Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Logement accessoire d’un contrat de travail. Suspension du contrat
Baux commerciaux : Procédure de conciliation obligatoire / Loyer déplafonné à la baisse. Incidence du congé du preneur
Copropriété : La cessation de fonctions du syndic lors d’une administration provisoire n’est pas une sanction
Urbanisme : Préemption d’un bien, finalement rétrocédé à une personne privée. Préjudice du vendeur ?
Expropriation : Calcul de la valeur d’un bien occupé
– 4 – Au Parlement –
Au Sénat : le projet de loi “justice du XXIe siècle”
A l’Assemblée : tarifs d’électricité / Consommation et crédits immobiliers
– 6 – Analyse –
Christophe Sciot-Siegrist et Charles Koskas (Eversheds Paris LLP) : réforme du droit des contrats: 8 impacts majeurs en immobilier
– 8 – Législation –
La loi Lemaire sur le numérique publiée
– 9 – Nominations – Agenda –
– 10 – Réglementation –
Condition de patrimoine pour le calcul des aides au logement / Bonus de constructibilité / Le contrat de syndic en partie annulé
■ jugé ■ > Le défaut de mise en œuvre d’une clause de médiation obligatoire ne peut pas être régularisé en cours d’instance (Civ. 3 e , 6 oct. 2016, p.2). > La perte de plus-value subie par un proprié- taire qui a été préempté n’est pas indemni- sable au titre de la convention européenne des droits de l’homme (Civ. 3 e , 6 oct. 2016, p.3). > La décote pratiquée pour évaluer un bien occupé en cas d’expropriation varie de 15% à 40% suivant le statut de l’occupant, selon un arrêt de la cour d’appel de Paris (p.3). > Le Conseil d’État a partiellement annulé le décret du 26mars 2015 fixant le contrat type de syndic (p.10). ■ voté ■ > Le projet de loi sur la justice du XXI e siècle a été adopté au Sénat (p.4). Parmi sa centaine d’articles, l’un renforce les sanctions en cas de transformation irrégulière d’un local (p.5). ■ publiés ■ > Un décret du 12octobre précise les modali- tés de prise en compte du critère de patrimoine dans le calcul des aides au logement (p.10). > Un arrêté du 12 octobre 2016 fixe de nou- velles conditions ouvrant droit à un bonus de constructibilité pour les constructions les plus économes en énergie ou les plus exemplaires du point de vue environnemental (p.10). ■ analysé ■ > Christophe Sciot-Siegrist et Charles Koskas (avocats, Eversheds) présentent huit impacts majeurs de la réforme du droit des contrats sur le secteur immobilier (p.6). ■ proposé ■ > Le sénateur Jean-Louis Masson propose de fixer une limite à la hausse des taux de taxe foncière sur les propriétés bâties (p. 8). Nouveaux contrôles des meublés L es locations de courte durée vont être davantage contrôlées en application de la loi “pour une République numérique” qui vient d’être publiée (lire p. 8) et qui les soumet à un régime de déclaration préalable. Pour que la mise en oeuvre de ce nouveau dispositif soit effective, la loi impose aux loueurs de mentionner le numéro de déclaration dans leurs annonces. Les plateformes internet qui assurent la mise en relation des propriétaires et des tou- ristes sont aussi mises à contribution puisqu'elles devront faire figurer ce numéro dans leurs annonces et faire remplir au propriétaire une attestation sur l’honneur précisant si le logement constitue sa rési- dence principale. Elles auront aussi une obligation concrète de contrôle puisque si le bailleur dépasse le seuil de 120 jours de location par an, elles devront d’une part en informer la commune (à sa demande) et d’autre part ne plus accepter d'offre de location éma- nant de ce bailleur jusqu’à la fin de l’année en cours. Quelques jours avant la publication de cette loi (au J.O. du 8octobre), les sénateurs avaient adopté le projet de loi relative à la justice du XXI e siècle dont un des articles double les sanctions applicables aux propriétaires qui transforment irrégulièrement un local (lire p. 5). Ayant structuré la phase administrative de contrôle, la loi va donc aussi renforcer le volet pénal de l’encadrement des meublés temporaires. U ne proposition de loi de Jean-Louis Masson propose de fixer des taux maxima d’évolution de la taxe foncière sur les propriétés bâties (p. 8). De quoi mettre du baume au cœur des propriétaires de l’UNPI dont les conclusions présentées le 13 octobre visaient préci- sément à obtenir un tel mécanisme, pour lutter contre les fortes hausses de cotisations observées ces dernières années. E n matière de copropriété, le Conseil d’État a partiellement fait droit aux critiques de la FNAIM et de l’UNIS qui demandaient l’an- nulation du décret fixant le contrat type de syndic (p.10). Le Conseil d’État reconnaît que lorsque les frais de recouvrement de charges n’ont pu être imputés au débiteur, ils ne peuvent pas être laissés à la charge du syndic puisqu'ils incombent au syndicat. La rédaction du texte qui écartait toute possibilité d’en imputer la charge au syn- dicat des copropriétaires était donc illégale. L’arrêt admet aussi que les frais d’établissement du certificat de l’article 20 II de la loi de 1965, issu de la loi Alur ne peuvent pas être mis à la charge du copropriétaire vendeur. La solution est un peu inéquitable car il eut été logique qu’elle suive le régime des frais liés à l’état daté (art. 20 I). Mais faute d’avoir été explicitement prévue par le législateur, cet- te règle d’imputation ne pouvait être prévue par la seule vertu du contrat type. Enfin, l’irrégularité liée à l’absence de mention des frais de gestion du compte bancaire séparée est aussi reconnue. Mais elle est dépourvue de portée pratique puisque la loi Macron en a supprimé l’exigence en 2015. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 659 25OCTOBRE 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Logement accessoire d’un contrat de travail. Sus- pension du contrat Baux commerciaux : Procédure de conciliation obligatoire / Loyer déplafonné à la baisse. Incidence du congé du preneur Copropriété : La cessation de fonctions du syndic lors d’une adminis- tration provisoire n’est pas une sanction Urbanisme : Préemption d’un bien, finalement rétrocédé à une per- sonne privée. Préjudice du vendeur? Expropriation : Calcul de la valeur d’un bien occupé - 4 - Au Parlement - Au Sénat: le projet de loi “justice du XXIesiècle” A l’Assemblée: tarifs d’électricité / Consommation et crédits immobiliers - 6 - Analyse - Christophe Sciot-Siegrist et Charles Koskas (Eversheds Paris LLP): réforme du droit des contrats: 8 impacts majeurs en immobilier - 8 - Législation - La loi Lemaire sur le numérique publiée - 9 - Nominations - Agenda - - 10 - Réglementation - Condition de patrimoine pour le calcul des aides au logement / Bonus de constructibilité / Le contrat de syndic en partie annulé S O M M A I R E E D I T O R I A L En raison de la Toussaint, le numéro660 sera daté du 3novembre 2016 2 5octobre 2016 2 B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d'habitation ■ Logement accessoire d'un contrat d e travail. Suspension du contrat (CA Paris, Pôle 6, ch. 4, 11octobre 2016, n°16/02238) Un contrat de travail prévoyait l'attribution à une salariée d'un logement de 2 pièces à Ozoir la Ferrière (77) en contrepartie d'une astreinte l'obligeant à remplacer la veilleu- se de nuit en cas de nécessité. La mise à dis- position gratuite devait cesser en même temps que le contrat de travail. Ayant suivi un congé individuel de forma- tion, la salariée avait réglé pendant cette durée un loyer mensuel de 80 € . Après s'être arrêtée pour un congé de maternité et un congé parental, elle avait repris une autre activité et un logement régi par les articles R 353-14 du CCH. Mais elle réclamait remboursement des loyers versés lors du congé de formation. La cour d'appel rejette sa demande au motif d'une part que la locataire « ne peut pas réclamer le remboursement de loyers indû- ment payés entre mars2003 et février2004 [lors du congé de formation] puisque le contrat de travail était suspendu et que la poursuite de la mise à disposition d'un loge- ment par l'employeur résultait des seules conventions entre les parties indépendam- ment du contrat de travail; et d'autre part elle ne peut pas plus demander au titre d'une restitution de l'indu une somme pour la période postérieure puisqu'il n'y avait plus lieu pour l'employeur de lui fournir un accessoire à son contrat de travail sous for- me d'un logement gratuit qui n'était pas prévu dans l'avenant […]; cette mise à dis- position gratuite n'avait plus de cause ». Observations : Cet arrêt confirme le lien entre le contrat de travail et la mise à dis- position d'un logement. En effet, lorsque le contrat de travail est suspendu, ici en raison d'un congé de formation, l'attribu- tion gratuite du logement n'a plus de cau- se. L'accord entre les parties prévoyant un loyer était donc justifié. La loi du 6juillet 1989 (art. 2) écarte explicitement de son champ d'application les « logements attri- bués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi ». Le logement attribué gratuitement par le contrat de travail en raison de l'astreinte de nuit répondait ici à cette qualification. Pour un autre exemple de logement de fonction consenti par un hôpital à un médecin dans l'enceinte de l'établisse- ment, voir CA Nîmes, 20mai 2003. Baux commerciaux ■ Procédure de conciliation préa- l able obligatoire (Civ. 3 e , 6 oct. 2016, n°1065, FS-P+B, cassation sans renvoi, pourvoi n°15-17989) Un bail avait été conclu pour le local d'un centre commercial en cours de construction. Mais le locataire n'avait pas pris possession de lieux, en dépit de plusieurs mises en demeure. Le bailleur l'avait alors assigné eu paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue au bail. Le bailleur n'avait pas eu recours à la clause de médiation insérée au bail, mais la cour d'appel en avait admis la mise en œuvre en cours de procédure judiciaire. La Cour de cassation censure cette décision: « Vu l'article 1134, dans sa rédaction anté- rieure à celle issue de l'ordonnance du 20février2016; […] Attendu que pour déclarer recevable la demande de la [SCI, bailleresse], l'arrêt retient que s'il est acquis que la clause d'un contrat instituant une procédure de média- tion obligatoire et préalable à la saisine du juge, dont la mise en œuvre suspend jus- qu'à son issue le cours de la prescription, constitue une fin de non-recevoir qui s'im- pose au juge si les parties l'invoquent, il demeure que la régularisation peut interve- nir devant la cour d'appel avant qu'elle ne statue, même si la fin de non-recevoir a été retenue par le tribunal; Qu'en statuant ainsi, alors que la situation donnant lieu à la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en œuvre d'une clause contractuelle qui institue une procédure de médiation obligatoire et préalable à la sai- sine du juge n'est pas susceptible d'être régularisé par la mise en œuvre de la clause en cours d'instance, la cour d'appel a violé le texte susvisé » L'arrêt est cassé sans renvoi, la demande du bailleur est jugée irrecevable. Observations : Cet arrêt conforte la force d'une clause de médiation obligatoire dans un bail. Le bailleur avait directement saisi le juge sans recourir à la médiation. En première instance, le juge avait donc jugé sa demande irrecevable, mais la cour d'appel avait observé que le bailleur avait mis en œuvre la médiation après avoir relevé appel. La cour d'appel avait donc admis la demande du bailleur en se fon- dant sur l'article 126 du CPC qui prévoit une faculté de régularisation des causes de fin de non-recevoir. Censure de la Cour de cassation au motif inverse que le défaut de mise en œuvre de la médiation n'est pas susceptible de régularisation. Le fonde- ment de la décision est la force obligatoire du contrat de l'article 1134 du code civil ( art. 1103 nouveau). A retenir: Le défaut de mise en œuvre d'une clause de médiation obligatoire ne peut pas être régularisé en cours d'instance. ■ Loyer déplafonné à la baisse. Incidence du congé du preneur (Civ. 3 e , 6 oct. 2016, n°1039, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-12606) Un jugement confirmé en appel en 2012 avait constaté le déplafonnement du loyer et fixé le montant d'un bail renouvelé à un montant inférieur à celui du précédent bail. Le locataire avait donc pratiqué une saisie auprès de la caisse d'épargne pour obtenir le paiement du trop-perçu de loyer encaissé par le bailleur. Celui-ci soutenait que le loca- taire ayant donné congé pour février2013, avait exercé son droit d'option et renoncé au renouvellement du bail et que la créan- ce du locataire n'était ni liquide ni exigible. Il demandait donc mainlevée de la saisie, mais sans succès, pas plus en appel qu'en cassation: « Mais attendu que si, jusque dans le délai d'un mois suivant la signification de la déci- sion définitive qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur ou le preneur peuvent opter pour le non-renouvellement du bail, ce délai ne fait pas obstacle à l'exé- cution de la décision définitive fixant le montant du loyer, qui peut être poursuivie tant que le droit d'option n'est pas exercé; Et attendu qu'ayant retenu à bon droit que les décisions en cause constituaient des titres exécutoires qui permettaient à la société L. d'agir, à ses risques et péril, en exécution for- cée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés depuis le 1 er mars 2007, la cour d'appel a pu décider que le congé de la locataire mettant un terme, le 28février 2013, au bail renouvelé ne pouvait s'interpréter comme une renonciation au renouvellement du bail; […] Par ces motifs: rejette». Observations : Lorsque le juge fixe le mon- tant du bail renouvelé, il s'ouvre un délai d'un mois permettant au bailleur ou au locataire ou de renoncer au renouvelle- ment. Le bailleur soutenait que le délai d'un mois laissait donc une incertitude sur l'issue du litige et que, en cas de renoncia- tion au renouvellement, le juge pouvait fixer le montant de l'indemnité d'occupa- tion à un montant différent du loyer; ce qui rendait incertaine la créance du loca- JURISPRUDENCE taire. Cet argument est rejeté, la décision définitive ayant fixé le montant du loyer étant exécutoire, le locataire pouvait s'en prévaloir pour exiger le remboursement d u trop-perçu. Par ailleurs, la Cour de cassation juge que le congé du preneur n'est pas équivalent à une renonciation au renouvellement du bail. Il est donc considéré comme locataire ayant accepté le renouvellement, jusqu'à la date d'effet du congé. A retenir: Le locataire qui a obtenu un déplafonnement du loyer à la baisse peut exiger le paiement du trop-perçu de loyer par le bailleur, même dans le délai d'un mois laissé aux parties pour renoncer au renouvellement du bail. Urbanisme ■ Préemption d'un bien, finale- m ent rétrocédé à une personne privée. Préjudice du vendeur? (Civ. 3 e , 6 oct. 2016, n°1153, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-25154) Le propriétaire d'une parcelle agricole située dans une ZAD avait adressé à l’État une déclaration d'intention d'aliéner. L’État avait préempté à un prix accepté par le ven- deur. Mais l’État avait ensuite cédé la par- celle à une société d'aménagement, qui l'avait revendue à la commune, laquelle avait finalement cédé le bien à des per- sonnes privées. Le vendeur avait alors assi- gné l’État, la société d'aménagement et la commune en rétrocession et en indemnisa- tion, en faisant valoir que la parcelle n'avait pas été affectée à l'opération d'urbanisme pour laquelle elle avait été préemptée. La cour d'appel avait rejeté sa demande d'indemnisation et la Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant retenu […] exacte- ment qu'aucune disposition du code de l'ur- banisme alors applicable n'imposait au titu- laire du droit de préemption et aux acqué- reurs successifs de proposer la rétrocession du bien préempté à l'ancien propriétaire et souverainement qu'aucune faute n'était caractérisée à l'encontre de l’État, de la Sebli ou de la commune d'Agde et relevé que M me S. avait pris l'initiative de céder son terrain, ce dont il résultait que la perte de plus-value générée par celui-ci après l'exer- cice du droit de préemption ne saurait constituer une atteinte portée aux droits du propriétaire initial protégés par l'article premier protocole additionnel à la Conven- tion de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, la cour d'ap- pel […] a légalement justifié sa décision en rejetant la demande de dommages-intérêts formée par M me S.; par ces motifs: rejette ». Observations : Le vendeur critiquait la pro- cédure qui avait conduit de 1969 à 2003 à quatre mutations successives ayant abouti à la cession du bien à une personne privée et qu'il était donc privé de la plus-value. Mais la cour d'appel, dans un arrêt rendu après cassation, avait relevé qu'aucune faute ne pouvait être relevée à l'encontre de l’État ou des acquéreurs successifs et que la loi alors applicable (art. L 212-2 du code de l'urbanisme issu de la loi SRU) assurait un droit de préemption pouvant être exercé pendant 14 ans, avait été res- pectée. (Précisons que la durée maximale de la ZAD de 14 ans a été réduite à 6 ans, renouvelable une fois, par la loi sur le Grand Paris du 23juin 2010). L a Cour de cassation confirme cette déci- sion en ajoutant que la décision de vendre ayant été prise par le propriétaire, il ne pouvait critiquer l’État de l'avoir privé de la plus-value. L'arrêt d'appel initial avait jugé la deman- de de rétrocession prescrite et cité l'article L 213-11. Mais cet arrêt avait été cassé (Civ. 3 e , 14décembre2011) au motif « qu'aucu- ne disposition du code de l'urbanisme alors applicable n'imposait au titulaire du droit de préemption et aux acquéreurs suc- cessifs de proposer sa rétrocession à l'an- cien propriétaire ». L’application des règles protectrices de la CEDH a été admise au cas d'un bien expro- prié qui n'a pas reçu l'usage prévu (CEDH 2juillet 2002). Mais le Conseil d’État n'a pas étendu cette application au cas de la préemption (CE, 10mars 2010, lire obs. sous art. L 213-11 du code de l'urbanisme Litec). A retenir: La perte de plus-value subie par un propriétaire qui a été préempté n'est pas indemnisable au titre de la CEDH (pro- tocole additionnel, art. 1 er ) sur le droit de propriété. Expropriation ■ Calcul de la valeur d’un bien occupé (CA Paris, Pôle 4, ch. 7, 13 oct. 2016, n°16/00027) Un litige opposait une SCI et la commune des Lilas (93) à propos du calcul de l'indem- nité d'expropriation de plusieurs immeubles situés dans une ZAC du centre- ville. Un premier arrêt d'appel avait été cas- sé, car la cour n'avait pas recherché si un mémoire complémentaire de la SCI ne contenait pas des éléments complémen- taires recevables. De ce nouvel arrêt de la cour d'appel de Paris, on retiendra le calcul des décotes applicables pour les biens occupés. L'esti- mation devait porter sur des biens à usage commercial, professionnel ou d'habitation suivant les cas. S'agissant d'un supermarché, la SCI estimait que le Groupe Casino devant faire son affai- re de l'indemnisation du supermarché, la commune ne devait rien payer. L'argument est repoussé par la cour d'ap- pel: 2 5octobre 2016 3 U RBANISME - E XPROPRIATION ▲ JURISPRUDENCE ■ Copropriété. La cessation des fonctions du syndic lors d’une administration provisoire n’est pas une sanction La commune de Marseille avait saisi le TGI pour obtenir désignation d'un administra- teur provisoire pour prendre les mesures de rétablissement du fonctionnement normal de copropriétés du Parc Corot. À cette occasion, le président du TGI avait transmis des questions à la Cour de cassa- tion en vue d'un contrôle de constitution- nalité de l'article 29-1 de la loi du 10juillet 1965. La Cour de cassation juge qu'il n'y a pas lieu de les transmettre au Conseil constitutionnel: « Attendu […] que les questions posées ne présentent pas un caractère sérieux en ce que la désignation d'un administrateur provisoire d'un syndicat de coproprié- taires n'est pas constitutive d'une sanc- tion ayant le caractère d'une punition , qu'une telle mesure temporaire, placée sous le contrôle d'un juge, répond à la nécessité de garantir à chacun un loge- ment décent en rétablissant la situation financière et la conservation de l'im- meuble, motif d'intérêt général, et que le législateur, qui en a défini les conditions, n'a pas méconnu sa propre compétence ». (Civ. 3 e , 5 oct. 2016, n° 1185 FS-P+B, non- lieu à renvoi, n°16-40228). Avec la désignation de l'administrateur provisoire, le mandat du syndic cesse de plein droit, sans indemnité. Ne s'agissant pas d'une sanction à l'encontre du syndic mais d'une mesure visant à rétablir la situation du syndicat, il n'y a pas lieu d'y voir notamment une violation du principe de présomption d'innocence, contraire- ment à ce qu'estimait l'auteur de la ques- tion. ▲ 2 5octobre 2016 4 E XPROPRIATION ■ Justice au bord de l’embolie “La justice est au bord de l’embolie” estime le garde des sceaux en présentant le 27sep- tembre au Sénat le projet relatif à la justice du XXI e siècle. Mais faute de moyens, il pro- pose de simplifier et de clarifier certaines procédures, de recentrer le juge sur sa mis- sion première et d’ouvrir de nouvelles conditions d’accès au droit. Il propose par exemple de supprimer le pas- sage devant le juge pour un divorce par consentement mutuel ou de donner aux commissions de surendettement une capaci- té de décision, en supprimant la validation judiciaire. Le rapporteur de la commission des lois rap- pelle l’échec de la CMP en juin dernier, par exemple parce que l’Assemblée a ajouté 55 articles au texte du Sénat qui en comportait alors 54. Très critique sur ce conglomérat de mesures, Philippe Bas évoque la grande diversité des dispositions, comme, par exemple, le chan- gement de sexe à l’état civil hors décision judiciaire ou le dépôt et la dissolution du PACS en mairie. Cécile Cukierman évoque la tentation de sortir de la justice pour confier son office à d'autres, c’est-à-dire, dans les faits, de “délaisser l’institution au motif de la sauver.” C’est ainsi que les modes alternatifs de règlement des litiges p euvent “dégénérer en contournement du juge”. Jacques Bigot en revanche se félicite du développement de l’action de groupe et du recours à la médiation. ■ Conciliation et médiation Le titre II vise à favoriser les modes alterna- tifs de règlement de différents. L’article 3 fixe le principe que la saisine du tribunal d’ins- tance doit être précédée d’une tentative de conciliation. L’article 4 modifie les textes sur la média- tion . Il en étend le champ d’application, sui- vant les recommandations du Conseil d’Etat que rappelle Jacques Mézard. Le garde des sceaux estime qu’est un progrès le fait de permettre un règlement à l’amiable des litiges entre les administrés et les adminis- trations. Alain Richard a proposé de soumettre à une médiation obligatoire certains litiges comme ceux relatif à l’aide au logement (amende- ment n°40), mais il n'a pas été suivi en dépit du soutien de Jean-Jacques Urvoas. Son amendement a été rejeté et l’article 4 a été voté. L’article 4 quater , voté, prévoit la créa- tion d’une liste de médiateurs , sur le modè- le de celle des experts judiciaires. L’article 5 institue une convention de procé- dure participative , qui est “une convention par laquelle les parties à un différend s’en- gagent à œuvrer conjointement et de bonne foi à la résolution amiable de leur différend ou à la mise en état de leur litige”. Cécile Cukierman en demande la suppression, évoquant le risque d’une privatisation de la justice, mais le ministre souligne que cela permet aux parties de participer à la mise en état de leur litige sans, précise le rapporteur, que cela soit obligatoire. L’article a été voté. Même vote pour l’article 6 relatif à la tran- saction , l’article 7 sur la clause compromis- soire . Le titreIII vise l’organisation de la justice. Par exemple, il fusionne les contentieux sociaux dans un pôle social institué au sein d’un tribunal de grande instance par dépar- tement (art. 8 , voté avec amendements). Il comporte aussi des réformes de la procé- dure pénale comme la suppression du tribu- nal correctionnel des mineurs. A U S ÉNAT DÉBATS La “justice du XXI e siècle” Ce projet de loi d’une centaine d’articles vise notamment à favoriser le recours aux modes alternatifs de règlement des litiges. « Considérant qu'il n'est pas contestable qu'à la date du jugement d'expropriation, le local abritant le supermarché faisait l'ob- jet d'une location commerciale, que, non- obstant la clause concernant le groupe Casi- no, la commune des Lilas a dû indemniser le locataire commercial en vertu des disposi- tions d'ordre public sur la propriété com- merciale, qu'en conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que cette partie de l'immeuble devait être indemnisée en valeur occupée ». La cour pratique les abattements suivants: - supermarché: 40 % pour occupation com- merciale, - boulangerie et appartement s'y ratta- chant: 15 % pour occupation précaire, - appartement loué à un cabinet médical: abattement de 30 %, - appartement d'habitation: 30 %, - locaux commerciaux loués, l'un à un cabinet d'assurance, et l'autre à une boutique de télé- phonie: 40 % pour occupation commerciale, - locaux occupés par des dentistes par baux professionnels: abattement de 20 %, - bâtiment loué par bail commercial: abat- tement de 40 %. Observations : Cette décision met en œuvre des abattements variables selon le statut de l'occupant. La décote la plus faible est admise pour une occupation précaire d'un local com- mercial (15 %) , la plus forte est celle appli- quée aux locaux loués par bail commercial (40%). Les locaux professionnels sont décotés à un niveau intermédiaire; le local d'habitation est décoté un peu plus. En conséquence, plus grande est la garantie de l'occupant de voir son droit pérennisé dans le temps, plus forte est la décote. A retenir: La décote pratiquée pour éva- luer un bien occupé en cas d'expropriation varie de 15 % à 40 %, suivant le statut de l'occupant. ● ▲ ■ Une QPC sur les opérations d’aménagement Cette question portait sur l'article L 314-2 du code de l'urbanisme concernant la pro- tection des occupants lors d'opérations d'aménagement. La société requérante estimait que ces obli- gations de relogement sont impossibles à satisfaire lorsqu'elles s'appliquent à des personnes en situation irrégulière au regard du droit au séjour. Le Conseil consti- tutionnel rappelle que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif de valeur constitu- tionnelle. Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que la qualité d'occu- pant de bonne foi s'apprécie indépendam- ment de sa situation au regard du droit au séjour. Le Conseil constitutionnel indique que reloger une personne ne peut caracté- riser une infraction pénale et ne peut donc exposer à des poursuites pénales pour délit d'aide au séjour irrégulier. L'article est donc conforme à la Constitution. (Décision n°2016-581 QPC du 5octobre2016, J.O. du 7 oct. n°127). Le chapitreV traite de la procédure devant la Cour de cassation . L’article 15 ter (voté) l’autorise à statuer au fond lorsque l’intérêt d’une bonne administration de la justice le justifie. Au titreIV, le chapitreII vise les unions et séparations. Par exemple, l’article 17 qui renvoie en mairie la signature du Pacs a été supprimé par les sénateurs. Suite des débats le 28septembre avec le cha- pitreIV sur le surendettement . Le garde des sceaux demande le rétablissement de l’ar - ticle 18 sexies . Le ministre souhaite confier à la commission de surendettement l’homolo- gation de la décision et donc à en dispenser le juge qui suit actuellement la commission dans 98% des cas. Mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°17) et l’article est resté supprimé. ■ Changement irrégulier de l’usa- ge d’un local; action de groupe L’article 18 septies double les sanctions, de 25000à 50000€, en cas de transformation irrégulière d’un local (art. L 651-2 modifié du CCH ). Il a été voté. L’article 19 , voté, vise l’ action de groupe . L’article 20 prévoit une action de groupe en faveur de personnes physiques qui subis- sent un dommage causé par une même per- sonne (adopté). Elle est exercée par une association agréée (art 21). Elle relève de la compétence du TGI (art. 42). L’article 43 prévoit une action de grou- pe devant le tribunal d'administratif et l’ar - ticle 44 une action de groupe en matière de discrimination (voté). ■ Justice commerciale Le titreVI vise la justice commerciale . Cécile Cukierman indique que le projet refond la justice commerciale, car le tribunal de commerce devient le tribunal des entre- prises, en élargissant ses compétences et met en place un statut pour les juge consu- laires proche de celui des magistrats de car- rière (art. 47 voté). L’article 48 vise les admi- nistrateurs et mandataires judiciaires . Les articles 52 et 52 bis habilitent le Gouver- nement à légiférer par ordonnance par exemple pour moderniser les règles d’accès la profession d’avocats. Le projet de loi a été voté et renvoyé à l’As- semblée pour une lecture définitive. 2 5octobre 2016 5 A L ’A SSEMBLÉE DÉBATS ■ Eaux pluviales: compétence? Estelle Grellier, secrétaire d’État chargée des collectivités territoriales répond à Maurice Vincent qui l’interrogerait sur la répartition des compétences entre communes et collec- tivités de communes sur la gestion des eaux urbaines. Elle confirme que la loi NOTRe confie à titre obligatoire l’exercice de la com- pétence « assainissement » aux communau- tés de communes et aux communautés d’ag- glomération à compter du 1 e r janvier 2020, ce qui inclut la gestion des eaux pluviales, y compris pour les zones rurales, pour la par- tie classée dans une zone constructible par un document d’urbanisme. (Sénat débats, 11octobre2016). A l’Assemblée ■ CDG Express Les députés ont adopté le 27septembre un projet de loi relatif à une liaison ferroviaire entre Paris et l’aéroport Paris-Charles-de- Gaulle. Il doit permettre fin 2023, de relier Roissy à la gare de l’Est en 20 minutes. Le coût de ce CDG Express est de 1,4milliard d’euros pour 32km d’infrastructures. ■ Tarifs d'électricité La secrétaire d’État à la biodiversité, Barba- ra Pompili, a présenté aux députés le 27sep- tembre le projet de loi ratifiant l’ordonnance n°2016-129 du 10février2016 portant sur un dispositif de continuité de fourniture succé- dant à la fin des offres de marché transitoires de gaz et d’électricité. Elle explique que depuis début 2016, les tarifs réglementés ne s’appliquent plus au-delà d’une puissance de 36 kilovoltampères pour l’électricité et d’une consommation annuelle de 30 méga- wattheures pour le gaz, à l’exception des syndicats de copropriétaires ou proprié- taires uniques d’un immeuble à usage prin- cipal d’habitation consommant annuelle- ment moins de 150 mégawattheures. Mais les tarifs réglementés perdurent pour les petits consommateurs. L’ordonnance garan- tit la continuité de la fourniture aux consom- mateurs d’électricité et de gaz pour lesquels les tarifs réglementés de vente ont été sup- primés au 31décembre 2015 et qui n’avaient pas souscrit une offre de marché au 30juin 2016. Pour éviter que des clients qui n’au- raient pas souscrit d’offre soient soumis à une rupture de fourniture, l’ordonnance affecte les clients à des fournisseurs retenus selon une procédure concurrentielle organi- sée par la Commission de régulation de l’énergie. Jean Grellier précise que les clients concer- nés sont au nombre de 576000. La loi du 17mars 2014 a prévu une période transitoi- re de 6 mois jusqu’au 30juin 2016. L’ordon- nance du 10février2016 affecte automati- quement au 1 er juillet 2016 les clients qui n’ont pas choisi d'offre de marché aux four- nisseurs retenus, soit une douzaine pour le gaz et autant pour l’électricité organisées par catégorie de consommateurs et par zone géographique. Le consommateur a un droit d’opposition et une faculté de résiliation sans indemnité. Il est incité à souscrire une offre de marché car il est prévu une majora- tion du prix du gaz ou de l’électricité pou- vant aller jusqu'à 30% du prix initial. Le texte a été adopté. ■ Code de la consommation et crédits immobiliers Martine Pinville, secrétaire d’État chargée notamment de la consommation, présente aux députés le 6octobre, le projet de loi de ratification de deux ordonnances: l’une du 14mars2016 relative à la partie législative du code de la consommation et l’autre, du 25mars2016, sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobi- liers à usage d’habitation. Le nouveau code de la consommation est entré en vigueur le 1 er juillet 2016. Quant à l’ordonnance sur les contrats de cré- dit immobiliers pour les biens à usage d’ha- bitation, qui transpose une directive du 4février 2014, elle est applicable aux offres de crédit émises depuis le 1erjuillet 2016. La rapporteure, Audrey Linkenheld, précise que 1113 articles législatifs nouveaux sont redistribués dans 8 nouveaux livres. Le décret du 29juin 2016 comporte la partie réglementaire. Sur le crédit immobilier elle rappelle l’atta- chement de la France à son régime de prêts fondés sur des taux fixes et l’appréciation de la capacité d’emprunt sur les ressources de l’emprunteur et non sur la valeur du bien acquis. Deux nouveautés sont entrées en vigueur le 1 er octobre 2016: la fiche d’infor- mation standardisée européenne qui permet à l’emprunteur de mieux déterminer si le contrat de crédit proposé correspond bien à ses besoins et de comparer les différentes offres entre elles et le taux annuel effectif global (TAEG) qui remplace le taux effectif global (TEG), l’objectif étant encore de per- mettre à l’emprunteur de comparer plus facilement les offres et de mesurer leur impact réel sur sa situation financière per- sonnelle. La secrétaire d’État a défendu un amende- ment pour donner un délai de 3 mois de mise en conformité aux établissements de crédit en corrigeant une erreur sur la défini- tion du coût du crédit. Il clarifie le fait que “les frais d’acte notarié liés à la constitution d’une hypothèque sont bien inclus dans le coût total du crédit, car ils constituent une condition pour obtenir ce crédit.” (amende- ment n°3 à l’article 4). Le projet de loi a été adopté. ● 16 mesures pour revitaliser les centres-villes La vacance commerciale est passée de 6,1% à 10,4% de 2001 à 2015 observe le rapport conjoint de l’Inspection générale des finances et du Conseil général du développement durable remis le 21octobre à Martine Pinville. Ce rapport préconise d’engager une action en 5 axes: ➠ Encourager la définition de stratégies locales pour le développement du com- merce, notamment par une généralisation des PLU intercommunaux. Prévoir un sursis à statuer pour tout projet de plus de 1000m 2 dans les agglomérations qui ne sont pas encore pourvues de PLUI (prop. n°2). ➠ Mieux assurer les équilibres avec des règles d’urbanisme commercial rénovées, en prenant mieux en compte l’aménage- ment commercial dans les stratégies de planification. Régionaliser les décisions des CDAC (prop. 5). Demandeur aux porteurs de projet de présenter une étude d’impact globale réalisée par un organisme d’étude agréé par l’État (n°6). Négocier au niveau européen la reconnais- sance de la protection des centres-villes comme une raison impérieuse d’intérêt général fondant une restriction à la liberté d’établissement (prop. 7). ➠ Coordonner les acteurs: notamment par la promotion des managers de centre- ville (prop. 8) ou l’installation d‘un obser- vatoire de la vacance commerciale (n°10). ➠ Accompagner les commerçants dans leur adaptation au commerce de demain, en lançant une campagne pour la transi- tion numérique de commerçant (n°11). ➠ Mobiliser le foncier commercial , par exemple en encourageant la création de foncières commerciales publiques privées adossées aux EPL et à la Caisse des dépôts (prop. 16). 2 5octobre 2016 6 La réforme du droit des contrats mise en place par l’ordonnance n°2016-131 du 10février 2016 et publiée au Journal Offi- ciel le 11février 2016 est entrée en vigueur le 1eroctobre 2016 et s’applique aux contrats conclus après cette date, à l’excep- tion cependant de certains aspects (les actions dites « interrogatoires ») appli- cables aux contrats en cours. Bien que cette ordonnance comporte peu de dispositions spécifiques à la matière du « droit immobilier », en pratique et en revanche, la plupart de ses mesures sont susceptibles de l’impacter. Vu l’ampleur de la réforme et sans aucune- ment vouloir faire un inventaire exhaustif, on peut notamment relever les impacts sui- vant (choisis tout à fait arbitrairement): 1. Bonne foi, vente d’immeuble et baux commerciaux L’article 1112 du code civil prévoit que si l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres, ceux-ci doivent en revanche impéra- tivement satisfaire aux exigences de la bonne foi. Cette obligation de négocier de bonne foi impose aux parties, et en particulier au vendeur/promet- tant et au bailleur, une obligation d’information qui implique que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consente- ment de l'autre, doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant (article1112-1 du code civil). Ce devoir d’information est d’ordre public. En cas de litige, le caractère légitime de l’ignorance du cocontractant fera nécessai- rement l’objet d’une appréciation des juges du fond. De même, la notion de confiance envers le cocontractant peut soulever des interrogations dans la mesure où elle introduit un critère subjectif et, par essence, variable selon la personne du cocontractant. En pratique, les clauses que l’on retrouve traditionnellement dans les promesses et actes authentiques de vente en matière d’étude de la documentation par l’acqué- reur et ses conseils, de réponses à leurs questions par le vendeur, de l’analyse éclai- rée effectuée par l’acquéreur etc., risquent bien évidemment de se développer, pas seulement en matière de vente immobiliè- re mais également en matière de baux (commerciaux ou civils d’ailleurs). 2. Rétractation d’une promesse unilatérale L’article 1124 du code civil consacre égale- ment l’inefficacité d’une rétractation du promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale: la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour exercer son option n'empêche pas la formation du contrat promis. La nullité du contrat conclu en violation de la promesse unilatérale est limitée en revanche au cas où le tiers en connaissait l'existence. Il n’est toutefois pas interdit au promet- tant, qui entend conserver une faculté de rétractation avant que le bénéficiaire n’ait levé l’option, de prévoir une clause expres- se à cet effet dans la promesse. A noter que les dispositions de l’article 1124 du code civil ne doivent pas être can- tonnées aux promesses unilatérales de ven- te. Elles s’appliquent également à la pro- messe unilatérale de bail. 3. Imprévision et centres commer- ciaux Le code civil intègre désormais une notion longtemps rejetée par la jurisprudence depuis l’arrêt « Canal de Craponne » (1) : la théorie de l'im- prévision. L’article 1195 dispose ainsi que « si un changement de circons- tances imprévisible lors de la conclu- sion du contrat rend l'exécution excessive- ment onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. […] ». L’imprévision permettra au débiteur d’une obligation « excessivement onéreuse » de soulever, dans certaines conditions, l’impré- visibilité d’un risque survenu postérieure- ment à la formation du contrat afin de renégocier le contrat et, en cas de refus ou d'échec de la renégociation, de demander au juge de procéder à son adaptation ou d’y mettre fin. La question se pose de savoir si ces disposi- tions ne pourraient pas être invoquées dans le cadre (notamment) de baux com- merciaux ou de contrats de franchise dans des centres commerciaux qui verraient leur activité décroître sensiblement. Bien qu’une distinction puisse être effec- La réforme du droit des contrats a des incidences pratiques sur les contrats de baux et les contrats de vente. En voici huit exemples. ANALYSE L’analyse de Christophe Sciot-Siegrist (associé) et Charles Koskas (avocat), Eversheds Paris LLP Réforme du droit des contrats: 8 impacts majeurs en immobilier Un centre commercial dont l’activité décroît: imprévision? A L ’A SSEMBLÉE 2 5octobre 2016 7 ANALYSE En pratique, bon nombre de baux de centres commerciaux (mais aussi d’autres l ocaux) contiennent (i) soit des conditions générales et des conditions particulières, (ii) soit des conditions générales, des condi- tions particulières et une « annexe » (ou des « conditions spécifiques »), qui déro- gent à des points limités des conditions générales… Le fait de déroger un tant soit peu aux c onditions générales permet-il d’échapper au caractère « non-écrit » des clauses abu- sives dans les contrats d’adhésion? S’agit-il d’ailleurs de contrat d’adhésion? Il y aura beaucoup à écrire et à juger sur le sujet mais à notre sens, une telle déroga- tion ne devrait pas le permettre, sauf à pré- voir des précautions contractuelles que l’imagination des juristes ne manquera pas de trouver. En toute hypothèse, l’article 1190 du code réitère que dans les contrats de gré à gré et dans les contrats d’adhésion, le bail s’inter- prète en faveur du locataire (« Dans le dou- te, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débi- teur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé »). 6. Obligations essentielles et baux commerciaux Dans la droite ligne de ce qui pré- cède, il convient de souligner que l’article 1170 du code civil prévoit: « Toute clause qui prive de sa sub- stance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ». On ne peut éviter de faire un renvoi aux obligations essentielles incombant au bailleur, telles que définies à l’article 1719 du même code, essentiellement délivrance, jouissance paisible et entretien. Ces nouvelles dispositions doivent inciter les bailleurs à la plus grande prudence dans la rédaction de leurs baux. A noter que ce caractère non écrit n’est pas être limité aux baux et doit notamment être étendu au contrat de vente d’im- meuble à notre sens. 7. Actions interrogatoires et indexation dans les baux En dépit de l’entrée en vigueur au 1 er octobre 2016 de l’ordonnance susvisée et son applicabilité aux contrats conclus depuis cette date, certaines dispositions limitées trouvent à s’appliquer aux contrats en cours. Il s’agit, comme indiqué précédemment, des actions dites « interrogatoires » instau- rées par l’ordonnance, dont celle afférente à la nullité (article 1183 du code civil). Il est désormais possible de purger une action éventuelle en « nullité » en demandant par écrit à celle des parties qui pourrait se pré- valoir de la nullité (dont la cause doit avoir cessé) soit de confirmer le contrat, soit d 'agir en nullité dans un délai de six mois de la demande, à peine de forclusion. Une application pratique pourrait être, dans des rapports bailleur/locataire, de vou- loir lever des incertitudes portant sur des clauses d’indexation compte tenu qu’une jurisprudence récente (Civ. 3 e , 14janvier 2016), nonobstant les dispositions de la Loi P inel en matière de baux commerciaux, uti- lise les termes en même temps et curieuse- ment de « nullité » et de « caractère non- écrit de la clause » d’indexation. À supposer cet (important) écueil résolu, l’autre question serait celle de savoir s’il vaut mieux prévenir que guérir puisque le locataire aurait été mis au courant du dou- te du bailleur? 8. Contrôle de la clause résolutoire et baux commerciaux Il convient enfin de souligner les disposi- tions du premier alinéa de l’article 1225 du code civil selon lesquelles « La clause résolu- toire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolu- tion du contrat. » L’article 1728 du code civil prévoit en matière de baux que les deux obligations principales du preneur sont l’usage de la chose de manière raisonnable et le paiement du prix du bail aux termes convenus. Du fait des termes de l’article 1225, un manquement au titre de ces deux obligations devrait donc pouvoir être sanctionné dès lors qu’ils sont « précisés » dans la clause, mais la question se pose pour tous autres engagements non spécifi- quement « précisés » (paiement des charges, clause de travaux, interdiction de sous-location etc.) puisqu’une clause « balai » visant « tout » manquement semble aujourd’hui condamnée par la loi. La prudence serait, en l’état, de prévoir une liste (précise) des engagements soumis à la clause résolutoire (ce qui risque d’être assez long) et on peut d’ailleurs se demander si le juge ne disposerait pas alors d’un pou- voir d’interprétation sur leur gravité? Encore une fois, les points soulignés ci-des- sus ne sont aucunement limitatifs mais sont parfaitement arbitraires: la richesse de l’or- donnance et son objet, le droit des obliga- tions, touche par essence tous les domaines du droit y compris le droit immobilier qui hormis ses spécificités pures, reste soumis au droit général des obligations. Néanmoins, comme de plus en plus fré- quemment, et dans plus d’un cas, il appar- tiendra au juge de bien définir les contours des nouvelles dispositions du code civil. Ce n’est que le début de l’histoire … et non l’épilogue… Clause résolutoire: préciser son objet tuée en fonction de la nature du contrat ( franchise vs. bail), en ce qui concerne la matière de baux, on pourrait s’interroger sur l’attitude « passive » ou « attentiste » du bailleur dans le développement et l’at- tractivité du centre, le tout, sous réserve de dispositions contractuelles contraires. Bien entendu, les nouvelles dispositions sur l’imprévision ne doivent pas être canton- nées à la matière des baux commerciaux et peuvent très bien être amenées à jouer dans d’autres domaines, dont celui de la vente immobilière… 4. Non-rétroactivité des conditions suspen- sives Le code civil (article 1304-6) a ici consacré une pratique appréhendée depuis long- temps par les praticiens qui ont, le plus sou- vent, pris la précaution de prévoir l’absence de rétroactivité des conditions suspensives des promesses, notamment pour des rai- sons fiscales (en cas de promesse de vente). Les parties peuvent cependant prévoir une rétroaction de la condition suspensive au jour du contrat (même article). 5. Contrat d’adhésion et baux commer- ciaux Bien qu’il soit rare que la conclusion d’un bail commercial n’ait pas été précédée de négociations, il arrive souvent qu’un bail commercial (le plus souvent proposé par un investisseur, particulièrement dans le cadre d’un centre commercial) comporte des conditions générales non négociées et généralement non négociables, qui pour- raient faire tendre le bail commercial vers la qualification de contrat d’adhésion. Or, le nouvel article 1171 du code civil prévoit que « dans un contrat d'adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. ». La définition du contrat d’adhésion figure au 2 e alinéa de l’article 1110 du code civil, s’agissant de celui dont « … les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties ». (1) Cass. civ. 6 mars 1876 Christophe Sciot-Siegrist Charles Koskas 2 5octobre 2016 8 L OI L EMAIRE F ISCALITÉ ◆ Taxe foncière: trop de hausse? Le sénateur Jean-Louis Masson a déposé une proposition de loi (n°846 du 21septembre2016) visant à encadrer les hausses de taxe foncière. Il explique vouloir répondre au choix politique de certains élus qui préfèrent taxer les propriétaires plutôt que l’en- semble des contribuables. Il pro- pose donc un mécanisme de plafon- nement de l’évolution de la taxe foncière en lien avec celui de la taxe d’habitation. LÉGISLATION La loi pour une République numérique portée par Axelle Lemaire, secrétaire d’Etat chargée du numérique, a été publiée le 8octobre. Voici une sélection de d ispositions parmi les 113 articles de cette loi: ➠ Publication des jugements La loi prévoit une mise à disposition du public à titre gratuit des jugements de l'ordre administratif (art. 20 ) ainsi que ceux de l'ordre judiciaire (art. 21 ). Dans les deux cas, cette mise à disposition du public est précédée d'une analyse du risque de ré- identification des personnes. ➠ Valeurs foncières L'article 135 B du livre des procédures fis- cales prévoit une diffusion gratuite des valeurs foncières déclarées lors des muta- tions au cours des 5 dernières années. L'ar- ticle fixe la liste des personnes pouvant se prévaloir de droit ; il est modifié par la loi nouvelle (art. 24 ). Les bénéficiaires sont : - des organismes publics (Etat, collectivités territoriales, SAFER…), ce qui était déjà le cas, - des personnes agissant à titre scientifique (chercheurs) ou à titre économique (per- sonnes développant des services contri- buant à l'information des vendeurs et des acquéreurs et à la transparence du marché immobilier), ce qui est nouveau, - des professionnels de l'immobilier, - les ADIL (nouveau) et les observatoires de loyers. L'article L 107 B vise les propriétaires qui font l'objet d'une procédure d'expropria- tion ou qui ont besoin d'une évaluation pour l'ISF ou le calcul de droits de muta- tion à titre gratuit . Il leur permet d'obtenir de l'administration des données sur les mutations de biens comparables dans un périmètre et une période utiles à l'appré- ciation de la valeur du bien concerné. La loi nouvelle ajoute le cas des vendeurs et les acquéreurs potentiels du bien concer- né, ce qui élargit sensiblement la cible des personnes ayant accès à ces données (art. 24). Cet article entre en vigueur le 1 er mai 2017. De plus, les informations sont plus précises car elles portaient sur la rue et la commune, alors qu'elles porteront sur les références cadastrales et l'adresse. ➠ Locations de courte durée L'article 51 instaure un régime de déclara- tion préalable pour les locations « pour de courtes durées d'un local meublé en faveur d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ». Il s'applique dans les communes où le changement d'usage des locaux est soumis à autorisation préalable ( art. L 631-7 et 9 du CCH). La décision est prise par délibération du conseil municipal. La déclaration donne lieu à un accusé de réception comportant un numéro de déclaration. La formalité pourra être faite par téléservice. Par ailleurs, toute offre de location devra comporter le numéro de déclaration (art. L 324-2 modifié du code du tourisme). Dans l'attestation sur l'honneur que l'inter- médiaire doit demander au loueur, et attestant du respect de ses obligations, il est désormais précisé si le logement consti- tue sa résidence principale et doit compor- ter le numéro de déclaration. L'intermédiaire qui publie une annonce doit y faire figurer le numéro de déclara- tion. Il doit aussi veiller à ce que le loueur qui loue sa résidence principale ne dépasse pas le seuil de 120 jours de location par an. S'il constate que le seuil est dépassé il doit en informer la commune (à sa demande) et ne doit plus accepter d'offre de location jusqu'à la fin de l'année en cours (art. L 324-2-1 modifié). ➠ Servitudes pour le passage de lignes de communications L'article 73 modifie l'article 48 du code des postes et télécommunications relatif aux servitudes permettant l'installation et l'en- tretien des réseaux. Le texte initial pré- voyait son application « Sur et dans les parties des immeubles collectifs et des lotissements affectées à un usage commun ». Le nouveau texte est plus pré- cis « Sur les bâtiments d'habitation et sur et dans les parties des immeubles collectifs et des lotissements affectées à un usage commun ». Le nouvel article permet aussi que le mode d'installation des lignes soit prévu non seulement en vertu d'une servi- tude mais en application d'une convention de passage définie avec le propriétaire. ➠ Copropriété L'article 74 complète l'article 24-2 de la loi du 10juillet 1965 pour faciliter le raccorde- ment à un réseau de communications élec- troniques à très haut débit en fibre optique. Il prévoit que lorsqu'une telle demande est faite par un propriétaire ou un locataire ou un occupant de bonne foi d'un logement, le syndicat ne peut pas s'opposer sans motif légitime et sérieux à La loi pour une République numérique publiée l'installation de telles lignes dans les parties communes de l'immeuble, sous réserve que l'immeuble dispose des infrastructures adaptées. L'installation est faite aux frais de l'opérateur et donne lieu à une conven- tion avec le syndicat, après avis du conseil syndical. ➠ Entretien des réseaux Pour faciliter l'entretien des réseaux de communications, l'article 85 modifie plu- sieurs articles du code des postes et télé- communications. Selon son article L 51, les opérations d'entretien des abords des ser- vices fixes de communications électro- niques (débroussaillage, coupe d'herbe, élagage et abattage) sont accomplies par le propriétaire du terrain, le fermier ou leurs représentants pour éviter l'endomma- gement des équipements. L'exploitant doit leur proposer une convention. En cas de défaillance de leur part, l'exploitant peut accomplir directement ces opérations. ➠ Lettre recommandée électronique L' article 93 abroge les articles1369-7 et 8 du code civil qui étaient consacrées aux envois électroniques et crée de nouvelles dispositions aux articles100 et101 du code des postes et télécommunication. Rappe- lons que les dispositions générales sur le contrat conclu par voie électronique figu- rent aux articles1125 et suivants du code civil (ordonnance du 10février2016). ➠ Ordonnances La loi comporte une habilitation à légiférer par ordonnance d'ici un an (art. 103 ) pour favoriser la dématérialisation des envois et l'usage de la signature électronique en matière immobilière. Elle portera sur les relations entre: - mandants et mandataires (loi Hoguet), - bailleurs et locataires, - vendeurs et acquéreurs, - diagnostiqueurs et leurs clients, - les personnes soumises à la loi sur la copropriété. (Loi n°2016-1321 du 7oct.2016, J.O. du 8, n°1). 2 5octobre 2016 9 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Présidence de la République Dominique Ceaux est nommé chef de cabinet, succédant à Isabelle Sima; Joëlle Soum est nommée chef adjointe de cabi- n et en remplacement de Christophe Pierrel et Nicolas Maccioni est nommé conseiller politique de la ville, jeunesse, sport, enga- gement et vie associative. (Arrêté du 12octobre2016, J.O. du 13 oct. n°1). Cabinets ministériels ➠ Ville : Luc-André Jaxel-Truer est nommé conseiller en charge du renouvellement urbain et ville durable au cabinet de Patrick Kanner. Il occupait précédemment ces mêmes fonctions au cabinet d'Hélène Geoffroy. (Arrêté du 26septembre2016, J.O. du 13 oct. n°63 et64). ➠ Economie : Brendan Garrec est nommé conseiller affaires européennes et finan- cières internationales au cabinet de Michel Sapin. Pierre Heilbronn quitte ses fonctions de conseiller auprès du ministre. (Arrêté du 27septembre2016, J.O. du 5 oct. n°43). Préfets Richard Vignon est nommé préfet du Jura et Isabelle Sima, préfète du Cantal. (Décrets du 13octobre2016, J.O. du 14 oct. n°77 et78). Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : Louis- Benoît Betermiez est nommé président du TGI de Cambrai) et Jean-Philippe Lejeune de celui de Narbonne. (Décret du 12 oct. 2016, J.O. du 14 oct. n°60). Organismes publics ✓ ANAH : Nathalie Appéré est nommée présidente de l'Agence nationale de l'habi- tat Sont nommés administrateurs: - Représentants des ministres et de l’AN - RU : Laurent Girometti et Claire Leplat (logement), Paul Teboul (économie), Oli- vier Meilland (budget), Annick Bonneville (environnement), Ghislaine Palix-Cantone (santé) et Marie-Josée Miranda (intérieur); Nicolas Grivel (ANRU). - Elus : Audrey Linkenheld (députée), Valé- rie Létard (sénatrice); Pierre Jarlier et Ber- trand Kern (maires); Nathalie Appéré et Gil Averous (EPCI); Frédéric Bierry et Marie-France Salles (conseils départemen- taux). - Personnalités qualifiées : Nathalie Baldacci et Bernard Verquerre (UESL); Françoise Schaub (UNPI); Fabien Podsialdlo Regnier (CNL); Jean-François Buet (FNAIM); Géral- dine Chalencon (Anil), Ann-Gaël Beard (CLCV) et Xavier de Lannoy (Solidaire pour l'habitat). (Arrêté du 4 oct. 2016, J.O. du 6 oct. n°70). ✓ La Défense Seine Arche : Jean-Claude Gaillot est nommé directeur général de l'EPADESA. (Arrêté du 6octobre2016, J.O. du 9 oct. n°34). ✓ Conseil de la simplification pour les entreprises : Gérard Huot est nommé secré- taire général. (Arrêté du 13octobre2016, J.O. du 14 oct. n° 36). Conventions collectives ➠ Économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l'ex- tension de l’avenant n°77 du 6juillet 2016 portant sur les salaires minima. (Avis publié au J.O. du 7 oct. n°106). ➠ Gardiens, concierges et employés d'im - meubles : il est envisagé l’extension de deux avenants: - avenant n°90 du 25avril 2016 sur la for- mation professionnelle; - avenant n°2 du 30juin 2016 à l'accord du 6décembre 2013 relatif aux régimes de prévoyance et de frais de santé. (Avis publié au J.O. du 7 oct. n°112). ■ Accessibilité La composition de la commission départe- mentale d'accessibilité est modifiée afin de tenir compte notamment de la mise en place des Ad'AP, et de l'introduction des solutions d'effet équivalent. L'article 2 du décret du 8mars 1995 qui définit la mis- sion de la commission est modifié pour intégrer ces missions nouvelles relatives à l'Ad'AP, aux solutions d'effet équivalent (art. R. 111-18-1, R. 111-18-2 et R. 111-18-6 du CCH) et aux dispositions concernant les logements à occupation saisonnière. (Décret n°2016-1311 du 4 oct. 2016 modifiant le décret n°95-260 du 8mars 1995 relatif à la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité, J.O. du 6 oct. n°33). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi659 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 16 novembre 2016 (matin) (Ber- cy). Les rendez-vous du commerce et de la DGE proposent à l’occa- tion des 20 ans de l’EPARECA un débat sur le thème: “ Quelles perspectives pour le commerce et l'artisanat dans les quartiers en renouvellement urbain ?”. Débats ouverts par Martine Pin- ville. Retrouvez le programme sur www.epareca.org. ✦ 1er et 2 décembre 2016 (Mar- seille, Sofitel Vieux Port). Le congrès de la Chambre nationale des experts en copropriété trai- tera des formes modernes de la copropriété . Hugues Périnet-Mar- quet y présentera aussi les pro- positions de nouvelles rédac- tions du texte de la loi sur la copropriété (travaux du GRECCO, Groupe de recherche en copro- priété). CNEC. contact. info@la-cnec.org. Valérie : 01 44 74 68 40. AU FIL DU J.O. ❘◗ Francis Hébert (Vinci Facilities) a été élu président du SYPEMI , syndicat des professionnels du facilities manage- ment. Il succède à Denis Szkobel. Acteurs 2 5octobre 2016 10 B ONUSDECONSTRUCTIBILITÉ C OPROPRIÉTÉ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine REGLEMENTATION Contrat de syndic L’UNIS et l’association Plurience se félicitent de la décision du Conseil d’État en observait que le Gouvernement avait passé outre les recommandations de la profession. Elles espèrent que cette décision permettra désor- mais une meilleure prise en compte des avis des professionnels. (Communiqué du 11octobre 2016). ■ Condition de patrimoine pour le calcul des aides au logement La loi de finances pour 2016 a introduit un critère de ressources dans les conditions de calcul des aides au logement, fixé à 30000 € . Un décret du 12octobre précise les modalités de calcul de ce seuil. Il tient compte du patrimoine mobilier et immobilier, à l'exception de la résidence prin- cipale et des biens à usage professionnel. Si le patrimoine excède 30000 € , il est tenu compte du patrimoine qui ne procure pas de revenus pour le calcul de l'aide, en retenant des valeurs de revenus forfaitaires: - immeubles bâtis: 50 % de la valeur locative, - terrains non bâtis: 80 % de la valeur locative, - capitaux: 3 %. Le patrimoine financier est estimé par les relevés bancaires. Pour le patrimoine immobilier, il est tenu compte de la valeur locative figurant sur la taxe d'habitation ou la taxe foncière. Ces règles sont prévues pour le calcul de l'APL (art. R351-5-1), de l'allocation de logement sociale (art. R 831-2 du code de la sécurité sociale) et familiale (art. D542- 12 et D 755-16-1). (Décret n°2016-1385 du 12octobre2016 relatif à la prise en compte du patrimoine dans le calcul des aides personnelles au loge- ment, J.O. du 16 oct. n°14). ■ Immatriculation au RCS Un arrêté modifie la liste des pièces requises des étrangers demandant une immatriculation au RCS, comme personnes physiques ou pour des sociétés. (Arrêté du 11octobre2016 relatif aux com- merçants étrangers, J.O. du 16 oct. 2016, n°8). ■ Tarif d’électricité Une société avait construit une installation de production d'énergie photovoltaïque sur le toit d'une caserne de pompiers par un PPP avec un tarif d'achat de l'électricité de 1,58 € /kwh. La proposition technique et financière adressée à la société par la Coopé- rative d'électricité de Saint-Martin-de-Londres avait été acceptée le 29novembre 2010 et l'installation avait été mise en service le 9mai 2012. Or, à la suite de l'arrêt du Conseil d’État du 12avril 2012 annulant partiellement des arrêtés du 12janvier et 16mars 2010, la CESML avait baissé le tarif à 0,42 € , par déci- sion du ministère de l'écologie. Le Défenseur des droits estime irrégulier le refus du ministère d'appliquer le tarif conve- nu initialement, les conditions prévues par le décret moratoire du 9décembre 2010 ayant é té respectées. Un courrier de 2012 ne pou- vait pas ajouter une condition sur la date de mise en service, qui ne figurait pas dans l'arrê- té du 12janvier 2010 et qui n'a été que par- tiellement annulé. (Décision n°2016-062 du 21juillet 2016 du Défenseur des droits, J.O. du 15 oct. n°71). ■ Bonus de constructibilité L'article R111-21 du CCH fixe les règles de bonus de constructibilité accordés en cas de construction exemplaires du point de vue énergétique ou environnemental, par l'article L151-28 3 e du code de l'urbanisme. L'arrêté du 3mai 2007 qui en fixait le détail et qui est remplacé par un arrêté du 12octobre, vise trois hypothèses: ➠ I Exemplarité énergétique La consommation conventionnelle d'éner- gie doit être inférieure ou égale à la convention maximale Cepmax de 40 % pour les bureaux et de 20 % pour les autres bâtiments. ➠ II Exemplarité environnementale Outre le respect du point 1, la construction doit respecter deux des autres points: 1. Les indicateurs Eges et Eges PCE mesu- rant les émissions de gaz à effet de serre respectent les niveaux Eges max et EgesP- CE max du niveau Carbone 2. 2. La quantité de déchets valorisés est de 40 % . 3. Les produits et matériaux de construc- tion, revêtements de mur ou de sol, pein- tures et vernis sont étiquetés A+. 4. Le taux minimal de matériaux biosour- cés est du 1 er niveau du label « bâtiment biosourcé ». III Construction à énergie positive Le bilan énergétique BilanBEPOS est infé- rieur au bilan maximal de niveau Energie 3 L'attestation de prise en compte de ces exigences au stade du permis de construi- re, puis de leur respect est établie par un organisme accrédité ayant signé une convention avec l'Etat (art. 2). L'article 4 précise les exigences requises pour la déli- vrance du conventionnement. (Arrêté du 12 oct. 2016 relatif aux conditions à remplir pour bénéficier du dépassement des règles de constructibilité prévu au 3° de l'art. L. 151-28 du code de l'urb., J.O. du 16 oct. n° 16). ■ Le Conseil d’État annule en partie le décret sur le contrat de syndic Deux points du contrat type de syndic fixé par le décret du 26 mars 2015 sont annulés par le Conseil d’État. - Frais de l’article 20-II Le point9.2 du contrat type mettait à charge du seul copropriétaire concerné, les coûts d’établissement du certificat de l’article 20 II de la loi de 1965, issu de la loi Alur. Or l’ar- ticle 10 de la loi de 1965 n’a pas prévu de dérogation sur ce point à la règle d’imputa- tion à tous les copropriétaires. Cette mention du point 9.2 est donc annulée. La décision supprime également la fin de la mention selon laquelle certains frais sont imputables au seul copropriétaire concerné “et non au syndicat de copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme” car “ces dispositions ne sauraient être regardées comme ayant pour objet de laisser à la charge du syndic les frais et honoraires si ce copropriétaire est définitivement insolvable”. - Mention des frais de gestion du compte bancaire séparé . L’arrêt admet que le contrat devait en faire mention mais il observe que cette obligation a été supprimée par la loi du 6août 2015. Il n’est donc plus nécessaire de modifier le contrat sur ce point. En revanche, l’arrêt valide les autres points. - Rémunération du syndic Le Conseil d’État admet que le syndic peut percevoir une rémunération en provenance de tiers, mais il faut “que le principe et les modalités de détermination d’une telle rémunération soient inscrites dans le contrat de syndic.”. - Gestion des archives et service d’accès en ligne de documents de gestion . L’arrêt admet que le contrat type ne fait pas obstacle à ce que “en cas de réintégration des prestations au forfait de gestion couran- te, ce dernier se trouve rehaussé à due concurrence des sommes qui en avaient été déduites dans un premier temps, de sorte que le syndic soit toujours rémunéré pour les prestations qu’il réalise effectivement.” - Rémunération du syndic bénévole , Le Conseil d’État confirme le texte de du contrat type (point8). Il observe « En limi- tant aux seuls copropriétaires d’un ou plu- sieurs lots dans la copropriété concernée la possibilité d’exercer la fonction de syndic à titre non professionnel, le législateur n’a pas entendu interdire l’octroi à ces coproprié- taires d’une rémunération allouée à titre de dédommagement du temps qu’ils consa- crent à la gestion de la copropriété. ». (CE, n°390465 et390491 du 5 oct. 2016. J.O. du 14 oct. n°94).
