mercredi 9 juillet 2025

JURIShebdo Immobilier n° 652 du 2 août 2016

AccueilAnciens numérosJURIShebdo Immobilier n° 652 du 2 août 2016
Au Sommaire :

– 2 -Jurisprudence
Bail à construction : Quel régime pour le bail commercial qui suit ?
Baux commerciaux : Obligation de délivrance ; impérative pour le bailleur / Faculté de conclure un bail dérogatoire après un bail commercial ?
DALO: Demandeur logé par ses parents. Refus de relogement justifié
Droit des marques : “PAP” dénigré par “nopap”
– 4 -Au Parlement
A l’Assemblée : Les députés votent le projet de loi Egalité et citoyenneté.
Au Sénat : Reconquête de la biodiversité
Instruction des autorisations d’urbanisme
– 5 -En bref
Schémas régionaux / Extension de la garantie VISALE / Encadrement des loyers
– 6 -Tableau des réponses ministérielles-
– 7 -Nominations – Au fil du J.O. –
Précarité énergétique
Accessibilité / Bibliographie
8 -Réglementation
Un règlement comptable sur les SCPI
Une ordonnance du 20 juillet 2016 sur le bail réel solidaire

jugé>Un bail dérogatoire peut, dans certainesconditions, être conclu à l’issue d’un bailcommercial statutaire, a jugé la cour d’ap-pel de Paris le 1erjuillet 2016 (p.3).>La clause d’un bail qui exonère le bailleurde son obligation de délivrancedoit êtreréputée non écrite (CA Paris, 1erjuillet 2016,p.2).>La cour d’appel de Paris a condamné unesociété qui avait, par usage du site internetnopap dénigré les éditions Néressis quiéditent la revue de Particulier à Particulier etle site internet PAP (arrêt du 1erjuillet2016, p.3).répondu>Les pouvoirs en blanc ne sont plus autori-sés dans les associations syndicales libres(voir p.6).>Au-delà de la loi Alur, le Gouvernementpoursuit sa réflexion pour améliorer les rela-tions entre bailleurs et colocataires (p.6).>Le Gouvernement ne souhaite pas insti-tuer une contribution sur les pétitionnairespour financer l’instruction des autorisationsd’urbanisme, a répondu Estelle Grellier à lasénatrice Françoise Gatel (p.5).publiés>Lebail réel solidaire a fait l’objet d’uneordonnance du 20juillet2016, en applica-tion de la loi du 6août 2015 (p.8).>Un règlement comptable sur les SCPIa étéhomologué par arrêté du 7juillet2016 (p.7).voté>Le projet de loi de reconquête de la biodi-versité, de la nature et des paysages a été votépar le Sénat le 11juillet, puis voté définitive-ment par les députés le 20juillet (p.4).Trêve estivale? Notre prochain numéro sera publié début septembre. Pour cedernier numéro avant notre interruption estivale, le commentairede l’actualité, même immobilière, ne saurait s’abstraire de la lour-deur des événements. Face à la remise en cause de notre sociétéqu’impliquent ces actes de violence à Nice ou près de Rouen, unequestion se pose : comment réagir? Sans prétendre disposer desréponses, nous vous livrons quelques réflexions.Faut-il, comme les Britanniques sous les bombardements allemands,adopter le flegmatique “keep calm and carry on”? Faut-il comme lerecommandait le 27juillet le cardinal Vingt-Trois dans son homélie àla cathédrale de Paris en hommage au prêtre assassiné en Normandie,pardonner aux assassins et réfléchir au sens des “valeurs”, régulière-ment affichées mais bien floues dans leur contenu? La réponse qui estici est d’ordre spirituel, ne dispense pas d’une réponse politique. Elleparaît à ce jour bien incertaine. A la lecture des débats parlementairesde ces dernières semaines (p.4), tant à travers le projet de loi “Egalitéet citoyenneté” que celui de “reconquête de la biodiversité” on estfrappé du caractère dérisoire des mesures proposées par le Gouverne-ment au regard des assassinats perpétrés en France en ce mois dejuillet finissant. La quête d’une “égalité réelle”, l’obsession des quotasde logements sociaux, la masse de mesures techniques ne sauraientrépondre au profond malaise qui étreint notre société. Qui peut croitque ces nouvelles lois répondent à l’urgence des événements? Quedire encore de l’énergie déployée sur la lutte contre les effets duréchauffement climatique qui paraît un risque bien secondaire à l’au-ne de l’échauffement de l’esprit guerrier?Revenons un instant sur l’actualité de la jurisprudence avec deuxarrêts de la Cour d’appel de Paris rendus le 1erjuillet en matière debaux commerciaux. L’un rappelle avec clarté l’obligation de délivran-ce du bailleur, qui ne saurait s’en affranchir contractuellement. Àdéfaut, la clause est réputée non écrite (p.2). L’obligation de déli-vrance prévue par l’article 1719 fait partie de l’essence même du bail,elle relève de la nature du contrat et s’impose sans qu’il soit besoind’aucune stipulation particulière. L’autre arrêt admet avec souplesse lafaculté de conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercialrelevant du statut, car il considère que la nécessité de conclure un baildérogatoire avec un locataire qui “entre dans les lieux” au sens de l’ar-ticle L145-5 du code de commerce doit être interprétée dans un sensjuridique et non strictement matériel. Alors que l’expression de trêve estivale semble bien inadaptée en cestemps de combat, nous vous souhaitons néanmoins de bonnesvacances, espérant qu’elles seront propices pour chacun, à la prépara-tion de décisions adaptées à la situation. BDJURIShebdoLa lettre du droit immobilierpour les professionnelswww.jurishebdo.frNUMÉRO 6522 AOUT 2016ISSN1622-141916EANNEEL’ESSENTIEL..immobilier- 2 -Jurisprudence-Bail à construction: Quel régime pour le bail commercial qui suit?Baux commerciaux: Obligation de délivrance; impérative pour lebailleur / Faculté de conclure un bail dérogatoire après un bail com-mercial?DALO: Demandeur logé par ses parents. Refus de relogement justifiéDroit des marques: “PAP” dénigré par “nopap”- 4 -Au Parlement-A l’Assemblée: Les députés votent le projet de loi Egalité etcitoyenneté. Au Sénat: Reconquête de la biodiversitéInstruction des autorisations d'urbanisme- 5 -En bref-Schémas régionaux / Extension de la garantie VISALE / Encadrement desloyers- 6 -Tableau des réponses ministérielles-- 7 -Nominations - Au fil du J.O.-Précarité énergétiqueAccessibilité / Bibliographie- 8 -Réglementation-Un règlement comptable sur les SCPI Une ordonnance du 20juillet2016 sur le bail réel solidaireSOMMAIREEDITORIALLe prochain numéro de Jurishebdosera daté du 6septembre 2016.Nous vous souhaitons un bel été.
2 août 20162BAILÀCONSTRUCTION- BAUXCOMMERCIAUXBail à construction Régime du bail commercial quisuit(CA Paris, Pôle 5, ch. 2, 1erjuillet 2016,n°11/07875)Un bail à construction portant sur un terrainnu avait été consenti pour 30 ans en 1978.En 2005, le bailleur avait accepté la cessiondu bail par le mandataire liquidateur dupreneur et s'était engagé à réitérer ce trans-fert par acte authentique. Les partiesétaient en litige notamment sur le type decontrat devant être régularisé: bail com-mercial de droit commun ou renouvelle-ment du bail à construction.La cour d'appel tranche en faveur d'un bailcommercial de droit commun et se pronon-ce notamment sur ces questions subsé-quentes: faculté de demander une révisiontriennale, régime de l'accession pour desmezzanines, charge de la taxe foncière.Régime du bail« La SCI […] s'est seulement engagée àconsentir au cessionnaire de l'unité de pro-duction et à l'expiration du bail construc-tion un bail commercial d'une durée de 9ans […] l'engagement de la SCI […] doits'analyser en une promesse de bail com-mercial valant bail commercial […] sansqu'il puisse être considéré comme le renou-vellement du bail à construction précédentqui obéit à un régime juridique distinct.- surfaces et accession« Tout en soutenant que les mezzaninesconstituent […] des aménagements qui s'in-corporent à l'immeuble, [la SCI] ne contestecependant pas sérieusement l'argumenta-tion de la locataire qui plaide le caractèredémontable de celles-ci; et les experts ontrelevé à cet égard que la mezzanine instal-lée par la société locataire n'est pas scelléeau sol mais boulonnée sur platine et qu'el-le est de structure métallique (contraire-ment à l'ossature béton du bâtiment) ;Il s'ensuit que les mezzanines ne s'incorpo-rent pas à l'immeuble, qu'elles ne consti-tuent pas des aménagements ayant faitaccession au bailleur à l'issue du bail àconstruction ».La surface retenue est donc fixée hors mez-zanines.Révision triennaleLe bailleur qui demandait la révision trien-nale soutenait que, s’il n'avait pu faire dedemande préalable, c'était en raison de l'in-existence du bail commercial. Son argu-ment n'est pas retenu.« La révision du loyer du bail en cours estsoumise au formalisme prévu aux articles R145-20 et suivants pris en application desarticles L 145-37, L 145-38 du code de com-merce ce que [la SCI] ne justifie pas avoirrespecté de telle sorte que sa demande derévision du loyer, quoiqu'elle puisse êtrearrachée à la demande originaire, est irre-cevable ».Taxe foncière« A défaut de stipulation contractuelle pré-voyant l'imputation du paiement des taxesfoncières à la locataire, la société bailleressequi en supporte la charge en tant que pro-priétaire des locaux ne peut voir prospérercette demande ».La cour conclut en ordonnant à la SCId'adresser un projet de bail, faute de quoil'arrêt vaudra bail.Observations:La cour de Versailles avaitjugé (27octobre 2011) qu'un bail àconstruction n'a pas vocation à se transfor-mer de plein droit en bail commercial. Leprésent arrêt n'est pas contraire à cetteidée car, pour admettre la qualification debail commercial, la cour s'appuie sur unengagement du bailleur de consentir à unbail commercial, à l'issue du bail àconstruction. Il a aussi été jugé, sur le régi-me du bail à construction, que le décret de1953 (art. L 145-1 et suivants) n'est pasapplicable au bail à construction (Civ. 3e,11mai 1988).Pour l'accession, la cour se réfère aucontrat qui reprenait les dispositions del'article 551 et suivants du code civil quiposent le principe que tout ce qui s'unit ets'incorpore à la chose appartient au pro-priétaire. Elle en déduit que le caractèredémontable des mezzanines empêchait lefonctionnement de l'accession car elles nes'incorporaient pas à l'immeuble.S'agissant de la révision triennale, l'articleR 145-20 impose le recours à l'acte d'huis-sier. Faute de respecter cette procédure, lademande est irrecevable. Une assignationen justice ne peut constituer une demandevalable (Civ. 3e, 29avril 1998).Quant à la taxe foncière, même si le bail àconstruction d'origine prévoyait le paie-ment de cette taxe par le preneur, le bailcommercial qui suit étant de droit com-mun, la cour en déduit que la taxe incom-be au bailleur.Baux commerciauxObligation de délivrance: impé-rative pour le bailleur(CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 1erjuillet 2016,n°14/14696)Un bail avait été conclu pour une activité derestaurant. Mais le bailleur exerçait uneactivité de cours de danse dans le mêmeimmeuble et un litige était apparu sur larépartition des lieux et des charges. Le loca-taire avait finalement donné congé car ilestimait que le bailleur avait manqué à sonobligation de délivrance en l'empêchantd'exploiter les lieux.Mais la cour ne retient pas ce reproche:« Nonobstant le caractère commercial dubail conclu entre les parties, il doit être rap-pelé à titre liminaire que selon les disposi-tions de l'article 1719 du code civil, lebailleur est obligé, par la nature du contrat,et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulationparticulière, de délivrer au preneur la choselouée, d'entretenir cette chose en état deservir à l'usage pour lequel elle a été louéeet d'en faire jouir paisiblement le preneurpendant la durée du bail;Il est certes loisible aux parties au contrat debail de convenir de clauses exonérant lebailleur de certaines des obligations que lesdispositions de l'article 1719 du code civilmettent à sa charge;Toutefois, de telles clauses, dérogatoires duJURISPRUDENCEDALO: demandeur logé par sesparents. Refus de relogement jus-tifiéLe Conseil d’État était saisi d’une person-ne qui contestait la décision de la commis-sion de médiation ayant rejeté sa deman-de de logement au titre du droit au loge-ment opposable au motif qu’il était logépar sa mère. Le Conseil d’État rejette lerecours:“lorsque le demandeur allègue devant lacommission de médiation qu’il estdépourvu de logement, cette commissionpeut, le cas échéant, tenir compte pourapprécier le caractère prioritaire de sademande de la circonstance qu’il est logépar un de ses parents au titre de l’obliga-tion alimentaire définie par lesarticles205 et suivants du code civil, ainsique des conditions dans lesquelles il estainsi logé; que par suite, le tribunal admi-nistratif de Bastia a pu, sans erreur dedroit, se fonder sur la circonstance que M.A. était logé par sa mère au titre de l’obli-gation alimentaire et sur le fait que sesallégations selon lesquelles la cohabita-tion avec sa famille comportait certainsrisques n’étaient corroborées par aucunepièce du dossier, pour refuser de le recon-naître comme prioritaire et devant êtrelogé en urgence”.(CE, 27juillet2016, 5eet 4echambres de lasection du contentieux, n°388029)
droit commun, sont d'interprétation stricteet doivent préciser, expressément, la natureet l'étendue des obligations dont le bailleurse décharge sur le preneur ».La cour reprend les dispositions du contratlitigieux et relève notamment que le bailimpose au preneur de « renoncer à tousrecours en responsabilité contre le bailleurnotamment […] en cas de vice ou défaut dela chose louée, le preneur renonçant parti-culièrement à se prévaloir des dispositionsdes articles1719 et1720 du code civil; […]S'agissant […] du manquement allégué dela bailleresse à son obligation de délivrance,s’il est exact que le bailleur ne peut s'endécharger a priori, notamment par uneclause contraire du bail, encore faut-il quecelui qui l'allègue, M. L. en l'espèce en saqualité de locataire, établisse en quoi laSARL D. aurait failli à son obligation de déli-vrance des lieux conforme à la destinationdu bail qui en l'espèce est celle de toutesopérations industrielles et commerciales serapportant à son activité de restauration etde cours de cuisine ».Or la cour juge que le preneur échoue à éta-blir en quoi il y aurait un manquement àcette obligation de délivrance. Elle concluten le déboutant de ses demandes:« M. L. qui succombe en appel sera déboutéde l'intégralité de ses demandes, sauf de cel-le tendant à voir réputées non écrites lesclauses du bail (art. 5-13) exonérant la baille-resse de toute obligation de délivrance».Observations:Le bailleur ne peut pas sedispenser contractuellement de l'obliga-tion de délivrance car cette obligation estde l'essence même du bail. Cette règle estde jurisprudence constante. Par exemple lebailleur ne peut par le biais d'une clausede souffrance (cf. art. 1724) s'affranchir deson obligation de délivrance des lieuxloués (Civ. 3e, 1erjuin 2005). De même, il nepeut s'exonérer de l'obligation de procé-der aux travaux rendus nécessaires par lesvices affectant la structure de l'immeuble(Civ. 3e, 9juillet 2008). Ou encore, uneclause interdisant au preneur d'exercercontre le bailleur tout recours pour vicescachés ou apparents, défauts ou malfa-çons, ne dispense pas le bailleur de sonobligation de délivrance (Civ. 3e, 18mars2009). Une clause imposant au preneur deprendre les lieux dans l'état ils se trou-vent ne décharge pas le bailleur de sonobligation de délivrance et il doit rem-bourser les dépenses engagées par le pre-neur afin de rendre l'immeuble conformeà sa destination contractuelle (Civ. 3e,5juin 2002).L'intérêt de l'arrêt rapporté, outre qu'ilrappelle les principes de l’obligation dedélivrance, est d’appliquer la sanctionencourue par le bail litigieux: déclarer nonécrite la clause.Bail dérogatoire suite à un bailcommercial?(CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 1erjuillet 2016,n°14/25110)Un bail de 9 ans avait été conclu en 2000pour des entrepôts et bureaux. Le preneuravait donné congé en fin de période trien-nale mais n'ayant pas tout de suite trouvédes locaux, les parties avaient conclu en2005 pour les mêmes locaux un bail d'un anjusqu'à fin février2007, le bail initial étantrésilié. Le locataire avait quitté les lieux le23février 2007, mais la remise des clésn'avait eu lieu que le 5mars. Le locatairedemandait restitution du dépôt de garan-tie, mais le bailleur demandait reconven-tionnellement que le bail soit soumis au sta-tut des baux commerciaux. La cour d'appelde Paris, qui statuait sur renvoi après cassa-tion rejette sa demande, après avoir statuésur la prescription:« La société B. fonde sa demande de requa-lification du bail du 13septembre 2005,qualifié par les parties elles-mêmes de baildérogatoire au statut des baux commer-ciaux, sur les dispositions de l'article L 145-5du code de commerce et sur l'impossibilitéalléguée de pouvoir conclure, ensuite d'unbail commercial, un bail dérogatoire d'où ilsuit que son action n'est pas soumise à laprescription biennale de l'article L 145-60du code de commerce mais à celle quin-quennale de droit commun, qu'ayant for- sa demande par conclusions devant lejuge des référés le 2octobre 2008 puis aufond du 13novembre 2009, elle n'est pasprescrite en son action en requalification dubail du 13septembre 2005 ».Le bailleur soutenait qu'il n'était pas pos-sible de conclure un bail dérogatoire avecun preneur déjà dans les lieux. L'argumentest repoussé:« La circonstance que les parties aient étéengagées précédemment dans les liensd'un bail commercial est sans portée pourapprécier la validité du bail dont s'agit dèslors que ce dernier n'est pas un bail enrenouvellement du précédentde sorte que,comme le précise le professeur Monégerdans sa note, elles avaient la liberté decontracter un bail dérogatoire, qualifié parelles-mêmes de « nouveau bail » suivantleur convention, le terme d'entrée dans leslieux visée par l'article L 145-5 du code decommerce ne visant que la prise de posses-sion effective à la date de conclusion dubail ». La cour ordonne la restitution dudépôt de garantie, sous déduction d'uneindemnité d'occupation pour les quelquesjours de mars2007.Observations:L'article L 145-5 du code decommerce, qui régit les baux dérogatoires,prévoit que « Les parties peuvent, lors del'entrée dans les lieux du preneur, dérogeraux dispositions du présent chapitre ». Laquestion est donc de savoir s'il est possiblede conclure un bail dérogatoire avec unlocataire précédemment titulaire d'un bail.Selon le commentaire de Joël Monéger dansle code des baux Dalloz à l'art. L 145-5 (éga-lement cité dans l'arrêt), la Cour de cassation« a fait sienne l'idée d'une entrée juridiqueou abstraite du locataire » dans les lieux. Un arrêt a admis qu'un bail dérogatoirepeut faire suite à une sous-location car bailprincipal et sous-location sont deux baux dis-tincts consentis par des bailleurs différents(Civ. 3e, 5 avril 1992 et 2 février 2005).Ce nouvel arrêt fait donc preuve de souples-se en admettant qu'un bail dérogatoire puis-se être conclu après le bail commercial car ilne s'agissait pas d'un renouvellement du bailprécédent, le preneur ayant donné congé. 2 août 20163BAUXCOMMERCIAUXJURISPRUDENCE“PAP” dénigré par “nopap”La société des Éditions Neressis qui éditela revue de particulier à particulier et lesite www.pap.fr avait engagé une actionà l'encontre de la société Centraser quiavait mis en place le site www.nopap.fr. Àla suite d'une action en référé, la sociétéCentraser avait remplacé son site par lesite ProVeAc (acronyme de Professsionnel-Vendeur-Acquéreur), mais la cour d'appelde Paris juge l'affaire au fond.La cour d'appel reconnaît l'existence defaits de contrefaçon de la marque commu-nautaire, en raison de l'usage fautif dunom de domaine et du terme PAP employédans les divers messages diffusés sur inter-net. Elle reconnaît aussi une atteinte aunom de domaine pap.fr à cause du risquede confusion créé par le site nopap.fr. L'ar-rêt admet que la société Centraser s'est« départie d'une prudence élémentairedans sa critique en excédant de façon répé-titive ce que tolère son exercice mesuré » etadmet une atteinte portée à la réputationdes Éditions Néressis et lui accorde à ce titre5000euros. Elle refuse toutefois de consi-dérer qu'il y a eu mauvaise foi de la part deCentraser, notamment car cette société arapidement mis en œuvre un changementde nom, en recourant désormais au nomde domaine ProVeAc.(CA Paris, Pôle 5, ch. 2, 1erjuillet 2016,n°15/15865), n°337671)
2 août 20164Les députés ont poursuivi les débats le1erjuillet avec l’adoption de l’article 33habi-litant le Gouvernement à légiférer parordonnances.La lutte contre les nuisances à la tranquilli- des lieux dans les immeublesa été ren-forcée par un complément à l’article L126-3du CCH (amendement n°1007).Emmanuelle Cosse a fait voter l’amende-ment n°1382 qui vise à faciliter la transmis-sion au FNAL par les organismes payeursde données sur la liquidation et le paiementdes APL. Autre amendement voté: len°1599 qui, pour l’Ile-de-France, transfèredes préfets au préfet de région la désigna-tion d’un organisme bailleur pour relogerdes personnes reconnues prioritaires au titredu DALO.Registre des copropriétésDaniel Goldberg a obtenu le vote de l’amen-dement n°984 qui modifie le but du registredes copropriétés. Il vise non seulement àinformer les pouvoirs publics, mais aussi lescitoyens. Nom du syndic, numéro d’imma-triculation et structure de la copropriétépourront donc être portées à la connaissan-ce du public.Contre l’avis de la ministre, Audrey Linken-held a obtenu le report jusqu’au31décembre2017 de l’échéance du débatsur le plan d’aménagement et de dévelop-pement durable pour les PLU-I en cours.Par ailleurs, l’amendement n°829, voté àl’initiative de Daniel Goldberg relatif auregistre des copropriétés précise que le seuilde 200 lots qui conditionne l’entrée envigueur du registre au 1erjanvier 2017, s’en-tend des lots principaux. Emmanuelle Cosseindique que le Grand Lyon va expérimenterla mise en place de ce registre.L’article 33 bisétait relatif à la mise à dispo-sition de locaux aux associations par lesbailleurs, il a été supprimé.Un nouvel article (33 ter A) complète l’ar-ticle L 111-7-1 du CCH pour permettre l’as-souplissement des mesures d’accessibilitéexigées pour les logements locatifs sociauxgérés par les organismes HLM. Il organiseles travaux de réversibilité lorsque le loge-ment devient occupé par une personne han-dicapée.L’article 33 tervise l’agence de contrôle dulogement locatif social. Amendé, il a étévoté. Marcel Rogemont souhaitait que lecontrôle de l’ANCOLS devienne gratuit,comme l’était celui de la MILOS, mais il aretiré son amendement.L’article 33 quaterconcerne la comptabilitédes organismes HLMSylvain Berrios souhaitait permettre auxorganismes HLM d’être partenaires oumembres des organismes de foncier solidai-re, créés par la loi Alur, mais il a retiré sonamendement (n°67).Ont été votés plusieurs articles sur l’organi-sation des HLM. Un amendement (n°1159)de Razzy Hammadi est relatif à la gestiond’ADOMA, il vise à éviter que l’UESL quiest l’un de ses actionnaires minoritaires, nepuisse exercer une situation de blocage. Il aété voté.ExpulsionsL’article 33 octiesmodifie les articles ducode de procédure civile d’exécution sur laprotection des “locaux d’habitation” afin deles appliquer plus largement aux “lieuxhabités ou locaux”. Il a été voté. Même votepour l’article 33 deciesqui écarte l’applica-tion des articles25-3 à 25-11 de la loi du6juillet 1989 (visant les meublés), pour leslogements appartenant à une SEM etconventionnés.L’amendement n°1439 de Marie-AnneChapdelaine réduit à 50% au lieu de 70% leseul de logements sociaux à partir duquel ilest possible de vendre des biens fonciers del’État sans mise en concurrence. Il a été votéen dépit des réserves de la ministre qui pré-cise qu’un décret est en cours de rédactionsur ce thème.Enfin, un amendement de Daniel Goldberg(n°462) rend obligatoire la dématérialisationdes signalements aux commissions de coor-dination des actions de prévention desexpulsions locatives, pour améliorer la flui-dité du processus d’information des huis-siers, bailleurs et représentants de l’État. Il aété voté.EGALITÉETCITOYENNETÉALASSEMBLÉELes députés votent le projet de loi Egalité et citoyennetéCe projet de loi a été adopté en première lecture par les députés le 6juillet. Le Sénatdoit l’examiner début octobre, après la session extraordinaire prévue au mois deseptembre.Les députés ont alors abordé le titreIII surl’égalité réelle.“Façonner le vivre ensemble”Le 6juillet, dans les explications de vote,Gilda Hobert (groupe RRDP) estime que lesmots égalité et citoyenneté sont une « repré-sentation lumineuse de ce qui façonne levivre ensemble ». Elle se félicite par exemplede la pose de nouveaux jalons pour unemeilleure politique d’attribution des loge-ments sociaux, notamment pour loger lesplus pauvres tout en évitant de concentrer lapauvreté dans les quartiers prioritaires de lapolitique de la ville, les QPV. Marie-George Buffet approuve les mesuresvisant à renforcer la loi SRU mais déplorecelles sur le supplément de loyer de solida-rité qui vont accroître la spécialisation duparc social vers les ménages les plus fragiles.Sylvain Berrios dénonce les contresensreprochant au Gouvernement de délaisserles quartiers difficiles pour imposer à tousles échecs d’une politique d’urbanisme.Michel Piron salue les efforts faits pourrendre plus transparente la politique d’attri-bution des logements sociaux, mais dit sadéception que ses amendements sur le loge-ment intermédiaire n’aient pas été adoptés.L’ensemble du projet de loi a été voté. Reconquête de labiodiversitéLes sénateurs ont examiné en nouvelle lec-ture le 11juillet le projet de loi pour la recon-quête de la biodiversité, de la nature et despaysages.Barbara Pompili, secrétaire d’État chargéede la biodiversité, souligne la difficulté deconvaincre les esprits de l’urgence de la lut-te contre la perte de biodiversité. Mais elle seréjouit que les Français demandent d’allerplus loin sur ce sujet. Le rapporteur, JérômeBignon, se félicite de la création de l’Agencefrançaise de la biodiversité (AFB) et de l’ins-cription de nouveaux principes dans ledroit. Il évoque le principe de non-régres-sion, l’inscription de la réparation du préju-dice écologique dans le code civil. Le textedu Sénat propose sur ce point un encadre-ment de l’intérêt à agir, le principe d’uneréparation en nature et, à défaut, en dom-mages-intérêts, et enfin, une prescription de10 ans.Hervé Maurey relativise le désaccord entre
2 août 20165BRÈVESSchémas régionauxLa ministre du logement a présenté enconseil des ministres le 27juillet une ordon-nance sur l’intégration dans le schémarégional d’aménagement, de développe-ment durable et d’égalité des territoires(SRADDET) des schémas régionaux secto-riels mentionnés à l’article 13 de la loi Notredu 7 août 2015. Cela vise donc le transport,le climat, les déchets.Les SRADDET devront être élaborés dans lestrois ans de la publication de l’ordonnance.(Conseil des ministres du 27juillet 2016)VISALE étendu aux moins de 30ansLa ministre du logement a signé avec lesreprésentants d’Action Logement un ave-nant à la convention entre l’Etat et l’UESL-Action logement afin d’étendre la cautionsolidaire VISALE aux personnes de moins de30 ans entrant dans un logement. Cela vise donc les jeunes, salariés ou non,les chômeurs et les étudiants. Ce cautionne-ment des loyers du parc privé est gratuit, ilgarantit le bailleur de loyers impayés pen-dant les 3 premières années du bail.(Signature du 21juillet 2016).Encadrement des loyersLe Gouvernement a lancé un site internetwww.encadrementdesloyers.gouv.fr quipermet de vérifier aisément si le loyer prati-qué respecte les plafonds réglementaires.Actuellement mis en place pour Paris, le sitesera progressivement étendu à Lille et à larégion parisienne.(Communiqué du 27juillet 2016)La FNAIM relativise la baisse desloyersAlors que la ministre du logement a indi-qué que 30% des locataires avaient bénéfi-cié d’une baisse de loyers, Jean-FrançoisBuet relativise l’effet de cette mesure quin’affecte en réalité que 5% des locatairespuisque 15% des locations sont renouve-lées chaque année.(Communiqué du 26juillet 2016).❘◗Le cabinet Ashurst(Philippe NoneetGuillaume Aubatier) a conseillé Sam-sung SRA Asset Management pour l’ac-quisition de la tour So Ouest (33250m2)à Levallois, pour 334 millions d'eurosauprès d'Unibail-Rodamco.❘◗Anne-Valérie Attias-Assoulinea éténommée président de PwC Sociétéd’Avocats; elle succède à Michael Jaffe.Instruction des autorisationsd’urbanismeFrançoise Gatel demande s’il serait possible,en faveur des communes, de créer unecontribution sur les pétitionnaires pourfinancer l’instruction des autorisations d’ur-banisme. La secrétaire d’État chargée descollectivités territoriales, Estelle Grellier, luirépond que la mission d’instruction desautorisations d’urbanisme est liée “à l’exer-cice d’une prérogative de puissancepublique qui nécessite objectivité et indé-pendance”. Il est donc juste que les péti-tionnaires n’aient pas à participer à sonfinancement. Pour cette mission, elle inviteles communes à privilégier la mutualisationau niveau intercommunal.(Sénat débats, 19juillet 2016).Acteursles deux chambres, qui a conduit à l’échecde la CMP, car il y a 90% des articles sur les-quels il y a eu un vote conforme. NicoleBonnefoy salue aussi l’introduction dans lecode civil de la réparation du préjudice éco-logique et la précision du principe d’actionpréventive que permet le triptyque “éviter,réduire, compenser”, ce qui a pour objectifl’absence de perte nette ou l’obtention d’ungain de biodiversité. Sur ce point, RonanDantec se félicite que les amendementsadoptés renforcent l’obligation de résultatdes compensations, mais déplore que leSénat ait recherché à réduire la portée dumécanisme de compensation.Discussion par articlesL’article 1erqui définit la biodiversitéa étévoté en l’état.L’article 2modifie également l’article L110-1du code de l’environnement relatif auxobjectifsrecherchés par la politique de l’en-vironnement. Il a été adopté en l’état.S’agissant du principe de non-régression,Jérôme Bignon rappelle qu’il a été adoptésur amendement de Delphine Batho à l’As-semblée et estime que, s’il n’a pas de réelleportée normative, il pourrait nuire auxacteurs économiques. Barbara Pompili sou-haitait le rétablissement de ce principe dansl’article, mais l’amendement (n°44) deRonan Dantec a été rejeté.L’article 2 bisinscrit dans le code civil laréparation du préjudice écologique. Laversion proposée limite la réparation audommage anormal. Ronan Dantec souhaitesupprimer cette restriction, mais il a retirél’amendement. L’article a été voté avec desimples amendements rédactionnels.L’article 7selon lequel le schéma régionaldes carrières prend en compte le schémarégional d’aménagement, de développe-ment durable et d’égalité des territoires, a adopté.L’article 9institue l’Agence française pourla biodiversité. Après débat sur l’intégra-tion des personnels de l’Office national de lachasse dans l’AFB et les compétences res-pectives de deux organismes, l’article a étévoté.L’article 27vise les parcs naturels régio-naux. Vote conforme. L’article 32, égalementvoté, institue les établissements publics decoopération environnementale.L’article 33Atraite des mesures de compen-sations des atteintes à la biodiversité. Jean-Claude Boulard souhaite que pour un projetd’intérêt général portant atteinte réparable àla biodiversité, les mesures de compensa-tions exigées ne soient pas de nature àremettre en cause le projet (amendementn°12), mais il n’a pas été suivi. L’article a étévoté avec un amendement donnant à l’ad-ministration une obligation de réalisationd’office des mesures en lieu et place del’aménageur, si l’obligation initiale estinopérante.L’article 33crée les obligations réelles envi-ronnementales. Il a été adopté. Hervé Pohera plaidé, mais sans succès, pour le rétablis-sement de l’article 34qui créait des zonesprioritaires pour la biodiversité.L’article 35 quater, relatif aux échanges deparcelles modifiant le tracé d’un cheminrural, a été voté après modification.Hervé Poher a tenté d’obtenir le rétablisse-ment de l’article 36 quaterpermettant auxPLU de classer en espaces de continuité éco-logique des éléments des trames verte etbleue nécessaires à la création de ces conti-nuités écologiques, mais il n’a pas convain-cu. Les articles suivants sont relatifs au milieumarin. L’article 68 sexies comporte demesures compensatrices obligeant au reboi-sementen cas de défrichement.Enfin, l’article 72 bis AAcréant un régime deprotection des alignements d’arbresa étésupprimé en dépit des réserves de la secré-taire d’État.L’ensemble du texte a été voté et renvoyépour une ultime lecture à l’Assemblée.Retour à l’AssembléLes députés ont examiné le texte le 20juillet.Il a fait l’objet de quelques amendements eta été voté de façon définitive. BIODIVERSITÉAUSÉNAT
2 août 20166RÉPONSESMINISTÉRIELLESRéférences(J.O. Questions)Nom duparlementaireThèmeMinistre concernéRéponseObservations7juillet2016Sénatn°10934Jean-Pierre VialLes Républicains,SavoieTaxe de séjour. Plafondde paiement enespèces.BudgetLe seuil de paiement en espèces des recettes publiques a été fixé à 300 au1erjanvier 2014. Il vise la sécurité des agents publics et la maîtrise des coutsde gestion. Vu le tarif de la taxe de séjour, il représente 75 nuitées au tarifpalace de 4 euros ; le seuil est donc rarement dépassé. Il n'est pas prévu derevenir sur cette règle ; envisager une dérogation en faveur des paiementsde touristes étrangers serait une discrimination illégale.7juillet2016Sénatn°17692Hervé Maurey,UDI, EureRévision des valeurslocatives des locaux pro-fessionnelsBudgetL'entrée en vigueur de la réforme des valeurs locatives des locaux profes-sionnels, qui est une mesure de justice fiscale, a été reportée au 1erjanvier2017. Les effets de la révision seront plafonnés pour réduire de moitié le gainou la perte liés à la révision et ils seront lissés sur 10 ans.7juillet2016Sénatn°17592Jean-NoëlCardoux,Les Républicains,LoiretParticipation pour lefinancement de l'as-sainissement collectifEnvironnementCette participation (PFAC) est exigible lors du raccordement de l'immeubleau réseau de collecte. Mais, en application de l'article L 1331-7 du CGCT, lescommunes peuvent décider de soumettre à la participation tous lesimmeubles raccordés entre le 1erjuillet 2012 et la délibération instituant laPFAC et les immeubles raccordés à compter de cette date.7juillet2016Sénatn°17984Jean-Louis Mas-son,NI, MoselleRaccordement auxréseaux d'une maisonconstruite sans autorisa-tionIntérieurL'article L 111-6 du code de l'urbanisme interdit leraccordement aux réseaux d'eau ou d'énergie auxbâtiments construits sans autorisation. Mais le Conseild'Etat en application de l'art. 8 de la CEDH qui assurele respect de la vie privée, invite à vérifier si un refusde raccordement, est proportionné au but recherché(respect des règles d'urbanisme et de sécurité).Références de jurispru-dence : CE, 15 déc.2010.7juillet2016Sénatn°17894FrançoisGrosdidier,Les Républicains,MosellePénurie de terrains àbâtirLogementDepuis la loi Grenelle II, les EPCI porteurs de SCOT doivent mesurer la consom-mation d'espaces et fixer des objectifs visant à la limiter. La loi Alur a maintenul'objectif tout en encourageant les élus à identifier les capacités de densificationet de mutation de leur territoire. Pour l'ouverture à l'urbanisation de zones àurbaniser non équipées, la loi ne prévoit pas leur retour en zone naturelle aubout de 9 ans, mais impose le recours à la révision du document d'urbanisme etnon sa simple modification pour ouvrir ces zones à l'urbanisation.26juillet2016ANn°72949Philippe Vigier,UDI, Eure et LoirAssociations syndicalesautorisées propriétairesPouvoirs en blancIntérieurLes propriétaires des associations syndicales peuventdonner un mandat écrit ne valant que pour une réu-nion, pour les représenter. Les mandats en blancsontinterdits. Si les statuts n'ont pas été mis en conformité,les préfets les ont modifiés d'office. Les manquementsconstatés à la prohibition des pouvoirs en blanc peu-vent être portés devant le juge administratif.Texte de référence : art.19 de l'ordonnance du1erjuillet 2014 et art. 19du décret du 3 mai 2006.26juillet2016ANn°57039Emeric Bréhier,Socialiste, écolo-giste et républi-cain, Seine etMarneInvestissement Robien.Remise en cause de l'a-vantage fiscalFinancesL'amortissement du bien acquis avec le dispositif Robi-en suppose de conserver le bien à usage locatif pen-dant 9 ans au moins. L'avantage fiscal n'est pas remisen cause en cas d’invalidité, licenciement ou décès ducontribuable. En cas de rupture négociéedu contratde travail qui repose sur un accord entre employeur etsalarié, l'avantage fiscal est remis en cause.Le bulletin BOI-RFPI-SPEC-20-20-40-20120912précise les modalités dela reprise.26juillet2016ANn°24934Isabelle Le Callen-necLes Républicains,Ille-et -VilaineLogement des jeunes.ColocationLogementLa colocation a été définie par la loi Alur. Le régime de la caution a été assou-pli : elle prend fin lors du congé donné par un colocataire lorsqu'un nouveaucolocataire entre dans les lieux ou, à défaut, dans un délai de 6 mois. Lescharges peuvent être forfaitaires. Le contrat peut prévoir la souscription ducontrat d'assurance par le bailleur. Le contrat de colocation doit respecter lecontrat type du décret du 29 mai 2015. Le Gouvernement poursuit sa réflex-ion pour améliorer les relations entre bailleurs et colocataires.12juillet2016ANn°86111Jacques CrestaSocialiste,Ecologiste etrépublicain ;Pyrénées-Orien-talesLots de copropriété.Biens vacants et sansmaîtreJusticeEn application des articles L 1123-1 du CGCT et del'article 713 du code civil, la commune (ou à défautl'EPCI ou, à défaut l'Etat) devient propriétaire d'unbien vacant au-delà d'un délai de trente ans aprèsl'ouverture de la succession. Mais la commune ou l'E-tat n'est redevable des charges de copropriété qul'issue de ce délai de 30 ans. Les charges couruespendant ce délai sont des créances successorales.La réponse est donnéesous réserve de l'inter-prétation des tribunaux.12juillet2016ANn°75070Véronique Lou-wagie,Les Républicains,OrneInformation du ven-deur. Vente de terrainsavec installation classéepour la protection del'environnement (ICPE)EnvironnementLe « vendeur du terrain » a diverses obligations d'in-formation de l'acquéreur si le terrain a accueilli précé-demment une ICPE. Remplacer la notion de ventepar celle de transfert de la « maîtrise du terrain » neserait pas suffisamment précis. L'obligation d'infor-mation s'articule avec celle qui impose de constituerdes garanties financières et un état de pollution dessols, pour les installations présentant des risquesimportants de pollution ou d'accident.Référence de textes : art.L514-20 et L 512-18 ducode de l'environne-ment.
2 août 20167NOM:PRÉNOM:FONCTION:SOCIÉTÉ:ADRESSE:TÉL:FAX:MÉL:N° TVAINTRACOM.:SIGNATURE:OFFREEXCEPTIONNELLERéservée auxnouveaux abonnés20%de réductionsur l’abonnementJURIShebdoimmobilierNOMINATIONSCabinets ministérielsPersonnes handicapées et lutte contrel’exclusion: Marina Drobiest nomméeconseillère en charge du handicap au cabi-net de Ségolène Neuville.(Arrêté du 13juillet2016, J.O. du 20, n°76).Aménagement du territoire: Bruno Dal-ler quitte ses fonctions de conseiller ges-tion publique locale, communes et inter-communalités, au cabinet de Jean-MichelBaylet. Thomas Jacoutotest nomméconseiller communes, intercommunalités,métropoles, départements, régions. Desmouvements de fonctions parallèles ontlieu au cabinet de la secrétaire d’Etat,Estelle Grelier.Sophie Duval-Huwartquitte ses fonctionsde directrice adjointe du cabinet.(Arrêtés du 30juin 2016, J.O. du 21juillet, n°37et38 et arrêtés du 6juin, J.O. du 23, n°80et81, arrêté du 21juillet, J.O. du 23, n°82).Intérieur: Jean-Julien Xavier-Rolaiquitteses fonctions de conseiller juridique aucabinet de Bernard Cazeneuve.(Arrêté du 7juin 2016, J.O. du 21, n°45).Agriculture et porte-parole du Gouver-nement: Philippe Mauguinquitte ses fonc-tions de directeur du cabinet de StéphaneLe Foll. (Arrêtés du 20juillet2016, J.O. du 21,n°46 et47).Finances: Guillaume Denisest nomméconseiller finances locales au cabinet deMichel Sapin ainsi que conseiller budgétai-re et finances locales au cabinet de Chris-tian Eckert. (Arrêtés du 18juillet2016, J.O.du 23, n°24 et55).Finances: Luc-André Jaxel-Truerestnommé conseiller en charge du renouvel-lement urbain et ville durable au cabinetd'Hélène Geoffroy. (Arrêté du 1erjuillet2016, J.O. du 23juillet, n°94)MagistratureTribunaux de grande instance: Sontnommés présidents de TGI: Pierre-LouisPugnet (Cahors) et Florence Marchaland-Bouvier (Dax).(Décret du 18juillet2016, J.O. du 20, n°79).Organismes publicsCommission des infractions fiscales: Sontdésignés membres de cette commission:Marie-Hélène Mitjavile (Conseil d’État);Catherine Demier et Michel Valdiguie(Cour des comptes).Conventions collectivesImmobilier: Le Conseil d’Etat a annulél’arrêté du 13juillet 2011 portant exten-sion d'avenants à la convention collectivenationale de l'immobilier, dans toutescelles de ses dispositions qui n'ont pas déjàété annulées par la décision du Conseild’État du 30décembre 2013.(Décision n°352901 du 8juillet2016, J.O. du21juillet, n°51).Précarité énergétiqueLe programme de réduction de la consom-mation énergétique des ménages en situa-tion de précarité énergétique « Toitsd'abord » a été validé par arrêté dans lecadre du dispositif des certificats d'écono-mies d'énergie.Ce programme porté par la FondationAbbé Pierre vise la production de loge-ments très sociaux à très haute performan-ce énergétique pour les ménages les plusdéfavorisés en grande précarité énergé-tique. L'objectif est de rénover 1200 à1400 logements en 2016-2017 en attei-gnant, à partir de logements E, F ou G, desclassements en A, B ou C, ou de produiredes logements neufs classés A ou B.(Arrêté du 6juillet2016, J.O. du 20juillet,n°4).AccessibilitéLe dernier alinéa de l'article 1erde l'arrêtédu 8décembre 2014 fixant les dispositionsprises pour l'application des articles R. 111-19-7 à R. 111-19-11 du CCH et de l'article14 du décret n°2006-555 du 17mai 2006relatives à l'accessibilité aux personneshandicapées des établissements recevantdu public situés dans un cadre bâti existantet des installations ouvertes au public estannulé.(Décision n°387876 du 6juillet2016 duConseil d’État, J.O. du 21juillet n°50).Comptabilité des SCPIUn règlement comptable du 16avril relatifaux SCPI a été homologué par arrêté du7juillet. En voici quelques aspects.Le chapitre Ierdétermine le champ d'ap-plication.Le chapitre IIvise la structure des étatsfinanciers.L'état du patrimoine distingue deuxcolonnes:- valeurs bilantielles (coût historique d'ac-quisition),- valeurs estimées.Les valeurs estimées sont évaluées à leurvaleur actuelle. La valeur actuelle des pla-cements immobiliers correspond « au prixBULLETINDABONNEMENT«PRIVILÈGE»OUI, je souhaite bénéficier de l’offre de souscription àJURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droitimmobilier) au prix de 599 TTC (soit 586,68 HT + 2,1% deTVA) au lieu de 779 TTC, soit 20% de réduction.Ci-joint mon chèque de 599 TTC à l’ordre de JURIShebdoJe recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscriptionÀ RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMARTjhi652UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERREAU FIL DU J.O.BibliographieSortir de la jungle fiscale”. Tel est le titrede l’ouvrage que Jean Bosvieux et Ber-nard Coloos viennent de consacrer aulogement locatif. Considérant que le sta-tut fiscal du bailleur est inadapté et inco-hérent, ils proposent une nouvelleapproche de la fiscalité du logement, afinde reconnaître son rôle d’activité produc-tive.Préfacé par Guy Marty de l’IEIF.(Collection Immobilier et Perspectivescoédité par l’IEIF et Economica, 49euros)
2 août 20168SCPI - BAILRÉELSOLIDAIREJURIShebdo168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786site internet: jurishebdo.frDirecteur de la rédaction: BertrandDesjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituéeen août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 5813Z Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 TTC (16,65HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 TTC(753,19 HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Numerica Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc LavoineRÉGLEMENTATIONqu'accepterait de payer un investisseurpour le bien en l'état ». Il est fixé horsdroits d'acquisition. À la clôture descomptes, le placement immobilier est pré-sumé être à usage locatif (art. 121-51).Le résultat de l'activité immobilière est pré-cisé à l'article 123-10. Au titre des chargespar exemple figure le coût de la garantielocativeéventuelle versée lors d'une acqui-sition en VEFA.Le chapitre IIIdétaille les règles decomptabilisation des actifs. Les terrainssont comptabilisés pour leur valeur d'ac-quisition. Immeubles et terrains ne sontpas amortis (art. 131-33).Le fonds de remboursement est comptabi-lisé en « Valeurs de placement et disponi-bilité ».Si la SCPI procède à une réévaluation, cel-le-ci doit concerner tous les immeubleslocatifs (art. 134-20).L'écart de réévaluation qui constate uneplus-value latente est indisponible.Le fonds de remboursement peut être ali-menté par le produit de cession du place-ment immobilier ou par l'affectation desbénéfices affectés lors de l'approbation descomptes (art. 134-30).Le chapitre IVest consacré aux produits,charges et résultats des SCPI.Les loyerssont enregistrés en produits surla base des loyers courus et des termes dubail (art. 141-10). Les sommes perçues com-me garantie locative en VEFA sont compta-bilisées en produit. Le coût de la garantieest comptabilisé en charge, correspondantà une prime d'assurance.En revanche, les préloyerssont comptabili-sés en produits financiers.Les charges incombant au propriétairemais contractuellement mises à la chargede locataires font partie des produits del'activité immobilière.L'article 141-20 distingue les chargesimmobilières, incombant normalement aupropriétaire mais mises contractuellementà la charge du locataire, des charges loca-tives, incombant normalement au locatai-re, acquittées par le propriétaire pour leurcompte.Le plan prévisionnel pluriannuel d'entre-tien est établi dès la première année d'ac-quisition de l'immeuble (art. 141-22).Une provision correspond à l'évaluationimmeuble par immeuble des dépensesfutures à l'horizon des cinq prochainesannées (art. 141-23).Pour les charges, la SCPI peut prévoir d'im-puter la commission de souscription sur laprime d'émission (art. 142-22).Le texte comporte différents modèles (cha-pitre Vdocuments de synthèse).- modèle d'état du patrimoine,- tableau de variation des capitauxpropres,- compte de résultat,- annexe des comptes annuels.Le chapitre VIest consacré au plan decomptes.Le texte entre en vigueur pour les exer-cices ouverts à compter du1erjanvier 2017,avec application possible dès 2016, suroption (art. 170-1).(Arrêté du 7juillet2016 portant homologa-tion du règlement n°2016-03 du 16avril2016 de l'Autorité des normes comptables,J.O. du 19juillet2016, n°6).Une ordonnance sur le bail réelsolidaireL’ordonnance du 20juillet2016 relative aubail réel solidaire est issue de l’habilitationfigurant dans la loi du 6août 2015 (art.94).Elle permet l'activité des organismes defoncier solidaire (OFS) créés par la loi Alur(art. L 329-1 du code de l'urbanisme). Cemécanisme suppose une dissociation de lapropriété du sol et du bâti.Le bail réel solidaire est un bail « parlequel un organisme de foncier solidaireconsent à un preneur, dans les conditionsprévues à l'article L. 329-1 du code de l'ur-banisme et pour une durée comprise entre18 et 99 ans, des droits réels en vue de lalocation ou de l'accession à la propriété delogements, avec s'il y a lieu obligationpour ce dernier de construire ou réhabili-ter des constructions existantes ». (art. L255-1 du CCH).L'OFS acquière un terrain, bâti ou non,pour réaliser des logements et des équipe-ments collectifs en vue de leur location àdes ménages modestes ou en accession àla propriété.Le logement doit être occupé à titre de rési-dence principale. L'occupant doit respecterun plafond de ressources (art. L 255-2).Le bail peut être consenti à un opérateurqui construit ou réhabilite des logementspour vendre les droits réels à des per-sonnes sous condition de ressources.Si l'OFS consent le bail à un opérateur lesoin de commercialiser les droits réels dubail solidaire, la commercialisation prend laforme- soit de cession de droits réels immobiliers- soit de parts et actions permettant lajouissance du logement.Un nouveau bail réel est signé avec l'OFSet ces droits sont retirés du bail réel initial(art. L 255-3).La location est encadrée par des plafondsde ressources et de loyers PLS, mais l'OFSpeut prévoir des seuils inférieurs (art. L255-4).Les conditions de mutation sont encadrées(art. L 255-5). Le prix de revente est limitéau prix d'achat réévalué selon des modali-tés fixées par décret.Les articles L 255-7 et suivants fixent lesdroits et obligations des parties. Ainsi lepreneur reste propriétaire des construc-tions qu'il réalise, jusqu'au terme du bail. Ils'acquitte d'une redevance.L'article L 255-10 fixe les modalités de ven-te. Le vendeur doit maintenir son offrependant au moins 30 jours. La vente estsubordonnée à l'agrément de l'acquéreurpar l'OFS. Il dispose de 2 mois pour donnersa réponse. En cas d'agrément, la durée dubail est prorogée pour que le nouveaupreneur bénéfice d'un droit d'une duréeégale à celle du contrat initial. En cas derefus d'agrément, le vendeur peut deman-der à l'OFS de lui présenter un acquéreur.Ce mécanisme de prorogation est uneinnovation et constitue une « novationmajeure » selon les termes du rapport auPrésident de la République.L'OFS dispose d'un droit de préemptionlors de toute cession ou donation (art. L255-15), il peut acquérir pour lui-même oufaire acquérir un bénéficiaire éligible. À l'expiration du bail, les droits réels du pre-neur deviennent la propriété de l'OFS aprèsindemnisation de la valeur des droits réels.Dans les baux qu'il consent, le preneur dubail réel solidaire doit mentionner la dated'extinction du bail réel et son effet sur lebail en cours. À défaut, le titulaire du baild'habitation a droit de se maintenir 36 moisà compter de la date d'expiration du bailréel solidaire moyennant paiement d'uneindemnité d'occupation égale au loyer.(Ordonnance n°2016-985 du 20juillet2016relative au bail réel solidaire, J.O. du21juillet, n°26).