Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Occupation du domaine public: quid en cas de déclassement / Loi Pinel : pas d’application aux litiges en cours / Délai de prescription des actions : 2 ans ou 5 ans ?
Droit de propriété : Empiétement en sous-sol / Empiétement et juste titre
– 4 – A l’Assemblée –
La loi Macron sur la croissance : réforme des professions réglementées / Tarifs, organisation de l’interprofession / Majoration des droits à construire / Logements sociaux / Vente à la découpe / Certificat de projet
– 8 – Réglementation –
Aménagement commercial : décret publié / Prolifération des zones commerciales : réponse orale / Une QPC sur l’expropriation
– 9 – Nominations – Au fil du J.O. –
Droits des habitants des bidonvilles
Une loi sur la sobriété d’exposition aux ondes électromagnétiques
– 10 – Chiffres –
813 millions de collecte en OPCI en 2014 selon l’IEIF
– 10 – Interview –
Raphaël Tréguier (Cegereal) : “Cegereal envisage de faire évoluer son patrimoine”
■ ■ Lorsqu’une convention d’occupation pré- caire est consentie sur un bien du domaine public, si le bien est déclassé, la convention n’est pas remise en cause. Le locataire ne peut donc pas exiger une requalification en bail commercial (CA Paris, 11février 2015, p.2). L’action visant à obtenir le constat de la résiliation d’un bail commercial relève de la prescription de droit commun, qui est donc de 5 ans (CA Paris, 11février 2015, p.3) L’empiétement sur une propriété voisine peut être constitué, même s’il n’est réalisé qu’en sous-sol. La Cour de cassation l’a jugé le 11février 2015 à propos de l’exploitation d’une carrière (p.3). ■ ■ La loi Macron, adoptée sans vote grâce au mécanisme de l’article 49-3 de la Constitu- tion, a suscité de longs débats sur les profes- sions réglementées. Les débats ont aussi été nourris sur les articles concernant l’urbanis- me (voir notre dossier p.4). ■ ■ Le décret d’application de la loi Pinel sur l’urbanisme commercial a été publié au J.O. du 14février (lire p.8). ■ ■ Les entreprises qui obtiennent des avan- tages fiscaux pour des investissements outre- mer sont davantage contrôlés. Les modalités en sont fixées par décret du 10février (p.9). ■ ■ Selon la Commission consultative natio- nale des droits de l’homme, le respect des droits fondamentaux des personnes vivant en bidonville est loin d’être parfait. La com- mission déplore l’absence de volonté poli- tique de résorption des bidonvilles (p.9). Emmanuel Macron en première ligne N ous abordons dans ce numéro les articles de la loi Macron consacrés aux professions juridiques réglementées (art. 12 et suivants) et à l’urbanisme (art. 23 et suivants). Les dispositions qui ont le plus suscité de débats sont celles relatives aux profes- sions réglementées tant en matière de tarifs que d’ouverture des professions ou de mesures visant à faciliter l’interprofession. Non seulement le texte est abondant mais il renvoie à de nom- breuses ordonnances, c’est notamment le cas en matière d’urbanis- me (art. 28) ou d’expérimentation du certificat de projet (art. 27). Il vise aussi à remédier aux imperfections de textes récents, notam- ment la loi Alur. Un article bienvenu (25 III) tend à clarifier les règles de droit transitoire de la loi Alur dans sa partie réformant la loi de 1989. Il fixe clairement le principe que, jusqu’à leur renouvellement ou reconduction tacite, les baux en cours demeurent soumis aux dis- positions qui leur étaient applicables. Puis il donne une liste d’ar- ticles qui sont d’application immédiate. Le texte fourmille de mesures techniques. Exemples: une simplifica- tion sur les mesures de lutte contre la mérule; il ne sera plus obli- gatoire de brûler sur place les matériaux contaminés (art. 25 bis). Sur les détecteurs de fumée, l’obligation d’équipement des loge- ments est repoussée à 2016… sous réserve d’avoir passé commande d’un détecteur (art. 23 bis B). La vente à la découpe a suscité quelque débat (art. 25 II, 3 e ). Si le ministre entendait assouplir un peu les règles de congé, qui rebutent les investisseurs, certains députés voulaient conserver le texte adopté lors de la loi Alur, plus protecteur des locataires. L es règles de droit transitoire sont souvent délicates à manier, cet- te observation vaut également pour la loi Pinel. La jurisprudence commence à s’y intéresser comme en témoigne cet arrêt du 28jan- vier 2015 de la cour d’appel de Paris. Elle était saisie d’une deman- de d’application à un bail en cours de la règle qui a remplacé les clauses nulles par les clauses réputées non écrites. Si l’arrêt a jugé à ce stade inutile de répondre à cette question, il a cependant consi- déré que la loi nouvelle n’étant pas une loi de procédure, elle ne s’appliquait pas aux litiges en cours (lire p.2). A près son adoption sans vote le 19février, en raison du recours au mécanisme de l’article 49-3 de la Constitution et au rejet de la motion de censure, le projet de loi est désormais renvoyé au Sénat. Il n’y sera soumis qu’à une seule lecture puisque le texte est déclaré d’urgence ; mais le texte n’est pas encore inscrit au programme du Sénat. Le ministre de l’économie a incontestablement fait preuve de grande habileté et d’une excellente maîtrise des dossiers. Il a per- sonnellement répondu aux orateurs sur tous les secteurs que nous abordons ici, y compris lorsqu’il s’agissait des professions réglemen- tées, qui dépendent pourtant largement de la chancellerie, ou des dispositions d’urbanisme, pour lesquelles le ministère du logement aurait pu être sollicité. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 591 24 FEVRIER 2015 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Occupation du domaine public: quid en cas d déclassement / Loi Pinel: pas d’application aux litiges en cours / Délai de prescription des actions: 2 ans ou 5 ans? Droit de propriété : Empiétement en sous-sol / Empiétement et juste titre - 4 - A l’Assemblée - La loi Macron sur la croissance: réforme des professions réglementées / Tarifs, organisation de l’interprofession / Majoration des droits à construire / Logements sociaux / Vente à la découpe / Certificat de projet - 8 - Réglementation - Aménagement commercial: décret publié / Prolifération des zones com- merciales: réponse orale / Une QPC sur l’expropriation - 9 - Nominations - Au fil du J.O. - Droits des habitants des bidonvilles Une loi sur la sobriété d’exposition aux ondes électromagnétiques - 10 - Chiffres - 813millions de collecte en OPCI en 2014 selon l’IEIF - 10 - Interview - Raphaël Tréguier (Cegereal): “Cegereal envisage de faire évoluer son patrimoine” S O M M A I R E E D I T O R I A L 24février 2015 2 B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Occupation du domaine public: quid en cas de déclassement? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3 11 fév. 2015, n°13/04935) La Mairie de Paris et RFF avaient conclu avec la société Total une convention d’occupa- tion du domaine public pour des parcelles dans le 17 e arrondissement. La convention de 1999, d’une durée de 15 ans, portait sur 1786m 2 de terrains dépendant pour partie de la voie publique et pour partie du domaine public ferroviaire. À la suite d’un déclassement de ces parcelles, les nouveaux propriétaires, le ministère de la justice et la ville de Paris avaient notifié à Total fin 2009 et début 2010 leur volonté de résilier la convention en s’appuyant sur l’article de la convention prévoyant le retrait de l’autori- sation d’occupation pour un motif tiré de l’intérêt général. En réplique, Total deman- dait la requalification de la convention en bail commercial. La cour d’appel refuse cet- te requalification: “La convention précise que l’autorisation d'occupation est précaire et révocable et ne relève pas du droit commun en sorte que les dispositions relatives aux baux commer- ciaux ne lui sont pas applicables; l’article 4 […] précise que, s’appliquant à des dépen- dances du domaine public, l’autorisation pourra être retirée si un motif d’intérêt général ou des besoins ferroviaires l’exi- geaient , et qu’à l’issue de la durée fixée, l’occupant ne pourra prétendre à aucun renouvellement, l’article 23 mentionne à cet égard que les concédants se réservent le droit de retirer l’autorisation à toute époque en totalité ou en partie, dans le cas où ce retrait s’imposerait pour un motif d’intérêt général ou pour les besoins ferro- viaires, à condition d’en aviser l’occupant quatre mois au moins à l’avance; Le caractère révocable de la convention et l’exclusion expresse qu’elle comporte de l’application du statut des baux commer- ciaux résulte de ce que la convention por- tait sur le domaine public routier de la ville de Paris et le domaine public ferroviaire, interdisant de concéder à l’occupant plus de droit. L’article L 145-2 du code de commerce rap- pelle à cet égard que les dispositions du sta- tut des baux commerciaux ne s’appliquent pas aux baux comportant une emprise du domaine public. L a décision qui a été prise ensuite de déclasser ces biens pour partie, partie restant dans le domaine public routier de la ville de Paris , n’a pas affecté la nature de la convention et les relations entre les parties, à défaut d’intention novatoire qui n’est pas démontrée et qui ne saurait résulter du seul changement de pro- priétaire des terrains litigieux qui sont restés occupés en vertu de la convention initiale.” La cour relève encore que Total avait accep- té le caractère précaire et révocable de l’oc- cupation et son exemption du bénéfice du statut des baux commerciaux et rejette la demande de requalification en bail com- mercial. Observations : En principe, les parties ne peuvent choisir de soumettre les relations locatives au statut des baux commerciaux si elles portent sur des biens du domaine public (Civ. 3 e , 10mars 2010). Les biens du domaine public ne peuvent faire l’objet que de conventions d’occupation précaire (Civ. 3 e , 24janvier 1996 ou 13 nov. 2007). La jurisprudence avait déjà indiqué que si l’immeuble est déclassé et devient partie du domaine privé, la convention d’occupa- tion précaire du domaine public n’est pas, sauf accord des parties, modifiée (Civ. 3 e , 5mars 1997). Ce nouvel arrêt le confirme. À l’inverse, une convention portant sur un terrain du domaine privé de la SNCF qui est consenti à une société commerciale pour une activité commerciale, sans clause exorbitante du droit commun doit être requalifiée de bail commercial (CA Ver- sailles, 4 nov. 1993). ■ Loi Pinel: pas d’application aux litiges en cours (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 janv. 2015, n°14/06230) Un locataire de locaux de bureaux contes- tait la validité d’une clause de révision du loyer. Il soutenait que la clause devait être réputée non écrite, en application de la loi Pinel du 18juin 2014. La cour d’appel ne l’a pas admis: “Sans qu’il y ait lieu à ce stade de statuer sur l’application immédiate des dispositions de la loi Pinel aux contrats en cours et notam- ment de l’article L 45-15 qui prévoit que sont réputés non écrits quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L 145-37 à L 145-41, il convient de relever qu’ une loi nouvelle, qui ne constitue pas une loi de procédure, ne peut trouver à s’appliquer à un litige en cours . Le litige s’est noué entre les parties le 7 août 2013 sous l’empire de la loi ancienne concernant la qualification des clauses ayant pour effet de faire échec aux disposi- tions des articles L 145-37 et suivants quali- fié alors par l’article L 145-15 du code de commerce de clauses atteintes de nullité, Il s’ensuit que de telles clauses ne peuvent être, en cours de procédure et au stade de l’appel, être qualifiées de clauses réputées non écrites par application de l’article L 145- 15 nouveau du code de commerce tel qu’is- su de la loi du 18juin 2014 qui n’était pas en vigueur à la date de la saisine du premier juge, aucun motif impérieux tiré de l’intérêt général n’étant invoqué comme prescrivant d’appliquer le texte nouveau au litige en cours”. Le débat s’est alors reporté sur la prescrip- tion de l’action en nullité de la clause de révision. Le bailleur soutenait qu’elle devait courir à compter de la signature du bail, le locataire estimait qu’elle devait courir à compter de la date à laquelle il avait eu connaissance du dépassement de 25% du loyer par rapport à celui fixé contractuelle- ment. La cour d’appel tranche en faveur d’une troisième solution: “Par cette clause, la société AFDO [locataire] a renoncé par avance à solliciter la révision du loyer fondée sur une cause autre que celle résultant de la modification des fac- teurs matériels de commercialité visée par l’article L 145-38 du code de commerce. Or la renonciation au droit à la révision du loyer résultant des dispositions d’ordre public des articles L 145-38 et L 145-39 du code de commerce ne peut s’exercer qu’au- tant que le droit lui-même est né, la renon- ciation à une disposition d’ordre public ne pouvant avoir lieu qu’en connaissance de l’étendue des droits auxquels il est renoncé. Il s’ensuit que la prescription de l’action en nullité de la clause de renonciation à toute action en révision du loyer pour une autre cause que celle résultant des facteurs locaux de commercialité, doit avoir pour point de départ la date à laquelle le droit à révision aurait pu trouver à s’exercer, soit de maniè- re certaine, en application de l’article L 145- 38 visée par la clause litigieuse au plus tôt trois années après la date d’entrée en jouis- sance du bail, le 1 er janvier 2009, et non à la date (aléatoire) à laquelle la société AFDO aurait pu envisager d’exercer une action en révision fondée exclusivement sur l’article L 145-39 du code de commerce”. La cour constate que la nullité a été soule- vée au cours de l’instance d’appel le 5mai 2014 et donc que l’action en nullité est pres- crite. Elle en déduit que la clause litigieuse, faute d’avoir été déclarée nulle, doit trou- ver à s’appliquer. Observations : Cet arrêt apporte une pre- mière information sur la question des dispo- JURISPRUDENCE sitions transitoires de la loi Pinel: la loi nou- velle n’étant pas une loi de procédure, elle ne s’applique pas aux contentieux en cours. La loi nouvelle prévoit que les clauses nulles sont désormais réputées non écrites. On voit ici l’incidence de cette réforme. La nullité d’une clause devait être demandée dans le délai de deux ans fixé par l’article L 145-60 et la cour fait ici application de ce délai. Désormais il sera possible de contester sans délai l’application d’une clause irrégulière. ■ Délai de prescription des actions: 2 ans ou 5 ans? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 11février 2015, n°12/20201) A l’occasion d’un litige lié à des impayés de loyer ayant conduit à une procédure de résiliation de bail, le locataire soutenait que le bailleur était prescrit à reprendre l’instan- ce à la suite de la SCI à laquelle il avait ache- té l’immeuble: il n’avait pas formé de demande avant le 17février2014, date d’expiration du délai de deux ans de l’ar- ticle L 145-60 du code de commerce. Mais la cour d’appel écarte cet argument: “Il est constant que […] seules les actions exercées en vertu du chapitre 5 intitulé du bail commercial sont soumises à la prescrip- tion biennale de l’article L 145-60 du code de commerce, à savoir celles qui concernent l’application des règles du statut des baux commerciaux. À l’inverse, sont exclues du domaine de la prescription biennale les actions qui n’ont pas pour fondement une disposition statutaire et qui relèvent du droit commun de la location . Les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de prononcé de la résiliation du bail et de paiement de loyers et indemnité d’occupation formées par les époux B. ne concernent pas l’application des règles du statut des baux commerciaux de sorte qu’elles ne sont pas régies par la prescrip- tion biennale de l’article L 145-60 du code de commerce. Elles ont été formées dans le délai de la prescription quinquennale de droit commun et seront déclarées rece- vables”. Sur le fond, la cour constate l’acquisition de la clause résolutoire et condamne le locatai- re au paiement d’arriérés de loyer. Observations : Cet arrêt rappelle la distinc- tion entre les actions qui relèvent spécifi- quement du statut des baux commerciaux et de la prescription de deux ans et celles qui relèvent de la prescription de 5 ans, de droit commun. L’action visant à obtenir le constat de la résiliation du bail fait partie de la 2 e catégorie et relève donc de la pres- cription de 5 ans. La cour d’appel de Paris avait déjà statué en ce sens (11juin 1999); la Cour de cassation avait fait de même pour une action en résiliation d’un bail pour inobservation de ses clauses (Civ. 3 e , 29 sept. 2009). Droit de propriété ■ Empiétement en sous-sol (Cass. Civ. 3 e , 11février 2015, n°146, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-26023) Les propriétaires d’une parcelle, riverains d’une carrière se plaignaient de l’empiéte- ment réalisé en sous-sol de leur parcelle par l’exploitation de la carrière. La cour d’appel avait fait droit à leur requête en suppres- sion de l’empiétement. L’exploitant de la carrière contestait la décision au motif qu’il s’agissait au plus d’un trouble de voisinage, mais son pourvoi est rejeté: “Mais ayant constaté […] que le front de la carrière exploitée par la société Cemex débordait sur la propriété de M.et M me A., la cour d’appel, qui a justement énoncé qu’ une activité d’extraction industrielle au- delà de la limite séparative d’une propriété constituait un empiétement par appropria- tion du sous-sol , en a déduit à bon droit que l’action tendant à la remise en état des lieux par la suppression de l’empiétement était une action immobilière non soumise à la prescription de dix ans, D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations : La jurisprudence est tou- jours stricte pour interdire à un propriétai- re d’empiéter sur le terrain voisin, y com- pris si l’empiétement est minime (par exemple; Civ. 3 e , 20mars 2002). L’arrêt rapporté confirme cette tendance; Il admet ici que l’empiétement est consti- tué par une intervention uniquement en sous-sol, par l’exploitation de la carrière. L’empiétement en sous-sol (fondé sur l’ar- ticle 552 du code civil) avait déjà été admis: par exemple pour l’implantation de tirants d’ancrage pour la construction d’un immeuble dans le sous-sol du fonds voisin (CA Paris, 4avril 1991). La qualification d’empiétement emporte une conséquence sur le régime de la pres- cription. La cour d’appel avait bien distin- gué l’action personnelle mobilière résultant des dégâts causés à la propriété voisine par l’activité industrielle, qui est soumise à la prescription de dix ans, et l’action immobi- lière liée à l’aliénation de la propriété d’au- trui, qui n’est pas soumise à la prescription décennale. Cette qualification est donc confirmée par la Cour de cassation. ■ Empiétement et juste titre (Cass. Civ. 3 e , 11février 2015, n°148, FS-P+B, cassation, pourvoi n°13-24770) Un propriétaire demandait la démolition d’une construction empiétant sur son ter- rain. La cour d’appel avait rejeté la deman- de au motif que la personne ayant empiété était “devenue propriétaire en vertu d’un acte de partage du 23septembre 1992 et selon un plan d’arpentage consacrant l’em- piétement, que cet acte doit être considéré comme un juste titre permettant une pres- cription abrégée et que M me V., qui justifie d’une possession paisible, continue et non équivoque depuis plus de dix ans, peut se prévaloir de l’acquisition par prescription de la surface empiétée”. Cette décision est cassée: “Vu l’article 2265 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17juin 2008; Attendu qu’il résulte de ce texte que le jus- te titre est celui qui, s’il était émané du véri- table propriétaire, serait de nature à trans- férer la propriété à la partie qui invoque la prescription; […] Qu’en statuant ainsi [en rejetant la deman- de de la personne se plaignant de l’empié- tement], alors que l’acte de partage , éma- nant du véritable propriétaire du bien et n’emportant pas transfert de propriété , ne constituait pas un juste titre permettant une prescription abrégée, la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. Observations : La possession pendant 10 ou 20 ans permet d’acquérir un bien par prescription abrégée si le possesseur détient un “juste titre”. Ce juste titre est celui qui considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (Civ. 3 e , 13 déc. 2000). L’arrêt rapporté reprend cette défi- nition en indiquant qu’un acte de parage ne constitue pas un juste titre car il n’em- porte pas transfert de propriété. Le pour- voi avait relevé que pour bénéficier de la prescription abrégée, il faut disposer d’un juste titre. Cela suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire, mais il ne peut résul- ter d’acte déclaratif comme celui résultant du partage de biens indivis. L’arrêt ayant retenu que l’acte de partage devait être considéré comme un juste titre devait donc être cassé. L’acte de partage ne constituant pas un jus- te titre, celui qui a commis un empiéte- ment ne peut donc pas, à l’appui de ce par- tage, invoquer la prescription abrégée. ● 24février 2015 3 D ROITDEPROPRIÉTÉ ▲ JURISPRUDENCE 24février 2015 4 Le 2février, les débats à l’Assemblée ont repris sur la réforme des professions réglementées. ■ Tarif des professions réglementées Julien Aubert soutient un amendement de suppression de l’article 12 relatif aux tarifs des professions réglementées. Il considère que l’Autorité de la concurrence ne doit pas intervenir sur les tarifs, car “la mise en concurrence n’est pas toujours synonyme de modernité et de qualité du service public” (JO AN déb. 3février, p.712). Emmanuel Macron répond que ce n’est pas parce qu’un tarif est réglementé qu’il doit être un tarif opaque. Il conteste le sérieux des évaluations de pertes d’emploi qui seraient induites par sa réforme et indique avoir reçu des menaces de mort (p.717). Il rappelle que les notions de coûts pertinents et de rémunération raisonnable, qui doivent servir de base à la fixation des tarifs, existent déjà dans notre droit. Il annonce renoncer à l’idée du corridor tarifaire , car elle compor- te un élément de complexité (p.718). Les amendements de suppression de l’article ont été repoussés. Emmanuel Macron préci- se que ce qui fait défaut ce n’est pas la trans- parence des tarifs, mais celle des critères de formation de ces tarifs (p.725). De nombreux amendements relatifs aux tarifs ont été repoussés. En revanche, Richard Ferrand a soutenu avec succès un amendement n°3201 qui vise à remplacer le régime proposé du corridor tarifaire par un système plus simple; et qui interdirait aux professionnels de consentir des remises en deçà et au-delà de seuils minimaux et maximaux déterminés par arrêté” (vote p.765). L’amendement n°2712 de Philippe Vigier qui concerne également le corridor tarifaire a été voté avec l’accord du ministre. Celui-ci explique que le régime proposé ne concer- nera que les actes pour lesquels une propor- tionnalité est conservée ; il définit un tarif réglementé par rapport auquel une remise est possible, mais qui est encadrée (p.770). L’article 12 a été voté (p.777). L’article 13 vise les règles de postulation des avocats . Les débats se sont poursuivis le 3février avec l’article 13. Patrick Hetzel en demande la suppression au motif qu’il aura pour conséquence d’ouvrir le capital des études et des offices à des fonds capitalistiques essen- tiellement anglo-saxons (JOAN déb. 4 fév. 2015 p.833). Emmanuel Macron rétorque que cet article a pour seul objet d’ élargir la postulation aux cours d’appel. Il permettra aux avocats d’ouvrir plus facilement un bureau secondaire. Les avocats seront aussi tenus d’établir une convention d’honoraires écrite . Le monopole d’intervention des avo- cats n’est pas supprimé, il est élargi au res- sort de la cour d’appel. Les amendements de suppression de l’article ont été rejetés (p.840). L’article 13 a été voté (p.853) avec modifications rédactionnelles. ■ Trois zones d’installation L’article 13 bis vise la liberté d’installation . Philippe Houillon critique le principe de la réforme notamment car elle a un champ d’application limitée à certains secteurs sui- vant une carte qui sera dessinée par les ministres de l’économie et de la justice. Dino Cinieri estime que favoriser la liberté d’ins- tallation va diminuer la valeur des études existantes. La rapporteure Cécile Unter- maier répond qu’il s’agit de remédier au malthusianisme de la profession qui a abou- ti à un déficit de création d’offices de notaires. Le CSN n’était engagé à atteindre 12000 notaires en 2015, or nous en sommes à 9600 (p.871). Emmanuel Macron ajoute qu'il y a 600 offices de moins qu’en 1980 alors qu’il y a 10millions de Français en plus et que les transactions ont augmenté de 150% (p.873). Il explique qu’il y aura 3 zones : - des zones de libre installation , lorsqu’il est souhaitable d'augmenter le nombre de pro- fessionnels, - des zones où existe un risque de déstabili- sation des professionnels en place, ou la gar- de des sceaux pourra bloquer une installa- tion et - les zones où le nombre de personnels est suffisant et où il n’y a pas besoin de créer de nouveaux offices. Si un professionnel subit un préjudice, il pourra en demander une indemnisation devant le juge. Quelques amendements ont été adoptés, par exemple le n°2489 qui précise le régime de liberté d’installation encadrée (vote p.882). L’article 13 bis a été voté (p.893). L’article 14 , également voté, décline pour les notaires le régime de mise en place de la libéralisation. L’article 15 examiné le 4février, vise les huis- siers . Gilles Lurton estime que l’extension de la compétence territoriale des huissiers au ressort de la cour d’appel risque d’affai- blir le maillage territorial de cette profession. Cécile Untermaier répond que la profession est d’accord pour cette réforme et que les activités hors monopole pourront être exer- cées au niveau national. Emmanuel Macron confirme qu’il ne s'agit non de revenir sur l’exclusivité des actes d’huissiers mais d’étendre la compétence territoriale (JO AN déb. 5 fév. p.913). Il ajoute que le nombre d’études d’huissier de justice a baissé de 20% depuis 1980. Les huissiers auront un an pour s’adapter à la loi nouvelle. L’article a été voté avec amendements (p.922). L’article 16 concerne les commissaires-pri- seurs (vote p.925). L’article 17 bis vise les avocats au Conseil d’État et à la Cour de cassation . Philippe Houillon juge la réforme inutile, car un décret a déjà décidé de porter le nombre de ces professionnels de 110 à 240. Cécile Unter- maier juge au contraire la réforme nécessai- re, car s’ils bénéficient d’un monopole pour plaider devant le Conseil d’État et la Cour de cassation, ils peuvent désormais plaider devant les tribunaux administratifs et les cours administratives d’appel, en concur- rence avec les autres avocats. Pourtant, alors que le nombre de charges n’a pas été modifié entre 1817 et la fin du XX e siècle le nombre de pourvois a atteint 40000 (p.927), d’où la volonté d’une libéra- lisation contrôlée. Pascal Cherki ajoute que l’oligopole de cette profession dispose de revenus conséquents, 700000euros en moyenne. L’article 17 bis, amendé, a été voté L ALOI M ACRONÀL ’A SSEMBLÉE DÉBATS Loi Macron: professions réglementées et urbanisme La loi pour la croissance, portée par le ministre de l’économie, Emmanuel Macron vise notamment à réformer les professions juridiques réglementées, ce qui a suscité de très nombreux amendements et aussi à modifier le droit de l’urbanisme. Cette par- tie a été adoptée plus rapidement. (p.933). Un article additionnel (amende- ment n°2512) a étendu aux avocats aux conseils le dispositif de la convention d’ho- noraires, prévu pour les autres avocats. L’article 18 concerne le nombre de salariés des études . Il augmente le nombre maxi- mum des salariés et, explique le ministre, s’articule avec la réforme qui supprime le clerc habilité (vote p.936). ■ Commissaire de justice L’article 20 se propose de créer une profes- sion de commissaire de justice regroupant les professions d’huissier de justice, de man- dataire judiciaire et de commissaire-priseur judiciaire. Le ministre précise qu’il ne s’agit pas de fusions mais de regroupement. L’ar- ticle (qui programme une réforme par ordonnance) a été voté (p.955). L’article 20 bis concerne la profession d’ ex- pert-comptable . Marc Dolez en demande la suppression, car il aboutit à créer deux sys- tèmes distincts: l’un pour les travaux et études d’ordre statistique, économique, administratif, social et fiscal, l’autre pour les travaux et études d’ordre juridique, les consultations juridiques, sociales et fiscales et la rédaction d’actes sous seing privé. Cela risque, selon le député, d’attiser les conflits entre les professionnels du droit et ceux de la comptabilité. Son amendement de suppres- sion de l’article (n°1983) a été repoussé. En revanche a été adopté un amendement du Gouvernement (n°3232) qui insiste sur l’interdiction faite aux experts-comptables d’offrir des services juridiques à des clients pour lesquels ils n’assurent pas par ailleurs des travaux comptables. Cela vise à éviter que les experts-comptables ne démarchent de nouveaux clients sur la base de presta- tions juridiques. L’amendement a été voté (p.959) ainsi que l’article. L’article 20 ter concerne la question des capi- taux des sociétés des professions du droit . Philippe Houillon observe qu’il requiert 14 pages et renvoie de surcroît à une ordon- nance! Il résulte de ce texte, propos confirmé par la rapporteure Cécile Untermaier, que n’importe quelle profession du droit pourra détenir le capital d’une société d’exercice d’une autre profession du droit. (p.960). Richard Ferrand, rapporteur général, explique que l'objectif est de donner aux professions du droit la possibilité de s'asso- cier et d’exercer ensemble. Le ministre ajou- te qu’il est prévu des garanties d’indépen- dance: - 1. La faculté d’ouverture n’est ouverte qu’aux professions juridiques et judiciaires mais non aux experts-comptables. - 2. Le texte impose à tout professionnel de ces secteurs de détenir 100% du capital des sociétés qui viendraient s’associer au sein de ces SA ou SAS détenue par des profession- nels du droit. Il n’y a donc aucun risque de financiarisation ni d’ouverture. Ainsi une société mère devra être détenue à 100% par des professionnels du droit. Un amendement n°2518 a inclus les avocats aux conseils dans le dispositif et l’article a été voté. Après l’article 20 ter; il a été voté un amen- dement n°2802 relatif aux mandataires judi- ciaires. ■ Développement des interpro- fessions L’article 21 est relatif au développement de l'inter-professionnalité d’exercice entre les professions du droit et du chiffre. Selon Jean-Michel Clément, cet article pré- voit de créer des sociétés ayant pour objet l’exercice en commun de plusieurs profes- sions judiciaires, juridiques et de la profes- sion d’expert-comptable. Il permet donc de regrouper des professionnels du chiffre et des professionnels du droit et l’objectif est l’exercice en commun de l’activité (p. 971). Le ministre indique les principes qui vont guider le système: - 1. Absence de contrôle hiérarchique par un professionnel autre que celui qui exerce la même profession, et le contrôle de chaque ordre. 2. Interdiction d’intervention dans un champ pour lequel une autre profession détient une compétence exclusive. L’avocat associé ne peut, par exemple, pas interférer dans le champ du notaire. 3. La structure interprofessionnelle devra être inscrite sur la liste d’exercice de chaque association ou ordre. Les débats ont repris le 6février par l’adop- tion d’un amendement n°2519 qui vise à préciser le champ des professions juridique et judiciaire concernées par la création de société permettant une interprofessionnalité d’exercice et l’article 31 a été voté (JO AN déb. 7 fév. p.1059). L’article 22 vise à réformer les sociétés d’exer- cice libéral (SEL) et les sociétés de participa- tion financières de profession libérales (SPF- PL). Ce sont, indique le ministre, des sociétés mono-professionnelles d’exercice libéral. Ces sociétés ne sont pas éligibles au statut des sociétés pluri-professionnelles qui requière que 100% du capital soit détenu par les pro- fessionnels (p.1064). L’article a été voté. L’article 22 bis concerne la profession d’ar- chitecte . Christophe Caresche indique que cela permet d’ouvrir le capital des sociétés d’architectes sous réserve que plus de 50% des droits de vote soient détenus par un ou plusieurs architectes personnes physiques ou par une autre personne d’un autre Etat de l’Union européenne exerçant la profes- sion d’architecte. Il propose (amendement n°1356) de porter cette proportion aux deux tiers, mais il a finalement retiré l’amende- ment. L’article 22 bis a été voté. ■ Urbanisme L’article 23 complète le contenu du rapport que doit fournir le Gouvernement sur le logement par des données sur les demandes de mutation et les parcours résidentiels des locataires de logements sociaux. Il a été voté, un peu allégé suite à un amendement de Daniel Goldberg (p.1070). Alain Tourret propose (amendement n°2825) que lorsqu’une garantie d’emprunt au bénéfice d’une opération de logement social est formulée auprès d’une collectivité, le requérant informe celle-ci de la possibilité de souscrire une garantie de la CGLLS. Ce texte a été voté (p.1073). L’amendement n°827 voté à l’initiative de Jacqueline Maquet vise les détecteurs de fumée ; il énonce que les propriétaires ayant signé un contrat d’achat pour un détecteur de fumée au plus tard le 8mars 2015 sont réputés satisfaire l’obligation de l’article L 129-8 du CCH, à condition que le détecteur soit installé avant le 1 er janvier 2016. Cela vise à répondre aux risques d’indisponibili- té des détecteurs de fumée et des entre- prises. L’article 23 bis modifie divers articles du CCH (par exemple l’article L 301-3 qui fixe le champ des aides au logement) pour y ajou- ter une référence aux logements intermé- diaires. Il a été adopté. 24février 2015 5 L ALOI M ACRONÀL ’A SSEMBLÉE DÉBATS ■ Logement intermédiaire L’article 23 ter attire les critiques de Michèle Bonneton (amendement n°1298) en ce qu’il tend à développer le recours au logement intermédiaire en zone tendue et pas seule- ment, contrairement au texte de la loi Alur, aux zones où la demande de logements est forte, mais le rapporteur Gilles Savary explique qu’il s’agit de mettre de l’ordre dans les zonages. On ne retient qu’un seul zonage, celui qui cible les zones tendues en particulier celles qui bénéficient d’un taux de TVA à 10% et de l’exonération de taxe foncière pendant 20 ans, c’est-à-dire les zones A et B1. Ailleurs, on pourra construire du logement intermédiaire, mais sans aide fiscale. Daniel Goldberg approuve le texte de l’article 23 ter. L’amendement n°1298 a été repoussé et l’article voté. Gilles Savary a ensuite fait adopter un amendement n°2778 qui vise à exclure le parc de logements intermédiaires des loge- ments relevant du service d’intérêt écono- mique général incombant aux HLM d’ici 2025. Il s’agit, confirme le ministre, de bien distinguer ce qui relève du logement social et du logement intermédiaire (vote p.1076). Michèle Bonneton critique l’article 23 quater qui permet aux filiales des organismes de logement social d’acquérir du logement intermédiaire car cela risque de les inciter à développer le logement intermédiaire au détriment du logement social. Son amende- ment n°1297 a été rejeté. En revanche, l’ar- ticle 23 quater a été complété pour autoriser les filiales des organismes HLM à acquérir des locaux en vue de leur transformation en logements locatifs intermédiaires (amende- ment n°2192). L’article 23 sexies ratifie l’ordonnance du 20février2014 relative au logement inter- médiaire . Jean-Luc Laurent a proposé d’ex- clure le dispositif Pinel du logement inter- médiaire, mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°2173) et l'article a été voté (p.1080). ■ Majoration des droits à construire L’article 24 concerne la majoration des droits à construire en faveur du logement intermé- diaire. Marie-George Buffet propose d’exclure cette faculté dans les communes qui ne respectent pas leur obligation de taux de 20 ou 25% de logements sociaux, mais Audrey Linkenheld rappelle que la loi du 18janvier 2013 a quin- tuplé les pénalités à l’encontre des com- munes qui ne respectent pas leurs obliga- tions et que cette loi fonctionne. L’amende- ment n°2465 de Marie-George Buffet a été repoussé (p.1090). Toutefois, Audrey Linkenheld a obtenu le vote de l’amendement n°2798 qui réserve la majo- ration de 30% des droits à construire les loge- ments intermédiaires à ceux qui sont proposés par des personnes morales, promoteurs ou bailleurs. L’objectif est d’écarter de ce disposi- tif les logements Pinel. L’article 24 a été voté. Frédéric Lefevre a proposé (amendement n°18) de faciliter la location d’un logement qui constitue la résidence en France d’un Français résidant à l’étranger, en supprimant l’exigence d’autorisation de changement d’usage pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage, mais il n’a l’a finalement retiré (p.1098). ■ Vente à la découpe L’article 25 modifie à nouveau la loi du 6juillet 1989. Sandrine Mazetier approuve le dispositif qui permet de cibler le phénomè- ne des ventes à la découpe; il fait démarrer le délai de prorogation des baux non de la date de la vente mais de celle de la mise en copropriété, ce qui renforce la protection du locataire. Elle approuve aussi le renforce- ment des protections prévues pour les per- sonnes âgées. Nicolas Sansu conteste le projet en ce qu’il revient sur l’article 11-2 de la loi de 1989, issu de la loi Aur et qui proroge les baux des loca- taires d’immeubles contenant au moins 5 logements concernés par la vente à la décou- pe. Son amendement (n°3020) a été rejeté. Même rejet pour celui de Véronique Louwa- gie (n°338) qui concernait la colocation. Emmanuel Macron explique l’objectif du texte; dans certains cas, l’accumulation des délais permet à un locataire de rester jusqu'à 15 ans dans le logement. Un délai aussi déraisonnable décourage tout investisse- ment. Il faut que des foncières de logement puissent réaliser des opérations de rachat (p.1102). Le texte vise à plafonner un tel délai à 6 ans et au minimum de 3 ans. Véronique Louwagie a voulu faire suppri- mer du texte la mesure qui, en cas d'acquisi- tion d’un bien occupé, prévoit que tout congé pour vente ne peut être délivré par le propriétaire moins de 3 ans après avoir acquis le logement, mais elle n’a pas été sui- vie (rejet de l’amendement n°339). En revanche a été voté l'amendement n°2221 de Gilles Savary qui étend la protec- tion des locataires âgés aux ménages héber- geant un locataire âgé en prenant en compte les ressources de ces derniers dans le cumul (p.1104). Même vote pour l’amendement n°2222 qui étend ce dispositif aux meublés. Le vote de l’amendement n°2136 précise l’application de l’encadrement des loyers dans les locations meublées. Michèle Bonneton évoque ensuite le problè- me des dispositions transitoires de la loi Alur soulignant qu’un doute subsiste sur les baux auxquels ces mesures s’appliquent. Son amendement (n°2079) a été rejeté mais Gilles Savary précise que l’article 25 vise à l’application des baux en cours des disposi- tions de la loi Alur qui pouvaient prêter à confusion. Emmanuel Macron indique que les disposi- tions de l’article 14, notamment celles rela- tives aux procédures de rupture contractuel- le, sont d’application immédiate aux baux en cours (p.1105). Daniel Goldberg renvoie la responsabilité des difficultés d’application de la loi Alur sur le Conseil constitutionnel qui “a créé une insécurité juridique relative à l’entrée en vigueur d’un certain nombre de dispositifs”, mais que le nouveau texte sécurise les règles d’entrée en vigueur. L’article 25 a été voté. Après l’article 25, l'amendement n°2801 d’Alain Tourret vise à régler la situation des organismes agréés, non associés de l’UESL, pour collecter la PEEEC. Il a été voté. Même vote pour l’amendement n°2405 qui fixe à un mois le délai maximum fixé à un réservataire pour présenter un candidat locataire à l’organisme HLM. L’amende- ment n°2481 d’Annick Lepetit ouvre la pos- sibilité pour une collectivité de déléguer son droit de préemption urbain à une SEM agrée, à un organisme HLM ou une structu- re ou association agréée (vote p. 1111). Gilles Savary a fait adopter l’amendement n°2296 qui modifie les règles de mise en concurrence des syndics de copropriété : il ne rend la mise en concurrence obligatoire qu’après deux désignations consécutives du même syndic. Daniel Goldberg reconnaît que cette procédure est relativement lourde et qu’el- le doit se faire actuellement chaque année puisque les contrats sont généralement annuels. 24février 2015 6 L ALOI M ACRONÀL ’A SSEMBLÉE DÉBATS L’amendement n°458 complète la liste des articles de la loi de 1989 qui ne sont pas applicables aux logements conventionnés (en y ajoutant les articles253 à25-11). Véronique Louwagie a proposé de suppri- mer le régime de l’encadrement des loyers, mais le ministre a rappelé qu’il fallait com- mencer par expérimenter le dispositif, d’abord à Paris, et dans les communes qui le souhaiteraient comme Lille ou, ajoute Michèle Bonneton, Grenoble. L’amende- ment n°671 a été repoussé. ■ Mérule, bail réel solidaire… Ont été adoptés en l’état: - L’article 25 bis qui abroge l’article L 133-8 du CCH qui imposait, en cas de démolition d’un bâtiment situé dans une zone où des foyers de mérule étaient identifiés , de brû- ler ou de traiter sur place les matériaux contaminés. - L’article 25 ter qui concerne le prix de rem- boursement d’une part de société coopérati- ve (art. L 201-5 III du CCH) en cas d’exclu- sion d'un associé. Le prix peut être augmen- té d’une majoration qui ne peut excéder l’évolution de l’IRL. - L’article 25 quater qui complète l’article L 261-10-1 du CCH pour renvoyer à un décret le soin de fixer la nature de la garantie financière d’achèvement ou de rembourse- ment . - L’article 25 quinquies qui supprime l’exi- gence d’un agent assermenté pour établir un rapport dans le cadre d’un dispositif de lut- te contre l’habitat insalubre (art. L 741-2 du CCH). - L’article 25 sexies qui autorise le Gouver- nement à créer par ordonnance un contrat de “ bail réel solidaire ” par lequel un orga- nisme de foncier solidaire consent à un loca- taire sous condition de ressource des droits réels en vue de la location ou de l’accession la propriété des logements. François Brottes a obtenu le vote de l’amen- dement n°1500 qui vise à protéger les maîtres d'ouvrage, notamment afin que les contrats types d’assurance soient bien com- pris des consommateurs. (vote p.1117). Même succès pour Daniel Goldberg pour l’amendement n°3212 qui vise à allonger le délai pendant lequel une commune décide de ne pas préempter un bien. Le texte écarte le droit de préemption urbain lors de l’alié- nation d’un terrain au profit du preneur à bail emphytéotique conclu à l’occasion d’une accession à la propriété prévue à l’ar- ticle L 251-1 du CCH. ■ Investir Avec l’article 26 débute le titre II “investir” et le chapitre 1 er “faciliter les investissements”. Cet article tend à élargir géographiquement l’expérimentation d’autorisation unique en matière d‘installations classées pour la pro- tection de l'environnement (ICPE) prévue par l’ordonnance n°2014-355 du 20mars 2014. L’article a été voté (p.1121). L’article 27 modifie l’ordonnance n°2014- 356 du 20mars 2014 relative à l’expérimen- tation du certificat de projet . Il vise, en Ile- de-France, les projets de création ou d’exten- sion de locaux ou d’installations qui présen- tent un intérêt majeur. L’article a été voté. L’article 27 bis , critique André Chassaigne réduit à deux mois les délais de recours contre les permis de construire les éoliennes et supprime l’affichage du permis sur le terrain comme point de départ du délai. Son amendement de suppression a été rejeté et l’article voté. L’article 28 comporte de nombreuses habili- tations visant à accélérer l’instruction et la délivrance des projets de construction et à modifier les règles d’évaluation environne- mentale des projets de construction et d’aménagement. Emmanuel Macron précise qu’il s’agit de réformer l’évaluation environnementale, d’ac- célérer la réalisation de projets par simplifica- tion du droit de l'urbanisme et de poursuivre la réforme de la participation du public. L’objectif est aussi d’ encadrer les recours abusifs . Michèle Bonneton a obtenu le vote de l’amen- dement n°1734 qui précise que les ordon- nances seront prises sans porter atteinte aux principes et objectifs fondamentaux du droit de l’environnement. Un autre amendement (n°2668) a supprimé une fraction de l’article 28 qui voulait contraindre l’autorité compé- tente à délivrer une autorisation d’urbanisme manifestement conforme aux prescriptions législatives ou réglementaires (p.1147). L’ar- ticle 28, amendé, a été voté (p.1152). Philippe Vitel a proposé de réduire le délai de séquestre pendant lequel le prix de ces- sion d’un fonds de commerce est indispo- nible pour le vendeur. Le délai actuel est en moyenne de 5 mois et demi. L’amendement (n°3146) a été voté. L’article 28 est complété par l’amendement n°2687 qui ajoute un alinéa à l’article L 424-3 du code de l’urbanisme sur la motivation des décisions de rejet de déclaration préalable. L’article 29 , issu du rapport Labetoulle vise à limiter le droit de demander la démolition d’une construction édifiée en violation d’une servitude d'urbanisme et dont le per- mis a été annulé. Reprenant les critiques de France Nature Environnement, Nicolas Sansu estime que cela favorise la pratique du fait accompli (p.1155). Toutefois le ministre rap- pelle que le texte a évolué en commission et qu’il est simplement prévu de réduire le délai pendant lequel la démolition peut être demandée. Christophe Castaner précise que le délai de recours était de deux ans. Le projet maintient ce délai pour les zones protégées; pour les autres il réduit à 6 mois (soit 5 ans après la délivrance du permis de construire) la possibilité de demander l’exécution, donc la démolition. L’article 29 a été voté. L’article 30 étend le champ de la dispense de recours obligatoire à l’architecte aux travaux de construction de bâtiments agricoles dont la sur- face est inférieure à 800m 2 . Il a été voté (p.1161). L’article 31 complète l’article 24-2 de la loi de 1965 sur la copropriété concernant l’installa- tion de lignes de communication électro- nique à très haut débit. L’ordre du jour de l’assemblée comporte de droit un projet de résolution donnant au conseil syndical un mandat de se prononcer sur toute proposi- tion d’un opérateur. L’amendement n°1563 a précisé que la décision est prise à la majo- rité des présents et non à la majorité des copropriétaires (p.1161). Également voté, l’article 32 qui programme la transposition par ordonnance de la direc- tive du 16avril 2014 et celle du 15mai 2014 sur les communicationsélectroniques . L’article 33 bis impose l’équipement des immeubles, maisons individuelles et lotisse- ments en lignes de communications électro- niques à très haut débit. Il a été voté. Les articles suivants concernent les commu- nications électroniques, puis le financement des entreprises. À suivre. ● 24février 2015 7 L ALOI M ACRONÀL ’A SSEMBLÉE DÉBATS 24février 2015 8 R ÉGLEMENTATION B RÈVES ◆ DAAF: démystifions “Démystifier les DAAF”, c’est e conseil que donne Rachid Laaraj, fondateur de Syneval, qui rappel- le qu’il n’y a aucune obligation de faire poser un détecteur de fumée par “un installateur agréé”. Il rappelle également que la pose des DAAF est interdite dans les parties communes et il ajoute que le syndic n’a pas à passer commande pour l’ensemble des copropriétaires car le dispo- sitif ne vise que les parties privatives. (Communiqué du 17février 2015) . ◆ 10% d’investisseurs à Paris dans l’ancien Selon la FNAIM du Grand Paris, le nombre de ventes à investisseurs dans les logements anciens est actuellement de 10%. Ce chiffre était de 35% avant l’annonce de l’encadrement des loyers à l’été 2014. (Communiqué du 16février 2015). ❘◗ Christine Daric et Olivier Mesmin , avocats spécialistes de fiscalité immo- bilière, rejoignent le cabinet Fairway . Bruno Berger-Perrin est président de Fidal Fiducie , structures qui vient d’être créée pour répondre aux besoins de clients de Fidal en matière de fiducie. Acteurs ■ Prolifération des zones com- merciales Jacques Cresta interroge la secrétaire d’État chargée du commerce sur la prolifération des zones commerciales qui provoque une fermeture des commerces de centre-ville et une baisse de l’emploi dans le secteur. Caro- le Delga lui répond que la loi du 18juin 2014 a fait de la préservation des centres urbains un critère d’appréciation des projets. De plus, ce sont désormais 7 élus qui siégeront à la CDAC, seuls deux resteront intéressés par les recettes fiscales et les créations d’em- ploi potentielles : le maire de la commune d’implantation et le président de l’EPCI. (JO AN déb. 11février 2015, p.1280). E XPROPRIATION ■ Une QPC sur l’expropriation Un recours avait été engagé contre les articles L 15-1 et L 15- du code de l'expro- priation en ce qu'ils autorisent l'expro- priant à consigner une partie de l'indemni- té d'expropriation fixée par le premier juge dans l'attente de la décision définitive. L'objectif du législateur est d'éviter, si le montant fixé en appel est inférieur au montant fixé en première instance, que l'expropriant ait du mal à récupérer la frac- tion excédant la somme finalement due. Le Conseil constitutionnel valide ces articles en observant toutefois que l'exproprié doit pouvoir obtenir réparation du préjudice résultant de l'absence de perception de l'intégralité de l'indemnité d'expropriation lors de la prise de possession. (Décision n° 2014-451 QPC du 13 février 2015, J.O. du 15 fév. p. 2934). 1 Informations relatives au projet 2 Informations relatives à la zone de cha- landise et à l'environnement proche du projet 3 Cartes ou plans relatifs au projet 4 Effets du projet en matière d'aménage- ment du territoire 5 Effets du projet en matière de dévelop- pement durable 6 Effets du projet en matière de protec- tion des consommateurs 7 Effets du projet en matière sociale. Un décret d'application de la loi Pinel du 18 juin 2014 a été publié le 14 février. Son pre- mier chapitre est consacré aux commissions d’aménagement commercial, le second à l’autorisation commerciale. Les commissions Le décret prévoit les règles de désignation des membres des CDAC. L'article R 751-2 du code de commerce précise par exemple qu'aucun élu ne peut siéger en qualité de personnalité qualifiée. Les articles R 751-6 et suivants sont relatifs à la commission nationale d'aménagement commercial. La CNAC est renouvelée par moitié tous les trois ans. L’autorisation commerciale Dans le chapitre consacré aux projets, l’article R 752-1 apporte une précision sur la notion de surface de l’article L 752-1. Il n’est pas tenu compte des surfaces des pharmacies, des commerces de véhicules automobiles et de motocycles et des installations de distribu- tion de carburants. Pour les pépinières, seules sont prises en compte les surfaces destinées à la vente de produits ne provenant pas de l’exploitation. L'article R 752-2 distingue deux secteurs d'ac- tivité: - le commerce de détail à prédominance ali- mentaire, - les autres commerces de détail et les activi- tés de prestation de services à caractère arti- sanal. L’article R 752-3 définit la zone de chalandi- se: il s’agit de l’aire géographique au sein de laquelle l’équipement exerce une attraction sur la clientèle. La demande L'article R 752-4 donne la liste des personnes pouvant présenter une demande d'autorisa- tion d'exploitation commerciale. Le contenu de la demande est fixé à l'article R 752-6. Le dossier s'organise en 7 catégories d'infor- mations liées au contenu du projet et à ses effets (voir tableau). L'article R 752-7 indique les informations à fournir en complément, lorsque le projet ne nécessite pas de permis de construire. Dépôt de la demande de PC valant autorisa - tion d’exploitation commerciale Lors du dépôt du dossier, celui-ci est transmis au secrétariat de la CDAC. S'il est complet, le secrétariat en informe le maire. A défaut d'information contraire communiquée au maire dans les 15 jours de la réception du dossier, celui-ci est réputé complet. S'il est incomplet, le secrétariat de la commission informe le maire des pièces manquantes. Le délai d'instruction court à compter de la réception par le secrétariat de la CDAC d'un dossier complet (art. R 752-10). Dépôt de la demande d’autorisation d’exploi - tation commerciale ne nécessitant pas de PC Les articles R 752-11 et R 752-12 prévoient de façon analogue la procédure pour le cas de demande ne nécessitant pas un permis de construire. Si le dossier est incomplet, le secrétariat de la commission demande les pièces manquantes. Sans demande de pièces dans les 15 jours, le dossier est réputé com- plet. Le délai d‘instruction court à compter de la réception par la commission d‘un dos- sier complet. Réunion de la CDAC La réunion de la CDAC suit la procédure fixée aux articles R 752-13 et suivants. La commission se prononce à la majorité abso- lue des membres présents. Le texte précise également la procédure de consultation fixée à l'article L 752-4 : appli- cable à toute demande de permis de construire un projet dans une commune de moins de 20000 habitants, d'un magasin de commerce de détail ou d'un ensemble com- mercial de 300 à 1000m 2 . Recours Les règles de recours sont prévues aux articles R 752-30 et suivants. Le délai de recours contre une décision ou un avis de la CDAC est d'un mois. Il est présenté devant la CNAC. En cas de cessation d'exploitation commer- ciale, l'exploitant doit notifier la date de ces- sation d'exploitation au préfet (art. R 752- 45). Dans un délai de trois ans, l'exploitant notifie au préfet les mesures prévues pour démanteler le site et le remettre en état (art. R 752-46). ● ■ Aménagement commercial: décret publié (Décret n°2015-165 du 12février 2015 relatif à l'aménagement commercial, J.O. du 14 fév. p.2870). Contenu du dossier de demande d’autorisation commerciale 24février 2015 9 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Réforme territoriale : Nicolas Bouillant est nommé directeur adjoint du cabinet d'André Vallini. (Arrêté du 4 février 2015, J.O. du 13 fév. @). DREAL ✓ Vincent Motyka est nommé directeur régional de l'environnement, de l'aménage- ment et du logement de la région Nord – Pas-de-Calais. (Arrêté du 2 février 2015, J.O. du 10 fév. @) Administration centrale ✓ Sont nommés à la direction générale des entreprises, à l'administration centrale du ministère de l'économie : - Nicolas Lermant , chef du service du tourisme, du commerce, de l'artisanat et des services, - Emma Delfau , sous-directrice du tourisme, - Sylvie Donne , sous-directrice du commerce, de l'artisanat et de la restauration, - Sonia Beurier , sous-directrice du droit des entreprises. (Arrêté du 9 février 2015, J.O. du 10 fév. @) Magistrature ✓ Conseil d’État : Sont nommés maîtres de requêtes au Conseil d'Etat : Natacha Chicot, Julia Beurton, Maïlys Lange, Jean-François de Montgolfier, Esther de Moustier et Leïla Derouich. (Décret du 10février 2015, J.O. du 11 février, @). Préfets Fabien Sudry est nommé préfet de la Loire et Bernard Gonzalez préfet de Vaucluse. (Décrets du 11février 2015, J.O. du 13 fév. @). ■ Organisation judiciaire Le nombre de chambres des tribunaux admi- nistratifs et des cours administratives d'appel a été modifié. Les TA qui comportent le plus de chambres sont: - ceux des plus importantes villes de provin- ce: 8 chambres à Lyon, Marseille et Nantes, - ainsi que celles de l'Ile-de-France: 8 chambres à Versailles, 10 chambres à Melun ainsi qu'à Cergy-Pontoise et à Montreuil. Le TA de Paris comporte 18 chambres. Les cours d'appel ont entre 3 chambres (Douai) et 10 chambres (Paris). (Arrêté du 29janvier 2015, J.O. du 12février, p.2671). ■ Archéologie préventive Le montant affecté au Fonds national pour l'archéologie préventive pour l'année 2015 est de 30% du produit de la redevance d'ar- chéologie préventive. (Arrêté du 29janvier 2015, J.O. du 11 fév. p.2598). ■ Contrôle de la défiscalisation outre-mer La loi de finances pour 2011 a introduit de nouvelles obligations pour les entreprises qui obtiennent pour autrui des avantages fiscaux pour des investissements outre-mer. Elles doivent souscrire une déclaration annuelle (art. 171 BK de l'annexe II au CGI). Elles sont soumises à une obligation de mise en concurrence si l'investissement dépasse un certain seuil et s'il est exploité par une socié- té dont plus de 50 % du capital sont déte- nues par une ou plusieurs personnes phy- siques. L'entreprise qui propose des avantages fis- caux pour autrui doit respecter les conditions fixées à l'article L 242 septies du CGI et notamment une charte de déontologie. Cet- te charte figure en annexe du décret. Elle prévoit par exemple que le monteur en opé- ration de défiscalisation doit veiller à ne pas se trouver en situation de conflit d'intérêts. Il doit présenter clairement et de façon exhaustive les opérations proposées et les risques inhérents à l'opération. (Décret n°2015-149 du 10février 2015 relatif aux obligations déclaratives et à la mise en concurrence des intermédiaires en défiscalisa- tion outre-mer, J.O. du 10février, p.2671). ■ Droits des habitants des bidon- villes Un avis sur le respect des droits fondamen- taux des populations vivant en bidonvilles émanant de la Commission nationale consul- tative des droits de l'homme a été publié. Ce texte déplore l'absence de volonté poli- tique de résorption des bidonvilles alors que les textes existent ainsi que les moyens finan- ciers. Il ajoute que la seule politique mise en œuvre est une politique répressive d'évacua- tion des bidonvilles, voire d'expulsion du ter- ritoire, sans évaluation alors que le seul résul- tat est de déplacer la difficulté d'un endroit à l'autre. Il rappelle le droit à la domiciliation qui a été institué par la loi DALO en 2007. (J.O. du 10février 2015, @). ■ Ondes électromagnétiques Une loi relative à la sobriété, à la transparen- ce, à l'information et à la concertation en matière d'exposition aux ondes électroma- gnétiques a été publiée. L'article 1 er fixe le principe que le ministre en charge des télécommunications, en lien avec l'ARCEP, veille à la sobriété de l'exposition au public des champs électromagnétiques (art. L 32-1 12° ter du code des postes). L'article L 34-9-1 du même code est large- ment complété. Il prévoit toujours que lorsque les mesures des champs électroma- gnétiques sont réalisées dans un immeuble d'habitation, les résultats sont transmis aux propriétaires et aux occupants. Il programme un recensement national des points aty- piques du territoire, c'est-à-dire ceux où le niveau d'exposition au public des champs électromagnétiques dépasse substantielle- ment la moyenne. Un décret doit définir les modalités de l'objectif de sobriété d'exposi- tion aux champs électromagnétiques pour les établissements accueillant des personnes vulnérables. (Loi n°2015-136 du 9 fév. 2015 relative à la sobriété, à la transparence, à l'information et à la concertation en matière d'exposition aux ondes électromagnétiques, J.O. du 10 fév., p.2346). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 591 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. 24février 2015 10 C EGEREAL C HIFFRES >Quels ont été les événements mar- quants de l’année 2014 pour Cegereal? R.T. : “Dans le cadre de la démarche “Go Green”, tous les immeubles de Cegereal ont été certifiés HQE Exploitation et Breeam In-Use International. Cela nous a conduits à faire réexaminer l’ensemble de notre patrimoine. En 2014, nous avons signé des baux portant sur 17 600 m 2 . Les loyers sont en hausse de 3,3 % à 44,7 M€, notamment grâce à la perception d’indem- nités de départ de certains locataires. Nous proposons à l’assemblée générale de por- ter le dividende à 1,65 € par action en 2015 soit une hausse de 10 %.” >Quelle est votre analyse du marché? R.T. : “Le taux de vacance des bureaux en Ile-de-France à 7,6 % reste inférieur à celui de la plupart des capitales européennes. La demande placée avec 2,1 millions de m 2 , en hausse de 13 %, est portée par les transac- tions de plus de 5 000 m 2 . D’ailleurs, nous constatons que le nombre de visites aug- mente et qu’il est moins nécessaire de pro- poser des mesures d’accompagnement. L’absorption nette du marché reste positi- ve (588 000 m 2 ) et le marché de l’investisse- ment a été très bon cette année.” >Comment se sont comportés vos actifs? R.T. : “Nos baux sont désormais en bonne partie indexés sur l’ILAT. Les renégocia- tions ont demandé peu d’effort sur le mon- tant des loyers. Le taux d’occupation a atteint 90 % fin 2014. Pour l’immeuble Rives de Bercy, un nouveau bail ferme de 9 ans a été conclu avec le Crédit Foncier. Pour Arcs de Seine, la signature de plu- sieurs baux a permis de porter en un an le taux d’occupation de 81 % à 97 % et les loyers y sont en hausse (de 11,8 à 14,0 M€). Nous avons engagé à Europlaza la réalisa- tion d’un jardin extérieur et le réaménage- ment du hall qui feront de cet immeuble la première tour jardin de la Défense. Cette initiative permet aussi de repositionner le bas de la tour qui pro- fitera d’une vue sur des jardins paysagers. Après l’obtention de la double certification HQE et Breeam, nous engageons une nouvelle étape “Upgreen your business”. Cela se traduit par exemple par des engagements bilaté- raux avec nos parties-prenantes, dont nos locataires, pour une baisse de la climatisa- tion, une extinction systématique de l’éclairage de bureaux vides, ou encore par la signature avec nos fournisseurs d’une charte d’achat responsable. Notre objectif d’ici 2020 est de réduire la consommation d’eau de 10 %, la consommation d’énergie de 15 % et la production de gaz à effet de serre de 20 %..” >Quels résultats financiers? R.T. : “Nous constatons des plus-values latentes en hausse à 221 millions d’euros. Les valeurs d’expertise sont en légère hausse. Fin 2014, elles s’établissaient à 871 millions d’euros (347 M€ pour Arcs de Seine, 333 M€ pour Europlaza et 191 M€ pour Rives de Bercy) Notre taux d’endette- ment est inférieur à 50 % (46,5 %) ; en rai- son des bonnes conditions de prêts, nous pourrions envisager un refinancement dés 2015.” >Quels sont vos projets pour 2015? R.T. : “Cegereal envisage de faire évoluer son patrimoine. Il ne s’agit ni de liquider la société ni de vendre les trois immeubles, mais si nous trouvons un acquéreur pour un prix acceptable par les investisseurs d’origine, cela nous permettrait de cristal- liser les plus-values latentes. En parallèle, nous regardons des immeubles flexibles et Raphaël Tréguier: “Cegereal envisage de fai- re évoluer son patrimoine” Le directeur général de Cegereal présente les résultats de 2014 et les objectifs de la foncière pour 2015. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine INTERVIEW modernes, qui recèlent une valeur ajoutée avec des perspectives de verdissement. Cegereal compte rester une société françai- se, investie purement en bureaux. En effet, nos actionnaires font le choix de la diversi- fication patrimoniale à leur propre niveau.” >Quels sont vos effectifs? R.T. : “Pour l’activité ordinaire de la socié- té, Cegereal a un nombre restreint de sala- riés: trois salariés en direct mais recourt au service de 25 personnes externalisées.” >Avez-vous ressenti un impact de la loi Pinel? R.T. : “Le régime de facturation des loyers par notre gestionnaire ne représente qu’une partie non significative des charges qui ne sont plus récupérables. La loi n’au- ra donc qu’un faible impact sur notre compte de résultat.” 813millions d’ € de collecte en OPCI C’est un record de collecte qui a été atteint en 2014 : les OPCI grand public ont collecté 813 millions d’euros contre 283 millions en 2013, selon les chiffres de l’IEIF. Ce record dépasse l’année 2012 (598millions) qui était un cru un peu particulier car il com- portait le transfert de contrats Acavi vers l’OPCI Axa Selectiv’Immo. Il y a actuellement 9 OPCI disponibles sur le marché. Les quatre premiers concentrent 98% de la collecte. Il s’agit d’Opcimmo (Amundi Immobilier) avec 434 millions, puis d’Axa Selectiv’Immo (AXA REIM SGP) qui a collecté 186millions, BNP Paribas Diversipierre (BNP Paribas REIM), pour 105millions d’euros et d’Immo Diversifica- tion (Ciloger) avec 68millions d’euros. Fin 2014, la capitalisation des OPCI grand public atteignait 2 milliards d’euros.
