Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Déplafonnement pour aménagement du port d’Ajaccio / Refus du déplafonnement pour adjonction d’une mezzanine
Baux d’habitation : Congé pour reprise: la loi ancienne et loi nouvelle
Baux professionnels : Compétence du TGI pour un bail mixte professionnel et d’habitation
Vente d’immeubles : Garantie des vices cachés : souches de cheminée à réparer et décollement de marches en verre
Usage des locaux : La nullité du bail encourue en cas de violation de l’article L 631-7 du CCH
– 5 – Réglementation –
Investissement outre-mer dans le logement intermédiaire / Géothermie de minime importance / Déclaration attestant l’achèvement de l’immeuble
– 5 – Marchés –
Vers une hausse des ventes de logements anciens / Baisse des loyers des logements / Forte baisse de la demande placée de bureaux en Ile-de-France
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Projets –
Projet de loi sur l’architecture / Propositions de l’Institut Montaigne
■ ■ La Cour de cassation a confirmé la validi- té d’un déplafonnement de loyer pour des locaux commerciaux qui bénéficiaient de la modification des facteurs locaux de com- mercialité résultant de l’ aménagement du port d’Ajaccio (Civ. 3 e , 1 er juillet 2015, p.2). Lorsqu’un bail est conclu à usage exclusi- vement professionnel alors qu’il porte sur des locaux mixtes, professionnel et habita- tion, il ne respecte pas l’article L 631-7 du CCH et il encourt la nullité pour le tout (CA Paris, 25juin 2015, p.4). ISF : la cour d’appel de Paris a validé la position de l’administration fiscale qui avait admis une décote de 10% pour l’évaluation d’un immeuble au motif qu’il était détenu en indivision (CA Paris, 3juillet 2015, p.4). ■ ■ Le ministère du logement récapitule les mesures prises pour accélérer le règlement des contentieux sur les documents d’urba- nisme (voir p.6). ■ ■ Un décret du 29juin 2015 précise les conditions requises des agents commerciaux en matière d’assurance responsabilité civile professionnelle (p.7). ■ ■ La ministre de la culture a présenté en conseil des ministres le projet de loi sur “liberté de création, architecture et patri- moine” (p.8). L’Institut Montaigne a élaboré 20 proposi- tions pour faire “sauter les verrous” de la politique du logement (p 8). ■ ■ Isabelle Amaglio-Terisse est nommée directrice du cabinet de Martine Pinville , nouvelle secrétaire d’État chargée du com- merce (p.7). L’architecture en conseil des ministres L a ministre de la culture, Fleur Pellerin, a présenté le 8juillet en conseil des ministres son projet de loi “liberté de création, architec- ture et patrimoine”. Le texte, tel que présenté dans le dossier de presse, prévoit plusieurs mesures liées à la protection du patrimoi- ne; il programme un regroupement des différents périmètres de pro- tection (AVAP, ZPPAUP et secteurs sauvegardés) dans un périmètre unique dénommé “cité historique”. Il fait plus de place à la concerta- tion pour la protection des abords des monuments historiques puisque la délimitation des périmètres de protection serait négociée avec les collectivités territoriales au lieu d’être systématiquement de 500 mètres autour des bâtiments protégés. C’est un texte à suivre avec attention car il comporte une variété de mesures qui vont de l’intégration des règles de protection dans les PLU à l’archéologie préventive en passant par l’insertion de la notion de patrimoine mondial de l’Unesco dans le droit français. Une mesure vise à favoriser l’innovation dans l’architec- ture ; elle consiste à accorder plus de droits à construire pour les projets “créatifs et innovants”. Cette mesure répond à une proposition issue du rapport de Patrick Bloche (lire une réponse ministérielle p.6) et qui voulait favoriser la création architecturale. Toutefois, elle ne va pas jus- qu'à créer des zones franches bénéficiant de règles architecturales sim- plifiées. En effet, cette mesure qui ressemble à un bonus de COS, est limitée dans son ampleur puisque la majoration de droits à construire devrait être limitée à 5%. P our faire “sauter les verrous” de la politique du logement, l’Institut Montaigne en appelle à des mesures vigoureuses (p. 8). Il préconise par exemple, en se plaçant résolument à contre-courant de la législation issue de la loi Alur, de supprimer l’encadrement des loyers lors de la conclusion d’un nouveau bail. Le rapport souligne les effets délétères de l’encadrement qui incite le bailleur à ne pas entretenir son logement puisqu’il ne pourra pas augmenter le loyer en conséquence. Mais il est peu probable que le Gouvernement qui est en train de publier les décrets d’application de la loi Alur, change d’orientation. L’Institut Montaigne propose par ailleurs de déclasser des mesures législatives du CCH pour les faire entrer dans le domaine réglementaire. L’objectif est d’éviter le débat parlementaire pour accélérer le rythme de publication de textes. On peut cependant observer que cette mesure pourrait sus- citer des effets contre productifs car il n’est pas certain que nous souf- frions principalement… d’une pénurie de textes. Le rapport propose aussi de rationaliser l’intervention de l’État par exemple en supprimant l’APL pour les étudiants non boursiers. Ces mesures d’ordre budgétaire devraient davantage retenir l’attention des pouvoirs publics, dans le cadre de la préparation du PLF 2016. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 608 13 JUILLET 2015 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Déplafonnement pour aménagement du port d’Ajaccio / Refus du déplafonnement pour adjonction d’une mezzanine Baux d’habitation : Congé pour reprise: la loi ancienne et loi nouvelle Baux professionnels : Compétence du TGI pour un bail mixte profes- sionnel et d’habitation Vente d’immeubles : Garantie des vices cachés: souches de chemi- née à réparer et décollement de marches en verre Usage des locaux : La nullité du bail encourue en cas de violation de l’article L 631-7 du CCH - 5 - Réglementation - Investissement outre-mer dans le logement intermédiaire / Géothermie de minime importance / Déclaration attestant l’achèvement de l’im- meuble - 5 - Marchés - Vers une hausse des ventes de logements anciens / Baisse des loyers des logements / Forte baisse de la demande placée de bureaux en Ile-de-France - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Projets - Projet de loi sur l’architecture / Propositions de l’Institut Montaigne S O M M A I R E E D I T O R I A L 13juillet 2015 2 B AUXCOMMERCIAUX - B AUXD ’ HABITATION ▲ Baux commerciaux ■ Déplafonnement pour aménage- ment du port d’Ajaccio (Civ. 3 e , 1 er juillet 2015, n°748, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°14-13056) Un litige opposait bailleur et locataire sur la fixation du loyer de renouvellement. La Cour de cassation confirme l'arrêt d'appel en ce qu'il avait admis le déplafonnement du loyer, mais elle le censure sur les modali- tés de calcul du loyer : « Attendu qu'ayant constaté que depuis 1996 le port d'Ajaccio avait été aménagé pour recevoir davantage de bateaux de croisière, que le palais des congrès avait été implanté près de la gare maritime, que la zone piétonne, terminée en 2001, concer- nait principalement la rue Fesch, à l'angle de laquelle se situait le commerce considéré et relevé que l'incidence de ces aménage- ments sur la fréquentation de ce commerce était indéniable , la cour d'appel, qui a rete- nu par motifs adoptés que la modification des facteurs locaux de commercialité était notableen a, à bon droit, déduit que le loyer devait être fixé à la valeur locative ; Mais sur le second moyen: Vu les articles L 145-37 et R 145-20 du code de commerce; Attendu que pour fixer le loyer du bail renouvelé au 3mai 2005 selon la valeur locative, l'arrêt tient compte notamment des révisions triennales qui auraient pu intervenir les 3mai 2008 et 3mai2011; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations qu'a ucune demande de révision triennale du loyer n'avait été for- mée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée , la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse ». Observations : En cas de modification notable des facteurs locaux de commercia- lité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le bailleur peut obtenir un déplafonnement du loyer (art. L 145-34 du code de commerce). Les contentieux sont nombreux pour apprécier si le changement est notable. L'aménage- ment d'une rue piétonne peut permettre le déplafonnement (Civ. 3 e , 5 déc. 1990), mais ce n'est pas systématique (CA Pau, 29mars 2005, BICC 2005, n°1888). Dans l'arrêt rapporté, la Cour de cassation admet le déplafonnement pour un cas qui cumulait divers arguments: aménagement du port, implantation d'un palais des congrès et aménagement d'une zone pié- tonne. La cassation est toutefois prononcée sur le mode de calcul: il s'était appuyé sur des dates de révision: le congé avait été déli- vré le 3mai 2005; l'arrêt avait fixé un loyer à compter du 3mai 2008 et à compter du 3mai2011. Or il n'avait pas fait mention des demandes de révision, alors que les articles L 145-37 et R 145-20 imposent le recours à une demande par acte d'huissier ou par lettre recommandée. ■ Refus de déplafonnement pour adjonction d’une mezzanine (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 24juin2015, n°13/15041) A l'appui de sa demande de déplafonne- ment du loyer, le bailleur invoquait notam- ment deux arguments. L'un relatif à la durée du bail l'autre relatif à la modifica- tion de l'assiette du bail. - Sur la durée : Le bailleur soutenait que la durée du bail était de 9 ans et un jour, ce qui justifiait d'écarter le plafonnement. La cour rejette l'argument: « Le bailleur ne peut pas […] se prévaloir de l'erreur de plume figurant au bail p.6 sous la rubrique « durée » ainsi libellée « le pré- sent bail est consenti est accepté pour une durée de neuf années entières et consécu- tives à compter du 15février 2002 pour finir le 15février 2011 ». En effet, la volonté des parties était de contracter un engagement de 9 ans comme le précise non seulement la clause susvisée […] mais aussi l'article sur le renouvelle- ment du contrat qui s'applique à l'issue des neuf années d'exécution ». - Sur la mezzanine : La cour confirme l'analyse de première ins- tance « qui a rejeté la demande du bailleur tendant au constat d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l'article L 145-34 du code de com- merce, en estimant que l'adjonction d'une surface de 95m 2 de mezzanine et de 10m 2 d'annexe sur une surface totale de locaux loués de 1661m 2 , correspondant à une aug- mentation de 6,32 % de la surface totale GPA n'était pas notable au sens de l'article susvisé, compte tenu du faible pourcentage de cette adjonction par rapport à la surface totale des locaux, le bailleur n'indique en outre nullement en quoi cette mezzanine aurait modifié notablement les caractéris- tiques du local, aucune explication n'étant donnée sur l'usage de cet ajout par le loca- taire dans le cadre de l'exploitation du local ». La demande de déplafonnement est donc rejetée. Observations : Le bailleur peut obtenir un déplafonnement lorsque la durée initiale du bail excède neuf ans puisque l'article L 145-34 ne vise que les baux dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans. Mais, interprétant la volonté des parties, la cour d'appel a ici considéré que la durée de 9 ans et un jour était une erreur de plume, car elle ne se retrouvait pas dans les autres clauses du bail. S'agissant de la mezzanine, la cour a jugé qu'il n'y avait pas de modification notable de la surface. D'autres arrêts ont admis la modification notable pour l'adjonction d'une courette (Civ. 3 e , 20 oct. 1980), ou d'une réserve (Civ. 3 e , 22janvier 1992) ou encore pour l'extension d'un quart de la surface utile (Civ. 3 e , 28septembre 2005). En revanche, le déplafonnement a été refusé en cas d'adjonction d'une surface de 8,65m 2 (Paris 25mars 1998) ou en cas de création d'un escalier interne (Paris, 15novembre 2006). Baux d’habitation ■ Congé pour reprise: loi ancienne et loi nouvelle (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 23juin2015, n°14/16070) Une SCI avait donné congé pour reprise à un locataire âgé de plus de 70 ans. Celui-ci contes- tait la validité du congé pour plusieurs raisons mais la cour d'appel admet le bien-fondé du congé. La SCI avait acheté le logement en 2011, la cour d'appel écarte le nouveau dispo- sitif de prorogation des baux issu de la loi Alur, le délai de deux ans étant expiré. « Qu'en effet ne sont pas applicables audit congé pour reprise les dispositions relatives aux régimes des ventes par lots de plus de dix logements, la vente alléguée par l'appe- lant ayant été réalisée par la société A. en 2011, la SCI E. ayant alors racheté le 19mai2011 l'appartement et la cave loués par les époux S.; que les conditions et effets de cette précédente vente n'intéressent manifestement pas, en l'absence avérée d'une quelconque obligation de proroga- tion du bail objet du présent litige, le congé pour reprise délivré depuis plus deux ans après par la nouvelle propriétaire ». L'arrêt admet la validité du congé délivré au profit des associés de la SCI: « Considérant qu'une société civile de famil- le, ce qui est le cas en l'espèce, la SCI E. étant constituée des époux R. de M.Cédric R. et de M me Francine R. peut donner congé aux fins de reprise pour habiter au profit de l'un de ses associés ». JURISPRUDENCE La cour écarte l'argument lié à l'âge du loca- taire, car les bénéficiaires de la reprise avaient plus de 60 ans fin 2013, date d'échéance du contrat litigieux. Elle admet aussi le caractère légitime de la reprise au profit de personnes justifiant « de l'aggrava- tion de leur état de santé et de l'importance pour eux de bénéficier d'une prise en char- ge médicalisée à Paris et d'un rapproche- ment avec leurs enfants et petits-enfants. » Observations : La loi Alur a modifié la rédaction de l'article 15 de la loi de 1989 sur plusieurs points. En voici trois éléments. - Sur la protection des personnes âgées, les critères d'âge ont été modifiés: les âges du locataire (pour bénéficier de la protection) et du bailleur (pour écarter la protection du preneur) ont été alignés sur 65 ans. Mais en l'espèce, le congé remontait à 2013, ce sont les critères anciens qui étaient applicables (70 ans pour le preneur et 60 ans pour le bailleur). - S'agissant du congé délivré par l'acqué- reur d'un bien loué, la loi nouvelle prévoit que « En cas d'acquisition d'un bien occu- pé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renou- vellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans. » Toutefois, la cour juge qu’il n’y a pas lieu d’appliquer la prorogation puisque le congé avait été délivré plus de deux ans après l'achat du bien. - La loi nouvelle permet au juge, même d'office, de vérifier la réalité du motif du congé. La cour en fait ici application. Baux professionnels ■ Compétence du TGI pour un bail mixte professionnel et d’habita- tion (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 3juillet2015, n°15/05094) Une SCI avait loué des locaux à un couple et une SARL. Les locataires demandaient en justice au bailleur de leur délivrer des quit- tances de loyer rectifiées. Le bailleur avait soulevé l'incompétence du tribunal d’ins- tance de Fontainebleau au profit du TGI de Fontainebleau. Le locataire soutenait qu'il s'agissait d'un bail d'habitation et accessoi- rement un bail professionnel. L'exception d'incompétence est admise par la cour d'appel: L'arrêt cite l'article R 221-8 du code de l'or- ganisation judiciaire qui prévoit la compé- tence du TI pour les baux d'habitation (sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité), puis l'article R 211-4 qui don- ne compétence exclusive au TGI dans cer- taines matières, dont les baux commerciaux et les baux professionnels. Il en déduit: « que […] il s'évince de la lecture de ces textes que le tribunal de grande instance est la seule juridiction compétente pour connaître des litiges relatifs aux baux à double usage, dits « mixtes », commercial et d'habitation, mais aussi professionnel et d'habitation, peu important la part respec- tive de la part, commercial ou professionnel d'une part, d'habitation d'autre part; […] Considérant que le bail litigieux du 11octobre 2000 mentionne qu'il est à usa- ge « professionnel et d'habitation » ; Qu'il relève ainsi de la compétence exclusive du TGI, nonobstant la mention de son assujet- tissement aux dispositions de la loi du 6juillet 1989 ». Observations : Les litiges concernant les baux commerciaux, les baux professionnels et les baux mixtes relèvent du tribunal de grande instance (art. R 211-4, 11 e du code de l'organisation judiciaire). La cour d'appel en fait ici application pour un bail mixte. De façon plus générale, la jurisprudence considère traditionnellement que pour un bail mixte, commercial et d'habitation, le bail est commercial pour le tout (Civ. 3 e , 15septembre 2009), même si la plus gran- de partie des locaux est consacrée à l'habi- tation (Civ. 3 e , 2mai 2007). Vente d’immeubles ■ Garantie des vices cachés: souche de cheminée à réparer (CA Paris, Pôle 4, ch. 6, 3juillet2015, n°14/01021) Une SARL P. avait acquis un immeuble et en avait confié la réhabilitation à une entrepri- se Gecic. Le sous-acquéreur (SCI. R) après avoir acquis une partie de l'immeuble, avait exercé un recours contre son vendeur pour vices cachés. Celui-ci entendait se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés, mais cet argument est rejeté: La cour relève les clauses de l'acte de vente: « il est précisé dans les charges s'imposant à l'acquéreur […] que les biens lui sont ven- dus sans aucune garantie du vendeur pour les vices de toute nature, apparents ou cachés susceptibles d'affecter l'immeuble. Il est précisé dans les charges incombant au vendeur « qu'il ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d'exonération de garan- tie des vices cachés envers l'acquéreur, s'il venait à être considéré comme un profes- sionnel de l'immobilier. Le Kbis de la société P. fait apparaître qu'el- le a pour activité « l'acquisition de tous immeubles ou fractions d'immeubles, la mise en valeur de ces immeubles part tous travaux » […] Au regard de son activité por- tant sur l'acquisition d'immeubles, leur mise en valeur et leur gestion par tous moyens […] la société P. doit être considérée comme une professionnelle de l'immobilier. La clause d'exonération de garantie des vices cachés ne peut donc pas s'appliquer, peu important que la SCI R puisse être éga- lement une professionnelle de l'immobilier, dès lors que la clause est claire, en ce qu'el- le prévoit qu'elle doit être écartée dans le seul cas où le vendeur est un professionnel de l'immobilier, sans considération de l'ac- quéreur ». L'arrêt admet ensuite la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés: « A l'occasion des opérations de ravalement du mur pignon de l'immeuble mitoyen […] il est apparu que la souche dépendant [de l'immeuble vendu] était en très mauvais état et il été décidé de procéder à sa répa- ration […]. La mise en œuvre des répara- tions s'est avérée plus compliquée que pré- vue, en raison de l'état très dégradé du corps de souche, qui menaçait de tomber. Deux conduits en amiante-ciment ont, en outre, été découverts […] Il est constant que la SCI R n'avait pas, lors de l'achat de l'im- meuble, connaissance de cette souche, ni de son état délabré, ni de la présence d'amian- te […] le défaut constitué par la souche délabrée constitue donc un défaut caché […] La SCI R. est donc bien fondée à solliciter la garantie de la venderesse pour les dépenses qu'elle a dû exposer en raison de cette souche délabrée ». La cour admet aussi le recours à propos de d'un escalier intérieur dont les marches en verre s'étaient décollées. L'arrêt condamne donc la SARL à rembour- ser les frais de réparation. Observations : Le vendeur d'immeuble est en principe tenu de la garantie des vices cachés prévue par l'article 1641 du code civil. Cet arrêt en fait application sur l'état d'une souche de cheminée et sur l'escalier dont les marches en verre se décollaient. Il est loisible aux parties de prévoir une clau- se d'exonération de garantie, mais elle ne 13juillet 2015 3 B AUXPROFESSIONNELS - V ENTE ▲ JURISPRUDENCE ▲ 13juillet 2015 4 produit pas effet lorsque le vendeur est un professionnel (Civ. 3 e , 13novembre 2003). En l'espèce, le contrat prévoyait explicite- ment que la clause d'exonération ne n'ap- pliquait pas si le vendeur était un profes- sionnel. La cour a donc simplement fait application de la clause en constatant que le vendeur était un professionnel de l'im- mobilier. Usage des locaux ■ La nullité du bail encourue en cas de violation de l’article L 631-7 du CCH (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 25juin2015, n°14/12864) Un bail avait été conclu pour des locaux à Paris, avenue Hoche avec des avocats. Le bail initial datait de 1978 et il avait été renouvelé en octobre2003. Les négocia- tions de renouvellement ayant échoué en 2012, les bailleurs avaient donné congé puis signé le 26juillet2012 un bail professionnel avec M e A et une société, titulaire jusque-là d'une convention de cabinets groupés. En première instance, le TGI avait annulé le bail du 26juillet2012. Les bailleurs soute- naient que le bail devait être considéré comme mixte, utilisé à 83 % à titre profes- sionnel et à 17 % à titre d'habitation. Le juge avait considéré que les locaux étant à usage mixte au 1 er janvier 1970, ils devaient être considéré comme à usage d'habitation, ce qui impliquait pour l'avenir une autorisa- tion pour tout changement d'usage. La cour d'appel confirme sur ce point la décision. L'arrêt cite les articles L 631-7 et L 631-7-1 du CCH, observe que le local au 1 er janvier 1970 était loué à deux personnes, conseils juri- diques, avec un bail comportant une clause imposant « d'habiter bourgeoisement et pour l'exercice de sa profession de conseil juridique et non autrement les lieux loués » et que la déclaration H2 pour la révision foncière de 1970 mentionnait 80m 2 à usa- ge d'habitation et 380m 2 à usage profes- sionnel. « Considérant qu'il résulte de ces éléments que l'usage des locaux n'était pas exclusive- ment professionnel au 1 er janvier 1970, mais qu'ils permettent d'établir uniquement que l'utilisation était majoritairement destinée à l'exercice de la profession de conseil juri- dique […] Considérant que les consorts L. ne sont pas fondés à prétendre que l'affectation pro- fessionnelle à hauteur de 83 % l'emporte sur l'affectation à usage d'habitation tout à fait minoritaire, et que l'accessoire suivant le principal, le local loué doit être réputé professionnel sur le tout; qu'en effet, l'usa- ge majoritairement professionnel ne fait pas pour autant disparaître l'usage d'habi- tation, qui existait au 1 er janvier 1970, par M me I. qui était domiciliée personnellement […] av. Hoche, Paris 8 e , et que l'importance respective des surfaces consacrées à l'habi- tation est indifférente; que l'article L 631-7- 1 du CCH ne restreint pas la définition des locaux destinés à l'habitation, et ne pose aucune condition relative à la surface desti- née à l'usage d'habitation dont la qualifica- tion du bail, portant sur l'intégralité des locaux et indivisible, ne peut donc dépendre […] Considérant qu'à défaut pour les bailleurs de justifier de l'existence d'une autorisation de transfert d'usage des locaux, préalable à la signature du bail professionnel qu'ils ont conclu le 26juillet2012 avec M e A. et la SELARL K., le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé le bail ». La cour rejette par ailleurs la demande de dommage et intérêts des bailleurs. Observations : L'ordonnance du 8juin 2005 a simplifié la législation sur l'usage des locaux notamment en fixant comme date de référence le 1 er janvier 1970 au lieu du 1 er septembre 1948 et en remplaçant le régime d'interdiction de transformation des logements par un régime d'autorisa- tion préalable. Mais la sanction reste stricte: en cas de violation de l'article L 631-7 du CCH, le bail encourt la nullité. La cour d'appel en fait ici application pour un local qui, en 1970 était principalement à usage professionnel (plus de 80%), mais dont le reste était à usage d'habitation. La cour d'appel en déduit que la nullité est encourue pour le tout. La décision cite une consultation du pro- fesseur Périnet-Marquet qui relève deux règles: - seule la partie qui restait à usage d'habi- tation devait nécessiter une autorisation de transformation, - mais que le bail conclu étant exclusive- ment professionnel alors qu'il porte sur des locaux mixtes, il ne respecte par l'article L 631-7 et il encourt donc une nullité pour le tout. A retenir: la violation de l'article L 631-7 du CCH pour une fraction des locaux loués entraîne la nullité du bail pour le tout. Fiscalité ■ ISF: évaluation d’un bien en indivision (CA Paris, Pôle 5, ch. 7, 3juillet2015, n°2013/02040) Dans un litige d'ISF, un couple de contribuables s'opposait à l'administration fiscale sur l'esti- mation d'un bien immobilier. Il détenait 77 % des droits indivis d'un immeuble de rapport situé à Paris. La valeur déclarée était de 621877 € . L'administration estimait la valeur de ces droits à 3,3millions d' € et se fondait sur différents biens. Les contribuables considé- raient que les biens de référence, qui n'étaient pas en indivision, ne pouvaient servir de base au calcul d'une moyenne et que l'abattement de 10 % retenu était insuffisant. L'argument est rejeté par la cour d'appel: « Mais considérant que, comme elle le fait valoir à juste titre, l'administration fiscale pouvait, à défaut de termes de comparai- son intrinsèquement similaires consistant dans les cessions de droits indivis, appliquer d'autres méthodes consistant, en particu- lier, dans l'application d'un abattement; qu'ainsi, s'agissant de l'ISF 2005, elle s'est référé à trois cessions d'immeubles de rap- port effectuées en 2004, que s'agissant de l'ISF 2006, elle s'est référée à quatre cessions d'immeubles de rapport, dont deux d'entre elles portaient sur des droits indivis; Considérant que dans tous les cas, les immeubles ayant servi de référence étaient occupés, qu'ils présentaient les mêmes caractéristiques que l'immeuble en cause […] que le fait que la surface de certains de ces immeubles ait été inférieure à celle de l'immeuble en cause ne saurait empêcher de les utiliser comme termes de comparaison, dès lors que l'administration s'est référée à plusieurs cessions et en a calculé la moyen- ne ». L'arrêt conclut que le contribuable ne démontrait pas le caractère excessif de la valeur vénale retenue par l'administration. Observations : Pour apprécier la valeur vénale, le caractère spécifique des immeubles détenus en indivision n'est pas contesté par l'administration fiscale. Elle admet une décote par rapport à la valeur d'un immeuble détenu en pleine propriété. Il ressort de cet arrêt que l'administration avait procédé à une décote de 10 % pour tenir compte du mode de détention indivis. La cour d'appel de Paris valide ce taux que le contribuable jugeait insuffisant. ● U SAGEDESLOCAUX - F ISCALITÉ JURISPRUDENCE ❘◗ Le cabinet d’avocats Wragge Lawren- ce Graham & Co s'associe au canadien Gowlings. L’ensemble prend le nom de Gowling WLG , regroupe 1400 profes- sionnels du droit dans 18 bureaux. Acteurs 13juillet 2015 5 R ÉGLEMENTATION M ARCHÉS Fiscalité ■ Investissement outre-mer dans le logement intermédiaire Un décret du 29juin fixe les modalités d'application du crédit d'impôt issu de la loi de finances pour 2013 pour l'investisse- ment outre-mer dans le logement social et dans le logement intermédiaire. Il indique notamment les plafonds de loyers et de ressources des locataires ainsi que les modalités d'option pour le crédit d'impôt et les obligations déclaratives. (Décret n°2015-765 du 29juin2015 pris pour l'application des art. 199 undecies B, 199 unde- cies C, 217 undecies, 244 quater W et 244 qua- ter X du CGI relatifs aux aides fiscales à l'inves- tissement outre-mer, J.O. du 30juin, p.11017). ■ Rénovation hôtelière à Saint- Martin La loi de finances pour 2015 a étendu à Saint Martin le bénéfice du taux majoré de réduction d'impôt (art. 199 undecies B du CGI) accordée aux investissements réalisés pour la rénovation hôtelière en Polynésie notamment. Le taux majoré entre en vigueur 1 er juillet. (Décret n°2015-766 du 29juin2015 relatif au taux de la réduction d'impôt applicable au secteur de la rénovation hôtelière à Saint- Martin, J.O. du 30juin, p.11020) ■ Logement social. Aide fiscale à l'investissement outre-mer Un arrêté définit les dépenses d'équipe- ment d'énergie renouvelable réalisées dans le secteur du logement social éligible au crédit d'impôt prévu à l'article 244 X du CGI. Il renvoie à la liste figurant à l'article 18 quater de l'annexe IX au CGI: protec- tion contre les rayonnements solaires des parois opaques par exemple. (Arrêté du 29juin2015 pris pour l'applica- tion des articles199 undecies B, 199 undecies C, 217 undecies, 244 quater W et 244 quater X du CGI relatifs aux aides fiscales à l'investis- sement outre-mer, J.O. du 30juin, p.11020). ■ Déclaration attestant l'achève- ment d'un immeuble La loi du 20décembre2014 de simplifica- tion de la vie des entreprises a supprimé l'obligation de constater une livraison à soi-même pour les assujettis qui ne réali- sent que des opérations ouvrant droit à déduction de la TVA. Or la suppression de la déclaration permettait à l'administration d'être informée de l'achèvement de l'im- meuble. Un décret prévoit donc désormais (I de l'art. 266 bis de l'annexe III au CGI) d'une obligation de justifier de l'achèvement des travaux (art. 1594-0 G du CGI) par: - la déclaration spéciale prévue par le I de l'article 244 de l'annexe II au CGI, pour les cas qui y sont mentionnés, - dans les autres cas, par une déclaration en mairie attestant de l'achèvement des travaux et de leur conformité au permis. (Décret n°2015-793 du 30juin2015 relatif aux opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, J.O. du 2juillet, p.11148). Environnement Le Conseil d’État a annulé deux décrets concernant l’environnement. ➠ Le décret du 23décembre2013 relatif à la déclaration environnementale de cer- tains produits de construction destinés à un usage dans les ouvrages de bâtiment et l'arrêté du même jour sont annulés. L'an- nulation est motivée par le fait que ces textes n'ont pas prévu de différé d'applica- tion de la mesure. (Décision n os 375853, 375866, 384705 du 17juin2015 du Conseil d’État, J.O. du 1 er juillet, p.11109). ➠ Le décret du 23août 2012 relatif à l'évaluation environnementale des docu- ments d'urbanisme (art. 3) est annulé en tant qu'il désigne l'autorité de l’État com- pétente en matière d'environnement pour l'élaboration du chapitre du SCOT valant schéma de mise en valeur de la mer. (Décision n°365876 du 26juin2015 du Conseil d’État, J.O. du 1 er juillet, p.11109). ■ Géothermie de minime impor- tance Un arrêté du 25juin prévoit les conditions d'agrément des experts en matière de géothermie de minime importance. L'agrément est délivré pour deux ans. Le texte prévoit en annexe le contenu de la demande d'agrément et les conditions d'expérience et de connaissances requises de l'expert. Le texte prévoit aussi les conditions de délivrance par l'expert de l'attestation de compatibilité d'un projet de géothermie de minime importance. (Arrêté du 25juin2015 relatif à l'agrément d'expert en matière de géothermie de mini- me importance, J.O. du 5juillet, p.11337). Un autre arrêté du même jour fixe la carte des zones de géothermie de minime importance . (Arrêté du 25juin2015, J.O. du 5juillet, p.11339). ■ Vers une hausse des ventes de logements anciens Le Crédit Foncier prévoit pour l’année 2015 une hausse du marché du logement ancien de +8% avec 750000 ventes. Ce dynamisme s’explique par une poursuite de la baisse des prix (-2,5% pour 2015). En conséquence, le volume des crédits à l’habitat devrait égale- ment augmenter. Le Crédit Foncier estime la hausse à 138milliards d’euros (+15% en 2015). Ce mouvement tient aux mesures de relance sur le PTZ ou le PAS et au niveau his- toriquement des taux: un nouveau plancher a été atteint en juin à 1,99%. (Communiqué du 8juillet 2015). ■ Logements: baisse des loyers Selon Century 21, la baisse des loyers, qui avait été observée en 2014, s’est amplifiée au 1 er semestre 2015, pour tous les types de logements sauf pour les 5 pièces (+2,2%). Ceux qui baissent le plus sont les 4 pièces (-4,0%). Les studios baissent dans une moindre mesure (-1,2%), de même que les 3 pièces (-1,0%). Sont quasiment stables les 2 pièces (-0,2%) ainsi que les maisons (-0,1%). En moyenne, la baisse des loyers au 1 er semestre est évaluée à -1,7%. Elle est plus marquée à Paris (-1,2%) que dans le reste de l’Ile-de-France (-1,0%). A Lyon, les loyers baissent dans toutes les catégories de logements sauf les studios (-4,1% pour les 2 pièces et -7,0% pour les 4 pièces). À Marseille, les loyers des petites sur- faces sont stables alors que ceux des grandes surfaces baissent. À Bordeaux, la baisse est plus accusée pour les grandes surfaces. À Tou- louse à l’inverse, le marché est orienté à la baisse, sauf pour les grandes surfaces, dont les loyers augmentent fortement. (Évolution des loyers sur 6 mois, en € cou- rants. L’inflation a été de 0,3% sur cette période). (Étude publiée le 7juillet 2015). ■ Bureaux: forte baisse de la deman- de placée en Ile-de-France La demande placée de bureaux en Ile-de- France a reculé de -22% au 1 er semestre 2015 avec 915000m 2 (Immostat). Selon BNP Paribas Real Estate, cela s’explique par un ralentissement de la conjoncture, un tassement de la demande des petites et moyennes surfaces et un volume moindre de baux arrivant à échéance. Toutefois, selon le conseil, la tendance devrait s’inverser au 2 e semestre car un mouvement de signatures de grandes transactions est en cours de finalisa- tion. Paris reste en hausse (+8%), le secteur de la Défense est particulièrement affecté (-49%). Sont aussi en baisse très forte la 1 e et la 2 e couronne (-31%) et le Croissant ouest (-41%). Le taux de vacance de l’Ile-de-France s’établit à 7,6% au 1 er semestre 2015. (Communiqué du 7juillet 2015). 13juillet 2015 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 16juin2015 AN p.4497 n°73801 Jean-Claude Perez, SRC, Aude Exposition aux ondes électromagnétiques Affaires sociales Une étude sur les cas de leucémie montre une augmentation du risque chez l'enfant de moins de 15 ans habitant à moins de 50m d'une ligne à très haute tension. Le ministère de l'écologie a recommandé, par instruction du 15avril 2013 relative à l'urbanisme à proximité des lignes de transport d'élec- tricité, de ne pas implanter de nouveaux établissements sensibles dans les zones les plus exposées. 16juin2015 AN p.4546 n°53245 François-Michel Lambert, Ecologiste, Bouches-du- Rhône Panneaux photo- voltaïques et crédit d’impôt développement durable (CIDD) Écologie Le crédit d'impôt pour la transition énergétique a été supprimé pour les panneaux photovoltaïques en 2014, car ces panneaux bénéficient de l'obligation d'achat pour la partie d'électricité que le producteur consommateur ne consomme pas. Le projet de loi pour la croissance verte a été complété d'un amende- ment visant à rémunérer l'autoconsommation. La réponse conclut qu'il n'est donc pas nécessaire de recourir au CIDD. 16juin2015 AN p.4550 n°74864 Lucette Lousteau, SRC, Lot-et- Garonne Agendas d'accessibilité programmée. Ad'AP Écologie L'ordonnance du 26septembre 2014 accorde des délais, raisonnables, pour la réalisation des travaux d'accessibilité. Les travaux sont étalés mais ils doivent commencer dès la première année de l'agenda. Les changements seront visibles dès 2016. Si l'AG d'une copropriété refuse les travaux de mise en accessibilité des parties communes cela ne dispense pas le copro- priétaire de locaux professionnels de faire des travaux d'accessibilité pour les autres types de handicap. La question relayait l'in- quiétude de l'association des paralysés de France. 16juin2015 AN p.4593 n°20310 Philippe Armand Martin, Les Républicains, Marne Critères de décence. Per- formance énergétique Logement Le projet de loi relatif à la transition énergétique a été complété d'un amendement qui ajoute un critère minimal de performance énergétique aux critères de décence pour la location d'un loge- ment. Cela limitera la précarité énergétique. Le texte doit modifier l'article 6 al. 1 er de la loi du 6juillet 1989. 16juin2015 AN p.4593 n°51406 Sophie Rohfritsch, Les Républicains, Bas-Rhin Contentieux sur les documents d'urbanisme Logement Plusieurs moyens visent à limiter les contentieux. 1. La loi ALUR (art. L 600-9 du code de l'urbanisme) permet au juge, saisi d'une demande d'annulation d'un document d'urbanisme, de surseoir à statuer, dans l'attente de la régularisation . 2. La jurisprudence a consacré le principe des formalités non substantielles , qui permet de ne pas annuler un document lorsque l'omission d'une formal- ité, bien qu'obligatoire, n'a pas eu d'influence sur la décision, qu'elle n'a pas privé les intéressés d'une garantie et qu'elle n'affecte pas la compétence de l'auteur du PLU (CAA Lyon, 24avril 2012). 3. La jurisprudence admet aussi de prononcer une annulation partielle du document d’urbanisme; la loi Alur a validé cette pratique. 16juin2015 AN p.4595 n°60140 Audrey Linken- held, SRC, Nord Réglementation thermique Logement Des travaux sont en cours pour intégrer des exigences de performance envi- ronnementale dans la réglementation applicable aux bâtiments neufs, afin de généraliser les bâtiments à énergie positive et à haute performance envi- ronnementale. La mise en place de labels est aussi à l'étude pour favoriser l'application par anticipation de la réglementation par les maîtres d'ouvrage. 18juin2015 Sénat p.1459 n°15551 Michel Houel, Les Républicains, Seine-et-Marne Travaux d'exhaussement de sol Écologie L'encadrement des stockages de déchets inertes a été réformé en 2014. L'inspec- tion des installations classées est désormais compétente pour exercer son pouvoir de police sur les installations autorisées et pour régulariser les décharges illégales. Le projet de loi sur la transition énergétique prévoit d'interdire aux propriétaires de se faire payer pour accepter des déchets dans un aménagement. L'inspection des installations classées pourra demander la preuve de l'utilité de l'aménage- ment et de l'absence d'impact des matériaux sur l'environnement. 23juin2015 AN p.4759 n°74372 Véronique Louwagie, Les Républicains, Orne Réforme de l'architec- ture Culture A la suite du rapport de Patrick Bloche, la ministre de la culture a annoncé le lancement d'une Stratégie nationale pour l'architecture. Trois groupes de réflexion ont été mis en place, leurs conclusions sont attendues pour l'été. La proposi- tion de créer, des zones franches architecturales bénéficiant de règles d'urbanisme simplifiées et promouvant la qualité architecturale sera débattue. Le rapport d’informa- tion de Patrick Bloche s’intitule: “ pour une création architecturale désirée et libérée”. Lire p. 8 la présentation du projet de loi. 25juin2015 Sénat, p.1525 n°6225 Jean-Louis Masson NI, Moselle Modification de ZAC Logement La personne publique qui a pris l'initiative de la création de la ZAC peut être amenée à la modifier. 1. Elle peut recourir à la modification (art. R 311-12 al. 2 du code de l'urbanisme) pour adapter la ZAC en cas de modification impor- tante du programme des équipements publics (évolution importante du péri- mètre et du programme de la ZAC). Cela permet d'adapter la ZAC dans les formes prescrites pour la création de la zone. 2. Si la modification est limitée, seule une délibération de l'autorité compétente est nécessaire pour modifier le dossier de réalisation de la ZAC. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 13juillet 2015 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Commerce, artisanat, consommation, économie sociale et solidaire : Sont nommés au cabinet de Martine Pin- ville: Isabelle Amaglio-Terisse , directrice de cabinet et Philippe-Xavier Bonnefoy , chef de cabinet. (Arrêté du 26juin2015, J.O. du 1 er juillet, @). Magistrature ✓ Conseil d’État : Guillaume Goulard est nommé président de sous-section de la section du contentieux du Conseil d’État. (Arrêté du 30juin2015, J.O. du 1 er juillet, @). Organismes publics ✓ Comité national de l'eau : Jean Launay , député du Lot, est nommé président. 151 personnes sont par ailleurs nommées à ce comité. (Décret du 2juillet2015, J.O. du 3juillet, p.11244 et arrêté du 23juin2015, J.O. du 3juillet, p.11244). ✓ Commission d'examen des pratiques commerciales : Annick Le Loch , députée, est nommée présidente. (Décret du 3juillet2015, J.O. du 5juillet, @). ✓ Grand Paris : Sont nommés membres du conseil de surveillance de l'établissement public Société du Grand Paris: - Représentants de l’État: Thierry Lajoie , (PDG de l'AFTRP), François Auvigne (ins- pecteur général des finances), Jean-Paul Albertini (conseiller maître à la Cour des comptes), François Poupard (directeur général des infrastructures, du transport et de la mer), Laurent Girometti (directeur de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages), Agnès Vince (directrice chargée de l'archi- tecture), Raphaël Le Méhauté (commissai- re général délégué à l'égalité des terri- toires), Serge Morvan (directeur général des collectivités locales), Marie-Caroline Bonnet-Galzy (commissaire général à l'égalité des territoires), Nathalie Morin , (France Domaine), Denis Charissoux (direc- tion du budget). - Jean-Yves Le Bouillonnec, maire de Cachan, député. (Décret du 2juillet2015, J.O. du 3juillet, p.11244). ■ La composition d’une commis- sion et d’un observatoire fixée par décret ➠ La commission régionale de la forêt et du bois est chargée d'élaborer le program- me régional de la forêt et du bois (art. D 113-11 du code forestier). Sa composition est fixée par l'article D 113-12 (trente caté- gories de représentants). (Décret n°2015-778 du 29juin2015 relatif aux commissions régionales de la forêt et du bois, J.O. du 30juin, p.11042). ➠ La composition de l'observatoire des espaces naturels, agricoles et forestiers est fixée à l'article D 112-1-13 du code rural. Cet observatoire comporte 11 catégories de représentants. (Décret n°2015-779 du 29juin2015, J.O. du 30juin, p.11043). ■ Revitalisation commerciale La loi Pinel du 18juin2014 a prévu pour 5 ans une expérimentation de contrats de revitalisation artisanale et commerciale; un décret du 3juillet2015 fixe les conditions d'attribution des contrats, après mise en concurrence. Il prévoit trois procédures distinctes, en fonction des seuils de marché: - contrats soumis au droit européen des concessions, - contrats soumis au droit européen des marchés publics, - autres contrats. (Décret n°2015-815 du 3juillet2015 relatif à la procédure d'attribution des contrats de revitalisation artisanale et commerciale, J.O. du 5juillet, p.11343). ■ Exposition à l'amiante Un décret du 29juin fixe les niveaux d'em- poussièrement servant à l'évaluation des risques d'exposition des travailleurs à l'amiante. (Décret n°2015-789 du 29juin2015 relatif aux risques d'exposition à l'amiante, J.O. du 1 er juillet, p.11099) ■ Agents commerciaux ➠ La loi Alur impose aux agents commer- ciaux de souscrire une assurance responsa- bilité civile (art. 24 de la loi du 24mars2014). En conséquence, le décret du 20juillet 1972 (art. 49) est modifié pour indiquer que les agents commerciaux doi- vent justifier à tout moment d'un contrat d'assurance. (Décret n°2015-764 du 29juin2015 relatif à l'obligation d'assurance de la responsabilité civile professionnelle des agents commerciaux immobiliers, J.O. du 30juin2015, p.11016). ➠ À la suite de ce décret du 29juin2015, un arrêté modifie l'arrêté du 1 er septembre 1972 en créant, pour les agents commer- ciaux, deux nouvelles annexes définissant: - les conditions minimales du contrat d'as- surance. Le montant minimum de la garantie est fixé à 75000 € ; - la forme du document justificatif d'assu- rance. Le contrat garantit les risques de dom- mages incorporels causés par suite d'er- reur, d'omission ou de négligence de l'agent commercial et de la perte ou des- truction de pièces et documents. (Arrêté du 1 er juillet 2015 modifiant l'arrêté du 1 er sept. 1972 modifié fixant les conditions mini- males du contrat d'assurance et la forme du document justificatif prévus par le décret n°72- 678 du 20 juil. 1972, J.O. du 3juillet, p.11224). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi607 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 4 AU FIL DU J.O. Le projet de loi sur l’architecture en conseil des ministres 13juillet 2015 8 P ROJETDELOI & PROPOSITIONS JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine PROJETS ■ 20 mesures pour faire “sauter les verrous” de la politique du logement L’Institut Montaigne préconise de baisser la dépense publique dans le logement tout en améliorant les résultats de la politique du logement. Il a émis 20 propositions afin de gommer les contraintes réglementaires fortes. Gouvernance - Transférer la délivrance des permis de construire aux intercommunalités. - Limiter aux seules zones protégées la faculté d’une action en démolition suite à l’annulation d’un permis de construire. - Intéresser les collectivités aux plus-values d’urbanisme en systématisant la taxe for- faitaire sur la première cession à titre oné- reux de terrains nus rendus constructibles. Assouplir la réglementation sur le marché locatif - Supprimer l’encadrement des loyers pour les nouveaux baux. - Renforcer les pouvoirs de la commission de conciliation pour lui permettre d’établir un plan d’apurement de la dette. - Rendre plus effectives les procédures d’expulsion en imposant au préfet qui refuse l’octroi de la force publique de motiver expressément sa décision. Faciliter la mobilité par la fiscalité - Créer des taux marginaux progressifs de droit de mutation à titre onéreux. - Substituer une fiscalité sur la transaction par une fiscalité sur la détention, en commençant par réviser les valeurs locatives cadastrales. - Baisser les frais d’inscription hypothé- caires en garantie des crédits au logement. Simplifier les normes - Expérimenter une norme avant de la généraliser. - Déclasser des mesures législatives du CCH pour permettre leur modification plus rapi- de par voie réglementaire. Fluidifier le parcours résidentiel - Renforcer le supplément de loyer pour rendre le loyer plus progressif. - Dans le parc social, généraliser les baux de 6 ans, renouvelables après examen de la situation du locataire. - Assurer la fongibilité entre les différents contingents de logements du parc social. - Développer la publication en ligne des annonces de location du parc social. Rationaliser l’intervention de l’État - Supprimer l’APL pour les étudiants non boursiers. - Développer la vente de logements HLM aux occupants en supprimant l’autorisation préfectorale. - Accroître de 50% à 80% la prise en charge des sinistres par l’État dans le cadre des prêts du Fonds de garantie d’accession sociale. - Limiter les aides à la rénovation énergé- tique aux seuls ménages à revenus modestes. (Communiqué du 7juillet 2015) ■ L’ORIE plaide pour une meilleure connaissance des marchés des locaux d’activité Les pouvoirs publics cherchent à favoriser la mixité des utilisations et une limitation de l’étalement urbain. Or l’ORIE constate que 64% des constructions de bureaux sont réa- lisées en 1 e couronne (entre2008 et2013) et que 66% des autorisations d’exploitation commerciale et 81% des constructions d’en- trepôts de plus de 5000m 2 s’orientent vers la 2 e couronne. L’ORIE observe que le traite- ment administratif des locaux d’activité n’est pas très précis: ils peuvent être classés en bureaux, locaux industriels ou entrepôts, ce qui a des conséquences fiscales importantes. Le parc des entrepôts de plus de 5000m 2 en Ile-de-France est estimé à 16,3millions de m 2 (fin 2012). Le parc des ensembles commerciaux est évalué à 7,2millions de m 2 fin 2014. (Communiqué du 8juillet2015). La ministre de la culture, Fleur Pellerin, a présenté le 8juillet en conseil des ministres un projet de loi “liberté de créa- tion, architecture et patrimoine”. Après un volet consacré à la liberté de création et à la création artistique, c'est dans le volet 2 que siègent les mesures sur le patrimoine culturel et la protection de l’architecture (mesures 14 à 23). 14. Création des “cités historiques ”. Cette nouvelle appellation des espaces protégés existants remplace à la fois les secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysa- ger (ZPPAUP), et les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). La décision de classement sera pri- se par le ministre de la culture sur proposi- tion ou après accord de la commune ou de l’intercommunalité. 15. Faire du PLU l’outil de droit commun de la protection du patrimoine . Afin de réduire l’empilement des règles, dans les cités historiques, les règles de protection seraient définies soit par le plan de sauve- garde et de mise en valeur, soit par le PLU. 16. Limiter la superposition des protec- tions . Coexistent actuellement les protec- tions du code de l’urbanisme, la protec- tion environnementale et celle du patri- moine. La loi propose de faire prévaloir la règle la plus protectrice. Elle doit rempla- cer la règle des 500m de protection et la règle de la covisibilité par un périmètre délimité après concertation avec les collec- tivités territoriales. 17. Intégrer la notion de patrimoine mon- dial de l’Unesco dans le droit national. La loi prendra en compte les biens inscrits sur la liste du patrimoine mondial avec les zones tampon et plan de gestion, dans les documents d’urbanisme. 18. Permettre la protection d’un ensemble d’objets familiers formant un tout, pour éviter leur éparpillement. 19. Reconnaître dans la loi la catégorie des domaines nationaux , anciens domaines de la couronne (Versailles, Villers-Coterêts). 20. Mieux prendre en compte la dimen- sion scientifique de la protection du patri- moine archéologique . La loi tend à clari- fier les responsabilités des acteurs dans la chaîne opératoire archéologique en réaf- firmant l’exigence scientifique lors de l’agrément des opérateurs de fouille. 21. Reconnaître les biens archéologiques comme biens communs de la nation. La loi prévoit un régime de propriété publique des biens archéologiques, pour reconnaître leur statut de biens communs de la nation. 22. Reconnaître le patrimoine de moins d’un siècle pour assurer sa meilleure pré- servation. Inscrire dans la loi un label dédié au patrimoine d’intérêt architectural récent (moins de cent ans). 23. Permettre l’innovation en matière d’urbanisme au profit de la qualité archi- tecturale. La loi permettra de déroger aux règles d’urbanisme en prévoyant une majoration du volume autorisé de 5%. Le but est d’inciter à la qualité architecturale notamment pour le logement.
