Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Indexation des loyers avec une clause plancher /
Modération d’une clause pénale / Location gérance ou bail commercial : quel délai pour agir en requalification?
VEFA : Contrat annulé. Responsabilité du notaire
Fiscalité : Tascom : compétence du tribunal administratif en premier et dernier ressort / Taxe foncière. Appréciation de la valeur locative
Droit au logement : Appréciation de la commission de médiation
Urbanisme : Recours contre un permis de construire par le propriétaire d’un terrain… non bâti / Permis modificatif produit après la clôture de l’instruction. Réouverture de l’instruction
– 5 – Projets –
Le mouvement Soliha enquête et émet des propositions
– 5 – En bref –
Logement d’abord / Prélèvement à la source / Immobilier de l’État
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Cabinets ministériels Domiciliation des revenus pour un prêt immobilier
– 8 – Rapport –
Aménagement du territoire : un rapport du Sénat propose une refonte de l’aménagement du territoire.
■ jugé ■ > Le délai de prescription pour engager une action en requalification d’un contrat de location-gérance en bail commercial est de deux ans (CA Paris, 31mai2017, p.2). > L’ intérêt à agir contre une autorisation d’urbanisme n’est pas limité au propriétaire d’un bien bâti (CE, 28avril2017, p.4). > La Cour de cassation a statué le 1 er juin 2017 sur les conséquences de l’annulation d’un contrat de vente en l’état futur d’achè- vement (p.3). > Lors d’un contentieux sur un permis de construire , le pétitionnaire peut obtenir la réouverture de l'instruction en cas de déli- vrance d'un permis de construire modificatif (CE, 28avril2017, p.4). ■ répondu ■ > L’assureur ne peut pas refuser d’indemni- ser un sinistre si un logement n’est pas équi- pé d’un détecteur de fumée (voir p.6). > En cas d’exercice du droit de préemption par une commune c’est le bénéficiaire de la préemp- tion qui est redevable de la commission d’agence (réponse du ministre du logement, p.8). ■ publié ■ > Une ordonnance du 1 er juin 2017 impose au prêteur qui exige la domiciliation des revenus de l’emprunteur immobilier, de lui consentir en contrepartie un avantage indi- vidualisé (p.7). ■ programmé ■ > Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est reporté d’un an, à 2019 (p.5). ■ nommés ■ > Jean-Benoît Albertini est nommé directeur du cabinet de Richard Ferrand ; Emmanuel Moulin est nommé directeur du cabinet de Bruno Le Maire (p.7). Premières annonces A la veille des élections législatives, les ministres commencent à distiller des informations sur leurs objectifs. Le ministre de l’action et des comptes publics a annoncé un report à 2019 de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source. La réforme n’est pas a priori remise en cause, mais le délai supplémentaire d’un an doit être mis à profit pour faciliter son entrée en vigueur. Ajoutons qu’il faut tout de même une loi pour entériner ce report (p. 5). Le ministre de la cohésion des territoires a réagi au rapport rédigé par les sénateurs Hervé Maurey et Louis-Jean de Nicolaÿ sur l’aménagement du terri- toire (p.8). Le ministre, qui doit recevoir prochainement les deux séna- teurs, a toutefois pris ses distances avec les conclusions de leur rapport qui préconise notamment d’engager une réflexion sur le caractère incitatif de la fiscalité locale pour l’aménagement du territoire. Le même ministre parait en revanche plus en phase avec les proposi- tions de la fédération Soliha. Lors de sa rencontre nationale du 9juin celle-ci a défendu le principe d’une politique du “logement d’abord” pour les publics les plus fragiles. Cette proposition rejoint les annonces de Richard Ferrand (lire p.5) qui souhaite favoriser l’accueil des per- sonnes directement dans un logement plutôt que de passer par une phase transitoire d’hébergement. D ans l’attente de nouveaux textes, nous attirons votre attention sur deux arrêts, l’un de la cour d’appel de Paris, l’autre du Conseil d’État. La cour d’appel de Paris a statué le 31mai sur l’interprétation d’une clau- se d’indexation du loyer dans un bail commercial. La clause litigieuse avait prévu l’application d’un plancher: le loyer variait suivant l’indice du coût de la construction, mais l’indexation ne devait pas aboutir à fixer le loyer en dessous du loyer d’origine. La cour d’appel a censuré cette clause, contraire à la règle de l’article L112-1 du code monétaire et financier (p.2). La solution n’est pas surprenante; elle confirme la vigilance de la jurisprudence à sanctionner toute clause qui tente d’in- troduire un correctif dans l’application de l’indice. Ce qui mérite davan- tage attention est la sanction qui est prononcée: la cour n’écarte pas la totalité de la clause d’indexation mais elle se limite à réputer non écri- te la partie de la clause fixant le plancher. Il en résulte que la clause poursuit son cours, sans plancher. Cela peut être une bonne nouvelle pour une partie ou pour l’autre, selon l’évolution de l’indice. Toutefois, lorsqu’un indice baisse, cela ne dure généralement pas très longtemps; la solution de la cour de Paris est donc a priori une bonne nouvelle pour le bailleur. Certes il perd l’avantage du plancher mais il conserve à ter- me celui de voir son loyer augmenter avec l’indice. Le deuxième arrêt rendu le 28avril 2017 par le Conseil d’État permet au pétitionnaire d’obtenir la réouverture de l’instruction du dossier par le tribunal, s’il obtient un permis de construire modificatif (p.4). Cette solution pour- ra l’inciter à régulariser au plus vite son projet, notamment au vu des éléments mis en lumière par le litige mais sans être nécessairement contraint par la date de clôture de l’instruction. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 686 12 JUIN 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Indexation des loyers avec une clause plancher / Modération d’une clause pénale / Location gérance ou bail commer- cial: quel délai pour agir en requalification? VEFA : Contrat annulé. Responsabilité du notaire Fiscalité : Tascom: compétence du tribunal administratif en premier et dernier ressort / Taxe foncière. Appréciation de la valeur locative Droit au logement : Appréciation de la commission de médiation Urbanisme : Recours contre un permis de construire par le propriétai- re d’un terrain… non bâti / Permis modificatif produit après la clôture de l’instruction. Réouverture de l’instruction - 5 - Projets - Le mouvement Soliha enquête et émet des propositions - 5 - En bref - Logement d’abord / Prélèvement à la source / Immobilier de l’État - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Cabinets ministériels Domiciliation des revenus pour un prêt immobilier - 8 - Rapport - Aménagement du territoire: un rapport du Sénat propose une refonte de l’aménagement du territoire. S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 2juin2017 2 B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Indexation des loyers ( CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 31mai2017, n°15/04336) La cour d'appel de Paris a statué sur un liti- ge d'indexation de loyer, rendu sur renvoi après cassation (27janvier 2015). Un bail prévoyait une clause d'échelle mobile avec un plancher, ainsi rédigée « la variation de l'indice de référence choisi sera prise en considération aussi bien dans le cas de haus- se que dans le cas de baisse de l'indice l'ap- plication de la présente clause d'indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé à l'article précédent ». La cour d'appel en prononce la nullité, mais sans étendre l'effet de la nullité à l'en- semble de la clause d'indexation: « Le propre d'une clause d'échelle mobile étant de faire varier à la hausse et à la bas- se, la présente clause écartant toute réci- procité de la variation en ce qu'elle fixe un plancher à la baisse, fausse le jeu normal de l'indexation . Cependant, la commune intention des par- ties ayant été d'assortir le bail d'une clause d'échelle mobile, seule la clause prévoyant un plancher rédigé de la façon suivante « l'application de la présente clause d'in- dexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé à l'article précédent » sera réputée non écrite , en ce qu'elle contrevient à l'ar- ticle L 112-1 alinéa2. La clause doit en conséquence recevoir application pour le surplus ». La cour condamne la société locataire à payer l'indexation des loyers, assortie d'un intérêt au taux légal mais elle déboute le bailleur de sa demande d'intérêts contrac- tuels et reconnaît sa mauvaise foi, pour avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire exclusivement pour les rappels d'indexation à laquelle il n'avait pas procédé depuis l'origine du bail. Observations : Cet arrêt mérite attention sur les conséquences de l'irrégularité d'une clause d'indexation du loyer. On sait que l'article L112-1 du code monétaire et finan- cier, qui fixe le cadre de l'indexation, pros- crit toute clause « prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'in- dice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. ». La jurisprudence sanc- tionne toute clause qui aboutit à une dis- torsion entre la période de variation de l'indice et la période de variation du loyer. Le présent arrêt censure ici la clause qui prévoit un plancher dans la variation; elle visait à appliquer l'indexation, sauf si elle aboutissait à un loyer inférieur au loyer ini- t ial. Mais la cour d'appel ne prononce pas pour autant la nullité de la clause dans son entier. Elle se réfère à la volonté des par- ties d'indexer le bail et applique la clause d'indexation, à l'exception de la partie de clause instaurant le plancher. La solution est donc favorable au bailleur, dans l'hypo- thèse où l'indice remontre ultérieurement, puisqu'elle maintient le mécanisme de l'in- dexation. ■ Modération de clause pénale (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 31mai2017, n°15/17789) Dans un litige opposant un bailleur et un locataire, concernant la location d'un han- gar à Montreuil (tranché comme l'arrêt pré- cédemment rapporté sur renvoi après cas- sation), on retiendra ici la modération de la clause pénale opérée par le juge. Le bail prévoyait, en cas de non-paiement du loyer à l'échéance, « une majoration for- faitaire de 10 % du loyer échu et impayé avant mise en demeure et envoi d'une lettre RAR », et que tout loyer impayé por- tera intérêt au taux de 15 % l'an. La cour d'appel juge que « ces valeurs sont bien supérieures à celles de l'inflation et sont sans aucune mesure avec le préjudice réel- lement subi par le bailleur , du fait du non- paiement des loyers. […] C'est à juste titre que [les premiers juges] ont réduit à 5 % du loyer soit à la somme de 2088 € la majora- tion forfaitaire et assorti les sommes dues d'un intérêt au taux légal, le dépôt de garantie demeurant acquis aux bailleurs ». Observations : La cour d'appel applique la règle de l'article 1152 du code civil, per- mettant la modération des clauses pénales excessives. Elle divise par deux la majora- tion pour retard et remplace un taux de 15 % par le taux légal. Rappelons qu'en principe la clause s'applique du seul fait de l'inexécution, indépendamment du préju- dice (Civ. 3 e , 12janvier 1994) et que le caractère excessif ne peut résulter du fait que son montant est supérieur au préjudi- ce invoqué (CA Douai, 10mai 1976). Mais en l'espèce, la cour d'appel de Paris obser- ve que l'indemnisation est « sans aucune mesure avec le préjudice subi ». Ajoutons que l'article 1152 est désormais remplacé par l'article 1231-5 du code civil qui autorise aussi le juge à modérer la clause pénale excessive. ■ Location-gérance ou bail com- mercial? Délai pour agir en requa- lification (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 31mai2017, n°15/15001) La société Benetton France avait conclu en 2007 pour une durée de 5 ans avec une société Comeprima une convention de loca- tion-gérance pour l'exploitation de deux boutiques à Cannes. La société Comeprima ayant été mise en redressement judiciaire en 2013, la société et son administrateur judiciaire avaient demandé la requalifica- tion du contrat en bail commercial. Mais leur demande est jugée prescrite. La cour observe que la société Benetton avait créé deux fonds de commerce à Antibes pour y diffuser ses produits, avait placé ces fonds en location-gérance et choisi de les confier à un professionnel expéri- menté, en l'occurrence à la société Come- prima, qui exploitait déjà les fonds de Nice et de Saint-Tropez, afin de tenir compte de la hausse de l'immobilier. Elle avait deman- dé l'autorisation de déroger à la condition d'exploitation pendant deux ans de ces fonds. Les contrats signés en 2007 étaient donc conclus sous la condition suspensive d'une autorisation judiciaire accordant cette déro- gation. L'action en requalification est jugée prescri- te: « c'est à la date du 5 ou du 6juillet 2007 (date de publication des contrats) que constitue la date de prise d'effet des contrats de location-gérance et le point de départ de la prescription biennale de l'ac- tion en requalification des contrats de loca- tion en sous-locations commerciales; que l'action introduite le 10juin 2013 par la société Comeprima et son administrateur judiciaire et poursuivie ensuite par le man- dataire liquidateur est donc prescrite ». Observations : La location-gérance ne peut être conclue que si le bailleur a exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance (art. L 144-3 du code de commerce). Mais ce délai peut être supprimé ou réduit par ordonnance du président du TGI (art. L 144-4). C'est précisément la démarche qui avait été engagée par la société Benetton et le contrat était conclu sous condition de l'obtention de l'autorisation. Par ailleurs, l'article L 145-60 du code de commerce prévoit un « délai de prescrip- tion de deux ans pour toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre » (relatif au bail commercial). La Cour de cas- JURISPRUDENCE sation a déjà jugé que l'action visant à obtenir une requalification d'un contrat de location-gérance en contrat de bail com- mercial est soumise à la prescription bien- n ale (Civ. 3 e , 29 oct. 2008). Cet arrêt de la cour d'appel de Paris le confirme. Le délai court à compter de la conclusion du contrat (Cass. Com. 11juin 2013). Dans l'ar- rêt rapporté, le délai est décompté à partir de la publication de l'autorisation judiciai- re, qui conditionnait la réalisation de la condition suspensive et en conséquence la prise d'effet du contrat. A retenir: Le délai de prescription pour engager une action en requalification d'un contrat de location-gérance en bail com- mercial est de deux ans. VEFA ■ Contrat annulé. Responsabilité du notaire (Civ. 3 e , 1 er juin 2017, n°612, FS+P+B+I, cassa- tion partielle, pourvoi n°16-14428) Un couple avait acquis deux lots de copro- priété dans un immeuble à réhabiliter. Les travaux n'ayant pas été effectués, les acqué- reurs avaient assigné le vendeur en annula- tion de la vente. La cour d'appel avait requalifié le contrat de vente en contrat de VEFA et en avait prononcé la nullité, faute pour le vendeur d'avoir fourni une garantie d'achèvement et pour défaut de conformi- té aux articles L 261-11 à 14 du CCH. Le notaire critiquait la décision qui avait admis sa responsabilité solidaire avec le ven- deur pour réparer les conséquences de l'an- nulation de la vente. La Cour de cassation confirme la décision sur ce point: « Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résul- tait de l'acte préliminaire de vente sous conditions suspensives que la vente et les travaux de rénovation assurés par un finan- cement global étaient indissociables et que la convention de vente ne comportait aucu- ne des mentions légales imposées pour une vente en l'état futur d'achèvement et rete- nu souverainement que M. D [notaire] n'avait pas assuré l'effectivité de l'acte juri- dique qu'il recevait alors que son attention aurait dû être d'autant plus mobilisée qu'il était le seul notaire à intervenir pour cette opération, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu'il devait être condam- né à réparer solidairement avec le vendeur le préjudice de M et M me De. et a légale- ment justifié sa décision de ce chef ». L'arrêt rejette le pourvoi sur la question de l'indemnisation de la perte des intérêts par la banque: « Mais attendu qu'à la suite de l'annulation d'un contrat de prêt accessoire à un contrat d e vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir; que la cour d'appel a exactement retenu que la demande en paiement du montant des intérêts contractuels non perçus devait être rejetée. La Cour de cassation censure cependant la décision pour deux autres motifs. - Sur les conséquences de la nullité sur l'obli - gation à restituer le prix à l'égard du notaire , la cour d'appel avait jugé que le vendeur devait être condamné à rembourser le prix de vente et le notaire à réparer le préjudice des acquéreurs. Cassation: « Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M et M me De. qui soutenaient que le notaire devait être condamné à la restitution du prix de vente en raison de l'insolvabilité de la société Patrimoine conseil du Centre placée en liquidation judi- ciaire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences [de l'article 455 du CPC] ». - Sur les conséquences de la nullité du contrat de vente sur le contrat de prêt . La cour d'appel avait rejeté la demande de la banque visant à obtenir indemnisation des frais de l'acte annulé. Censure au visa de l'article 1382, devenu 1240 du code civil: « Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors qu'à la suite de l'annulation d'un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des frais, la cour d'ap- pel a violé le texte susvisé ». Observations : Cet arrêt fournit un exemple de requalification du contrat de vente en VEFA et il apporte plusieurs indi- cations sur les conséquences de la nullité d'un contrat de vente. - Sur le contrat de vente L’arrêt admet la responsabilité du notaire qui est appréciée d'autant plus sévèrement qu'il était seul intervenant du contrat de vente. Un arrêt plus ancien avait admis la respon- sabilité du notaire au titre de son devoir de conseil en présence d'une VEFA pré- voyant le paiement total et immédiat du prix de vente, pour ne pas avoir attiré l'at- tention des acquéreurs, sur les risques éventuels de non-achèvement de l'im- meuble (Civ. 3 e , 26 nov. 1996). L'arrêt admet que, le vendeur étant insol- vable, le notaire fautif peut être condam- né rembourser le prix de vente à l'acqué- reur. - Sur le contrat de prêt L'annulation du contrat de vente entraîne celle du contrat de prêt qui lui est accessoi- re. La banque peut obtenir indemnisation pour la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, mais non la totalité des intérêts non-perçus. La banque doit, du fait de l'annulation du prêt, rembourser les intérêts perçus, mais elle peut être indemnisée par le vendeur et ici, par le notaire, d'une partie des inté- rêts non-perçus au titre de la perte de chance de les percevoir. Fiscalité ■ Tascom: compétence du TA en premier et dernier ressort (CE, 2juin2017, n°405595, SARL Privilège Automobiles) La taxe sur les surfaces commerciales est un impôt local (au sens de l'art. R 811-1, 4 e du code de justice administrative). Il en résulte que les contentieux qui la concernent sont tranchés en premier et dernier ressort par le tribunal administratif. Or depuis 2015, le produit de la majoration de 50 % de la taxe, à la charge des établissements de plus de 2500m 2 de surface de vente, est affecté au budget de l’État. Il se posait la question de l'incidence de cette réforme sur la procédu- re contentieuse. Le Conseil d’État a jugé que cette réforme: « n'est pas susceptible de remettre en cause le caractère d'impôt local de cette taxe au sens du 4° de l'article R. 811-1 du code de justice administrative, dès lors que son pro- duit reste majoritairement affecté aux col- lectivités territoriales et à leurs groupe- ments ». Observations : L'article R 811-1, 4 e du CJA prévoit la compétence en premier et der- nier ressort pour les « litiges relatifs aux impôts locaux ». La modification partielle de l'affectation du produit de la Tascom ne remet donc pas en cause cette règle, tant que le produit de la taxe reste affecté principalement aux collectivités locales. ■ Taxe foncière. Appréciation de la valeur locative (CE, 8 e et 3 e chambres réunies, 29mai2017, n°391930) Un contribuable contestait son imposition à 1 2juin2017 3 V ENTE - F ISCALITÉ ▲ JURISPRUDENCE ▲ 1 2juin2017 4 reproduction interdite sans autorisation la taxe foncière pour un établissement com- portant un hôtel et un restaurant. La valeur locative de la partie hôtel avait été estimée par appréciation directe (art. 1498, 3 du C GI) tandis que la partie restaurant avait été estimée par comparaison (art. 1498, 2°). Le contribuable contestait l'application de la méthode d'appréciation directe au motif que l'administration avait retenu deux tran- sactions de 1999. Le conseil d’État juge que l'administration aurait dû rechercher si une transaction plus proche de la date de réfé- rence de 1970 pouvait être prise en compte. Pour ne pas avoir examiné cet argument, le jugement est cassé. Mais la cassation est partielle: en tant seulement que le juge- ment se prononce sur l'application de l'ar- ticle 1498, 3 e . Cet arrêt indique également que la taxe spéciale d'équipement perçue par un éta- blissement public, comme la Société du Grand Paris ou l'EPF du Val-d'Oise ne peut être regardée comme une imposition loca- le au sens de l'article R 811-1 du code de jus- tice administrative; Il en résulte que les litiges les concernant sont susceptibles d'ap- pel (sur l'art. R 811-1, voir aussi l'arrêt pré- cédent). La motivation est qu'il s'agit d'éta- blissements publics de l’État. Observations : Dans cette décision, le Conseil d’État ne remet pas en cause l'ap- préciation de la valeur locative du restau- rant, faite par comparaison et se limite à censurer l'appréciation directe effectuée par la partie hôtel. Les deux appréciations sont donc divisibles. Droit au logement ■ Appréciation de la commission de médiation (CE, 5 e et 4 e chambres réunies, 24mai2017, n°396062) Un locataire du parc social, à Montpellier, handicapé, avait demandé un autre loge- ment social à Nice en 2002. En 2012, il avait saisi la commission de médiation pour obte- nir en urgence un logement. La commission avait rejeté sa demande, estimant qu'il dis- posait d'un logement adapté à ses besoins. Même rejet devant le tribunal mais la cour d'appel avait annulé le jugement considé- rant que l'intéressé avait établi que son logement n'était pas décent. Le Conseil d’État valide la décision. Il indique dans l'arrêt que: - la commission de médiation procède à un examen global de la situation du deman- deur, sans être limité par le motif invoqué dans la demande; - le demandeur peut faire valoir dans son recours pour excès de pouvoir contre la d écision de la commission, qu'il peut pré- tendre à un logement sur un fondement autre que celui qu'il a indiqué devant la commission de médiation (fondement pré- vu à l'article L 441-2-3 II du CCH); - la commission de médiation peut refuser la demande d'obtenir un autre logement social si le demandeur ne justifie pas de motifs sérieux de vouloir quitter le loge- ment social qu'il occupe ». Observations : Le Conseil d’État permet à la commission, puis au juge, de faire une appréciation souple des règles d'apprécia- tion des critères de priorité invoqué par le demandeur d’un logement social, au titre du droit au logement opposable en ne limi- tant pas l'appréciation aux seuls arguments invoqués initialement par le demandeur. Urbanisme ■ Recours contre un permis de construire par le propriétaire d'un terrain… non bâti (CE, 6 e et 1 e chambres réunies, 28avril2017, n°393801) Le maire de l'île de Batz avait accordé trois permis de construire des maisons d'habita- tion. Les parcelles étaient classées espace remarquable (art. L 146-6 du code de l'ur- banisme) comme toute l'île de Batz. Un pro- priétaire voisin des parcelles concernées, avait exercé un recours sur le fondement de l'article L 600-2-1 du code de l'urbanisme. Or la cour administrative d'appel avait reje- té son recours au motif que, propriétaire de terrains non constructibles à vocation agri- cole, il ne disposait pas d'un intérêt lui don- nant qualité pour agir contre les arrêtés liti- gieux. Cette décision est cassée: « Considérant que le propriétaire d’un ter- rain non construit est recevable , quand bien même il ne l’occuperait ni ne l’exploiterait, à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire , de démolir ou d’aménager si, au vu des éléments versés au dossier, il apparaît que la construction projetée est, eu égard à ses caractéristiques et à la configuration des lieux en cause, de nature à affecter directement les conditions de jouissance de son bien ; Considérant qu’en jugeant que, si les pro- jets litigieux conduisaient à urbaniser un secteur naturel protégé, cette seule circons- tance n’était pas nature à affecter les condi- tions d’occupation, d’utilisation ou de jouis- sance des terrains que M. F. possède à proxi- mité dès lors qu’ils sont à vocation agricole et dépourvus de toute construction d’habi- t ation, sans rechercher si, au vu des élé- ments versés au dossier, les constructions projetées étaient de nature à porter une atteinte directe aux conditions de jouissan- ce de son bien, la cour administrative d’ap- pel de Nantes a commis une erreur de droit ». Observations : L'article L 600-2-1 du code de l'urbanisme encadre la notion d'intérêt à agir en cas de recours contre une autori- sation d'urbanisme, afin d'éviter des recours infondés. Il résulte de cette déci- sion que l'intérêt à agir n'est pas limité aux titulaires de droit sur un bien bâti. Le pro- priétaire (ou le locataire) d'un bien non bâti est recevable à exercer un tel recours, sous réserve qu'il démontre en quoi la construction affecte ses conditions de jouissance de son bien. A retenir: Le propriétaire d'un bien non bâti est recevable à exercer un recours contre une autorisation d'urbanisme. ■ Permis modificatif produit après la clôture de l'instruction. Réouver- ture de l'instruction (CE, 6 e et 1 e chambres réunies, 28avril2017, n°395867) Un permis de construire portait à Bayonne sur 4 immeubles de 96 logements. Le permis initial de 2013 avait fait l'objet d'un PC modificatif en 2014, tous deux objets d'un recours. Mais un autre PC modificatif avait été délivré en 2015 après l'audience publique du tribunal administratif. Le tribu- nal avait annulé le permis de 2013, mais il avait refusé de tenir compte du PC modifi- catif de 2015 et refusé de rouvrir l'instruc- tion. Le Conseil d’État censure la décision. Il rappelle que le juge a toujours la faculté de rouvrir une instruction et qu'il doit le faire si une partie invoque une circonstance de fait ou un élément de droit qu'elle n'était pas en mesure de produire avant la clôture de l'instruction et qui peut avoir une influence sur le jugement de l'affaire . L'arrêt décline la règle pour le cas de l'autorisation d'urba- nisme: « lorsque le juge est saisi d’un recours dirigé contre un permis de construire et qu’est produit devant lui, postérieurement à la clôture de l’instruction, un permis modifica- tif qui a pour objet de modifier des élé- ments contestés du permis attaqué et qui D ROITAULOGEMENT - U RBANISME JURISPRUDENCE ▲ ▲ 1 2juin2017 5 P ROJETS J URISPRUDENCE B RÈVES ◆ Logement d’abord À l’issue d’une rencontre le 6juin avec les associations de lutte contre les exclusions, l e ministre de la cohésion des territoires, Richard Ferrand a rappelé l’engagement du Président de la République d’apporter des réponses structurantes aux questions d’hébergement. Délaissant la politique visant à faire de l’hébergement d’urgence la règle, le ministre a indiqué qu’il s’agissait de changer de logique et que “le loge- ment d’abord” en serait la base fondamen- tale. L’ambition est de diminuer le nombre de personnes sans domicile et d’aller vers un parcours avec accès direct au logement avec un accompagnement social adapté. (Communiqué du 6juin 2017). ◆ Prélèvement à la source Le ministère des comptes publics a indiqué le 7juin que la réforme du prélèvement à la source devait être reportée de2018 à2019. Selon le communiqué du ministère, ce délai doit permettre de mener à bien une expérimentation afin “d’examiner la robustesse technique et opérationnelle du dispositif et d’évaluer la réalité de la char- ge induite pour les collecteurs”. Le commu- niqué affirme que la réforme est un pro- grès et mais que ce report permettra de la mettre en œuvre dans de meilleures condi- tions. Des mesures législatives et réglemen- taires sont prévues. (Communiqué du 7juin 2017). ◆ Immobilier de l’État Le rapport d’information du Sénat sur la gestion du patrimoine immobilier de l’État devant être prochainement rendu public, Gérald Darmanin, indique que son ministè- re engagera une “ profonde réflexion quant à la bonne utilisation de l’immobi- lier de l’État ”. (Communiqué du 3juin2017). ❘◗ Benoît Noel rejoint le cabinet d’avo- cats Ince & Co France dans son bureau du Havre. Il est spécialiste de conseils et contentieux fiscaux. ❘◗ Clifford Chance ( François Bonteil ) a conseillé Prologis lors de la cession à Carlyle de sociétés détenant un porte- feuille logistique d’entrepôts de 180000m 2 . L’acquéreur était conseillé par DLA Piper ( Antoine Mercier ). Acteurs n e pouvait être produit avant la clôture de l’instruction, il lui appartient, sauf si ce per- mis doit en réalité être regardé comme un nouveau permis, d’en tenir compte et de rouvrir en conséquence l’instruction ». Le juge avait estimé que cette réouverture « serait de nature à porter atteinte à la loyauté du procès » et que les pétition- naires « ne sauraient trouver, dans la possi- bilité, pour le juge, de rouvrir une instruc- tion qui a fait l’objet d’une clôture, un motif pour adapter les permis contestés, notamment en tenant compte des conclu- sions présentées au cours de l’audience publique par le rapporteur public ». Ce rai- sonnement est censuré: le conseil d’État juge que le tribunal a commis une erreur de droit « la circonstance liée au déroule- ment du procès qu’il a relevée étant sans incidence sur la possibilité de régulariser des vices affectant un permis initial par un permis modificatif ». Observations : Cet arrêt intéressera les pétitionnaires, car il les incite à régulariser les vices qui peuvent affecter un permis de construire et qui ont été mis en évidence par une procédure en cours. En particulier, comme en l'espèce, les conclusions du rapporteur public peuvent éclairer le sens des modifications à apporter au projet afin de corriger ses irrégularités . Il est bien sûr préférable que le permis modificatif soit obtenu avant la clôture de l'instruc- tion pour que la décision soit prise au vu de ce nouveau permis. Mais si l'instruction est close, le pétitionnaire peut demander et obtenir une réouverture de l'instruc- tion: il dispose d'un nouvel élément de fait qui est de nature à avoir une inciden- ce sur la décision. A retenir: La délivrance d'un permis de construire modificatif est un élément de fait nouveau qui permet au pétitionnaire dont le permis initial est contesté d'obte- nir la réouverture de l'instruction. Soliha sonde les Français Le mouvement Soliha (Solidaires pour l’ha- bitat) a défendu le 8juin à l’occasion de son assemblée générale quatre motions , souhaitant que l’habitat soit au cœur des politiques publiques: - Une loi de programmation pluriannuelle , notamment pour porter à 2% du PIB l’ef- fort public en faveur du logement. - Des politiques de l’habitat territoriali- sées . Cela suppose notamment de mettre en place une politique de l’habitat adap- tée à chaque territoire, de mobiliser le parc privé et de faire appliquer la loi SRU par les communes, de renforcer les moyens de l’État (Anru, Anah) pour conduire des politiques de renouvellement urbain et rural ambitieuses. - Accéder à un logement abordable. À cette fin, il est demandé de mobiliser le parc privé à des fins sociales: 40000 conventionnements de logements privés par an, 10000 logements en intermédia- tion locative, application de l’encadrement des loyers dans les 28 agglomérations, ce qui suppose de mettre en place de nou- veaux observatoires des loyers. Le mouvement Soliha propose aussi de développer le parc de logements d’inser- tion. Il rappelle les inconvénients, tant en termes économiques que sociaux, d’une politique fondée sur l’hébergement en hôtel. - Que chacun puisse se maintenir dans un logement décent et adapté à ses besoins, économe en énergie et compatible avec ses revenus. À cet effet, il est notamment demandé de porter à 130000 logements par an le programme Habiter mieux et que les subventions couvrent entièrement les travaux de rénovation thermique des ménages ayant des revenus inférieurs au seuil de pauvreté. Soliha demande aussi d’amplifier la poli- tique d’ adaptation de l’habitat à l’autono- mie des personnes âgées, et d’éradiquer l’habitat indigne pendant le quinquennat. Les attentes des Français Selon l’enquête présentée par Soliha le 8juin (enquête Harris interactive) - 54% des Français jugent prioritaire d’améliorer l’isolation thermique de leur logement. - 31 % souhaitent être accompagnés pour réaliser des économies d’énergie et mettre en œuvre des travaux pour bénéficier d’aides financières. - Parmi les premiers critères cités dans le choix d'un logement, viennent d’abord l’accès aux services (85%) puis l’image du quartier ou de la commune (81%). - 70% jugent positif d’habiter dans un endroit ou vivent des personnes issues de milieux sociaux différents. - 61% souhaitent que les personnes âgées puissent vivre le plus longtemps possible chez elle. - 52% des bailleurs pourraient envisager de confier un bien immobilier à une asso- ciation d’intermédiation locative. - 33% des Français pourraient s’impliquer dans l’habitat participatif ou intergénéra- tionnel. - 39% pourraient envisage de s’impliquer auprès des migrants dans leur commune. ▲ 1 2juin2017 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 1 1mai2017 Sénat n°24926 H ervé Gattolin Ecologiste, Hauts-de-Seine F usion de départements Aménagement du terri- toire D epuis 2016, la fusion de départements suppose un vote au 3/5 e des conseils départementaux de chaque département. La nécessité de consulter les électeurs a été supprimée. Le regroupement est décidé par décret en Conseil d'Etat. Il appartient au Gouverne- ment d'en apprécier la cohérence en fonction de l'aménagement du territoire. L a question visait plus spécifiquement la fusion des Hauts-de-Seine et des Yvelines. 11mai2017 Sénat n°19474 Antoine Lefèvre, Les Républicains Aisne Mise en accessibilité. ERP Personnes handicapées Pour instruire une autorisation de travaux, certaines pièces sont nécessaires ; la notice d'accessibilité explique comment l'ERP répond aux exigences d'ac- cessibilité. Avec les plans elle permet à l'instructeur de déterminer si l'ERP respecte les objectifs de la loi: largeurs de passage, présence d'escalier… Le sénateur évoquait une demande de plan coté dans les trois dimensions précisant les fonctionnal- ités du bâtiment et des espaces concernés. 11mai2017 Sénat n°21305 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Règles de la CEDH et droit de l'urbanisme Logement La Cour de cassation (17 déc. 2015) a jugé, à propos de l'enlèvement de caravanes, installées en zone naturelle en méconnaissance du PLU de la commune d'Herblay, que le juge doit vérifier si la mesure ordonnée est proportionnée au regard du droit au respect de la vie privée, tenant compte de la jurisprudence de la CEDH (17 oct. 2013). La Cour de cassation rappelle la nécessité d’un contrôle de propor- tionnalité, sans se prononcer sur l'opportunité des règles de droit de l'urbanisme. 11mai2017 Sénat n°21091 Jean-François Lon- geot, UDI, Doubs Réforme des unités touristiques nouvelles (UTN) Logement La loi du 6 août 2015 a prévu de réformer par ordonnances la procédure des UTN en zones de montagne. À la suite d'un avis défavorable de la commission permanente du conseil national de la montagne (CNM), un nouveau texte a eu adopté dans la loi de modernisation des territoires de montagne (28 déc. 2016). Les nouveaux décrets qui ont été préparés ont reçu l'avis favorable du CNM. 11mai2017 Sénat n°21135 Robert Navarro, Hérault Locations saisonnières. Mode de calcul du délai de 4 mois. Logement La loi du 6juillet 1989 qui s'applique aux résidences principales prévoit une durée minimale d'occupation de 8 mois par an. L'article L 631-7 du CCH dis- pense d'autorisation les locations temporaires si le logement reste la rési- dence principale du bailleur. La durée de 8 mois ou 245 jours est à calculer sur une année glissante. Par ailleurs, la loi du 7octobre 2016 précisée par décret paru le 30avril 2017 impose à l’opérateur de plateforme numérique de veiller à ce que le logement ne soit pas loué plus de 120 jours par an par son intermédiaire. Au-delà de 120 jours, le logement ne peut plus faire l'ob- jet de location par son intermédiaire jusqu'à la fin de l'année en cours. 11mai2017 Sénat n°21843 Chantal Deseyne, Les Républicains, Eure-et-Loir Information du con- tribuable sur la taxe d'aménagement Logement L'exigibilité des taxes d'urbanisme résulte de la délivrance de l'autorisation d'ur- banisme. La répartition des compétences entre l'Etat et les collectivités territori- ales ne permet pas d'en préciser le montant lors de la délivrance de l'autorisa- tion. Son bénéficiaire est donc ensuite informé par lettre du montant à payer. Mais un simulateur de calcul est disponible sur le site internet du ministère. 11mai2017 Sénat n°23699 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Pose de fenêtres de toit Logement Les travaux sur constructions existantes sont dispensés d'autorisation d'ur- banisme. Mais des travaux de modification de l'aspect extérieur de la con- struction sont soumis à déclaration préalable (art. R 421-17 a du code de l'ur- banisme). C'est le cas de la pose de fenêtre de toit . 11mai2017 Sénat n°23757 François Marc, Socialiste Finistère Taxe d'aménagement. Extension Logement Dans le cas d'un agrandissement, pour le calcul de la taxe d'aménagement, les surfaces taxables créées sont ajoutées à la surface des constructions exis- tantes, pour déterminer la valeur d'assiette. Cela permet d'assurer l'unifor- mité de la taxation, que l'opération soit réalisée en une ou plusieurs fois Mais, si pour calculer la taxe applicable au nouveau projet, on se réfère aussi à la surface existante, seule la nouvelle surface sera taxée . 16mai2017 AN n°68985 Patrice Verchère, Les Républicains Rhône Durée de validité d'un certificat d'urbanisme. Changement de PLU Logement Un CU peut être prorogé par périodes d'une année sur demande présentée au moins 2 mois avant l'expiration de son délai de validité si les prescriptions d'urbanisme n'ont pas changé. Bien qu'informatif, le CU de type A ou B est créateur de droits. Mais il ne peut pas faire l'objet d'une décision de sursis à statuer ou d'un refus en raison de l'élaboration en cours d'un nouveau PLU. Un sursis à statuer peut être opposé à l'autorisation d'urbanisme déposée sur la base du CU. Si elle constitue un motif d'illégalité, l'omission de la mention de la possibilité d'opposer un sursis à statuer à une demande de déclaration préalable ou de permis ne fait pas obstacle à ce qu'un tel sursis soit ultérieurement opposé au pétitionnaire (cf. CE 21 mai 2012). 16mai2017 AN n°78729 Alain Bocquet, GDR, Nord Détecteurs de fumée Logement Depuis le 8 mars 2015, les logements doivent être équipés d'au moins un détec- teur autonome avertisseur de fumée (DAAF). Depuis la loi Alur, c'est au bailleur d'installer le DAAF. La loi Aur permet au propriétaire d'installer le détecteur, de le fournir à son locataire ou de lui en rembourser l'achat. Le remboursement ne peut pas se faire par diminution du montant du loyer. L'occupant doit envoyer à son assureur une attestation d'installation. L'assureur peut prévoir une minora- tion de prime en cas de fourniture de l'attestation, mais il ne peut pas refuser d'indemniser un sinistre si le détecteur n'est pas installé. ▲ ▲ 1 2juin2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS PROJETS Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Charlotte Caubel est nommée conseillère justice au cabinet d'Édouard Philippe. (Arrêté du 30mai2017, J.O. du 31mai, n°25). ➠ É conomie : Sont nommés au cabinet de Bruno Le Maire: Emmanuel Moulin (direc- teur du cabinet), Bertrand Sirven (conseiller auprès du ministre) et Bertrand Dumont , (directeur adjoint du cabinet). (Arrêté du 26mai2017, J.O. du 30mai, n°38). ➠ Action et comptes publics : Intègrent le cabinet de Gérald Darmanin: Justine Cou- tard (directrice adjointe du cabinet), Lau- rent Vercruysse (directeur adjoint) et Flo- rian Colas (conseiller). (Arrêté du 26mai2017, J.O. du 31mai, n°41). ➠ Numérique : Hélène Brisset est nommée directrice du cabinet de Mounir Mahjoubi et Mathieu Maucort , directeur de cabinet adjoint. (Arrêté du 30mai2017, J.O. du 2juin2017, n°24). ➠ Personnes handicapées : Sont nommées au cabinet de Sophie Cluzel: Virginie Magnant (directrice de cabinet et Karen Martinon (cheffe de cabinet, chargée de la communication et des relations avec les parlementaires). (Arrêté du 18mai2017, J.O. du 3juin, n°24). ➠ Porte-parole du Gouvernement : Olivier Gerstlé est nommé directeur du cabinet de Christophe Castaner. (Arrêté du 2juin2017, J.O. du 3juin, n°30). ➠ I ntérieur : Simon Fetet rejoint le cabinet de Gérard Collomb en tant que conseiller budgétaire, modernisation et administra- tion territoriale. (Arrêté du 22mai2017, J.O. du 3juin, n°36). ➠ Cohésion des territoires : Sont nommés au cabinet de Richard Ferrand: Jean-Benoît Albertini (directeur du cabinet), Marc Chap- puis (directeur du cabinet adjoint en char- ge du pôle territoires), Amaury Dumay (chef de cabinet), Dominique Consille (conseillère ruralité, villes moyennes, accès aux services et revitalisation), Sébastien Bécoulet (conseiller ville et renouvellement urbain durable, logement, hébergement et inclusion) et Sybil Gerbaud (conseillère presse et communication). (Arrêté du 22mai2017, J.O. du 4juin, n°67). Magistrature ✓ Cour administrative d’appel : Brigitte Phémolant est nommée conseillère d'Etat et présidente de la cour administrative d'appel de Nantes. (Décret du 1 er juin 2017, J.O. du 3juin, n°40). Organismes publics ✓ EPARECA : Françoise Taheri , sous-direc- trice des finances locales et de l'action éco- nomique, est nommée au conseil d’admi- nistration, représentante du ministre des collectivités locales. (Arrêté du 29mai2017, J.O. du 4juin, n°37) ■ Domiciliation des revenus pour un prêt Une ordonnance a été prise en application de l'article 67 de la loi du 9décembre 2016 de lutte contre la corruption. - Elle encadre les conditions dans lesquelles peut être exigée une domiciliation des revenus sur un compte de paiement ouvert auprès du prêteur. Celui-ci doit alors consentir un avantage individualisé en contrepartie d'une telle clause (art. L 313-25 du code de la consommation). Cet avantage doit être mentionné dans l'offre de prêt. - La condition de domiciliation doit être encadrée dans le temps. Le délai maximum sera fixé par décret en Conseil d'Etat (art. L 313-25-1). - L'information de l'emprunteur est renfor- cée. Dans l'offre de prêt (ou son avenant) le prêteur doit préciser l'avantage indivi- dualisé consenti en contrepartie de la domiciliation, et les frais d'ouverture et de tenue du compte sur lequel les revenus doivent être domiciliés. - Si le contrat prévoit une obligation de domiciliation des revenus sans octroi d'un avantage individualisé ou si l'obligation excè- de la durée qui sera fixée par décret, cette clause est réputée non écrite (art. L 341-34-1). Ce décret entre en vigueur pour les offres de prêt à compter du 1 er janvier 2018. (Ordonnance n°2017-1090 du 1 er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier condi- tionnées à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l'emprunteur sur un compte de paiement, J.O. du 3juin, n°13). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi686 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ● Loi Alur. Décrets d'application Trois ans après la publication de la loi, 84 % des mesures sont applicables, précise le ministère du logement à Laurence Abeille. 28 mesures (sur 179) sont en attente d'un décret. Sont en concertation: le décret sur le plafonnement de l'état daté et la mise en place de la commission de contrôle des pro- fessionnels de l'immobilier. Les décrets sur le diagnostic amiante et le cahier des charges de lotissement sont au Conseil d’État. (JO AN Q, 9mai2017, n°63701) ● Logement intergénérationnel La loi du 28décembre2015 sur l'adaptation de la société au vieillissement autorise un projet d'établissement à visée intergénéra- tionnelle des résidences autonomie. Les pro- portions de personnes handicapées, d'étu- diants ou de jeunes travailleurs pouvant y être accueillies seront fixées par décret. Un rapport est prévu sur le logement en cohabi- tation intergénérationnelle. (rép. Jean-Luc Warsmann, J.O. AN Q, 16mai2017, n°7862) 1 2juin2017 8 A MÉNAGEMENTDUTERRITOIRE JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RAPPORT ◆ Réaction du ministre A la suite de la publication du rapport d’Hervé Maurey et de Louis-Jean de Nico- laÿ, le ministre de la cohésion des terri- toires a publié un communiqué. Richard Ferrand qui doit recevoir prochainement les auteurs, a réaffirmé à cette occasion l’intérêt d’une approche intégrée des sujets à traiter: logement, développement économique, accès aux services publics. (Communiqué du 2juin2017). Le rapport sur l’aménagement du territoi- re d’ Hervé Maurey et Louis-Jean de Nico- laÿ (n°565 du 31mai 2017) invite à bâtir les fondements d’une nouvelle doctrine de l’aménagement du territoire par le biais de dix propositions. Extraits. De la DATAR au CGET Les auteurs considèrent que si les grandes années de la DATAR (créée en 1963) qui veillait à l’équilibre des territoires, n’ont plus lieu d’être, la politique du laisser-faire n’est pas pour autant une réponse. La poli- tique d’aménagement qui existait avec la DATAR a laissé place à un appel au déve- loppement territorial, et s’est accompa- gnée de la création d'une multitude de zonages Mais cela s’est fait au risque d’une perte de cohérence d’ensemble et sans tenir compte du fait que nos concitoyens ne veulent pas vivre dans des zones, dont l’effet est d’accroître les ségrégations (p.25). Le commissariat général à l’égalité des ter- ritoires (CGET) créé en 2014, héritier de la DATAR, n’est plus qu’un facilitateur et le plus souvent un “agrégateur de décisions mineures, prises par d’autres administra- tions”. À la recherche volontariste d’un développement équilibré des territoires a succédé un accompagnement résigné des territoires en difficulté . Pourtant, il ne faut pas opposer les villes et la ruralité, car d’une part l’urbanisation est achevée (95% de la population vit sous l’influence des villes) et d’autre part, le mouvement de population s’est inversé: il existe désormais un attrait pour les zones moins denses dites de “nouvelles rurali- tés”. Sauf à Toulouse, le flux de popula- tions est orienté des métropoles vers les territoires ruraux. Verticalité et horizontalité Pour une politique d’aménagement réussi, le rapport préconise d’ allier la verticalité de l’État , qui définit une vision stratégique et cohérente et l’horizontalité des terri- toires qui ont la volonté de valoriser leurs différences. (p.38). Il ajoute qu’il faut s’ap- puyer sur le réseau des villes petites et moyennes. Les 10 propositions - Replacer l’État au cœur d’une politique nationale d’aménagement du territoire Le rapport préconise à cet effet d’évaluer l’efficacité des différents schémas et zonages afin de rationaliser et réduire leur nombre. Le CGET devrait être transformé en structure de pilotage stratégique du territoire national, placé sous l’autorité d’un secrétaire d’État dédié uniquement à l’aménagement du territoire et rattaché au Premier ministre. - Reconnaître le rôle primordial du couple région-EPCI Il est demandé un moratoire sur les réformes territoriales pour évaluer les évo- lutions institutionnelles récentes, afin d’in- tégrer les différentes réformes qui ont été adoptées. Le rapport, reprenant des préconisations précédentes d’Alain Lambert, préconise une simplification des normes pour les col- lectivités territoriales. - Rendre les mécanismes financiers plus équitables et plus incitatifs. Le rapport constate que la réforme de la taxe professionnelle a été menée davanta- ge pour alléger la charge des entreprises que pour rationaliser la fiscalité territoria- le. Les effets de la réforme ayant été mal anticipés, il a fallu créer de nouveaux dis- positifs de compensation. Il en est résulté une hausse de la péréquation, et une per- te de lisibilité de la réforme. La réforme a aussi diminué la marge de manœuvre fis- cale des collectivités locales. Le rapport propose donc de revoir le système de péré- quation. À ce titre, il préconise de stabiliser la fiscalité locale et d’engager une réflexion sur le caractère incitatif de la fis- calité locale pour l’aménagement du terri- toire. Le rapport analyse en effet que les richesses produites dans les métropoles ne se diffusent pas spontanément (p.19). Il faut donc organiser la métropolisation pour qu’elle bénéficie réellement à toute la population. - Deux priorités: l’accessibilité numérique et la lutte contre les déserts médicaux. - Adapter la présence des services publics pour assurer leur pérennité. - Remettre les infrastructures et les réseaux au premier rang des priorités. - Considérer la transition verte comme une opportunité. Il convient notamment de conforter l’attractivité des centres bourgs par un programme de rénovation de l’ha- bitat et des commerces et le maintien d’équipements essentiels pour l’activité locale. Il est proposé à cet effet de revoir le financement du FISAC dont les crédits ont été réduits drastiquement (de 65,5millions d’euros en 2010 à 16,5millions en 2017). - Favoriser l’accueil des entreprises. - Reconstituer une capacité d’ingénierie territoriale. - Agir au niveau européen pour défendre le projet territorial français. À ce titre il est demandé d’exiger un agenda des territoires auprès de la Commission européenne. ● Un rapport du Sénat propose une refonte de l’aménagement du territoire ● Questionnaires d'urbanisme des notaires Le ministère du logement répond à Chan- tal Deseyne que le notaire peut demander à la commune un certificat d'urbanisme ainsi qu'un certificat opérationnel, lié à un projet particulier (art. L 410-1 b du code de l'urbanisme). Hormis ces cas, les communes ne sont pas tenues de répondre à un ques- tionnaire émanant d'un notaire. Il n'est donc pas envisagé d'imposer un formulaire de questionnaire, il revient aux communes d'apprécier l'opportunité de la réponse. (J.O. Sénat Q, 11mai2017, n°14714). ● Droit de préemption et commis- sion d'agence. Formulaire En cas de préemption d’une collectivité, l'or- ganisme qui préempte est tenu de payer la commission d'agence (Civ. 3 e , 26septembre 2007). Sur l'imprimé Cerfa 10072*02, le bénéficiaire est la personne qui a la charge du paiement . Le montant de la vente doit s'entendre hors commission. Ces précisions seront ajoutées à la prochaine édition du formulaire. (Rép. Pierre Morel-A-L'Huissier, J.O. AN Q, 16mai2017, n°6385). R ÉPONSES
