Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Droit au logement : Condamnation de la France
Baux commerciaux : Travaux sans autorisation non prouvés: pas de résiliation du bail
– 3 – Projet –
Relance de l’investissement: annonces du Premier ministre
– 3 – Rapports –
Les trois rapports du préfet Jean-Pierre Duport
– 5 – Rencontre –
SNAL : la part des ventes en terrains aménagés se redresse
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – En bref –
Promotion de Pâques de la Légion d’honneur
Métropole de Lyon: deux lois publiées
Gestion des demandes de logement social
Rénovation urbaine: liste des quartiers prioritaires publiée
– 8 – Actualité –
La Cour des comptes analyse le logement social : “donner de la cohérence à l’action publique”
Villes de demain: 2e tranche pour Eco-Cité
■ jugé ■ > La CEDH a condamné la France pour ne pas avoir exécuté dans un délai raisonnable une décision d’un tribunal enjoignant au préfet de proposer un logement à une per- sonne reconnue prioritaire par la commis- sion de médiation du DALO (p.2). > La Cour d’appel de Paris a refusé de faire droit à la demande de constat de la résilia- tion d’un bail commercial, faute pour le bailleur de prouver que les travaux d’ad- jonction d’une mezzanine réalisés sans autorisation étaient antérieurs à la signature du bail (p.2). ■ répondu ■ > Le ministre de l’économie conteste le rai- sonnement selon lequel les transactions immobilières entre particuliers créent un manque à gagner de TVA pour l’État. En effet, elles sont réalisées sans prestation de service et il n’y a donc pas de base taxable (p.6). ■ projeté ■ > Le Premier ministre a présenté le 8avril une série de mesures de relance de l’inves- tissement. Parmi les objectifs ciblés figure la réalisation de travaux de rénovation énergé- tique dans l’habitat (p.3). ■ proposé ■ > Le SNAL propose quatre mesures pour amplifier la reprise du marché de maison individuelle: préserver l’APL accession, réformer le PTZ, mettre en place une fiscali- té décourageant la rétention foncière et sim- plifier les règles d’urbanisme (p.5). > La Cour des comptes propose de modifier les règles du droit au maintien dans les lieux dans le logement social (p.8). ■ honorée ■ > Sabine Baïetto-Beysson, présidente de l’OLAP est promue commandeur de la Légion d’honneur (p. 7). La France au rapport! L a France aime les rapports! Mais on comprend pourquoi: ils sont d’excellente qualité! L’actualité de cette semaine le démontre à nouveau brillamment. Pas moins de trois sont dus au talent du préfet Jean-Pierre Duport. Le premier en particulier vise à accélé- rer les projets de construction. On retiendra, au-delà des mesures techniques proposées, une réflexion sur l’objectif des règles d’ur- banisme. Le droit de l’urbanisme est traditionnellement conçu pour encadrer le projet présenté par le pétitionnaire mais, si celui-ci respec- te les règles qui sont fixées, il dispose d’un droit à obtenir l’autorisa- tion requise. À l’opposé, l’urbanisme de projet suppose une négocia- tion entre le pétitionnaire et l’autorité administrative. Jean-Pierre Duport observe qu’en dépit de ses contraintes, le droit de l’urbanisme ne permet plus d’assurer au pétitionnaire une sécurité juridique. Le préfet en déduit que si l’urbanisme de projet se développe, il devrait alors s’accompagner d’un allégement des contraintes réglementaires. Il y a là un choix important à opérer et la décision en revient au légis- lateur. Par ailleurs, un certain nombre de propositions induisent un change- ment de la manière d’envisager le travail de l’administration. La phase d’expérimentation qui est en cours au titre de la loi sur l’eau permet de traiter d’une façon globale l’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme et l’évaluation environnementale. Jean-Pierre Duport sou- ligne que cela place l’administration davantage dans une position de service au porteur du projet. On voit ici que cette logique est très dif- férente de celle d’une procédure de pur contrôle de légalité. Un autre document est dû à la sagacité de la Cour des comptes qui s’est intéressée au logement en Ile-de-France avec un titre ambitieux: “donner de la cohérence à l’action publique”. Les magistrats de la rue Cambon préconisent par exemple de revoir les règles de maintien dans les lieux dans le parc public ou de modifier les règles de calcul des loyers pour mieux tenir compte des ressources des locataires. Il invite aussi l’État à évaluer les dispositifs d’incitation à l’investissement loca- tif dont il pointe les effets d’aubaine et l’impact sur la hausse des prix. Pour l’urbanisme, il observe que favoriser la densité a pour effet de renchérir le coût des logements neufs ; il propose donc de construire aussi aux marges de l’agglomération. A la lecture de tous ces savants documents, on s’émerveille de tant d’intelligence et d’imagination créatrice! De surcroît, ces textes ne sont plus réservés aux habitués des rayons feutrés de la Documenta- tion Française, mais facilement accessibles en quelques clics. Après cette étape, doit venir la suivante; celle de la mise en œuvre… et on sent que le tableau peut s’assombrir car l’étape est forcément plus délicate. Mais à l’époque où on se congratule des diagnostics partagés, un bon rapport est déjà un bon point de départ. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 597 14 AVRIL 2015 ISSN 1622-1419 15 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Droit au logement : Condamnation de la France Baux commerciaux : Travaux sans autorisation non prouvés: pas de résiliation du bail - 3 - Projet - Relance de l’investissement: annonces du Premier ministre - 3 - Rapports - Les trois rapports du préfet Jean-Pierre Duport - 5 - Rencontre - SNAL: la part des ventes en terrains aménagés se redresse - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - En bref - Promotion de Pâques de la Légion d’honneur Métropole de Lyon: deux lois publiées Gestion des demandes de logement social Rénovation urbaine: liste des quartiers prioritaires publiée - 8 - Actualité - La Cour des comptes analyse le logement social: “donner de la cohérence à l’action publique” Villes de demain: 2 e tranche pour Eco-Cité S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 4avril 2015 2 D ROITAULOGEMENT ▲ Droit au logement ■ Condamnation de la France ( CEDH, 9avril 2015, affaire T.H. contre Fran- ce, Requête n°65829/12) Une personne de nationalité camerounaise avait saisi la commission de médiation pour o btenir un relogement, étant logée dans des locaux insalubres et indécents. La com- mission avait estimé qu’elle devait être relo- gée d’urgence. N’ayant pas été relogée, elle avait saisi le tribunal administratif qui, le 28décembre 2010, avait enjoint au préfet d’assurer son relogement, sous astreinte. En 2012, l’astreinte avait été liquidée et le montant versé au fonds d’aménagement urbain de la région d’Ile-de-France. Mais trois ans et demi après le jugement, le relo- gement n’avait toujours pas été effectué. La Cour estime qu’il y a eu une violation de l’article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l’homme: “La Cour observe que si la requérante ne s’est toujours pas vu proposer de logement adapté à ses besoins et capacités, contraire- ment à ce que prévoyait pourtant expressé- ment le dispositif du jugement du 28décembre 2010, l’astreinte prononcée dans ce jugement a effectivement été liqui- dée et versée par l’État. Elle relève cepen- dant que, d’une part, cette astreinte , qui a pour seul objet d’inciter l’État à exécuter l’injonction de relogement qui lui a été fai- te, n’a aucune fonction compensatoire et, d’autre part, qu’elle a été versée, non à la requérante, mais à un fonds d’aménage- ment urbain , soit à un fonds géré par les services de l’État. En conséquence, en l’ab- sence de relogement, la Cour ne peut donc que constater que le jugement du 28décembre 2010 n’a pas été exécuté dans son intégralité, plus de trois ans et demi après son prononcé, et ce, alors même que les juridictions internes avaient indiqué que la demande de la requérante devait être satisfaite avec une urgence particulière. […] En la cause, la Cour relève que la carence des autorités , qui s’explique, selon le Gou- vernement, par la pénurie de logements disponibles, ne se fonde sur aucune justifi- cation valable au sens de sa jurisprudence. Elle rappelle, en effet, qu’aux termes de sa jurisprudence constante, une autorité de l’État ne peut prétexter du manque de fonds ou d’autres ressources pour ne pas honorer, par exemple, une dette fondée sur une décision de justice […] Ces éléments suffisent à la Cour pour conclu- re qu’en s’abstenant, pendant plusieurs années, de prendre les mesures nécessaires pour se conformer à une décision judiciaire définitive et exécutoire, les autorités natio- nales ont privé les dispositions de l’article 6 §1 de la Convention de tout effet utile. Par c onséquent, il y a eu violation de l’article 6 §1 de la Convention.” Observations : C’est la première fois que la CEDH s’est prononcée sur une requête contre la France concernant l’exécution d’un jugement octroyant un logement. Elle reconnaît donc la responsabilité de l’État pour ne pas avoir exécuté le juge- ment enjoignant au préfet de faire une offre de logement. La décision est fondée sur le droit du requérant à obtenir un pro- cès équitable. Le fait que l’État ait fait droit à la décision d’astreinte ne suffit pas à exonérer la responsabilité de l’État. Baux commerciaux ■ Travaux sans autorisation non prouvés: pas de résiliation du bail (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 1 er avril 2015, n°13/11003) En première instance, le TGI de Paris avait considéré que des travaux réalisés sans autorisation préalable du bailleur justi- fiaient la mise en œuvre de la clause de rési- liation de plein droit du bail. En appel, la cour réforme cette décision. Le bailleur reprochait au locataire d’avoir installé une mezzanine sans autorisation alors que le locataire indiquait que le bâtiment mena- çant ruine, il avait dû procéder aux travaux évitant au bâtiment de s’effondrer: “Il est constant qu’un commandement ne peut avoir pour effet d’entraîner l’acquisi- tion de la clause résolutoire du bail que s’ il est établi la réalité d’une infraction à une ou plusieurs clauses du bail et si le bail contient une clause résolutoire à défaut de respect de la clause prétendument violée par le preneur. En l’espèce il n’est pas reproché dans le commandement du 4décembre2011 visant la clause résolutoire une autre infraction au bail que celle d’avoir fait procéder à l’instal- lation d’une mezzanine dans les lieux loués, le terme d’installation supposant non pas l’aménagement pas la création dans les lieux loués d’un tel aménagement.” La cour d’appel retient les éléments de preuve suivants: “S’il est exact qu’aucune mezzanine ne figure sur le bail pas plus que sur le plan des lieux, la cour ne peut en tirer aucune consé- quence certaine sur l’absence de mezzani- ne, eu égard au caractère sommaire de la désignation des lieux […] En tout cas, aucun constat de l’intérieur de la remise antérieur aux travaux n’est versé aux débats par les bailleurs. En revanche trois salariés de l’entreprise M. a ttestent que la remise comportait une mez- zanine avant l’exécution des travaux […] M. I. écrivant que son accès se faisait pas un esca- lier étroit et que le plancher menaçait de s’ef- fondrer […] M. G. expliquant que le plancher et la structure de la mezzanine étaient com- plètement détériorés et donc inutilisables et dangereux pour ses compagnons, l’entrepri- se ayant déposé et reconstruit à neuf à l’identique afin de stocker du matériel et de l’utiliser en toute sécurité” […] Il en résulte que les bailleurs ne peuvent valablement solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail en raison de l’ins- tallation par le preneur d’une mezzanine sans autorisation du bailleur, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolu- toire, ordonné l’expulsion”. Un autre argument du bailleur relatif au défaut d’immatriculation du local est égale- ment rejeté. Le bailleur soutenait que le locataire ne démontrait pas que la remise était un local accessoire. La cour d’appel rejette l’argument: “L’article L 145-1 du code de commerce pré- voit que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux ou d’im- meubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fond et qu’ils appartiennent au proprié- taire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doi- vent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe”. La cour observe que la remise louée était située en face du magasin principal, dont l’activité est le commerce de peinture, déco- ration, ravalement, que le bail initial et l’ac- te de renouvellement portait la mention “ dépendances de son magasins ” “Ces mentions figurant au bail font la preu- ve de la connaissance par le bailleur qui n’était pas propriétaire du fonds de com- merce principal de la société M. du caractè- re accessoire du local ”. La remise servant d’entrepôt “elle constitue ainsi un élément indispensable à l’exploitation du fonds principal de l’entreprise de décoration , peinture, revêtements de sols qui doit pou- voir entreposer son matériel technique dans un local approprié […] Il convient de dire et juger que la société M. n’était nullement dans l’obligation de s’im- matriculer au registre du commerce et de JURISPRUDENCE sociétés du chef de cet établissement acces- soire et de rejeter la demande de validation du congé formée par les consorts P.” Observations : La décision de première ins- tance avait sa cohérence. Le bail interdisait au preneur d’effectuer des travaux sans autorisation du bailleur. Celui-ci pouvait donc mettre en jeu la clause résolutoire pour ce motif. La décision est donc remise en cause en appel pour des motifs de preu- ve: le bailleur ne pouvait pas établir précisé- ment l’état du local avant les travaux effec- tués par le locataire car le bail et le plan des lieux n’étaient pas suffisamment précis. La décision montre aussi qu’il faut une adéqua- tion précise entre les faits reprochés au loca- taire et la clause qui les réprime. Sur le principe, il est certain que des tra- vaux non autorisés peuvent justifier la rési- liation du bail (CA Paris, 16mars2011 ou CA Riom, 4avril 1996). Mais encore faut-il pouvoir prouver la réalité des travaux. Faut de disposer d’un état des lieux précis lors du bail, le bailleur échoue ici à appor- ter cette preuve. S’agissant du local accessoire, pour être pro- tégé par le statut, il faut que la privation de ce local soit de nature à compromettre l’ex- ploitation du fonds. La cour admet ici la protection du statut. Mais la jurisprudence ne l’admet pas toujours. Elle a par exemple refusé le statut pour un entrepôt desservant le garage (Civ. 3 e , 23janvier 1974). Mais elle l’a admis, dans une espèce proche de celle de l’arrêt rapporté, pour la remise d’un commerce de quincaillerie dont la boutique présentait une surface trop restreinte pour stocker des articles (Paris, 6 oct. 1988). 1 4avril 2015 3 B AUXCOMMERCIAUX ▲ U RBANISME RAPPORT Le préfet de région Jean-Pierre Duport a remis le 3avril trois rapports. ❑ 1 . Le premier, remis à la ministre de l’éco- logie et à la ministre du logement, vise à “accélérer les projets de construction ”. Premier objectif: assurer la délivrance des autorisations d’urbanisme en moins de 5 mois . Ce délai serait écarté en cas de consultation d’un organe de niveau natio- nal. S’agissant des monuments historiques et espaces protégés, le rapport indique que le projet de loi en cours de préparation sur la culture doit réduire de 10 à 3 le nombre de régimes des autorisations en vigueur, ce qui doit raccourcir les délais. Pour les ERP, les IGH et les réserves natu- relles, le rapport estime possible de réduire de six à un mois le délai d’instruction des autorisations “au prix de gain de producti- vité de l’administration”. Pour certaines autorisations relevant de ministres, comme celles incombant au ministère de la Défense, le rapport estime qu’il serait possible de les réduire à 5 mois. S’agissant des sites classés , les délais seraient réduits à 5 mois si la décision est prise à un niveau déconcentré et à 8 mois en cas d’autorisation relevant du niveau national. Quant aux autorisations de défrichemen t, le délai de 2 mois peut être actuellement porté à 6 mois quant à la reconnaissance de l’état du terrain le requiert. Il est propo- sé de limiter ce report à 4 mois, sauf exceptions. La demande de dérogation à l’interdiction d’ atteintes aux espèces protégées n’est actuellement pas articulée avec la deman- de d’autorisation d’urbanisme. Il est pro- posé de prévoir un dépôt simultané des deux demandes et de laisser un délai de 4 mois pour l’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme. Une articula- tion analogue est préconisée pour les autorisations au titre de la loi sur l’eau. Pour réduire les délais en cas de diagnostic d’ archéologie préventive , il est proposé de fixer un délai (actuellement inexistant) pour signer la convention entre l’aména- geur et l’organisme chargé du diagnostic après l’approbation du projet d’interven- tion par le préfet. Le 2 e objectif est de mettre davantage l’ad- ministration au service des porteurs de projets dans les procédures d’instruction. Jean Pierre Duport constate un décalage entre les possibilités offertes par les règles d'urbanisme et les positions restrictives de certains maires. Certains services allongent les délais par des demandes de pièces manquantes, en dépit des réformes opé- rées en 2007. Le rapport reconnaît que les pétitionnaires “cumulent les inconvénients de l’urbanisme réglementaire et ceux de l’urbanisme négocié” (p.10). En consé- quence, la réglementation n’est plus sour- ce de sécurité juridique. Si l’urbanisme de projet peut être développé pour la sou- plesse qu’il permet, il devrait alors s’accom- pagner d’un allégement de l’urbanisme réglementaire. L’autorité compétente peut en effet opposer un refus à la demande d’autorisation de façon sciemment illégale, car c’est une procédure dilatoire efficace. Renforcer le pouvoir du juge Pour contrer ces mesures dilatoires, il est proposé, lorsque le juge annule une déci- sion de refus, de l’autoriser à enjoindre au maire de délivrer l’autorisation d’urbanis- me demandée . Cela suppose une loi pour modifier l’article L 424-3 du code de l’urba- nisme, d’autant qu’elle affecte la libre administration des collectivités locales. Le rapport rappelle par ailleurs les règles à appliquer à l’égard d’un pétitionnaire lorsque l’administration travaille en mode projet. La généralisation du certificat de projet, actuellement en phase d’expéri- mentation, pourra être un moyen d’accélé- rer l’instruction des autorisations. Du point de vue de l’organisation territoriale, le rap- port préconise de renforcer les compé- tences aux niveaux régional et intercom- munal. Afin d’éviter que l’accord d’un ABF soit remis en cause en cas de changement de poste de l’architecte, il est proposé de rendre collégiale la décision de l’architecte des bâtiments de France . Au-delà des règles de droit proprement dites, le rapport propose des améliorations techniques par une plus grande dématé- rialisation des procédures et des docu- ments d’urbanisme. Il est proposé dans un premier temps d’autoriser le dépôt d’une demande de permis par voie dématériali- sée. ❑ 2 . Le deuxième rapport, remis au Pre- mier ministre entend “Simplifier les procé - dures environnementales ”. L’objectif est d’abord de favoriser la coor- dination des évaluations environnemen- tales et éviter leur répétition lorsqu’elle est inutile. Les trois rapports du préfet Jean-Pierre Dupport P ROJET Relance de l‘investissement Le Premier ministre a présenté le 8avril une série de mesures pour relancer l’investisse- ment et notamment un amortissement accéléré pour soutenir l’investissement industriel productif. Le projet comporte également des mesures pour accélérer la réalisation de travaux de rénovation éner- gétique dans l’habitat: - le budget de l’ANAH doit être abondé de 70 millions de euros en 2015; - le plan de rénovation thermique doit être poursuivi en 2016; - le crédit d’impôt pour la transition énergé- tique (CITE) doit être prolongé en 2016 (ce qui suppose un vote dans le cadre de la loi de finances 2016); - une action spécifique est programmée à destination des banques et des syndics de copropriétés pour développer l’Eco-PTZ. (Dossier de presse du 8avril 2015). 1 4avril 2015 4 U RBANISME RAPPORT ❘◗ Frédéric Bellanca rejoint DS avocats comme associé, spécialiste de banque finances. Il était précédemment chez FieldFisher à Paris. ❘◗ De Gaulle Fleurance & Associés a coopté plusieurs associés dont Natha- lie Garnier (droit immobilier), Jean- François Paque (contentieux des affaires et arbitrage) et Jonathan Souffir (droit bancaire et financier). ❘◗ Virginie Louvigné rejoint le cabinet Baker & McKenzie comme local partner du pôle immobilier du bureau de Paris. Acteurs Par exemple, le rapport souligne que le droit communautaire n’impose pas aux E tats membres de déterminer au cas par cas les projets qui doivent faire l’objet d’une étude d’impact; Il est donc recom- mandé de privilégier la détermination de critères et de seuils objectifs pour en fixer la liste. Le rapport préconise par ailleurs de favori- ser la réalisation d’une étude d‘impact unique lorsque plusieurs opérations sont soumises à des autorisations distinctes mais participent d’un même projet. Exemple: la création d’une nouvelle gare à Montpellier impose aussi la création d’une ZAC et l’ex- tension de la ligne de tram. Le rapport propose plusieurs hypothèses dans lesquelles le nombre d’études serait limité. Ainsi l’étude d’impact d’un projet pourrait tenir lieu d’évaluation environne- mentale des modifications de documents d’urbanisme, dans l’esprit de ce qui a été fait pour la procédure intégrée pour le logement (ord. du 3 octobre 2013). À l’in- verse, une évaluation environnementale pour un document d’urbanisme pourrait tenir lieu d’étude d’impact d’une opéra- tion d’aménagement prévue par ce docu- ment. Autre point évoqué: développer l’intégra- tion des autorisations environnementales vers un permis unique . Des expérimenta- tions sont en cours pour procéder à la déli- vrance d’un permis unique dans le cadre de la loi sur l’eau. Un projet unique est ainsi traité globalement , tant pour l’ins- truction de la demande d’autorisation que pour l’évaluation environnementale et la participation du public. En conséquence, ces procédures “placent davantage l’admi- nistration dans une situation de service au porteur de projet” (p.24). Toutefois, sur cet objectif, le rapport appelle à la prudence avant toute généralisation, notamment en raison des recours conten- tieux: il faut éviter que la création d’une décision unique en conduise à une indivisi- bilité de la décision car cela conduirait, en cas d’annulation, à devoir reprendre la tota- lité du processus décisionnel. ❑ 3 . Le troisième rapport également remis au Premier ministre se propose de “Moderniser la participation du public ”. La méthode traditionnelle de participation du public à une décision, l’enquête publique, est critiquée notamment car elle intervient trop tard dans le processus de décision. Le Conseil d’État a déjà émis des proposi- tions pour l’améliorer dans son rapport de 2011: développer la participation par pro- jet, renforcer la participation en amont des procédures, adapter les modalités de la p articipation aux enjeux du projet, moder- niser les modalités de la participation. Pour éviter de multiplier les procédures, le rapport propose d’unifier la participation du public pour l’ensemble des décisions concernant un même projet en appliquant un principe simple “ un projet, une partici- pation du public” . Il s’agit de substituer une approche par projet à une approche par procédure (p.27). Ce qui est déjà une faculté serait érigé en règle de principe. Répondant aux objectifs de la convention d’Aarhus, le rapport invite à avancer la participation du public dans la procédure d’élaboration de la décision . Elle permettrait ainsi de présenter au public les finalités du projet, ses caractéris- tiques essentielles et les options alterna- tives crédibles envisagées par le maître d’ouvrage ou les raisons pour lesquelles aucune solution de substitution n’a pu être envisagée. Quant aux modalités de la participation, le rapport propose de renvoyer à une déci- sion locale, ce qui permet de respecter la diversité des situations locales. La procédure serait établie en deux temps : - après saisine par le maître d’ouvrage, l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis prend l’initiative de la procédure de participation du public, - les objectifs et les modalités de la partici- pation sont fixés par la commune (ou le préfet si la participation est à l’initiative de l’État) et un garant est désigné. Le garant produirait une synthèse des observations et un document précisant les raisons pour lesquelles il est tenu compte ou non des principales observations rele- vées par la synthèse. Il est proposé par ailleurs de simplifier la procédure en aval, dans la mesure où elle aura eu lieu en amont. En aval, la concer- tation serait alors limitée aux cas où il est nécessaire de procéder à des expropria- tions. Afin de moderniser la procédure, le rap- port demande de généraliser le recours à l’outil internet. En conclusion, le rapport indique qu’il y aurait deux temps: - l’un pour opérer le choix de principe et déterminer les éléments essentiels du projet; - l’autre pour en arrêter les modalités et définir les modalités de compensation de l’impact environnemental. Il s’agit donc de remonter la participation à un stade plus amont pour qu’elle intervienne à un moment où le choix politique d’implanta- tion est réellement effectué. ● A GENDA ✦ 2 3 a vril 2015 ( Paris) et 11 juin 2015 (Lyon). “ Point annuel en droit de l’urbanisme ” avec Yves Pittard et Stéphanie Leconte. ✦ 29 mai 2015 (Paris): “ Actuali- té du droit immobilier et de la construction ” par Jean-Marc Le Masson et Stéphanie Leconte ✦ 9 juin 2015 (Paris): “ Le nou- veau code de l’expropriation” avec René Hostiou. ✦ 10 juin 2015 (Paris): “ le lotissement après la loi Alur ” avec Yves Pittard. Des journées de formation Lexis- Nexis. Tél : 0145589377. En bref ■ Géomètres et loi Macron L’ordre des géomètres experts (OGE) cri- tique le projet d’intégration des géomètres topographes dans la profession des géo- mètres experts par voie d’amendement et sans concertation préalable. Ce débat a donné lieu à discussion dans le cadre de la loi Alur et l’OGE s’étonne que le Gouverne- ment souhaite revenir sur cette disposition. Un amendement prévoit par ailleurs d’inté- grer dans le champ de compétence des géomètres experts des prestations exercées par des professions voisines, ce qui crée une confusion entre les activités concurren- tielles et les activités réservées. (Communiqué du 8avril 2015). ■ Danger de l’encadrement des loyers selon la FNAIM Dans l’attente de la publication du décret d’application de la loi Alur qui doit préci- ser les modalités de l’encadrement des loyers, la FNAIM réitère ses critiques à l’en- contre de ce dispositif: inutile car les loyers de relocation ont baissé dans l’ensemble des métropoles et dangereux car il dissua- de les investisseurs. Le syndicat national des aménageurs a présenté le 9avril les statistiques des ventes de terrains en 2014, avec le cabinet Adéquation. Si les mises en chantier de logements ont reculé de -10% en 2014, le recul est plus accusé pour l’individuel pur (-20%). Il est de -25% pour le diffus, mais de -8% pour l’individuel aménagé. Le SNAL souligne que pour la première fois, la baisse est plus forte en diffus que pour l’individuel amé- nagé. La commercialisation des lots à bâtir en zones aménagées est également en recul: les mises en vente en secteur aménagé ont fortement baissé, de - 24% et les ventes de -8%. Selon le président du SNAL, Roger Bélier, ces chiffres s’expliquent par le fait que les aménageurs maîtrisant mal l’avenir, ils ont renoncé à lancer de nouvelles opérations. Mais, sous le double effet du plan de relance de l’été dernier et de la réforme du PTZ à l’automne, la situation s’est améliorée en fin d’année. Les chiffres de janvier et de février confirment la reprise d’activité. Mais Roger Bélier reste prudent: il est trop tôt pour juger s’il s’agit d’une simple reprise technique ou d’une sortie de crise. Laurent Escobar (Adéquation) souligne que l’évolution des mises en chantier par types de logements sur une dizaine d’an- nées montre une chute d’activité de moitié du secteur aménagé: en 2006 on dénom- brait 63700 logements en individuel amé- nagé pour 106000 logements individuels diffus. En 2014, ces chiffres sont tombés respectivement à 28200 et 51800 loge- ments. Reprise par l’Est L’évolution de l’individuel aménagé entre2013 et2014 est variable suivant les régions. Elle dépasse -20% dans les régions Ile-de-France, Bourgogne, Auvergne, Rhône-Alpes et PACA. En revanche, elle progresse dans trois régions. La hausse de 5% en Aquitaine confirme le dynamisme de la région, et se concentre sur les agglomérations de Bor- deaux et Bayonne. Dans l’Est, la hausse des régions Alsace (+ 9%) et Lorraine (+ 5%) s’apparente davantage à une reprise tech- nique mais la tendance est intéressante à suivre car c’est par ces régions que la baisse avait démarré, et c’est à nouveau par elles que la reprise se manifeste. En région Cen- tre, également en hausse (+4%), l’évolu- tion est à relativiser en raison de la modic- ité du volume de construction. En 2014, la construction de maisons indi- viduelles a suscité la mobilisation de 1840 hectares en individuel aménagé, soit une moyenne de 15,3 logements à l’hectare. L’individuel diffus a consommé 5450 hectares, soit une moyenne de 8 loge- ments à l’hectare. Laurent Escobar indique que la densité des opérations mixtes a fortement progressé. En effet, alors qu’en 2006, les opérations avaient en moyenne 24,7 logements par hectare, ce chiffre est monté à 49,4 loge- ments en 2013. La densité a donc doublé en 7 ans. Cela s’explique par la plus grande part laissée à l’individuel aménagé et au collectif. Le prix moyen des parcelles est en légère baisse. Une parcelle était vendue 85216 € en 2006, mais 81720 € en 2014. Mais cette évolution s’est accompagnée d’une réduc- tion des surfaces moyennes. Le terrain aménagé est plus acces- sible Adéquation a effectué une comparaison du budget d’acquisition pour une famille. Si elle opte pour un appartement de 4 pièces, elle doit mobiliser un budget de 349000 € pour un 86m 2 , ce qui s’adresse aux ménages du 7 e décile. Si elle choisit une maison en individuel groupé, elle doit y consacrer 253000 € pour 89m 2 . Les ménages peuvent y accéder à partir du 6 e décile. Si la famille se décide pour une maison sur parcelle dense elle peut y accéder avec 202000 € pour 105m 2 , ce qui devient accessible pour les ménages à compter du 5 e décile. Le SNAL en conclut que si on souhaite une politique familiale, il faut pouvoir offrir les trois catégories de logements. Pour loger davantage de ménages, il convient de favoriser le terrain aménagé. Quel est l’impact de la réforme du PTZ? Adéquation a chiffré l’incidence de la réforme du prêt à taux zéro sur la capacité d’achat des ménages. Pour un couple sans enfants avec 2 SMIC, en zone B2, le bud- get plafond de 145700 € est porté à 160200 € . Pour un couple avec 2 enfants et 2,5 SMIC, 1 4avril 2015 5 S NAL RENCONTRE La baisse des mises en chantier de logements en 2014 a été moindre en secteur aménagé qu’en individuel pur. En 2015, le marché semble repartir. Reprise technique ou fin de crise? le budget passe de 192500 à 213000 € . L’étude estime que la solvabilisation la plus forte est constatée en zone B2 pour le pre- mier cas et en zone B2 et C pour le 2 e cas. Roger Bélier observe que la réforme du PTZ a eu un effet immédiat et a permis une meilleure répartition des constructions au profit des zones B2 et C. Quatre mesures Le SNAL présente quatre mesures visant à amplifier la reprise qui se dessine. 1. Préserver l’APL accession. Roger Bélier indique que si l’APL accession était supprimée, il en résulterait une baisse de construction de l’ordre de 15000 loge- ments ce qui provoquerait une perte de TVA estimée à 450millions d’euros. 2. Réformer le PTZ Le SNAL demande que le différé d’amor- tissement de 14 ans soit élargi aux quatre premières tranches du PTZ. 3. Mettre en place une fiscalité pérenne favorisant la libération des terrains à bâtir. Le foncier restant cher, il convient de libér- er des terrains. Le SNAL renouvelle sa demande d’inversion du régime de taxa- tion des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir. 4. Simplifier les règles d’urbanisme Roger Bélier demande que les mesures de simplification en cours, qui ont principale- ment porté sur le bâtiment, soient éten- dues aux règles d’urbanisme. Des exemples étrangers Le SNAL se réfère aux pays étrangers qui ont mis en place des procédures plus con- traignantes: aux Pays-Bas, lorsqu’un ter- rain devenu constructible n’est pas vendu dans les dix ans, il perd son caractère con- structible. En Allemagne, si le terrain n’est pas aménagé au terme d‘un certain délai, la puissance publique est habilitée à procéder à l’aménagement à la place du propriétaire. a 1 h a h 1 0 5 3 7 h a 0 1 4 1 7 h a 0 1 6 2 4 a a h 9 0 0 6 9 h a 0 1 3 5 0 1 a a h 5 5 0 9 5 5 a 5 a h 5 0 4 3 5 a a a h 3 3 0 5 7 3 a a a h 2 0 2 4 2 a a 2 h 2 0 4 8 2 a h 0 a h 0 0 0 2 a h 0 0 0 4 a h 0 0 0 6 a h 0 0 0 8 a h 0 0 0 0 1 a h 0 0 0 2 1 a h 0 0 0 4 1 a h 0 0 0 6 1 a h 0 0 0 8 1 a h 0 0 0 0 2 a h 0 0 0 2 2 a h 0 0 0 4 2 a h 0 0 0 6 2 6 0 0 2 7 0 0 2 8 0 0 2 9 0 0 2 0 1 0 2 s u f f ff di el u id v di n I n I a h a 1 1 0 0 3 1 a h a 0 a 5 9 8 h a a 0 9 0 8 a 5 h 0 5 4 5 a h 2 0 7 6 2 a a 2 h 2 0 6 2 2 a a a h 2 0 6 0 2 a a 1 h 1 0 4 8 1 1 1 0 2 2 1 0 2 3 1 0 2 é g a n mé a el u id v di n 䕮 ha g/ /h lo ,3 5 1 䕮 ha g/ /h lo ,0 8 2 014 Mobilisation foncière pour la maison individuelle Source: Adequation / SNAL La part des ventes en terrains aménagés se redresse ❑ Calendrier : Journée technique du SNAL: 28mai à Lyon. Thème: les risques liés au sol ”. 1 4avril 2015 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 26mars2015 Sénat p.688 n°14213 Samia Galhi PS, Bouches-du- Rhône Réforme des professions réglementées Economie L'ambition du projet de loi pour la croissance est de déverrouiller l'économie française. Une réforme équilibrée des professions réglementées permettra la modernisation de ces professions. L'exclusivité de leurs missions de service public sera confirmée. La modernisation se fera par une installation facilitée, l'ouverture de l'accès au capital pour encourager l'investissement et une réglementation des tarifs reflétant davantage les coûts réels. 31mars2015 A N p.2491 n°72928 Valérie Lacroute, U MP, Seine-et- Marne Réforme du FISAC C ommerce La réforme en cours du fonds d'intervention en f aveur des services, du commerce et de l'artisanat mer fin à une logique de guichet et permet un pilotage du fonds en fonction des priorités gou- vernementales. L'instruction locale sera réservée au commerce de proximité et le pilotage national visera les priorités stratégiques gouvernementales. Les effets d'aubaine détectés par la Cour des comptes ne remettent pas en cause la pertinence du dispositif. Un décret d'application de la loi du 18juin 2014 doit être publié prochainement. Un règlement d'appel à projet sera également publié. Texte de référence: article L 750-1-1 du code de com- merce, issu de l'article 61 de la loi du 18juin 2014. 31mars2015 AN p.2492 n°73356 Marianne Dubois UMP, Loiret Détecteurs de fumée non conformes Commerce Depuis 2012, la DGCCRF a mis en œuvre un plan pluriannuel de surveillance des détecteurs avertisseurs autonomes de fumée. Plus de 110000 DAAF ont été retirés du marché en 2013 et 2014. Pour chaque produit non conforme, la DGCCRF publie un communiqué de presse. En 2015, une surveillance du marché est maintenue. 31mars2015 AN p.2504 n°73029 Sabine Buis, SRC, Ardèche Refonte du code minier Écologie Le rapport de Thierry Tuot contenait 400 articles et ne pouvait pas être traité rapidement. Il a été décidé de ne reprendre que les principales propositions du rapport et de les intégrer dans le code minier actuel, plutôt que de procéder à une recodification intégrale. Le projet de loi devra prévoir une habilitation du Gouvernement à légiférer par ordonnance. Le texte devrait être présenté en conseil des ministres à l'automne. 31mars2015 AN p.2506 n°74088 Jacques Cresta SRC, Pyrénées- Orientales Taxe d'enlèvement des ordures ménagères Finances L'article 1522 bis du CGI permet aux communes et EPCI d'instituer une part inci- tative de TEOM en fonction des déchets produits. La loi de transition énergé- tique prévoit un déploiement progressif des mécanismes incitatifs. L'objectif est que 15millions d'habitants soient couverts en 2020 et 25millions en 2025. 31mars2015 AN p.2510 n°75507 Jean-Jacques Can- delier GDR, Nord Chèque-énergie Écologie Le projet de loi sur la transition énergétique prévoit la mise en place d'un chèque- énergie dédié au paiement des factures d'énergie ou des dépenses d'améliora- tion de la qualité environnementale du logement. Il sera attribué sous condition de ressources. Il sera mis en œuvre par un organisme habilité qui remboursera les fournisseurs d'énergie et les professionnels ayant facturé les dépenses. 31mars2015 AN p.2515 n°68767 Gwendal Rouillard, SRC, Morbihan Transactions entre particuliers. Economie Le marché de la transaction immobilière est libre. Les agents immobiliers doivent respecter la loi Hoguet mais les particuliers ne sont pas considérés comme des professionnels. Les sites internet ont en effet boulever- sé le marché. Mais un particulier ne peut exercer une concurrence déloyale à l'encontre d'un professionnel puisqu'il n'agit qu'à titre occasionnel. Il n'y a donc pas de manque à gagner pour l’État car il n'y a pas de prestation de service. De plus, la part du marché des professionnels progresse; elle est passé de 63 % en 2010 à 68 % des ventes en 2012 (étude Xerfi). Le député fait ce calcul: 260000 annonces sur site internet, font perdre 6000 € HT d'honoraires sont un manque à gagner de TVA de 312millions pour l’État. 31mars2015 AN p.2528 n°51027 Paul Molac, Ecologiste, Morbihan Sociétés de tiers- financement. Mode d'intervention Finances Le service de tiers-financement comprend un volet technique et un volet financier. Pour ce second volet, les sociétés de tiers-financement peuvent intervenir sous diverses formes: offre directe de prêt, avance ou offre de crédit si la société est agréée; le projet de loi de transition énergétique prévoit un troisième mode d'intervention pour les sociétés dont l'actionnariat est composé uniquement de collectivités locales; elles pourraient distribuer du crédit comme entité bénéficiant d'une autorisation accordée par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. La société de tiers-financement peut aus- si intervenir comme intermédiaire. Elle doit être agréée comme intermédiaire en opération de banque sauf si elle n'agit qu'à titre gratuit. 2avril 2015 Sénat p.761 n°12405 Françoise Férat UDI, Marne Arrêté portant état de catastrophe naturelle Intérieur Les inondations et les coulées de boues sont générale- ment concomitantes. Il est délicat de les distinguer , d'où le terme générique utilisé dans les arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. Il désigne l'inondation par ruissellement et les coulées de boues associées. L'inondation n'est pas forcément la résultante d'un débordement de cours d'eau, mais peut être liée à de fortes précipitations. La sénatrice s'étonnait de l'absence de distinc- tion des deux notions dans les arrêtés. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲▲ 1 4avril 2015 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS D ISTINCTIONS Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Rémi Bastille est nom- mé chef adjoint de cabinet de Manuel Valls. (Arrêté du 1 er avril 2015, J.O. du 2, @). ➠ Finances : Maxime Boutron est nommé conseiller fiscal au cabinet de Michel Sapin; Guillaume Chabert quitte ses fonc- tions de directeur adjoint. Il est remplacé par Guillaume Robert . (Arrêtés des 26 et 31mars 2015, J.O. des 1 er et 3avril, @, arrêté du 3avril, J.O. du 4avril, @). Administration centrale ✓ Ministère des finances : Benoît Dingre- mont est nommé sous-directeur du droit de la commande publique. (Arrêté du 2avril 2015, J.O. du 4avril, @). Organismes publics ✓ CGLLS : Sont nommés administrateurs de la Caisse de garantie du logement locatif social: Jérôme Rebou, représentant du ministre de l'économie et Philippe Mazenc, représentant du ministre du logement. (Arrêté du 17mars 2015, J.O. du 31mars, p.5887). ✓ Conseil de la simplification pour les entreprises : Françoise Holder succède à Guillaume Poitrinal à la coprésidence de ce conseil. Nicole Bricq, Laure de La Raudière et Vincent Delahaye sont nommés membres en tant qu’élus; Guillaume Poitri- nal et Stéphane Maquaire sont nommés au titre des entreprises. (Décret n°2015-371 du 31mars 2015, et arrêté du 31mars, J.O. du 2avril, p.6017 et6089). ✓ EPARECA : Corinne Valls, maire de Romainville est nommée administrateur de l'Établissement public national d'aménage- ment et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux. (Arrêté du 1 er avril 2015, J.O. du 3avril, p.6189). Conventions collectives ➠ CAUE : l'avenant n°18 du 13mai 2014 relatif à la modification du régime de pré- voyance obligatoire et de la portabilité est étendu par arrêté du 11mars 2015 (J.O. du 4avril, p.6267). ■ Métropole de Lyon Deux lois de ratification ont été publiées. Elles portent l’une sur - l'ordonnance n°2014-1335 du 6novembre 2014 relative à l'adaptation et à l'entrée en vigueur de certaines disposi- tions du code général des collectivités terri- toriales, du CGI et d'autres dispositions législatives applicables à la métropole de Lyon et l’autre sur - l'ordonnance n°2014-1543 du 19décembre 2014 portant diverses mesures relatives à la création de la métro- pole de Lyon. (Lois n°2015-381 et n°2015-382 du 3avril, 2015, J.O. du 4avril, p.6218) ■ Tourisme La commune de Contrexéville (Vosges) a été classée comme station de tourisme. (Décret du 30mars 2015, J.O. du 1 er avril, p.5979) ■ Gestion des demandes de loge- ment social Les systèmes particuliers (départementaux ou, pour l'Ile-de-France, régional) doivent être mis en conformité avec le cahier des charges d'ici le 31décembre 2015. Tous les services qui enregistrent des demandes de logement social doivent adhérer au dispositif. Ils doivent enregis- trer toutes les demandes de logement qui leur sont présentées. Mais ils peuvent déci- der d'organiser collectivement l'enregistre- ment des demandes, par exemple par un guichet unique. Le système doit organiser l'accès aux infor- mations et leur partage. Le texte précise les règles d'enregistrement des demandes ainsi que de modification, de renouvellement et de radiation. (Arrêté du 23mars 2015 relatif au cahier des charges des systèmes particuliers de traite- ment automatisé de la demande de loge- ment social, J.O. du 1 er avril 2015, p.5979). ■ Rénovation urbaine La liste des quartiers prioritaires de la poli- tique de la ville présentant les dysfonction- nements urbains les plus importants et visés en priorité par le nouveau program- me national de renouvellement urbain est fournie en annexe d’un arrêté du 27 mars 2015. Elle est consultable sur le site www.ville.gouv.fr. (Arrêté du 27mars 2015, J.O. du 3avril, p.6189). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi597 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Promotion de Pâques de la légion d'honneur . Sont nommés ou promus au titre de la promotion de Pâques: ✓ Premier ministre . Grand offi- cier: François Logerot , premier président honoraire de la Cour des comptes. Officier: Jean- Claude Gayssot , ancien ministre Chevalier: Jean-Pierre Bel , ancien président du Sénat ✓ Écologie : chevalier: Alain Taravella , président-fondateur d'Altarea-Cogedim. ✓ Logement : commandeur: Sabine Baïetto-Beysson , présidente de l'OLAP. Officier: Bernard Vorms , président du CNTGI. Chevaliers: Sabine Basili , vice-présidente de la Capeb, Jean-François Buet , président de la FNAIM, Frédéric Paul , délégué général de l’Union sociale pour l’habitat. (Décrets du 3avril 2015, J.O. du 5avril, p.6287). AU FIL DU J.O. 1 4avril 2015 8 JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R ÉGLEMENTATION P OLITIQUEDULOGEMENT ■ V illes de demain: 2 e t ranche pour Eco-Cité Le cahier des charges “Ville de demain- tranche 2” a été publié. La démarche EcoCité trouve son origine dans la loi Grenelle I, elle repose sur un partenariat conduit par l’État pour accom- pagner les grandes agglomérations dans la transition énergétique des territoires. Le programme Transport et urbanisme durables est doté d’un budget de 668mil- lions d'euros. Il finance l'action Ville de demain et a donné lieu à une convention avec la Caisse des dépôts. Le fonds inter- vient par subventions et prises de partici- pations. Après la première tranche 2010- 2014, s'ouvre une deuxièmetranche qui vise à poursuivre les projets EcoCités et la mise en place d'opérations exemplaires dans les métropoles ou grandes agglomé- rations. Les bénéficiaires du fonds sont des collectivités ou des opérateurs publics ou privés. Le choix des sites doit permettre de traiter de façon concomitante les questions de transport, d'habitat, de services et d'orga- nisation urbaine. Les actions susceptibles d'être financées doivent répondre à un objectif de sobriété énergétique, répondre à un haut niveau de performance énergétique , avoir un caractère démonstrateur et reproductible. Cela vise par exemple la gestion de l'eau, la logistique des chantiers, l'aménagement exemplaire en termes de transition éner- gétique ou d'appropriation de l'espace. Les constructions neuves doivent présenter un haut niveau de performance énergé- tique et environnementale ou un haut niveau d'innovation. Les critères de sélection sont précisés. Exemples: excellence des niveaux de per- formance, qualité de la gouvernance, tra- vail sur l'acceptabilité sociale… Les actions peuvent être proposées jusqu'à fin septembre2017. Sont précisées en annexe 3 les perfor- mances attendues des bâtiments neufs. Et en annexe 4 celles des bâtiments rénovés. Ce cahier des charges est accessible à l'adresse http://www.gouvernement.fr/sites/default/f iles/contenu/piece-jointe/2015/04/aap_vil- le_de_demain_tranche_2_0.pdf (Arrêté du 16mars 2015 relatif à l'approba- tion du cahier des charges « Ville de demain - tranche 2 », J.O. du 1 er avril 2015, p. 5927). La Cour des comptes analyse le logement en Ile-de-France RAPPORT La Cour des comptes a publié un rapport sur le logement en Ile-de-France intitulé “donner de la cohérence à l’action publique”. Alors que la situation du loge- ment y est tendue, la Cour constate les limites de l’action politique menée depuis une vingtaine d’années. Elle observe d’abord que l’écart de loyers entre le parc public et le parc privé est bien plus élevé en Ile-de-France (de 1 à 2,6, voi- re de 1 à 4 dans certains arrondissements de Paris) qu’en province (de 1 à 1,4) et qu’en parallèle, les demandes de logement social s’accumulent. Par ailleurs, des moyens financiers importants, 6milliards d’euros par an, sont consacrés aux poli- tiques publiques du logement. La Cour des comptes constate que les objectifs de construction de logements ne sont pas atteints et que les politiques d’aménagement ont un impact limité sur la production de logements. En termes de gouvernance, le rapport estime qu’il serait logique de confier aux EPCI, non seule- ment la responsabilité des PLU et des PLH, mais aussi les autorisations de construire. S’agissant de la densité, la Cour des comptes observe que la densification n’est économiquement possible que si les prix de sortie des logements sont absorbables par le marché. Elle suggère donc une extension raisonnée aux marges de l’ag- glomération. Concrètement, elle appelle à mieux utiliser des outils existants; redyna- miser les villes nouvelles, mise à disposition de foncier aux opérateurs par des baux emphytéotiques. La fiscalité doit évoluer pour décourager la rétention foncière. Le rapport préconise de revoir la taxation des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir en tenant compte de la seule érosion monétaire et en supprimant les abatte- ments pour durée de détention. Revoir les règles du droit au main- tien dans les lieux Pour le logement social, le rapport juge les résultats insuffisants malgré des efforts financiers importants. Il observe aussi que certains efforts ne se traduisent pas par une augmentation correspondante de l’offre. C’est le cas pour l’acquisition et la réhabilitation lourde d’immeubles dégra- dés ou le conventionnement de logements existants, qui ne crée par d’offre nouvelle. Le rapport préconise de renforcer la trans- parence des procédures d’attribution des logements, d’appliquer sans dérogations les suppléments de loyer de solidarité, de réformer les règles de fixation des loyers et de maintien dans les lieux (par exemple en cas de dépassement des plafonds ou de sous occupation aggravé, ou de ménages disposant par ailleurs d’un patrimoine immobilier). Évaluer les dispositifs d’aide à l’in- vestissement locatif Pour le parc privé, la Cour de compte constate d’abord les faibles résultats de la lutte contre la vacance des logements et des transformations de bureaux, même si sur ce dernier point, le potentiel de trans- formation est estimé à une fourchette de 140000à 240000 m 2 par an (pour un total de 3,6millions de m 2 de bureaux vacants). Le rapport constat un effondrement des subventions accordées aux bailleurs, en rai- son de la réorientation des aides en faveur de la lutte contre l’habitat indigne et la rénovation énergétique. S’agissant des aides fiscales à l’investissement privé, le rapport observe qu’aucun effet de modé- ration du rythme d’augmentation des loyers n’a été observé sur l’agglomération parisienne. Il recommande donc une éva- luation exhaustive des divers régimes notamment pour vérifier le respect de loyers plafonds des logements aidés. Pour l’aide à l’accession à la propriété, la Cour approuve son recentrage sur le logement neuf car le PTZ a eu un effet d’aubaine; 85% des bénéficiaires auraient déménagé pour devenir propriétaires, indépendam- ment de l’existence du PTZ. Davantage de cohérence En conclusion, la Cour des comptes invite à - la cohérence de l’action publique, notam- ment dans la délimitation des périmètres de planification et de programme en matière d’urbanisme, - donner un nouveau dynamisme aux opé- rations d’aménagement et d’intervention foncière publique, en réformant les outils fiscaux en faveur de la mobilisation des terrains constructibles, - rationaliser l’occupation du parc social en la rendant plus conforme à sa vocation, ce qui réduirait le déséquilibre entre les parcs publics et privés. ●
