Au sommaire:
– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : Mandataire : question ne figurant pas à l’ordre du jour
Vote impératif non respecté
Servitudes : Acquisition par le propriétaire du fonds dominant d’une partie du fonds servant
Droits réels : Droit de jouissance spécial : un nouvel arrêt “Maison de poésie”
Baux commerciaux : Révision triennale
Baux emphytéotiques : Pas de révision du loyer
– 4 – Réforme du droit des obligations –
Analyse de la réforme par le cabinet Lefèvre Pelletier & associés et Philippe Delebecque, professeur à Paris I
Entrée en vigueur / Stabilité contractuelle ou justice ? / Promesses unilatérales / Violence économique / Baux commerciaux / Information précontractuelle / Contrat d’adhésion
– 6 – En bref –
Égalité et citoyenneté / Accord de recherche SNCF-CSTB / Nouvelles règles pour l’EPF d’Ile-de-France
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Marché de la transaction de logements: les notaires face aux agents immobiliers
■ jugé ■ > Le copropriétaire représenté à l’assem- blée peut contester le vote d’une résolution qui ne figurait pas à l’ordre du jour, même si son mandataire a voté pour (Cass. Civ. 3 e , 8 sept. 2016, p.2). > Un copropriétaire peut donner des consignes de vote à son mandataire pour le représenter à l’assemblée, mais ce caractère impératif du mandat n’est pas opposable au syndicat. Le syndic n’a pas à intervenir dans l’expression du vote du mandataire (Cass. Civ. 3 e , 8 sept. 2016). > Le propriétaire du fonds dominant, béné- ficiant d’une servitude non aedificandi , qui acquière une partie du fonds servant peut se prévaloir de l’extinction de la servitude qui le grevait (Cass. Civ. 3 e , 8 sept. 2016). > La valeur locative est étrangère à l’écono- mie d’un bail emphytéotique , car la contre- partie de la jouissance du preneur est, pour le bailleur, l’absence de renouvellement et l’ac- cession sans indemnité en fin de bail des tra- vaux du preneur (Cass. Civ. 3 e , 8 sept. 2016). ■ dénommé ■ > Siec Évolution by CNCC est le nom du think tank créé par les deux organisations pour réflé- chir aux nouvelles formes du commerce (p.8). ■ chiffré ■ > La part de marché détenue par les agents immobiliers dans les transactions de logements est estimée à 70% par la FNAIM. (p.8). ■ programmé ■ > Le projet de loi Égalité et citoyenneté sera examiné par les sénateurs à compter du 4octobre (p.6). ■ nommée ■ > Claire Hubert est nommée directrice générale du Centre national de la propriété forestière (p.7). Le droit des obligations change le 1 er octobre! L’ ordonnance du 10 février 2016 réformant le droit des contrats et des obligations entre en vigueur dans quelques jours, le 1 e r octobre. Ce sont 353 articles tout neufs du code civil avec une numérotation nouvelle, auxquels il va désormais falloir s’accoutu- mer. Le célèbre article 1134 n’est plus; la règle de la force obligatoire du contrat siège désormais à l'article 1193. Il faut d’abord prêter attention à l’entrée en vigueur de la réforme. Le cabinet Lefèvre, Pelletier & avocats (lire p.5) souligne par exemple que dans une vente immobilière, un avant-contrat conclu avant le 1 er octobre est régi par les règles anciennes mais que le contrat défini- tif signé après le 1 er octobre est soumis aux règles nouvelles. La réforme vise le droit commun des obligations mais elle a nécessai- rement des incidences sur les contrats spéciaux, qu’il s’agisse de vente ou de bail notamment. La réforme est en principe réalisée à droit constant, en intégrant des solutions jurisprudentielles, mais elle fait aussi parfois preuve d’innovations. Ainsi l’article 1116 renverse une jurisprudence qui autorisait le promettant à revenir sur son engage- ment tant que le bénéficiaire n’avait pas levé l’option. Désormais, le promettant s’engage à vendre. Cette réforme va donc redonner un attrait aux promesses unilatérales de vente, face aux promesses synal- lagmatiques. Les représentants des notaires et des agents immobiliers partagent cette analyse (lire p. 8). Autres innovations: la création d’actions interrogatoires (applicable par exemple au pacte de préférence), la consécration de la théorie de l’imprévision, l'inversion de l'effet de la rétroactivité dans les clauses suspensives ou résolutoires. De nombreux articles apportent des solu- tions concrètes. L’article 1161 qui vise à éviter les conflits d'intérêts, interdit au mandataire de représenter les deux parties. Le principe de réforme à droit constant n’écarte pas les questions. Le nouveau code indique par exemple qu’un contrat d’adhésion est celui dont les clauses générales sont été soustraites à la négociation (art. 1110). Mais comment le prouver ? Il faut donc sans doute conserver la preuve des échanges pré-contractuels pour prouver que telle clause a été négociée et donc qu’elle ne relève pas d’un contrat d'adhésion, ce qui évitera qu’elle puisse être réputée non écrite si elle crée un désé- quilibre significatif entre les parties (voir art. 1171). De façon générale, la réforme est approuvée. Philippe Delebecque, professeur de droit à Paris I, qui la commentait ce 15septembre (lire p.5) en souligne les qualités, tout en relevant que le législateur oscil- le entre la recherche de sécurité contractuelle et de justice contrac- tuelle. Il fait ainsi œuvre de pragmatisme, mais il montre aussi son absence de philosophie… Terminons par un point positif : de nom- breux articles sont supplétifs. Ils peuvent donc être aménagés par les parties, ce qui conforte le principe de la liberté contractuelle. L'objec- tif d'améliorer l'attractivité du droit français devrait être atteint. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 655 20 SEPTEMBRE 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Mandataire: question ne figurant pas à l’ordre du jour Vote impératif non respecté Servitudes : Acquisition par le propriétaire du fonds dominant d’une partie du fonds servant Droits réels : Droit de jouissance spécial: un nouvel arrêt “Maison de poésie” Baux commerciaux : Révision triennale Baux emphytéotiques : Pas de révision du loyer - 4 - Réforme du droit des obligations - Analyse de la réforme par le cabinet Lefèvre Pelletier & associés et Philippe Delebecque, professeur à Paris I Entrée en vigueur / Stabilité contractuelle ou justice? / Promesses unilaté- rales / Violence économique / Baux commerciaux / Information précon- tractuelle / Contrat d’adhésion - 6 - En bref - Égalité et citoyenneté / Accord de recherche SNCF-CSTB / Nouvelles règles pour l’EPF d’Ile-de-France - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Marché de la transaction de logements: les notaires face aux agents immobiliers S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 0septembre 2016 2 C OPROPRIÉTÉ - S ERVITUDES ▲ Copropriété ■ Mandataire: question ne figu- r ant pas à l’ordre du jour (Civ. 3 e , 8 sept. 2016, n°904, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°15-23422) Un copropriétaire avait donné mandat à un autre copropriétaire pour le représenter à l'assemblée. Le mandant contestait la vali- dité d'un vote qui portait sur une résolution qui ne figurait pas à l'ordre du jour. La cour d'appel avait considéré que la résolution ayant été adoptée à l'unanimité, elle ne pouvait plus être contestée, mais son arrêt est cassé au visa des articles42 de la loi du 10juillet 1965 et 13 du décret du 17mars 1967: « Attendu que la convocation contient l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'as- semblée; qu' un mandat ne peut porter que sur les questions figurant à l'ordre du jour […]; Attendu que pour déclarer la demande [d'annulation] irrecevable, l'arrêt retient que la résolution contestée par les consorts L., qui ont été régulièrement représentés, a été votée à l'unanimité des copropriétaires et que l'action prévue par l'article 42 préci- té n'est pas ouverte aux copropriétaires ayant voté, par le truchement de leur man- dataire, en faveur de la résolution contes- tée; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le mandataire avait voté sur une question ne figurant pas à l'ordre du jour, la cour d'appel a violé les textes susvi- sés; Par ces motifs: casse ». Observations : L'action en contestation d'une décision d'assemblée n'est ouverte qu'aux copropriétaires ayant voté contre (opposants) ou absents et non représentés (défaillants). Le copropriétaire qui vote pour une résolution ne peut pas la contes- ter. La difficulté tenait ici au fait que le copropriétaire avait voté pour, mais par l'intermédiaire d'un mandataire et sur une question non inscrite à l'ordre du jour. En principe, selon la Cour de cassation, si le copropriétaire a voté par mandataire, il ne peut pas contester (Civ. 3 e , 14 oct. 1980). Toutefois, des cours d'appel avaient fait observer que le mandant qui a nécessaire- ment limité son mandat aux seules ques- tions prévues par la convocation, est donc recevable à contester la décision d'assem- blée (CA Rouen 14 fév. 1996), ou que le mandataire a ainsi agi sans pouvoir et que le mandant doit être considéré comme défaillant (Paris 9juin 1999). Cet arrêt de cassation confirme donc cette analyse qui a la vertu de la logique: le mandant donne p ouvoir au vu des questions de l'ordre du jour, il peut contester un vote portant sur des questions ne figurant pas à l'ordre du jour. A retenir: Le copropriétaire qui a été représenté à l’assemblée peut contester un vote portant sur une question qui ne figu- rait pas à l’ordre du jour, même si son mandataire a voté pour. ■ Mandataire: vote impératif non respecté (Civ. 3 e , 8 sept. 2016, n°901, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°15-20860) Une copropriétaire avait donné mandat à sa fille de la représenter à l'assemblée avec des instructions de vote. Mais elle contestait plusieurs décisions pour divers motifs. La Cour de cassation juge d'abord que si le mandataire quitte l'assemblée en cours de séance, le mandant peut contester les déci- sions suivantes puisqu'il n'est pas représen- té. La copropriétaire estimait par ailleurs qu'ayant donné mandat à sa fille de voter contre une résolution, elle pouvait contes- ter la décision même si celle-ci avait voté pour. L'argument n'est pas admis. « Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en annulation de la décision n°5, l'arrêt retient que M me N. a voté en faveur de cette résolution en remettant un man- dat impératif à sa fille et qu'elle aurait pu indiquer les résolutions sur lesquelles sa mandataire pouvait échapper à ce mandat impératif; Qu'en statuant ainsi, alors que le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire, la cour d'appel a violé [l'article 22 de la loi de 1965] ; Vu l'article 1382, ensemble l'article 22 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée à l'encontre [du syndic], l'arrêt retient que les termes du mandat impératif donné à la mandataire de M me N. étant parfaitement clairs, aucune faute ne peut être imputée au syndic à titre personnel; Qu'en statuant ainsi, alors qu'un syndic n'a pas le pouvoir d'empêcher un mandataire d'émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ». Observations : Il résulte de cet arrêt que le mandant peut donner des instructions à son mandataire, c'est le principe du man- dat impératif. Mais le caractère impératif e st limité aux relations entre le mandant et le mandataire. Il en résulte deux consé- quences: - le caractère impératif n'est pas opposable au syndicat. Si le mandataire vote contrai- rement aux instructions, seul le vote émis par le mandataire doit être retenu. - le syndic n'a pas à intervenir dans l'ex- pression du vote du mandataire et en par- ticulier, comme dans cette affaire, il n'a pas à interdire au mandataire de voter contre les consignes de son mandant. Cette solution simplifie l’expression de la décision en assemblée: le syndicat et le syndic doivent s'en tenir à ce qui est expri- mé par le mandataire, sans se référer aux relations entre le mandataire et le man- dant. Cet arrêt condamne une solution retenue plus anciennement par la cour d'appel de Paris (14janvier 1994) qui avait jugé que lorsqu’un mandant donne instruction de voter dans un certain sens, le mandataire ne peut, quelles que soient les conditions du déroulement de l'assemblée, modifier de sa propre initiative le sens du vote. A retenir: Le caractère impératif du man- dat n'est pas opposable au syndicat. Servitudes ■ Acquisition par le propriétaire du fonds dominant d’une partie du fonds servant (Civ. 3 e , 8septembre 2016, n°900, FS-P+B, cassation, pourvoi n°15-20371) À la suite d'une division de terrain en deux parcelles, il avait été consenti une servitude non aedificandi au profit de l'une d'entre elles. Le fonds servant avait ensuite été divi- sé en 5 lots. Or le propriétaire du fonds dominant avait également acquis deux des 5 lots. Voulant construire, il soutenait que la servitude était éteinte. La cour d'appel qui avait rejeté sa demande voit son arrêt cas- sé: « Vu les articles637 et705 du code civil […] Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que, pour l'application de l'ar- ticle 705 […] rien ne doit altérer l'unicité de propriétaire entre le fonds qui doit la servi- tude et celui auquel elle profite et que les consorts V. ne remplissent pas la condition de réunion en une seule main du fonds qui doit la servitude avec celui auquel elle profite; JURISPRUDENCE Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquisition par le propriétaire du fonds dominant de parcelles issues de la division du fonds ser- vant éteint la servitude grevant ces par- c elles, la cour d'appel, qui a constaté que les consorts V., propriétaire du fonds domi- nant, avait acquis la propriété des parcelles 641 et 724 issues de la division du fonds ser- vant, a violé les textes susvisés ».». Observations : La question imposait une interprétation de l'article 705 selon lequel « toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main. Pour un cas voisin, il avait été jugé que lorsque le propriétaire du fonds servant acquiert la seule nue-propriété du fonds dominant, les conditions de l'article 705 ne sont pas remplies (Civ. 3 e , 17avril 1996). En l'espèce, le propriétaire du fonds dominant avait acquis la pleine propriété mais d'une partie seulement du fonds servant puisque d'autres restaient propriétaires des autres parties. La Cour de cassation a fait une interprétation favorable au propriétaire du fonds dominant, admettant qu'il suffit d'acquérir une partie du fonds servant pour que l'extinction de la servitude soit acquise. Elle ne se prononce pas sur la situation des autres propriétaires du fonds servant, mais on peut déduire de l'arrêt, sous réserve d'interprétation, que la servitude subsiste à l'égard des autres propriétaires puisqu’à leur égard, il n'y a pas réunion de proprié- té. L’arrêt indique en effet que l’acquisi- tion en cause éteint la servitude “grevant ces parcelles”, c’est-à-dire les parcelles acquises, mais non les autres. Droits réels ■ Droit de jouissance spécial: un nouvel arrêt “Maison de poésie” (Civ. 3 e , 8septembre 2016, n°894, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-26953) Voici un nouvel arrêt sur la célèbre affaire Maison de Poésie, où la Cour de cassation a reconnu la faculté de créer par contrat un droit de jouissance spécial, admettant ainsi que la liste des droits réels prévus par le code civil n'avait pas de caractère exhaustif, ouvrant la voie à la liberté contractuelle pour en aménager de nouveaux (Civ. 3 e , 31octobre 2012). Rappelons qu'en vertu d'un acte de vente consenti en 1932, la Fondation Maison de Poésie avait vendu un immeuble tout en excluant de la vente la jouissance ou l'occu- pation par elle-même des locaux où elle était installée. L'acquéreur (société des auteurs et compositeurs dramatiques) esti- mait que le droit de jouissance spécial accor- d é pendant toute la durée de son existence, ne pouvait pas dépasser trente ans et qu'un droit consenti à titre perpétuel devait à tout le moins être réduit à 30 ans. L'argument a été rejeté par la Cour de cas- sation: « Mais attendu qu'ayant relevé que les par- ties avaient entendu instituer, par l'acte de vente des 7avril et 30juin 1932, un droit réel distinct du droit d'usage et d'habita- tion régi par le code civil ; la cour d'appel, qui a constaté que ce droit avait été concé- dé pour la durée de la Fondation, et non à perpétuité, en a exactement déduit […] que ce droit, qui n'était pas régi par les dis- positions des articles619 et625 du code civil, n'était pas expiré et qu' aucune autre disposition légale ne prévoyait qu'il soit limité à une durée de trente ans ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : Cet arrêt confirme la liberté contractuelle permettant de conclure des contrats sur des droits réels, autres que ceux expressément prévus par le code civil. L'article 619 du code civil prévoit une limi- tation à trente ans de l'usufruit consenti à des personnes morales. Mais il résulte de cet arrêt de la Cour de cassation, que cet article n'est pas applicable à un droit de jouissance spécial convenu par les parties. La Cour indique par ailleurs qu'un droit consenti « pour la durée d'une fondation » n'a pas un caractère perpétuel. Il est en effet limité à la durée de vie de la fonda- tion. Mais il faut reconnaître que ce délai peut être fort long! Baux commerciaux ■ Révision triennale (Civ. 3 e , 8 sept. 2016, n°902, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-17485) Lors d'un litige lié au renouvellement d'un bail commercial, le juge avait dit que le bail s'était renouvelé à compter du 1 er avril 2007, avec un loyer déplafonné applicable à compter du 23juin 2008. Le bailleur avait alors demandé la révision triennale. Le juge avait fixé le prix du loyer révisé à compter du 1 er avril 2007, alors que le locataire demandait qu'il soit fixé à compter du 23juin 2008. La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu que le point de départ du délai de trois ans prévu par l'article L 145-38 du code de commerce se situe à la date du renouvelle- ment du bail et que, si la date d'exigibilité d u loyer renouvelé avait été reportée au 23juin 2008, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, cette circonstance était sans incidence sur la date de prise d'effet du nouveau bail fixée au 1 e r avril 2007, la cour d'appel en a déduit, à bon doit, sans être tenue de répondre à un moyen inopérant fondé sur l'article L 112-1 du code monétaire et financier, inap- plicable à la révision triennale légale, que l'indice à retenir pour le calcul du loyer révi- sé était celui du deuxième trimestre 2007; D'o: il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : La Cour de cassation valide le mode de calcul du loyer révisé opéré par la cour d'appel. L’article L 145-38 du code de commerce impose un délai de trois ans pour former une demande de révision: “de nouvelles demandes peuvent être for- mées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable”. Ce délai doit être respecté à peine d’irreceva- bilité de la demande, évite des demandes trop rapprochées. La cour d’appel de Paris avait déjà jugé qu’en cas de première demande de révision après renouvelle- ment du bail, le délai de trois ans court à compter du point d départ du bail renou- velé, même si le loyer fixé judiciairement a pris effet postérieurement (Pairs 24 sept. 2008). La Cour de cassation confirme ici cette interprétation. Baux emphytéotiques ■ Pas de révision du loyer (Civ. 3 e , 8septembre 2016, n°898, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-26953) Un syndicat de copropriétaires avait consen- ti un bail sur un terrain sur la presqu'île de la Croisette à la société Cannes Balnéaire pour 99 ans moyennant 1 franc par an. La société y avait édifié le Palm Beach. Les bailleurs ayant demandé la révision du loyer, pour qu'il soit fixé à 4,2millions d'eu- ros, il se posait au préalable la question de la qualification du bail. La cour d'appel avait retenu que la société avait la faculté mais non l'obligation de construire et jugé en conséquence qu'il s'agissait un bail emphytéotique. Cannes Balnéaire soutenait au contraire qu'il s'agissait un bail à construction. La cour d’appel avait relevé que le bail pré- 2 0septembre 2016 3 D ROITSRÉELS - B AUXCOMMERCIAUX ▲ JURISPRUDENCE ▲ 2 0septembre 2016 4 J URISPRUDENCE voyait qu'à défaut de réalisation de l'im- meuble à usage de casino, le bail serait rési- lié. Mais elle concluait que la clause liti- gieuse n'était pas une clause résolutoire mais une clause réglementant les condi- tions de prise d'effet du contrat et qu'il ne s'agissait donc pas d'un bail à construction mais d'un bail emphytéotique. La Cour de cassation confirme l'arrêt d'ap- pel: « Mais attendu qu'ayant relevé que les termes du bail, qui prévoyait seulement la faculté de faire édifier tous immeubles et notamment un casino, ne mettaient à la charge de la société Cannes Balnéaire aucu- ne obligation de construire et retenu, sans la dénaturer, que la clause stipulant que, « dans le cas où la ville de Cannes ne don- nerait pas à la société Cannes Balnéaire les autorisations nécessaires à l'exploitation d'un casino, il est entendu que le bail n'au- ra aucun effet », n'était pas une condition résolutoire mais une condition concernant l'exploitation du casino et n'édictait aucu- ne obligation de construire , la cour d'appel en a déduit à bon droit que le contrat devait être qualifié de bail emphytéo- tique ». La cour d'appel avait ensuite jugé que le loyer du bail emphytéotique ne pouvait être révisé. La Cour de cassation le confir- me: « Attendu […] qu'ayant retenu que la valeur locative était étrangère à l'écono- mie du contrat de bail emphytéotique , la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le paiement du loyer, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et amélioration faits par le preneur, la cour d'appel en a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative, fût-ce en invoquant une évolution favorable des fac- teurs locaux de commercialité; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : Le litige portait à la fois sur la qualification du contrat et sur la consé- quence à en tirer sur la faculté du bailleur de demander une révision du loyer. 1. Qualification La Cour de cassation approuve la solution retenue par la cour d'appel en écartant la qualification de bail à construction au motif qu'il n'y avait pas d'obligation de construire. L’obligation de construire est essentielle au bail à construction. Un arrêt plus ancien (Civ. 3 e , 11juin 1986) avait N OUVEAUDROITDESOBLIGATIONS L a r é f o r m e à d r o i t c o n s t a n t n ’ e x c l u t p a s i n n o v a t i o n s e t q u e s t i o n s À q u e l q u e s j o u r s d e l ’ e n t r é e e n v i g u e u r d e l a r é f o r m e d u d r o i t d e s o b l i g a t i o n s , l e c a b i n e t L e f e v r e P e l l e t i e r & a s s o c i é s a v a i t i n v i t é l e 1 5 s e p t e m b r e l e p r o f e s s e u r d e d r o i t P h i l i p p e D e l e b e c q u e p o u r l a p r é s e n t e r . V o i c i u n e s y n t h è s e d e s o n a n a l y s e e t d e s c o m m e n t a i r e s p r o p o s é s p a r l e c a b i n e t d ’ a v o c a t s . Ce sont 353 articles qui sont réformés par l’ordonnance du 10 février 2016. Professeur à Paris I, Philippe Delebecque observe que les objectifs de la réforme, tels que présentés dans le rapport au Président de la Répu- blique sont d’accroître la sécurité juridique en modernisant le droit et de rendre le droit français plus attractif. ■ Entrée en vigueur Les nouveaux textes s’appliquent aux contrats conclus à compter du 1 er octobre. Philippe Delebecque précise que les contrats renouvelés à compter du 1 er octobre sont des nouveaux contrats, donc soumis aux nou- veaux textes. Il en est de même que les contrats reconduits tacitement à partir du 1 er octobre. Toutefois, si un avenant qui modifie un contrat antérieur est signé à par- tir du 1 er octobre, le contrat reste soumis aux textes anciens. Les procédures en cours sont soumises au droit ancien. S’agissant de l’attractivité du droit, l’ordon- nance réaffirme des principes comme le consensualisme, la force obligatoire du contrat ou l’exigence de bonne foi. Le texte consacre dans la loi des solutions jurisprudentielles comme la jurisprudence Manoukian (Cass. com, 26 nov. 2003) sur la rupture des pourparlers (art. 1112) ou sur la définition du pacte de préférence (art. 1123). L’ordonnance insère aussi des théories doc- trinales comme celle relative à la cession de contrat. Mais le texte comporte aussi des solutions nouvelles comme la remise en cau- se de la rétroactivité des conditions. ■ Stabilité contractuelle ou justice? Le texte recherche aussi la justice contrac- tuelle par exemple en reconnaissant la vio- lence économique comme vice du consente- ment ou la faculté accordée au juge de remettre en cause des clauses abusives dans les contrats d’adhésion, ce qui n’est pas favorable à la sécurité juridique. La loi fait ainsi prévue d’éclectisme, ce qui montre, estime Philippe Delebecque, une absence de philosophie… Le professeur de droit se livre à un “effeuillage de la marguerite” allant de ce qu’il aime “un peu” à “pas du tout”. En voici quelques exemples. ➠ Un peu L’article 1218 définit la force majeure. L’ar- ticle 1190 donne une règle d’interprétation des contrats , distinguant le contrat de gré à gré du contrat d’adhésion: le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur tandis que le contrat d’adhésion s’interprète contre celui qui l’a proposé. L’article 1145 précise que la capacité des per- sonnes morales est limitée en fonction de la réalisation de leur objet social. jugé que constitue un bail emphytéotique et non un bail à construction, le bail d’un terrain nu consenti pour 20 ans au profit d’une société commerciale qui pouvait y édifier toute construction à usage com- mercial ou industriel mais qui n’avait aucu- ne obligation de construire. Le présent arrêt est dans le même sens. 2. Faculté de révision du loyer Pour les baux emphytéotiques, l'article L 145-3 du code de commerce écarte les règles des baux commerciaux, sauf concer- nant la révision du loyer. Ici, la Cour de cas- sation rejette pourtant l'application des règles de la révision en se fondant sur l'économie du contrat. Dans un bail emphytéotique, le bailleur ne cherche pas d'abord à obtenir un loyer mais à récupé- rer en fin de bail le terrain avec la construction édifiée par le preneur. Le montant du loyer n'a donc pas vocation à être révisé. La cour d'appel avait estimé que la notion même de valeur locative est étrangère à l'économie du contrat et que la redevance du contrat n'était pas un loyer mais un « canon emphytéotique ». La notion de loyer étant écartée, sa révi- sion est logiquement également écartée. Voir aussi, dans le même sens, pour un bail emphytéotique prévu à l’article L 541-3 du code rural: Civ. 3 e , 19 fév. 2014. ● ▲ ➠ Beaucoup L’article 1156 fixe les règles applicables en cas de dépassement de pouvoir; le contrat est inopposable au représenté, sauf si le tiers a cru au pouvoir du représentant. En cas de détournement de pouvoir, l’article 1157 prévoit la sanction applicable: le repré- senté peut invoquer la nullité, sauf si le tiers connaissait le détournement. L’article 1161 apporte une solution visant à éviter les conflits d’intérêts . Il proscrit à un mandataire d’agir pour les deux parties et de contracter pour son propre compte avec le mandant. La sanction est la nullité de l’ac- te accompli. Les articles1164 et1165 permettent la fixa- tion du prix de façon unilatérale par un contractant. ➠ Passionnément Trois articles instituent trois actions interro- gatoires : l’article 1123 pour le pacte de pré- férence, l’article 1158 à l’égard du mandatai- re et l’article 1183 envers une personne qui pourrait se prévaloir de la nullité d’un contrat. Ainsi par exemple, en cas de doute sur les pouvoirs du mandataire, on peut l'in- terroger. Ces actions sont-elles limitées à ces trois situations? La rédaction des textes, res- trictive, semble appeler une réponse positi- ve, mais Philippe Delebecque considère que le champ de l’action interrogative mériterait d’être élargi. Par ailleurs, il se demande si cette innova- tion ne constitue pas une brèche dans le principe de l’article 31 du code de procédu- re civile qui limite les actions aux litiges nés et actuels. Le texte nouveau introduit une sorte d’action préventive (un peu à l’image du droit néerlandais qui permet à une per- sonne de saisir le juge pour qu’il dise qu’il n’est pas responsable, ce que n'admet pas le droit français). L’article 1220 relatif à l’exception d’inexécu- tion autorise une partie à suspendre l’exécu- tion de son obligation si elle nourrit envers l’autre partie des craintes d’inexécution de sa propre obligation. Enfin, l’article 1226 prévoit une faculté de rupture unilatérale du contrat; ce que la jurisprudence avait admis pour un compor- tement gravement répréhensible. ➠ A la folie L’article 1195 reconnaît la théorie de l’impré- vision, revenant sur la célèbre jurisprudence de 1876 du canal de Craponne, qui avait dénié au juge la faculté de réviser un contrat même très ancien et en dépit du changement des circonstances économiques. Désormais, lorsque la renégociation du contrat échoue, le juge peut réviser le contrat; il peut aussi le résilier, aux conditions qu'il fixe. Pour Phi- lippe Delebecque, cette réforme est de natu- re à fragiliser les contrats. L’article 1223 introduit une faculté de demander la révision du prix ; si une partie n’a pas bien exécuté le contrat, l’autre peut réduire le prix. Philippe Delebecque redoute que ce texte suscite un contentieux considé- rable. L’article 1171 vise les clauses abusives des contrats d’adhésion et les répute non écrites. Il accorde un pouvoir considérable au juge en cas de « déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ». ➠ Pas du tout De nombreux articles sont supplétifs. C’est le cas de l’article 1223 sur la réduction du prix. il est donc possible d’y renoncer ou de prévoir des seuils pour son application. L’article 1195 sur la théorie de l’imprévision a priori n’est pas non plus d’ordre public. Si une partie accepte par avance le risque du contrat, elle peut donc y renoncer (cf. le tex- te de l’article 1195 qui mentionne la possibi- lité pour une partie d’accepter le risque de changement de circonstances). S’agissant enfin des clauses abusives dans les contrats d’adhésion (art. 1110), les parties peuvent éviter la qualification de contrat d’adhésion notamment lorsqu'une clause est négociée. En conclusion, Philippe Delebecque observe que si la plupart de textes sont supplétifs, il appartiendra à la jurisprudence de décider lesquels sont d'ordre public. L’ordonnance ayant le grand mérite de lais- ser libre cours à la liberté contractuelle, la balle est désormais dans le camp des parties pour jouer sur cette richesse. Par ailleurs, s’agissant de la cause, qui ne figure plus explicitement dans les textes, il observe qu’elle est en réalité présente indi- rectement par exemple dans l’article 1169, dans sa dimension de contrepartie et à l’ar- ticle 1162 dans sa dimension de justification. Les nostalgiques de la cause, qui déploraient sa disparition peuvent donc être rassurés! ■ Immobilier et financement Sidonie Fraiche-Dupeyrat (avocat, LPA) pré- cise les modalités d’entrée en vigueur de l’ordonnance pour le cas d’un avant-contrat signé avant le 1 er octobre et d’un acte défini- tif signé après. Les règles anciennes s’appli- quent à l’avant-contrat et les règles nou- velles au contrat définitif. L’article 1112-1 consacre de façon générale l’obligation d’ information pré-contractuelle qui existait déjà de façon dispersée (amiante, plomb…). Mais elle pourra être appréciée de façon différente suivant les parties. Soit par exemple le cas d’un professionnel qui vend un terrain, le caractère constructible du ter- rain est une information publique via le PLU. Si l’acquéreur est professionnel, il lui appartient de chercher l’information. Mais si un promoteur vend à un particulier, celui-ci fait légitimement confiance au promoteur, et il est en droit d’attendre cette information de sa part. Chloé Thiéblemont (avocat, LPA) souligne que la consécration de la bonne foi imbibe la totalité de la réforme (art. 1104). On doit entrer en relation contractuelle, et négocier de bonne foi avec son contractant. Cette dis- position est d’ordre public. L’article 1112-2 comporte une obligation de confidentialité . LPA conseille toutefois de poursuivre l’insertion de clause de confiden- tialité, mais en précisant sa portée et en la limitant dans le temps. La phase pré-contractuelle est désormais intégrée dans le code civil. L’article 1112 affirme la liberté de rupture des pourparlers sauf en cas de faute. ➠ Promesses unilatérales S’agissant des avant-contrats, Sidonie Fraiche-Dupeyrat explique que l’article 1124, qui définit la promesse unilatérale renverse une solution jurisprudentielle qui autorisait le promettant à se rétracter. Désor- mais, il ne le pourra plus. Le droit nouveau modifie les effets des clauses suspensives et résolutoires . La condition suspensive avait un effet rétroac- tif, ce n’est plus le cas. La clause résolutoire n’avait pas d’effet rétroactif, elle a désormais cet effet (art. 1304-7). Ces textes sont supplé- tifs. L’article 1123 codifie le pacte de préférence . En cas de violation du pacte, si l’acquéreur en connaissait l’existence et l’intention de 2 0septembre 2016 5 R ÉFORMEDUDROITDESOBLIGATIONS RENCONTRE 2 0septembre 2016 6 B RÈVES questions; le bail doit-il être considéré com- me un contrat d’adhésion? (cf. art. 1110). L’article 1171 répute non écrite, dans un contrat d’adhésion, une clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties. Comment apprécier la notion de contrat d’adhésion s’il est prévu des clauses générales et des clauses particu- lières? Comment prouver qu’une clause a été sous- traite à la négociation du contrat au sens de l’article 1110? Il est conseillé est de conserver les preuves des négociations. Aurélie Dauger ajoute que, pour un contrat de louage d'ouvrage, le cahier de clauses administratives générales ne doit pas être considéré comme un contrat d’adhésion, car il a fait l’objet de négociations en amont par les fédérations professionnelles concernées. Quant aux cahiers de clauses administra- tives particulières, ils font le plus souvent l’objet de négociations. ● R ÉFORMEDUDROITDESOBLIGATIONS s on bénéficiaire de s’en prévaloir, l’acqué- reur évincé peut demander l’annulation de l’acte de vente. Ce pacte est l’un des cas où l’action interro- gatoire a été instituée; un tiers peut interro- ger un bénéficiaire sur l’existence du pacte et son intention de s’en prévaloir. S’il ne répond pas, il perd la faculté de s’en préva- loir. Chloé Thiéblemont souligne par ailleurs la consécration de la notion d ’ensemble contractuel (art. 1186). En voici une applica- tion pratique: lorsqu’un contrat de prêt est lié à un contrat de vente, si le contrat de ven- te tombe, cela provoque le même effet sur le contrat de prêt. On peut se demander s’il est possible de pratiquer des pénalités de rem- boursement du prêt. ➠ Violence économique En matière d’exécution du contrat, l’ordon- nance a recherché un équilibre économique. D’où la reconnaissance de la notion de vio- lence économique à titre de vice du consen- tement (art. 1143). Elle suppose un abus, an avantage manifestement excessif et un état de dépendance. Ce dernier pourra être caractérisé par exemple en cas de rembour- sement de crédit in fine dans un contexte de marché immobilier difficile qui empêche la vente de l’immeuble financé. L’article 1195, qui reconnaît la théorie de l’imprévision , n'étant pas d’ordre public, il peut être écarté contractuellement. L’article 1223 qui permet d’obtenir une diminution du prix, pourrait trouver à s’ap- pliquer dans une VEFA; en cas d’exécution imparfaite, l’acquéreur pourrait solliciter une baisse de prix. D’où le conseil des avo- cats: insérer une clause écartant l’applica- tion de cet article. ■ Baux commerciaux Aurélie Dauger (avocat, LPA) observe que la réforme est de qualité, car ses auteurs ont pris le temps de la réflexion. Le mouvement de réforme a en effet été initié avec le bicen- tenaire du code civil en 2004. Elle est aussi apolitique, ce qui explique la décision de recourir à une ordonnance. Ce choix est peut-être aussi guidé par l’idée que la réfor- me était trop importante… pour être confiée au Parlement. Hanan Chaoui (avocat, LPA) analyse l’inci- dence de la réforme sur les baux commer- ciaux; évoquant d’abord l’exigence de bon- n e foi: déjà exigée pour l’exécution du contrat, elle le sera désormais à tous les stades du contrat. ➠ Information précontractuelle Les règles sur les négociations pré-contrac- tuelles sont codifiées à droit constant. L’obli- gation pré-contractuelle d’information (art. 1112-1) est assortie de sanctions; d’une part la nullité du contrat sur le fondement du vice de consentement et d’autre part la res- ponsabilité de la personne tenue de l’obliga- tion d’information. Pour les baux commer- ciaux, la loi Pinel a institué une obligation de transmettre des informations sur les bud- gets de travaux (art. L 145-40-2 du code de commerce), mais sans l’assortir de sanc- tions. Désormais, on peut faire référence au droit commun pour les appliquer (par exemple en cas de surcoût de travaux demandés au preneur, par rapport au bud- get prévisionnel transmis par le bailleur). Aurélie Dauger évoque la question de la rétractation, désormais interdite dans une promesse unilatérale. Est-ce que cela modi- fie la règle des DIA qui peuvent être rétrac- tée? Réponse négative, car le droit de l’ur- banisme déroge ici au droit commun des contrats. Sur la rupture des pourparlers, Hanan Chaoui précise que la sanction de la rupture permet de réparer le préjudice mais non à hauteur du gain attendu du contrat. Le pacte de préférence est codifié à droit constant mais est assorti de l’action interro- gatoire. Un tiers peut donc interroger une personne pour savoir si elle est bénéficiaire d’un pacte de préférence et si elle a l’inten- tion de s’en prévaloir. Il ne s’agit pas exacte- ment d’une purge du droit de préférence, car l’action est menée à l'initiative du tiers et non du vendeur. L’action permet de fixer un délai de réponse. Si le bénéficiaire ne répond pas, il ne peut plus demander la nullité du contrat. Le nouveau texte reconnaît la notion de vio- lence économique comme vice du consen- tement: elle est admise à des conditions res- trictives (art. 1143). Il faut établir un abus de l'état de dépendance du co-contractant et que l’avantage obtenu est manifestement excessif. Mais la sanction, la nullité du contrat, est très inadaptée pour un locataire. ➠ Contrat d’adhésion Géraldine Piedelièvre évoque plusieurs ◆ Égalité et citoyenneté Le projet de loi égalité et citoyenneté, adopté par l’Assemblée le 6juillet a fait l‘objet d’un examen en commission au Sénat. Le texte adopté le 14septembre sera examiné en séance publique par les sénateurs du 4 au 6octobre. La ministre du logement a fait part de ses regrets des “reculs” des sénateurs en matière de transparence et de mixité socia- le dans l’attribution des logements sociaux. Le texte initial prévoyait, pour les attribu- tions de logements sociaux hors des quar- tiers prioritaires de la politique de la ville, d’en réserver 25% au quart des ménages les plus pauvres. Le texte du Sénat propose que ce taux soit fixé localement. Le texte de l’Assemblée prévoyait une obli- gation de publier les logements sociaux vacants. Le Sénat a supprimé cette disposi- tion. Enfin, les députés avaient adopté des mesures pour imposer la production de logements sociaux dans les communes ne respectant pas leurs obligations. Le Sénat propose un simple contrat d’objectif signé entre le maire et le préfet. Par ailleurs, l’égard des gens du voyage, le texte du Sénat propose des mesures plus contraignantes pour faciliter leur expul- sion, ce que désapprouve la ministre. (Communiqué du 16septembre 2016). ◆ “Acheter, vendre, louer un bien immobilier” Ce guide pratique publié par les éditions Francis Lefebvre est paru le 16septembre. 20euros. 240 pages. 2 0septembre 2016 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Logement : Tristan Barres quitte ses fonctions de conseiller logement au cabi- net d'Emmanuelle Cosse. (Arrêté du 1 er sep- tembre 2016, J.O. du 6 sept. n° 41) Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Sabine Monchambert est nommée conseillère d'Etat. (Décret du 8septembre 2016, J.O. du 9 sept. n°54). Organismes publics ✓ Centre national de la propriété forestiè - re : Claire Hubert est nommée directrice générale. (Arrêté du 5septembre 2016, J.O. du 9 sept. n°60). ✓ Conseil national du bruit : les membres de ce Conseil ont été désignés par arrêté 8septembre 2016. (J.O. du 11 sept. n°22). ✓ Conseil national de la montagne : un décret du 9septembre fixe la liste des membres. (J.O. du 11 sept. n°31). Au fil du J.O. ■ Champs électromagnétiques Les maires ou présidents de groupements de communes doivent informer les habi- tants des projets d'implantation d'installa- tions radioélectrique ou de modifications substantielles d'installations existantes. Un décret du 9septembre en fixe les modali- tés. (Décret n°2016-1211 du 9septembre 2016 relatif à l'information locale en matière d'ex- position du public aux champs électromagné- tiques et au comité national de dialogue de l'Agence nationale des fréquences, J.O. du 11 sept. n°3). Administration ✓ Conseil départemental de la citoyenneté et de l'autonomie : Le conseil départemen- tal de la citoyenneté et de l'autonomie est créé par décret du 7septembre. Il résulte de la fusion du comité départemental des retraités et des personnes âgées et du conseil départemental consultatif des per- sonnes handicapées. (Décret n°2016-1206 du 7septembre 2016, J.O. du 9 sept. n°15). ✓ Massif central : la délimitation du Massif central a été modifiée par décret du 8sep- tembre. (Décret n°2016-1208 du 8septembre 2016 modifiant le décret n° 2004-69 du 16janvier 2004 relatif à la délimitation des massifs, J.O. du 9 sept. n°24). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi655 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 19 et 20 octobre 2016 (327 rue de Charenton, Paris 12 e ). 8 e Salon indépendant de la copropriété de l’ARC. ARC Association des Responsables de Copropriété. Tél. 0140301282 www.arc-copro.fr. ✦ 8 novembre 2016 (48 rue la Boé- tie, Paris 8 e ). “ Les nouvelles frontières de l’immobilier ; quelles stratégies? Quels actifs? Quels territoires? Parmi les intervenants de ce col- loque de l’IEIF : Philippe Gudin de Vallerin (Barclays) Dominique Moïsi (King’s College), Méka Brunel (Ivanohé Cambridge), Lau- rent Chenain (Crédit Agricole), Christophe Cuvillier (Unibail- Rodamco), Pascal Duhamel (Adia), Frédéric Bôl (Swiss Life Reim). Contact . Tél. IEIF: 0144826373 elisabeth.folliard@ieif.fr. ✦ 23 et 24 novembre 2016 (Paris, Porte de Versailles): Salon de la copropriété 2016 . www.saloncopropriete.com AU FIL DU J.O. B RÈVES ◆ EPF d’Ile-de-France: nouvelles règles L’établissement public foncier d’Ile-de- France a décidé le 16septembre d’aug- menter le rythme de son activité pour favoriser la mobilisation du foncier. Il doit investir 1,8milliard d’euros au cours des 5 prochaines années. Les terrains doivent être désormais vendus à prix coûtant. Les normes qui pesaient sur les maires bâtisseurs qui s‘ajoutent aux exi- gences de la loi SRU seront supprimées. La quote-part de logements sociaux sera désormais limitée à 25% dans la commu- ne (30% pour les communes carencées). L’EPFIF prévoit d’augmenter de 25% les acquisitions foncières en priorité autour des grands projets d’infrastructure ou d’ur- banisme. (Communiqué du 16septembre 2016). ◆ Think tank commerce Le SIEC et le CNCC ont lancé le 13sep- tembre le 1 er think tank “de toutes les formes de commerce”. Dénommé “ Siec Évolution by CNCC ” il vise à analyser les mutations profondes du commerce induites par la digitalisation, l’ubérisation, la globalisation et la désintermédiation à travers un laboratoire d’idées. ◆ Accord de recherche SNCF-CSTB SNCF Immobilier et le CSTB ont signé pour 3 ans un accord de recherche en vue de l’optimisation du patrimoine architectural et urbain. Il permettra de travailler sur la modélisation des données du bâtiment (BIM) et la maquette numérique urbaine, sur l’acoustique et les vibrations ou la stra- tégie énergétique à l’échelle de l’îlot et du quartier ou encore sur l’analyse de cycle de vie et des impacts carbone. (Communiqué du 13septembre 2016). 2 0septembre 2016 8 A GENTSIMMOBILIERS - NOTAIRES JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Un débat organisé par l’Ajibat ce 13sep- tembre sur les compétences respectives des notaires et des agents immobiliers dans le domaine de la transaction immobilière était l’occasion d’un point d’actualité sur les métiers de la transaction. En application de la loi Macron, les hono- raires de négociation des notaires ne sont plus tarifés (5% jusqu'à 45735€ et 2,5% HT au-delà) mais fixés librement. Les tarifs ont de ce fait un peu augmenté dans le Nord de la France par exemple. Suite à cette réforme, Thierry Delesalle (notaire à Paris) explique que le Conseil supérieur du notariat (CSN) accompagne le travail des notaires dans ce domaine en mettant en avant le réseau et le développement du site immobilier.notaires.fr. Les notaires restent cependant hors du champ de la loi Hoguet, puisqu’ils sont soumis à une législation spé- cifique. Ils ne sont pas tenus de limiter la clause d’exclusivité d’un mandat à 3 mois, contrairement aux agents immobiliers, mais en pratique ils se limitent le plus souvent à cette durée. Jean-François Buet, président de la FNAIM indique que sa profession gagne chaque année un point de part de marché et que les agents immobiliers occupent actuellement 70% du marché de la transaction. Il ajoute que les professionnels sont “atta- qués de toute part”. Dernier exemple: un projet d’arrêté doit imposer de nouvelles contraintes d’affichage sur les annonces de vente, mais il ne s’appliquera pas aux ventes entre particuliers. Cependant, les particuliers font de plus en plus appel aux professionnels pour être ras- surés. Le président de la FNAIM ajoute que, lorsque l’agent est aussi syndic de l’im- meuble, c’est lui qui connaît le mieux l’im- meuble. De plus il est plus à même, pour libeller une annonce, de choisir les bons mots, qui ne sont pas les mêmes dans une annonce imprimée ou une annonce internet. Thierry Delesalle confirme que la loi Alur a eu pour effet de renforcer la présence des professionnels dans le marché de la transac- tion. Jean-François Buet ajoute que le client accepte de payer des honoraires s’il constate qu’ils correspondent à la rémunération d’un service réel. Il rappelle que la libération des honoraires (qui remonte à 1987) avait eu pour effet de faire augmenter le volume des transactions et de baisser le montant de la rémunération des intermédiaires. ■ Appels d’offres sur internet Un nouveau service a récemment été mis en place par le notariat; il consiste à organiser un appel d’offres sur internet. Le propriétai- re qui souhaite vendre un bien peut ainsi susciter des offres sur une période de 45 jours, tout en restant libre du choix de son acquéreur car il ne s’agit pas d’une offre de vente. Thierry Delesalle indique que de4000 à5000 ventes sont réalisées ainsi chaque année. Jean-François Buet plaide pour le mandat exclusif, qui permet au mandataire de mieux défendre les intérêts de son mandant. À titre personnel, il consent un rabais de 10% sur ses honoraires lorsque le client accepte le mandat exclusif. Côté informatique, les agents immobiliers ont fédéré leurs offres par le site bienici.fr qui regroupe tous les biens à vendre en France. Résumant d’un mot les attentes des Fran- çais, Thierry Delesalle caractérise le vendeur “un latin, qui veut tout cacher” et l’acqué- reur “un anglo-saxon, qui exige de la trans- parence”… En matière de diffusion d’informations, le notariat rappelle qu’en application d’une loi Marché de la transaction: les notaires face aux agents immobiliers La complexité croissante des actes conforte le rôle des notaires dans le marché de la transaction. Mais les agents immobiliers gagnent du terrain face aux transactions entre particuliers. Part de marché sur les transactions immobilières ❘◗ Agents immobiliers : 70% (67% pour les maisons, 72% pour les appartements) ❘◗ Particulier à particulier : 22% ❘◗ Notaires : 7 à 8 % de mars2011, suivie d’un décret de sep- tembre2013, un arrêté doit préciser les conditions de mise en place de ce service d ’information du public. Le CSN en deman- de la publication et a engagé un recours contre l’État pour l’obtenir. Le site patrim, qui regroupe des données fis- cales est également accessible au public, mais il est réservé à un usage privé et impo- se au demandeur de mentionner son numé- ro fiscal et le revenu fiscal de référence de son impôt sur le revenu. Les contrats sont de plus en plus complexes. De ce fait, seulement un quart des profes- sionnels rédigent eux-mêmes les avant- contrats et ce taux est en baisse. Jean-Fran- çois Buet préfère toutefois s’en charger car cet acte garantit le bon équilibre du contrat. Thierry Delesalle confirme que la loi Alur a accru le nombre d’agences faisant appel au notaire pour l’avant-contrat. ■ Les promesses unilatérales confortées Il indique que la réforme du droit des obli- gations, qui entre en vigueur le 1 er octobre 2016, devrait redonner ses lettres de nobles- se à la promesse unilatérale de vente qui avait été fragilisée par une jurisprudence de 1993: la Cour de cassation a considéré que le promettant peut se rétracter tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option. À compter du 1 er octobre, il ne pourra plus se rétracter. Thierry Delesalle indique que le notariat prépare un nouveau type d’acte: la promes- se unilatérale de vente authentique électro- nique. Cet acte permettra de bénéficier de la force de l’acte authentique tout en permet- tant plus de rapidité de confection de l’acte définitif. Les formalités de vente sont donc en évolu- tion et le mouvement n’est pas près de s’ar- rêter puisque par exemple, le diagnostic glo- bal va bientôt s’imposer. Jean-François Buet conclut en observant que l’hyper réglemen- tation nuit au marché, prenant pour exemple la location: la loi étant trop contrai- gnante, elle fait exploser le nombre de biens mis sur le marché… via Airbnb. ● (source FNAIM)
