Au sommaire:
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Résiliation du bail dans un logement foyer / Acquisition aux enchères d’un immeuble occupé
Baux commerciaux : Application d’une clause résolutoire
SCI : Faut-il convoquer un associé usufruitier ?
Vente d’immeuble : Obligation d’informer l’acheteur de l’existence d’une installation classée : le cas du droit de préemption urbain
Responsabilité des constructeurs : Garantie écarté de l’assureur dommage ouvrage
Assurances : Vente de l’immeuble assuré : qui est créancier de l’indemnité d’assurance ?
Marchés de travaux : Garanties par le cautionnement
Sous-traitance : Conditions de l’action directe
Sûretés : Hypothèque judiciaire : applicable pour le remboursement d’une somme obtenu en appel
Fiscalité : Taxe sur les logements vacants
– 5 – Réglementation –
Aides aux communes pour la construction de logements
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
Organismes de foncier solidaire
– 8 – Actualité –
■ jugé ■ > Le recours contre un jugement relatif à la taxe sur les logements vacants doit être por- té devant la cour administrative d’appel, et non directement devant le Conseil d’État, contrairement à la règle applicable à la taxe foncière (CE, 19 sept. 2016, p.8). > La mise en demeure de payer que le sous- traitant doit adresser à l’ entrepreneur prin- cipal est une condition nécessaire à la mise en œuvre de l’action en paiement direct dont il dispose à l’encontre du maître de l’ouvrage (Civ. 3 e , 15 sept. 2016, p.4). > Pour décider de vendre l’immeuble d’une SCI, il n’est pas nécessaire de convoquer à l’AG l’usufruitier des parts de la société (Civ. 3 e , 15 sept. 2016, p.3). ■ répondu ■ > Un maire ne peut imposer un accès à la voie publique par un endroit déterminé d’une parcelle que pour des raisons de sécurité ou de conformité au PLU (réponse du ministère du logement p.6). > Le syndic peut recourir à la LR électro- nique pour les notifications et mises en demeure de l’article 42-1 de la loi de 1965, confirme le ministère de la justice (p.6). ■ publié ■ > Le montant des aides aux communes pour la construction de logements pour 2016 a été fixé par un arrêté du 7septembre 2016. Quatre villes perçoivent plus d’un million d’€ (p.5). > Un décret du 12septembre 2016 (p.7) fixe les modalités de création et de fonction- nement des organismes de foncier solidaire , institués par la loi Alur. ■ chiffré ■ > L’ICC du 2 e trimestre 2016 est en hausse de + 0,5 %, tout comme l’ILAT. En revanche, l’ILC est stable (+0,02% en un an, p.7). Vente de l’immeuble D eux arrêts récents à rapprocher: l’un de la Cour de cassation (15septembre), l’autre de la cour d’appel de Paris (8septembre); ils traitent tous deux de la vente de l’immeuble. Le premier porte sur le sort de l’indemnité d’assurance, l’autre sur l’opposabilité du bail à l’acquéreur. L’arrêt de la Cour de cassation (p.4) tranche la question de savoir qui est créancier de l’indemnité d’assurance lorsque l’immeuble assuré est vendu. Il résulte de cet arrêt que c‘est l’acquéreur qui a qualité pour obtenir paiement des indemnités. Si la déclaration de sinistre a eu lieu avant la vente, la règle demeure. Mais des clauses contraires peuvent être insérées dans le contrat de vente. L’arrêt de la cour d’appel de Paris (p.2) démontre l’intérêt de la date certaine d’un bail. Il s’agissait d’un bail d’habitation de 2010. Mais le propriétaire avait fait l’objet d’une saisie en 2012 à l’initiative du syn- dicat des copropriétaires. Le bien avait été vendu aux enchères en 2014 et l’acquéreur soutenait que le bail ne lui était pas opposable. Le locataire n’ayant pu démontrer l’existence du bail avant 2012, la cour d’appel a fait droit à la demande de l’acquéreur, jugé que le bail lui était inopposable et confirmé la décision d’expulsion. En dépit de la production de nombreux éléments de preuve (bail sous seing privé de 2010, quittances de loyer, taxe d’habitation, relevés de comptes indi- quant les paiements), la cour a considéré que si la preuve de l’occupa- tion était établie, celle du bail ne l’était pas. La décision est donc sévè- re pour l’occupant qui pâtit des difficultés financières de son bailleur. À l’inverse, elle sécurise la situation de l’acquéreur du bien aux enchères. E n matière de résiliation de bail d’habitation, on signalera un autre arrêt de la cour d’appel de Paris (15septembre, p.2) qui admet l’ap- plication d’une clause de résiliation de plein droit, par application d’un bail verbal portant sur une chambre d’un logement foyer. La cour d’appel juge que le contrat résulte valablement d’un accord verbal et que la clause de résiliation figurant sur un règlement intérieur, affiché dans le hall de l’immeuble et déposé dans la boîte aux lettres de l’oc- cupant peut être valablement mise en œuvre par le bailleur. La cour d’appel fait une interprétation souple de l’article L 633-2 du CCH qui prévoit que toute personne logée à titre de résidence princi- pale dans un logement foyer a droit à un contrat écrit. Il est admis que le bail verbal est valable, même si la loi impose un bail écrit. Ainsi, concernant la loi du 6juillet 1989, la Cour de cassation a déjà jugé que l’action en régularisation du bail verbal en bail écrit emporte que le jugement vaut bail (Civ. 3 e , 29 nov. 2000). Selon l’article L 633-2, la signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règle- ment intérieur. Même souplesse de l’arrêt: l’occupant est réputé avoir accepté les clauses du règlement affiché et déposé dans sa boîte, en dépit de l’absence de signature. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 656 27 SEPTEMBRE 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Résiliation du bail dans un logement foyer / Acquisition aux enchères d’un immeuble occupé Baux commerciaux : Application d’une clause résolutoire SCI : Faut-il convoquer un associé usufruitier? Vente d’immeuble : Obligation d’informer l’acheteur de l’existence d’une installation classée: le cas du droit de préemption urbain Responsabilité des constructeurs : Garantie écarté de l’assureur dommage ouvrage Assurances : Vente de l’immeuble assuré: qui est créancier de l’in- demnité d’assurance? Marchés de travaux : Garanties par le cautionnement Sous-traitance : Conditions de l’action directe Sûretés : Hypothèque judiciaire: applicable pour le remboursement d’une somme obtenu en appel Fiscalité : Taxe sur les logements vacants - 5 - Réglementation - Aides aux communes pour la construction de logements - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Organismes de foncier solidaire - 8 - Actualité - S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 7septembre 2016 2 B AUX - V ENTE ▲ Baux d’habitation ■ Résiliation du bail dans un loge- m ent foyer (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 15 sept. 2016, n°15/03828) L'occupant d'une chambre d'un logement foyer, hébergé depuis 1987, avait été relogé dans une autre chambre en 2011 en raison de travaux de réhabilitation. Le gérant du foyer demandait à la cour de constater que le contrat était résilié de plein droit faute de paiement dans le délai d'un mois d'une mise en demeure de payer le 23avril 2014, prévue par le contrat de résidence. La cour d'appel en admet l'application en dépit de l'absence de signature de bail: « A la date du 23avril 2014, le contrat conclu entre les parties le 15novembre 2000 n'était plus en vigueur, la chose qui avait été louée n'étant plus la même, puis- qu'à la suite des travaux de réhabilitation du logement-foyer, M. D. avait été relogé dans une chambre distincte de celle dont il disposait à l'origine et que la redevance fixée par la société Adoma avait été modi- fiée. Il n'en reste pas moins que cette réattribu- tion, décidée d'un commun accord entre la société Adoma et M. D., a fait l'objet d'un nouveau contrat qui, pour n'être que ver- bal, est tout de même valablement conclu entre les parties , car si l'article L 633-2 du CCH édicte que toute personne logée à titre de résidence principale dans un établisse- ment défini à l'article L 633-1 a droit à l'éta- blissement d'un contrat écrit, cela signifie seulement que le résident se trouve investi d'une prérogative dont il peut demander la mise en œuvre dans son propre intérêt, sans pour autant imposer à la société Adoma une obligation à peine de nullité ou d'inop- posabilité du contrat […] Il résulte des énonciations d'un PV de constat d'huissier en date du 13juillet2013 que le règlement intérieur du logement- foyer a été porté à la connaissance de M. D. par affichage sur le panneau d'information du hall de la résidence et par courrier […] déposé dans sa boîte aux lettres personnel- le » et qui prévoyait une clause de résilia- tion. Observations : Il résulte de cet arrêt: - qu'un bail verbal est valable. - qu'il peut être fait application de clauses d'un règlement, porté à la connaissance des occupants du logement foyer par affichage dans le hall de l'immeuble et dépôt dans la boîte aux lettres de l'occupant. ■ Acquisition aux enchères d’un logement occupé (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 8 sept. 2016, n°15/04934) Un appartement loué en 2010 avait été vendu aux enchères en 2014. Les acqué- reurs soutenaient que le bail leur était inop- posable. Le tribunal d'instance leur avait donné raison et prononcé leur expulsion. La cour d'appel confirme la décision. « Le tribunal d'instance a jugé que le bail du 5novembre 2010, dont se prévalaient les époux V. était inopposable à M me E. et a fait application de l'article L 321-4 du code des procédures civiles d'exécution qui dispose que « les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposable au créancier pour- suivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité peut être faite par tout moyen ». En l'espèce, le syndicat des copro- priétaires de l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement occupé par M. et M me V. a fait signifier un commandement de payer valant saisie immobilière aux précé- dents propriétaires, M. A. et M me J., le 21décembre 2012 et le tribunal d'instance a estimé que le bail consenti aux époux V. par M. A. et M me J., le 5novembre 2010, n'avait pas date certaine en l'absence de tout justificatif de paiement des mensuali- tés de loyers de novembre2020 à mai2014 et donc, que ce bail était inopposable à l'ac- quéreur du logement, M me E. […] L'opposabilité du bail à l'acquéreur est régie par l'article 1743 du code civil qui s'ap- plique en matière de vente volontaire com- me de vente sur adjudication. Toutefois, bien qu'il résulte de cet article que l'acqué- reur de l'immeuble n'est pas tenu de res- pecter le bail en cours que tout autant qu'il s'agit d'un bail authentique ou ayant date certaine antérieure à la vente, la connais- sance du bail ou même de la seule existen- ce du bail s'il s'agit d'un bail verbal, même dépourvu de date certaine au sens de l'ar- ticle 1328 du code civil, avant la date de la vente suffit à rendre ce bail opposable à l'acquéreur du bien grevé et ne lui permet donc pas d'obtenir l'expulsion du locatai- re ». La cour observe que le constat d'huissier préalable à la vente mentionnait la présen- ce d'un locataire mais que celui-ci n'avait pas produit le bail, qui n'avait donc pas été annexé au cahier des charges. Le bail avait été communiqué à l'acquéreur postérieure- ment à l'acquisition. La cour indique que le preneur peut « rap- porter par tout moyen la preuve de l'anté- riorité du bail au commandement valant saisie immobilière, qui a été signifié aux précédents propriétaires […] à la demande du syndicat des copropriétaires de l'im- m euble […] le 21décembre 2012 ». La cour analyse les preuves produites: rele- vés de compte, quittances de loyers de 2010 à 2014, mais en conclut « les relevés ban- caires font la preuve de débits mensuels de 1000 € sur les comptes des époux V., mais ne permettent pas de démontrer, à l'excep- tion de trois d'entre eux, que les bénéfi- ciaires de ces paiements sont les anciens propriétaires […], dès lors que les mentions manuscrites portées par les époux V. sur les talons de chèques produits n'ont pas date certaine et ont été écrites par les appelants eux-mêmes ». La cour écarte aussi les attestations des anciens propriétaires au motif des relations d'amitié entretenues avec les appelants et conclut: « Faute d'avoir produit la photocopie de chèques antérieurs au commandement valant saisi du 21décembre 2012, les époux V. ne rapportent pas la preuve de l'antério- rité du bail à ce commandement ». Le jugement est donc confirmé. Observations : La décision est sévère pour les occupants puisque leur bail est jugé inopposable aux acquéreurs de leur loge- ment. Le code des procédures civiles d'exé- cution comporte un texte spécifique aux saisies. Selon l'article L 321-4, les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont inopposables au créancier pour- suivant et à l'acquéreur. En l'espèce, une saisie avait été engagée en 2012 à l'initiati- ve du syndicat des copropriétaires. Le pro- priétaire ne pouvait donc plus, à compter de cette date, conclure un bail opposable au syndicat et à l'acquéreur. L'article 1743 du code civil prévoit par ailleurs que si le bailleur vend la chose louée, il ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Mais le locataire a échoué dans sa démarche de preuve du bail, avant 2012… Baux commerciaux ■ Application d’une clause résolu- toire (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 20 sept. 2016, n°15/22444) Un bailleur avait adressé un commande- ment de payer à son locataire le 28mai 2015, en reproduisant l'article L 145-41 du JURISPRUDENCE code de commerce pour un impayé de 29679 € . Soutenant être impayé, il avait alors assigné le locataire le 22juillet 2015. Le juge des référés avait constaté l'acquisi- t ion de la clause résolutoire, et prononcé l'expulsion. La cour d'appel confirme la décision: « Considérant que, faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du com- mandement de payer ; que l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine de celle-ci ». Le locataire soutenait avoir payé le 14jan- vier 2016. « Considérant […] que cependant il est constant que les causes du commandement de payer n'ont été ni réglées ni contestées dans le délai d'un mois imparti par ledit commandement conformément aux clauses conventionnelles et à l'article L 145- 41 du code de commerce applicable aux baux commerciaux; Qu'il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoi- re et la résiliation de droit du bail à la date du 29juin 2015 ». Observations : La cour d'appel applique avec rigueur la clause résolutoire, confor- mément à l'article L 145-41 du code de com- merce, qui prévoit un délai minimum d'un mois entre la délivrance du commande- ment et la résiliation du bail. Faute de réac- tion du locataire dans ce délai, le bail est résilié. SCI ■ Convocation d’un associé usu- fruitier? (Civ. 3 e , 15 sept. 2016, n°939, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-15172) L'un des associés d'une SCI familiale contes- tait la validité d'une décision d'assemblée qui avait décidé de la vente de l'unique immeuble de la société au motif que l’usu- fruitière des parts de la SCI, n'avait pas été convoquée à l'assemblée. La cour d'appel avait rejeté sa demande et la Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu que la cour d'appel a exac- tement retenu que l'assemblée générale du 14janvier 2005, ayant pour objet des déci- sions collectives autres que celles concer- nant l'affectation des bénéfices , ne saurait être annulée au motif que M me M., usufrui- tière des parts sociales, n'avait pas été c onvoquée pour y participer […] Par ces motifs: rejette ». Observations : Le requérant soutenait que l'usufruitière des parts, si elle n'avait pas à participer à la décision de vente de l'im- meuble, devait au moins être convoquée à l'assemblée, mais son argument n'a pas emporté la conviction de la Cour de cassa- tion. La cour d'appel avait jugé qu'en application de l'article 1844-5 du code civil, l'usufruitier n'a pas la qualité d'associé et qu'elle n'avait donc pas à être convoquée. L'arrêt de cassation confirme la solution. Il en ressort que les décisions qui ne concer- nant pas l'affectation des bénéfices ne nécessitent pas la convocation de l'usufrui- tier des parts. Pour vendre l'immeuble, il n'est donc pas nécessaire de convoquer l'usufruitier. En revanche, pour l'affecta- tion des bénéfices, une interprétation a contrario laisse entendre qu'il faut convo- quer l'usufruitier, ce qui est conforme au texte de l’article 1844. Vente d’immeuble ■ Obligation d’informer l’acheteur de l’existence d’une installation classée: le cas du droit de préemp- tion urbain (Civ. 3 e , 15 sept. 2016, n°936, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-21916) Une société avait adressé une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à une société d'aménagement bénéficiant, par déléga- tion, du droit de préemption urbain. Le juge de l'expropriation avait fixé le prix, mais l'acquéreur refusait de signer l'acte au motif que le vendeur avait manqué à son obligation d'information environnementa- le de l'article L 514-20 du code de l'environ- nement. La cour d'appel avait jugé que l'acquéreur ne pouvait pas se prévaloir de cet article pour refuser de signer l'acte de vente. La Cour de cassation confirme la décision. « Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu qu'en application de l'article L 213-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24mars 2014, le ven- deur n'avait pas l'obligation formelle d'in- former le titulaire du droit de préemption, dans la déclaration d'intention d'aliéner, qu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement avait été antérieure- ment exploitée sur le terrain, objet de la vente, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la SADEV 94 ne pouvait se préva- loir de l'article L 514-20 du code de l'envi- r onnement; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé […]; Par ces motifs: rejette ». Observations : L'article L 514-20 du code de l'environnement impose au vendeur d'informer son acquéreur que sur le ter- rain vendu a été exploité une installation soumise à autorisation ou à enregistre- ment. L'article L213-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi Alur, indique expressément qu'une vente rele- vant du droit de préemption urbain est soumise à une DIA comportant les indica- tions figurant à l'article L 514-20 du code de l'environnement. Mais le texte anté- rieur était bien plus succinct, ne faisant état que du prix et les conditions de l'alié- nation projetée. Avant la loi Alur, il n'était donc pas obligatoire de faire état des informations relatives aux installations clas- sées. L'arrêt d'appel rendu sous l'empire de l'état antérieur de l'article L 213-2 a donc à bon droit jugé que le vendeur n'était pas tenu d'informer le bénéficiaire du droit de préemption de l'existence d'une installa- tion soumise à autorisation. Responsabilité des constructeurs ■ Garantie écartée de l’assureur dommage ouvrage (Civ. 3 e , 15 sept. 2016, n°932, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-26985) Une société de construction vente avait fait édifier un immeuble. Des désordres étant apparus dans le sous-sol par suite d'inonda- tions, le syndicat des copropriétaires avait assigné la société et l'assureur dommage ouvrage. La société avait été condamnée à payer les travaux de reprise mais elle repro- chait à la cour d'appel de l'avoir condam- née à relever indemne l'assureur dommage ouvrage des condamnations prononcées contre elle au bénéfice du syndicat. La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant constaté que la police stipulait que le maître de l'ouvrage reconnaissait que le niveau du sous-sol inondable ne comportait pas, pour sa partie enterrée, de dispositifs aptes à s'opposer à toute remontée d'eau ou toute infiltration d'eau, renonçait à tout recours contre l'as- sureur pour toute conséquence domma- geable qui pourrait résulter de l'infiltration 2 7septembre 2016 3 R ESPONSABILITÉ - A SSURANCE - S OUS - TRAITANCE ▲ JURISPRUDENCE ▲ A SSURANCES - S OUS - TRAITANCE d'eau dans ces locaux et s'engageait, en cas de vente de l'ouvrage assuré, à répercuter ces dispositions dans l'acte de vente et se p ortait garant vis-à-vis de l'assureur de tou- te réclamation pouvant émaner de ce fait de l'acquéreur, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, qu'en application de cette sti- pulation claire du contrat, la SCCV devait garantir et relever indemne la SMABTP des condamnations prononcées contre elle au bénéfice du syndicat des copropriétaires ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations : Le contrat entre l'assureur et son assuré (la société de construction vente) était parfaitement clair: il reconnaissait que la construction ne comportait pas de pro- tection contre les remontées d'eau et l’as- suré s'engageait à renoncer à un recours contre l'assureur en cas de dommage et à en informer l'acquéreur. La Cour de cassa- tion valide l'arrêt d'appel qui en avait fait application. L'auteur du pourvoi indiquait que cette clause ne figure pas dans les clauses types du contrat (art. A 243-1 du code des assurances) et qu'elle devait donc être réputée non écrite, mais son argument a été rejeté. Assurances ■ Vente de l’immeuble assuré: qui est créancier de l’indemnité d’as- surance? (Civ. 3 e , 15 sept. 2016, n°933, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-21630) Un immeuble industriel avait été donné en crédit-bail par une société (devenue Cico- bail). En 1999-2000, des dégradations du revêtement de sol étaient apparues et avaient donné lieu à déclaration de sinistre a uprès de l'assureur dommage ouvrage, lequel avait proposé une garantie pour 91390 € . En 2000, le crédit-preneur était devenu propriétaire par levée d'option puis avait revendu à une autre société qui lui avait à nouveau donné l'immeuble en cré- dit-bail avec faculté de décider s'il fallait accepter l'indemnité de l'assureur. En 2004, l'assureur avait refusé de régler le sinistre. En 2006, l'associé unique (Gyma industrie) de la société du crédit-preneur avait dissous cette société et réclamait le paiement de l'indemnité, avec le crédit-bailleur acqué- reur ultime de l'immeuble (Cicobail). La cour d'appel avait refusé cette demande mais son arrêt est cassé: « Vu les articles L 242-1 et L 121-10 du code des assurances, ensemble l'article 1792 du code civil; Attendu que, pour rejeter les demandes formées contre la société Axa, l'arrêt retient que c'est à juste titre que celle-ci soulève l'absence de droit des sociétés Cicobail [cré- dit-bailleur] et Gyma industrie à se prévaloir d'une créance d'indemnité pour un sinistre déclaré en février2000; Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, l'acquéreur de l'immeuble a seul qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur garantissant les dommages à l'ouvrage , même si la déclaration de sinistre a été effectuée avant la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse ». Observations : Il ressort clairement de cet arrêt que, en cas de vente de l'immeuble, c'est l'acquéreur qui a qualité pour obtenir paiement des indemnités d'assurance, ce qui résulte de l'article L 242-1 du code des assurances. Si la déclaration de sinistre a eu lieu avant la vente, la règle demeure. Des clauses contractuelles contraires sont pos- sibles. Marchés de travaux ■ Garanties par cautionnement (Civ. 3 e , 15 sept. 2016, n°941, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°15-19648) Une société avait confié à un entrepreneur la construction de deux immeubles, mais avait refusé de signer le procès-verbal de réception des travaux. Elle demandait une indemnisation pour ses préjudices. Or l'en- trepreneur demandait condamnation du maître d'ouvrage à lui fournir une garantie fondée sur l'article 1799-1 du code civil. L'arrêt d'appel qui avait refusé de donner s uite à cette demande est cassé: « Vu l'article 1799-1 du code civil; […] Attendu que, pour rejeter cette [demande de l'entrepreneur] l'arrêt retient que la société Novelige [entrepreneur] a poursuivi l'exécution du contrat après le stade « hors d'eau » jusqu'à la phase de la levée des réserves, alors qu'elle n'était plus réglée de ses factures, qu'il n'y a pas lieu d'ordonner sous astreinte la mise en œuvre d'un cau- tionnement que la société Novelige a négli- gé d'exiger et que cette société, dont la demande est tardive, peut seulement « sur- seoir à l'exécution du contrat » ; Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie de l'article 1799-1 du code civil peut être sollicitée à tout moment, même après la réalisation des travaux, par l'entrepreneur qui n'a pas été payé par le maître de l'ou- vrage, la cour d'appel a violé le texte susvi- sé; Par ces motifs: casse ». Observations : L'article 1799-1 du code civil impose au maître d'ouvrage, au-delà d'un certain seuil, de fournir une garantie de paiement à l'entrepreneur. Hors crédit, la garantie est assurée par un cautionnement. La question était de savoir si l'entrepreneur pouvait l'exiger alors que le contrat était exécuté jusqu'au stade de la levée des réserves. La cour d'appel avait répondu par la négative à cette question. Jugeant l'exi- gence tardive, elle avait invité l'entrepre- neur à surseoir à l'exécution du contrat, attitude qui figure expressément à l'article 1799-1. La décision est censurée au motif que la demande de cautionnement peut être formulée à tout moment, même après réalisation des travaux. La solution apporte donc une garantie renforcée à l'entrepre- neur. Sous-traitance ■ Conditions de l’action directe (Civ. 3 e , 15 sept. 2016, n°934, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°15-22592) Un maître d'ouvrage avait agréé sous réserves les conditions de paiement du sous-traitant. L'entrepreneur principal ayant été mis en liquidation judiciaire, le sous-traitant réclamait paiement de 96907euros au maître de l'ouvrage au titre de l'action directe sur le fondement des articles12 et suivants de la loi du 31décembre 1975. JURISPRUDENCE 27septembre 2016 4 ❘◗ Le cabinet Lacourte, Raquin, Tatar a conseillé l’OPCI constitué par SwissLi- fe REIM pour l’acquisition de 20% de Cargo, foncière non cotée dédiée à la logistique du groupe Carrefour. Émilie Capron s’est occupée des aspects immobiliers et Nicolas Jüllich des aspects corporate. ❘◗ AG Real Estate, Foncière Atland et Cetim ont créé Transimmo, OPCI qui détiendra des actifs du secteur du transport public de voyageurs. Il a reçu par apport et cession 42 dépots de bus, loués par baux de longue durée à Keolis et Veolia-Transedev. Le cabinet Kramer Levin ( Arnaud Guérin et Pierre Appremont ) conseillait AG Real Estate. Gide ( Ber- trand Oldra , Alexis Pailleret , Romain d’Innocente et Bertrand Jouanneau ) assistait Foncière Atland et Cetim. Acteurs ▲ ▲ 2 7septembre 2016 5 R ÉGLEMENTATION S ÛRETÉS Aubervilliers (93) Bagnolet (93) Bondy (93) L'Ile-Saint-Denis (93) Montreuil (93) Noisy-le-Grand (93) P ierrefitte-sur-Seine (93) Romainville (93) Saint-Denis (93) Sevran (93) Tremblay-en-France (93) Ivry-sur-Seine (94) Orly (94) Villeneuve-le-Roi (94) Villiers-sur-Marne (94) Vitry-sur-Seine (94) Bouffémont (95) Deuil-la-Barre (95) Eaubonne (95) Goussainville (95) Montmagny (95) Sarcelles (95) 359040 € 1884696 € 241824 € 166716 € 908160 € 124740 € 2 60832 € 137940 € 502656 € 801636 € 192984 € 156288 € 248 292 € 258984 € 744216 € 142956 € 240240 € 315876 € 243672 € 176088 € 119856 € 148104 € La Réunion Saint-Benoît (97) Saint-Leu (97) Saint-Paul (97) Saint-Pierre (97) Sainte-Marie (97) Le Tampon (97) 132528 € 184140 € 667788 € 209616 € 287760 € 350064 € Languedoc - Roussillon - Midi-Pyrénées Castelginest (31) Escalquens (31) Mondonville (31) Muret (31) Roquettes (31) Saint-Jory (31) Cournonterral (34) Frontignan (34) Mèze (34) Montpellier (34) Saint-Brès (34) 303072 € 171204 € 237204 € 175164 € 103620 € 213972 € 219252 € 112200 € 165792 € 1397880 € 166848 € Nord - Pas-de-Calais - Picardie Ronchin (59) Sailly-lez-Lannoy (59) Tourcoing (59) Verlinghem (59) Creil (60) 177012 € 102564 € 167772 € 125928 € 104412 € Normandie Epron (14) Isneauville (76) 165660 € 222948 € Pays de la Loire Pont-Saint-Martin (44) Pornic (44) St-Jean-de-Boiseau (44) Olonne-sur-Mer (85) 131736 € 424248 € 134112 € 501204 € Provence-Alpes-Côte d'Azur Nice (06) St-Laurent-du-Var (06) Marseille (13) Draguignan (83) La Londe-les-Maures (83) La Seyne-sur-Mer (83) Vidauban (83) Courthézon (84) 512160 € 249348 € 2645940 € 180972 € 519024 € 411840 € 287100 € 129756 € ■ Aides aux communes pour la construction de logements Le montant de l’aide aux communes pour la construction de logements a été fixé, pour 2016, par un arrêté du 7septembre. Voici la liste des communes percevant plus de 100000 € . Seules 4 villes dépassent un million d'euros: Gif-sur-Yvette, Bagnolet, Montpellier et Marseille. (Arrêté du 7 sept. 2016, pris en application du décret du 24juin 2015, J.O. du 14, n°35). Rég. Commune Montant Alsace - Champagne - Ardenne-Lorraine Bischheim (67) 240900 € Aquitaine - Limousin-Poitou-Charentes Nieul-sur-Mer (17) Audenge (33) Bègles (33) Ondres (40) Hendaye (64) Saint-Pierre-d'Irube (64) Ustaritz (64) 133188 € 159192 € 366300 € 116556 € 523116 € 334488 € 177936 € Auvergne - Rhône-Alpes Trévoux (01) Charvieu-Chavagneux (38) Brindas (69) Brison-Saint-Innocent (73) Douvaine (74) Thonon-les-Bains (74) Veigy-Foncenex (74) 105732 € 124608 € 101376 € 118536 € 162228 € 979704 € 129756 € Bretagne Betton (35) Bruz (35) 158136 € 109956 € Centre Val de Loire Montlouis-sur-Loire (37) 111408 € Guadeloupe Les Abymes (97) Le Moule (97) 305712 € 138996 € Guyane Cayenne (97) Macouria (97) 180840 € 156684 € Ile-de-France Bailly-Romainvilliers (77) Brou-sur-Chantereine (77) Bussy-Saint-Georges (770 Chelles (77) Chessy (77) Courtry (77) Lieusaint (77) Meaux (77) Nandy (77) Nanteuil-lès-Meaux (77) Noisiel (77) Saint-Germain-sur-Morin (77) Savigny-le-Temple (77) Veneux-les-Sablons (77) Vert-Saint-Denis (77) Carrières-sous-Poissy (78) Châteaufort (78) Jouy-en-Josas (78) Vélizy-Villacoublay (78) Viroflay (78) Voisins-le-Bretonneux (78) Ballancourt-sur-Essonne (91) Bruyères-le-Châtel (91) Gif-sur-Yvette (91 ) Orsay (91) Saclay (91) Saint-Pierre-du-Perray (91) Les Ulis (91) Colombes (92) La Garenne-Colombes (92) Issy-les-Moulineaux (92) Nanterre (92) Vanves (92) Ville-d'Avray (92) 252648 € 218856 € 129492 € 264924 € 330528 € 283404 € 222552 € 177276 € 110616 € 145728 € 385572 € 126984 € 279180 € 224400 € 267564 € 206184 € 177144 € 210672 € 299112 € 113916 € 118536 € 181632 € 146652 € 1136652 € 421740 € 136224 € 220836 € 317724 € 585420 € 129756 € 452628 € 492888 € 400752 € 107712 € La cour d'appel avait admis cette demande mais son arrêt est cassé: « Vu l'article 12 de la loi n°75-1334 de la loi d u 31décembre 1975 […] Attendu que pour accueillir [la demande de Forclum, sous-traitant], l'arrêt retient que, l'obligation prévue par l'article 12 de la loi du 31décembre 1975 n'ayant pas, en l'espèce, un caractère impératif, il est indif- férent que la société Forclum n'ait pas mis en demeure [l'entrepreneur principal] avant de se retourner vers le maître de l'ou- vrage et que la réclamation au titre de l'ac- tion directe du sous-traitant était fondée en son principe; Qu'en statuant ainsi, alors que le sous-trai- tant n'a d'action directe contre le maître de l'ouvrage que si l'entrepreneur ne paie pas, un mois après avoir été mis en demeu- re , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : L'article 12 de la loi de 1975 sur la sous-traitance accorde au sous-trai- tant une action directe contre le maître de l'ouvrage, lorsque l'entrepreneur principal ne l'a pas réglé. L'article prévoit que le sous-traitant met en demeure l'entrepre- neur principal et en adresse copie au maître de l'ouvrage. Un mois après, le sous-trai- tant peut obtenir paiement. Il résulte de cet arrêt que le respect de la procédure est impératif. Faute de procéder à la mise en demeure de l'entrepreneur, le sous-traitant ne peut mettre en œuvre l'action directe contre le maître de l'ouvrage. A retenir: La mise en demeure de payer adressée à l'entrepreneur est une condi- tion nécessaire à la mise en œuvre de l'ac- tion directe du sous-traitant à l'égard du maître de l'ouvrage. Sûretés ■ Hypothèque judiciaire: appli- cable pour le remboursement d’une somme obtenu en appel (Civ. 3 e , 15 sept. 2016, n°935, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-21-483) Une société avait été condamnée en pre- mière instance à payer 9357euros à son client et l'avait réglé. Mais en appel, la som- me avait été réduite à 1598euros. La socié- té avait déposé un bordereau d'inscription d'hypothèque pour sûreté de sa créance en restitution de 7759euros. Or le service de la publicité foncière avait rejeté la formalité. La cour d'appel ayant jugé que l'hypo- thèque judiciaire était valablement inscrite, Suite p. 8 ▲ ▲ 2 7septembre 2016 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 16août2016 AN n°88271 William Dumas, Soc. Ecolo. et Républicain, Gard Gardiens d'immeuble. Logement de fonction Décentralisation Le décret du 9mai 2012 n'a pas supprimé les logements de fonction mais a fixé de nouvelles règles d'attribution. La possibilité de gratuité des charges accessoires n'est pas prévue pour les gardiens d'immeuble des OPH qui occu- pent des fonctions imposant des obligations d'astreinte sur le lieu de travail. 16août2016 AN n°68587 Christophe Borgel, Soc. Ecolo. et Républicain, Haute-Garonne Recours à la lettre recommandée électron- ique en copropriété Justice Le syndic peut utiliser la LR électronique pour procéder aux notifications et mises en demeure prévues à l'article 42-1 de la loi de 1965. Le décret du 21octobre 2015 a fixé les conditions de recueil du consentement des copropriétaires et le point de départ du délai que font courir les notifications et mises en demeure. 1 er sept. 2016 Sénat n°12777 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Subvention communale pour aider à terminer une construction inachevée? Intérieur Une commune ne peut attribuer une subvention que pour un intérêt public communal. Ex: réfection d'une voie privée menaçant l'assise d'une voie publique dont la fermeture aurait isolé d'autres quartiers. Un motif architectural lié à l'image d'une commune pour- rait permettre de subventionner des travaux pour ter- miner des ouvrages inachevés (murs, clôtures). Réf. de jurisprudence: Conseil d’État, 21 déc. 1994. La réponse est donnée sous réserve d'interpré- tation des tribunaux. 15sept. 2016 Sénat n°20416 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Propriété des compteurs électriques? Intérieur Les collectivités territoriales ou leur groupement sont propriétaires des réseaux de distribution qu'elles exploitent en régie ou par concession. Les compteurs relèvent de la propriété des autorités organisatrices de la distribution d'électricité et de gaz (AOD). Cf. notamment art. L 322-4 du code de l'énergie. 15sept. 2016 Sénat n°13939 Hervé Marseille, UDI, Hauts-de- Seine Charges locatives des gardiens Logement Si le gardien assure l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, sa rémunération et les charges sociales sont récupérables à hauteur de 75 % et, s'il n'assure qu'une des deux tâches, à hauteur de 40 %. La récupération demeure en cas d'arrêt de travail. Aucune limite n'est prévue à l'arrêt de travail. Les indemnités journalières sont versées par les organismes sociaux et ne sont pas des dépenses engagées par le bailleur, elles n'ont donc pas vocation à être intégrées dans les charges récupérables . 15sept. 2016 Sénat n°15044 Philippe Kaltenbach, PS, Hauts-de-Seine Détecteurs de fumée dans les logements du parc social Logement La loi du 9mars 2010 a rendu obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans les logements. Depuis le 8mars 2015, tous les logements doivent être équipés. Depuis la loi Alur, il incombe au propriétaire (bailleur ou occu- pant) d'installer un détecteur de fumée normalisé. Si le logement est loué lors de l'entrée en vigueur de la loi du 9mars 2010, la loi Alur laisse le choix au bailleur: installer le détecteur, le fournir au locataire ou rembourser au locataire l'achat du détecteur. Le remboursement ne peut pas se faire par une diminution du montant du loyer . Le locataire doit fournir un justificatif d'achat. La règle vaut tant pour les bailleurs privés que les bailleurs sociaux. 15sept. 2016 Sénat n°17659 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Supplément de loyer de solidarité ( SLS ). Calcul Logement Le SLS est perçu par le bailleur social si le locataire dépasse de plus de 20 % les plafonds de ressources. Ce plafond est apprécié en fonction du plafond applicable à la catégorie de ménages, par rapport au revenu fiscal de référence de l'année n- 2. Un ménage d'une personne est en catégorie 1. Le sénateur évoquait le cas d'une personne ayant 1,5 part pour avoir élevé seule 5 enfants. 15sept. 2016 Sénat n°18316 Vivette Lopez, Les Républicains, Gard Explosion du nombre de divisions parcellaires Logement La loi Alur a favorisé la construction en zone urbaine notamment en supprimant le COS et la surface mini- male pour construire. Le décret du 28décembre 2015 propose aux élus de nouveaux outils: clarifier l'écri- ture des règlements de PLU, intensifier les espaces urbanisés; accompagner le développement de la con- struction de logements… Le PLU dispose de l'ensem- ble des outils d'expression des règles volumétriques d'implantation et de dimension des constructions pour répondre aux objectifs de densité. La sénatrice s'inquiétait de la hausse des divi- sions de parcelles sans réflexion sur l'aménage- ment d'ensemble. 15sept. 2016 Sénat n°21299 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Choix de l'endroit d' ac- cès à la voie publique pour une construction Logement Le maire peut refuser un permis pour un terrain non desservi par la voie publique ou dans des con- ditions qui rendent difficile la circulation ou l'ac- cès des engins de lutte contre l'incendie ou s'il existe un risque par la sécurité des usagers. Le maire ne peut pas imposer un accès à un endroit déterminé de la parcelle à bâtir , sauf pour des raisons de sécurité ou de conformité au PLU. Cf. article R 541-47 du code de l'urbanisme. 15sept. 2016 Sénat n°20175 Jean-Pierre Grand, Les Républicains, Hérault Liste des pièces à four- nir pour une vente de lot de copropriété Logement La loi Alur visait à informer l'acquéreur des futures charges, pour éviter les copro- priétés en difficulté (art. L 721-2 et L 721-3 du CCH). Mais l'ordonnance du 27 août 2015 a simplifié le dispositif. Les informations peuvent désormais être remises à l'acquéreur en amont de la signature de la promesse et transmises sur tout sup- port y compris dématérialisé. Des informations sont supprimées si l'acquéreur est déjà copropriétaire de lot, elles sont allégées pour les lots secondaires. ▲▲ 2 7septembre 2016 7 N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Commerce, artisanat : Quittent leurs fonctions au cabinet de Martine Pinville: Romain Raquillet, conseiller social et Julie Bonamy, conseillère chargée des affaires budgétaires. (Arrêté du 9septembre 2016, J.O. du 13 sept. n°37). ➠ Economie et finances : au cabinet de Michel Sapin, - Sont nommés directeurs adjoints : Gabriel Cumenge (pôle affaires finan- cières, Europe et international), Pierre- Edouard Batard (pôle macroéconomie, prospective et synthèse), François Adam (pôle budget et comptes publics), Thomas Cazenave (pôle entreprises); - Sont nommés conseillers : Gérald Bégranger et Alexandra Boudet (conseillers juridiques); Maxime Boutron , Etienne Duvivier , Fran- cis Ponton et Clément Schaff (conseillers fiscaux); Arthur Sode (politique économique). (Arrêté des 1 er , 9 et 13 sept. 2016, J.O. du 14 sept. n°41 et44, J.O. du 16 sept. n°45). ➠ Numérique et finances : Alexandra Bou- det est nommée conseillère juridique d'Axelle Lemaire. (Arrêté du 9septembre, J.O. du 14, n°43). ➠ Outre-mer : Sont nommés au cabinet d'Ericka Bareigts: François Ravier (direc- teur de cabinet), Nathalie Puvilland (conseillère spéciale), Jean-Bernard Nilam (directeur adjoint), Sylvain Bruno (chef de cabinet), Florent Clouet (conseiller chargé sion à la propriété ou à la location à des ménages sous condition de ressources, via des baux longs dissociant la propriété du sol et du bâti. L'organisme peut aussi assurer l'accompa- gnement des bénéficiaires des baux et le montage d'opérations immobilières (art. R 329-1). Il doit respecter des conditions attestant de son caractère désintéressé: affectation des bénéfices au maintien ou au développe- ment de l'activité de l'organisme, interdic- tion de distribution des réserves obliga- toires (art. R 329-3). Les statuts fixent notamment le périmètre d'intervention géographique (art. R 329-4). L'agrément est délivré par le préfet de région (art. R 329-6). Le préfet dispose de 3 mois pour répondre à la demande d'agré- ment. Le rapport annuel doit être adressé chaque année au préfet de région. Celui-ci peut à tout moment contrôler les condi- tions d'exercice de l'activité de l'organisme (art. R 329-12). Il peut suspendre l'agré- ment si l'organisme ne répond plus aux conditions d'agrément ou en cas de man- quement grave à ses obligations (art. R 329-14). Ces cas sont précisés à l'article R 329-16. Exemple: louer les logements à des personnes ne respectant pas les plafonds de ressources. (Décret n°2016-1215 du 12septembre 2016, J.O. du 14 sept. n°34). ✦ 7 au 9 octobre 2016 . (Paris 2 e ) Le Salon National de l’Immo- bilier , se tiendra au Palais Brongniart, place de la Bourse (50 exposants). ✦ 15 novembre 2016 . Le 16 e Forum des projets urbains , organisé par nos confrères d’Innovapres- se, présentera cette année 63 projets au Palais des congrès de Paris. www.projetsurbains.com. AU FIL DU J.O. Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier Indices de loyer ➚ L’indice du coût de la construc- tion du 2 e trimestre 2016 s’établit à 1622. Il évolue de: + 0,50 % en un an, - 0,91% en 3 ans et de + 13,03 % en 9 ans. ➚ L’ indice des loyers commerciaux du 2 e trimestre 2016 est de 108,40 soit une hausse de +0,02% en un an. ➚ L’ indice des loyers des activités ter- tiaires du 2 e trimestre 2016 s’établit à 107,26 soit une hausse de +0,50% en un an. (Publications Insee du 20 sept. 2016). Chiffres du logement et Jean-Philippe Payet (conseiller chargé du tourisme). (Arrêté du 1 er septembre 2016, J.O. du 17 sept. n°28). P réfets Eric Morvan est nommé préfet des Pyré- nées-Atlantiques. (Décret du 15septembre 2016, J.O. du 16, n°74). Magistrature ✓ Conseil d’État : Béatrice Bourgeois- Machureau, François Weil, Aurélie Robi- neau-Israël, Maud Vialettes, Célia Vérot et Yves de Gaulle sont nommés conseillers d'Etat. (Décrets du 15septembre 2016, J.O. du 16 sept. n°50 à53). Organismes publics ✓ Conseil des prélèvements obligatoires : la liste des membres figure au J.O. du 17septembre (n°29). Administration ✓ Affaires culturelles : sont nommés direc- teurs régionaux des affaires culturelles: Michel Prosic (Auvergne-Rhône-Alpes) et Nicole Da Costa (Ile-de-France). (Arrêtés des 13 et 14septembre 2016, J.O. du 16 sept. n°81 et82). ■ Organismes de foncier solidaire Les organismes de foncier solidaire ont été créés par la loi Alur (art. L 329-1 du code de l'urbanisme). Un décret du 12septembre en précise les modalités de création et de fonctionne- ment. L'organisme doit pouvoir garantir la pérennité des baux accordés pour son acti- vité. Sa mission principale relève de l'article L 329-1: acquisition de terrains bâtis ou non pour y réaliser des logements et des équi- pements publics, en les affectant à l'acces- ❘◗ Amélie Pinçon rejoint le cabinet Simon Associés com- me associée. Elle coanimera le département immobi- lier avec Chantal Mil- lier-Legrand , Isabelle Robert-Vedie et Benoît Raimbert . ❘◗ Benoît Pauly intègre le cabinet Claris avocats , il est spécialisé en fiscali- té personnelle et patrimo- niale. Acteurs 2 7septembre 2016 8 F ISCALITÉ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine JURISPRUDENCE B RÈVES ◆ F iscalité L’UNPI se félicite de la décision du Gouver- nement d’ abandonner la création d’une nouvelle taxe d’équipement régionale , adjointe à la taxe foncière. Jean Perrin, pré- sident de l’UNPI rappelle que les taxes fon- cières ont déjà augmenté de +16,5% en 5 ans. (Communiqué du 19septembre 2016). ◆ Foncière solidaire: la FPI approuve La Fédération des Promoteurs Immobiliers se réjouit d’être associée au futur conseil d’orientation de la Société Foncière Soli- daire , soulignant que les promoteurs immobiliers sont déjà, avec 30% les pre- miers producteurs de logement social en France. Elle va être vigilante sur la nécessai- re transparence des appels d’offres qui seront lancés. (Communiqué du 19septembre 2016). ◆ … Gambetta tempère Le président du groupe Gambetta, Norbert Fanchon, approuve l’objectif consistant à rechercher des solutions pour remédier au “cancer” de la pénurie de foncier mais il s’interroge sur le risque de concurrence avec les outils préexistants. La Foncière risque en effet de se trouver en concurren- ce avec les actuels établissements publics fonciers, mais aussi avec la Sovafim ou France Domaine. Quant à la mesure per- mettant d’exonérer d’impôts sur les plus- values les opérateurs qui lui cèdent des ter- rains, elle suppose une confirmation légis- lative. (Analyse du 21septembre 2016). ◆ Brexit et logement Pour 67% des professionnels de l’immobi- lier, interrogés par le Crédit Foncier, le Brexit n’aura aucune incidence sur le mar- ché du logement. Toutefois, les opinions divergent suivant les régions. Rares sont ceux qui pensent que l’impact sera positif 9% dans l’ensemble, mais 22% en Ile-de- France. Ceux qui prévoient un impact négatif sont 17% en moyenne, mais plus nombreux dans le Sud-ouest (21%) et sur- tout dans le nord ouest (24%). (Étude Crédit foncier, 22 sept. 2016). l’État avait déposé un pourvoi en cassation soutenant que seuls les jugements pronon- çant une condamnation et constatant une créance emportent hypothèque judiciaire mais non les arrêts infirmatifs emportant remboursement au profit de la personne primitivement condamnée. Ce pourvoi est rejeté: « Mais attendu qu'ayant retenu que l'arrêt infirmatif constituait un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes versées en vertu de la décision de première instance sans qu'une mention expresse en ce sens fût nécessaire et relevé que la socié- té Geoxia avait mentionné dans le borde- reau les deux décisions donnant naissance à l'hypothèque dont l'inscription était requi- se et que sa créance ressortait de la compa- raison entre les deux titres, la cour d'appel en a exactement déduit que l'hypothèque judiciaire était valablement inscrite; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Observations : L'article 2412 du code civil accorde au créancier une hypothèque judi- ciaire en faveur de celui qui a obtenu un jugement en sa faveur. L’État soutenait une interprétation stricte de l'article estimant qu'il ne pouvait pas s'appliquer à une déci- sion infirmant un jugement de première instance. Cette solution est condamnée par la Cour de cassation: l'hypothèque judiciai- re peut également s'appliquer en cas de condamnation en appel à rembourser une somme obtenue par une décision de pre- mière instance. Fiscalité ■ Taxe sur les logements vacants, taxe foncière (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 19sep- tembre2016, n°383781) 1. Un contribuable contestait la taxe sur les logements vacants à laquelle il avait été assujetti pour un appartement situé à Noi- sy-le-Grand (93). Était en cause une ques- tion de procédure: le litige, après jugement de première instance devait-il être soumis à la cour administrative d'appel ou relevait- il simplement d'un pourvoi devant le Conseil d’État? Le Conseil d’État juge que: « malgré les dispositions du VII de l'article 232 du CGI qui prévoient que le contentieux de cette taxe est régi comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties, il n’est pas au nombre des litiges dans lesquels les tribu- naux administratifs statuent en premier et dernier ressort en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article R. 811-1 du code de justice administrative; que, dès lors, le pourvoi de M. B. dirigé contre le jugement qu’il attaque doit dans cette mesure être regardé comme un appel relevant de la com- pétence de la cour administrative d’appel de Versailles ». 2. Concernant la taxe foncière , le contri- buable avait demandé un délai supplémen- taire en raison « de la technicité de l'affai- re ». Le Conseil d’État confirme l'arrêt d'ap- pel qui avait rejeté cette demande: « le juge, auquel il incombe de veiller à la bonne administration de la justice, n’a aucune obligation de faire droit à une demande de délai supplémentaire formu- lée par une partie pour produire un mémoire et peut, malgré cette demande, mettre au rôle l’affaire, hormis le cas où des motifs tirés des exigences du débat contra- dictoire l’imposeraient; qu’il n’a pas davan- tage à motiver le refus qu’il oppose à une telle demande ». Observations : Le contentieux de la taxe sur les logements vacants est régi comme en matière de taxe foncière (art. 232 VII du CGI), mais cette règle a ses limites puisque cette taxe, dont le produit est affecté à l'ANAH, n'est pas un impôt local au sens de l'article R 222-13 du code de justice adminis- trative. Le Conseil d’État en déduit que le jugement de première instance est suscep- tible d'appel devant la cour administrative d'appel, contrairement à ce qui se pratique pour la taxe foncière. ● Q PC Voici deux questions prioritaires de constitu- tionnalité publiées le 18septembre, rejetant les demandes des requérants: ✓ L’une vise l' article 1843-4 du code civil . Ce texte est relatif aux cessions de droits sociaux en cas de litige entre les associés . Selon la jurisprudence il y a lieu de retenir comme date d'évaluation des droits sociaux, la date la plus proche du remboursement et non celle de perte de qualité d'associé. Mais il n'en résulte aucune violation du droit de propriété. Si la solution aboutissait à une perte de valeur et résultait de manœuvre des associés, le Conseil indique que l'associé cédant peut engager un recours en respon- sabilité contre ses anciens associés. (Décision n°2016-563 QPC du 16septembre 2016, J.O. du 18, n°35). ✓ L’autre traite d’un texte fiscal. L'article 1731 bis 1 du CGI prévoit que les déficits de l'article 156 I et I bis ne peuvent s'imputer sur les rehaussements d'assiette appliqués en cas de défaut de déclaration ou d’insuffisan- ce déclarative intentionnelle notamment. Le Conseil constitutionnel juge cet article conforme à la Constitution, car il vise à conférer une effectivité renforcée à la répression de ces manquements. (Décision n°2016-564 QPC du 16septembre 2016, J.O. du 18 sept. n°36). Suite de la p. 5 ▲
