Au sommaire:
– 2 – Jurisprudence –
Baux en général : Inexécution de travaux incombant au bailleur : action en justice du preneur / Incendie ; responsabilité du preneur, mais non du sous-locataire
Baux d’habitation: SCI, protection des locataires âgés
Contrats de résidence : Modalités de résiliation
Baux commerciaux : Baux dérogatoires, fixation du prix du bail
SCI : Faute du gérant, sanctions
Contrat de vente : Vente d’un lot de lotissement, obligation de bornage
VEFA : Renonciation à demander la résolution du contrat, effets de la
résolution de la vente
Contrat de construction : Notion de réception
Crédit-bail : Délai de prescription pour demander la nullité du contrat
Droit de propriété : Droit de propriété et droit d’usage. Droits concurrents
permettant une action en partage
Assurance dommage ouvrage : Recours subrogatoire de l’assureur
CNH : Consultation obligatoire ?
DALO : Responsabilité de la puissance publique / Notion de personnes
prioritaires / Compétence
Fiscalité : Impôts locaux / Plus-values immobilières
Urbanisme : Responsabilité de l’État pour modification d’un document
d’urbanisme / Emplacements réservés
– 4 – Analyse –
Analyse de Laurence Cadenat (Cornet Vincent Segurel) : clauses d’indexation:
le mieux est l’ennemi du bien.
– 11 – Réglementation –
Recharges des véhicules électriques et stationnement des vélos
■ jugé ■ > Lorsque le preneur obtient en justice une avance de frais de travaux incombant au bailleur, cela vaut autorisation de les faire (Civ. 3 e , 7juillet 2016, p.2). > La présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire en cas d’incendie ne joue pas sans les rapports entre le bailleur et le sous-locataire (Civ. 3 e , 7juillet 2016, p.2). > Pour calculer le point de départ du délai de prescription biennale de l’action en fixa- tion du loyer d’un bail commercial succé- dant à un bail dérogatoire, il faut retenir la date à laquelle une partie demande l’appli- cation du statut (Civ. 3 e , 7juillet 2016, p.3). > La situation d’insécurité dans un immeuble peut motiver une demande de relogement dans le parc social au titre du DALO (CE, 8juillet 2016, p.8). > Lorsque l’acquéreur d‘un bien à rénover revend le bien en tant que terrain à bâtir, cela ne fait pas obstacle à la déduction des dépenses engagées (démolition, fondation) pour le calcul de la plus-value immobilière (CE, 30juin 2016, p.9). ■ analysé ■ > Laurence Cadenat , avocat (Cornet Vincent Segurel) revient sur la jurisprudence de la Cour de cassation qui censure les clauses d’indexation des baux commerciaux ne jouant qu’à la hausse (p.4). ■ publié ■ > Le décret qui fixe les nouvelles modalités des obligations d’équipements des immeubles neufs en dispositifs de recharges des véhicules électriques et des emplace- ments sécurisés de vélos a été publié au JO du 16juillet (p.11). L’État mis en cause D ans la sélection de jurisprudence que nous vous proposons dans ce numéro, une série d’arrêts sur le droit au logement oppo- sable confirme que le sujet est particulièrement propice au contentieux. Plusieurs décisions confirment que le demandeur qui n’a pas obtenu de logement alors qu’il a été reconnu prioritaire par la commission de médiation peut obtenir de l’État une indem- nisation. Cette condamnation est indépendante de l’astreinte qui est versée au Fonds national d’accompagnement vers et dans le loge- ment. Lors des débats à l’Assemblée le ministre avait d’ailleurs confir- mé que le demandeur pouvait percevoir une indemnité pour dom- mage intérêts indépendamment de l’astreinte versée au fonds, alors que le cumul paraissait douteux à certains députés comme Jean-Yves Le Bouillonnec (débats du 21février 2007). La jurisprudence le confir- me. Craignant sans doute la prolifération des recours, c’est parfois le ministre du logement qui conteste la décision du tribunal administra- tif accordant une indemnité. Dans les arrêts rapportés, le Conseil d’État rend des décisions favorables au demandeur. Il admet par exemple une interprétation extensive des motifs qui justifient la mise en œuvre du DALO. Ce droit s‘applique non seulement aux personnes logées dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux, mais aussi aux personnes qui souf- frent d’une insécurité en raison d’actes qui créent des risques graves pour elles-mêmes ou leurs familles (p.8). En matière d’urbanisme, un intéressant arrêt reconnaît la responsabi- lité de l’État en raison de la décision d’une commune de remplacer un POS par une carte communale qui déclarait inconstructible une gran- de partie des terrains qui devaient précédemment faire l’objet d’un vaste projet d’aménagement. La décision de la commune n’est pas remise en cause en elle-même, mais elle ouvre droit à une indemnisa- tion de l’opérateur qui n’a pu mener à bien son projet. Cette série d’arrêts montre donc que la responsabilité de l’État est de plus en plus recherchée, avec succès. Cette tendance est assez para- doxale lorsqu’on la rapproche de la violence de l’actualité récente qui montre que l’autorité de l’État est de plus en plus affaiblie. P lusieurs arrêts de notre sélection de jurisprudence font intervenir des SCI, sous des aspects différents. Un arrêt de la cour d’appel de Paris confirme une sanction prononcée à l’encontre d’un gérant qui n’avait pas convoqué l’un des associés aux assemblées générales. L’arrêt confir- me la révocation judiciaire du gérant. Un autre arrêt, rendu par la Cour de cassation traite de la protection du locataire âgé dans le cas parti- culier où le bailleur est une SCI familiale. La Cour de cassation retient une interprétation très stricte de l’article 15 III de loi du 6juillet 1989 dans un sens défavorable au bailleur. Elle considère que la SCI étant une personne morale, elle ne peut pas invoquer l’argument de l’âge (d’un associé) pour faire échec à la protection du locataire âgé. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 61 26 JUILLET 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - J ur i spr udence - Ba ux e n gé né ra l : Inexéc ut ion de t r avaux inc om bant au b a i l l e u r : action en justice du preneur / Incendie ; responsabilité du p r e n e u r , mais non du sous-locataire Baux d’habitation : SCI, protection des locataires âgés Contrats de résidence : Modalités de résiliation Baux commerciaux : Baux dérogatoires, fixation du pri x d u b a i l SCI : Faute du gérant, sanctions Contrat de vente : Vente d’un lot de lotissement, obliga t i o n d e b o r - nage VEFA : Renonciation à demander la résolution du contra t , e f f e t s de l a résolution de la vente Contrat de construction : Notion de réception Crédit-bail : Délai de prescription pour demander la nullité du contra t D r oi t de pr opr i é t é : D r o i t d e p r o p r i é t é e t d r o i t d ’ u s a g e . D r o i t s c o n c u r - r e n t s p e r m e t t a n t u n e a c t i o n e n p a r t a g e A s s u r a n c e dom m a ge ou v r a ge : R e co u r s s u b r o g a t o i r e d e l ’ a s s u r e u r C N H : C o n s u l t a t i o n o b l i g a t o i r e ? D A L O : R e s p o n s a b i l i t é d e l a p u i s s a n ce p u b l i q u e / N o t i o n d e p e r s o n n e s p r i o r i t a i r e s / C o m p é t e n ce F i s c a l i t é : I m p ô t s l o ca u x / P l u s - v a l u e s i m m o b i l i è r e s U r ba n i s m e : R e s p o n s a b i l i t é d e l ’ É t a t p o u r m o d i f i ca t i o n d ’ u n d o cu m e n t d ’ u r b a n i s m e / E m p l a ce m e n t s r é s e r v é s - 4 - A n a ly s e - A na l y s e de L a ur e nce Ca de na t ( Cor ne t Vi nce nt S e gur e l ) : cl a us e s d’ i nde x a - t i on : l e m i e ux e s t l ’ e nne m i du bi e n. - 1 1 - R églem en tation - Re cha rge s de s v é hi cul e s é l e ctri que s e t sta ti onne me nt de s v é l os S O M M A I R E E D I T O R I A L Nu m é r o s p é c i a l : J u r i s p r u d e n c e 2 6juillet2016 2 B AUX Baux en général ■ Inexécution de travaux incom- b ant au bailleur: action en justice du preneur (Civ. 3 e , 7juillet 2016, n°822, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°15-18306) Le locataire de locaux à usage d'hôtel ten- tait d'obtenir de son bailleur l'exécution de travaux de sécurité incendie prescrits par la commission communale de sécurité. Le bailleur refusant de prendre en charge les travaux, le locataire l'avait assigné pour voir juger que les travaux lui incombaient et obtenir sa condamnation à payer le coût. Le juge de la mise en état avait condamné le bailleur à verser une provision de 48017euros. Le locataire avait alors effec- tué les travaux. Or la cour d'appel avait jugé que le locatai- re ne pouvait engager les travaux car il n'avait pas d'autorisation explicite de les faire. Cette décision est cassée: « Vu l'article 1144 du code civil; Attendu que le créancier peut, en cas d'inexé- cution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur […] ; Attendu que, pour rejeter l'ensemble des prétentions de la société [locataire], l'arrêt retient que les travaux ont été effectués avant même que le bailleur ait payé la pro- vision et que la condamnation à l'avance des frais ne vaut pas autorisation implicite de les faire en l'absence de toute demande d'autorisation; Qu'en statuant ainsi, alors que l'allocation au preneur d'une provision en vue de la réalisation de travaux incombant au bailleur vaut nécessairement autorisation de les effectuer , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : Il est admis que le preneur peut se substituer au bailleur, après accord préalable de ce dernier (CA Nîmes, 3juin 1999) ou, comme en l'espèce, se faire auto- riser en justice à faire lui-même les répara- tions aux frais du bailleur, sur le fonde- ment de l'article 1144 du code civil. Cet article permet en effet à l'une des parties de contraindre l'autre à exécuter une obli- gation à laquelle elle se refuse. L'applica- tion de l'article 1144 suppose une décision de justice (Civ. 16juillet 1997). Dans cette affaire, le locataire ne parvenait pas à obtenir du bailleur l'exécution de travaux de sécurité que la commission de sécurité avait pourtant prescrits. La cour d'appel avait fait une interpréta- tion très stricte de l’article 1144 en jugeant que la condamnation à l'avance des frais de travaux ne valait pas autorisation impli- cite de les faire. C'était faire une applica- tion trop stricte et donc erronée de l'article. L a Cour de cassation invite à revenir à plus de mesure, et de logique: l'octroi d'une avance pour faire les travaux vaut nécessai- rement autorisation de les effectuer. A retenir: Lorsque le locataire obtient une avance de frais de travaux incombant au bailleur, cela vaut autorisation de les faire. ■ Incendie. Responsabilité du pre- neur, mais non du sous-locataire (Civ. 3 e , 7juillet 2016, n°826, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°15-12370) Un incendie s'était déclaré dans des locaux loués par une SCI à une société qui avait en partie mis les locaux à disposition d'une autre société. La SCI avait assigné le locatai- re, le sous-occupant et les assureurs pour obtenir une indemnisation. La cour d'appel avait jugé que le sous-occu- pant était titulaire d'une convention de mise à disposition d'une partie des locaux et que « faute de démontrer l'existence d'un cas fortuit ou de la force majeure, elle est responsable de plein droit et tenue in soli- dum avec la société locataire à l'égard du bailleur ». Cette décision est cassée: Vu l'article 1733 du code civil; Attendu que, si le locataire répond de l'in- cendie à moins qu'il ne prouve le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction, cette présomption ne s'applique pas entre le bailleur et le sous-locataire ou le sous- occupant ; […] Qu'en statuant ainsi, [en jugeant le sous- occupant responsable de plein droit] alors que le bailleur ne dispose pas d'une action directe contre le sous-occupant sur le fon- dement de l'article 1733 du code civil , la cour d'appel a violé ce texte ». L'arrêt est cassé sur deux autres motifs. Vu l'article 1149 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale; Attendu que l'arrêt, d'une part, confirme le jugement du 8novembre 2012 en ce qu'il a condamné la société Allianz IARD à garan- tir son assuré, la SCI, pour la somme de 329649 € , d'autre part, condamne la socié- té Allianz IARD in solidum avec les sociétés Covéa Risks [assureur du locataire], Fidélité films [sous-occupant] et Aréas dommages [assureur du sous-occupant] à payer à la SCI la somme de 418436 € , sous déduction de la provision de 88787 € ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a procédé à une double indemnisation du même préjudice , a violé les texte et principe susvisés; Vu l'article L. 113-9 du code des assurances; Attendu que, pour rejeter la demande de r éduction proportionnelle de l'indemnité d'assurance de la société Allianz IARD, l'arrêt retient, d'une part, qu'au vu du bail, il n'est pas établi qu'une activité de discothèque soit exercée dans les lieux loués, d'autre part, que l'application de la règle propor- tionnelle n'est pas suffisamment justifiée dans son mode de calcul non cohérent; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il lui était demandé, si la différence entre la surface figurant au bail et celle déclarée à l'assureur n'était pas de nature à justifier l'application de la règle proportion- nelle , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse ». Observations : L'article 1733 prévoit une présomption de responsabilité du locataire en cas d'incendie; il peut y échapper en prouvant le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction. Mais cette pré- somption ne joue qu'à l'égard du locataire et non entre le bailleur et le sous-locataire, ou comme en l'espèce, à l'égard du sous- occupant. Solution constante: par exemple, il avait été jugé en 2007 que, faute de liens de droit entre le propriétaire et le sous-locataire, la présomption de res- ponsabilité ne s'applique pas entre eux (Civ. 3 e , 24janvier 2007). Par ailleurs, la cour d'appel est censurée pour avoir condamné l'assureur du bailleur à indemniser du préjudice d'une part le bailleur et d'autre part le locataire et les assureurs du locataire et du sous-occupant. Ce faisant, elle avait assuré une double indemnisation, contraire au principe de réparation intégrale ; les dommages et inté- rêts devant réparer le préjudice, sans qu'il résulte pour la victime ni perte ni profit. Enfin, l'article L 113-9 du code des assu- rances permet, en cas de déclaration inexacte de la part de l'assuré (hors mau- vaise foi) de réduire l'indemnisation, pro- JURISPRUDENCE ❘◗ Anne-Laure Drouet , avocate, fait partie des 14 nouveaux associés d’Ernst&Young . (département transaction tax). ❘◗ Clifford Chance ( François Bonteil ) a conseillé AEW Europe lors de l’acquisition de l’immeuble de bureaux du 17 avenue Matignon (Paris VIII e ). Gide Loyrette Nouel ( Eric Martin-Impératori ) conseillait le vendeur. ❘◗ Le cabinet d’avocats Franklin ouvre un bureau en Allemagne qui sera animé par Christian Sauer et Kai Völpel . Acteurs portionnellement aux taux des primes payées, par rapport au taux des primes qui aurait été dues si le risque avait été exacte- ment déclaré. La Cour de cassation admet l 'application de cette règle pour une diffé- rence entre la surface du bail et la surface déclarée à l'assureur. A retenir: La présomption de responsabili- té pour incendie ne joue pas dans les rap- ports entre bailleur et sous-locataire. Si la surface déclarée à l'assureur est diffé- rente de la surface du bail, cela peut justi- fier la demande de l'assureur après sinistre de réduire proportionnellement l'indemni- té d'assurance. Baux d’habitation ■ SCI. Protection des locataires âgés (Civ. 3 e , 7juillet 2016, n°828, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-29148) Une SCI familiale avait adressé un congé à un locataire en le motivant par une reprise pour habiter au profit de l'un de ses asso- ciés. Elle invoquait le fait que la protection des locataires âgés ne pouvait recevoir application car l'un des associés avait plus de 60 ans. Mais la cour d'appel avait jugé que le bailleur personne morale ne pouvait se prévaloir de l'article 15-III, alinéa2 de la loi du 6juillet 1989. La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la bailleresse, personne morale, ne pou- vait se prévaloir au profit de l'un de ses asso- ciés de la dispense d'offre de relogement réservée par l'article 15-III de la loi du 6juillet 1989 au bailleur personne physique et constaté que la locataire, qui était âgée de plus de 70 ans et dont les ressources étaient inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, n'avait bénéficié d'aucune offre de reloge- ment, la cour d'appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que les congés étaient irréguliers et devaient être annulés; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : Cet arrêt tranche une ques- tion d'application de l'article 15 III de la loi de 1989 assurant une protection des loca- taires âgés, dans le cas où le bailleur est une SCI familiale. Trois interprétations étaient envisageables: - Faut-il admettre que l'un quelconque des associés doit avoir plus de 65 ans (solution la plus souple)? - Faut-il admette qu'un associé de plus de 65 ans (seuil désormais en vigueur depuis la loi Alur) fait échec à la protection du locataire âgé de plus de 65 ans, s'il est lui- m ême bénéficiaire de la reprise (solution médiane)? ou - Faut-il considérer que la SCI étant une personne morale, l'argument permettant au bailleur d'invoquer son âge pour faire échec à la protection du locataire est inap- plicable (solution la plus stricte)? La Cour de cassation tranche pour la der- nière solution, la plus stricte. Elle avait pu être plus souple pour le cas des indivisions en admettant que pour une indivision de 19 personnes ou seules 8 per- sonnes avaient atteint l'âge requis, que l'indivision n'avait pas à proposer de relo- gement au locataire (Civ. 3 e , 16septembre 2009, n°08-13701). Contrats de résidence ■ Modalités de résiliation (CA Paris, Pôle 1, ch 8, 15juillet2016, n°15/15527) Un gestionnaire de résidence (Adoma) avait adressé à un résident une lettre recomman- dée pour le mettre en demeure de payer, puis l'avait assigné en acquisition de la clau- se résolutoire. Mais le juge d'instance avait en référé constaté que la lettre était reve- nue non réclamée et que la formalité n'avait pas été exécutée pour faire jouer la clause de résiliation de plein droit. La cour d'appel confirme la décision. L'arrêt rappelle les termes de l'article R 633- 3 du CCH applicable aux contrats de rési- dence et en déduit: « le délai d'un mois fixé par l'article R 633-3 ne court qu'à compter de la réception de la noti- fication effective à la personne logée avec demande d'avis de réception, attestée par la date de réception apposée par les services de la poste lors de la remise de la lettre à son des- tinataire et qu'il revient au gestionnaire ou au propriétaire, en cas de notification n'ayant pu aboutir, de signifier la date de résiliation du contrat de résidence par signification par huissier de justice ou par notification par courrier écrit remis contre décharge ». En l'espèce, le contrat prévoyait une résilia- tion un mois après la date de notification par LR avec AR. La cour constate que la lettre est revenue non réclamée et en déduit que le délai de l'article R 633-3 et les dispo- sitions contractuelles n'a pas commencé à courir et qu'il n'y a pas lieu de constater l'ac- quisition de la clause résolutoire. La cour accorde au résident des délais de paiement. Observations : Des textes spécifiques régis- sent les contrats de résidences (art. L 633-1 e t suivants, art. R 633-1 et suivants). L'ar- ticle R 633-3 fixe les modalités de résiliation du contrat. Le préavis est d'un mois si le résident ne respecte pas ses obligations ou de 3 mois s'il cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement. La résilia- tion peut être mise en œuvre par trois moyens: signification par huissier, notifica- tion par LR avec AR ou remise contre décharge. Mais, ainsi qu'il résulte de cet arrêt, le moyen de la lettre recommandée suppose pour être efficace que le courrier ait été retiré par le destinataire. À défaut, le gestionnaire est conduit à recourir à l'une ou l'autre des deux autres méthodes. Baux commerciaux ■ Baux dérogatoires; fixation du prix du bail Civ. 3 e , 7juillet 2016, n°824, FS-P+B+I, cassa- tion partielle, pourvoi n°15-19485) Plusieurs baux dérogatoires s'étaient succédé pour un même local entre les mêmes parties entre 2006 et août2010. En septembre2010, le locataire avait demandé l'application du statut des baux commerciaux. En 2011, le bailleur avait assigné le locataire en fixation du montant du loyer. Il se posait pour cette action la question de l'application de la pres- cription biennale de l'article L 155-60. Le bailleur soutenait qu'il n'y avait pas lieu d’appliquer ce délai car le statut ne com- porte aucune disposition relative à la fixa- tion du loyer initial d'un bail commercial et donc que l'action en fixation du loyer d'un tel bail relève du droit commun du louage. Cet argument n'a pas emporté la conviction de la Cour de cassation: « Mais attendu que l'action en fixation du loyer du bail commercial qui s'opère par application de l'article L. 145-5 du code de commerce est soumise au délai de prescrip- tion biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce ». L'arrêt est cependant cassé sur un moyen relevé d'office et relatif au point de départ du délai de deux ans. « Vu l'article L. 145-60 du code de commer- ce, ensemble l'article 2224 du code civil; Attendu qu'en application du second de ces textes, le délai de prescription court du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer; Attendu que la demande en fixation du loyer du bail commercial né par application 2 6juillet2016 3 B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX JURISPRUDENCE de l'article L. 145-5 du code de commerce suppose qu'ait été demandée, par l'une ou l'autre des parties, l'application du statut des baux commerciaux; que, dès lors, c'est à cette date que les parties ont connaissance des faits leur permettant d'exercer l'action en fixation du loyer; Qu'il s'ensuit que le délai de prescription de l'action en fixation du loyer d'un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d'application du statut est for- mée par l'une ou l'autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur loca- tive à compter du jour de cette demande; Attendu qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la société Com'ca a revendiqué l'existence d'un bail commercial par lettre recommandée du 8septembre 2010; que c'est à cette date que les consorts F., tirant 2 6juillet2016 4 B AUX les conséquences juridiques de cette demande, ont eu connaissance des faits permettant l'exercice d'une action en fixa- tion du loyer de ce bail; qu'ils ont introduit l eur action le 21janvier 2011, soit moins de deux ans après cette date; Qu'en déclarant cette action prescrite, après avoir retenu que le point de départ du délai de prescription se situait au jour de la naissance du bail commercial, la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse». Observations : Le bailleur obtient donc gain de cause mais non sur l'argument qu'il avait invoqué. Il soutenait que son action relevait du droit commun et donc bénéficiait du délai de 5 ans. Or la Cour de cassation fait prévaloir le délai de deux ans, s'agissant d'une action relevant de l'article L 145-60. La cour d'appel avait, sur ce fondement, jugé l'action prescrite puis- qu'elle avait fixé le point de départ du délai à la naissance du bail commercial, c’est-à-dire au lendemain de la fin du pre- mier bail dérogatoire en 2008. C'est sur ce point que la Cour de cassation sanctionne l'arrêt d'appel; elle juge que le point de départ du délai de deux ans devait être fixé à partir du moment où une partie demande l'application du sta- tut. Le locataire ayant demandé l'applica- tion du statut en septembre2010, le bailleur qui avait en janvier2011 formé sa demande en fixation du prix du bail avait respecté le délai de deux ans. La Cour de cassation avait jugé, sur un thè- me voisin, que l'action en requalification d'un contrat de location-gérance en contrat de bail commercial est soumise à la prescription de deux ans (Civ. 3 e , 29octobre 2008). Mais elle avait aussi jugé que le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu'il ait été tacitement reconduit (Cass. Com, 11juin2013). Cette solution pourrait donc aussi être remise en cause en application de la règle énoncée par l'arrêt de 2016. La cour de Versailles avait par ailleurs jugé que l'action en requalification d'un bail en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de la souscription du bail (CA Ver- sailles, 3juin 2010). Cette solution paraît condamnée. A retenir: Pour calculer le point de départ du délai de prescription biennale de l’ac- tion en fixation du loyer d'un bail com- mercial succédant à un bail dérogatoire, il faut retenir la date à laquelle une partie demande l'application du statut. Voici plusieurs années que les clauses d'in- dexation des baux commerciaux sont sur la sellette. Après la vague de contentieux, quelque peu artificiels, qui avaient atteint les clauses d'indexation à indice de base fixe, voici que les tribunaux ont désormais à se prononcer sur la validité des clauses d'indexation ne jouant qu'à la hausse ou encadrant l'évolution du loyer dans cer- taines limites définies par avance. Il faut dire que, par l'effet des clauses d'in- dexation, les loyers ont pu augmenter dans de très fortes proportions au cours des années 2000, de sorte que leur remise en cause présente pour le locataire une source de gains parfois importants. Les clauses d'indexation sont régies par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, selon lequel « est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécu- tion successive, et notamment les baux de locations de toute natu- re, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'in- dice supérieure à la durée s'écou- lant entre chaque révision ». En outre, le statut des baux com- merciaux consacre une disposition spécifique aux baux contenant une clause d'indexation puisque, chaque fois que par l'effet d'une telle clau- se le loyer varie d'au moins 25%, le loyer doit alors être fixé à la valeur locative. Jusque dans les années 2010, la doctrine considérait que les clauses d'indexation ne jouant qu'à la hausse étaient valables. Quelques cours d'appel de province s'étaient également prononcées en ce sens. En 2013, la Cour d'appel de Paris avait amorcé virage en considérant qu'une telle clause pouvait être réputée non écrite, si elle aboutissait à la distorsion prohibée (CA Paris 12juin 2013). Par la suite, de nom- breuses cours d'appel lui ont emboîté le pas. Début 2016, la Cour de cassation a confir- mé l'illégalité des clauses d'indexation ne jouant qu'à la hausse. Par arrêt du 14janvier 2016, la Cour de cassation a annulé une telle clause après avoir souli- gné que le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier le loyer à la haus- se comme à la baisse et que, en écartant toute réciprocité de variation, le mécanis- me adopté par les parties faussait le jeu normal de l'indexation. La Cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 20janvier 2016, a également sanctionné une clause d'indexation imposant, quel que soit le sens de variation de l'indice, une majoration du loyer qui ne pou- vait être inférieure à 2%. En cas d'invalidation de la clause d'indexation par le juge, les consé- quences sont d'autant plus lourdes que, depuis la loi Pinel du 18juin 2014, la clause peut être réputée non écrite et non plus simplement nulle, de sorte que le bailleur devra reverser toutes les sommes perçues en application de la clause concernée, sans la limite de la prescription quinquennale. Une fois de plus, cette jurisprudence semble être la réponse aux excès de cer- taines rédactions de clauses ayant cherché à exclure tout aléa dans le rendement loca- tif en le transférant au seul locataire. La prudence commande donc, quel que soit l'aménagement choisi pour le jeu de l'indexation (en cas de variation capée notamment), de veiller à maintenir la réci- procité du jeu de l'indice. L.C. ■ L aurence Cadenat revient sur la jurisprudence de la Cour de cassation qui censu- re les clauses d’indexation des baux commerciaux ne jouant qu’à la hausse. ANALYSE L’analyse de Laurence Cadenat, avocat associé au sein du cabinet Cornet Vincent Segurel (bureau de Nantes) Clauses d’indexation: le mieux est l’ennemi du bien Si la clause est annu- lée, le bailleur devra rem- bourser sans limite de 5 ans SCI ■ Faute du gérant. Sanctions ( CA Paris, Pôle 5, ch. 9, 9juin2016, n°14/19545) À la suite d'une donation-partage de M me W. une SCI familiale avait été consti- tuée entre M me W. et ses enfants. M me W. était nommée gérante. La SCI avait acquis notamment pour 426857 € un immeuble à Ramatuelle des deniers de M me W, puis consenti à M me W. et à son mari un bail pour 80euros par mois. Les associés étant en conflit, de nombreuses procédures avaient été engagées. On retiendra deux points de cet arrêt, l'un rela- tif à la révocation du gérant, l'autre concer- nant l'indemnisation de la société pour minoration du loyer consenti à la gérante. Un des associés estimait avoir été évincé des décisions sociales et demandait la révoca- tion de la gérante. « Au titre des manquements dans la gestion de la SCI L. par M me W., il est établi que M me A. n'a pas été convoquée à l'ensemble des assemblées générales et que ne lui avaient pas été communiquées les docu- ments sociaux et comptables devant être mis à la disposition des associés conformé- ment à l'article 1855 du code civil. M me W. ne pouvant être valablement déchargé de ses obligations sociales motif pris de ce qu'elle a financé les acquisitions immobilières de la SCI, ces manquements ainsi caractérisés justifient […] sa révoca- tion de la fonction de gérante , la décision déférée étant donc confirmée en ce qu'a été décidée la révocation de M me W. et la désignation d'un administrateur provisoire avec mission depuis accomplie de convo- quer une assemblée générale aux fins de désignation d'un nouveau gérant. […] Sur la liquidation des préjudices […] C'est valablement que le tribunal a ordon- né une expertise en vue d'apprécier la valeur locative de la maison de Ramatuelle afin d'évaluer l'éventuel préjudice ayant résulté pour la SCI d'une minoration de loyer portant sur l'immeuble en cause ». Observations : Cet arrêt fournit l'exemple d'une révocation du gérant pour faute. La faute est ici caractérisée par le défaut de convocation d'un associé aux assemblées générales. La cour fait application de l'article 1851 al. 2 du code civil selon lequel « Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. » Par ailleurs, mais la décision est subordon- née à la production d'une expertise, la cour admet la faculté de retenir un préju- dice pour la SCI en raison de la minoration d e loyer consentie au gérant. Contrat de vente ■ Vente d’un lot de lotissement. obligation de bornage (Civ. 3 e , 30juin 2016, n°793, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-20623) L'acquéreur d'un lot de lotissement avait assigné son vendeur et le banquier en nulli- té de la vente pour non-respect de l'article L 111-5-3 du code de l'urbanisme et en réso- lution du contrat de prêt. Le vendeur avait remis au notaire « un piquetage déterminant les limites des par- celles concernées », mais l'acquéreur soute- nait que l'existence d'un trottoir grevait leur parcelle de plusieurs m 2 . Son action est rejetée, tant en appel qu'en cassation: « Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte authentique de vente comportait une men- tion « bornage » précisant que, conformé- ment à l'article L 111-5-3 du code de l'urba- nisme, le vendeur déclarait que le descriptif du terrain résultait d'un piquetage effectué le 28novembre2011, et relevé que les docu- ments d'arpentage et de piquetage avaient été annexés à l'acte qui comportait la des- cription des limites du terrain, la cour d'ap- pel a pu […] en déduire que l'action en nul- lité [des acquéreurs] devait être rejetée […]; Par ces motifs: rejette». Observations : L'article L 111-5-3 du code de l'urbanisme a été abrogé mais le texte en a été transféré aux articles L115-4 et 5 du même code. En cas de vente d'un lot de lotissement, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage doit être ins- crite dans la promesse ou le contrat. L'ac- quéreur du terrain peut se prévaloir d'une action en nullité en cas d'absence de cette mention. Dans cette affaire, l'acquéreur soutenait que l'article L 111-5-3 n'avait pas été res- pecté car il n'avait pas été fait de distinc- tion entre le lot de lotissement qui impose la réalisation du bornage et les autres hypothèses d'achat de terrain pour construire un logement où il suffirait d'in- diquer si le bornage a été effectué et de fournir une information sur le descriptif du terrain. La Cour de cassation n'a pas admis cet argument et relevé que l'acte de vente comportait une mention « bornage » et renvoyait à un document d'arpentage et de piquetage annexé à l'acte. Elle ne retient donc pas l'interprétation s tricte du texte revendiquée par les acqué- reurs. ■ VEFA. Renonciation a demander la résolution du contrat? Effets de la résolution de la vente (Civ. 3 e , 13juillet 2016, n°861, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°14-26958) Une société avait vendu en 2006 à sa géran- te divers lots dans un immeuble en copro- priété, en cours de rénovation. Or en 2011, la société qui avait changé de gérant, esti- mant que la gérante n'avait pas payé la totalité du prix, l'avait assignée en résolu- tion de la vente. La cour d'appel avait pro- noncé la résolution de la vente. La cour de cassation confirme la décision sur le princi- pe mais non sur ses modalités: « Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé […] que l'acte de vente stipulait que le prix serait payé au fur et à mesure de l'avance- ment des travaux et précisait les garanties de paiement, la cour d'appel […] a pu consi- dérer qu'il ne pouvait être déduit de la déli- vrance des lots antérieurement au paie- ment intégral du prix d'achat et de la non- inscription du privilège du vendeur une renonciation non équivoque de la vende- resse à exercer l'action résolutoire en cas de non-paiement du prix; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que l'acte de vente ne portait mention que d'un prix global, non ventilé entre les divers lots objets de la cession, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision de ce chef ». En revanche, l'arrêt est cassé sur les consé- quences de la résolution de la vente « Vu les articles549 et550 du code civil; Attendu que, pour condamner M me G. à ver- ser à la société Jalym la somme de 48300euros, à parfaire, au titre de la resti- tution des loyers perçus sur l'appartement T3 à partir du 1 er janvier 2007, l'arrêt retient que les loyers constituent des fruits, simples accessoires de la chose, et que la résolution de la vente a été prononcée aux torts exclu- sifs de M me G. qui ne peut, dès lors, être considérée comme de bonne foi au sens du premier texte précité; Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance du vice par M me G. avant son assignation en justice, la cour d'appel a violé les textes sus- visés ». Enfin, la cour d'appel avait condamné l'ac- 2 6juillet2016 5 S CI - V ENTE JURISPRUDENCE quéreur à rembourser 37000euros au titre de la déprécation des biens vendus depuis l'acquisition, car les biens ne pouvaient plus être commercialisés comme neufs. Censure s ur ce point également: « Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroac- tif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la cho- se vendue ou à l'usure résultant de cette utilisation, la cour d'appel a violé » l'article 1184 du code civil. Observations : On peut penser que le sta- tut de l'acquéreur, également gérant de la société venderesse, avait motivé quelques facilités contractuelles. Fallait-il en déduire que la société avait renoncé à se prévaloir de la faculté de demander la résolution de la vente pour défaut de paiement? La réponse est négative. L'arrêt approuve la cour d'appel d'avoir considéré que la déli- vrance du lot avant paiement intégral du prix et le défaut d'inscription du privilège du vendeur ne valaient pas renonciation à demander la résolution de la vente. En effet, le statut particulier de l'acquéreur avait sans doute justifié le défaut d'inscrip- tion du privilège et les facilités de paie- ment, mais non au point de renoncer défi- nitivement à percevoir le prix. La cour d'appel avait été sévère dans sa condamnation, infligeant à la géante l'obligation de rembourser les loyers per- çus, pour l'appartement mis en location et pour déprécation du bien. Or l'article 549 du code civil n'impose la restitution des fruits que lorsque le posses- seur est de mauvaise foi, ce qui n'était pas suffisamment démonté. Quant aux effets de la résolution de la vente, la Cour de cassation indique que le vendeur ne peut obtenir d'indemnisation liée à l'utilisation de la chose vendue. Pourtant un arrêt plus ancien avait consi- déré que l'effet rétroactif de la résolution d'une vente oblige l'acquéreur à indemni- ser le vendeur de la déprécation subie par la chose à raison de l'utilisation qu'il en a faite, à l'exclusion de celle due à la vétusté (Civ. 1 e , 8mars 2005). Cet arrêt de 2005 (qui concernait une automobile et non un bien immobilier) paraît donc remis en cau- se par l'arrêt de 2016. A retenir: En cas d'annulation d'une vente, le vendeur ne peut pas obtenir d'indemni- sation pour l'utilisation ou l'usure de la chose vendue. Il peut en revanche, si l'ac- quéreur est de mauvaise foi, obtenir rem- boursement des loyers perçus. Contrat de construction ■ Notion de réception ( Civ. 3 e , 13juillet 2016, n°863, FS-P+B+R, cas- sation partielle, pourvoi n°15-17208) Un couple avait confié la réalisation des tra- vaux de gros-oeuvre de sa maison à une entreprise, ultérieurement tombée en liqui- dation judiciaire. Or le couple ayant consta- té des désordres après son installation, il avait obtenu la désignation d'un expert, la réalisation de travaux d'urgence, puis assi- gné l'entreprise et son assureur ainsi que l'entreprise ayant réalisé les travaux d'ur- gence; La cour d'appel avait considéré que la réception n'était pas caractérisée, mais cet- te décision est cassée: « Vu l'article 1792-6, alinéa 1 er , du code civil; Attendu que, pour rejeter les demandes de M. et M me A. et de leur assureur, l'arrêt retient que les maîtres de l'ouvrage ont indiqué que leur installation dans les lieux ne pouvait plus être différée compte tenu de leurs impératifs financiers, qu'ils rete- naient le solde du marché en attente de l'exécution de ses engagements par la société Batica, qu'ils avaient exprimé des réserves et fait état de risques de désordres structurels et que la preuve de la volonté, non équivoque, des maîtres d'ouvrage d'ac- cepter l'ouvrage, même avec réserves, n'est pas rapportée; Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une volonté non équivoque de ne pas recevoir l'ouvrage, après avoir relevé que M. et M me A. avaient pris possession des lieux le 1 er juin 1999 et qu'à cette date ils avaient réglé la quasi- totalité du marché de la société Batica, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse ». Observations : La Cour de cassation refuse de considérer que le fait de retenir une partie du prix, d'exprimer des réserves et de faire état de risque de désordres ne suf- fit pas à caractériser un refus de réception de l'ouvrage. L'article 1792-6 du code civil prévoit que « La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. » Bien que le texte ne l'indique pas expressé- ment, la réception peut être tacite. La diffi- culté est alors de caractériser les éléments qui permettent de qualifier l'attitude du maître de l'ouvrage de procéder à une réception tacite. En l'espèce, la Cour de cassation admet la réception tacite pour une prise de possession des lieux en ayant réglé la quasi-totalité du prix, en dépit des réserves exprimées. Contrat de crédit-bail ■ D élai de prescription pour demander la nullité du contrat (Civ. 3 e , 13juillet 2016, n°856, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-18924) Un contrat de crédit-bail immobilier avait été conclu en 2008 entre une SCI et un groupement bancaire pour financer l'achat d'un terrain et la construction d'un immeuble de bureaux. En 2009, un avenant avait prévu un financement complémentai- re. En 2013, une ordonnance de référé avait constaté l'acquisition de la clause résolutoi- re et condamné la SCI à payer diverses sommes. Or celle-ci avait engagé une action en nullité du contrat de crédit-bail sur le fondement de l'article L 313-9 du code monétaire et financier. La cour d'appel avait jugé son action prescrite, ce que confirme la Cour de cassation: « Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les conditions financières de la résilia- tion anticipée fixées par l'article 34 du contrat initial n'avaient pas été modifiées par l'avenant, qui ne concernait qu'une augmentation du montant du finance- ment, de sorte qu'il était dépourvu de tout effet novatoire, et qu'il n'était pas démon- tré qu'il ait eu une incidence sur le fait que la résiliation anticipée du contrat soit plus ou moins onéreuse que sa poursuite, la cour d'appel a pu en déduire que c'était en vain que la SCI se prévalait de la stipulation pré- voyant que le crédit-bail et l'avenant for- maient un tout indivisible et que le délai de prescription avait commencé à courir à compter du contrat d'origine; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé […] que, lorsque l'accord du 14mai 2012 avait été régularisé [protocole d'accord lié à une conciliation], aucun litige concernant la vali- dité de la convention n'existait, la cour d'appel […] a légalement justifié sa déci- sion; Par ces motifs: rejette ». Observations : Le délai de prescription pour contester la validité du contrat de crédit-bail est le délai de droit commun de 5 ans, par application de l'article 1304 du code civil. Mais la SCI considérait qu'un avenant ayant été signé en 2009, il fallait tenir compte de la date de conclusion de l'avenant pour fixer le point de départ du 2 6juillet2016 6 C ONSTRUCTION JURISPRUDENCE délai et non la date du contrat d'origine de 2008. Elle invoquait à l'appui de son rai- sonnement la clause d'indivisibilité avec la convention originaire qui figurait dans l 'avenant. La Cour de cassation n'a pas retenu cet argument au motif que l'ave- nant ne concernait qu'un point du contrat, le montant du financement et donc qu'il n'avait pas d'effet novatoire. A retenir: Le délai pour contester la validi- té d'un contrat de crédit-bail est de 5 ans; il n'est pas interrompu par la conclusion d'un avenant qui ne porte que sur le mon- tant du financement. Droit de propriété ■ Droit de propriété et droit d’usa- ge. Droits concurrents permettant une action en partage (Civ. 3 e , 7juillet 2016, n°823, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-10278) À la suite d'un acte entre deux personnes conclu en 2006, M me M. était l'unique pro- priétaire d'une parcelle et M. B. disposait d'un droit d'usage et de d'habitation conjointement avec M me M.. Le couple s'étant séparé en 2010, MmeM. avait assigné M. B. en partage. Celui-ci contestait la déci- sion de la cour d'appel qui avait retenu qu'ils étaient coïndivisaires d'un droit d'usage et d'habitation sur l'immeuble et qui avait ordonné l'ouverture des comptes de liquida- tion et de parage. L'auteur du pourvoi sou- tenait qu'il existait deux droits de nature dif- férente, ce qui faisait obstacle à une action en partage. Son argument est rejeté: « Mais attendu que l'indivision s'entend de la coexistence de droits de même nature sur un même bien; qu'elle peut ne porter que sur une partie des droits des intéressés; Attendu que le droit d'usage et d'habita- tion est, au même titre que l'usufruit, un démembrement du droit de propriété don- nant à son titulaire, pour ses besoins et ceux de sa famille, un droit de jouissance limité à l'usage et l'habitation; que, nonobstant son caractère personnel, ce droit est un droit réel conférant à son titulaire un droit de jouissance plus limité que celui de l'usufrui- tier; Attendu que le propriétaire d'un bien, qui a le droit de jouir de son bien de la façon la plus absolue, dispose de droits concurrents avec le titulaire d'un droit d'usage et d'ha- bitation s'exerçant conjointement sur le bien et qu'il existe par conséquent une indi- vision entre eux quant à ce droit d'usage et d'habitation; Attendu que, par l'effet de l'acte du 31mai 2006, M me M. est propriétaire du bien, titu- laire en cette qualité d'un droit d'usage et d'habitation concurrent de celui que s'est r éservé M. B. sur les parts licitées; que la cour d'appel en a exactement déduit que les parties se trouvaient en indivision quant au droit d'usage et d'habitation et qu'en application de l'article 817 du code civil, M m e M. pouvait en demander le partage; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : La Cour de cassation confir- me le principe que l'indivision s'entend de la coexistence de droits de même nature sur un même bien. Ce principe était invo- qué par l'auteur du pourvoi mais pour en déduire une solution différente. L'auteur du pourvoi soutenait que son ex-épouse étant propriétaire alors que lui n'était que titulaire d'un droit d'usage et d'habitation, les droits étaient de nature différente et ne pouvaient donc pas faire l'objet d'une action en partage réservée aux biens indi- vis (art. 815 du code civil). La Cour de cas- sation considère au contraire que le pro- priétaire dispose notamment du droit d'usage et d'habitation et que, de ce fait, il se trouve en concurrence avec un autre titulaire de droit d'usage et d'habitation. Les deux titulaires de ce droit étant en indivision, l'un ou l'autre peut demander le partage sur le fondement de l'article 815. Sur cette question, il avait été jugé plus anciennement, à propos de l'usufruit, que lorsque le droit de l'usufruitier porte sur une quote-part d'un bien, il y a indivision entre lui et le plein propriétaire du surplus quant à la jouissance et, au cas où celle-ci ne peut être commodément partagée, il peut être procédé à sa vente par licitation (Civ. 1 e , 25juin 1974). Le présent arrêt est dans le même sens. Assurance dommages-ouvrage ■ Recours subrogatoire de l’assureur (Civ. 3 e , 13juillet 2016, n°860, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-22961, rejet) Un maître d'ouvrage avait sollicité l'assu- reur dommages ouvrage en raison de désordres que l'entreprise chargée du gros œuvre et du terrassement refusait de reprendre. L'assureur n'avait pas répondu dans le délai de 60 jours. Une ordonnance de référé avait donc dit qu'elle ne pouvait plus lui opposer son refus de garantie. L'as- sureur avait donc réglé le maître d'ouvrage et réclamait paiement à l'entreprise. Ce recours subrogatoire est jugé recevable: L'entreprise arguait de ce que l'assureur ayant été tenu de payer le maître d'ouvra- g e à titre de sanction pour ne pas avoir res- pecté les délais de réponse, le recours subrogatoire ne devait plus jouer. Argu- ment balayé: « Mais attendu qu'ayant relevé qu'une ordonnance de référé avait constaté que l'assureur dommages-ouvrage n'avait pas régulièrement notifié sa position dans le délai légal et qu'il ne pouvait pas opposer un refus de garantie à son assuré, ce dont il résultait que l'indemnité avait été payée en exécution de l'obligation de garantie née du contrat d'assurance, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que l'assureur était légalement subrogé dans les droits et actions de son assuré contre les tiers auteurs du dommage et qu'il était recevable à agir à leur encontre; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; L'entreprise invoquait encore le fait qu'une partie de la somme versée par l'assureur excédait ce qui relevait de la garantie décennale et, en conséquence, que la subrogation ne devait être que partielle. Cet argument n'a pas davantage convaincu la Cour de cassation: 2 6juillet2016 7 D ROITDEPROPRIÉTÉ - A SSURANCE ■ CNH: consultation pour des textes liés à la performance éner- gétique? Une association demandait l'annulation pour excès de pouvoir du décret du 16juillet2014 pris pour la création du cré- dit d'impôt développement durable et de l'éco-PTZ, et de l'arrêté du 16juillet2014 relatif aux critères de qualification requis pour le bénéfice du CIDD et de l'eco-PTZ. Elle soutenait notamment que le Conseil national de l'habitat aurait dû être consulté avant l'adoption de ces textes. Le Conseil d’État rejette le recours en citant l'article R 361-2 du CCH qui prévoit que le CNH est consulté « sur les mesures destinées à […] réhabiliter l'habitat exis- tant ». Or les textes en litige « précisent ainsi les modalités de mise en œuvre de mesures dont la finalité est d'inciter à la réalisation de travaux améliorant l'effica- cité énergétique des bâtiments et qui ne sont pas principalement destinées à la réhabilitation de l'habitat existant . Par suite, ils n'entrent pas dans le champ des dispositions sur lesquelles le Conseil national de l'habitat doit obligatoirement être consulté ». (CE, 30juin2016, section du contentieux, 9 e et 10 e chambres réunies, n°384530) JURISPRUDENCE « Mais attendu qu'ayant relevé que l'assu- reur dommages-ouvrage avait indemnisé son assuré après s'être vu interdire, par une ordonnance de référé, à titre de sanction p our inobservation du délai légal de soixan- te jours, d'opposer au maître de l'ouvrage un refus de garantie et retenu exactement qu'aucune disposition légale ou conven- tionnelle ne permettait de limiter en pareille circonstance son recours subroga- toire à la seule responsabilité décennale du constructeur et souverainement, par des motifs non critiqués, qu'étaient réunies les conditions de la mise en œuvre de la res- ponsabilité contractuelle de la société Cobat constructions, la cour d'appel […] en a déduit à bon droit que la société Allianz IARD pouvait exercer son recours à hauteur de l'indemnité qu'elle avait versée à son assurée au titre des dépenses nécessaires à la réparation des dommages et a légale- ment justifié sa décision de ce chef; Par ces motifs: rejette ». Observations : L'article L 121-12 du code des assurances prévoit que l'assureur qui a payé une indemnité d'assurance est subro- gé dans les droits de l'assuré contre les tiers. Il résulte de cet arrêt que la subroga- tion a lieu, quand bien même l'assureur n'a pas respecté le délai de 60 jours dans lequel il doit prendre position après la déclaration de sinistre et qu'il a donc dû payer l'assuré sans pouvoir opposer de refus de garantie. La subrogation est totale, non limitée à ce qui relevait de la garantie décennale, dans la mesure où l'indemnisation relevait bien de la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle du constructeur. DALO ■ Responsabilité de la puissance publique (CE, section du contentieux, 5 e et 4 e chambres réunies, 13juillet 2016, n°382872) Une personne avait été reconnue prioritai- re comme devant être relogée d'urgence par la commission de médiation en décembre2011. En décembre2012, le tri- bunal administratif de Nice avait enjoint au préfet de lui fournir un logement dans les dix jours. Cette personne avait ensuite demandé une indemnisation à l’État au titre du préjudice résultant de la carence de l’État. Elle avait obtenu 1500euros d'in- demnité mais elle critiquait la décision au motif que, au nom de ses enfants, la demande d'indemnisation avait été rejetée. Le Conseil d’État confirme la décision d'ap- pel: « Considérant que, lorsqu’un demandeur a été reconnu prioritaire et devant être relo- g é en urgence par une commission de médiation, en application des dispositions de l’article L. 441-2-3 du CCH, et que le juge administratif a ordonné son logement ou son relogement par l’État, en application de l’article L. 441-2-3-1 de ce code, la carence fautive de l’État à assurer son logement dans le délai imparti engage sa responsabi- lité à l’égard du seul demandeur , au titre des troubles dans les conditions d’existence qu’elle a entraînés pour ce dernier ; que ce préjudice doit toutefois s’apprécier en tenant compte, notamment, du nombre de personnes composant le foyer du deman- deur pendant la période de responsabilité de l’État ». Le Conseil d’État relève que le juge a pris en compte de la présence d'enfant au foyer de la requérante pour évaluer le préjudice et n'a donc pas commis d'erreur de droit. Observations : En cas de dysfonctionne- ment dans la mise en œuvre du doit au logement opposable, le juge peut mettre à la charge de l’État une astreinte pour l'inci- ter à agir plus rapidement. Le produit de l'astreinte est versé au fonds national d'ac- compagnement vers et dans le logement (art. L441-2-3-1 du CCH). Mais ce dispositif n'interdit pas au deman- deur de demander des dommages-intérêts, qui lui sont versés. Il résulte de cet arrêt que la carence fautive de l’État à assurer le relogement doit s'apprécier au regard du seul demandeur. Toutefois, le préjudice s'apprécie eu égard au nombre de per- sonnes composant le foyer du demandeur. ■ Notion de personnes priori- taires; personnes soumises à un risque grave lié à une situation d’insécurité (CE, section du contentieux, 5 e et 4 e chambres réunies, 8juillet 2016, n°381333) Une personne logée dans le parc social demandait à être relogée ailleurs au motif qu'elle subissait une insécurité liée à des actes de délinquance dans l'immeuble dont certains l'avaient visée personnellement. La commission de médiation avait rejeté sa demande au motif que « La question de l’insécurité du quartier renvoie à une démarche exclue de la com- pétence de la commission » et « qu’en outre […] M me A. est déjà locataire dans le parc socia l ». Le tribunal administratif de Paris avait approuvé cette décision mais le Conseil d’État l'annule: « Considérant qu’il résulte des dispositions c itées ci-dessus du II de l’article L. 441-2-3 du CCH que le législateur a entendu ouvrir aux personnes que leurs conditions de loge- ment exposent à des risques personnels graves la possibilité de saisir sans délai la commission de médiation afin qu’elle les désigne comme prioritaires et devant être relogées en urgence; qu’en dehors du cas où les locaux occupés par le demandeur sont, en raison de leurs caractéristiques phy- siques, impropres à l’habitation, insalubres ou dangereux, ces dispositions permettent à la commission de désigner comme priori- taire et devant être relogée en urgence une personne établissant l’existence, dans l’im- meuble où elle réside, d’une situation d’in- sécurité liée à des actes commis de manière habituelle et qui, du fait d’une vulnérabili- té particulière ou d’autres éléments liés à sa situation personnelle, créent des risques graves pour elle-même ou pour sa famille ; qu’il suit de là qu’en jugeant que l’insécuri- té n’est jamais au nombre des critères à prendre en compte par la commission de médiation, sans rechercher si l’intéressée justifiait se trouver dans telle situation, le tribunal administratif de Paris a commis une erreur de droit; que son jugement doit, dès lors, être annulé ». Jugeant l'affaire au fond, le Conseil d’État demande à la com- mission de médiation de réexaminer la demande dans les deux mois. Observations : Le Conseil d’État fait ici une interprétation extensive des motifs qui jus- tifient la mise en œuvre du droit au loge- ment opposable. Il est applicable notam- ment aux personnes qui sont logées dans des locaux impropres à l'habitation, ou présentant un caractère insalubre ou dan- gereux (art. L 441-2-3 et R 441-14-1 du CCH). La formulation semble renvoyer à un dan- ger pour la sécurité ou la santé lié à l'état physique de l'immeuble, non à ses condi- tions d'occupation. Le Conseil d’État esti- me au contraire que l'insécurité peut résul- ter d'actes habituels qui créent des risques graves pour l'occupant ou sa famille, en raison de sa vulnérabilité particulière ou d'autres éléments liés à sa situation per- sonnelle. A retenir: La situation d'insécurité dans un immeuble peut motiver une demande de relogement dans le parc social au titre du DALO. 2 6juillet2016 8 D ALO JURISPRUDENCE ■ Compétence en premier et denier ressort du TA (CE, 27juin 2016, section du contentieux, 5 e et 4 e chambres réunies, n°384156) Le tribunal administratif de Paris avait condamné l’État en 2013 à verser 2500euros à une personne qui n'avait pas obtenu d'offre de logement alors qu'elle avait été reconnue prioritaire par la com- mission de médiation. Un deuxième juge- ment avait également condamné l’État à verser cette fois 5000euros à la même per- sonne en raison des troubles subis du fait de l'absence de relogement. Le ministre du logement s'est pourvu en cassation contre le second jugement. Le pourvoi est cependant rejeté car aucune pièce du dossier ne mentionnait un juge- ment antérieur condamnant l’État à répa- rer le préjudice subi du fait de l'absence de relogement « le tribunal administratif, en condamnant l’État à verser une indemnité réparant ce même préjudice, n'a pas méconnu la règle d'ordre public qui interdit au juge de condamner une personne publique à payer une somme qu'elle ne doit pas; que l'administration, à laquelle il appartenait de produire devant le tribunal administratif des observations en défense faisant état de la condamnation déjà pro- noncée, ne peut utilement invoquer l'exis- tence de cette condamnation pour la pre- mière fois devant le juge de cassation ». Observations : La deuxième condamnation de l’État à verser à la même personne une indemnité pour le même préjudice est confirmée, pour une raison de procédure, l'argument ne pouvant être présenté pour la première fois devant le Conseil d’État en tant que juge de cassation. Ce type de contentieux est jugé par le TA en premier dernier ressort (art. R 811-1 du code de justice administrative) et ne peut donc être soumis qu'à un pourvoi en cassa- tion. ■ Le relogement par lui-même du demandeur ne fait pas nécessaire- ment disparaître l’obligation de le reloger (CE, section du contentieux, 5 e et 4 e chambres réunies, 27juin 2016, n°384492) Une personne, reconnue prioritaire par la commission de médiation, avait par elle- même trouvé un logement dans le parc pri- vé. Le juge avait considéré qu'elle restait prioritaire pour être relogée d'urgence car le logement trouvé était précaire et mani- 