Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Voisinage : Aménagement d’un chemin d’exploitation
Copropriété : Action du syndicat en réparation des désordres sur les parties communes
Vente : Droit de préemption d’un terrain loué par bail rural / Apport d’un bien à une SCI et vente des parts sociales : montage validé / Droit de préemption en cas de vente de parts indivises… pas du bien
QPC : une demande de QPC sur l’expropriation devant la Cour de cassation / Une QPC sur le régime SIIC devant le Conseil constitutionnel
– 4 – Au Sénat –
Révision des valeurs locatives : les élus inquiets / Logements étudiants /
Régime Malraux et rénovation urbaine / Bilan législatif: la loi Alur applicable à 16 % / Justice administrative: comment statuer plus vite?
– 5 – Actualité –
Propositions des architectes
Le logement en Europe : une étude du Crédit foncier
Chiffres : taux de l’usure / taux de l’intérêt légal
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Réglementation –
Agents immobiliers : 3 mesures d’encadrement / Baux d’habitation : saisine de la CDC par voie électronique / Encadrement des loyers à Paris
■ ■ Le droit de préemption de l’article 815-14 du code civil s’applique en cas de vente de droits indivis mais non en cas de vente du bien lui-même, a jugé la cour d’appel de Paris le 1 er juillet 2015 (p.3). ■ ■ L’acte qui constate la résolution d’un contrat de vente à la suite de l’application d’une clause résolutoire est soumis au droit fixe de 125euros (voir p.6). Si une collectivité territoriale veut annuler un PUP, elle doit dénoncer la convention et rembourser les montants déjà versés (p.6). ■ ■ Un arrêté du 1 er juin 2015 définit les modalités de transmission des rapports de repérage amiante. Trois mesures d’encadrement relatives aux agents immobiliers ont été publiées par décret du 24juin 2015 (p.8). L’arrêté préfectoral qui fixe les loyers de référence à Paris a été publié le 26juin 2015 (p.8). La saisine de la commission départemen- tale de conciliation des baux commerciaux par voie électronique est autorisée (décret du 24juin 2015, p.8). La liste des monuments historiques proté- gés en 2014 a été publiée (p.7). ■ ■ Les AVAP et les ZPPAUP devraient être transformées en “ cités historiques ” en appli- cation de la loi sur l’architecture que prépa- re Fleur Pellerin (p.4). ■ ■ Alain Christnacht est nommé directeur du cabinet de Christiane Taubira. L’encadrement des loyers opérationnel à Paris L’ encadrement des loyers d’habitation à Paris est opérationnel pour le 1 er août 2015 puisque l’arrêté préfectoral qui détermine les loyers de référence a été publié (p.8). Les valeurs calculées par l’Ob- servatoire des loyers de l’agglomération parisienne sont donc offi- cialisées. Le mécanisme institué par la loi Alur est prêt, 16 mois après la parution de la loi de mars2014. Les syndicats professionnels ont fait part de leurs critiques ; il convient désormais de voir comment va réagir l’ensemble des acteurs. Le corpus réglementaires de la loi Alur prend donc de plus en plus de consistance, en dépit des réserves observées lors du débat parlementaire sur l’application des lois et qui souligne que ce texte n’a atteint que 16% de taux d’application (p.4). Toutefois, ce taux est en passe de grimper puisque plusieurs textes sont parus ces derniers jours. C’est le cas d’un nouveau décret qui concerne les agents immobiliers et qui fixe le montant maximum que peut facturer le man- dataire au titre d’une clause pénale (p.8). L a question de la révision des valeurs locatives suscite des inquié- tudes. On aurait pu naïvement penser que les contribuables étaient les premiers concernés puisque la mise à jour de ces valeurs va, par défini- tion, entraîner des diminutions pour certains mais des augmentations pour d’autres. Or les élus sont surtout inquiets… pour le financement des collectivités territoriales comme en témoignent les questions de parlementaires (voir un exemple, p.4). La réforme devrait faire l’objet d’ajustements lors de la prochaine loi de finances comme l’a précisé le secrétaire d’État à la réforme territoriale, André Vallini. D ans un arrêt du 30juin 2015, la cour d’appel de Paris a validé un montage consistant pour une personne âgée, à apporter un immeuble à une SCI puis, peu après, à en vendre les parts aux autres associés, pour une rente viagère… très modique. Le montage était contesté par les héritiers de la personne âgée, mais ils n’ont réussi à faire annuler ni l’ap- port, ni la vente des parts sociales (p.3). Toutefois, le juge a fait obser- ver que la demande de nullité des parts se fondait sur le dol et les vio- lences qui n’étaient pas prouvés… mais que la demande n’invoquait pas la lésion, alors que les faits montraient que la vente était particulière- ment défavorable au vendeur. La cour d’appel valide donc le principe d’un tel montage: apport à une SCI et revente des parts mais elle ne tranche pas directement la question de la lésion, car en principe la lésion ne s’applique pas aux cessions de parts de SCI. Cet arrêt confirme que la vente de parts de SCI n’est pas assimilable à la vente d’un bien en direct. Un autre arrêt (du 1 er juillet 2015, p.3) en donne une autre illustration pour l’exercice d’un droit de préemption: valable pour des parts de SCI, il ne s’applique pas à la vente du bien. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 607 7 JUILLET 2015 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Voisinage : Aménagement d’un chemin d’exploitation Copropriété : Action du syndicat en réparation des désordres sur les parties communes Vente : Droit de préemption d’un terrain loué par bail rural / Apport d'un bien à une SCI et vente des parts sociales: montage validé / Droit de préemption en cas de vente de parts indivises… pas du bien QPC : une demande de QPC sur l’expropriation devant la Cour de cas- sation / Une QPC sur le régime SIIC devant le Conseil constitutionnel - 4 - Au Sénat - Révision des valeurs locatives: les élus inquiets / Logements étudiants / Régime Malraux et rénovation urbaine / Bilan législatif: la loi Alur appli- cable à 16% / Justice administrative: comment statuer plus vite? - 5 - Actualité - Propositions des architectes Le logement en Europe: une étude du Crédit foncier Chiffres: taux de l’usure / taux de l’intérêt légal - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Réglementation - Agents immobiliers: 3 mesures d’encadrement / Baux d’habitation: saisine de la CDC par voie électronique / Encadrement des loyers à Paris S O M M A I R E E D I T O R I A L 7 juillet 2015 2 V OISINAGE - C OPROPRIÉTÉ Voisinage ■ Aménagement d’un chemin d’exploitation (Civ. 3 e , 24juin 2015, n°742, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-12999) Un propriétaire dont la parcelle était des- servie par un chemin d’exploitation, demandait à ses voisins, le goudronnage du chemin ou, à tout le moins, son empierre- ment. Or le chemin empruntait la limite nord d’une parcelle des voisins. La cour d’appel avait rejeté la demande et la Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant constaté que les parties s'accordaient à reconnaître que la parcelle n°855 était desservie par un che- min d'exploitation d'une largeur de 1, 60 mètre empruntant notamment la limite nord des parcelles n°2466 et268, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas invo- qué un défaut de viabilité de ce chemin, a retenu à bon droit que le régime des servi- tudes n'était pas applicable aux chemins d'exploitation et que M. T. ne pouvait imposer aux riverains un nouvel aménage- ment ». Observations : Le régime des chemins d'ex- ploitation est prévu par les articles L 162-1 et suivants du code rural. Tous les proprié- taires dont les chemins desservent les fonds sont tenus de contribuer aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité. Mais ce moyen n'étant pas invoqué par le demandeur, la cour d'appel n'a pas eu à statuer sur ce point. Par ailleurs, dans le cadre d'une servitude, le titulaire du fonds dominant peut demander que l'assiette de la servitude soit élargie pour tenir des conditions actuelles de la vie (Civ. 3 e , 19 mai 1993). Mais la cour d’appel a considéré que le régime des servitudes n'était pas appli- cable aux chemins d’exploitation, décision qu'approuve la Cour de cassation. Copropriété ■ Action du syndicat en réparation des désordres sur les parties com- munes (Civ. 3 e , 24juin 2015, n°743, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°14-15205) Un syndicat de copropriétaires avait engagé une action contre le vendeur de l'immeuble en raison de désordres sur la toiture. Mais la cour d'appel avait jugé l'action irrecevable au motif que: « si le syndicat a l'obligation d'assurer la sau- vegarde et la conservation des parties com- munes de l'immeuble dont fait partie la toi- ture, il n'est pas titulaire des actions rédhibi- toire et estimatoire réservées aux acqué- reurs, que l'action en garantie des vices cachés est une action qui trouve son origine dans les contrats de vente auxquels il n'est pas partie et qu'elle vise à protéger les acquéreurs qui en sont les seuls titulaires ». Cette décision est cassée au visa des articles14 et15 de la loi du 10juillet 1965 et des articles1641 et1645 du code civil: « En statuant ainsi, alors que l'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exerci- ce d'une action rédhibitoire ou estimatoire et peut , par suite, être engagée de manière autonome et que le syndicat des coproprié- taires ayant qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'im- meuble a qualité pour exercer, contre le vendeur des lots, l'action en réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble vendu ; Par ces motifs: casse ». Observations : Le raisonnement de la cour d'appel consistait à relever que, si le syndi- cat est tenu d'assurer la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble (art. 15 de la loi de 1965), pour obtenir résolution du contrat de vente ou des dommages-inté- rêts (action rédhibitoire ou action estima- toire), l'action doit être intentée directe- ment par les copropriétaires qui sont les contractants du vendeur. Or, la Cour de cassation indique que le syndicat peut agir en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché. Il peut donc intenter une action envers le vendeur pour les désordres affectant les parties communes. Vente ■ Droit de préemption d’un terrain loué par bail rural (Civ. 3 e , 24juin 2015, n°746, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°18-18684) Une vente de terrain loué par bail rural avait donné lieu à notification auprès des preneurs de l'intention de vendre avec le prix. Les preneurs avaient indiqué leur intention d'exercer le droit de préemption mais ils avaient refusé de signer l'acte de vente. Ils demandaient l'annulation de la vente conclue au profit d'un tiers au motif qu'elle avait été conclue au mépris de leur droit de préemption. La cour d'appel avait rejeté la demande au motif que la notification d'un prix payable comptant répondait aux exigences de l'ar- ticle L 412-8 al. 1 er du code rural « au titre du prix, des charges et des modalités de la ven- te, dès lors que le bénéficiaire du droit de préemption doit être informé du prix prin- cipal de la transaction et non du prix acte en mains ». Cette décision est cassée au visa de l'article L 412-8 al. 1 er : « en statuant ainsi, alors qu'une informa- tion loyale du preneur exige que le notaire mentionne dans le courrier de notification les éléments d'information le mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption et notamment le montant de la commission de l'intermédiaire , la cour d'appel a violé le texte susvisé ». Observations : L'article L 412-8 du code rural indique les mentions que le notaire doit transmettre au preneur sur la vente des biens loués: « le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente pro- jetée » (par lettre recommandée ou par acte d’huissier). En application de cet arrêt, le notaire doit indiquer le montant de la commission de l'agence. JURISPRUDENCE ■ Expropriation: rejet d’une QPC La Cour de cassation a refusé de trans- mettre au Conseil constitutionnel une QPC relative à l'article L 13-4 et L 13-14 du code de l'expropriation. L'article L 13-14 prévoit une période, au cours de laquelle, l'exproprié qui effectue des travaux d'amélioration est présumé les faire dans le but d'obtenir une indemnisation plus élevée. En conséquence, les travaux effec- tués après ouverture de l'enquête publique ne sont donc pas retenus pour fixer l'indemnité. La Cour de cassation a jugé que cette pré- somption n'est pas irréfragable, que son domaine d'application est encadré par la jurisprudence et qu'elle est « proportion- née au but d'intérêt général poursuivi tendant à prévenir la spéculation foncière qui pourrait résulter de l'annonce d'un projet d'expropriation ». Elle ajoute que « la possibilité pour l'expropriant de saisir le juge d'une demande de fixation des indemnités dues dès l'ouverture de l'en- quête préalable à la déclaration d'utilité publique est proportionnée à l'exigence de célérité qui s'attache à toute opération d'expropriation pour cause d'utilité publique ». (Civ. 3 e , 25juin2015, n°832, FS-P+B, non- lieu à renvoi, n°15-40013) Vente ■ Apport d’un bien à une SCI et ven- te des parts sociales. Montage validé (CA Paris, Pôle 5, ch. 8, 30juin 2015, n°14- 15896) Les neveux d'une personne âgée contestaient le montage qu'elle avait accepté: en 1999, à 79 ans, elle avait constitué une SCI avec deux associés et fait apport d'un immeuble à la SCI, chacun des deux associés apportant 40000F. Puis elle avait vendu ses parts aux associés, pour partie en juin1999 et pour partie en mars2000, moyennant rente viagère. Après le décès de leur tante en 2011, les neveux avaient engagé une action en nullité de la vente en 2012. Mais leur action est rejetée. « Sur la nullité de l'apport et des cessions de parts […] Les premiers juges ont rejeté les demandes des consorts V, aux motifs, d'une part, que l'acte d'apport ayant été passé en la forme authentique, M me V. dont il n'était pas établi à cette date une altération suffisante de ses facultés l'ayant empêché de comprendre la mise en garde du notaire, avait bénéficié des conseils à l'occasion de ce projet, d'autre part que l'erreur sur le prix n'était une cause de nullité qu'en cas de lésion de plus de 7/12 e , cette action réserve aux seules ventes d'im- meubles n'étant pas ouvertes en l'espèce […] Si les actes litigieux se sont succédé à des dates rapprochées, entre juin1999 et mars2000, et s'inscrivent manifestement dans une opéra- tion globale, pour autant un tel montage n'est pas en lui-même prohibé par la loi, si les parties y ont librement consenti ». La cour observe que l'acte de la constitution de la SCI V. contenant les apports de M me V. a été établi par acte authentique au rapport de M e L. notaire à Paris, soumis à une obligation d'information et de conseil qu'en outre, M e R. notaire à Loury, consulté par M me V. sur ce projet, lui a confirmé dans un courrier très explicite […] que l'opération projetée lui était très défavorable , la rente envisagée à hau- teur de 8000F par mois apparaissant très inférieure à la rente à laquelle elle pouvait prétendre entre 34702 et 60728 francs par mois sur la base d'une valorisation des biens comprise entre 4 et 7millions de francs, lui recommandant en conséquence vivement de ne pas signer un tel acte malgré ses difficul- tés. En dépit de ces mises en garde, M me V. a donné suite à son projet initial » La cour rejette les arguments liés à l'état de faiblesse du vendeur et en conclut: « Le fait que M me V. a pu accepter un prix infé- rieur à ce que son notaire avait estimé n'est pas de nature à entraîner la nullité des actes litigieux dès lors que ni les violences, ni le dol, seuls vices de consentement allégués ne sont établis, et que la cour n'est pas saisie d'une action en rescision pour lésion ». La cour confirme le rejet de la demande de nullité et de dissolution de la SCI. Elle rejette tout autant la demande de dommages-inté- rêts des autres associés qui réclamaient des dommages-intérêts au motif que la revente des biens auraient été retardée par la procé- dure… et qu'ils devaient payer des droits de succession importants. Observations : Les premiers juges avaient refusé d'annuler l'acte d'apport sur le fonde- ment de la lésion de plus des 7/12 e car cette action est réserve aux ventes d'immeubles. Elle ne peut donc pas s'appliquer au cas de l'apport en société. Quant à la vente des parts sociales, la cour observe que la lésion n'avait pas été invoquée par les requérants, ce qui pourrait laisser entendre qu'elle aurait pu conduire à la rescision: en effet le mon- tant de la rente étant de 8000F alors qu'une estimation évoquait une fourchette de 34000à 60000 € , la lésion dépassait large- ment les 7/12 e . Mais la Cour de cassation a jugé que l’action en rescision n’est pas appli- cable à la vente de parts de SCI (Civ 3 e , 9avril 1970). Elle peut admettre une nullité de ven- te de parts de SCI pour vileté de prix (Cass. com. 23 oct. 2007, n°06-13979). Vente ■ Droit de préemption en cas de ven- te de parts indivises… pas du bien (CA Paris, Pôle 3, ch. 1, 1 er juillet 2015, n°14- 12661) Un couple en concubinage avait acquis un bien en indivision en 1996. Séparés en 2006, les concubins s’opposaient sur le règlement de leurs intérêts patrimoniaux à l’occasion de la vente du bien. Le tribunal avait ordonné la mise en vente du bien sur licitation à l’au- dience du TGI. L’un des concubins réclamait l’attribution du bien ; elle lui est refusée: “Considérant que M. M. demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’il se prévaudra de son droit de substitution sur le fondement des articles815-4 et 815-15 du code civil, Considérant que M me F. dénie tout droit de substitution à l’appelant; Considérant que les droits de préemption et de substitution prévus par les articles815-14 et 815-15 du code civil ne sont applicables qu’en cas de cession ou d’adjudication de droits indivis dans le bien indivis et non en cas, comme en l’espèce, de cession ou d’adju- dication du bien indivis lui-même; qu’en l’ab- sence d’accord de M me F, M. M. ne peut pré- 7 juillet 2015 3 U RBANISME - V ENTE JURISPRUDENCE ■ Régime SIIC: rejet d’une QPC La société Icade avait exercé un recours rela- tif à l'article 208 C du CGI, concernant le régime des SIIC. Les deux premières phrases de l'article 208 C ter du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n°2006-1771 du 30décembre 2006 de finances rectificative pour 2006, sont conformes à la Constitution. Le Conseil constitutionnel indique que le régime d'imposition des plus-values latentes n'est pas le même selon qu'il s'agit; - de plus-values latentes lors de l'exercice de l'option ou - de plus-values latentes lorsque les actifs auxquels elles sont afférentes deviennent éligibles à l'exonération postérieurement à l'exercice de l'option. Mais il juge que cette différence de traite- ment est fondée sur une différence de situa- tion en rapport direct avec l'objet de la loi. (Décision n°2015-474 QPC du 26juin 2015, J.O. du 28juin p.10958). ❘◗ François-Régis Fabre Falre rejoint le cabi- net d’avocats Lefèvre Pelletier & Associés (LPA). Il est spécialisé en financement immobilier. Aurélie Dauger , spécialiste du droit de la construction est par ailleurs nommée associée. ❘◗ Eglantine Lioret (ex Wragge Lawrence Graham & Co) rejoint le cabinet Herbert Smith Freehills pour animer le pôle fiscal du bureau de Paris. ❘◗ Parmi les 12 avocats nommés counsels au cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre , à noter les noms de Céline Cloché-Dubois (Droit public, immobilier et environne- ment) et Sandra Kabla (Droit public et immobilier). ❘◗ Quatre avocats ont été nommés “local partners” à Paris chez Baker & McKenzie . En immobilier, à noter le nom de Eva Ley- gonie , spécialiste de financement et qui a développé une compétence dans les opéra- tions de financement islamique immobilier. Acteurs tendre exercer ses droits, que sa demande de donner acte les concernant sera en consé- quence rejetée”. Observations : Le droit de préemption de l’ar- ticle 815-14 prévoit explicitement qu’il s’ap- plique en cas de cession de “tout ou partie de ses droits dans les biens indivis”. L’article 815- 15 prévoit le cas de “l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis”. Dans les deux cas, il s’agit de permettre aux indivisaires qui restent dans l’indivision d’acquérir par priorité les droits cédés. La cour d’appel en déduit que ce droit ne s’applique pas en cas de cession du bien lui-même. La Cour de cassation a déjà statué en ce sens (Civ. 1 e , 30juin 1992). ● 7 juillet 2015 4 ■ Révision des valeurs locatives: les élus inquiets Marie-Hélène des Esglaux fait part de l'in- quiétude des élus sur la réforme des valeurs locatives pour les locaux professionnels. Elle souligne que les commissions intercommu- nales des impôts directes ont émis, dans la plupart des départements, des avis large- ment défavorables et que la réforma va pro- voquer des fortes variations de cotisations entre les acteurs. André Vallini lui répond que la réforme vise à remédier à l'injustice fiscale qui résulte du mode de calcul des valeurs locatives dont les bases sont réévaluées de manière forfai- taire mais sans tenir compte de l'évolution des marchés immobiliers. Il faut mener à son terme le travail des commissions inter- communales des impôts directes pour éva- luer les conséquences de la révision. Puis, il faut ne pas mettre en œuvre la réforme dès 2016, mais la reporter d'un an (JO Sénat déb. 10juin, p.6140). ■ Régime Malraux et rénovation urbaine François Commeinhes alerte la ministre de la culture sur le risque que pourrait provo- quer l'arrêt fin décembre2015 du dispositif Malraux pour des immeubles acquis dans le cadre du programme national de requalifi- cation des quartiers anciens dégradés (PNR- QAD). Il demande si des immeubles acquis d'ici la fin de l'année pourraient bénéficier du dispositif pendant trois ans. Fleur Pellerin lui répond que, s'agissant des PNRQAD, 40 quartiers ont été retenus. Ils peuvent bénéficier jusqu'au 31décembre2015 du dispositif Malraux. Si la restauration est déclarée d'utilité publique, le taux de réduction est de 30 % des travaux de restauration, dans la limite de 100000euros. Le sénateur en déduit, la réponse étant incertaine, qu'il pourrait déposer un amendement lors du prochain débat de loi de finances. AVAP et ZPPAUP deviendront cités histo- riques Fleur Pellerin indique par ailleurs que les ZPPAUP doivent être transformées en aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) avant le 14juillet 2016. Or seules 60 des 685 ZPPAUP ont été trans- formées en AVAP. Le projet de loi sur l'ar- chitecture prévoit donc de créer des « cités historiques » qui intégreraient les ZPPAUP et les AVAP existantes. Leurs règlements continueront de s'appliquer jusqu’à leur intégration dans un plan de sauvegarde et de mise en œuvre ou dans un PLU « patri- monial ». (JO Sénat déb. 10juin, p.6141). ■ Logements étudiants Fleur Pellerin indique à Patrick Abate que le dispositif de la caution locative étudiante a été généralisé à la rentrée 2014 et qu'il per- met aux étudiants dépourvus de garants personnels de bénéficier d'une garantie de l’État pour une année universitaire. Il vise tout type de logements quels que soient les bailleurs ou le mode d'occupation (JO Sénat déb. 10juin p.6142). ■ Bilan législatif: la loi Alur applicable à 16 % Claude Bérit-Débat, président de la déléga- tion du bureau chargée du travail parlemen- taire, indique que 66 lois ont été promul- guées en 2014 contre 50 en 2013. Le taux de décrets publiés par rapport aux textes de la précédente session et de 55 %, ce qui consti- tue un progrès. En revanche, seuls 60 % des demandes de rapport sont suivies d'effets. De pus, on assiste à un phénomène de dis- torsion cumulative: le décret s'écarte un peu de la loi, la circulaire s'écarte à son tour du décret et le droit appliqué n'est plus confor- me à l'intention initiale du législateur. Il ajoute que la loi ALUR affiche un taux de parution des textes réglementaires très bas à 16 % car seules 33 mesures ont été prises. Il estime que la loi devrait être scindée en deux parties, car la partie sur les rapports locatifs est « relativement bien ajustée » mais que la partie d'urbanisme « se révèle catas- trophique ». Ainsi quand une commune dis- pose de 1000m 2 et que 1000m 2 se libèrent à côté, on est obligé de faire trois lots et du coup, les véhicules sont garés dans la rue. La loi Alur prévoit 9 rapports, aucun n'a été publié (JO déb. Sénat 12juin p.6255). Jean-Marie Le Guen répond que les demandes de rapports sont excessives et devraient être recentrées sur les sujets les plus complexes (p.6265). Sur la loi Alur, il indique que 100 mesures devraient pouvoir entrer en vigueur d'ici fin 2015, ce qui porterait le taux d'application à 75 %. Quant à la loi Pinel, son taux d'application est en juin de 68 %. AU S ÉNAT DÉBATS ■ Justice administrative: com- ment statuer plus vite? « Comment donner à la justice administrati- ve les moyens de statuer dans des délais plus rapides » est le thème du débat tenu au Sénat le 18juin. Jacques Mézard indique par exemple qu'à la suite du Grenelle de l'environnement, « les fils des trames vertes et bleues sont en train d'enserrer de multiples initiatives, empê- chant ainsi tout mouvement » (JO Sénat 19juin, p.6505). Il ajoute que créer de nou- veaux droits (logement par exemple) pro- voque de nouvelles sources de contentieux. Or la durée des procédures constitue un handicap pour le pays. Jean-Pierre Sueur, reprenant des données de Jean-Marc Sauvé, vice-président du Conseil d’État, observe que le nombre d'affaires augmente chaque année de 6 % devant les TA, de 10 % devant les cours administratives d'appel. En 2014, le nombre d'affaires nouvelles a augmenté de 11,3 % devant les TA et de 30,8 % devant le Conseil d’État. La garde des sceaux répond que le délai moyen de jugement est de 8 mois devant le Conseil d’État, de 11 mois devant les CAA et de 10 mois devant les TA (p.6514), ce qui est une amélioration. En matière d'urbanisme, le délai moyen du contentieux est de 1 an et 5 mois. Elle rap- pelle que l'ordonnance de juillet2013 a pré- vu que le TA juge en premier et dernier res- sort pour les contentieux de logements de plus de 1500m 2 dans les zones tendues. Elle annonce son souhait d'introduire le pré- judice écologique dans le code civil (p.6515). Selon la ministre, le recours aux procédures dématérialisées est très large. La question est de savoir s'il va devenir obligatoire. Elle souhaite par ailleurs le développement de l'action de groupe. Bibliographie > A paraître: Le Moni- teur publie “ l’urbanis- me commercial ”, rédigé par Damien Grosse, Vin- cent Guinot, avocats associés au sein du cabi- net Lacourte Raquin Tatar et par Bertrand Boullé, président de Mall&Market et vice-président du CNCC. A noter en annexe un dossier-type de demande d’autorisation commerciale. Planifi cation - AEC - Commissions d’aménagement commercial Bertrand Boullé Damien Grosse Vincent Guinot L’urbanisme commercial GUIDES JURIDIQUES 7 juillet 2015 5 A CTUALITÉ E NBREF Taux de l’usure Le taux de l'usure est fixé à comp- ter du 1 er juillet 2015 pour les prêts immobiliers à ➙ prêts à taux fixe: 4,13 %, ➙ prêts à taux variable: 3,76 %, ➙ prêts relais: 4,53 %. (Avis du 24juin 2015, J.O. du 27juin, p.10902) ➴ Le seuil du paiement en espèces est abaissé de3000 à1000 euros. (Décret n°2015-741 du 24juin 2015 pris pour l'application de l'article L. 112-6 du code monétaire et financier relatif à l'interdiction du paiement en espèces de certaines créances, J.O. du 27juin, p.10881). Taux de l’intérêt légal Le taux de l'intérêt légal pour le 2 e semestre 2015 est fixé à: ➙ Pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels: à 4,29% ; ➙ Pour les autres cas: à 0,99% . (Arrêté du 24juin 2015, J.O. du 28juin, p.10935). Chiffres 2juillet la mise en place d’un nouveau régime déclaratif pour les pompes à cha- leur géothermiques. Cela concerne les équipements de moins de 500kWh néces- sitant des ouvrages implantés entre 10 et 200m de profondeur. Ce nouveau régime issu du décret du 8 janvier 2015 et de ses arrêtés d’application est entré en vigueur le 1 er juillet. >Epareca: nouvelle présidente Corinne Valls a été a été élue présidente de d’Epareca le 30juin 2015. Elle est maire de Romainville. >Le DDRU® devient une marque déposée Mis au point par l’avocat Jean-Pascal Bus (Norton Rose Fulbright), le droit réel de restriction d’usage a fait l’objet d’un dépôt de marque le 15juin2015. Il vise, comme pour une servitude, à mettre en place une obligation interdisant certains usages d’un terrain ou l’affouillement ou le pompage des eaux souterraines. Ce dispositif permet de faciliter la réutilisation des sites et sols pollués (lire Jurishebdo n°581). ■ Le logement en Europe Le Crédit foncier vient de publier une étu- de sur le logement en Europe qui compor- te toute une série de statistiques compara- tives des différents pays. Le taux de propriétaires est en moyenne de 70% en Europe. Mais il est plus bas en Europe du Nord (60%) qu’en Europe du Sud (71%) et surtout qu’en Europe de l’Est (87%). Le pays qui détient le record du taux de propriétaires est la Roumanie (95,6%) suivi par la Lituanie (92,2%). C’est l’Allemagne qui a le taux le plus faible (52,6%) et, dans une moindre mesure, l’Autriche (57,3%). Avec un taux de 64,3%, la France est plutôt dans le bas du tableau. Les Européens du nord plus endettés Le Crédit foncier a aussi comparé l’encours moyen des ménages. C’est en Europe du Nord que les ménages sont les plus endet- tés. Dans deux pays, l’endettement est par- ticulièrement élevé: au Danemark où l’en- cours moyen est de 189839 € et le Luxem- bourg (154164 € ). Il est compris entre 77000et 82000 € en Suède, au Royaume Uni et aux Pays Bas. En France, l’encours moyen est de 50015 € . Dans la plupart des pays de l’Est, l’encours est inférieur à 10000 € . Le plus faible encours est celui de la Roumanie (1472 € ). (Étude publiée le 30juin 2015). Le classement des promoteurs est paru Innovapresse vient de publier sa 27 e édi- tion du classement des promoteurs. Le guide comporte 43 fiches de promo- teurs. Arrivent en tête du classement de chiffre d’affaires 2014 : - Bouygues Immobilier: 2,8milliards d’ € - Nexity: 2,4milliards - BNP Paribas Real Estate: 1,5milliard - Altarea Cogedim: 1,5milliard - Icade: 1,3milliard. En termes de chiffre d’affaires global, la plus belle remontée est celle de Constructa Promotion qui passe de la 27 e à la 17 e place et dont le chiffre d’affaires augmente de 191%. Innovapresse. Tél. 01 48 24 08 97. 280 € . 170 pages. >Propositions des architectes L’UNSFA a remis à la ministre de la culture un document de synthèse des propositions pour favoriser le recours aux architectes et améliorer la qualité de l’architecture. Voici quelques-unes de leurs propositions: - Inciter les architectes à être partie pre- nante de l’élaboration des documents d’urbanisme. - Supprimer l’article 11 des PLU sous réser- ve de mettre en place des mesures visant à renforcer la qualité architecturale des villes. - Utiliser les friches commerciales des entrées de villes comme des “lieux d'expé- rimentation supports de la reconquête innovante de nos quartiers”. - Abaisser progressivement le seuil du recours obligatoire à l’architecte à 20 ou 40m 2 . - Mettre en place un “Diagnostic Architec- tural et Territorial” qui contiendrait les caractéristiques du bien, sa localisation, son état et ses potentialités évolutives selon les règlements de l’urbanisme. - Créer un permis de construire déclaratif dès lors que le projet est élaboré par un architecte. Le rapport comporte aussi des proposi- tions sur la commande publique et privée ainsi que sur la responsabilité. Il demande par exemple que la responsabilité de l’ar- chitecte ne soit présumée que dans le cas où il assure la maîtrise d’œuvre du chan- tier. Pour la rénovation, le rapport propose de favoriser la réalisation de diagnostic global avant rénovation, et de replacer l’architec- te au cœur de la rénovation. (Communiqué du 30juin 2015). >Pompes à chaleur Le ministère de l’écologie a annoncé le ■ Aide financière aux communes pour la construction de logements Un décret du 24juin 2015 institue une aide financière pour les communes pour chaque logement faisant l'objet d'un per- mis de construire, au-delà d'un certain seuil. Sont éligibles les communes situées en zone tendue, sous un plafond de potentiel financier par habitant et ne faisant pas l'objet d'un constat de carence. (Décret n°2015-734 du 24juin 2015 portant création d'un dispositif d'aide aux com- munes participant à l'effort de construction de logements, J.O. du 26juin, p.10777). ■ Financement Un arrêté du 26juin supprime l'écart de marge applicable aux taux d'intérêt pla- fond des prêts conventionnés et des prêts d’accession sociale en métropole. Il instau- re également un plancher de 0% pour le taux de référence retenu. (Arrêté du 26juin 2015 modifiant l'arrêté du 22novembre 1977 modifié relatif aux condi- tions dans lesquelles des banques ou établis- sements de crédit peuvent être habilités à consentir des prêts conventionnés, J.O. du 28juin, p.10935). > Le portail internet www. batiment-nume- rique .fr est ouvert depuis le 1 er juillet. Il permet de mettre en valeur les bonnes pratiques de maquette numérique. 7 juillet 2015 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 28mai 2015 Sénat p.1247 n°13063 Robert Navarro NI, Hérault Non-recouvrement de taxe foncière pour des petites parcelles Budget Les cotisations d'impôt direct dont le montant total est inférieur à 12 € ne sont pas mises en recouvrement (art. 1657 du CGI). En effet, le coût de collecte est supérieur au montant de l'impôt. Mais les collectivités reçoivent chaque année les rôles généraux des impôts locaux, ce qui leur per- met d'identifier les propriétaires concernés par des taxes inférieures à 12 € . Le sénateur soulignait les risques que les pro- priétaires concernés oublient l'existence de ces parcelles et négli- gent leur entretien. 28mai 2015 Sénat p.1248 n°14933 Christophe-André Frassa, Les Républicains, Français établis hors de France Loueur en meublé non professionnel Plus-values Budget Les cessions d'immeubles loués meublés par des loueurs en meublé non pro- fessionnels sont soumises au régime des plus-values des particuliers. Mais les transmissions à titre gratuit sont hors champ de l'imposition. La donation d'un bien immobilier faisant l'objet d'une location meublée exer- cée à titre non professionnel n'est donc pas imposable. 2juin 2015 AN p.4103 n°7691 Bernard Gérard, Les Républicains, Nord Condition résolutoire et droits de mutation Budget En cas de vente avec condition résolutoire, lorsque la convention se réalise, la convention est, en droit civil, anéantie rétroactivement (art. 1183 du code civil), mais l'article 1961 du CGI n'autorise la restitution du droit que si la résolution dérive de la loi exclusivement. L'acte constatant la réalisation de la condition résolutoire est soumis au droit fixe de 125euros. 2juin 2015 AN p.4111 n°72412 Maurice Leroy, UDI, Loir-et-Cher Révision des valeurs locatives Budget Pour les locaux professionnels, la réforme des valeurs locatives doit entrer en vigueur en 2016. Le Gouvernement va simuler cet été les effets de la réforme. La direction générale des finances publiques va faire une simulation économique à partir des secteurs locatifs homogènes, des tarifs catégoriels et des coefficients de localisation. Cela va permettre de déterminer par commune les évo- lutions de taxe foncière et de CFE et le cas échéant de préparer des ajustements dans le PLF 2016. La question témoignait d’une certaine inquié- tude des élus face à cette réforme. 4juin 2015 Sénat p.1316 n°16105 Patrick Abate, CRC, Moselle Réforme du FISAC Commerce Le décret du 15 mai 2015 a fixé les règles d'éligibilité des projets susceptibles de recevoir une aide du FISAC, suivant une logique d'appel à projets et non plus de guichet. L'objectif est de promouvoir une offre de proximité répon- dant aux attentes des consommateurs et de préserver le savoir-faire des TPE. 4juin 2015 Sénat p.1324 n°13179 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Résiliation d'un PUP Logement La création d'un programme urbain partenarial (PUP) relève de l'article L 332-11-3 du code de l'urbanisme. Mais elle ne peut pas être annulée par voie de délibéra- tion. Si une collectivité veut annuler un PUP, elle doit dénoncer la convention et rembourser les montants qui lui ont déjà été versés en accord avec les signataires. 4juin 2015 Sénat p.1324 n°13181 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Prescription de l'action en démolition Logement Les infractions au code de l'urbanisme sont des dél- its, qui se prescrivent pas trois ans. Le délai court à compter de l'achèvement des travaux. Pour les con- structions effectuées sans permis et en méconnais- sance du PLU, la prescription court à compter du jour où les installations sont en état d'être affectées à l'usage auquel elles sont destinées. Pour un exemple: Cass crim. 27 mai 2014. 9 juin2015 AN p.4322 n°72134 Michèle Bon- neton, Ecologiste, Isère Rénovation énergétique des bâtiments anciens Ecologie La RT dans l'existant, dite « globale » exclut de son champ d'application des bâtiments anciens. La RT « élément par élément » n’impose une isolation des parois opaques qu'aux façades composées de certains matériaux (brique, béton…). Le projet de décret d'application de la loi sur la transition énergé- tique tiendra compte de la particularité des bâtiments construits avant 1948. 9 juin2015 AN, p.4362 n°49396 Bernard Accoyer, Les Républicains, Haute-Savoie Calcul de la taxe d'amé- nagement Logement Lorsqu'un projet est situé sur des secteurs compor- tant des taux différents de taxe d'aménagement, il faut retenir pour l'ensemble du projet le taux le moins élevé. Cette règle a été fixée après larges consultations. Pour équiper une zone con- séquente, une collectivité a le choix entre le PUP ou une sectorisation de la taxe d'aménagement avec majoration selon un périmètre approprié. Le député déplorait l'im- pact négatif sur les finances locales d'un pro- jet dont 5 % de l'emprise est sur une zone faible- ment taxée. Texte de référence: art. R 331-8 du code de l'urbanisme. 9 juin2015 AN p.4366 n°74329 Fabrice Verdier, SRC, Gard Bonus de constructibili- té Logement La loi ALUR a supprimé les COS et donc le bonus de COS. Toutefois, si la suppres- sion du COS n'est pas applicable aux communes encore dotées d'un POS, la loi a supprimé le bonus de COS pour ces communes également. Les POS devaient être caducs fin 2015, mais la date a été repoussée à fin 2019 pour les communes ayant engagé l'élaboration d'un PLU intercommunal avant la fin 2015. 11 juin 2015 p. 1389 n° 12804 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Immeubles en état manifeste d'abandon Intérieur La loi Alur a modifié l'article L 2243-1 du CGCT pour permettre aux présidents d'EPCI de se substituer au maire pour engager la procédure d'expropriation des biens en état manifeste d'abandon. Il est aussi possible d'utiliser la procédure d'acquisition de biens sans maîtres. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲▲ 7 juillet 2015 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Justice : Alain Christnacht est nommé directeur du cabinet de Christiane Taubira. (Arrêté du 22juin 2015, J.O. du 23juin, @). ➠ Culture : Marie-Amélie Keller est nom- mée cheffe de cabinet de Fleur Pellerin. (Arrêté du 17juin2015, J.O. du 23juin, @). Organismes publics ✓ Conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique : parmi les nom- breux membres de ce conseil, nommés par arrêté du 19juin2015, voici les personnali- tés qualifiées: Meka Brunel, Nadia Bouyer, Étienne Crépon, Bertrand Delcambre, Phi- lippe Pelletier et Anne-Sophie Perrissin- Fabert. (J.O. du 23juin, p.10327). ✓ Conseil supérieur de l'économie sociale et solidaire : un décret du 24juin fixe la composition de ce Conseil. Il comporte, outre son président, 71 membres. (Décret n°2015-732 du 24juin 2015, J.O. du 26juin, p.10774). ✓ Conseil économique pour le développe - ment durable : Dominique Bureau est nommé délégué général. (Arrêté du 24juin 2015, J.O. du 27juin, p.10885). ■ Amiante: transmission des rap- ports de repérage Un arrêté du 1 er juin 2015 définit les modali- tés de transmission au préfet des rapports de repérage de l'amiante dans les bâtiments. Les rapports concernés sont ceux qui constatent la présente d'amiante dans les flocages, calorifugeages et faux plafonds et qui comportent une préconisation de mesure d'empoussièrement, de confine- ment ou de retrait de l'amiante. Les immeubles concernés sont ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet 1997 (sauf les logements isolés et les parties privatives des immeubles collec- tifs d'habitation). La transmission doit être effectuée dans les 15 jours de la transmission des résultats au propriétaire, par LR avec AR ou remise contre récépissé. Sont fournies en annexe la liste des informations à transmettre. (Arrêté du 1 er juin 2015 relatif aux modalités de transmission au préfet des rapports de repéra- ge des matériaux et produits de la liste A conte- nant de l'amiante, J.O. du 25juin, p.10662). ■ Protection incendie Un arrêté du 19juin modifie les règles de protection contre l'incendie dans les bâti- ments d'habitation. Il s'applique aux per- mis de construire déposés à compter du 1 er octobre 2015. Principales modifications: - extension de la distance dans les circula- tions horizontales (de 7 à 10 mètres) des bâtiments de 3 e famille A; - suppression de l'interdiction du bois en façade; - suppression de la limite haute pour les parcs de stationnement. (Arrêté du 19juin2015 modifiant l'arrêté du 31janvier 1986 modifié relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, J.O. du 24juin, p.10381). ■ Impôts locaux Un décret du 24juin fixe les modalités de publication et de notification des décisions de la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels. Ces décisions sont prises après avis des commissions communales et intercommu- nales des impôts directs. L'objet de ces décisions est de fixer les paramètres de détermination des valeurs locatives (sec- teurs d'évaluation, tarifs et coefficients de localisation). (Décret n°2015-751 du 24juin 2015 relatif aux modalités de publication et de notifica- tion des décisions prises en vue de la déter- mination des paramètres d'évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels, J.O. du 28juin, p.10934). ■ Immatriculation au RCS Un décret du 24juin 2015 comporte une mesure d'application de la loi Pinel du 18juin 2014 qui a supprimé la dispense d'immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers dont bénéficiaient les per- sonnes relevant du régime de l'article L 133-6-8 du code de la sécurité sociale (tra- vailleurs indépendants en régime micro ou régime de l'art. 102 ter) exerçant une acti- vité commerciale ou artisanale à titre com- plémentaire et qui impose la voie dématé- rialisée pour déclarer une création d'entre- prise pour les personnes relevant de ce régime. Il modifie en conséquence plu- sieurs codes (art. R 123-3 du code de com- merce par exemple). L’obligation de décla- ration de création par voie dématérialisée figue au nouvel article R 123-5-1. La gestion du téléservice de déclaration est assurée par l'Etat et non plus par les centres de formalités des entreprises des URSSAF. (Décret n°2015-731 du 24juin 2015 relatif aux formalités administratives nécessaires à l'exercice de l'activité économique des per- sonnes relevant du régime prévu à l'article L. 133-6-8 du code de la sécurité sociale, J.O. du 26juin, p.10772). ■ Monuments historiques La liste des immeubles protégés au titre des monuments historiques en 2014 a été publiée au J.O. du 26juin 2015 (p.10778). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi607 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Du 19 au 21 octobre 2015 (Lyon). la 36 e rencontre nationa- le des agences d'urbanisme aura pour thème “ L’individu créateur de ville ”. AU FIL DU J.O. 7 juillet 2015 8 R ÉGLEMENTATION JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine ACTUALITÉ ■ Agents immobiliers: trois mesures d’encadrement Trois mesures d'application de la loi Alur sur les honoraires des agents immobilier résultent d’un décret du 24juin 2015. 1. Le texte encadre le montant dû à l'agent dans le cadre d'un contrat d'exclu- sivité, d'une clause pénale, ou qui prévoit que des honoraires sont dus même lorsque l'opération est conclue sans l'intermédiaire de l'agent. - la clause doit figurer en « caractère très apparents », - son montant est limité au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. 2. Le contenu du contrat conclu avec un marchand de listes est précisé (art. 79-2 modifié du décret du 20 juillet 1972). La clause sur les conditions de rembourse- ment doit être mentionnée en « caractères très apparents ». Elle précise que le client qui prétend au remboursement de la rémunération en informe le marchand de listes par écrit remis contre signature ou LR avec AR. Le marchand de listes a 15 jours à compter de la remise de la demande pour rembourser ou motiver son refus par écrit. Le remboursement intervient en une fois et ne peut donner lieu à facturation d'au- cun frais. La convention doit préciser que la rémunération ne peut être due avant exécution de l'obligation de fournir les listes ou fichiers. 3. L'agence doit adresser une information relative aux liens capitalistiques ou juri- diques qui l'attache à une entreprise dont elle propose les services (art. 4-1 de la loi de 1970). L’information doit être faite par un écrit établi par le professionnel qui pro- pose à son client les services d'une entre- prise, banque ou société financière. L'écrit est adressé par le professionnel à son client en même temps que la proposition de ser- vices. (Décret n°2015-724 du 24juin 2015 pris pour l'application des articles4-1 et 6 de la loi n°70- 9 du 2janvier 1970 réglementant les condi- tions d'exercice des activités relatives à cer- taines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, J.O. du 26juin, p.10748). Réaction La FNAIM se félicite que ce décret admette que le montant de la clause pénale puisse être identique à celui de la rémunération de l’agence. La mesure s’applique soit lorsque le client ne respecte pas la clause d’exclusivité soit, dans un mandat simple, lorsqu’il conclut la transaction avec une personne qui lui a été présentée par l’agence. La FNAIM en déduit: “tout tra- vail mérite salaire”. (Communiqué du 30juin 2015). ■ Baux d’habitation: la saisine de la CDC par voie électronique est autorisée Un décret du 24juin modifie la composi- tion des CDC en application de la loi Alur. Il autorise la désignation par le préfet de représentant des bailleurs ou de locataires parmi les organisations représentatives au niveau régional ou national et pas seule- ment au niveau départemental. La commission désigne en son sein un pré- sident et un vice-président choisis alternati- vement parmi les représentants des loca- taires et des bailleurs pour une durée d'un an. Ce décret autorise aussi la saisine de la CDC par voie électronique. Le procédé doit assurer l'authentification de l'émetteur, l'intégrité du message et permettre de vérifier la réception du message par la commission à une date certaine. Quand la demande est recevable, la com- mission convoque les parties par lettre ou par voie électronique au moins 15 jours avant la date retenue. (Décret n°2015-733 du 24juin 2015 relatif aux commissions départementales de conci- liation des litiges locatifs, J.O. du 26juin, p. 10776). ■ Encadrement des loyers à Paris arrêté préfectoral publié. L’arrêté qui encadre les loyers à Paris a été publié le 26juin 2015. À partir des données de l’OLAP, il fixe les loyers de référence, ainsi que les loyers de référence minorés et majorés. Le dispositif entre en vigueur le 1 er août 2015. En annexe, sont donnés, pour les 80 quar- tiers parisiens, les secteurs géographiques qu’ils contiennent. Il y a par exemple un seul secteur pour le quartier des Invalides (VII e ), mais 11 secteurs pour le quartier de la Porte Saint Martin (X e ), 14 secteurs pour Bel Air (XII e ). Les loyers sont fournis pour 4 périodes de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971- 1990 et après 1990), et pour 4 tailles de logement (1, 2, 3 ou 4 pièces et plus). L’ar- rêté comporte deux tableaux, l’un pour les locations vides, l’autre pour les locations meublées, Exemples: - Dans le secteur 7 Grenelle, le loyer de référence pour une location non meublée d’un 2 pièces avant 1946 est de 23,5 € le m 2 . Le loyer majoré est de 28,2 et le loyer minoré de 16,50euros. - Pour un 3 pièces dans le quartier des Quinze-Vingts, le loyer de référence pour un 3 pièces après 1990 est de 19,1 € , il est de 22,9 € pour le loyer majoré et de 13,4 € pour le loyer minoré. Remarques - La date de référence des constructions les plus anciennes est calée sur 1946 et non pas sur l’année traditionnellement utilisée de 1948. - Les barèmes utilisent, à l’arrondi près, le taux maximal pour le loyer majoré (+20%) et le taux maximal pour le loyer minoré (-30%). - Les barèmes ne tiennent pas compte de l’étage. La référence est donc identique pour un rez-de-chaussée sur cour et un 6 e étage avec vue. Réactions - La FNAIM Paris estime qu’il y a actuelle- ment 3% des loyers qui baissent et 2% des loyers qui augmentent. Elle ajoute à l’intention des propriétaires: “inutile d’in- vestir” puisque l’état général de l’apparte- ment, l’entretien des parties communes, la performance énergétique ou acoustique du logement ne sont pas retenus comme critères pour fixer les loyers de référence. Elle redoute enfin un engorgement des tri- bunaux d’instance sur les litiges qui vont en résulter. (Communiqué du 1 er juillet 2015). - UNIS et Plurience estiment que le texte est illisible pour le bailleur notamment en raison de la délimitation des secteurs qui rompt avec les usages postaux. Le syndicat estime que l’arrêté va être source de contestation par exemple parce que l’ho- mogénéité des zones est contestable ou que les références qui ont permis leur éla- boration sont insuffisantes. (Communiqué du 30juin 2015).
