Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Construction de maison individuelle : Effets de l’annulation du contrat : indemnisation du constructeur
Marchés de travaux: Retenue de garantie / Responsabilité du maître de l’ouvrage pour mauvaise information du coordonnateur SPS
Baux d’habitation : QPC irrecevable sur les congés
– 3 – Étude –
Selon Procos, la vacance progresse dans les commerces de centre-ville
– 4 – Au Parlement –
Adoption du texte sur la violation de domicile à l’Assemblée
Lutte contre l’étalement urbain / Résidences démontables et risques d’inondation / Fiscalité des bureaux en Ile-de-France / Évaluation des normes / Accueil des gens du voyage / Amiante / Accessibilité : ratification d’ordonnance
– 5 – Réglementation –
Décrets publiés pour la loi Hoguet
– 7 – Nominations – Au fil du JO – Étude –
Un décret sur le financement des organismes HLM par emprunt
Y a-t-il une insuffisance de logements en Ile-de-France ? Une étude de l’UNPI Paris
– 8 – Rencontre –
Panorama d’actualité du droit immobilier avec l’équipe immobilière du cabinet Baker & Mc Kenzie.
■ ■ Le constructeur qui a dû rembourser les sommes versées par le maître de l’ouvrage à la suite de l’annulation du contrat, peut obtenir une indemnisation au titre des tra- vaux effectués, que le maître de l’ouvrage a conservés (Civ. 3 e , 17juin2015, p.2). Le maître de l’ouvrage qui ne transmet pas au coordonnateur sécurité et protection de la santé le nom d’un artisan intervenu sur le chantier peut engager sa responsabili- té en cas d’accident survenu à l’artisan (Civ. 3 e , 17juin2015, p.3). ■ ■ L’UNPI Paris présente une étude sur la place respective du parc public et du parc privé en Ile-de-France (p.7). Procos publie des chiffres sur la vacance dans les commerces de centres-villes (p.3). ■ ■ Loi Hoguet : plusieurs textes d’application de la loi Alur concernant les agents immobi- liers ont été publiés: deux décrets et trois arrêtés. Les cartes professionnelles sont désormais délivrées par les chambres de commerce et non plus par la préfecture. Elles sont valables trois ans (p.6). ■ ■ Les sénateurs ont voté le projet de loi de ratification de l’ordonnance du 26sep- tembre 2014 relative à l’accessibilité (p.6). Des mesures relatives à l’amiante sont prévues dans le projet de loi de modernisa- tion du système de santé (p.5). ■ ■ Alexandra François-Cuxac a été élue pré- sidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (p.7). La violation de domicile mieux réprimée L e vote par les sénateurs d’un texte identique à celui précé- demment adopté par les députés a permis la publication rapide de la loi tendant à préciser l'infraction de violation de domicile (loi du 24juin2015, p. 4). Elle comporte un seul article qui modi- fie la rédaction de l’article 226-4 du code pénal. L’objectif de cette loi est de permettre plus facilement de réprimer le squat, quand bien même l’occupant est installé dans les lieux depuis plusieurs jours. Jusqu’à présent, après un délai de 48heures (durée appréciée par les tribunaux), le délit n’était plus considéré comme flagrant et il n’était plus possible d’obtenir l’expulsion de l’occupant sans auto- risation judiciaire. Désormais, la loi distingue l’introduction dans les lieux du maintien dans les lieux. L’infraction de maintien dans les lieux étant continue, le propriétaire ou le locataire des lieux pourra agir plus facilement, sans être contraint d’engager une procédure d’expulsion, nécessairement plus longue. Même si la réflexion est plus ancienne, comme en témoignent les travaux parlementaires, cette loi répond au cas de Maryvonne Thamin à Rennes, qui peinait à recouvrer la disposition de son logement, squatté, et dont la pres- se s’était largement fait l’écho. U ne intéressante étude de Procos (lire p.3) montre que la vacan- ce continue à progresser dans les commerces des centres-villes. Tou- tefois, la fédération du commerce spécialisé qualifie cette évolution non pas de désorganisation mais de réorganisation du secteur, ce qui montre l’adaptation des acteurs aux nouvelles formes de com- merce. Mais les commerçants sont aussi très demandeurs d’une atti- tude active des maires. Pour redynamiser un centre-ville, il faut que le maire soit “au chevet des linéaires”. Procos donne par ailleurs un écho positif à la mise en place de la loi Pinel sur les baux commer- ciaux, qui contribue à apaiser les relations locatives entre bailleurs et commerçants. D ans la jurisprudence, on notera un arrêt de la Cour de cassation du 17juin2015 qui tranche le litige opposant un constructeur à son client: en raison de l’annulation du contrat de construction, le constructeur avait dû rembourser les sommes versées par le maître d’ouvrage (p.2). Mais celui-ci ayant conservé la maison, le construc- teur réclamait une indemnisation. La Cour de cassation valide l’ar- rêt d’appel qui avait fait droit à cette demande. Certes, l’annulation d’un contrat a pour conséquence de replacer les parties dans la situation où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat. Mais si le maître d’ouvrage conserve la construction, il est légitime que le constructeur soit indemnisé du travail accompli. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 606 30 JUIN 2015 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Construction de maison individuelle : Effets de l’annulation du contrat: indemnisation du constructeur Marchés de travaux : Retenue de garantie / Responsabilité du maître de l’ouvrage pour mauvaise information du coordonnateur SPS Baux d’habitation : QPC irrecevable sur les congés - 3 - Étude - Selon Procos, la vacance progresse dans les commerces de centre-ville - 4 - Au Parlement - Adoption du texte sur la violation de domicile à l’Assemblée Lutte contre l’étalement urbain / Résidences démontables et risques d’inondation / Fiscalité des bureaux en Ile-de-France / Évaluation des normes / Accueil des gens du voyage / Amiante / Accessibilité: ratification d’ordonnance - 5 - Réglementation - Décrets publiés pour la loi Hoguet - 7 - Nominations - Au fil du JO - Étude - Un décret sur le financement des organismes HLM par emprunt Y a-t-il une insuffisance de logements en Ile-de-France? Une étude de l’UNPI Paris - 8 - Rencontre - Panorama d’actualité du droit immobilier avec l’équipe immobilière du cabinet Baker & Mc Kenzie. S O M M A I R E E D I T O R I A L 30juin2015 2 C ONSTRUCTION ▲ Construction de maison indivi- duelle ■ Effets de l’annulation du contrat (Civ. 3 e , 17juin2015, n°679, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-14372) Un contrat de construction de maison indi- viduelle avait été annulé par un précédent arrêt. En conséquence, le constructeur avait été condamné à rembourser les sommes versées. Mais par une nouvelle demande, le constructeur demandait la nomination d'un expert pour fixer la valeur de la maison conservée par les maîtres de l'ouvrage et le versement d'une provision. La cour d'appel avait admis le bien-fondé de cette demande et la Cour de cassation confirme la décision. « Mais attendu qu'ayant constaté que la cour d'appel n'avait statué que sur la demande de nullité du contrat de construc- tion de maison individuelle et la demande de restitution des sommes versées au constructeur en exécution du contrat et ne s'était pas prononcée sur le remboursement éventuel des prestations fournies par la société Babeau Seguin et retenu que cette société, qui sollicitait le versement d'une provision à valoir sur le coût de ses presta- tions, n'invoquait pas un nouveau moyen à l'appui d'une demande, mais formait une nouvelle demande, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer le principe de l'autorité de la chose jugée, que les demandes de la société Babeau Seguin étaient recevables ». L'autre moyen selon lequel le maître de l'ouvrage aurait le droit de conserver la construction sans indemnité est également rejeté: « Mais attendu qu'ayant constaté que M. et M me X. avaient conservé l'ouvragedont ils n'avaient pas sollicité la démolition , relevé que la demande de la société Babeau Seguin de remboursement des sommes exposées lors de la construction de l'im- meuble était liée à la remise en état des par- ties dans la situation antérieure au contrat annulé et exactement retenu que le pro- noncé de la nullité pour violation des règles d'ordre public régissant le contrat de construction de maison individuelle était, en l'absence de démolition, sans effet sur le droit à restitution des sommes déboursées par le constructeur , la cour d'appel en a exactement déduit que les demandes de la société Babeau Seguin devaient être accueillies ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations : Cette décision est à l'éviden- ce une bonne nouvelle pour le construc- teur. En application de la première déci- sion d'appel, le contrat était annulé et les sommes versées au constructeur devaient donc être remboursées. Fallait-il en dédui- re que les travaux effectués restaient acquis sans indemnité au maître de l'ou- vrage? C'est la position que celui-ci soute- nait. Elle n'a pas été admise. Si l'annulation a pour effet de replacer les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le contrat, il n'y a pas lieu d'admettre que le maître de l'ouvrage puisse conserver les travaux sans indemnité. Puisque le maître de l'ouvrage n'avait pas demandé la démolition des ouvrages, la cour d'appel avait jugé légitime la demande d'indemni- sation du constructeur. Fallait-il déduire de l'article L 230-1 du CCH selon lequel les règles du contrat de construction de mai- son individuelle sont d'ordre public que l'annulation du contrat interdit toute indemnisation? La Cour de cassation ne l'a pas admis. A retenir: Le constructeur de maison indi- viduelle qui a dû rembourser les sommes versées par le maître de l'ouvrage à la sui- te de l'annulation du contrat, peut obtenir une indemnisation au titre des travaux effectués, que le maître de l'ouvrage a conservés. Marchés de travaux ■ Retenue de garantie (Civ. 3 e , 17juin2015, n°677, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-19863) Une société de construction, chargée de tra- vaux d’extension et de restructuration d’un immeuble avait sous-traité les travaux de façade. Le contrat de sous-traitance pré- voyait une retenue de garantie de 5 % et une retenue de bonne fin de 5 % du mar- ché pouvant être remplacé par une garan- tie bancaire à première demande. Une banque s'était portée caution vis-à-vis de l'entreprise générale du montant de la rete- nue de garantie puis, par un acte « garantie à première demande de bonne fin » du res- pect par le sous-traitant de ses obligations. Après mise en liquidation judiciaire du sous- traitant, l'entrepreneur avait assigné la banque en paiement d'une provision au titre de la garantie de bonne fin. La banque contestait sa condamnation à payer au motif que la deuxième garantie qui s'ajou- tait à la première avait un objet prohibé par la loi. La Cour de cassation rejette le pour- voi: « Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que la garantie à première demande de bonne fin visait l'exécution par le sous-traitant des travaux jusqu'à la récep- tion et que la loi du 16juillet 1971 définit la retenue légale de 5% comme garantissant l'exécution des travaux pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la récep- tion par le maître de l'ouvrage, la cour d'ap- pel en a exactement déduit que, ces deux engagements ayant des objets distincts , la nullité invoquée par la banque n'était pas démontrée et ne pouvait constituer une contestation sérieuse; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Observations : La cour d'appel avait bien JURISPRUDENCE ■ QPC irrecevable sur les congés dans les baux d'habitation Une question prioritaire de constitutionnalité avait été transmise à la Cour de cassation, visait l'article 15 III al. 1 de la loi du 6juillet 1989, en ce qu'il porterait une atteinte dis- proportionnée au droit de propriété en imposant au bailleur d'effectuer une offre de relogement à son locataire dans des limites géographiques extrêmement précises. Mais la Cour de cassation a déclaré la demande irrecevable car elle porte en réalité sur une disposition de nature réglementaire: « sous couvert de la critique d'une disposition législative, la question posée ne tend qu'à discuter la conformité au principe constitu- tionnel invoqué des dispositions de l'article 4.1 de l'accord collectif de location du 16mars 2005 rendu obligatoire aux logements des deuxième et troisième secteurs loca- tifs par le décret du 10novembre 2006, qui prévoit que lorsque le locataire ne se porte pas acquéreur de son logement et qu'il justifie d'un revenu inférieur à un certain pla- fond, le congé ne peut lui être délivré sans qu'une proposition de relogement lui soit offerte dans les conditions mentionnées au premier paragraphe du III de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6juillet 1989; que cette disposition, de nature réglementaire, ne peut faire l'objet d'une question prioritaire de constitutionnalité ». La Cour de cassation précise ne pouvoir modifier la teneur de la question , ce qui laisse entendre que, différemment posée, la question aurait pu être transmise au Conseil constitutionnel. (Civ. 3e, 17juin2015, n°77, FS-P+B, irrecevabilité, n°15-40009) marqué la différence entre les deux garan- ties souscrites: - une caution soumise à la loi du 16juillet 1971, qui réglemente le montant des rete- nues de garantie dans les marchés de tra- vaux définis à l'article 1779-3 e du code civil, cette retenue garantissant l'exécution des travaux pour satisfaire aux réserves faites à la réception; - une garantie à première demande garan- tissant l'exécution des travaux avant le procès-verbal de réception. La cour d'appel avait indiqué que la loi de 1971 est muette sur cette garantie et que ne peut donc pas s'y appliquer. Le raison- nement est confirmé par la Cour de cassa- tion qui admet donc le cumul de ces deux garanties. ■ Intervention du coordonnateur SPS et responsabilité du maître de l’ouvrage (Civ. 3 e , 17juin2015, n°678, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-13350) Une société M. avait entrepris la construc- tion d'un immeuble. Plusieurs entreprises intervenant sur le chantier, elle avait sollici- té une société A. pour mettre en place un plan général de coordination en tant que coordonnateur de la sécurité et de la pro- tection de la santé. La société M. avait fait intervenir un artisan carreleur. À la suite d'une chute due à l'absence de protection de la cage d'escalier par des garde-corps et d'un défaut d'éclairage, l'artisan avait assi- gné les deux sociétés. Le maître d’ouvrage contestait sa condamnation à payer 10000euros à l'artisan à titre de provision à valoir sur son indemnisation. Le maître d’ouvrage estimait que l'artisan étant gar- dien du chantier, il ne pouvait invoquer la responsabilité du maître de l'ouvrage. Son pourvoi est rejeté: « Mais attendu qu'aux termes de l'article L. 4532-2 du code du travail, une coordination en matière de sécurité et de santé des tra- vailleurs est organisée pour tout chantier de bâtiment où sont appelés à intervenir plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises afin de prévenir les risques résultant de leurs interventions simultanées ou successives et de prévoir l'utilisation des moyens communs tels que les infrastruc- tures et les protections collectives; qu'ayant relevé que la société Aramis produisait la lis- te, que lui avait communiquée la société Martine, des entreprises appelées à interve- nir sur le chantier, sur laquelle ne figurait pas celle de M. R. et que du fait de cette omission, celui-ci n'avait pu bénéficier de la 30juin2015 3 T RAVAUX ▲ E TUDE visite d'inspection préalable à son interven- tion, la cour d'appel, qui a pu en déduire que le maître de l'ouvrage avait engagé sa responsabilité, a, par ces seuls motifs, léga- lement justifié sa décision ». Observations : Afin d'assurer la sécurité des intervenants sur le chantier, le code du travail (art. L 4532-2) impose l'intervention d'un coordonnateur sécurité et protection de la santé (SPS) pour prévenir les risques liés à l'intervention de plusieurs entre- prises. Or, en l'espèce, le maître de l'ouvra- ge n'avait pas transmis au coordonnateur le nom de l'artisan qui était intervenu sur le chantier. La Cour de cassation admet que cette omission a pu engager la res- ponsabilité du maître de l'ouvrage. Les missions du coordinateur sont précisées aux articles R 4532-11 et suivants. Il doit en particulier (art. R 4532-13) procéder avec chaque entreprise « préalablement à l'in- tervention de celle-ci, à une inspection commune au cours de laquelle sont en particulier précisées, en fonction des carac- téristiques des travaux que cette entreprise s'apprête à exécuter, les consignes à obser- ver ». L'artisan n'avait donc pas pu bénéfi- cier de cette inspection, ce qui a justifié la condamnation. ● Selon la fédération du commerce spécialisé Procos, le taux de vacance des centres-villes pro- gresse à nouveau. L’observatoire de la vacance commerciale évalue à 8,5% le taux de vacan- ce des centres-villes en 2014, alors qu’il était de 7,8% en 2013 et de 7,2% en 2012. Mais selon Pascal Madry, directeur de Procos, le commerce de centre-ville connaît aujourd’hui davantage une réorganisation qu’une désorganisation. Les petites villes sont les plus affectées. Les grandes villes résistent mieux. Dans les villes moyennes, la situation est contrastée entre celles qui bénéficient d’un apport extérieur de revenu comme les villes frontalières ou balnéaires (Biarritz, Saint Malo) et celles qui sont plus fragiles. Ce sont des villes autrefois industrielles qui n‘ont pas d’attraits touristiques particuliers et qui sont solvabilisées par des transferts publics (Autun, Calais, Forbach…). Quelles sont les causes de la vacance? La première cause est la forte progression de la compétitivité du secteur: il y avait 2millions de commerces dans les années trente, il en existe 800000 aujourd’hui, alors que la population a progressé de 50%. La deuxième est le décrochage entre le volume de l’activité et le marché immobilier: les surfaces commerciales ont progressé +2,8% par an de 1992 à 2009 (de 48 à 77millions de m 2 ) alors que la consommation n’a augmenté que de +1,8% par an. La troisiè- me est l’émiettement urbain. Les zones urbaines les plus dynamiques sont celles qui sont à 15- 20km de la ville centre: la croissance de leur population en une quinzaine d’années (de 1999 à 2012) est de +16,7% alors que celle de la 1 e couronne est de +5,9%, et que celle du centre- ville n’est que de +2%. Les maires au chevet des linéaires? Michel Pazoumian, délégué général de Procos, indique que les commerçants ne souhaitent pas pour autant abandonner les villes moyennes. Mais il est indispensable de disposer d’élus dynamiques qui fassent appel à des managers de centres-villes pour travailler sur l’accessibili- té, sur les parkings, etc. Selon le mot de Michel Pazoumian, les maires doivent être au chevet des linéaires. Pascal Madry confirme qu’il se produit actuellement une mutation des espaces. Les enseignes doivent être agiles, chercher des ajustements. C’est le cas par exemple des groupes qui disposent de plusieurs enseignes et peuvent jouer sur cette variété pour adapter leur présence dans les villes en fonction de ces enseignes et adapter les assortiments. Comment lutter contre la vacance? Pascal Madry indique qu’il convient d’abord de mesurer le phénomène (avec des observa- toires). Ensuite, les villes peuvent travailler à une mise en relation entre l’offre et la demande. Elles peuvent aussi mettre en œuvre le droit de préemption sur des locaux vides mais c’est une politique coûteuse. Elles peuvent enfin manier la taxe sur les friches commerciales pour les locaux vacants depuis plus de deux ans. Pour Michel Pazoumian, alors que la loi Pinel a été publiée il y a un an, les relations locatives sont apaisées. La parution du décret d’application sur les charges permet au locataire de ne pas subir. Mais il s’agit d’une logique de coopération. Le secteur du commerce est en restruc- turation. Le développement du commerce par internet suscite une crise de modèle. Afin d’améliorer le diagnostic, Procos a créé un nouvel observatoire des flux, avec l’acquisition d’une base de données établie à partir des signaux envoyés par les téléphones mobiles des passants. Cet outil permet de mesurer précisément le flux des visiteurs et de détecter par exemple l’origine géographique des clients. (Conférence de presse du 24juin2015). Selon Procos, la vacance progresse dans les commerces 30juin2015 4 ■ Lutte contre l'étalement urbain Répondant à une question de Jean-Noël Charpentier, la secrétaire d’État au commer- ce, Carole Delga, rappelle les mesures prises pour lutter contre l'étalement urbain: droit de préemption des communes, création des commissions départementale de la consom- mation des espaces agricoles, taxe sur la ces- sion de terrains nus rendus constructibles. Elle ajoute que “grâce au projet de loi pour la reconquête de la biodiversité, la surface des places de stationnement imperméabili- sées comptera double à compter du 1 er jan- vier 2016” (JO AN déb. 10juin, p.5525). ■ Résidences démontables et risques d'inondation Guy-Michel Chauveau évoque le décret publié le 27avril 2015 d'application de la loi Alur relatif aux résidences dépourvues de fondation, démontables mais constituant l'habitat permanent de leurs occupants (art. R 111-46-1 du code de l'urbanisme) et s'inter- roge sur les règles à respecter au regard des risques d'inondation. Annick Girardin, secrétaire d’État, lui répond que ce décret a donné une définition aux résidences démon- tables et soumis à permis d'aménager ou à déclaration préalable l'aménagement de ter- rains pour les résidences démontables. Le maire peut s'assurer que l'installation des résidences est conforme aux règles d'urba- nisme. Les documents d'urbanisme peuvent désormais fixer les règles opposables aux demandes relatives aux résidences démon- tables. Les plans de prévention des risques A U P ARLEMENT DÉBATS Violation de domicile: adoption du texte à l’Assemblée Présentant le texte soumis aux députés le 11juin, Jean-Marie Le Guen en appelle à dis- tinguer les occupations de domicile, qui doi- vent être sanctionnées, des occupations d'immeubles vacants qui ne peuvent être considérés comme des occupations de domicile (JO AN déb. 12juin, p.5681). Il rap- pelle que le nombre de personnes sans domicile a doublé, passant de 86000 en 2001 à 141000 en 2014. Il y a eu, en 2013, 543 condamnations au titre de l'article 226-4 du code pénal. Le texte issu du Sénat se limite à une refon- te de l'article 226-4 du code pénal de façon à consacrer le caractère continu de la violation de domicile. Jean-Marie Le Guen ajoute qu'une circulaire vient de préciser l'applica- tion de l'article 226-4 du code pénal en éten- dant la répression à l'hypothèse du maintien à domicile, transformant l'infraction en délit continu. Cela rendra plus efficace les procé- dures contre les squatters en permettant de diligenter des enquêtes de flagrance alors que l'occupation sans droit ni titre a com- mencé depuis un certain temps. L'article 1 er consacre le caractère continu du délit de maintien dans le domicile d'autrui. ■ Préciser la notion de flagrance Daniel Gibbes précise que le texte initial pro- posait d'une part de préciser la notion de fla- grance du délit et d'autre part de renforcer la possibilité de recourir à la procédure d'expul- sion de l'article 38 de la loi Dalo qui permet au maire de demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux. Le texte finalement proposé fait le choix de dis- tinguer entre l'introduction dans le domicile et le maintien dans celui-ci. Ainsi le délit de maintien illicite dans le domicile pourra être constaté en flagrance à tout moment dès lors que le maintien fait suite à une introduction qui a donné lieu à voies de fait (p.5682). Olivier Marleix rappelle qu'en application de l'article 38 de la loi Dalo, il est déjà pos- sible de demander au préfet d'intervenir, sans décision de justice, en cas d'occupation illégale d'un domicile. Mais la loi Alur à ren- du cette disposition inopérante pendant la trêve hivernale puisque le juge peut appli- quer le sursis aux squats. Le texte proposé ne faisait pas référence à un délai pour caractériser la flagrance, pour éviter que cet- te précision se retourne contre la victime. Jean-Yves Le Bouillonnec estime nécessaire de cantonner le débat à la seule protection du domicile, qu'il s'agisse de celui d'un pro- priétaire ou d'un locataire. Julien Aubert juge utile de créer un nouveau délit d'occu- pation sans droit ni titre d'un immeuble. Gilbert Collard estime qu'il faudrait incrimi- ner le comportement de personnes morales qui diffusent par exemple un guide juri- dique de l'occupant sans titre (p.5689). Julien Aubert a retiré l'amendement n°5 qu'il proposait pour créer une occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier. Retrait éga- lement pour l'amendement n°15 de Jean-Yves Le Bouillonnec qui tendait à ajouter les mots « occulte ou dissimulé » pour caractériser le maintien dans le domicile. L'article 1 er a été voté (p.5693). A l'article 2, les amendements ont été retirés. Julien Aubert proposait d'allonger le délai pendant lequel la victime du squat peut fai- re constater le flagrant délit par un officier de police judiciaire. Il a retiré l'amendement (n°9), Marc Philippe Daubresse rappelant que le délai de 48heures n'est pas prévu par la loi mais considéré par la jurisprudence ■ La loi contre le squat publiée La loi n°2015-714 du 24juin2015 ten- dant à préciser l'infraction de violation de domicile a été publiée au Journal officiel du 25juin (p.10410). Elle comporte un article unique qui modi- fie la rédaction de l'article 226-4 du code pénal. L'ancien texte comportait une incrimination unique pour « l'introduc- tion ou le maintien dans le domicile d'au- trui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ». Le nouvel article distingue désormais deux délits : - L'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, - Le maintien dans le domicile d'autrui à la suite de l'introduction mentionnée au premier alinéa. Dans les deux cas, il est mentionné une exception « hors les cas où la loi le per- met », qui évite par exemple de faire tomber dans le champ de l'infraction l'in- tervention des forces de l'ordre. Les sanctions sont identiques pour les deux cas: un an de prison et 15000 € d'amende. La deuxième infraction est donc continue, ce qui permet de constater un délit fla- grant même plusieurs jours après l'intro- duction dans les lieux. Par ailleurs, le champ d'application de cet article reste limité au domicile mais ne s'étend pas aux autres locaux comme des logements vacants ou des locaux affectés à un autre usage. comme un délai raisonnable pour interve- nir. Retrait également pour l'amendement n°7 qui voulait inverser la charge de la preuve en exigeant de l'occupant qu'il pro- duise un titre pour prouver sa bonne foi. L'ensemble de la proposition de loi a été voté. Le texte ayant été adopté dans les mêmes termes qu’au Sénat, il a pu être rapi- dement publié (lire ci-dessus). ● ▲ d'inondation peuvent aussi réglementer tout type de construction. Les outils nécessaires à la protection des risques existent donc bien (JO AN déb. 17juin, p.5763). ■ Fiscalité des bureaux en Ile-de- France Valérie Lacroute cite l'exemple d'une entre- prise ayant un projet d'implantation de 21000m 2 de bureaux et de locaux logistique avec 200 places de parking. Elle doit payer 670000€ de taxe en grande couronne, mais seulement 385000euros si elle se déplace de 15km, dans le Loiret. Axelle Lemaire, secré- taire d’État chargée du numérique, répond que la redevance pour création de bureaux a été réformée en 2014, mais qu'il faut pour- suivre sa rénovation pour en rééquilibrer les effets. Un groupe de travail a été constitué en mars2015 avec la région, le ministère et la mission de préfiguration du Grand Paris. Son rapport est attendu pour juillet. (JO AN déb. 17juin, p.5751). ■ Frais de vente de petites par- celles Marie-Christine Dalloz interroge le ministre de l'agriculture sur les frais applicables en cas de vente de petites parcelles forestières, qui contribuent au morcellement des forêts privées. Le secrétaire d’État André Vallini répond que le ministère continue d'étudier les conditions dans lesquelles les frais de muta- tion pourraient être réduits sur les transac- tions relatives à la forêt (JO AN déb. 17juin, p.5772). ■ Accueil des gens du voyage Les députés ont examiné le 9juin une pro- position de lois relative au statut, à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage. Domi- nique Raimbourg indique que l'obligation de construire une aire d'accueil, qui pèse sur les communes de plus de 5000 habitants, n'a pas été totalement appliquée. Seuls 30000 des 41500 emplacements prévus ont été construits (JO AN déb. 10juin, p.5534). Afin de réactiver les lois Besson de1990 et2000, le préfet aura des pouvoirs renforcés. Sylvia Pinel explique que la proposition supprime le régime spécifique du livret de circulation (abrogation de la loi du 3janvier 1969). Pour les communes qui ne respectent pas leurs obligations en matière de création d'aire d'accueil, le préfet pourra après mise en demeure restée infructueuse, consigner les sommes correspondant aux dépenses d'in- vestissements indispensables à la réalisation de l'aire d'accueil dans les mains du comp- table public (p.5536). Puis le préfet pourra se substituer au maire pour réaliser l'équipe- ment. Gérald Darmanin propose que les aires d'ac- cueil des gens du voyage soient comptabili- sées au titre des logements sociaux, mais son amendement a été rejeté (n°42, p.5569). L'article 2 qui crée le mécanisme donnant pouvoir au préfet de se substituer au maire pour consigner les sommes a été amendé et voté. Après l'article 3 , Yannick Moreau a proposé de renforcer les sanctions contre les occupa- tions illégales (amendement n°17), mais il n'a pas été suivi (rejet, p.5581). L'article 3 bis vise le stationnement illégal . Il porte à 7 jours la durée d'application de la mise en demeure d'évacuation. (vote p.5592). Le vote de l'amendement n°87 inscrit la politique d'accueil des gens du voyage dans le programme local de l'habitat. (p.5594). L'ensemble du texte a été voté. ■ Évaluation des normes Les sénateurs ont examiné le 20mai une pro- position de loi simplifiant les conditions de saisine du conseil national d'évaluation des normes (CNEN). Jean-Marie Bockel explique que ce conseil, en vertu du décret du 30avril 2014, ne peut être saisi par les col- lectivités territoriales que si la demande émane de 100 maires ou présidents d'EPCI ou de 10 présidents de conseils généraux ou de 2 présidents de conseils régionaux. Jean- Pierre Sueur confirme que le décret a trahi l'esprit de la loi . Le secrétaire d’État, André Vallini, confirme que le Gouvernement a fait de la maîtrise des normes une priorité de son action. Il s'engage à modifier le décret critiqué. L'article unique du texte adopté prévoit notamment que le contrôle du CNEN se fera uniquement sur les projets de textes réglementaires ayant un impact tech- nique et financier pour les collectivités terri- toriales et leurs établissements publics (vote, JO Sénat déb. 21mai, p.5153). ■ Amiante Le projet de loi de modernisation du systè- me de santé qui doit être examiné au Sénat en première lecture, comporte des mesures de lutte contre l'amiante, indique Jean-Marie Le Guen, secrétaire d’État chargé des rela- tions avec le Parlement. - Le pouvoir d'intervention des préfets sera renforcé pour faire cesser les expositions aux fibres d'amiante; - les informations relatives à l'amiante seront transmises son seulement au préfet mais aux ministres chargés de la santé et du loge- ment; - les sanctions à l'encontre des propriétaires qui refuseraient de répondre aux injonctions en matière de repérage des travaux amian- tés seront renforcées. (JO déb. Sénat 22mai, p.5207). ■ Accessibilité: ratification d’or- donnance La secrétaire d’État chargée des personnes handicapées, Ségolène Neuville a présenté aux sénateurs le 2juin le projet de loi de rati- fication de l'ordonnance du 26septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des ERP, des transports publics, des bâtiments d'habitation et de la voirie pour les per- sonnes handicapées. Il comporte notamment dans l'article 1 er le dispositif de l' Agenda d'accessibilité pro- grammée (Ad'AP). Ce document de pro- grammation pluriannuel doit être déposé en mairie ou en préfecture avant le 27sep- tembre 2015. Son signataire s'engage à exé- cuter les travaux de mise en accessibilité dans un délai d'un à trois ans (pour les ERP de 5e catégorie soit 80 % des établissements). Des extensions de délai sont prévues pour les ERP de 1 e à 4 e catégorie, pour les patri- moines importants comportant plusieurs établissements et les structures recevant du public ayant des difficultés financières avé- rées (JO Sénat 3juin, p.5874). La commission a proposé de mieux encadrer les procédures de dérogations relatives au dépôt de l'Ad'AP en assortissant le refus de l'AG de copropriétaires de mettre en accessi- bilité les parties communes de leur immeuble de l'obligation de motiver cette décision. Elle a aussi réaménagé les proroga- tions de délai de dépôt de l'Ad'AP à 6 mois en cas de rejet du premier agenda, à un an en cas de difficultés techniques et à 3 ans en cas de difficultés financières Marie-Lise Campion rappelle l'état d'esprit qui a prévalu lors de l'élaboration de son 30juin2015 5 A U P ARLEMENT DÉBATS ▲ ▲ 30juin2015 6 R ÉGLEMENTATION ➠ Le 2 e arrêté fixe le contenu des docu - ments suivants : - carte professionnelle ; - récépissé de déclaration préalable d'acti- vité souscrite pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau; - attestation prévue par l'article 9 du décret de 1972 (délivrée par le titulaire de la carte à une personne autorisée à négo- cier pour son compte). (Arrêté du 19juin2015 fixant les informa- tions figurant sur la carte professionnelle, sur le récépissé de déclaration préalable d'activi- té et sur l'attestation prévues par le décret n°72-678 du 20juillet 1972 applicable aux agents immobiliers, syndics et gestionnaires de biens, J.O. du 21, p.10246). ➠ Les modèles suivants sont fixés par le 3 e arrêté: - demande de carte professionnelle; - renouvellement de carte professionnelle; - modification de carte professionnelle; - déclaration préalable d'activité; - déclaration de libre prestation de services ; - demande d'attestation de personne habi- litée. (Arrêté du 19juin2015 fixant le modèle unique de demande, de renouvellement ou de modification de la carte professionnelle, de la déclaration préalable d'activité, de la déclara- tion de libre prestation de services et le modèle de demande d'attestation de personne habili- tée prévus par le décret n°72-678 du 20juillet 1972 applicable aux agents immobiliers, syndics et gestionnaires de biens, J.O. du 21, p.10247). rapport « Réussir 2015 » : ne pas remettre en cause l'exigence d'accessibilité mais éviter le risque que se multiplient les condamnations pénales à l'encontre des collectivités publiques et des acteurs économiques n'ayant pu remplir leurs obligations au 1 er janvier 2015. Elle indique qu’à la mi-mai, plus de 1300 Ad'AP ont déjà été déposés (p.5875). L'ordonnance prévoit un délai de principe de trois ans pour l'Ad'AP avec deux ou trois périodes de 3 ans pour les cas les plus complexes. Mais des progrès devront être constatés dès la première année exécu- tion de l'agenda. L'article 1 er ratifie l'ordonnance du 26sep- tembre 2014. L'article 3 fixe les conditions de prorogation des délais . Françoise Laborde présente un amendement n°9 bis concernant la faculté pour le promo- teur d'un l ogement vendu en VEFA , de fai- re des travaux modificatifs à la demande de l'acquéreur, sous réserve que le logement conserve des critères minimaux d'accessibi- lité. La mise en accessibilité ultérieure doit notamment pouvoir être assurée. Un plan du logement dans sa configuration vendue et dans sa configuration conforme à la régle- mentation doit être fourni par le promoteur. L'amendement propose d'élargir des règles aux logements sociaux lorsqu'ils sont construits directement par le bailleur social. Il a été adopté avec un amendement préci- sant que les travaux sont à charge du bailleur (p.5892). Plusieurs amendements sur les reports de délai de dépôt de l'Ad'AP ont été rejetés et l’article 3 a été voté. A l'article 4 , Laurence Cohen a proposé un amendement (n°12) visant notamment à revenir sur la solution retenue pour la mise en accessibilité dans les copropriétés , mais il n'a pas été adopté et l'article 4 a été voté (p.5902). L'article 5 prévoit le versement des sanctions pécuniaires au fonds national d'ac- compagnement de l'accessibilité universelle, il a été voté. Corinne Imbert a obtenu le relè- vement à 1000 habitants au lieu de 500 habitants, du seuil à partir duquel les com- munes doivent mettre en place un plan de mise en accessibilité de la voirie (amende- ment n°2, voté, ainsi que l'article 6). L'article 7 programme un rapport d'applica- tion de l'ordonnance de septembre2014. Corinne Imbert a aussi obtenu le vote, contre l'avis de la secrétaire d’État, d'un dispositif permettant d'intégrer pendant un an les tra- vaux de mise en accessibilité dans le champ du suramortissement de certains équipe- ments (amendement n°6 autorisant une déduction de 40 % de la valeur des biens acquis entre le 27septembre 2015 et le 26septembre2016 s'ils sont nécessaires à la mise en œuvre des Ad'AP). L'ensemble du texte a été adopté (p.5907). ● Décrets publiés pour la loi Hoguet Plusieurs textes d’application de la loi Alur, en ce qu’elle modifie la loi Hoguet ont été publiés.: 2 décrets et 3 arrêtés. ➠ Le premier décret du 19juin fixe le mode de délivrance des cartes profession - nelles loi Hoguet . Les cartes professionnelles ne sont plus délivrées par la préfecture mais par la chambre de commerce et d'industrie. Corrélativement, la tutelle qui s'exerçait conjointement par les ministres de la justi- ce, de l'intérieur et de l'économie est désormais assurée par le seul ministère de l'économie (cf. art. 16). La demande de carte est présentée au pré- sident de la CCI (art. 4). Celui-ci demande un bulletin n°2 au casier judiciaire (art. 3). La déclaration préalable d'activité doit être souscrite auprès de la CCI du lieu de situa- tion de chaque établissement, succursale, agence ou bureau (art. 7). Les nouvelles cartes sont valables trois ans (art. 13). La demande de renouvellement doit être présentée deux mois avant la date d'expiration de la carte. Régime transitoire - les cartes délivrées avant le 1 er juillet 2008 restent valables jusqu'à leur date d'expira- tion, - les cartes délivrées à partir du 1 er juillet 2008 restent valables jusqu'au 1 er juillet 2018 (art. 18). (Décret n°2015-702 du 19juin2015 modifiant le décret n°72-678 du 20juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n°70-9 du 2janvier 1970, J.O. du 21juin, p.10242). ➠ CCI France est chargée de mettre en œuvre le fichier des titulaires de la carte professionnelle . Les mentions qui doivent y figurer sont fixées à l'article 2 du 2 e décret du 19juin. Le public doit avoir accès gra- tuitement à un site contenant ces informa- tions à l'exception des suivantes: date et lieu de naissance, nationalité et décisions d'interdiction d'exercer. (Décret n°2015-703 du 19juin2015 relatif au fichier automatisé des personnes titulaires de la carte professionnelle délivrée pour l'exercice de transactions et d'opérations de gestion immobilière portant sur les immeubles et les fonds de commerce, J.O. du 21juin, p.10245). ➠ La rémunération des procédures effec - tuées par les chambres de commerce est fixée par un arrêté du 19juin. La CCI perçoit une rémunération fixée à - 120 € pour l'instruction et la délivrance de la carte professionnelle; - 50 € pour la modification de la carte; - 80 € pour la délivrance d'un récépissé de déclaration préalable d'activité; - 50 € pour la délivrance d'une attestation pour la personne habilité par le titulaire de la carte professionnelle. (Arrêté du 19juin2015 fixant le paiement dû en rémunération de procédures prévues par le décret n°72-678 du 20juillet 1972 appli- cables aux agents immobiliers, syndics et ges- tionnaires de biens, J.O. du 21, p.10246) ▲ 30juin2015 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Gouvernement ✓ Martine Pinville est nommée secrétaire d'Etat auprès du ministre de l'économie, de l'industrie et du numérique, chargée du commerce, de l'artisanat, de la consomma- tion et de l'économie sociale et solidaire. Elle succède à Carole Delga . Clotilde Valter reprend le portefeuille de Thierry Mandon en tant que secrétaire d'Etat auprès du Premier ministre, chargée de la réforme de l'Etat et de la simplifica- tion. (Décret du 17 juin 2015, J.O. du 18juin, p. 10002). Cabinets ministériels ➠ Culture : Yann Battefort cesse ses fonc- tions de chef de cabinet de Fleur Pellerin. (Arrêté du 15 juin 2015, J.O. du 16juin, @). Administration centrale ✓ Ecologie / Logement : Yann Ludmann est nommé sous-directeur des politiques de l'habitat, au sein de la direction de l'habi- tat, de l'urbanisme et des paysages de la direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature. (Arrêté du 16juin2015, J.O. du 18juin, @) Préfets Marie Lajus est nommée préfète de l'Ariè- ge. (Décret du 18juin2015, J.O. du 19, @). Organismes publics ✓ ANCOLS : Arnaud Guigne (direction générale du Trésor) est nommé administra- teur de l'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS), représentant du ministre de l'économie. (Arrêté du 19mai 2015, J.O. du 19juin, p. 10108). Conventions collectives ➠ Immobilier : il est envisagé l'extension de l’avenant n°64 du 26février 2015 rela- tif aux salaires . (avis publié au J.O. du 18juin, p.10029). ■ Bois et forêts Un décret du 16juin fixe les conditions dans lesquelles les collectivités et per- sonnes morales propriétaires de bois et forêts notifient à l'autorité administrative l'ajournement de coupes (art. D 214-21-1 du code forestier). (Décret n°2015-678 du 16juin2015 relatif aux conditions de mise en œuvre du troisiè- me alinéa de l'article L. 214-5 du code fores- tier, J.O. du 18juin, p.10021). ■ Financement HLM Un décret du 19juin2015 encadre les conditions d'emprunt des organismes HLM à compter du 1 er juillet 2015. Texte d'appli- cation de la loi du 26juillet 2013, il vise à éviter les emprunts à risque. Il donne une liste limitative d'indices sur lesquels le prêt peut être indexé (art. R 423-1-6 du CCH). il fixe un plafond à l'évolution du taux variable. (Décret n°2015-699 du 19juin2015 relatif à l'encadrement des conditions d'emprunt des organismes d'habitations à loyer modéré et de leurs filiales, J.O. du 21juin, p.10237). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi606 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ETUDE Insuffisance de logements sociaux? L’UNPI Paris a présenté le 23juin une étude sur la place respective du parc privé et du parc public en Ile-de-France. L’UNPI conteste l’idée qu’il y aurait une insuf- fisance de logements sociaux en Ile-de-Fran- ce. Elle observe d’abord qu’il y a autant de ménages que de résidences principales (4,99millions). L’étude conteste ensuite le fait que les loyers seraient trop élevés par rapport aux revenus des ménages. En effet, le taux d’effort est de 31,3% en province (loyer moyen de 693 € pour un 69m 2 et 2212 € de revenus) alors qu’il est à peine plus élevé en Ile-de-France à 33,7%. En effet, si le loyer moyen est plus élevé (970 € pour 51m 2 ), les revenus sont également plus élevés (2878 € ). L’UNPI Paris a mis en ligne une étude (unpi- paris.org) qui permet de connaître dans chaque commune de l’Ile-de-France une série de données sur le parc. À titre d’exemple, pour l’ensemble de l’Ile-de-Fran- ce, l’étude estime que 63% des ménages sont éligibles au logement social. Le nombre de logements sociaux nécessaire est en théo- rie de 1,7million. Or il en existe 1,1million. Le parc locatif privé pallie donc à hauteur de 597000 à l’insuffisance du parc social, ce qui représente 35% du besoin total. L’UNPI en conclut que le bailleur privé est un acteur incontournable du logement social en Ile-de- France. (Étude publiée le 23juin 2015). B RÈVES ◆ Changement de présidence à la FPI Alexandra François- Cuxac a été élue le 24juin présidente de la Fédération des Promoteurs Immobi- liers. Elle succède à François Payelle. Elle est présidente du groupe AFC Promotion basé à Biarritz. Elle préside également l’observatoire FPI du logement neuf depuis 2009. ◆ Hélène Cloez (LPA) conseil d’Hermitage Par trois jugements du 19juin, le tribunal administratif de Cergy Pontoise a rejeté les recours contre les permis de construire de l’immeuble Hermitage Plaza à la Défense. Il a considéré que le projet respectait bien les règles d’urbanisme (par exemple relatif au principe d’une scission en trois permis). Hélène Cloez (LPA) conseillait le groupe Hermitage dans ce dossier. Photo: C.Petit-Tesson 30juin2015 8 B AKER & M C K ENZIE JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Panorama d’actualité du droit immobilier L’équipe immobilière du cabinet d’avocats Baker & Mc Kenzie, pilotée par Marc Mariani, dressait ce 25juin un panorama d’actualité du droit immobilier. Etat des lieux et conseils pratiques. Attention à l’abus de droit Les avenants aux conventions fiscales avec le Luxembourg (septembre2014) et avec l’Al- lemagne (mars2015) doivent faire l’objet de ratification pour entrer en vigueur, proba- blement en 2016. Mais Virginie Louvigné indique donc que les cessions opérées en 2015 resteront exonérées. Mais elle ajoute qu’effectuer des opérations de restructura- tion pour nettoyer les plus-values d’un patri- moine, risquerait d’être qualifié d’abus de droit par l’administration. Les OPCI ont l’avantage de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les sociétés, sous condition de distribution; il en résulte que la fiscalité est reportée au niveau des associés. Mais l’OPCI est alors particulièrement inté- ressant pour des étrangers lorsqu’ils ne sont pas imposés sur les revenus qu’ils perçoivent. C’est le cas au Luxembourg, mais non en Allemagne. Sophie Pagès évoque les différentes taxes instaurées ou modifiées récemment. Exemple: la taxe sur les friches commerciales est instaurée sur les locaux inexploités depuis deux ans. Elle va s’appliquer à Paris avec un taux majoré. Décret sur le tiers demandeur Marie-Laetitia de la Ville-Baugé décrit le mécanisme de tiers détenteur créé par la loi Alur (art. L 512-21 du code de l’environne- ment). Le mécanisme va être précisé par un décret en cours de rédaction. Jusqu’à pré- sent, il n’est pas possible à un exploitant, soumis à l’obligation de remise en état d’un site cassé ICPE, d’en transférer la charge sur l’acquéreur (sauf sur l’aspect strictement financier). La loi nouvelle permet au dernier exploitant d’un site classé ICPE de transférer l’obligation de remise en état par la dési- gnation d’un tiers demandeur. Le décret doit préciser les critères de capacités tech- niques et financières requises du tiers demandeur. Il doit aussi fixer la procédure qui suppose l’intervention du préfet. La cession de l’autorisation d’ex- ploitation commerciale bientôt autorisée En matière d’urbanisme commercial, Eline Robin explique que le décret du 12février2015 a fixé la procédure issue de la loi Pinel. La loi Macron, en cours de dis- cussion, doit apporter des clarifications, mais sans changement majeur. La loi Pinel a rassemblé dans une procédure intégrée le permis de construire et l’autori- sation d’exploitation commerciale, mais sans remettre le caractère dualiste de l’instruc- tion puisque le maire doit obtenir l’avis conforme de la CDAC avant de pouvoir déli- vrer le permis de construire. Autre changement: le recours contre l’auto- risation est désormais engagé contre le per- mis de construire. Les critères d’instruction de la CDAC ont été modifiés. La loi Pinel a ajouté aux critères du développement durable et de l’aménage- ment du territoire, le critère de la protection des consommateurs. La loi Macron doit apporter un élément de souplesse: en effet, la loi Pinel a étendu le principe de l’intransmissibilité d’une autori- sation d’exploitation commerciale au permis valant autorisation d’exploitation commer- ciale. La loi Macron revient sur cette règle en autorisant le transfert. Les baux commerciaux après la loi Pinel Fabrice Varandas expose les modifications de règles issues de la loi Pinel en matière de baux commerciaux. La loi a étendu à trois ans la durée maximale des baux déroga- toires. Elle a imposé l’obligation d’établir un état des lieux à la conclusion du bail et lors de la restitution des locaux (art. L 145-40-1 du code de commerce). À défaut, la pré- somption selon laquelle le preneur a reçu les locaux en bon état ne s’applique pas. La loi a restreint la faculté pour les parties de conclure un bail à durée ferme. Mais la loi a admis un nombre important de déro- gation, notamment pour les bureaux, ce qui réduit l’impact de la mesure. La règle est toutefois applicable aux boutiques. La loi a également supprimé la référence l’indice du coût de la construction, au profit de l’ILAT et de l’ILC, pour la révision et le renouvellement. Mais la loi n’ayant pas sup- primé la référence à l’ICC dans le code monétaire et financier, les parties restent libres d’y faire appel pour l’indexation annuelle. Toutefois, selon Marc Mariani, il est préférable de l’éviter puisque son usage n’est plus autorisé dans le cadre de la révi- sion ou du renouvellement du bail. Le plafonnement du déplafonnement est un mécanisme compliqué à mettre en œuvre, mais de nombreux cas (baux de bureaux, de locaux monovalents et de terrain notam- ment) en sont exclus. Quant aux charges, la loi impose aux parties de prévoir dans le bail les catégories de charges imputables aux locataires. À défaut les charges ne sont pas récupérables sur le locataire. Fin du triple net: un frein aux exter- nalisations En pratique, explique Marc Mariani, la loi a interdit aux parties de pratiquer le bail “triple net”. Mais cela constitue un frein aux opérations d’externalisation qui étaient conçues comme permettant à l’acquéreur investisseur d’avoir un flux de loyer parfaite- ment sécurisé. Il est désormais interdit au bailleur de refac- turer un certain nombre de charges. Il s’agit des grosses réparations de l’article 606 du code civil, des travaux imposés par la vétusté ou la non-conformité à la réglementation. La question de savoir si la taxe sur les bureaux reste récupérable a été beaucoup débattue. Selon Baker&Mc Kenzie, la répon- se est positive notamment car elle est pré- sentée dans les textes comme une taxe addi- tionnelle à la taxe foncière. S’agissant des honoraires, le décret du 5novembre2014 ayant interdit la refactura- tion des honoraires de gestion des loyers, il reste possible de facturer des honoraires de gestion technique. Mais Fabrice Varandas conseille de ne pas les calculer trop large- ment, pour éviter le reproche d’un contour- nement de la réglementation. La loi Macron prévoit aussi de généraliser la faculté de recours à la lettre recommandée, au lieu de l’acte d’huissier. Mais afin de conserver une meilleure sécurité juridique les avocats conseillent de conserver l’usage de l’acte d’huissier. La loi Macron qui a été adoptée à l’Assem- blée le 16juin (par recours au dispositif de l’article 49-3 de la Constitution), devrait après son passage au Sénat début juillet être définitivement votée avant la fin de la ses- sion parlementaire. ●
