Au sommaire:
– 2 – Jurisprudence –
Responsabilité des constructeurs : Étendue de la garantie de l’assureur / Obligation de délivrance et défauts esthétiques
Assurance dommages ouvrages : Sanction d’une erreur de l’assureur
Vente : Immeuble amianté; exonération de garantie valable dans une vente entre professionnels
Expropriation : Indemnisation du propriétaire exproprié sur le fondement d’une DUP annulée
– 4 – Etude –
La vie en HLM appréciée
– 4 – A l’Assemblée –
Projet de loi de reconquête de la biodiversité
– 5 – Actualité –
Bonus de constructibilité pour les bâtiments “verts”
39 recommandations de la CNCDH
Nouvelle taxe spéciale d’équipement régional
Encadrement des loyers / Grand Paris
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Rencontre –
L’ORIE plaide pour une réforme des baux commerciaux
■ jugé ■ > Les défauts esthétiques , comme un défaut de coloration d’ardoises, constituent un défaut de conformité relevant de l’ obliga- tion de délivrance du vendeur (Civ. 3 e , 30juin2016, p.2). > Une clause de non garantie d’un contrat de vente relative à l’amiante produit effet dans un contrat conclu entre professionnels (Civ. 3 e , 30juin2016, p.3). > Un propriétaire exproprié irrégulièrement peut être indemnisé de la perte de plus- value de son bien, estimée au jour de la décision qui constate l’impossibilité de lui restituer le bien (Civ. 3 e , 30juin2016, p.3). ■ répondu ■ > Le décret relatif au règlement sanitaire départemental et celui relatif à la décence des logements doivent être harmonisés (p.6). > Le propriétaire d’un meublé de tourisme n’est pas soumis à la taxe de séjour lorsqu'il réside dans son logement. Mais dans une résidence de tourisme, la situation est diffé- rente suivant qu’il s’agit d’une copropriété ou d’une société d’attribution de jouissance à temps partagé (voir p.6). ■ publiés ■ > Le décret relatif au bail réel immobilier est paru au J.O. du 29juin (p.7). > Le décret qui fixe les conditions ouvrant droit au bonus de constructibilité en faveur des bâtiments les plus performants du point de vue énergétique ou environnemental a été publié le 29 juin (p.5). ■ analysée ■ > Les locataires apprécient la vie en HLM selon la GCL qui vient de publier une étude sur ce thème. ■ voté ■ > Le projet de loi Égalité et citoyenneté a été voté par les députés le 8juillet. Nous y reviendrons dans notre numéro de la semaine prochaine. Faut-il un statut pour les bureaux? L ors de sa “soirée estivale” le 5juillet, l’ORIE a livré d’intéres- santes perspectives sur l’évolution du régime des baux commer- ciaux pour les bureaux. Par pragmatisme, cette proposition étant vouée à l’échec, l’ORIE ne demande pas de revenir à la liberté contractuelle du code civil. La piste qui est préconisée est de faire évoluer le régime des baux commerciaux vers plus de liberté, tout en restant dans le cadre général du décret de 1953. Ce serait donc un statut spécifique aux bureaux qui serait inséré dans le code de com- merce. Pour éviter de toucher aux petits baux, la proposition serait limitée aux locaux de plus de 2000 m 2 . La piste est soutenue par Phi- lippe Pelletier qui rappelle que notre pays est friand de statut et qu’il est donc préférable de travailler dans ce cadre que de réclamer, sans chance de succès, une totale liberté contractuelle. L’avocat observe aussi que, dans les propositions qu’il avait émises avec son groupe de travail en 2003, certaines invitaient à la négociation col- lective, mais que ce mode d’action a été un peu délaissé… ce qui a conduit à la loi Pinel. Cette loi est “une réponse à notre inaction col- lective”. Mais elle est aussi une invitation à remettre l’ouvrage sur le métier et à travailler ensemble à des outils concertés plutôt que de sus- citer une nouvelle intervention du législateur. Cette analyse n’est pas sans rappeler les conclusions du colloque organisé en mai par la fédé- ration du commerce spécialisé, Procos, lorsqu’elle dressait le bilan d’application de la loi Pinel. Le secteur en cause était différent puisqu’il s’agissait spécifiquement du commerce, mais le constat est identique: l’intervention du législateur a finalement marqué l’échec de la négo- ciation collective. Pourtant les pistes de travail ne manquent pas; un exemple: la réparti- tion des charges et réparations entre bailleurs et preneurs. Le débat du 5juillet évoquait la distinction entre charges de nature patrimoniale qui devraient incomber au bailleur et les autres qui devraient relever du preneur. Voici déjà un sujet qui mériterait un accord collectif. Quoi qu’il en soit, le secteur est en passe d’être profondément boule- versé indirectement, par le biais de contraintes comptables. Ainsi que l’a expliqué, avec une très grande clarté, Laure Silvestre-Siaz (Deloitte), l’entrée en vigueur le 1 er janvier 2019 de la nouvelle norme comptable IFRS 16 va avoir de fortes conséquences. La plus notable est que les engagements contractuels en matière de location vont devoir être ins- crits au bilan, alors qu’ils sont actuellement hors bilan. Les stratégies immobilières pourraient en être fortement affectées. En effet, plus l’engagement contractuel est long, plus il pèsera fortement sur les comptes. S’il devient trop lourd et que l’engagement se rapproche de la valeur de l’immeuble, l’utilisateur pourra être incité à envisager la piste de l’acquisition (lire p.8). On voit donc que par le biais des règles comptables, les rapports entre investisseurs et utilisateurs vont évoluer sensiblement. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 650 12 JUILLET 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Responsabilité des constructeurs : Étendue de la garantie de l’assu- reur / Obligation de délivrance et défauts esthétiques Assurance dommages ouvrages : Sanction d’une erreur de l’assu- reur Vente : Immeuble amianté; exonération de garantie valable dans une vente entre professionnels Expropriation : Indemnisation du propriétaire exproprié sur le fonde- ment d’une DUP annulée - 4 - Etude - La vie en HLM appréciée - 4 - A l’Assemblée - Projet de loi de reconquête de la biodiversité - 5 - Actualité - Bonus de constructibilité pour les bâtiments “verts” 39 recommandations de la CNCDH Nouvelle taxe spéciale d’équipement régional Encadrement des loyers / Grand Paris - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rencontre - L’ORIE plaide pour une réforme des baux commerciaux S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 2juillet 2016 2 C ONSTRUCTEURS - A SSURANCE ▲ Responsabilité des constructeurs ■ Étendue de la garantie de l'assu- r eur (Civ. 3 e , 30juin2016, n°787, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-18206) En raison de réserves sur les travaux de rénovation d'une piscine, le maître d'ouvra- ge avait engagé la responsabilité de l'entre- prise et de son assureur. Mais le recours engagé contre l'assureur avait été rejeté au motif que le contrat ne couvrait pas ce type de risques. La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant relevé que l'assu- reur versait la photocopie des conditions particulières d'une assurance protection professionnelle des artisans du bâtiment concernant la société B. dates du 6février 2006, pour les « activités garanties » de « maçonnerie béton armé, plâtrerie, carre- lage et revêtements matériaux durs, char- pente bois, menuiserie bois ou PVC métal- lique, couverture zinguerie », la cour d'ap- pel a pu, sans violer l'article 1165 du code civil, en déduire que la société S., qui éta- blissait que les activités garanties ne concer- naient pas la pose de revêtements spéciaux et notamment de peinture « membrane » sur les parois d'une piscine, était fondée à opposer une non-garantie ». Le recours de l'entreprise contre son assu- reur est également rejeté sur le fondement du contrat: « Mais attendu qu'ayant exactement relevé que les garanties – maçonnerie béton armé, plâtrerie, carrelage et revêtements maté- riaux durs, charpente bois, menuiserie bois ou PVC métallique, couverture zinguerie – ne concernaient pas la pose de revêtements spéciaux et notamment de peinture « mem- brane » sur les parois d'une piscine, la cour d'appel a pu en déduire que la société S. était fondée à opposer une non-garantie à l'entreprise B. ». Le pourvoi est rejeté.. Observations : De cet arrêt s'infère l'impor- tance de la rédaction du contrat. L'éten- due de la garantie de l'assureur résulte du contrat qui le lie à l'entrepreneur. Si le risque n'est pas couvert par le contrat, l'as- sureur est fondé à décliner sa garantie. Le maître d'ouvrage peut donc obtenir condamnation de l'entreprise qui a fait les travaux mais ne sera pas indemnisé par l'assureur. Le maître d'ouvrage soutenait que la rédaction des conditions particu- lières du contrat d'assurance ne lui étaient pas opposables, mais cet argument a été rejeté. A retenir: Le maître d'ouvrage doit vérifier l'étendue de la garantie souscrite par l'en- trepreneur pour être certain de pouvoir, en cas de mise en jeu de la responsabilité d e l'entrepreneur, faire appel à l'assureur. ■ Obligation de délivrance et défauts esthétiques (Civ. 3 e , 30juin2016, n°791, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°15-12447) Un syndicat de copropriétaires avaient engagé un recours à l'encontre d'un cou- vreur, de son fournisseur et des assureurs, en raison de la décoloration des ardoises artificielles qu'il avait posées. La Cour de cassation valide l'arrêt d'appel en ce qu'il avait admis la responsabilité de l'assu- reur car : « les désordres affectant les ardoises consistaient en l'apparition de traces blan- châtres consécutives à des décollements de peinture et que la police souscrite […] cou- vrait tout défaut grave et permanent d'as- pect de la coloration, hormis le vieillissement naturel […] et que les ardoises livrées relèvent de la catégorie couverte par le contrat sous- crit auprès [de l'assureur] et que, le risque étant réalisé, [celui-ci] devait sa garantie ». Mais l'arrêt est cassé sur deux autres moyens, l'un sur le délai , l'autre sur l'obli- gation de délivrance : « Vu l'article 1648 du code civil; Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes du syndicat formées au titre du bâtiment G, l'arrêt retient que l’action n’a pas été introduite à bref délai; Qu'en statuant ainsi, alors qu’elle avait jugé que les désordres ne relevaient pas de la garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé le texte susvisé; […] Vu les articles 1147 et 1604 du code civil; Attendu que pour rejeter la demande for- mée contre la société Ardosa et son assu- reur sur le fondement de l'obligation de délivrance, l'arrêt retient qu'elle a bien livré les ardoises qui lui avaient été commandées et que l'attestation établie par la société Generali Belgium garantissant l'absence de défauts graves et permanents d'aspect de la coloration n'engage que cet assureur; Qu'en statuant ainsi, alors que les défauts esthétiques, notamment de coloration, affectant la chose vendue constituent un défaut de conformité engageant la respon- sabilité du vendeur pour manquement à son obligation de délivrer une chose conforme , la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs; […] casse ». ». Observations : S'agissant de la nécessité d'agir à bref délai (ou dans le délai de 2 ans puisque, depuis 2009, l'article 1648 prévoit explicitement la durée du délai), elle concerne l'action en garantie des vices cachés. Or l'action intentée avait un autre fondement (obligation de délivrance n otamment). Le bref délai n'était donc pas opposable au demandeur. S'agissant de l'obligation de délivrance, qui impose au fournisseur de livrer les biens conformes à ce qui était commandé, il résulte de cet arrêt qu'un défaut esthé- tique constitue une violation de cette obli- gation. La décision s'inscrit dans la ligne de jurisprudence qui impose au fournisseur de livrer un bien qui corresponde en tous points au but recherché par l'acquéreur (Civ. 1 e , 20 mars 1989). A retenir: Les défauts esthétiques consti- tuent un défaut de conformité engageant la responsabilité du vendeur pour man- quement à son obligation de délivrance. Assurance dommages-ouvrage ■ Sanction d’une erreur de l'assu- reur (Civ. 3 e , 30juin2016, n°789, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°14-25150) Se plaignant d'infiltration d'eau dans la cave et d'humidité dans la pièce de vie du sous-sol, les acquéreurs d'une maison avaient déclaré le sinistre à l'assureur dom- mages-ouvrage de leurs vendeurs qui avaient fait construire la maison en 2004. Or l'assureur avait communiqué simultané- ment le rapport préliminaire et sa décision de refuser sa garantie pour le désordre affectant la pièce de vie du sous-sol. La cour d'appel avait admis la garantie sur l'intégralité des désordres, contrairement à ce qu'avait décidé le premier juge; son arrêt est cassé au visa des articles L 242-1 et A 243- 1 du code des assurances : « Attendu que pour accueillir la demande [des acquéreurs] contre l'assureur dom- mages-ouvrage, l'arrêt retient que le pre- mier juge a constaté le bénéfice de la garantie de plein droit de l'assureur, à titre de sanction mais n'a pas tiré les consé- quences de sa décision en considérant que la garantie de plein droit trouvait ses limites dans l'objet assuré, alors que, s'agissant d'une garantie acquise à titre de sanction résultant de la loi, elle porte sur la répara- tion intégrale des désordres déclarés, sans qu'il y ait lieu d'apprécier l'application des clauses contractuelles relatives à l'étendue des garanties et à leurs éventuelles exclu- sions; Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence JURISPRUDENCE de notification du rapport préliminaire préalablement à la sa prise de position sur la garantie, la sanction de l'assureur dom- mages-ouvrage, qui l'oblige à garantir les d ésordres déclarés, est imitée à l'objet assu- ré par les stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse ». Observations : Censurant l'arrêt d'appel, la Cour de cassation valide donc la position prise par le premier juge. La question était celle de la conséquence de la sanction de l'attitude de l'assureur qui avait communi- qué simultanément le rapport préliminaire et sa décision de refuser la garantie, contrairement à ce que prévoyait l'annexe II à l'article A 243-1 du code des assurances dans sa version de 2001. Le texte imposait à l'assureur de communiquer sa décision dans un délai de 60 jours, au vu du rapport préliminaire, « préalablement communi- qué à l'assuré ». Selon la Cour de cassation, l'obligation de garantie de l'assureur est limitée à l'objet assuré par le contrat et n'est donc pas extensible à la réparation intégrale des désordres. Précisons cependant que l'annexe II a été modifiée en 2009 et prévoit désormais que « l'assureur communique à l'assuré ce rap- port préliminaire, préalablement ou au plus tard lors de [la] notification [de sa décision] ». Contrat de vente ■ Immeuble amianté, vente entre professionnels (Civ. 3 e , 30juin2016, n°792, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°14-28839) Une société avait vendu un immeuble à une société de crédit-bail, un diagnostiqueur attestant l'absence d'amiante. Lors de tra- vaux de rénovation engagés par le sous- locataire du crédit-preneur, de l'amiante avait été découvert. Le crédit-preneur avait assigné le vendeur et le diagnostiqueur sur le fondement de la garantie des vices cachés. Son action avait été rejetée en appel, ce que confirme la Cour de cassation: « Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a relevé qu'il ne résultait pas des dispositions contractuelles que la société S. [vendeur] avait pris l'engagement de livrer à l'acquéreur un immeuble exempt d'amiante; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la vente était intervenue entre deux professionnels de même spécialité et que la société D.[crédit-preneur] ne rapportait pas la preuve que le vendeur avait connaissan- ce de la présence d'amiante dans les locaux v endus, la cour d'appel, […] a pu en dédui- re que la clause de non-garantie des vices cachés stipulés à l'acte de vente devait recevoir application et que les demandes de la société D. devaient être rejetées; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Mais l'arrêt est cassé sur un autre moyen, relatif à la responsabilité du diagnosti- queur: « Vu l'article L 271-4 du CCH; Attendu qu'il résulte de ce texte que le dos- sier de diagnostic technique annexé à la pro- messe de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxiè- me alinéa du I de ce texte et que la respon- sabilité du diagnostiqueur se trouve enga- gée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se trouve erroné; Attendu que, pour condamner in solidum [le diagnostiqueur] et la société Covéa Risks à payer à la société D. la somme de 64000 € , rejeter le surplus de sa demande et celle de la société [sous-locataire], l'arrêt retient que le préjudice imputable [au dia- gnostiqueur] ne peut s'analyser que comme une perte de chance pour la société [sous- locataire] de négocier une réduction du prix de vente qui doit être estimée à 90 % compte tenu de la présence d'amiante; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : Cette décision valide l'atti- tude prudente retenue par le vendeur: des travaux de désamiantage suivis d'un dia- gnostic attestant l'absence d'amiante, puis un contrat de vente sans engagement de vendre un immeuble exempt d'amiante. La clause d'exonération de garantie, conclue entre professionnels, est ici efficace. L'arrêt précise par ailleurs la portée du dia- gnostic technique prévu par l'article L 271- 4 du CCH, dans la ligne d'un arrêt anté- rieur (Civ. 3 e , 23 sept. 2009) et commenté dans le rapport de la Cour de cassation de 2009 qui indiquait que « le vendeur rem- plit son obligation relative à l'amiante en joignant à l'acte de vente un état confor- me à la réglementation, quel que soit le contenu, lequel relève en revanche de la responsabilité professionnelle du diagnos- tiqueur, soumis à une obligation d'assuran- ce. Il ne peut en aller différemment que dans l'hypothèse où l'erreur du diagnosti- queur serait imputable au vendeur qui aurait caché des éléments matériels ou des informations, ce qui ramène à l'application du droit commun de la vente interdisant a u vendeur de mauvaise foi de se prévaloir d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés ». A retenir: Une clause de non-garantie d'un contrat de vente relative à l'amiante pro- duit effet dans un contrat conclu entre professionnels. Expropriation ■ Indemnisation du propriétaire exproprié sur le fondement d'une DUP annulée (Civ. 3 e , 30juin2016, n° 810, F-P+B, rejet, pourvoi n°15/18 508) La déclaration d'utilité publique d'une expropriation avait été annulée par le juge administratif. En conséquence, le transfert de propriété de parcelles se trouvait égale- ment annulé. La commune critiquait l'arrêt d'appel qui avait admis une indemnisation de 442822 € pour expropriation irrégulière d'un bien qui n'était plus en nature d'être restitué et pour le préjudice moral. La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu que la cour d'appel a exacte- ment retenu que les propriétaires des par- celles dont le transfert de propriété a été annulé et qui ne sont pas en état d'être resti- tuées devaient être indemnisées de la perte de plus-value correspondant à la différence entre la valeur de ces biens au jour de la déci- sion constatant l'impossibilité de les restituer et le montant de l'indemnité principale de dépossession qu'ils avaient perçue, augmen- tée des intérêts depuis son versement; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Le pourvoi est rejeté. Observations : Lorsque la déclaration d'uti- lité publique est annulée, l'expropriation qui a été autorisée sur ce fondement est donc annulée. Le propriétaire peut récupé- rer son bien, mais ce n'est pas toujours possible comme en témoigne cette affaire où une caserne de gendarmerie avait été édifiée sur le terrain litigieux. L'article R 12-5-4 du code de l'expropriation prévoit l'allocation de dommages-intérêts. Le premier juge avait considéré que le pro- priétaire devait recevoir une somme cor- respondant à la valeur du bien au jour de l’expropriation, soit en zone inconstruc- tible, sous déduction de l'indemnité déjà perçue. La cour d'appel avait au contraire 1 2juillet 2016 3 V ENTE - E XPROPRIATION ▲ JURISPRUDENCE ▲ 1 2juillet 2016 4 S uite des débats le 22juin à l’Assemblée sur le projet de loi de reconquête de la biodiver- sité. L’article 7 est relatif à la gouvernance de la biodiversité. Un amendement n°427 a supprimé la consultation du comité régional de la biodiversité, avant celle du conseil régional, pour l’élaboration du schéma régional d’aménagement, de développe- ment durable et d’égalité des territoires – le SRADDET et l’article a été voté. L’article 7 ter A , également voté, prévoit un rapport sur la part départementale de la taxe d’aménagement destinée aux espaces natu- rels sensibles. L’article 9 est relatif à l’ Agence française pour la biodiversité , dont Barbara Pompili souligne l’importance et qui doit être opéra- tionnelle au 1 er janvier 2017. Un projet de décret est en cours de rédaction; chaque région disposera d’une agence régionale. Yannick Favennec a suggéré, mais sans suc- cès, de compléter la mission de l’AFB par l’évaluation des dommages agricoles et forestiers causés par les espèces animales protégées (rejet de l’amendement n°304). L’article 9 a été voté. Même vote pour les articles suivants concernant les personnels de l’AFB. L’article 15 bis étend le périmètre d’inter- vention des agences de l’eau . Voté en l’état. Les articles suivants concernent la gouver- nance de la politique de l’eau. Les articles 27 et 28 visent les parcs naturels régionaux et marin s. A la demande de la ministre, les députés ont rétabli l’article 29 qui renforce l’encadre- ment de la publicité au sein des parcs natu- rels régionaux. Le vote de l’article 32 permet la création d’ établissements publics de coopération environnementale . ■ Compensation L’article 33A , explique la rapporteure Gene- viève Gaillard, permet une compensation des atteintes à la biodiversité, soit directe- ment par l’exécution par le maître d’ouvra- ge des actions demandées par l’administra- tion, soit par délégation à un tiers. Le vote de l’amendement n°389 précise que si la c ompensation n’est pas respectée, l’autorité administrative a le devoir, et non la possibi- lité, de faire procéder d’office à l’exécution des mesures nécessaires. L’article 33A a été adopté. ■ Obligation réelle environne- mentale L’article 33 est consacré aux obligations réelles environnementales, un amendement n°62 a été repoussé sur la sanction de l’in- exécution de l’obligation réelle. Yannick Favennec proposait que l’obligation réelle cesse de plein droit lorsque la contrepartie prévue au contrat ayant fait naître l’obliga- tion réelle cesse. Mais la raporteure a fait observer que l’obligation réelle environne- mentale n’est pas forcément contractuelle, elle peut résulter d’un engagement volontai- re individuel non contractuel. L’article a été voté avec un amendement (n°392) précisant que l’obligation réelle ne peut remettre en cause l’exercice de la chasse. Dino Cinieri plaidait pour la suppression de l’article 34 qui crée un nouveau zonage en faveur de la biodiversité . Il n’a pas convain- cu et l’article a été voté. L’article 35 traite de l’échange de parcelles pour modifier le tracé de chemins ruraux. Il a été complété (amendement n°250) pour garantir que le périmètre et la qualité envi- ronnementale du chemin seront préservés en cas d’échange. Même vote pour l’article 36 quater relatif aux espaces de continuité écologique. L’article 36 quinquies A soumet les centres commerciaux dont les permis de construire seront déposés à partir du 1 er mars 2017 à l’obligation de se conformer à des critères environnementaux stricts : optimisation de toiture et des aires de stationnement favori- sant la perméabilité et l’infiltration des eaux pluviales. Dino Cinieri a échoué dans sa proposition de report du délai (rejet de l’amendement n°43) et l’article a été voté. L’article 51 ter rétablit à hauteur de 50% ou 100% l’exonération de taxe foncière dont bénéficient les parcelles situées en zone humide. L’ensemble du projet de loi a été voté le 23juin. ● B IODIVERSITÉ LÉGISLATION Reconquête de la biodiversité Les députés ont adopté le projet de loi de reconquête de la biodiversité. Le texte a été renvoyé au Sénat pour une nouvelle lecture les 11 et 12juillet. ■ La vie en HLM appréciée L a CGL a réalisé une étude sur les conditions de vie en HLM. Parmi les 12millions de per- sonnes qui vivent dans les 4,4 millions du parc HLM, 60% ont des revenus inférieurs à 60 % des plafonds de ressources, et seuls 3% des ménages sont susceptibles d’être soumis à un supplément de loyer de solidari- té (SLS). Pour 66%, le loyer est jugé “correct”. Parmi les locataires qui paient un SLS (8% des personnes interrogées), 39% envisagent de déménager. A la question, vous sentez-vous en sécurité dans votre logement ? la réponse est oui pour 68% et dans votre quartier 54%. La communication avec le bailleur est jugée très satisfaisante dans 42% des réponses. Ceux qui souhaitent quitter leur logement motivent leur intention par les incivilités et la hausse des loyers. Ceux qui souhaitent y rester invoquent d’abord les loyers à bas prix et la vie sociale du quartier. La CGL conclut de son enquête que, globa- lement, les locataires sont satisfaits de leurs conditions d’habitation. Pour la CGL cela plébiscite le modèle du logement social français. Son évolution vers un modèle essentiellement réservé aux familles dispo- sant d’un faible revenu risquerait de pénali- ser les couches populaires. (Etude publiée le 7juillet 2016). ❘◗ Parmi les associés du conseil de sur- veillance de CMS Bureau Francis Lefebvre , en partie renouvelé début juillet, figure un spécialiste du droit immobilier: Jean-Luc Tixier . ❘◗ Le cabinet Létang Avocats se félicite du succès du recours engagé devant la CNAC, pour le compte de SPLF45, col- lectif d’associations du Loiret, contre la décision de la CDAC ayant autorisé l’ouverture d’une zone commerciale Oxylane - Village Décathlon de 16 hectares dans une zone humide. Acteurs admis une indemnisation fondée sur la valeur du bien au jour constatant l'absen- ce de restitution, soit la valeur d'un terrain constructible. La commune invoquait à l'appui de son pourvoi une décision de la CEDH (2 décembre 2009) selon laquelle l'indemnisation doit être limitée à la valeur des terrains au jour où les expro- priés ont eu la certitude juridique d'avoir perdu leur propriété. Mais la Cour de cas- sation confirme l'arrêt d'appel. A retenir: Le propriétaire irrégulièrement exproprié peut obtenir une indemnisation fondée sur la valeur de son bien au jour de la décision constatant l'impossibilité de restitution. ● ▲ E TUDES 1 2juillet 2016 5 A CTUALITÉ B RÈVES ◆ Taxe d’équipement régional L’UNPI s’insurge contre le projet de création d’une nouvelle taxe spéciale d’équipement régional, annoncée par Manuel Valls le 27 juin à l’Association des régions de France. La fédération estime que le Gouvernement assomme les propriétaires et va remplir son objectif: une France de loca- t aires appauvris. (Communiqué du 1 er juillet 2016) . ◆ Encadrement des loyers: bilan avant extension? La FNAIM, l’UNIS et Plurience ont uni leur demande pour réclamer un bilan de l’encadrement des loyers avant son extension à l’Ile-de- France. (Communiqué du 2juillet2016) . ◆ Grand Paris: quel impact sur la valeur des biens? Pour mesures l’incidence de la création du Grand Paris Express sur le marché immobilier, la société du Grand Paris a signé une convention avec la chambre des notaires et Paris Notaires Ser- vices. Cela permettra de mesurer l’évolution des transactions et des prix à proximité des gares. (Communiqué du 2juillet2016) . des peines d'amende et de prison. Le Conseil valide ces dispositions, mais il juge toutefois, que l'article 1741 ne doit s'appliquer qu'aux manquements les plus graves de dissimulation frauduleuse de sommes soumises à l'impôt. (Décision n°2016-545 QPC du 24juin2016, J.O. du 30juin, n°110). ➠ Travail le dimanche La disposition de la loi Macron (3 premiers alinéas de l'art. L3122-26 du code du tra- vail), qui, à Paris, confie au préfet la déci- sion de décider des dimanches qui pour- ront être travaillés est jugée contraire à la Constitution. Elle est contraire à l'égalité entre les collectivités territoriales car, dans les autres communes, cette compétence est dévolue au maire. (Décision n°2016-547 QPC du 24juin2016, J.O. du 30juin, n°112). A UFILDU J.O. ➚ +20% : c’est la hausse de la demande placée de bureaux en Ile-de-France avec 1,1 million de m 2 . BNP Paribas observe que le secteur des grandes transactions augmente le plus (+43%). ➴ Le taux de vacance des bureaux baisse d’un demi-point en un an à 7,1% au 1 er juillet 2016. (Communiqué du 7juillet2016) Chiffres ■ Bonus de constructibilité pour les bâtiments “verts” Pour bénéficier du bonus prévu à l’article L 151-28 3° du code de l’urbanisme, les constructions doivent remplir l'une des trois conditions suivantes: 1. Faire l'objet d'exemplarité énergétique C'est-à-dire inférieure de 20 % au moins à la consommation prévue à l'article R 111- 20, I-1 e du CCH. 2. Faire l'objet d'exemplarité environne - mentale La construction respecte, d'une part la condition ci-dessous, - la quantité définie par arrêté, d' émission de gaz à effet de serre, et d'autre part deux des trois critères sui- vants, précisés par arrêtés, relatifs à: - la quantité de déchets de chantier valorisés, - une part minimale de matériaux faible- ment émetteurs en composés organiques volatils et les installations de ventilation font l'objet d'une démarche qualité, - le taux minimal de matériaux biosourcés mentionné à l'article R. 111-22-3. 3 Être à énergie positive . La construction “vise l’atteinte”d’un équi- libre entre sa consommation d'énergie non renouvelable et sa production d'éner- gie renouvelable injecté dans le réseau, dont le bilan énergétique est inférieur à un seuil. L'exemplarité énergétique doit être attestée par le maître d'ouvrage dans sa demande de permis de construire au moyen d'un document attestant qu'il a pris en compte les critères de performance énergétique requis. L'exemplarité environnementale de la construction ou la qualification de construction à énergie positive, doit être cer- tifiée par un organisme accrédité par le Cofrac. Le maître d'ouvrage joint à la demande de PC le document attestant la prise en compte des critères requis. Quelques articles du code de l'urbanisme sont modifiés en conséquence. L'article R 431-18 relatif aux pièces complémentaires à joindre au dossier de permis de construi- re est adapté pour intégrer les attestations prévues ci-dessus. L'article R 151-42 permet au règlement du PLU d'identifier des sec- teurs des zones urbaines ou à urbaniser où une majoration de volume constructible est accordée en cas d'exemplarité énergé- tique, environnementale ou de bâtiment à énergie positive. (Décret n°2016-856 du 28juin2016 fixant les conditions à remplir pour bénéficier du dépassement des règles de constructibilité prévu au 3° de l'article L. 151-28 du code de l'urbanisme, J.O. du 29juin, n°49) ■ 39 recommandations de la CNCDH En vue de l'examen au Parlement du pro- jet de loi Égalité et citoyenneté, la commis- sion nationale consultative des droits de l'homme (CNCDH) a émis 39 recommanda- tions. En voici quelques exemples. Paradoxe; la France dépense 2 % du PIB au logement, soit l’un des niveaux les plus élevés d'Europe et pourtant la mise en œuvre du droit au logement opposable n'est pas à la hauteur des attentes. Le projet de loi Égalité et citoyenneté entend casser les ghettos. En matière d'attribution de logement sociaux, La CNDH préconise de mutualiser les contingents de l’État et des collectivités territoriales, voire celui d'Action logement en un seul contingent géré au niveau de l'intercommunalité. Elle approuve la mesu- re du projet qui prévoit que tous les réser- vataires devront consacrer un quart de leurs attributions annuelles aux ménages prioritaires. S'agissant des surloyers, elle propose d'ap- pliquer plus strictement les SLS en cas de dépassement des plafonds de ressources. Elle émet des doutes sur le fonctionne- ment de la commission SRU qui se pronon- ce sur les constats de carence et propose de transférer sa compétence au préfet de région. Elle recommande d'interdire la préférence communale dans l'attribution des loge- ments et demande que tout refus d'attri- bution prioritaire au nom de la mixité sociale soit assorti d'une offre de reloge- ment adapté. Elle propose de mettre en place l'encadre- ment des loyers dans les 28 aggloméra- tions de zones tendues. Prenant acte de la mort de la GUL, la com- mission propose d'instaurer une garantie tripartite financée par l’État, le bailleur et le locataire. Elle serait généralisée à tous les baux à hauteur des plafonds de loyers HLM. (Avis « Logement: un droit pour tous? » Per- mettre un accès effectif et non discriminatoi- re au logement, J.O. du 28juin2016, n°62). ■ QPC Deux questions prioritaires de constitution- nalité à signaler: ➠ Lutte contre la fraude fiscale L'application combinée des articles1729 et1742 du CGI était contestée en ce qu'el- le permettrait de sanctionner deux fois des mêmes faits, contrairement au principe de non-cumul des peines (non bis in idem). L'article 1729 prévoit des majorations de 40 % ou de 80 % et l'article 1742 prévoit 1 2juillet 2016 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 23juin 2016 Sénat n°21336 Antoine Lefèvre, Les Républicains, Aisne Hébergements des saisonniers Agriculture Les articles R716-6 et suiv. du code rural interdisent l'hébergement en lits superposés et imposent une superficie minimale par occupant ; ces mesures résul- tent de négociations avec les partenaires sociaux. L'inspecteur du travail peut admettre une déroga- tion, mais un abaissement significatif des normes pourrait se heurter au principe constitutionnel du droit à un logement décent. Mais la demande déro- gation relève de la règle que le silence vaut accord. Selon le sénateur, les employeurs en peuvent mettre aux normes des habitats pour 15 jours par an. 30juin 2016 Sénat n°19211 Henri Tandonnet, UDI-UC, Lot-et- Garonne Compétence des com- munes. Eau et assainissement Aménagement du terri- toire La loi NOTRe attribue la compétence eau et assainissement aux commu- nautés de communes et communautés d'agglomération à compter de 2020, à titre obligatoire. Les compétences eau et assainissement restent option- nelles jusqu'à 2020. La gestion des eaux pluviales est assimilée à la compé- tence assainissement. Elle sera donc obligatoirement transférée en 2020. 30juin 2016 Sénat n°18598 François Grosdidier, Les Républicains, Moselle Aide à l'installation de bornes de recharge électrique pour véhicules Écologie Le programme ADVENIR du 10février 2016 (aide au développement des véhicules électriques grâce à de nouvelles infrastructures de recharge) sou- tient l'installation de bornes de recharge dans les espaces de logistique par le dispositif des certifi- cats d'économie d'énergie. L'aide peut atteindre 40 % du coût d'installa- tion et d'équipement, plafonnée à 1240 € par point de recharge. 30juin 2016 Sénat n°18834 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Acquisitions de biens immobiliers par une commune Intérieur Les collectivités territoriales acquièrent suivant les règles du code civil (art. L 1111-1 du CGCT). Mais certains régimes particuliers d'acquisition doivent être utilisés avec prudence, pour éviter une requalification en contrat de commande publique ou de domanialité publique. La vente à réméré par exemple ne peut s'appliquer que pour des biens du domaine privé puisqu'ils peuvent faire l'objet d'une faculté de rachat du vendeur. Le sénateur évoquait les contrats de vente à terme ou d'acquisition de la seule nue-pro- priété. 5juillet 2016 AN n°93127 Lionel Tardy, Les Républicains, Haute-Savoie Taxe de séjour . Applica- tion aux propriétaires qui séjournent dans leur résidence ? Budget Les propriétaires de meublés de tourisme ne perçoivent aucun loyer lorsqu'ils séjournent dans leur logement. Ils ne sont donc pas à ce titre assujettis à la taxe de séjour. Pour les résidences de tourisme . Si elles sont sous le régime de la copropriété, les copropriétaires sont exonérés de taxe de séjour puisqu'ils paient la taxe d'habitation. Si elles sont sous le régime de sociétés de jouissance à temps partagé, le versement de la redevance est assimilé à un loyer. La taxe d'habitation est due par la société et la taxe de séjour est due par l'associé. 5juillet 2016 AN n°85536 Lionel Tardy, Les Républicains, Haute-Savoie VEFA base de calcul de la réduction d'impôt Scellier ou Pinel Budget La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Le fait générateur est l'achèvement du logement. Les travaux qui concourent à ren- dre l'immeuble à usage de logement sont donc nécessairement réalisés avant l'achèvement. Sont intégrés dans la base les travaux d'aménagement demandés par l'acquéreur s'ils sont indissociables de l'opération de construc- tion., dans le cas de l'acquisition d'un immeuble inachevé. 5juillet 2016 AN n°79657 Marie-Christine Dalloz, Les Répub- licains, Jura Information cadastrale Finances L'article L 107 A du LPF permet une information ponctuelle aux informations de la matrice cadas- trale. Cette documentation n'a pas vocation à servir de base à la recherche de biens immobiliers. Les informations ne doivent pas servir à des opérations de démarchage. Texte de référence: décret du 18janvier 2012. 5juillet 2016 AN n°51675 Hervé Féron Socialiste, écolo- giste et républi- cain, Meurthe-et- Moselle Majoration de la taxe foncière des terrains constructibles non bâtis Budget La majoration de la valeur locative cadastrale des terrains constructibles non bâtis, crée en 1980 a été modifiée plusieurs fois à partir de 2012. À compter de 2017, les élus peuvent mieux tenir compte des situations locales, la majoration de 25 % est supprimée et la majoration de plein droit de 3 € peut être mod- ulée entre 1 et 5euros. Les bulletins officiels des impôts vont être mis à jour. 5juillet 2016 AN n°47574 Jean Lassalle Non inscrit - Pyrénées- Atlantiques Vente en viager . Calcul de la plus-value Finances Le mode de paiement du prix ne remet pas en cause l'obligation de payer l'impôt sur la plus-val- ue. De plus, l'impôt peut le plus souvent être réglé par la perception du bouquet. Changer la règle remettrait en cause le principe d'égalité devant l'impôt. Le député soulignait que le vendeur devait payer immédiatement l'impôt sur la plus-value alors qu'il ne perçoit le prix que progressivement. 28juin 2016 AN n°94528 Nicolas Dupont- Aignan, Non inscrit; Essonne Mise aux normes des logements Affaires sociales En cas d'infraction aux obligations du règlement sanitaire départemental, le maire peut demander la mise en conformité soit à l'occupant, soit au proprié- taire. Si le logement est insalubre, il revient au préfet de prescrire les mesures de sortie d'insalubrité. Mais le propriétaire peut se retourner contre l'occupant s'il estime que le désordre est du à son comportement. La modification du décret relatif au RSD et celui relatif à la décence, parfois contradictoires, devront être mis en cohérence , par les ministères de la santé et du logement. ▲ ▲ 1 2juillet 2016 7 N OMINATIONS A GENDA Présidence de la République Julie Bouaziz est nommée conseillère adjointe affaires intérieures et collectivités territoriales. Elle succède à Annabelle Van- d endriessche. ( Arrêté du 30juin2016, J.O. du 2juillet, n°1). Cabinets ministériels ➠ Ville : Anne Jestin quitte ses fonctions de conseillère en charge du renouvelle- ment urbain et ville durable au cabinet d'Hélène Geoffroy. (Arrêté du 8juin2016, J.O. du 29juin, n°78). ➠ Égalité réelle : Il est mis fin aux fonc- tions de conseiller chargé de l'habitat, de la politique de la ville et de la mobilité, exercées par Luc-André Jaxel-Truer auprès d'Ericka Bareigts. (Arrêté du 28juin2016, J.O. du 30juin, n°68) ➠ Budget : Arnaud Lunel quitte ses fonc- tions de conseiller politique immobilière et jeux auprès de Christian Eckert. (Arrêté du 29juin2016, J.O. du 30juin, n°79). ➠ Réforme de l’État : Nicolas Bouillant est nommé directeur du cabinet de Jean-Vin- cent Placé, il succède à Pascal Otheguy. (Arrêté du 28juin2016, J.O. du 2juillet, n°45). Administration centrale ✓ Égalité des territoires : Jean-Michel Thor- nary est nommé commissaire général à l'égalité des territoires, en remplacement de Marie-Caroline Bonnet-Galzy. (Décret du 1 er juillet 2016, J.O. du 2, n°40). Jean-Luc Combe est nommé directeur du développement des capacités des terri- ■ C réation du Fonds national des aides à la pierre Texte d'application de l'article 144 de la loi de finances pour 2016, un décret du 1 er juillet crée ce FNAP. Il a pour objet de financer les aides selon les principes fixés par son conseil d'administration (art. R 435-1 et suivants du CCH). Il programme la répartition territoriale des aides. Le prési- dent est nommé par arrêté interministé- riel, parmi les représentants des collectivi- tés territoriales. (Décret n°2016-901 du 1 er juillet 2016, J.O. du 2juillet, n°31). ■ Le bail réel immobilier Texte d'application de l'ordonnance du 20février 2014 relative au logement inter- médiaire sur le bail réel immobilier, ce décret du 27 juin est codifié aux articles R 254-1 et suivants du CCH. ➠ Modalités de contrôle de l'affectation du logement Le logement est affecté à la résidence prin- cipale. Un avis d'imposition ou de non- imposition du locataire est annexé au bail. L'immeuble doit rester à destination princi- pale d'habitation, mais le contrat de bail réel immobilier précise si l'immeuble peut accueillir des activités accessoires et la pro- portion de surface de plancher, qui est limitée à 25 % de celle de l'immeuble. ➠ Plafond de la valeur des droits réels L'article R 254-5 fixe la valeur des droits réels afférents aux seuls logements objets du bail appliquée à chaque cession de ces droits. Elle est fonction de la durée du bail restant à courir et de la valeur locative du bien, dans la limite d'un plafond de loyer. La valeur locative est fixée par référence aux données des observatoires locaux de loyer et la valeur de vente est fixée à partir des mutations fournies par le Conseil supé- rieur du notariat. ➠ Nullité et résiliation Si le bail réel immobilier a été conclu en violation de l'article L 254-1, une partie peut exercer l'action en nullité dans un délai de 5 ans (art. R 254-6) Si le preneur n'exécute pas des obligations, il encourt la résiliation du bail (art. R 254- 7). (Décret n°2016-855 du 27juin2016 relatif au bail réel immobilier, J.O. du 29juin, n° 48). ✦ 13 et 14 septembre 2016 (Metz). Le 22 e congrès du SNAL aura pour thème “ Aménager avant de construire : une chance pour nos territoires de demain). AU FIL DU J.O. Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier toires au Commissariat général à l'égalité des territoires, en remplacement de Marc- Etienne Pinauldt (Décret du 1 er juillet 2016, J.O. du 2juillet, n°41). Magistrature ✓ Conseil d’État : Marie-Caroline Bonnet- Galzy est nommée conseillère d'Etat en service extraordinaire. (Décret du 1 er juillet 2016, J.O. du 2juillet, n°69). Conventions collectives ➠ Huissiers de justice : il est envisagé l'ex- tension l’avenant n°55 du 14avril2016 relatif à la grille des salaires. (Avis publié au J.O. du 2juillet, n°84). ■ Professions Une série de décrets a été publiée en application de la loi Macron. Voici les prin- cipaux: ➠ Architectes : Un décret du 27juin modi- fie le décret du 2décembre 2009 sur les qualifications requises pour exercer la pro- fession d'architecte, en application de la directive du 20novembre2013. (Décret n°2016-857 du 27juin2016 portant adaptation au droit de l'UE du décret du 2 déc. 2009 relatif à la reconnaissance des qua- lifications professionnelles pour l'exercice de la profession d'architecte, J.O. du 29juin, n°53 et décret n°2016-877, même JO, n°54 sur l’exercice de la profession d’architecte sous forme de société d’exercice libéral). ➠ Géomètres-experts : Un décret du 29juin tire les conséquences de l'article 67 de la loi du 6août2015 relatif à l'exercice en com- mun de la profession de géomètre expert sous forme de société d'exercice libéral (modification du décret du 6juillet 1992). (Décret n°2016-874 du 29juin2016 relatif à l'exercice de la profession de géomètre expert sous forme de société d'exercice libé- ral et aux sociétés de participations finan- cières de profession libérale de géomètres experts, J.O. du 30juin, n°52). ➠ Avocats : décret n°2016-882 du 29juin2016, J.O. du 30juin, n°60. ➠ Huissiers de justice : décret n°2016-883 du 29juin2016, J.O. du 30juin, n°61. ➠ Administrateur judiciaire ou mandataire judiciaire : décret n°2016-902, J.O. du 2juillet, n°32. ■ Codification La partie réglementaire du code de la consommation a été recodifiée par un décret du 29juin. (Décret n°2016-884 du 29juin2016, J.O. du 30juin, n°62). 1 2juillet 2016 8 ORIE L’observatoire régional de l’immobilier d’en- treprise en Ile-de-France, que préside Domi- nique Duban avait constitué un groupe de travail sur l’adéquation du statut des baux commerciaux à l’immobilier de bureaux. Michel Grossi (BNP Paribas), animateur du groupe de travail, rappelle que le but initial du décret de 1953 était de protéger le petit commerce mais que le statut s’applique à des classes d’actifs et à des acteurs très différents. L’application du statut aux bureaux produit des baux fleuves et n’est pas favorable à l’éclosion d’une culture de dialogue entre bailleurs et preneurs. Michel Grossi critique le caractère suranné de certaines dispositions, comme l’article 606 du code civil et insiste sur la nécessaire mise à niveau du parc de bureaux. Parmi les différentes options envisagées pour améliorer le cadre juridique des baux de bureaux, le groupe de travail a opté pour l’adaptation du statut. Ce choix a été guidé notamment par la considération que les pre- neurs sont attachés au droit au renouvelle- ment… et par la nécessité d’une acceptation politique des propositions. Mais le groupe préconise de limiter la réforme aux seuls locaux d’au moins 2000m 2 , reprenant un seuil déjà applicable à l’annexe environne- mentale. ■ Les propositions Voici les grandes lignes des propositions. ➠ Liberté sur la durée - Autoriser la conclusion de baux d’une durée libre. - Porter de 12 à 18 ans le seuil de durée des baux déclenchant l’application des droits de publicité foncière - Faciliter la sous-location. Ce régime est actuellement freiné par le droit direct du sous-locataire à l’égard du bailleur. Le grou- pe propose de supprimer ce droit direct au renouvellement et de permettre au locataire de pratiquer à l’égard du sous-locataire un sous-loyer supérieur au montant du loyer, afin de lui permettre d’amortir les investisse- ments qu’il a effectués dans les locaux. ➠ Liberté dans la fixation des loyers - Autoriser un libre choix de l’indice d’indexa- tion par exemple. ➠ Restriction du droit au maintien dans les lieux du locataire évincé Le groupe propose - D’assouplir les conditions permettant au bailleur de donner congé, en autorisant, à l’échéance triennale de donner congé pour restructurer l’immeuble pour améliorer sa performance énergétique. - De limiter à deux ans le droit au maintien dans les lieux. ➠ Fluidifier la relation locative - Supprimer l’article 606 du code civil et dis- tinguer les travaux patrimoniaux, qui incom- bent au bailleur des autres travaux, qui relè- vent du preneur. - Poursuivre la réflexion sur les indices et aller vers un indice calé sur les prix à la consom- mation. - Favoriser le recours à la médiation. - Systématiser la délivrance du congé par acte d’huissier. ■ Le débat L’ORIE avait invité à débattre de ses proposi- tions de réforme preneurs, bailleurs, promo- teurs et avocats. Philippe Pelletier qui anima à la demande du garde des sceaux un groupe de travail sur les baux commerciaux rappelle qu’il n’y avait pas de demande pour écarter les bureaux du champ d’application du statut. Dimitri Boulte (SFL) juge le statut figé et esti- me qu’il ne laisse pas suffisamment de place à la liberté contractuelle. Sébastien Matty (GA) reconnaît qu’il serait nécessaire d’avoir plus de flexibilité, mais que le statut est la résultante d’un rapport de for- ce. L’équilibre auquel nous sommes parvenus fonctionne et sert de base à l’expertise des immeubles. Philippe Amiotte (directeur immobilier de Danone) insiste sur la nécessité de pouvoir choisir librement la durée du bail. “Notre pays aime les statuts” observe Philip- pe Pelletier; il estime donc opportun de mettre en place un statut spécifique pour les bureaux, dans le cadre du statut des baux commerciaux. Il pourrait ainsi avoir plus de souplesse sur la durée des baux par exemple. Il faudrait travailler sur la combinaison de la durée du bail et du préavis. Philippe Amiotte confirme qu’un an de préavis est parfois un peu court pour déménager des centaines de salariés. Des questions se posent aussi sur l’indexa- tion: est-ce que l’ILAT ne risque pas d’être rapidement obsolète ? Mais Philippe Pelletier rappelle que si nous avons une tradition d’indexation, on peut L’ORIE plaide pour une réforme des baux commerciaux Présentation ce 5juillet du rapport de l’ORIE sur les baux commerciaux et les bureaux. Pour plus de liberté… dans le statut! JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE faire évoluer le contenu d’un indice; comme cela s’est pratiqué pour les baux d’habitation avec l’IRL. Dimitri Boulte suggère de s’intéres- ser davantage à l’usager, qu’au m 2 de plan- cher. Mais Philippe Amiotte rappelle que le l ocataire doit rester maître de l’usage des m 2 . Déployant quelques perspectives, Sébastien Matty estime que, s’il est nécessaire d’avoir plus de flexibilité dans les baux, le secteur va évoluer par un développement des contrats de services, en parallèle avec les baux. Philippe Amiotte juge nécessaire de distin- guer la situation des immeubles mono occu- pants et les multi-occupants. Invitant les acteurs à plus de créativité, Philip- pe Pelletier conclut en estimant que la loi Pinel fut le résultat de notre inaction collecti- ve. Il faut essayer de développer des règles communes pour accompagner la relation locative, ce qui permettra de moins regarder le statut. ■ La réforme comptable C’est le 1 er janvier 2019 que la norme comp- table IFRS16 doit entrer en vigueur. Or, explique Laure Silvestre-Siaz (Deloitte), cette norme a pour effet d’imposer de comptabili- ser les engagements locatifs dans les bilans. Alors qu’actuellement, les engagements loca- tifs sont hors bilans, ce sont quelque 2000 milliards d’euros qui vont ainsi “tomber dans les bilans”. Quelques conséquences: ce traitement comptable affecte les locataires, mais n’a pas d’incidence sur la situation du bailleur. Il va conduire certains locataires à s’interroger sur l’opportunité de se porter acquéreur de leurs locaux. Plus l’engagement se rapproche de la valeur de l’immeuble, plus le locataire sera incité à se poser la question. Cela sera parti- culièrement net pour certains locaux, comme les entrepôts ou des bureaux obsolètes, mais non pour des tours de bureaux. La durée du bail va avoir davantage d’impor- tance: plus le bail est court, plus l’engage- ment correspondant sera léger au bilan. Quant à la sous-location, elle donnera lieu à deux traitements; au bilan côté locataire, mais en traitement classique côté bailleur (ce qui est un peu absurde, reconnaît Laure Sil- vestre-Siaz). Enfin, l’indexation modifie le traitement comptable de l’engagement. Comme l’indice n’est pas connu à l’avance, les comptables vont devoir refaire les calculs chaque année. Enfin, si on recourt une prestation de service, elle n’est pas intégrée au bilan. Augmenter le recours à une prestation, au détriment d’une location, permettra d’améliorer le bilan… ●
