- rale et que les demandes reconvention- nelles doivent être rejetées; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a substitué son appréciation à celle de l’as- semblée générale a violé le texte susvisé; Par ces motifs casse”. Observations : A chacun son rôle: à l’as- semblée de prendre la décision et au juge d’en contrôler la légalité, mais le juge ne peut pas prendre la décision à la place de l’assemblée. C’est la conséquence nette du 2e aspect de cet arrêt. L’arrêt conforte par ailleurs le caractère impératif du règlement de copropriété. Il doit être respecté et les copropriétaires sont en droit d’en exiger l’application et donc de refuser qu’il soit modifié. Si le refus peut dégénérer en abus, il appartient à celui qui l’invoque de démonter que la décision a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majori- taires, au détriment des minoritaires. La Cour de cassation a déjà admis le carac- tère abusif en cas de recherche d’intérêts purement personnels (Civ. 3 e , 19 nov. 1997) ou en vue de nuire à certains coproprié- taires (Civ. 3 e , 8 fév. 1999). Encore faut-il prouver en quoi la décision est abusive. ■ Cession de parties communes en parties privatives (Cass. Civ. 3 e , 17 déc. 2014, n°1543, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-23350) Une société (Mona Lisa) avait acquis un immeuble à usage d’hôtel et l’avait placé sous le régime de la copropriété puis reven- du par lots. Les acquéreurs étaient des inves- tisseurs recourant au régime de location en meublé professionnel. Un règlement de copropriété avait été établi en 2000 et modi- fié en 2001 pour diviser un lot en 6 nouveaux lots comprenant notamment la cuisine et le restaurant de l’hôtel ainsi que le bureau et le logement du directeur (lots 54 et 55). À la sui- te de la liquidation judiciaire du groupe Mona Lisa, le tribunal de commerce de Paris avait arrêté un plan de cession prévoyant la cession des lots litigieux. Des copropriétaires contestaient cette cession et demandaient la réintégration de ces lots 54 et 55 dans les par- ties communes de la copropriété. Mais leur action est jugée irrecevable: “Mais attendu qu’ayant constaté que M.et M me G. et autres demandaient d’annuler l’acte modificatif de l’état descriptif de divi- sion et du règlement de copropriété, de supprimer le lot de copropriété n°48 de l’état descriptif de division du 20décembre 2000 ainsi que les lots 54 et 55 de l’état des- criptif de division modificatif du 25mai 2001 et d’annuler la composition du lot n°48 et relevé, qu’en vertu de l’article 71-B- 1) du décret du 14octobre 1955, toute modification des lots devaient être consta- tée par un acte modificatif de l’état descrip- tif de division, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les demandes tendaient à faire prononcer l’annulation d’actes ou de droits réels immobiliers résultant d’actes publiés au bureau des hypothèques et en a exactement déduit qu’elles étaient irrece- vables faute de publication des assigna- tions ”. Deux autres moyens sont notamment reje- tés. L’un voulait faire échec au plan de ces- sion de l’entreprise, l’autre contestait la vali- dité de la vente des parties communes à laquelle les acquéreurs avaient souscrit par JURISPRUDENCE 20janvier 2015 3 JURIS hebdo immobilier •• F ISCALITÉ J URISPRUDENCE l’intermédiaire d’une procuration donnée au notaire. “Mais attendu qu’ayant relevé qu’en vertu des dispositions combinées des articles L 642-1 al. 1 et 2 et L 642-5 al. 3 du code de commerce, la cession d’entreprise avait pour but d’assurer le maintien d’activités susceptibles d’exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont atta- chés et d’apurer le passif et que le juge- ment qui arrête le plan en rend les disposi- tions applicables à tous et constaté que les trois plans de cessions des sociétés du Grou- pe Mona Lisa dont l’un concernait le res- taurant de l‘hôtel Sol E Mar et les lots 54 et 55 et que par arrêt du 23novembre 2010, l’appel de M.et M me G. avait été déclaré irrecevable, la cour d’appel a pu retenir […] que la demande tendant à ce qu’il soit fait sommation au liquidateur de ne pas signer l’acte de vente portant sur les lots 54 et 55 et que ces lots soient supprimés de l’état descriptif de division avait pour objet de s’opposer à l’entrée en application du plan de cession et était irrecevable”. Enfin, les acquéreurs avaient notamment signé une procuration notariée pour arrê- ter avec le vendeur les conditions générales de la vente. L’arrêt en déduit que la cour d’appel “a retenu à bon droit que l’enga- gement souscrit par l’acquéreur participait de la convention reçue par l’officier public et que M.et M me G. ne pouvaient com- battre les mentions des actes de vente et des procurations notariées ni soutenir que leur mandataire avait outrepassé ses pou- voirs sans avoir recours à la procédure d’inscription de faux contre les actes authentiques ”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : C’est donc pour des motifs de procédure que tous les arguments des copropriétaires qui contestaient la cession en parties privatives de lots comprenant des parties communes initiales de l’im- meuble (restaurant notamment) ont été repoussés. On retiendra donc que : - Une action en justice qui tend à faire prononcer l’annulation d’un acte publié au bureau des hypothèques doit être publiée en application du décret du 14octobre 1955. - Le plan de cession de l’entreprise (art. L 642-1 et L 642-5 du code de commerce) étant opposable à tous, un recours pour contester la cession de parties communes décidée par le plan, est irrecevable. - Si un acquéreur entend contester l’acte auquel il a souscrit par l’intermédiaire d’une procuration notariée, il doit enga- ger la procédure d’inscription de faux contre l’acte authentique. ● Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France Les tarifs au mètre carré pour le calcul de la redevance pour la création de locaux à usage de bureaux, des locaux commer- ciaux et des locaux de stockage en région d'Ile-de-France (art. L. 520-1 et L. 520-3 du code de l'urbanisme) ont été actualisés par arrêté du 30décembre 2014 (J.O. du 6jan- vier 2015, p.263). Le tarif comporte plusieurs cas: - 1. le tarif de droit commun, et une série de tarifs applicables en cas de changements de zones dans les années antérieures. - 2. le tarif en cas de changement de zonage entre2010 et2011, - 3. le tarif en cas de changement de zonage en 2012, - 4. le tarif en cas de changement de zonage en 2013, - 5. le tarif en cas de changement de zonage en 2014. 1. Locaux de Circonscription Valeur au 1 er janvier 2015 Bureaux 3 e 92,24 € 2 e 229,52 € 1 e 368,95 € Commerciaux 3 e 32,18 € 2 e 80,44 € 1 e 128,71 € Stockage 3 e 13,95 € 2 e 13,95 € 1 e 13,95 € 2. Locaux de Zonage modi- fié entre2010 et2011 Valeur 2015 Bureaux Hors circons- cription à la 2 e circonscription 153,01 € De la 3 e à la 1 e circonscription 266,30 € 3. Locaux de Changement de zonage en 2012 Valeur 2015 Bureaux De la 3 e à la 2 e circonscription 195,20 € De la 3 e à la 1 e circonscription 299,77 € Commerciaux De la 3 e à la 2 e circonscription 68,37 € De la 3 e à la 1 e circonscription 104,58 € Stockage De la 3 e à la 2 e circonscription 13,95 € De la 3 e à la 1 e circonscription 13,95 € 4. Locaux de Changement de zonage en 2013 Valeur 2015 Bureaux De la 3 e à la 2 e circonscription 160,88 € De la 3 e à la 1 e circonscription 230,59 € Commerciaux De la 3 e à la 2 e circonscription 56,31 € De la 3 e à la 1 e circonscription 80,44 € Stockage De la 3 e à la 2 e circonscription 13,95 € De la 3 e à la 1 e circonscription 13,95 € ■ Procédure fiscale : délai de paie- ment Les contribuables qui obtiennent de l'admi- nistration fiscale un délai de paiement devaient jusqu'à présent acquitter un intérêt calculé sur le taux de l'intérêt légal . Un décret remplace cette référence par le taux effectif moyen pratiqué par les établisse- ments de crédit (pour les prêts immobiliers à taux fixe). Par ailleurs, les règles du fractionnement pour le paiement des droits d'enregistre- ment et la taxe de publicité foncière exi- gées lors d'une mutation par décès sont modifiées. Le délai maximal de 5 ans est réduit à un an. Quand l'actif comporte des actifs non liquides, le délai est porté à 3 ans (au lieu de 10 ans antérieurement). (Décret n°2014-1565 du 22décembre 2014 pris pour l'application de l'article 1717 du CGI relatif au paiement fractionné ou différé des droits d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière, J.O. du 24 déc. p.22138). ■ Taxes d’habitation Cinq départements sont retenus pour l'expé- rimentation de la révision des valeurs loca- tives des locaux d'habitation: Charente-Mari- time, Nord, Orne, Paris et Val-de-Marne. (Arrêté du 18décembre 2014 fixant la liste des départements d'expérimentation de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation prévue à l'article 74 de la loi n°2013-1279 du 29décembre 2013 de finances rectificative pour 2013, J.O. du 26 déc. p.22284). ▲ 4. Locaux de Changement de zonage en 2014 Valeur 2015 Bureaux De la 3 e à la 2 e circonscription 126,56 € De la 3 e à la 1 e circonscription 161,42 € Commerciaux De la 3 e à la 2 e circonscription 44,24 € De la 3 e à la 1 e circonscription 56,31 € Stockage De la 3 e à la 2 e circonscription 13,95 € De la 3 e à la 1 e circonscription 13,95 € Financements ■ Logements intermédiaires Un décret du 8janvier modifie les condi- tions d'attribution des PLI pour les loge- ments intermédiaires. Il élargit la liste des bénéficiaires à l'en- semble des personnes morales relevant du régime fiscal du logement intermédiaire et à l'association Foncière Logement. La durée du prêt est portée de 30 à 35 ans pour les bénéficiaires du régime fiscal du logement intermédiaire en zones A et B1. (Décret n°2015-16 du 8janvier 2015 relatif aux conditions d'attribution des prêts pour la réalisation ou l'amélioration des logements locatifs intermédiaires, J.O. du 10janvier, p.462). ■ Fin de la FART ancienne Les conditions d'attribution de la prime d'aide à la rénovation thermique des loge- ments privés sont modifiées. La date d'échéance de la FART est avancée au 31décembre 2014 (alors qu'elle devait se poursuivre jusqu'à fin 2015). Il n'est donc plus possible de faire de demande de prime au-delà du 31décembre 2014. (Décret n°2014-1622 du 24décembre 2014 modifiant le décret n°2013-832 du 17sep- tembre 2013 relatif aux modalités d'attribu- tion de la prime exceptionnelle d'aide à la rénovation thermique des logements privés, J.O. du 27 déc. 2014, p.22547). ■ FART nouvelle formule Le nouveau règlement de l'aide du fonds d'aide à la rénovation énergétique des logements privés, applicable aux demandes déposées à compter du 1 er jan- vier 2015, prévoit de nouveaux montants d'aide. L'aide de solidarité écologique (ASE) est fixée à: - 1600euros pour les propriétaires occu- pants aux ressources modestes, - 2000euros pour les propriétaires occu- pants aux ressources très modestes, - 1600euros pour les propriétaires bailleurs, - 1500euros par habitation principale, pour les syndicats de copropriétaires. (Décret n°2014-1740 du 29décembre 2014 relatif au règlement des aides du fonds d'ai- de à la rénovation thermique des logements privés, J.O. du 31 déc. 2014, p.23568). ■ Réforme du PTZ pour l’ancien Plusieurs points de réforme du PTZ résul- tent d’un décret du 30décembre. - Il fixe les critères d'acquisition de loge- ments anciens avec travaux . Les travaux effectués par l'acquéreur doivent représen- ter 25 % du coût total de l'opération. Il s'agit des travaux de création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, l'assainissement ou l'aménage- ment de surfaces habitables ou des sur- faces annexes, et les travaux d'économies d'énergie (sauf ceux financés par l'éco- PTZ). Il prévoit des cas dans lesquels l'em- prunteur peut demander une majoration de délai pour réaliser les travaux (force majeure, maladie, accident, contentieux, catastrophe naturelle ou technologique). - Il supprime l'exigence de performance énergétique globale. - Il aligne les barèmes pour l'acquisition de logements neuf ou ancien (hors HLM). - Il précise les critères de détermination des communes éligibles. Le taux de vacance doit être supérieur à 8 %. L'étude d'impact prévoit une distribution de 78000 PTZ en 2015 dont 3000 dans l'ancien sous condition de travaux. (Décret n°2014-1744 du 30décembre 2014 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété, J.O. du 31décembre, p.23576). Ce décret a été précisé par deux arrêtés du même jour. ✓ Pour pouvoir bénéficier d'un PTZ dans l'ancien, l'acquéreur doit s'engager à réali- ser des travaux dans un délai de trois ans . L'arrêté du 30décembre fixe le modèle de l'attestation d'engagement. Après travaux il doit transmettre les fac- tures à l'établissement de crédit. (Arrêté du 30décembre 2014 modifiant l'ar- rêté du 30décembre 2010 relatif aux condi- tions d'application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la proprié- té, J.O. du 31 déc. 2014, p.23580). ✓ Le 2 e arrêté donne la liste des com- munes dans lesquelles les opérations de primo-accession à la propriété sont éli- gibles au PTZ pour l'achat de logements anciens avec travaux. 5920 communes ont ainsi été désignées. (Arrêté du 30 déc. 2014 relatif au champ d'ap- plication géographique des prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer des opéra- tions de primo-accession dans l'ancien sous conditions de travaux, J.O. du 31 déc. p.23583). ■ Eco-PTZ outre-mer Un arrêté du 22décembre modifie les conditions d'attribution de l'Eco-PTZ dans les départements d'outre-mer. En applica- tion de la loi de finances pour 2015, les fenêtres et le raccordement aux réseaux de froid sont rendus éligibles à l'Eco-PTZ. Le formulaire type de demande d'Eco-PTZ et celui de justification de réalisation des travaux sont publiés en annexe. (Arrêté du 22décembre 2014 modifiant l'ar- rêté du 25mai 2011 relatif à l'application en outre-mer de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêts desti- nées au financement de travaux de rénova- tion afin d'améliorer la performance énergé- tique des logements anciens, J.O. du 28 déc. p.22711). ■ PTZ pour les copropriétés Un arrêté du 23décembre 2014 permet l'élargissement de l'attribution de l'éco-PTZ aux syndicats de copropriété. Il est dénom- mé éco-prêt copropriété . En conséquence, l'arrêté modifie les conventions conclues ente l'Etat, la Société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la pro- priété (SGFGAS) et les établissements de crédit pour y intégrer les conditions spéci- fiques aux prêts copropriété. Au moins 75 % des quotes-parts de copro- priété doivent être affectées à l'habitation. Le prêt est accordé au syndicat . (Arrêté du 23déc. 2014 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêts octroyées aux syndicats de copropriétaires et destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens, J.O. du 28 déc. p.22746). ■ Cer tificats d’économie d’énergie Une série de textes a été publiée fin décembre à propos de la nouvelle période de mise en œuvre du dispositif des CEE pour la période 2015-2017. En voici quelques-uns. ✓ Un décret du 22décembre prévoit notamment une simplification des règles de contrôle et instaure un régime déclara- tif dans lequel les pièces constitutives d'une demande de CEE sont établies avant le dépôt du dossier et sont archivées par le demandeur. (Décret n°2014-1557 du 22décembre 2014 modifiant le décret n°2010-1664 du 29décembre 2010 fixant les modalités de mise en œuvre du dispositif des certificats d'économies d'énergie, J.O. du 24 déc. p.21826). ✓ Un arrêté du 22 décembre définit les opérations standardisées d'économie d'énergie pour les actions les plus fré- 20janvier 2015 4 JURIS hebdo immobilier •• F INANCEMENT RÉGLEMENTATION 20janvier 2015 5 JURIS hebdo immobilier •• R ÉGLEMENTATIONTHERMIQUE C HIFFRES Année (1) Taux de majoration (en%) Année (1) Taux de majoration (en%) avant le 1/8/1914 106428,20 1987 56,70 du 1/8/1914 au 31/12/1918 60775,70 1988 53,30 du 1/1/1919 au 31/12/1925 25536,70 1989 49,60 Du 1/1/1926 au 31/12/1938 15623,80 1990 45,60 Du 1/1/1939 au 31/8/1940 11249,60 1991 42,10 Du 1/9/1940 au 31/8/1944 6809,90 1992 38,50 Du 1/9/1944 au 31/12/1945 3311,10 1993 35,80 1946, 1947, 1948 1548,10 1994 33,60 1949, 1950, 1951 840,70 1995 30,90 1952 à 1958 611,80 1996 28,90 1959 à 1963 493,90 1997 27,30 1964 et 1965 462,00 1998 25,90 1966, 1967 et 1968 435,60 1999 25,40 1969 et 1970 406,60 2000 23,70 1971, 1972 et 1973 352,40 2001 21,70 1974 245,80 2002 19,50 1975 226,90 2003 17,70 1976 et 1977 198,80 2004 15,80 1978 177,50 2005 13,70 1979 153,00 2006 11,60 1980 124,60 2007 9,80 1981 99,20 2008 8,10 1982 84,70 2009 6,90 1983 75,70 2010 5,30 1984 67,90 2011 3,60 1985 63,30 2012 1,80 1986 60,60 2013 0,50 (1) Année de naissance de la rente ■ Majoration des rentes viagères La revalorisation des rentes viagères est fixée à 0,5 % pour les rentes servies en 2015. Les taux de majoration sont les suivants: (Arrêté du 23décembre 2014 portant majoration de certaines rentes viagères, J.O. du 27 déc. p.22508). Plafonds de ressources L’arrêté du 18décembre 2014 fixe le pla- fond de ressources de l'année 2013 appli- cable en 2015 pour l'octroi des majora- tions aux rentes viagères constituées à compter du 1 er janvier 1979. Le plafond de ressources 2013 applicable en 2015 est fixé à: - 17 724 euros pour une personne seule et - 33690euros pour un ménage. (J.O. du 26décembre 2014, p.22288). quemment réalisées. Il comporte 89 fiches d'opérations standar- disées applicables aux opérations effec- tuées à partir du 1 er janvier 2015. L'annexe II contient celles du secteur résidentiel, et l'annexe III celles du secteur tertiaire. (Arrêté du 22décembre 2014, J.O. du 24 déc. p. 21838). Réglementation thermique ■ Définition de caractéristiques thermiques pour les bâtiments neufs de petite surface L'arrêté du 26octobre 2010 relatif aux caractéristiques des bâtiments nouveaux est modifié; il n'est pas applicable aux bâti- ments dont la surface est inférieure à 50m 2 . (Arrêté du 11décembre 2014 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique applicables aux bâtiments nouveaux et aux parties nouvelles de bâtiment de petite surface et diverses simplifications, J.O. du 24 déc. p.22176). ■ Report de l’exigence de perfor- mance énergétique Un arrêté du 19décembre limite l'exigen- ce de performance énergétique des bâti- ments collectifs à 57,5kWh/m 2 jusqu'au 31décembre 2017 au lieu du 31décembre 2014. Il modifie les modalités de validation d'une démarche de qualité pour le contrô- le de l'étanchéité à l'air par un construc- teur de maisons individuelles ou de loge- ments collectifs. (Arrêté du 19décembre 2014 modifiant les modalités de validation d'une démarche quali- té pour le contrôle de l'étanchéité à l'air par un constructeur de maisons individuelles ou de logements collectifs et relatif aux caractéris- tiques thermiques et aux exigences de perfor- mance énergétique applicables aux bâtiments collectifs nouveaux et aux parties nouvelles de bâtiment collectif, J.O. du 26 déc. p.22342) Politique de la ville ■ Quartiers prioritaires en métro- pole… La nouvelle liste des quartiers relevant de la politique de la ville a été établie sur des critères fixés par le décret du 3juillet 2014 et elle s'applique à des quartiers en terri- toire urbain caractérisés par un nombre minimum d'habitants et un écart de déve- loppement économique apprécié par un critère de revenus des habitants. La délimi- tation des quartiers est accessible sur le ❘◗ Frédéric Gerner est nommé associé du cabinet d’avocats CMS Bureau Francis Lefebvre . Il est spécialiste de fiscalité, notamment dans le domaine immobilier. Acteurs ■ Redevance d’archéologie pré- ventive Le taux de la redevance d'archéologie pré- ventive est fixé à 0,53euro par m 2 pour l'année 2015. (Arrêté du 19décembre 2014 portant fixa- tion du taux de la redevance d'archéologie préventive, J.O. du 31 déc. p.23744). site www.geoportail.gouv.fr. (Décret n°2014-1750 du 30décembre 2014 fixant la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville dans les départements métropolitains, J.O. du 31 déc. 2014, p.23744). ■ …et outre-mer Un décret du 22 décembre fixe les critères de détermination des quartiers prioritaires de la politique de la ville outre-mer . A titre d'exemple, en Guadeloupe, il est tenu compte de l'écart de développement des villes en fonction notamment de la proportion de chômeurs, d'inactifs, de familles monoparentales, de logements surpeuplés. (Décret n°2014-1575 du 22décembre 2014 relatif aux modalités de détermination des quartiers prioritaires de la politique de la vil- le particulières aux départements d'outre- mer, à Saint-Martin et à la Polynésie françai- se, J.O. du 24 déc. p.22179) Il a été complété d’un autre décret fixant la liste des quartiers concernés. (Décret n°2014-1751 du 30décembre 2014 fixant la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et en Polynésie Recul du prix des logements Les prix des logements anciens ont reculé de -2,8% en 2014 selon Century 21. Le repli s’explique par le recul de l’activité au 1 er semestre 2014 qui a pesé sur les prix au 2 e semestre. Pour l’ensemble de l’an- née, le volume des transactions s’est contracté de -2,7%. Le recul des ventes est particulièrement sensible pour les appartements (-6,9%), en raison de la loi Alur, alors que le marché des maisons a progressé de +1,7%. Si les prix augmentent à Paris (+0,5%), ils reculent de -2,6% en Ile-de-France. En province, à l’exception du Limousin (+3,7%), toutes les régions affichent des prix en baisse, souvent de plus de 5%. (Dossier de presse du 5janvier 2015). 20janvier 2015 6 JURIS hebdo immobilier •• L OGEMENTSOCIAL C HIFFRES ■ Taux de l’usure Le seuil de l'usure est fixé, à compter du 1 er janvier 2015, pour les prêts immobiliers à: - prêts à taux fixe: 4,57 % - prêts à taux variable: 4,15 % - prêts-relais: 4,92 % (Avis du 22décembre 2014, J.O. du 26 déc. p.22383). ■ Taux de l’intérêt légal Pour le 1 er semestre 2015, le taux de l'inté- rêt légal est fixé à: - 4,06 % pour les créances de personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels, - 0,93 % pour les autres cas. (Arrêté du 23décembre 2014 relatif à la fixa- tion du taux de l'intérêt légal, J.O. du 27 déc. 2014, p.22509). ■ Barème des rémunérations sai- sissables Le nouveau barème des rémunérations saisissables résulte du tableau ci-contre, il entre en vigueur le 1 er janvier 2015. Les seuils sont majorés de 1410 € par per- sonne à charge. (Décret n°2014-1609 du 24décembre 2014 révisant le barème des saisies et cessions des rémunérations, J.O. du 27 déc. 2104, p.22495). Tranche de rémunéra- tion Fraction saisissable ≤ 3720 € Un vingtième >3720 € et ≤ 7270 € Un dixième >7270 € et ≤ 10840 € Un cinquième >10840 € et ≤ 14390 € Un quart >14390 € et ≤ 17950 € Un tiers >17950 € et ≤ 21570 € Deux tiers >21570 € Totalité Plafonds de ressources PLUS Catégories de ménages Paris et com- munes limi- trophes Ile-de-Fran- ce (hors Paris) Autres régions 1 23127 € 23127 € 20107 € 2 34565 € 34565 € 26851 € 3 45311 € 41550 € 32291 € 4 54098 € 49769 € 38982 € 5 64365 € 58917 € 45858 € 6 72429 € 66300 € 51682 € Par pers. suppl. 8070 € 7388 € 5765 € Plafonds de ressources PLAI Catégories de ménages Paris et com- munes limi- trophes Ile-de-Fran- ce (hors Paris) Autres régions 1 12722 € 12722 € 11058 € 2 20740 € 20740 € 16112 € 3 27186 € 24929 € 19374 € 4 29757 € 27373 € 21558 € 5 35399 € 32407 € 25223 € 6 39836 € 36466 € 28425 € Par pers. suppl. 4438 € 4062 € 3170 € Logement social ■ Plafonds de ressources HLM Les plafonds de ressources applicables en 2015 aux logements sociaux financés d'une part en PLUS, d'autre part en PLA d'intégration sont fixés selon les tableaux suivants. (Arrêté du 30décembre 2014 modifiant l'ar- rêté du 29juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les HLM et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif, J.O. du 31 déc. p.23581). ■ Calcul des subventions Les valeurs de base pour le calcul de l'as- siette des subventions et des prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés ont été actua- lisées par avis publié au JO du 26décembre 2014 (p.22386). En construction neuve , la valeur de base est fixée à - Zone 1: 1572 € (collectif et individuel) - Zone 2 et 3: 1311 € (collectif) et 1442 € (individuel) Pour l'acquisition amélioration , les prix sont identiques à ceux du neuf en zone 1. - En zones 2 et 3: 1229 € (collectif) et 1311 € (individuel) Pour les logements foyers , les prix sont identiques à ceux du neuf en zone 1. En zones 2 et 3: 1311 € (individuel et collec- tif). Coût forfaitaire des garages : - Zone 1: 13103 € (garages enterrés) ou 8909 € (garages en superstructure). - Zone 2 et 3 : 11 791 € (enterrés) ou 8125 € (superstructure). ■ ANCOLS Un décret du 23décembre définit les conditions de fonctionnement de l'agence nationale de contrôle du logement social. Cet établissement public de l'Etat est char- gé du contrôle et de l'évaluation du loge- ment social et de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC). Les textes sont insérés aux articles R 342-1 et suivants du CCH. Le conseil d'administration approuve les orientations stratégiques de l'agence, il définit la politique générale en matière de contrôle, délibère sur les décisions de mises en demeure et les astreintes (art. R 342-1). Il est créé un comité du contrôle et des suites (art. R 342-6) et un comité des études (art. 342-7). La procédure de contrôle est régie par les articles R 342-11 à 15. Cet organisme, qui remplace l’ANPEEC et la MIILOS, regroupe 150 collaborateurs. (Décret n°2014-1596 du 23décembre 2014 fixant les règles d'organisation, de fonction- nement et les modalités des contrôles de l'Agence nationale de contrôle du logement social, J.O. du 26 déc. p.22336). ■ Pas de vente de logements éco- logiquement peu performants Un décret du 26décembre interdit la ven- te de logements locatifs sociaux qui n'at- teignent pas un niveau minimum de per- formance énergétique. Le seuil est fixé à 330kWh/m 2 /an, estimé d'après un DPE. Le texte entre en vigueur le 1 er janvier 2015, mais il ne vise pas les aliénations qui ont obtenu un agrément de vente avant le 1 er janvier 2015. Ce dispositif vise les ventes aux occupants. (Décret n°2014-1648 du 26décembre 2014 relatif aux normes de performance énergé- tique minimale des logements collectifs fai- sant l'objet d'une vente par un organisme d'HLM, J.O. du 28 déc. p.22711). ■ Demande de logement social Un décret fixe la composition du comité d'orientation du système national d'enre- gistrement de la demande de logement social. (Décret n°2014-1737 du 29décembre 2014 relatif au comité d'orientation du système national d'enregistrement de la demande de logement social, J.O. du 31 déc. p.23565). ■ Comptabilité des impayés Les sommes dues par les locataires partis et par les locataires dont la dette est supé- rieure à un an font l'objet d'une déprécia- tion en totalité. (Décret n°2014-1738 du 29décembre 2014 relatif à la dépréciation de sommes dues à titre de loyers, charges et accessoires par les loca- taires des organismes d'HLM, J.O. du 31décembre 2014, p.23566). ■ APL Le décret n°2014-1739 du 29décembre 2014 est relatif au calcul des aides person- nelles au logement. (JO du 31 déc. 2014, p.23567). Il est complété de deux arrêtés du 30décembre dont l’un pour les per- sonnes résidant en logement foyer. (JO du 31 déc. p.23582). 20janvier 2015 7 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Présidence de la République ➠ Thierry Lataste , est nommé directeur de cabinet à la présidence de la République ; il succède à Sylvie Hubac . Constance Riviè- re est nommée directrice adjointe de cabi- net. Philippe Léglise-Costa quitte ses fonc- tions de conseiller pour les affaires euro- péennes. Christophe Pierrel est nommé chef adjoint de cabinet. Il succède à Axel Cavaleri . (Arrêté du 30 déc. 2014, J.O. du 31, @, arrêtés des 2 et 3janvier 2015, J.O. du 4 et du 6jan- vier, @). Cabinets ministériels ➠ Intérieur : Michel Lalande est nommé directeur du cabinet de Bernard Cazeneu- ve, en remplacement de Thierry Lataste . (Arrêté du 6janvier 2015, J.O. du 7janvier 2015, @). ➠ Ville : Marie Nonorgue est nommée cheffe de cabinet de Patrick Kanner. Elle prend la suite de Christophe Pierrel. (Arrêté du 5janvier 2015, J.O. du 9janvier 2015, @). ➠ Culture : David Zivie est nommé conseiller chargé du patrimoine et de l'ar- chitecture au cabinet de Fleur Pellerin. (Arrêté du 6janvier 2015, J.O. du 10janvier 2015, @). ➠ Réforme territoriale : David Philot quitte ses fonctions de directeur adjoint du cabi- net d’André Vallini. (Arrêté du 19décembre 2014, J.O. du 23 déc. @). Administration centrale ✓ Développement durable : Paul Delduc est nommé commissaire général au déve- loppement durable au ministère de l'éco- logie, du développement durable et de l'énergie. Il est également nommé délégué interministériel au développement durable. (Décret du 22décembre 2014, J.O. du 24 déc. @) Magistrature ✓ TGI : Sont nommés présidents de tribu- naux de grande instance: Franck Wastl- Deligne (Poitiers), Thierry Cellier (Nevers) et Françoise Berge-Dornier (Cambrai). (Décret du 29décembre 2014, J.O. du 31 décembre @). Affaires régionales ✓ Simon Babre est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Lorraine. (Arrêté du 23décembre 2014, J.O. du 27 déc. @). Affaires culturelles ✓ Jean-Michel Knop est nommé directeur des affaires culturelles de la Guadeloupe. (Arrêté du 30décembre 2014, J.O. du 31 décembre 2014, @). Organismes publics ✓ CADA : Bénédicte Delaunay , professeur de droit, fait partie des personnes nom- mées à la Commission d'accès aux docu- ments administratifs. (Décret du 5janvier 2015, J.O. du 6janvier 2015, p. 265). ✓ Cohésion sociale : Il est mis fin aux fonc- tions de Gilles de Robien en tant qu'am- bassadeur, chargé de promouvoir la cohé- sion sociale. (Décret du 5janvier 2015, J.O. du 7, @). ✓ CNH : Sont nommés membres du Conseil national de l'habitat: I - Constructeurs, gestionnaires …: Cristina Conrad (architectes), Sophonie L'Angevin (géomètres experts), Thierry Thomas (CSN), Bernard Coloos (FFB), Pierre de la Ronde (EPL), Christian Baffy (ESH), Jean-François Buet (FNAIM), Christian Nicol (Habitat et développement), Philippe Bies (OPH), Marie-Noëlle Lienemann (Sociétés coopératives d'HLM), Xavier de Lannoy (Fédération des PACT), François Payelle (FPI), Yannick Borde (UES pour l'accession à la propriété), Bernard Gaud (UESL), Domi- nique Duperret (UMF), Frédéric Pelissolo (UNPI), Frédéric Paul (USH), Dominique Cabri-Wiltzer (UNIS), Alain Chouguiat (Capeb), Christophe Blanco et Daniel Lenoir (CNAF), Dominique Marmier (Mutualité sociale agricole), Marc Chazelas (Banque de France), Josselin Kalifa (Caisse des dépôts), Bruno Deletré (Crédit foncier), Thierry Marinello (Crédit agricole), Marie- Christine Caffet (Crédit mutuel), Marie- Anne Reheul Constantin (Banques popu- laires), Pierre Bocquet (FFB) et Nathalie Robin (FFSA). II. - Usagers : Michel Fréchet (CGL), Eddie Jacquemart (CNL), Yasmina Heligon (CLCV), Elodie Fumet (CSF), Conchita Aguilar (CGT), Marie Marin (CGT-FO), Jean-Yves Lautridou (CFDT), Jean-Charles Jimenez (CFTC), Diego Alarcon (CFE), Jean-François Lemaître (Familles rurales) et Lionel Le Borgne (UNAF). III. - Associations d'insertion : Patrick Doutreligne et Michel Roux (UNIOPS), Florence Coquart (ATD) et Jean- Baptiste Eyraud (DAL). IV. - Personnalités qualifiées : François Delarue (SGFGAS), Vincent Renard (Institut du développement durable et des relations internationales), Michel Mouillart (universitaire), Blanche Guillemot (ANAH), Pascale Poirot (SNAL) et Géraldine Chalen- con (ANIL). (Arrêté du 11décembre 2014, J.O. du 3jan- vier, p.144). ✓ ANCOLS : Pascal Martin-Gousset est nommé directeur général de l'Agence nationale de contrôle du logement social. (Arrêté du 26décembre 2014, J.O. du 30 déc. p.23205). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 586 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U RBANISME Urbanisme ■ Droit de préemption Deux textes d’application de la loi Alur sur le droit de préemption des collectivités publiques ont été publiés. ➠ La loi Alur (art. L 213-2 du code de l'ur- banisme) a permis au titulaire du droit de préemption de demander au propriétaire du bien qui fait l'objet de préemption de lui transmettre une série d'informations . Le décret du 22décembre fixe la liste des documents concernés (art. R 213-7 du code de l'urbanisme). Il comporte 12 points (voir tableau). Le titulaire du droit de préemption a deux mois pour répondre et son silence vaut renonciation. Mais dans ce délai, il peut demander la transmission des documents visés plus haut (ou demander à visiter le bien). Cela suspend le délai de deux mois qui reprend à la réception des documents demandés. (Décret n°2014-1572 du 22décembre 2014 fixant la liste des documents susceptibles d'être demandés au propriétaire d'un immeuble par le titulaire du droit de pré- emption en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, J.O. du 24 déc. p. 22174). ➠ Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien (droit égale- ment institué par la loi Alur). Ce décret en fixe les conditions (art. D213-13-1 à 4 du code de l'urbanisme). La demande doit être faite par écrit et comporter la référence de la DIA (ainsi que la mention que la visite doit être faite en présence du propriétaire ou de son repré- sentant). Le délai de deux mois reprend à compter de la visite du bien (ou du refus du propriétaire). Le propriétaire dispose de 8 jours pour répondre à la demande de visite. La visite a lieu dans les 15 jours de la réception de l'accord de visite. Le propriétaire doit informer les occupants de la visite. Un constat de la visite est éta- bli le jour où elle a lieu. En cas de silence du propriétaire pendant 8 jours, son attitu- de vaut refus. (Décret n°2014-1573 du 22décembre 2014 fixant les conditions de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption en appli- cation de l'article L. 213-2 du code de l'urba- nisme, J.O. du 24 déc. p. 22175). ■ Zones de sismicité Un décret du 6janvier modifie le classe- ment en zone de sismicité de Veynes (Hautes-Alpes) qui passe de zone 4 (moyenne) à 3 (modérée) et de Saintes- Marie-de-la-Mer, dans les Bouches-du-Rhô- ne qui passe de zone 2 (faible) à 1 (très faible). (Décret n°2015-5 du 6janvier 2015 modi- fiant l'article D. 563-8-1 du code de l'environ- nement, J.O. du 8janvier, p. 337). ■ Matériaux écologiques Un arrêté du 19décembre modifie les règles d'urbanisme applicables en cas de recours à des matériaux, procédés ou dis- positifs écologiquement performants. Les autorisations d'urbanisme ne peuvent s'opposer à l'utilisation de matériaux éco- logiquement performants. Cet arrêté pré- cise les systèmes solaires thermiques et ins- tallations photovoltaïques concernés. Les capteurs solaires ne peuvent excéder: - 5 m 2 par maison individuelle ou - 3 m 2 par logement en bâtiment collectif d'habitation et - 3 m 2 par tranche de 100 m 2 de surfaces de plancher en bâtiment tertiaire. (Arrêté du 19décembre 2014 relatif aux caractéristiques des systèmes de production d'énergie à partir de sources renouvelables mentionnés à l'article R. 111-50 du code de l'urbanisme, J.O. du 24 déc. p. 22178). 20janvier 2015 8 JURIS hebdo immobilier •• E NBREF 1 Dossier de diagnostic technique (art. L 271- 4 du CCH) 2 Information sur un éventuel sinistre anté- rieur (art. L 125-5 IV du code de l'environ- nement) 3 Dossier de diagnostic technique lié à une mise en copropriété (art. L 111-6-2 du CCH) ou le diagnostic technique global des copropriétés (art. L 731-1 du CCH, à comp- ter de 2017) 4 Contenu des informations d'un « secteur d'information sur les sols » de l'art. L 125-7 du code de l'environnement et état de pol- lution des sols (art. L 512-8 du code de l'en- vironnement) 5 Surface Carrez ou mesurage d'un profes- sionnel 6 Extraits de l'avant-contrat de vente sur la consistance et l'état de l'immeuble 7 Bail (s'il est mentionné dans la DIA) 8 Acte constitutif de servitude (s'il est men- tionné dans la DIA) 9 Statuts de la SCI dont les parts sont cédées 10 Livres et documents sociaux pour le dernier exercice social 11 Rapport de reddition de comptes du der- nier exercice 12 À défaut des deux points précédents: état certifié établissant la composition de l'actif et du passif de la SCI et son bénéfice Documents pouvant être demandés au propriétaire en cas de préemption ◆ Président du CNB Pascal Eydoux, avocat à Grenoble, a été élu président du Conseil National des Barreaux le 17janvier 2015. ◆ Construire en zone inondable La ministre du logement Sylvia Pinel et la ministre de l’environnement Ségolène Royal ont lancé le 16janvier le Grand prix d’amé- nagement “Comment mieux bâtir en ter- rains inondables constructibles”. Il s’agit de promouvoir des projets innovants pour rendre les habitants moins vulnérables aux risques d’inondation dans le cadre de projets d’aménagement. ◆ Baisse de la production de sur- faces commerciales Selon Procos, le volume des surfaces com- merciales autorisées par permis de construire a baissé de 20% en 2014. Avec 5,1 millions de m2, c’est le niveau le plus faible depuis 15 ans. Procos estime que ce recul n’est pas seu- lement dû à la crise mais s’explique par la publication de la loi Alur qui a pu temporai- rement freiner les demandes et les autorisa- tions. En revanche, le volume des surfaces mises en chantier s’est maintenu à près de 4millions de m 2 . Concernant les surfaces autorisées en CDAC, ce sont 2,1millions de m 2 qui ont été autori- sés, soit un recul de -3% par rapport à 2013. Si les demandes ont reculé (de 2,6millions de m 2 contre 2,8millions en 2013), le taux d’autorisation des CDAC a progressé de 73% à 77%. Par ailleurs, 651 ouvertures de “drive” ont été recensées en 2014, ce qui correspond à une surface de vente de 1,2 à 1,4million de m 2 . (Chiffres publiés le 15janvier 2015). ◆ Commission de contrôle Plus de 10 mois après la publication de la loi Alur, l’ARC s’étonne de l’absence de création de la Commission de contrôle des profes- sions immobilières et demande aux ministres du logement de la justice d’appliquer la loi. (Communiqué du 7 janvier 2015). ◆ L’agent immobilier obligatoire ? Régissant à une idée de deux députés de la majorité selon laquelle l’intervention de l’agent immobilier dans une transaction pourrait être rendue obligatoire, le prési- dent d’Era France, François Gagnon, se réjouit de cet hommage rendu à sa profes- sion, mais il estime qu’il ne faut pas souscrire à cette idée: “il appartient aux profession- nels de la transaction de démontrer leur valeur ajoutée et d'augmenter leur taux de pénétration”. Il ajoute que le risque du monopole, est de favoriser la médiocrité… (Communiqué du 7janvier 2015) ■ Permis de construire: durée de validité portée de 2 à 3 ans La durée de validité des autorisations d'ur- banisme a été allongée de façon temporai- re par décret du 29décembre 2014. Cela concerne d'une part les autorisations en cours de validité au 31décembre 2014 et les autorisations qui interviendront jus- qu'au 31 décembre 2015 (dérogation apportée aux articles R 424-17 et 18 du code de l'urbanisme). Le délai de 2 ans, porté à 3 ans, est proro- geable d'un an. Pour les autorisations en cours de validité qui ont déjà été prorogées, leur délai de validité est allongé d'un an. (Décret n°2014-1661 du 29décembre 2014 prolongeant le délai de validité des permis de construire, des permis d'aménager, des permis de démolir et des décisions de non- opposition à une déclaration préalable, J.O. du 30décembre, p. 23203). ■ Etablissements hôteliers de plein an Un arrêté du 24décembre vise à améliorer l’information préalable du consommateur dans les établissements hôteliers de plein air. Il vise les terrains de camping et les parcs résidentiels de loisirs. Les prix TTC des prestations doivent être affichés à l'entrée de chaque établisse- ment. Avant la conclusion du contrat, le profes- sionnel doit remettre au consommateur, sur support durable, les informations sui- vantes sur la location d'un emplacement à l'année: - durée et prix de la location et modalités de règlement, - conditions de renouvellement et de modification du contrat (frais, pénalités, délai de préavis), - prix des services et équipements indispen- sables (ou information selon laquelle ils sont compris dans le prix de la location) : transport, calage, branchements et fourni- ture d'eau, d'électricité et de gaz, - prix des prestations annexes. (Arrêté du 24décembre 2014, J.O. du 31 déc. p.23470). ■ Nouvelles règles pour les EPF Une série de décrets modifie les règles applicables aux établissements publics fon- ciers. Ils visent les EPF de Poitou-Charentes, PACA, Normandie, Lorraine, Languedoc- Roussillon, Bretagne et Nord-Pas-de-Calais. Il s'agit d'un effet de la modification par la loi Alur de l'ordonnance du 8septembre 2011. Les statuts intègrent donc notamment la faculté de créer des filiales et de détenir des participations, ils évoquent aussi l'exer- cice des droits de préemption et de priorité ainsi que la composition du conseil d'admi- nistration et le contrôle de l'EPF par l'Etat. (Décrets n°2014-1729 à 1736 du 29décembre 2014 modifiant des décrets antérieurs relatifs aux établissements publics fonciers, J.O. du 31 déc. 2014, p.23545). ■ Vente de terrains publics Un décret du 30décembre est relatif à la vente de terrains par les établissements publics (en application de la loi du 18jan- vier 2013). - Pour RFF , le montant de la décote est pla- fonné à 30 % . - Pour les établissements publics de santé , le taux de la décote est plafonné à 30 % s'ils ont un certain niveau d'endettement. (Décret n°2014-1741 du 30décembre 2014 relatif aux conditions d'aliénation des ter- rains du domaine privé des établissements publics de l'Etat, ou dont la gestion leur a été confiée par la loi, prévues à l'article L. 3211- 13-1 du CG3P en vue de la réalisation de pro- grammes de construction de logements sociaux, J.O. du 31 déc. p. 23574). Codes et lois ■ Le crédit immobilier réformé par ordonnance La loi du 30décembre 2014 loi comporte une liste abondante d'habilitations à légi- férer par ordonnances. A noter: - L'article 14 programme la transposition de la directive du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatif aux biens immobiliers à usage rési- dentiel. - L'article 15 vise la transposition de la directive du 21 mai 2013 sur le règlement extrajudiciaire des litiges de consomma- tion. (Loi n°2014-1662 du 30décembre 2014 por- tant diverses dispositions d'adaptation de la législation au droit de l'Union européenne en matière économique et financière, J.O. du 31 déc. 2014, p. 23238). ■ Code de l’expropriation Une recodification, qui a lieu pour l'essen- tiel à droit constant, a donné lieu à publi- cation de la partie réglementaire du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Son plan s'articule en six livres: - Livre I: Utilité publique - Livre II: Juridiction de l'expropriation, transfert judiciaire de propriété et prise de possession - Livre III: Indemnisation - Livre IV: Suites de l'expropriation - Livre V: Procédures spéciales - Livres VI: Outre-mer (Décret n°2014-1635 du 26décembre 2014 J.O. du 28 déc. 2014, p. 22598) Réglementation ✓ L’OLAP agréé L'association Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne est agréé com- me observatoire local des loyers par arrêté du 22décembre 2014. Le ministère du logement a précisé que l’OLAP avait analy- sé les 80 quartiers de la capitale pour les regrouper par niveaux de loyer et aboutir à un découpage de Paris en 14 zones de loyers homogènes. Il produira ensuite des données par catégories de logements et par zone de loyer. (J.O. du 26 déc. p.22347, communiqué du ministère du même jour). ✓ Création de métropoles Les métropoles suivantes: Bordeaux Métropole, métropole européenne de Lil- le, Grenoble-Alpes Métropole, Rennes Métropole, Eurométropole de Strasbourg, Métropole Rouen Normandie, Montpellier et Méditerranée Métropole, ont été créées par décrets du 23décembre 2014. (Décrets n°2014-1599 à 1605, J.O. du 26 déc. p.22347) ✓ Prises de décisions Un décret du 26décembre 2014 organise la faculté de prise de décision par voie électronique. (Décret n°2014-1627 du 26décembre 2014 relatif aux modalités d'organisation des délibé- rations à distance des instances administratives à caractère collégial, J.O. du 28 déc. p.22585). Conventions collectives ➠ Huissiers de justice : l'avenant du 7novembre 2013 à l'accord du 23avril 2007 relatif à la prévoyance est étendu par arrêté du 15décembre 2014. (J.O. du 3janvier 2015, p.147). ➠ Immobilier : un arrêté du 15décembre 2014 étend l'avenant n°63 du 1 er juillet 2014, relatif au droit syndical . (J.O. du 3janvier 2015, p.147). ➠ Gardiens, concierges et employés d'im - meubles : il est envisagé l'extension est de l’avenant n°85 du 1 er octobre 2014 concer- nant les salaires . (Avis publié au J.O. du 10janvier, p.468). 20janvier 2015 9 JURIS hebdo immobilier •• U RBANISME 20janvier 2015 10 JURIS hebdo immobilier •• L OGEMENT L’analyse livrée ce 15janvier par la Fnaim du Grand Paris porte sur les charges de copropriété du 1 er semestre 2014, elle est à comparer à un semestre fictif de 2013 car les données pour le 1 er semestre 2013 n’étaient pas disponibles et elles ont dû être recalculées à partir de l’exercice 2013 entier. La base de données porte sur 9352 immeubles et 297284 lots de copropriété situés à Paris et dans certaines villes de banlieue. L’analyse est faite par m 2 de sur- face assurée et vise les charges hors tra- vaux et hors impôts. Selon les chiffres produits par lot, le mon- tant des charges au 1 er semestre 2014 est en baisse. Mesurée par m 2 assuré, la baisse est évaluée, hors chauffage à -6,7% Le tableau ci-contre décrivent les évolu- tions par lot. La baisse des frais de chauffa- ge, de 15% est liée à l’hiver particulière- ment doux. Le montant des honoraires forfaitaires et en hausse, mais celui des autres honoraires est en baisse. La Fnaim observe toutefois que la chute du volume des transactions a fait reculer en proportion les honoraires liés à l’état daté fourni au vendeur. Le chiffre sur les salaires est à apprécier avec précaution car la part de salaire versée au 2 e semestre est généralement plus impor- tante que celle du 1 er semestre. Quant à l’impact de la loi Alur, il est un peu tôt pour en mesure l’impact puisque les chiffres portent sur le 1 er semestre de 2014. Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre, a indiqué qu’après l’observatoire des prix et celui des charges, la Fnaim du Grand Paris allait mettre en place un observatoire des loyers. ● Charges de copropriété: analyse 2014 La chambre Fnaim du Grand Paris a livré une étude sur les charges de copro- priété pour le 1 er semestre 2014. L’hiver doux a réduit les frais de chauffage. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Poste de dépenses Montant au 1 er semestre 2014 Evolution / semestre 2013 Chauffage collectif 258,4 € 0,85 Eau 116,9 € 0,95 Electricité 32,9 € 1,06 Salaires 154,0 € 0,80 Assurances 96,0 € 1,02 Ascenseurs 77,6 € 1,03 Honoraires forfaitaires 86,1 € 1,05 Autres honoraires 21,7 € 0,83 Source: Fnaim du Grand Paris - Orcières Conseil Charges de copropriété à Paris par lot Le SNAL demande 5 mesures Présentant ses vœux le 16janvier, Roger Bélier, président du syndicat des aména- geurs, a dressé le bilan d’une année écou- lée un peu difficile. Recul des ventes de -8% Difficile sur le plan commercial puisque les ventes se sont contractées de -8%, en dépit d’une légère reprise du marché au 4 e trimestre. Le recul est d’autant plus difficile qu’il fait suite à une année 2013 qui était elle même en forte décrue (-15%). Les causes de cette situation sont à attri- buer, outre la morosité générale, à l’exi- gence toujours plus fortes des banques à l’égard des primo-accédants. Pour les adhérents du SNAL, les difficultés commerciales ont forcément des répercus- sions sus le plan financier. Alors que les prix des terrains ne baissent pas et que les normes et les réglementations renchéris- sent les coûts de construction, les marges s’érodent. De ce fait, certaines opérations sont abandonnées. Enfin, Roger Bélier souligne que les élec- tions municipales du printemps dernier ont provoqué le gel de certaines opéra- tions d’urbanisme et que, à la suite du changement de sensibilité des nombreuses municipalités, les élus ont souvent reconsi- déré les projets d’urbanisation des équipes précédentes. Le SNAL estime donc qu’il y a un risque de “trou d’air” pour les années2015 et2016. Mais l’année 2014 a cependant comporté des aspects positifs. Roger Bélier évoque notamment la remise à plat du zonage et la refonte du PTZ. Sur ce point, la loi de finances pour 2015 comporte une hausse des crédits qui lui sont consacrés: 1 milliard d’euros au lieu de 820millions en 2015 et la loi a élargi l’application du différé d’amortissement. Cependant au total, l’année 2014 n’aura même pas permis de construire 300000 logements. Si on en retranche des statis- tiques les extensions de logements, cela limite à 260000ou 270000 le nombre de nouveaux logements, un chiffre bien éloi- gné des objectifs de 500000 logements. 5 propositions Afin de redresser la situation, le SNAL pré- conise l’adoption de cinq mesures. 1. Mise en œuvre de la simplification en matière d’urbanisme. Roger Bélier, qui pré- cise que le SNAL a transmis des proposi- tions à Jean-Pierre Duport, en charge de la rédaction d’un rapport sur ce thème, appelle à accélérer le rythme de mise en œuvre des mesures de simplification. Le SNAL entend à ce propos prendre toute sa part au Club de l’aménagement, qui asso- cie logement public et privé et que la ministre du logement souhaite mettre en place. 2. S’agissant de la politique fiscale , le SNAL approuve la mesure d’abattement de 30% sur les cessions de terrains à bâtir, mais il rappelle que la mesure est provisoi- re et que le déblocage du marché ne pour- ra venir que d’une réforme pérenne et qui met en place une inversion du mode de calcul des plus-values immobilières. 3. Pour relancer la politique de primo- accession, il faudrait élargir aux trois pre- mières tranches du PTZ le différé d’amor- tissement de 14 ans. En effet, ce différé permet de remplacer l’apport personnel dont les accédants sont souvent dépour- vus. 4. Dans les opérations péri-urbaines, le SNAL juge nécessaire de favoriser la mixité des produits immobiliers . Associer loge- ments sociaux, logements intermédiaires et lots de terrains aménagés permettait de mieux répondre aux désirs des accédants et de favoriser la vente de nouveaux loge- ments. 5. Enfin, le SNAL souhaite vivement la pré- servation de l’APL accession lorsque l’ac- quéreur obtient un PTZ. Roger Bélier rap- pelle que le projet de loi de finances pour 2015 envisageait de supprimer l’APL acces- sion et que la mesure n’a pas été aban- donnée mais seulement reportée d’un an. Si elle était mise en œuvre, cela provoque- rait selon le SNAL une perte de l’ordre de 10000à 15000 ventes par an. ●
