Au Sommaire :
– 2 -Jurisprudence
Bail à construction : Quel régime pour le bail commercial qui suit ?
Baux commerciaux : Obligation de délivrance ; impérative pour le bailleur / Faculté de conclure un bail dérogatoire après un bail commercial ?
DALO: Demandeur logé par ses parents. Refus de relogement justifié
Droit des marques : “PAP” dénigré par “nopap”
– 4 -Au Parlement
A l’Assemblée : Les députés votent le projet de loi Egalité et citoyenneté.
Au Sénat : Reconquête de la biodiversité
Instruction des autorisations d’urbanisme
– 5 -En bref
Schémas régionaux / Extension de la garantie VISALE / Encadrement des loyers
– 6 -Tableau des réponses ministérielles-
– 7 -Nominations – Au fil du J.O. –
Précarité énergétique
Accessibilité / Bibliographie
8 -Réglementation
Un règlement comptable sur les SCPI
Une ordonnance du 20 juillet 2016 sur le bail réel solidaire
2 août 2016 2 B AILÀCONSTRUCTION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Bail à construction ■ Régime du bail commercial qui s uit (CA Paris, Pôle 5, ch. 2, 1 er juillet 2016, n°11/07875) Un bail à construction portant sur un terrain nu avait été consenti pour 30 ans en 1978. En 2005, le bailleur avait accepté la cession du bail par le mandataire liquidateur du preneur et s'était engagé à réitérer ce trans- fert par acte authentique. Les parties étaient en litige notamment sur le type de contrat devant être régularisé: bail com- mercial de droit commun ou renouvelle- ment du bail à construction. La cour d'appel tranche en faveur d'un bail commercial de droit commun et se pronon- ce notamment sur ces questions subsé- quentes: faculté de demander une révision triennale, régime de l'accession pour des mezzanines, charge de la taxe foncière. ➠ Régime du bail « La SCI […] s'est seulement engagée à consentir au cessionnaire de l'unité de pro- duction et à l'expiration du bail construc- tion un bail commercial d'une durée de 9 ans […] l'engagement de la SCI […] doit s'analyser en une promesse de bail com- mercial valant bail commercial […] sans q u'il puisse être considéré comme le renou- vellement du bail à construction précédent qui obéit à un régime juridique distinct. - surfaces et accession « Tout en soutenant que les mezzanines constituent […] des aménagements qui s'in- corporent à l'immeuble, [la SCI] ne conteste cependant pas sérieusement l'argumenta- tion de la locataire qui plaide le caractère démontable de celles-ci; et les experts ont relevé à cet égard que la mezzanine instal- lée par la société locataire n'est pas scellée au sol mais boulonnée sur platine et qu'el- le est de structure métallique (contraire- ment à l'ossature béton du bâtiment) ; Il s'ensuit que les mezzanines ne s'incorpo- rent pas à l'immeuble , qu'elles ne consti- tuent pas des aménagements ayant fait accession au bailleur à l'issue du bail à construction ». La surface retenue est donc fixée hors mez- zanines. ➠ Révision triennale Le bailleur qui demandait la révision trien- nale soutenait que, s’il n'avait pu faire de demande préalable, c'était en raison de l'in- existence du bail commercial. Son argu- ment n'est pas retenu. « La révision du loyer du bail en cours est soumise au formalisme prévu aux articles R 145-20 et suivants pris en application des articles L 145-37, L 145-38 du code de com- merce ce que [la SCI] ne justifie pas avoir respecté de telle sorte que sa demande de révision du loyer, quoiqu'elle puisse être arrachée à la demande originaire, est irre- cevable ». ➠ Taxe foncière « A défaut de stipulation contractuelle pré- voyant l'imputation du paiement des taxes foncières à la locataire, la société bailleresse qui en supporte la charge en tant que pro- priétaire des locaux ne peut voir prospérer cette demande ». La cour conclut en ordonnant à la SCI d'adresser un projet de bail, faute de quoi l'arrêt vaudra bail. Observations : La cour de Versailles avait jugé (27octobre 2011) qu'un bail à construction n'a pas vocation à se transfor- mer de plein droit en bail commercial. Le présent arrêt n'est pas contraire à cette idée car, pour admettre la qualification de bail commercial, la cour s'appuie sur un engagement du bailleur de consentir à un bail commercial, à l'issue du bail à construction. Il a aussi été jugé, sur le régi- me du bail à construction, que le décret de 1953 (art. L 145-1 et suivants) n'est pas applicable au bail à construction (Civ. 3 e , 1 1mai 1988). Pour l'accession, la cour se réfère au contrat qui reprenait les dispositions de l'article 551 et suivants du code civil qui posent le principe que tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au pro- priétaire. Elle en déduit que le caractère démontable des mezzanines empêchait le fonctionnement de l'accession car elles ne s'incorporaient pas à l'immeuble. S'agissant de la révision triennale, l'article R 145-20 impose le recours à l'acte d'huis- sier. Faute de respecter cette procédure, la demande est irrecevable. Une assignation en justice ne peut constituer une demande valable (Civ. 3 e , 29avril 1998). Quant à la taxe foncière, même si le bail à construction d'origine prévoyait le paie- ment de cette taxe par le preneur, le bail commercial qui suit étant de droit com- mun, la cour en déduit que la taxe incom- be au bailleur. Baux commerciaux ■ Obligation de délivrance: impé- rative pour le bailleur (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 1 er juillet 2016, n°14/14696) Un bail avait été conclu pour une activité de restaurant. Mais le bailleur exerçait une activité de cours de danse dans le même immeuble et un litige était apparu sur la répartition des lieux et des charges. Le loca- taire avait finalement donné congé car il estimait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en l'empêchant d'exploiter les lieux. Mais la cour ne retient pas ce reproche: « Nonobstant le caractère commercial du bail conclu entre les parties, il doit être rap- pelé à titre liminaire que selon les disposi- tions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée , d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; Il est certes loisible aux parties au contrat de bail de convenir de clauses exonérant le bailleur de certaines des obligations que les dispositions de l'article 1719 du code civil mettent à sa charge; Toutefois, de telles clauses, dérogatoires du JURISPRUDENCE ■ DALO: demandeur logé par ses parents. Refus de relogement jus- tifié Le Conseil d’État était saisi d’une person- ne qui contestait la décision de la commis- sion de médiation ayant rejeté sa deman- de de logement au titre du droit au loge- ment opposable au motif qu’il était logé par sa mère. Le Conseil d’État rejette le recours: “lorsque le demandeur allègue devant la commission de médiation qu’il est dépourvu de logement, cette commission peut, le cas échéant, tenir compte pour apprécier le caractère prioritaire de sa demande de la circonstance qu’il est logé par un de ses parents au titre de l’obliga- tion alimentaire définie par les articles205 et suivants du code civil, ainsi que des conditions dans lesquelles il est ainsi logé; que par suite, le tribunal admi- nistratif de Bastia a pu, sans erreur de droit, se fonder sur la circonstance que M. A. était logé par sa mère au titre de l’obli- gation alimentaire et sur le fait que ses allégations selon lesquelles la cohabita- tion avec sa famille comportait certains risques n’étaient corroborées par aucune pièce du dossier, pour refuser de le recon- naître comme prioritaire et devant être logé en urgence ”. (CE, 27juillet2016, 5 e et 4 e chambres de la section du contentieux, n°388029)
droit commun, sont d'interprétation stricte et doivent préciser, expressément, la nature et l'étendue des obligations dont le bailleur se décharge sur le preneur ». La cour reprend les dispositions du contrat litigieux et relève notamment que le bail impose au preneur de « renoncer à tous recours en responsabilité contre le bailleur notamment […] en cas de vice ou défaut de la chose louée, le preneur renonçant parti- culièrement à se prévaloir des dispositions des articles1719 et1720 du code civil; […] S'agissant […] du manquement allégué de la bailleresse à son obligation de délivrance, s’il est exact que le bailleur ne peut s'en décharger a priori, notamment par une clause contraire du bail, encore faut-il que celui qui l'allègue, M. L. en l'espèce en sa qualité de locataire, établisse en quoi la SARL D. aurait failli à son obligation de déli- vrance des lieux conforme à la destination du bail qui en l'espèce est celle de toutes opérations industrielles et commerciales se rapportant à son activité de restauration et de cours de cuisine ». Or la cour juge que le preneur échoue à éta- blir en quoi il y aurait un manquement à cette obligation de délivrance. Elle conclut en le déboutant de ses demandes: « M. L. qui succombe en appel sera débouté de l'intégralité de ses demandes, sauf de cel- le tendant à voir réputées non écrites les clauses du bail (art. 5-13) exonérant la baille- resse de toute obligation de délivrance ». Observations : Le bailleur ne peut pas se dispenser contractuellement de l'obliga- tion de délivrance car cette obligation est de l'essence même du bail. Cette règle est de jurisprudence constante. Par exemple le bailleur ne peut par le biais d'une clause de souffrance (cf. art. 1724) s'affranchir de son obligation de délivrance des lieux loués (Civ. 3 e , 1 er juin 2005). De même, il ne peut s'exonérer de l'obligation de procé- der aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (Civ. 3 e , 9juillet 2008). Ou encore, une clause interdisant au preneur d'exercer contre le bailleur tout recours pour vices cachés ou apparents, défauts ou malfa- çons, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance (Civ. 3 e , 18mars 2009). Une clause imposant au preneur de prendre les lieux dans l'état où ils se trou- vent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance et il doit rem- bourser les dépenses engagées par le pre- neur afin de rendre l'immeuble conforme à sa destination contractuelle (Civ. 3 e , 5juin 2002). L'intérêt de l'arrêt rapporté, outre qu'il rappelle les principes de l’obligation de délivrance, est d’appliquer la sanction encourue par le bail litigieux: déclarer non é crite la clause. ■ Bail dérogatoire suite à un bail commercial? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 1 er juillet 2016, n°14/25110) Un bail de 9 ans avait été conclu en 2000 pour des entrepôts et bureaux. Le preneur avait donné congé en fin de période trien- nale mais n'ayant pas tout de suite trouvé des locaux, les parties avaient conclu en 2005 pour les mêmes locaux un bail d'un an jusqu'à fin février2007, le bail initial étant résilié. Le locataire avait quitté les lieux le 23février 2007, mais la remise des clés n'avait eu lieu que le 5mars. Le locataire demandait restitution du dépôt de garan- tie, mais le bailleur demandait reconven- tionnellement que le bail soit soumis au sta- tut des baux commerciaux. La cour d'appel de Paris, qui statuait sur renvoi après cassa- tion rejette sa demande, après avoir statué sur la prescription: « La société B. fonde sa demande de requa- lification du bail du 13septembre 2005, qualifié par les parties elles-mêmes de bail dérogatoire au statut des baux commer- ciaux, sur les dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce et sur l'impossibilité alléguée de pouvoir conclure, ensuite d'un bail commercial, un bail dérogatoire d'où il suit que son action n'est pas soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce mais à celle quin- quennale de droit commun, qu'ayant for- mé sa demande par conclusions devant le juge des référés le 2octobre 2008 puis au fond du 13novembre 2009, elle n'est pas prescrite en son action en requalification du bail du 13septembre 2005 ». Le bailleur soutenait qu'il n'était pas pos- sible de conclure un bail dérogatoire avec un preneur déjà dans les lieux. L'argument est repoussé: « La circonstance que les parties aient été engagées précédemment dans les liens d'un bail commercial est sans portée pour apprécier la validité du bail dont s'agit dès lors que ce dernier n'est pas un bail en renouvellement du précédent de sorte que, comme le précise le professeur Monéger dans sa note, elles avaient la liberté de contracter un bail dérogatoire, qualifié par elles-mêmes de « nouveau bail » suivant leur convention, le terme d'entrée dans les lieux visée par l'article L 145-5 du code de commerce ne visant que la prise de posses- sion effective à la date de conclusion du bail ». La cour ordonne la restitution du dépôt de garantie, sous déduction d'une indemnité d'occupation pour les quelques jours de mars2007. Observations : L'article L 145-5 du code de commerce, qui régit les baux dérogatoires, prévoit que « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre ». La question est donc de savoir s'il est possible de conclure un bail dérogatoire avec un locataire précédemment titulaire d'un bail. Selon le commentaire de Joël Monéger dans le code des baux Dalloz à l'art. L 145-5 (éga- lement cité dans l'arrêt), la Cour de cassation « a fait sienne l'idée d'une entrée juridique ou abstraite du locataire » dans les lieux. Un arrêt a admis qu'un bail dérogatoire peut faire suite à une sous-location car bail principal et sous-location sont deux baux dis- tincts consentis par des bailleurs différents (Civ. 3 e , 5 avril 1992 et 2 février 2005). Ce nouvel arrêt fait donc preuve de souples- se en admettant qu'un bail dérogatoire puis- se être conclu après le bail commercial car il ne s'agissait pas d'un renouvellement du bail précédent, le preneur ayant donné congé. ● 2 août 2016 3 B AUXCOMMERCIAUX ▲ JURISPRUDENCE ■ “PAP” dénigré par “nopap” La société des Éditions Neressis qui édite la revue de particulier à particulier et le site www.pap.fr avait engagé une action à l'encontre de la société Centraser qui avait mis en place le site www.nopap.fr. À la suite d'une action en référé, la société Centraser avait remplacé son site par le site ProVeAc (acronyme de Professsionnel- Vendeur-Acquéreur), mais la cour d'appel de Paris juge l'affaire au fond. La cour d'appel reconnaît l'existence de faits de contrefaçon de la marque commu- nautaire, en raison de l'usage fautif du nom de domaine et du terme PAP employé dans les divers messages diffusés sur inter- net. Elle reconnaît aussi une atteinte au nom de domaine pap.fr à cause du risque de confusion créé par le site nopap.fr. L'ar- rêt admet que la société Centraser s'est « départie d'une prudence élémentaire dans sa critique en excédant de façon répé- titive ce que tolère son exercice mesuré » et admet une atteinte portée à la réputation des Éditions Néressis et lui accorde à ce titre 5000euros. Elle refuse toutefois de consi- dérer qu'il y a eu mauvaise foi de la part de Centraser, notamment car cette société a rapidement mis en œuvre un changement de nom, en recourant désormais au nom de domaine ProVeAc. (CA Paris, Pôle 5, ch. 2, 1 er juillet 2016, n°15/15865), n°337671)
2 août 2016 4 Les députés ont poursuivi les débats le 1erjuillet avec l’adoption de l’article 33 habi- litant le Gouvernement à légiférer par ordonnances. La lutte contre les nuisances à la tranquilli- té des lieux dans les immeubles a été ren- forcée par un complément à l’article L126-3 du CCH (amendement n°1007). Emmanuelle Cosse a fait voter l’amende- ment n°1382 qui vise à faciliter la transmis- sion au FNAL par les organismes payeurs de données sur la liquidation et le paiement des APL. Autre amendement voté: le n°1599 qui, pour l’Ile-de-France, transfère des préfets au préfet de région la désigna- tion d’un organisme bailleur pour reloger des personnes reconnues prioritaires au titre du DALO. ■ Registre des copropriétés Daniel Goldberg a obtenu le vote de l’amen- dement n°984 qui modifie le but du registre des copropriétés. Il vise non seulement à informer les pouvoirs publics, mais aussi les citoyens. Nom du syndic, numéro d’imma- triculation et structure de la copropriété pourront donc être portées à la connaissan- ce du public. Contre l’avis de la ministre, Audrey Linken- held a obtenu le report jusqu’au 31décembre2017 de l’échéance du débat sur le plan d’aménagement et de dévelop- pement durable pour les PLU-I en cours. Par ailleurs, l’amendement n°829, voté à l’initiative de Daniel Goldberg relatif au registre des copropriétés précise que le seuil de 200 lots qui conditionne l’entrée en vigueur du registre au 1 er janvier 2017, s’en- tend des lots principaux. Emmanuelle Cosse indique que le Grand Lyon va expérimenter la mise en place de ce registre. L’article 33 bis était relatif à la mise à dispo- sition de locaux aux associations par les bailleurs, il a été supprimé. Un nouvel article (33 ter A ) complète l’ar- ticle L 111-7-1 du CCH pour permettre l’as- souplissement des mesures d’accessibilité exigées pour les logements locatifs sociaux gérés par les organismes HLM. Il organise les travaux de réversibilité lorsque le loge- ment devient occupé par une personne han- dicapée. L’article 33 ter vise l’agence de contrôle du logement locatif social. Amendé, il a été voté. Marcel Rogemont souhaitait que le contrôle de l’ANCOLS devienne gratuit, comme l’était celui de la MILOS, mais il a retiré son amendement. L’article 33 quater concerne la comptabilité des organismes HLM Sylvain Berrios souhaitait permettre aux organismes HLM d’être partenaires ou membres des organismes de foncier solidai- re, créés par la loi Alur, mais il a retiré son amendement (n°67). Ont été votés plusieurs articles sur l’organi- sation des HLM. Un amendement (n°1159) de Razzy Hammadi est relatif à la gestion d’ADOMA, il vise à éviter que l’UESL qui est l’un de ses actionnaires minoritaires, ne puisse exercer une situation de blocage. Il a été voté. ■ Expulsions L’article 33 octies modifie les articles du code de procédure civile d’exécution sur la protection des “locaux d’habitation” afin de les appliquer plus largement aux “lieux habités ou locaux”. Il a été voté. Même vote pour l’article 33 decies qui écarte l’applica- tion des articles25-3 à 25-11 de la loi du 6juillet 1989 (visant les meublés), pour les logements appartenant à une SEM et conventionnés. L’amendement n°1439 de Marie-Anne Chapdelaine réduit à 50% au lieu de 70% le seul de logements sociaux à partir duquel il est possible de vendre des biens fonciers de l’État sans mise en concurrence. Il a été voté en dépit des réserves de la ministre qui pré- cise qu’un décret est en cours de rédaction sur ce thème. Enfin, un amendement de Daniel Goldberg (n°462) rend obligatoire la dématérialisation des signalements aux commissions de coor- dination des actions de prévention des expulsions locatives, pour améliorer la flui- dité du processus d’information des huis- siers, bailleurs et représentants de l’État. Il a été voté. E GALITÉETCITOYENNETÉ AL ’ ASSEMBLÉE Les députés votent le projet de loi Egalité et citoyenneté Ce projet de loi a été adopté en première lecture par les députés le 6juillet. Le Sénat doit l’examiner début octobre, après la session extraordinaire prévue au mois de septembre. Les députés ont alors abordé le titreIII sur l’égalité réelle. ■ “Façonner le vivre ensemble” Le 6juillet, dans les explications de vote, Gilda Hobert (groupe RRDP) estime que les mots égalité et citoyenneté sont une « repré- sentation lumineuse de ce qui façonne le vivre ensemble ». Elle se félicite par exemple de la pose de nouveaux jalons pour une meilleure politique d’attribution des loge- ments sociaux, notamment pour loger les plus pauvres tout en évitant de concentrer la pauvreté dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, les QPV. Marie-George Buffet approuve les mesures visant à renforcer la loi SRU mais déplore celles sur le supplément de loyer de solida- rité qui vont accroître la spécialisation du parc social vers les ménages les plus fragiles. Sylvain Berrios dénonce les contresens reprochant au Gouvernement de délaisser les quartiers difficiles pour imposer à tous les échecs d’une politique d’urbanisme. Michel Piron salue les efforts faits pour rendre plus transparente la politique d’attri- bution des logements sociaux, mais dit sa déception que ses amendements sur le loge- ment intermédiaire n’aient pas été adoptés. L’ensemble du projet de loi a été voté. ● Reconquête de la biodiversité Les sénateurs ont examiné en nouvelle lec- ture le 11juillet le projet de loi pour la recon- quête de la biodiversité, de la nature et des paysages. Barbara Pompili, secrétaire d’État chargée de la biodiversité, souligne la difficulté de convaincre les esprits de l’urgence de la lut- te contre la perte de biodiversité. Mais elle se réjouit que les Français demandent d’aller plus loin sur ce sujet. Le rapporteur, Jérôme Bignon, se félicite de la création de l’Agence française de la biodiversité (AFB) et de l’ins- cription de nouveaux principes dans le droit. Il évoque le principe de non-régres- sion, l’inscription de la réparation du préju- dice écologique dans le code civil. Le texte du Sénat propose sur ce point un encadre- ment de l’intérêt à agir, le principe d’une réparation en nature et, à défaut, en dom- mages-intérêts, et enfin, une prescription de 10 ans. Hervé Maurey relativise le désaccord entre ▲
2 août 2016 5 B RÈVES S chémas régionaux La ministre du logement a présenté en conseil des ministres le 27juillet une ordon- nance sur l’intégration dans le schéma régional d’aménagement, de développe- ment durable et d’égalité des territoires (SRADDET) des schémas régionaux secto- riels mentionnés à l’article 13 de la loi Notre du 7 août 2015. Cela vise donc le transport, le climat, les déchets. Les SRADDET devront être élaborés dans les trois ans de la publication de l’ordonnance. (Conseil des ministres du 27juillet 2016) VISALE étendu aux moins de 30 ans La ministre du logement a signé avec les représentants d’Action Logement un ave- nant à la convention entre l’Etat et l’UESL- Action logement afin d’étendre la caution solidaire VISALE aux personnes de moins de 30 ans entrant dans un logement. Cela vise donc les jeunes, salariés ou non, les chômeurs et les étudiants. Ce cautionne- ment des loyers du parc privé est gratuit, il garantit le bailleur de loyers impayés pen- dant les 3 premières années du bail. (Signature du 21juillet 2016). Encadrement des loyers Le Gouvernement a lancé un site internet www.encadrementdesloyers.gouv.fr qui permet de vérifier aisément si le loyer prati- qué respecte les plafonds réglementaires. Actuellement mis en place pour Paris, le site sera progressivement étendu à Lille et à la région parisienne. (Communiqué du 27juillet 2016) La FNAIM relativise la baisse des loyers Alors que la ministre du logement a indi- qué que 30% des locataires avaient bénéfi- cié d’une baisse de loyers, Jean-François Buet relativise l’effet de cette mesure qui n’affecte en réalité que 5% des locataires puisque 15% des locations sont renouve- lées chaque année. (Communiqué du 26juillet 2016). ❘◗ Le cabinet Ashurst ( Philippe None et Guillaume Aubatier ) a conseillé Sam- sung SRA Asset Management pour l’ac- quisition de la tour So Ouest (33250m 2 ) à Levallois, pour 334 millions d'euros auprès d'Unibail-Rodamco. ❘◗ Anne-Valérie Attias-Assouline a été nommée président de PwC Société d’Avocats ; elle succède à Michael Jaffe . ■ Instruction des autorisations d’urbanisme Françoise Gatel demande s’il serait possible, en faveur des communes, de créer une contribution sur les pétitionnaires pour financer l’instruction des autorisations d’ur- banisme. La secrétaire d’État chargée des collectivités territoriales, Estelle Grellier, lui répond que la mission d’instruction des autorisations d’urbanisme est liée “à l’exer- cice d’une prérogative de puissance publique qui nécessite objectivité et indé- pendance”. Il est donc juste que les péti- tionnaires n’aient pas à participer à son financement . Pour cette mission, elle invite les communes à privilégier la mutualisation au niveau intercommunal. ( Sénat débats, 19juillet 2016) . Acteurs les deux chambres, qui a conduit à l’échec de la CMP, car il y a 90% des articles sur les- quels il y a eu un vote conforme. Nicole Bonnefoy salue aussi l’introduction dans le code civil de la réparation du préjudice éco- logique et la précision du principe d’action préventive que permet le triptyque “éviter, réduire, compenser”, ce qui a pour objectif l’absence de perte nette ou l’obtention d’un gain de biodiversité. Sur ce point, Ronan Dantec se félicite que les amendements adoptés renforcent l’obligation de résultat des compensations, mais déplore que le Sénat ait recherché à réduire la portée du mécanisme de compensation. ■ Discussion par articles L’article 1 er qui définit la biodiversité a été voté en l’état. L’article 2 modifie également l’article L110-1 du code de l’environnement relatif aux objectifs recherchés par la politique de l’en- vironnement. Il a été adopté en l’état. S’agissant du principe de non-régression, Jérôme Bignon rappelle qu’il a été adopté sur amendement de Delphine Batho à l’As- semblée et estime que, s’il n’a pas de réelle portée normative, il pourrait nuire aux acteurs économiques. Barbara Pompili sou- haitait le rétablissement de ce principe dans l’article, mais l’amendement (n°44) de Ronan Dantec a été rejeté. L’article 2 bis inscrit dans le code civil la réparation du préjudice écologique . La version proposée limite la réparation au dommage anormal. Ronan Dantec souhaite supprimer cette restriction, mais il a retiré l’amendement. L’article a été voté avec de simples amendements rédactionnels. L’article 7 selon lequel le schéma régional des carrières prend en compte le schéma régional d’aménagement, de développe- ment durable et d’égalité des territoires, a té adopté. L’article 9 institue l’ Agence française pour la biodiversité . Après débat sur l’intégra- tion des personnels de l’Office national de la chasse dans l’AFB et les compétences res- pectives de deux organismes, l’article a été voté. L’article 27 vise les parcs naturels régio- naux . Vote conforme. L’article 32 , également voté, institue les établissements publics de coopération environnementale . L’article 33A traite des mesures de compen- sations des atteintes à la biodiversité. Jean- Claude Boulard souhaite que pour un projet d’intérêt général portant atteinte réparable à la biodiversité, les mesures de compensa- tions exigées ne soient pas de nature à remettre en cause le projet (amendement n°12), mais il n’a pas été suivi. L’article a été voté avec un amendement donnant à l’ad- ministration une obligation de réalisation d’office des mesures en lieu et place de l’aménageur, si l’obligation initiale est inopérante. L’article 33 crée les obligations réelles envi- ronnementales . Il a été adopté. Hervé Poher a plaidé, mais sans succès, pour le rétablis- sement de l’article 34 qui créait des zones prioritaires pour la biodiversité . L’article 35 quater , relatif aux échanges de parcelles modifiant le tracé d’un chemin rural , a été voté après modification. Hervé Poher a tenté d’obtenir le rétablisse- ment de l’article 36 quater permettant aux PLU de classer en espaces de continuité éco- logique des éléments des trames verte et bleue nécessaires à la création de ces conti- nuités écologiques, mais il n’a pas convain- cu. Les articles suivants sont relatifs au milieu marin. L’article 68 sexie s comporte de mesures compensatrices obligeant au reboi- sement en cas de défrichement. Enfin, l’article 72 bis AA créant un régime de protection des alignements d’arbres a été supprimé en dépit des réserves de la secré- taire d’État. L’ensemble du texte a été voté et renvoyé pour une ultime lecture à l’Assemblée. ■ Retour à l’Assemblé Les députés ont examiné le texte le 20juillet. Il a fait l’objet de quelques amendements et a été voté de façon définitive. ● B IODIVERSITÉ AUSÉNAT ▲
2 août 2016 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 7juillet2016 Sénat n°10934 Jean-Pierre Vial Les Républicains, Savoie Taxe de séjour. Plafond de paiement en espèces. Budget Le seuil de paiement en espèces des recettes publiques a été fixé à 300 € au 1 er janvier 2014. Il vise la sécurité des agents publics et la maîtrise des couts de gestion. Vu le tarif de la taxe de séjour , il représente 75 nuitées au tarif palace de 4 euros ; le seuil est donc rarement dépassé. Il n'est pas prévu de revenir sur cette règle ; envisager une dérogation en faveur des paiements de touristes étrangers serait une discrimination illégale. 7juillet2016 Sénat n°17692 Hervé Maurey, UDI, Eure Révision des valeurs locatives des locaux pro- fessionnels B udget L'entrée en vigueur de la réforme des valeurs locatives des locaux profes- sionnels, qui est une mesure de justice fiscale, a été reportée au 1 er janvier 2017. Les effets de la révision seront plafonnés pour réduire de moitié le gain o u la perte liés à la révision et ils seront lissés sur 10 ans. 7juillet2016 Sénat n°17592 Jean-Noël Cardoux, Les Républicains, Loiret Participation pour le financement de l'as- sainissement collectif Environnement Cette participation (PFAC) est exigible lors du raccordement de l'immeuble au réseau de collecte. Mais, en application de l'article L 1331-7 du CGCT, les communes peuvent décider de soumettre à la participation tous les immeubles raccordés entre le 1 er juillet 2012 et la délibération instituant la PFAC et les immeubles raccordés à compter de cette date. 7juillet2016 Sénat n°17984 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Raccordement aux réseaux d'une maison construite sans autorisa- tion Intérieur L'article L 111-6 du code de l'urbanisme interdit le raccordement aux réseaux d'eau ou d'énergie aux bâtiments construits sans autorisation. Mais le Conseil d'Etat en application de l'art. 8 de la CEDH qui assure le respect de la vie privée , invite à vérifier si un refus de raccordement, est proportionné au but recherché (respect des règles d'urbanisme et de sécurité). Références de jurispru- dence : CE, 15 déc. 2010. 7juillet2016 Sénat n°17894 François Grosdidier, Les Républicains, Moselle Pénurie de terrains à bâtir Logement Depuis la loi Grenelle II, les EPCI porteurs de SCOT doivent mesurer la consom- mation d'espaces et fixer des objectifs visant à la limiter. La loi Alur a maintenu l'objectif tout en encourageant les élus à identifier les capacités de densification et de mutation de leur territoire. Pour l'ouverture à l'urbanisation de zones à urbaniser non équipées, la loi ne prévoit pas leur retour en zone naturelle au bout de 9 ans, mais impose le recours à la révision du document d'urbanisme et non sa simple modification pour ouvrir ces zones à l'urbanisation. 26juillet2016 AN n°72949 Philippe Vigier, UDI, Eure et Loir Associations syndicales autorisées propriétaires Pouvoirs en blanc Intérieur Les propriétaires des associations syndicales peuvent donner un mandat écrit ne valant que pour une réu- nion, pour les représenter. Les mandats en blanc sont interdits. Si les statuts n'ont pas été mis en conformité, les préfets les ont modifiés d'office. Les manquements constatés à la prohibition des pouvoirs en blanc peu- vent être portés devant le juge administratif. Texte de référence : art. 19 de l'ordonnance du 1 er juillet 2014 et art. 19 du décret du 3 mai 2006. 26juillet2016 AN n°57039 Emeric Bréhier, Socialiste, écolo- giste et républi- cain, Seine et Marne Investissement Robien. Remise en cause de l'a- vantage fiscal Finances L'amortissement du bien acquis avec le dispositif Robi- en suppose de conserver le bien à usage locatif pen- dant 9 ans au moins. L'avantage fiscal n'est pas remis en cause en cas d’invalidité, licenciement ou décès du contribuable. En cas de rupture négociée du contrat de travail qui repose sur un accord entre employeur et salarié, l'avantage fiscal est remis en cause. Le bulletin n° BOI-RFPI- SPEC-20-20-40-20120912 précise les modalités de la reprise. 26juillet2016 AN n°24934 Isabelle Le Callen- nec Les Républicains, Ille-et -Vilaine Logement des jeunes. Colocation Logement La colocation a été définie par la loi Alur. Le régime de la caution a été assou- pli : elle prend fin lors du congé donné par un colocataire lorsqu'un nouveau colocataire entre dans les lieux ou, à défaut, dans un délai de 6 mois. Les charges peuvent être forfaitaires. Le contrat peut prévoir la souscription du contrat d'assurance par le bailleur. Le contrat de colocation doit respecter le contrat type du décret du 29 mai 2015. Le Gouvernement poursuit sa réflex- ion pour améliorer les relations entre bailleurs et colocataires. 12juillet2016 AN n°86111 Jacques Cresta Socialiste, Ecologiste et républicain ; Pyrénées-Orien- tales Lots de copropriété. Biens vacants et sans maître Justice En application des articles L 1123-1 du CGCT et de l'article 713 du code civil, la commune (ou à défaut l'EPCI ou, à défaut l'Etat) devient propriétaire d'un bien vacant au-delà d'un délai de trente ans après l'ouverture de la succession. Mais la commune ou l'E- tat n'est redevable des charges de copropriété qu 'à l'issue de ce délai de 30 ans . Les charges courues pendant ce délai sont des créances successorales . La réponse est donnée sous réserve de l'inter- prétation des tribunaux. 12juillet2016 AN n°75070 Véronique Lou- wagie, Les Républicains, Orne Information du ven- deur. Vente de terrains avec installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE) Environnement Le « vendeur du terrain » a diverses obligations d'in- formation de l'acquéreur si le terrain a accueilli précé- demment une ICPE. Remplacer la notion de vente par celle de transfert de la « maîtrise du terrain » ne serait pas suffisamment précis. L'obligation d'infor- mation s'articule avec celle qui impose de constituer des garanties financières et un état de pollution des sols, pour les installations présentant des risques importants de pollution ou d'accident. Référence de textes : art. L514-20 et L 512-18 du code de l'environne- ment. ▲ ▲
2 août 2016 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Personnes handicapées et lutte contre l’exclusion : Marina Drobi est nommée conseillère en charge du handicap au cabi- net de Ségolène Neuville. (Arrêté du 13juillet2016, J.O. du 20, n°76). ➠ Aménagement du territoire : Bruno Dal- ler quitte ses fonctions de conseiller ges- tion publique locale, communes et inter- communalités, au cabinet de Jean-Michel Baylet. Thomas Jacoutot est nommé conseiller communes, intercommunalités, métropoles, départements, régions. Des mouvements de fonctions parallèles ont lieu au cabinet de la secrétaire d’Etat, Estelle Grelier. Sophie Duval-Huwart quitte ses fonctions de directrice adjointe du cabinet. (Arrêtés du 30juin 2016, J.O. du 21juillet, n°37 et38 et arrêtés du 6juin, J.O. du 23, n°80 et81, arrêté du 21juillet, J.O. du 23, n°82). ➠ Intérieur : Jean-Julien Xavier-Rolai quitte ses fonctions de conseiller juridique au cabinet de Bernard Cazeneuve. (Arrêté du 7juin 2016, J.O. du 21, n°45). ➠ Agriculture et porte-parole du Gouver - nement : Philippe Mauguin quitte ses fonc- tions de directeur du cabinet de Stéphane Le Foll. (Arrêtés du 20juillet2016, J.O. du 21, n°46 et47). ➠ Finances : Guillaume Denis est nommé conseiller finances locales au cabinet de Michel Sapin ainsi que conseiller budgétai- re et finances locales au cabinet de Chris- tian Eckert. (Arrêtés du 18juillet2016, J.O. du 23, n°24 et55). ➠ Finances : Luc-André Jaxel-Truer est nommé conseiller en charge du renouvel- lement urbain et ville durable au cabinet d'Hélène Geoffroy. (Arrêté du 1 er juillet 2016, J.O. du 23juillet, n°94) Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : Sont nommés présidents de TGI: Pierre-Louis Pugnet (Cahors) et Florence Marchaland- Bouvier (Dax). (Décret du 18juillet2016, J.O. du 20, n°79). Organismes publics ✓ Commission des infractions fiscales : Sont désignés membres de cette commission: Marie-Hélène Mitjavile (Conseil d’État); Catherine Demier et Michel Valdiguie (Cour des comptes). Conventions collectives ➠ Immobilier : Le Conseil d’Etat a annulé l’arrêté du 13juillet 2011 portant exten- sion d'avenants à la convention collective nationale de l'immobilier, dans toutes celles de ses dispositions qui n'ont pas déjà été annulées par la décision du Conseil d’État du 30décembre 2013. (Décision n°352901 du 8juillet2016, J.O. du 21juillet, n°51). ■ Précarité énergétique Le programme de réduction de la consom- mation énergétique des ménages en situa- tion de précarité énergétique « Toits d'abord » a été validé par arrêté dans le cadre du dispositif des certificats d'écono- mies d'énergie. Ce programme porté par la Fondation Abbé Pierre vise la production de loge- ments très sociaux à très haute performan- ce énergétique pour les ménages les plus défavorisés en grande précarité énergé- tique. L'objectif est de rénover 1200 à 1400 logements en 2016-2017 en attei- gnant, à partir de logements E, F ou G, des classements en A, B ou C, ou de produire des logements neufs classés A ou B. (Arrêté du 6juillet2016, J.O. du 20juillet, n°4). ■ Accessibilité Le dernier alinéa de l'article 1 er de l'arrêté du 8décembre 2014 fixant les dispositions prises pour l'application des articles R. 111- 19-7 à R. 111-19-11 du CCH et de l'article 14 du décret n°2006-555 du 17mai 2006 relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant et des installations ouvertes au public est annulé. (Décision n°387876 du 6juillet2016 du Conseil d’État, J.O. du 21juillet n°50). ■ Comptabilité des SCPI Un règlement comptable du 16avril relatif aux SCPI a été homologué par arrêté du 7juillet. En voici quelques aspects. ➠ Le chapitre I er détermine le champ d'ap- plication. ➠ Le chapitre II vise la structure des états financiers. L' état du patrimoine distingue deux colonnes: - valeurs bilantielles (coût historique d'ac- quisition), - valeurs estimées. Les valeurs estimées sont évaluées à leur valeur actuelle. La valeur actuelle des pla- cements immobiliers correspond « au prix B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi652 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ■ Bibliographie “ Sortir de la jungle fiscale ”. Tel est le titre de l’ouvrage que Jean Bosvieux et Ber- nard Coloos viennent de consacrer au logement locatif. Considérant que le sta- tut fiscal du bailleur est inadapté et inco- hérent, ils proposent une nouvelle approche de la fiscalité du logement, afin de reconnaître son rôle d’activité produc- tive. Préfacé par Guy Marty de l’IEIF. (Collection Immobilier et Perspectives coédité par l’IEIF et Economica, 49euros)
2 août 2016 8 SCPI - B AILRÉELSOLIDAIRE JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RÉGLEMENTATION qu'accepterait de payer un investisseur pour le bien en l'état ». Il est fixé hors droits d'acquisition. À la clôture des comptes, le placement immobilier est pré- s umé être à usage locatif (art. 121-51). Le résultat de l'activité immobilière est pré- cisé à l'article 123-10. Au titre des charges par exemple figure le coût de la garantie locative éventuelle versée lors d'une acqui- sition en VEFA. ➠ Le chapitre III détaille les règles de comptabilisation des actifs. Les terrains sont comptabilisés pour leur valeur d'ac- quisition. Immeubles et terrains ne sont pas amortis (art. 131-33). Le fonds de remboursement est comptabi- lisé en « Valeurs de placement et disponi- bilité ». Si la SCPI procède à une réévaluation, cel- le-ci doit concerner tous les immeubles locatifs (art. 134-20). L'écart de réévaluation qui constate une plus-value latente est indisponible. Le fonds de remboursement peut être ali- menté par le produit de cession du place- ment immobilier ou par l'affectation des bénéfices affectés lors de l'approbation des comptes (art. 134-30). ➠ Le chapitre IV est consacré aux produits, charges et résultats des SCPI. Les loyers sont enregistrés en produits sur la base des loyers courus et des termes du bail (art. 141-10). Les sommes perçues com- me garantie locative en VEFA sont compta- bilisées en produit. Le coût de la garantie est comptabilisé en charge, correspondant à une prime d'assurance. En revanche, les préloyers sont comptabili- sés en produits financiers. Les charges incombant au propriétaire mais contractuellement mises à la charge de locataires font partie des produits de l'activité immobilière. L'article 141-20 distingue les charges immobilières, incombant normalement au propriétaire mais mises contractuellement à la charge du locataire, des charges loca- tives, incombant normalement au locatai- re, acquittées par le propriétaire pour leur compte. Le plan prévisionnel pluriannuel d'entre- tien est établi dès la première année d'ac- quisition de l'immeuble (art. 141-22). Une provision correspond à l'évaluation immeuble par immeuble des dépenses futures à l'horizon des cinq prochaines années (art. 141-23). Pour les charges, la SCPI peut prévoir d'im- puter la commission de souscription sur la prime d'émission (art. 142-22). L e texte comporte différents modèles (cha - pitre V documents de synthèse). - modèle d'état du patrimoine, - tableau de variation des capitaux propres, - compte de résultat, - annexe des comptes annuels. ➠ Le chapitre VI est consacré au plan de comptes. Le texte entre en vigueur pour les exer- cices ouverts à compter du 1 er janvier 2017 , avec application possible dès 2016, sur option (art. 170-1). (Arrêté du 7juillet2016 portant homologa- tion du règlement n°2016-03 du 16avril 2016 de l'Autorité des normes comptables, J.O. du 19juillet2016, n°6). ■ Une ordonnance sur le bail réel solidaire L’ordonnance du 20juillet2016 relative au bail réel solidaire est issue de l’habilitation figurant dans la loi du 6août 2015 (art. 94). Elle permet l'activité des organismes de foncier solidaire (OFS) créés par la loi Alur (art. L 329-1 du code de l'urbanisme). Ce mécanisme suppose une dissociation de la propriété du sol et du bâti. Le bail réel solidaire est un bail « par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l'article L. 329-1 du code de l'ur- banisme et pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété de logements, avec s'il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabili- ter des constructions existantes ». (art. L 255-1 du CCH). L'OFS acquière un terrain, bâti ou non, pour réaliser des logements et des équipe- ments collectifs en vue de leur location à des ménages modestes ou en accession à la propriété. Le logement doit être occupé à titre de rési- dence principale. L'occupant doit respecter un plafond de ressources (art. L 255-2). Le bail peut être consenti à un opérateur qui construit ou réhabilite des logements pour vendre les droits réels à des per- sonnes sous condition de ressources. Si l'OFS consent le bail à un opérateur le soin de commercialiser les droits réels du bail solidaire, la commercialisation prend la forme - soit de cession de droits réels immobiliers - soit de parts et actions permettant la jouissance du logement. Un nouveau bail réel est signé avec l'OFS et ces droits sont retirés du bail réel initial (art. L 255-3). La location est encadrée par des plafonds de ressources et de loyers PLS, mais l'OFS peut prévoir des seuils inférieurs (art. L 255-4). Les conditions de mutation sont encadrées (art. L 255-5). Le prix de revente est limité au prix d'achat réévalué selon des modali- tés fixées par décret. Les articles L 255-7 et suivants fixent les droits et obligations des parties. Ainsi le preneur reste propriétaire des construc- tions qu'il réalise, jusqu'au terme du bail. Il s'acquitte d'une redevance. L'article L 255-10 fixe les modalités de ven- te. Le vendeur doit maintenir son offre pendant au moins 30 jours. La vente est subordonnée à l'agrément de l'acquéreur par l'OFS. Il dispose de 2 mois pour donner sa réponse. En cas d'agrément, la durée du bail est prorogée pour que le nouveau preneur bénéfice d'un droit d'une durée égale à celle du contrat initial. En cas de refus d'agrément, le vendeur peut deman- der à l'OFS de lui présenter un acquéreur. Ce mécanisme de prorogation est une innovation et constitue une « novation majeure » selon les termes du rapport au Président de la République. L'OFS dispose d'un droit de préemption lors de toute cession ou donation (art. L 255-15), il peut acquérir pour lui-même ou faire acquérir un bénéficiaire éligible. À l'expiration du bail, les droits réels du pre- neur deviennent la propriété de l'OFS après indemnisation de la valeur des droits réels. Dans les baux qu'il consent, le preneur du bail réel solidaire doit mentionner la date d'extinction du bail réel et son effet sur le bail en cours. À défaut, le titulaire du bail d'habitation a droit de se maintenir 36 mois à compter de la date d'expiration du bail réel solidaire moyennant paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer. (Ordonnance n°2016-985 du 20juillet2016 relative au bail réel solidaire, J.O. du 21juillet, n°26).
– 2 -Jurisprudence
Bail à construction : Quel régime pour le bail commercial qui suit ?
Baux commerciaux : Obligation de délivrance ; impérative pour le bailleur / Faculté de conclure un bail dérogatoire après un bail commercial ?
DALO: Demandeur logé par ses parents. Refus de relogement justifié
Droit des marques : “PAP” dénigré par “nopap”
– 4 -Au Parlement
A l’Assemblée : Les députés votent le projet de loi Egalité et citoyenneté.
Au Sénat : Reconquête de la biodiversité
Instruction des autorisations d’urbanisme
– 5 -En bref
Schémas régionaux / Extension de la garantie VISALE / Encadrement des loyers
– 6 -Tableau des réponses ministérielles-
– 7 -Nominations – Au fil du J.O. –
Précarité énergétique
Accessibilité / Bibliographie
8 -Réglementation
Un règlement comptable sur les SCPI
Une ordonnance du 20 juillet 2016 sur le bail réel solidaire