Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Responsabilité du bailleur pour les dysfonctionnements d’une chaudière / Bail hors loi de 1989 : logement loué par une société
Baux commerciaux : Liquidation judiciaire du locataire. Compensation du dépôt de garantie avec des impayés de loyers ? / Condition d’application d’une clause résolutoire
– 4 – A l’Assemblée –
Suite des débats sur le projet de loi de finances
– 5 – Actualité –
Copropriété : les propositions de l’ARC
– 5 – Projets –
Proposition de loi sur le logement social
Logement étudiant / Politique du logement
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Actualité –
QPC : Assurance vie / Cession de bien immobilier par un contribuable non domicilié en France
Perte du droit au maintien dans les lieux
– 8 – Marché –
Hausse du pouvoir d’achat immobilier des ménages et impact du Grand Paris : une étude de BNP Paribas immobilier
■ jugé ■ > Un bailleur est jugé responsable des dys- fonctionnements d’une chaudière ayant pro- voqué l’intoxication au monoxyde de carbo- ne du locataire. Le chauffagiste est condam- né à garantir la condamnation du bailleur au titre de son obligation de sécurité de résultat (CA Paris, 2novembre2017, p.2). > La location d’un logement à une personne morale ne relève pas de la loi du 6juillet 1989 (Civ. 3 e , 19octobre2017, p.2). > La clause résolutoire doit être exercée de bonne foi (CA Paris, 8novembre2017). ■ débattu ■ > Les députés ont adopté la réforme de la taxe d’habitation et voté la première partie de la loi de finances (p.4). ■ publié ■ > Un arrêté fixe les zones géographiques où s’applique la perte du droit au maintien dans les lieux dans un logement social (p.8). ■ proposé ■ > L’ARC a rendu publiques ses propositions pour réformer le droit de la copropriété (p.5). L’association préconise par exemple de modifier le statut du syndic en le quali- fiant de prestataire plutôt que de mandataire. ■ analysé ■ > BNP Paribas immobilier a analysé l’im- pact du Grand Paris sur l’évolution des prix dans les quartiers autour des futures gares (p.8). ■ nommée ■ > Dominique Lottin, magistrate, a été nom- mée membre du Conseil constitutionnel par le président du Sénat (p.7). Elle succède à Nicole Belloubet qui a rejoint le Gouverne- ment comme garde des Sceaux. Dépot de garantie : bonne garantie D eux décisions de la cour d’appel de Paris du 19octobre méritent attention, l’un en matière de baux d’habitation, l’autre de baux commerciaux. Le premier vise un bail conclu par une société d’avocats pour le logement d’un avocat du cabinet. Le contrat plaçait la relation locative sous le régime du code civil. En litige lors de la fin du bail, les parties étaient en désaccord sur la validité du congé adres- sé par le bailleur et, en cas de nullité du congé, sur le renouvelle- ment du contrat. La cour d‘appel confirme la validité du contrat en ce qu’il se référait au code civil. En effet, si le bail était à usage d’ha- bitation, il était conclu au profit d’une personne morale. À ce titre, il ne rentrait pas dans le champ d’application de la loi du 6juillet 1989. La cour d’appel fait donc application des dispositions contrac- tuelles. Le bail prévoyant, à son échéance, une reconduction tacite par périodes de trois mois en trois mois, la cour reconnaît au bailleur la faculté de donner congé avec un préavis de trois mois (p.2). La loi de 1989 écarte de son champ les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi. Le logement en question pouvait également être exclu du champ de la loi sur ce motif. L e deuxième arrêt concernait un bail commercial pour lequel le locataire était en liquidation judiciaire. Le bailleur était titulaire d’une créance correspondant aux impayés de loyers. Il avait donc produit sa créance auprès du liquidateur de la société locataire. Une partie de la somme a été écartée car elle correspondait aux loyers échus depuis le jugement d’ouverture de la procédure. Mais pour le reste, la question se posait de savoir si le bailleur pouvait effectuer une compensation entre sa créance de loyer et le montant du dépôt de garantie. La cour d’appel apporte ici une réponse positive. En effet, l’article L 662-7 du code de commerce interdit au débiteur de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture. Mais il apporte une exception pour le paiement par compensation de créances connexes. La cour d’appel admet que la créance de loyer et la dette correspondant au dépôt de garantie sont des créances connexes pouvant être compensées. Le bailleur dispose ici d’un avantage important: il peut obtenir le paiement de ses impayés de loyers, à hauteur du montant du dépôt de garantie, sans être mis en concurrence avec les autres créanciers. Si l’actif est insuffisant pour payer les créanciers et que la procédu- re collective aboutit à une forte réduction du montant qui sera rem- boursé aux débiteurs, le bailleur sera ici nettement avantagé, grâce à l’efficacité de sa garantie. Le dépôt de garantie porte ici parfaite- ment bien son nom. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 702 13NOVEMBRE 2017 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Responsabilité du bailleur pour les dysfonction- nements d’une chaudière / Bail hors loi de 1989: logement loué par une société Baux commerciaux : Liquidation judiciaire du locataire. Compensa- tion du dépôt de garantie avec des impayés de loyers ? / Condition d’application d’une clause résolutoire - 4 - A l’Assemblée - Suite des débats sur le projet de loi de finances - 5 - Actualité - Copropriété: les propositions de l’ARC - 5 - Projets - Proposition de loi sur le logement social Logement étudiant / Politique du logement - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Actualité - QPC: Assurance vie / Cession de bien immobilier par un contribuable non domicilié en France Perte du droit au maintien dans les lieux - 8 - Marché - Hausse du pouvoir d’achat immobilier des ménages et impact du Grand Paris: une étude de BNP Paribas immobilier S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 3novembre 2017 2 B AUXD ’ HABITATION ▲ Baux d'habitation ■ Responsabilité du bailleur pour l es dysfonctionnements d'une chaudière (CA Paris, Pôle 4, ch. 9, 2novembre2016, n°16/00906) Dans un logement, la bailleresse avait fait remplacer la chaudière en 2005 et conclu un contrat d'entretien. Début 2008, le locatai- re ayant signalé un refoulement de gaz, la bailleresse avait fait intervenir un diagnosti- queur mais qui n'avait pas confirmé ce refoulement. Or le locataire et sa fille avaient subi en mai2008 une intoxication oxycarbonée due aux refoulements de gaz de combustion de la chaudière par suite de son dysfonctionnement. La cour d'appel confirme la responsabilité de la bailleresse, fondée sur l'article 1719 du code civil . La cause exacte du sinistre était demeurée incertaine (liée à la chau- dière ou au conduit d'évacuation des gaz) le rapport de l'expert signalait qu'il n'était pas possible d'indiquer les causes du dys- fonctionnement de la chaudière. La cour en déduit: « il s'ensuit que la dégradation du conduit n'ayant été constaté que plusieurs années après le sinistre, sans que son état ait pu être déterminé lors des faits, et les essais nécessaires n'ayant pas été accomplis, les causes techniques du sinistre restent incon- nues au terme des deux missions d'experti- se. [La bailleresse] et les autres parties ne produisent pas d'autre élément permettant d'identifier l'origine du dysfonctionnement de la chaudière. Dès lors la bailleresse, ne justifie pas d'un cas de force majeure ». La cour condamne la bailleresse à verser au locataire: - 3990 € , soit la moitié du loyer de novembre2008 à décembre2009, date du départ des lieux du locataire (il avait été dis- pensé par la bailleresse du loyer entre mai et octobre2008), - 3000 € pour le préjudice subi par le loca- taire, - 5000 € pour le préjudice subi par son enfant et - 1000 € pour préjudice moral. Par ailleurs, la cour d'appel condamne la Macif a garantir les condamnations pro- noncées envers la bailleresse, et elle condamne la société ELM Leblanc à la garantie de cette condamnation « pour manquement à son obligation de sécurité de résultat ». La cour indique « le chauffagiste est tenu d'une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité de l'installation , de sor- te que, pour s'exonérer de sa responsabilité, il doit apporter la preuve d'une cause étran- gère. En l'occurrence, la société ELM L eblanc, fabricant de la chaudière, était chargée d'en assurer l'entretien, ce qui l'obligeait à une telle obligation, le contrat litigieux indiquant d'ailleurs expressément qu'il avait pour but un fonctionnement en toute sécurité ». Observations : Voici un exemple de res- ponsabilité du bailleur au titre de son obli- gation de délivrance et d'entretien figu- rant à l'article 1719 du code civil. Mais le bailleur peut obtenir la garantie du chauf- fagiste, tenu d'une obligation de sécurité de résultat. Pour d'autres exemples de responsabilité du bailleur, lié aux dysfonctionnements d'un ascenseur, voir Civ. 3 e , 28septembre 2004 ou en cas de manque de ventilation et d'insuffisance d'isolation du logement: CA Paris, 8novembre 2005. ■ Bail hors loi de 1989: logement loué par une société (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 19octobre2017, n°16/13382) Un bail pour un appartement avait été consenti pour un appartement à usage de logement à une société d'avocats. Le bail d'une durée de 3 ans, 2 mois et 21 jours avait été conclu en 2012. La bailleresse avait donné congé pour vente en 2014 avec un préavis de 6 mois puis en août 2015 avec un préavis de trois mois. En décembre2015, elle avait assigné le locataire en validation du congé. Mais le tribunal d'instance avait jugé qu'il existait une contestation sérieuse et renvoyé les parties à se pourvoir au fond. La cour d'appel réforme cette décision. L'arrêt observe que le bail était intitulé « logement de fonction soumis aux dispo- sitions du code civi l ». Il s'agit d'un bail consenti pour les besoins de logement de M e C., le cabinet d'avocats se situant à un autre étage de l'immeuble ». La cour en conclut: « le contrat de bail litigieux de par sa natu- re n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6juillet 1989 dès lors que lesdites dispo- sitions ne sont pas applicables aux baux consentis à des personnes morales. […] Il n'est pas par ailleurs soumis aux disposi- tions relatives au bail professionnel, […] puisque l'article 57 A de la loi du 23décembre 1986 dispose que ce bail concerne les locaux affectés à un usage pro- fessionnel exclusif, ce qui ne correspond pas aux données du bail litigieux. Enfin, ce bail n'est pas soumis aux disposi- tions applicables aux baux commerciaux puisqu'il est consenti à une société d'exerci- c e libéral et qu'il concerne les locaux affec- tés au logement […] Il s'ensuit que les règles applicables au pré- sent bail et donc celles relatives au congé sont celles déterminées par la volonté des parties ou à défaut par les dispositions sup- plétives du code civil ». Le bail prévoyait à l'échéance une poursui- te par tacite reconduction par périodes de trois mois avec faculté de congé avec pré- avis de trois mois; la cour valide donc le deuxième congé du bailleur et prononce l'expulsion du locataire. Observations : Selon l'article 2 de la loi du 6juillet 1989, le régime des baux d'habita- tion ne s'applique pas "aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi". Les logements de fonction sont donc écartés du régime de la loi de 1989. Il est donc admis par exemple qu'un bail consenti au profit d'un employeur pour lui permettre d'assurer le logement d'un de ses employés (CA Paris 14juin 1996) n'est pas soumis à la loi de 1989. La qualité de personne morale du locataire est aussi un critère qui permet d'échapper à la loi de 1989. La Cour de cassation l'a déjà jugé (Civ. 3 e , 12janvier 1994). Le présent arrêt le confirme. A retenir: La location d'un logement à une personne morale ne relève pas de la loi de 1989. Baux commerciaux ■ Liquidation judiciaire du locataire. Compensation du dépôt de garan- tie avec des impayés de loyers? (CA Paris, Pôle 5, ch. 8, 19octobre2017, n°167/15506) Une société locataire avait été placée en liquidation judiciaire le 9mars 2015. Le tri- bunal avait autorisé la cession du fonds le 4mai 2015. Le bailleur (une SCI) avait décla- ré une créance privilégiée de 51747 € pour des impayés de janvier à mai2015. La cour confirme d'abord la réduction de la somme produite effectuée en première ins- tance: « la somme de 24305 € correspondant aux loyers ayant couru à compter du 9mars 2015, a, à juste titre, été contestée en ce qu'elle correspondait aux loyers nés posté- JURISPRUDENCE rieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire et ne relevait pas de la procédure de vérification et d'admission des créances antérieures. I l n'est pas contesté que le bailleur est créancier, au titre des loyers impayés anté- rieurement au jugement d'ouverture (du 1 er janvier 2015 au 8mars 2015), d'une som- me de 27442 € , et qu'il détient au titre du dépôt de garantie acquitté par BS., une somme de 24305 € . Selon l'article L 622-7, I du code de com- merce, le jugement d'ouverture emporte de plein droit interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, "à l'exception du paiement par compensation de créances connexes". Il résulte du jugement du 4mai 2015 ayant autorisé la cession du fonds de commerce au profit de la société B.N. et le transfert du bail, que l'entrée en jouissance de la société cessionnaire a été fixée au 5mai 2015 et que le repreneur s'est engagé à rembourser au liquidateur le montant du dépôt de garantie au jour de la signature de l'acte de cession, ce règlement de 24306 € étant intervenu le jour de sa signature de l'acte de cession, le 1 e r juillet 2015, entre les mains du mandataire judiciaire. Aux termes du bail, le dépôt de garantie est remboursable en fin de jouissance du loca- taire […] étant relevé que B.S. n'est plus locataire de la SCI et n'a plus la jouissance des locaux depuis le 5mai 2015. Le liquidateur conteste vainement toute compensation du dépôt de garantie avec les loyers antérieurs impayés, dès lors que les créances de restitution du dépôt de garantie et de loyers antérieurs impayés qui procèdent du même bail, s'analysent en des créances connexes aux sens de l'article L 622-7 I du code de commerce ». Du fait de la compensation, la cour admet la production de la SCI au titre des loyers impayés à titre privilégié pour 3186euros et rejette la demande du liquidateur de voir restituer par le bailleur le dépôt de garantie. Observations : Le prononcé du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegar- de emporte de plein droit interdiction de payer les créances nées avant le jugement (art. L 622-7 du code de commerce). L'ob- jectif de cette règle est d'assurer une égali- té de traitement entre les créanciers dans l'hypothèse où l'actif serait insuffisant pour régler tous les créanciers. Mais le même article fait exception pour le paiement par compensation de créances connexes. Cet arrêt en fournit un exemple pour le bailleur dont le locataire est soumis à une procédure collective. Le locataire ne peut plus lui régler les loyers antérieurs au juge- ment d'ouverture, mais le bailleur peut demander la compensation avec le dépôt d e garantie, que la cour d'appel reconnaît être une créance connexe. Le liquidateur de la société locataire ne peut donc pas exiger du bailleur la restitu- tion du dépôt de garantie. A retenir: En cas de procédure collective, le bailleur peut invoquer la compensation entre des impayés de loyers et le dépôt de garantie, par exception à l'interdiction du preneur de payer des dettes antérieures au jugement d'ouverture. ■ Conditions d'application d'une clause résolutoire (CA Paris, Pôle 5, chambre 3, 8novembre2017, n°16/01210) Un bailleur de locaux commerciaux à usage de boucherie avait engagé une procédure à l'encontre de son locataire pour divers motifs afin d’obtenir l’acquisition de la clau- se résolutoire. Il avait précédemment adres- sé un congé avec offre de renouvellement. Le preneur était en phase de liquidation judiciaire et avait amorcé une négociation de vente du fonds de commerce. La cour d'appel rejette successivement tous les griefs du bailleur. 1. Impayés de loyer « En application des dispositions de l'article L 622-21 du code de commerce, le juge- ment d'ouverture de liquidation judiciaire constitue une fin de non-recevoir à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers antérieurs à ceux-ci ». 2. Défaut d'assurance « Il convient de faire droit à la demande de délais de la SARL L. de suspendre la clause résolutoire et d' accorder un délai de huit mois , compte tenu de son placement en liquidation judiciaire, pour permettre au liquidateur de communiquer le justificatif d'assurance demandé par le bailleur ». 3. Interdiction des changements « Les peintures des plafonds et murs de l'ap- partement, le carrelage au sol et mural et le parquet au sol ont été refaits à neuf. Ces tra- vaux de rénovation de l'appartement qui constituent des travaux d'entretien et appor- tent une plus-value aux locaux, dans la SARL C. va bénéficier à l'issue du bail, ne nécessi- tent pas d'autorisation écrite du bailleur , et aucun manquement aux obligations contrac- tuelles ne peut être relevé de ce chef ». 4. Obligation d'exploiter le fonds « L'inexécution par le preneur de son obli- gation d'exploiter le fonds de commerce, qui est une condition d'application du sta- t ut des baux commerciaux, ne peut cepen- dant entraîner la résiliation du bail com- mercial en l'absence d'une clause spéciale imposant l'exploitation effective et conti- nue du fonds dans les lieux loués. En consé- quence, le bail étant muet sur ce point, le bailleur ne peut demander la résiliation judiciaire pour défaut d'exploitation du fonds dans les lieux loués ». 5. Obligation de garnissement des lieux La cour constate que le bail comporte une clause imposant au preneur de garnir les lieux loués, mais considère que le bailleur n'a pas établi la preuve d'absence d'objets mobiliers passé le délai d'un mois prescrit par la mise en demeure. 6. Existence d'une sous-location Le bailleur invoquait la présence d'un tiers dans les locaux. Mais la cour relève que le bailleur avait signé « un protocole d'accord prenant acte de l'acte de cession intervenue le 14avril 2011, et un bail commercial avec la société B, sous condition suspensive de l'autorisation de cession du tribunal de commerce, connaissant parfaitement l'exis- tence de M. M. en qualité de futur cession- naire du fonds. La mise en demeure visant la clause résolu- toire doit être délivrée de bonne foi. En délivrant une mise en demeure deux mois et demi après avoir signé ces engage- ments et alors que tous les intervenants à ces actes restaient dans l'attente de ladite autorisation judiciaire, le bailleur a fait preuve de mauvaise foi , de sorte que sa demande tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail sera rejetée ». La cour rejette également la demande de refus de renouvellement pour motifs légi- times. Observations : Le preneur obtient donc gain de cause devant la cour d'appel. Cette décision est dans la ligne de la jurispruden- ce sur la clause résolutoire. Voici quelques arrêts le confirmant: le bailleur doit établir la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure (Civ. 3 e , 13novembre 1997). Un commandement ne peut faire jouer la clause résolutoire que s'il est délivré de bonne foi (Civ. 3 e , 4novembre 2003, n°02- 14105). Concernant l'obligation d'exploiter le fonds, il est souvent jugé que le statut des baux commerciaux est subordonné à l'ex- 1 3novembre 2017 3 B AUXCOMMERCIAUX ▲ JURISPRUDENCE ▲ 1 3novembre 2017 4 Les débats sur la loi de finances ont continué à l’Assemblée le 20octobre. Jean-Paul Mattéi propose un prolongement du dispositif qui encourage la surélévation d'immeubles en exonérant d'impôt les plus- values de cession d'un droit de surélévation. L'acquéreur doit s'engager à construire dans le délai de 4 ans, mais son amendement (n°789) n'a pas été voté. Le rapporteur Joël Giraud fait observer que le mécanisme, qui prend fin en décembre2017, n'a guère été utilisé. Échec également pour Damien Abad qui demandait de ramener à 15 ans le délai nécessaire pour atteindre l'exonération d'impôt sur les plus-values au lieu de 22 ans (rejet de l'amendement n°18). Emmanuelle Ménard suggère de réduire les droits de succession. Rejet également de l'amendement (n°161). François Jolivet entend favoriser la cession entre organismes HLM de logements conventionnés, libres ou intermédiaires, avec une fiscalité réduite. Mais il a retiré son amendement (n°978), le Bruno Le Maire l'invitant à reprendre ce débat à l'occasion du projet de loi logement. Quant à Jean-Hugues Ratenon, il propose de créer une taxe sur les ventes de l'immobi- lier de luxe , affectée au financement de la rénovation de l'habitat insalubre. Cet amen- dement n°1199 a été repoussé. ■ Barème de l’IR Lors de la 3 e séance du 20octobre, les dépu- tés ont examiné l'article 2 qui a trait à l'in- dexation de 1% du barème de l'impôt sur le revenu. Le président de la commission des finances, Éric Woerth, propose de réduire de 10% l'impôt sur le revenu, mesure qu'il juge pré- férable à celle de la baisse de la taxe d'habi- tation, mais son amendement (n°426) a été rejeté. L'article 2 a été voté. Éric Woerth propose aussi de clarifier le régime fiscal de ceux qui louent des loge- ments par des plateformes , observant que les bailleurs ne déclarent pas suffisamment ces revenus. Il demande de mieux distin- guer ceux qui louent à titre de particuliers et ceux qui pratiquent de l'hôtellerie dissimu- lée et de créer une franchise de 3000euros. Son amendement n°954 a été rejeté. ■ Réforme de la taxe d’habita- tion L'article 3 qui réforme la taxe d'habitation a été examiné le 21octobre. Jean-René Caze- neuve en souligne les avantages: gain de pouvoir d'achat pour les Français, maintien de l'autonomie dans la fixation des taux par les élus, indexation du versement aux col- lectivités sur la dynamique démographique. Marie-Georges Buffet s'interroge sur les modes de financement des services publics locaux. Plusieurs élus (Bertrand Plancher ou Clémentine Autain par exemple) font part de leur doute sur la pérennité de la compen- sation par l'Etat de la suppression de la taxe d'habitation. Marc Le Fur ajoute que si la taxe d'habitation est injuste, alors la taxe foncière l'est également. François Pupponi prévoit que la taxe d'habitation sera en fin de quinquennat totalement supprimée. AL ’ ASSEMBLÉE J URISPRUDENCE DÉBATS Le PLF à l’Assemblée Suite des débats à l’Assemblée sur le projet de loi de finances. Les députés ont voté la réforme de la taxe d’habitation. reproduction interdite sans autorisation Gérald Darmanin souligne d'abord la com- plexité actuelle de la taxe d'habitation, puis il indique qu'avant de réformer les valeurs locatives, il faut s'interroger sur ce que l'on va faire de la fiscalité locale et savoir com- ment l'articuler avec la fiscalité nationale. Il annonce pour la 2 e lecture, la création d'abat- tements inversés dans le calcul de la taxe d'habitation pour permettre aux maires de baisser la fiscalité locale. Marc Le Fur a proposé des amendements pour augmenter le lissage de la hausse et limiter l'effet de seuil pour ceux qui restent redevables de la taxe, mais il n'a pas été suivi. En revanche, Philippe Vigier a obtenu qu'un rapport soit remis au Parlement sur les conséquences du dégrèvement qui doit être mis en place (vote de l'amendement n°1256). L'article 3 a été voté. Gérald Darmanin a ensuite fait voter un amendement n°1363 pour régler la question des personnes qui sont en maison de retrai- te mais qui étaient exonérés de taxe en rai- son de leurs revenus, et pour lesquelles l'éta- blissement peut répercuter la taxe d'habita- tion sur les habitants. Même vote pour l'amendement n°1368 qui vise à régler le problème des personnes qui devaient entrer dans le champ de la taxe d'habitation par suite de la suppression de la demi-part des veuves. ■ Débat sur la TVA Suite des débats dans la 2 e séance du 21octobre. François Jolivet a proposé de porter de 5,5% à 10% la TVA sur la réno- vation et la vente de logements sociaux et en contrepartie, comme l'indique François Pupponi, de renoncer à la baisse de l'APL. Cet amendement d'appel (n°1076) a été reti- ré. Le même député en revanche a obtenu le vote de l'amendement n°578 visant à facili- ter la construction de logements intermé- diaires dans les villes qui comportent déjà beaucoup de logements sociaux (plus de 35% et pas seulement 50% comme actuelle- ment) en supprimant l'exigence de construi- re en même temps 25% de logements sociaux. Gérald Darmanin a toutefois émis des doutes sur la conformité de la mesure au droit communautaire. A l'article 7 a été voté avec un amendement sur la répartition territoriale de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises – CVAE – pour les groupes fiscalement intégrés. ploitation par le locataire d'un fonds de commerce qui lui appartient (Civ. 3 e , 29octobre 1985). Il s’agit d’une jurispru- dence constante. Mais la mise en œuvre d’une clause résolu- toire pour défaut d’exploitation du fonds suppose l’existence d’une clause du bail imposant cette exploitation. Un arrêt d'ap- pel avait prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial, en dépit de l’absence de stipulation expresse du bail obligeant le preneur d'exploiter son fonds de com- merce dans les lieux loués. L’arrêt est cas- sé: « l'obligation d'exploiter est une condi- tion d'application du statut des baux com- merciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effec- tive et continue du fonds dans les lieux loués » (Civ. 3 e , 10juin 2009, n°07-18618). A retenir: Le défaut d'exploitation du fonds ne peut provoquer la résiliation du bail que si une clause impose l'exploitation du fonds. La clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi. ▲ 1 3novembre 2017 5 A CTUALITÉ B RÈVES ◆ Conférence de consensus logement Jean-François Buet, président de la FNAIM, s’est félicité de l’an- nonce du président du Sénat qui souhaite tenir une “conférence de consensus sur le logement” avant la mise en route des chantiers législatifs du 1 er trimestre. (Communiqué du 7novembre2017). ❑ Les Editions de l’Enseigne viennent de publier la nou- velle édition de leur annuai- re . 2000 enseignes y sont référencées. Tél: 0140345121 ❑ Les constructeurs aména- geurs de la FFB (LCA-FFB) organisent le 15novembre leur première journée tech- nique promoteurs (Paris Pavillon Royal du Bois de Boulogne). Infos sur www.lesconstructeursamenageurs.com A SUIVRE ❘◗ Kramer Levin ( Pierre Apremont ) a conseillé EDF lors de la cession d’un portefeuille de 200 immeubles à Tike- hau Capital. L’acquéreur est un OPCI Tikehau Real Estate III, EDF a signé un contrat de location opérationnelle sur les actifs cédés. Gide intervenait sur les aspects corporate. Acteurs ■ Réforme du CITE L'article 8 réforme le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE). Vincent Des- coeur déplore que le texte exclut les travaux d'isolation de l'assiette du crédit d'impôt. Clémentine Autain préfère le régime de la prime, plus favorable aux ménages modestes, qui ne peuvent pas avancer l'ar- gent des travaux. Gérald Darmanin explique que la dépense fiscale de 700mil- lions d'euros pour les travaux sur les portes et fenêtres ne sert pas à grand-chose. Il pro- pose de supprimer l'article 8, actant que la suppression au 27septembre était brutale et de renvoyer le débat en 2 e partie de la loi de finances. La rapporteure Laurianne Rossi approuve ce choix, soulignant que le CITE qui coûte 1,7milliard d'euros, porte pour 38% sur les portes et fenêtres. L'amende- ment de suppression (n°1357) a été voté. Lors de la 3 e séance du 21octobre, après l'ar- ticle 25, Gérald Darmanin a fait voter un amendement (n°1372) destiné à financer la construction du Charles de Gaulle Express par un prêt de l'Etat aux concessionnaires de l'infrastructure. Les explications de vote ont eu lieu le 24octobre; Amélie de Montchalin souligne que ce budget réconcilie le travail et l'inves- tissement; qu'il rénove la fiscalité du capital, et apporte de la justice fiscale avec la sup- pression de la taxe d'habitation. Véronique Louwagie indique que les dépu- tés LR ne voteront pas le budget, en dépit de la création de la flat tax et de la suppression de l'ISF. Le texte a été voté avec 365 voix. ● .......................................................................................................... P ..................................................................................................... S ..................................................................................................... A .................................................................................................... . ........................Ville : ............................................................ T ................................................. Fax : ................................................. E T .............................................................................................. c vient de paraître 2018 l annuairedelenseigne.com V ersion papier V ersion web Devant les perspectives de réforme du d roit de la copropriété, l’ARC a émis une série de propositions. En voici les princi- paux axes. - Autoriser la copropriété à constituer un patrimoine propre pour faire face aux dépenses d’entretien et de conservation. - Clarifier le rôle du syndic en le qualifiant de prestataire et non de mandataire. - Accorder au conseil syndical la personna- lité morale afin qu’il constitue un contre- pouvoir efficace au syndic. - Renforcer le contrôle sur le syndic par des sanctions d’ordre administratif ou finan- cier. - Modifier le processus de prise de décision pour permettre au syndic et au conseil syn- dical de prendre des décisions dans des “réunions administratives” qui seraient ensuite ratifiées par une consultation élec- tronique sécurisée des copropriétaires. - Mieux informer les copropriétaires par l’extranet de l’immeuble et un appel de fonds type fixé par décret. - Prévoir des mesures différenciées pour les petites copropriétés, de moins de 15 lots. Parallèlement, les grandes copropriétés de plus de 100 lots devraient avoir une obliga- tion spécifique de présenter au conseil syn- dical une situation financière à mi-exercice. L’ARC détaille ses propositions. En voici quelques-unes: - Prévoir par décret un plafond à la rému- nération des syndics. - Obliger le syndic à transmettre une liste à jour des copropriétaires. - Imposer un minimum de 3 réunions par an entre le conseil syndical et le syndic. - Autoriser le conseil syndical à interroger la banque où sont déposés les fonds de la copropriété. - Permettre une modification du règle- ment de copropriété à une majorité de 60% des voix. - Créer un plan d’épargne copropriété pour épargner en toute sécurité les sommes nécessaires à la réalisation de tra- vaux. - Accélérer le traitement des impayés de charges. - Créer un fichier des copropriétaires débi- teurs de plus de 10000euros. (Communiqué du 6novembre2017) ■ Logement social: proposition de loi sur les conditions d’accès au logement La sénatrice Colette Giudicelli a déposé le 10octobre une proposition de loi visant à interdire l’attribution d’un logement social à une personne propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation. Le texte prévoit la perte du droit au maintien dans les lieux dans un délai de trois ans après l’enquête d’occupation sociale. Elle vise ainsi à promouvoir la mobilité dans le parc social. (Proposition de loi n°18). ■ Logement étudiant Ugo Bernalicis (député France Insoumise du Nord) interpelle le Gouvernement sur les conditions de logement des étudiants. Frédérique Vidal, ministre de l’enseigne- ment supérieur, lui répond que le Gouver- nement s’est engagé sur un plan de 80000 logements pour loger les jeunes sur le quinquennat. Elle ajoute que la caution logement sera désormais gratuite et que le bail mobilité permettra de loger les étu- diants pour de courtes durées. (Débats AN 17octobre, 1 e séance). ■ Politique du logement Guy Bricout (Constructifs, Nord) relaie les inquiétudes des bailleurs sociaux sur la perspective de baisse des APL. Jacques Mézard répond qu’il entend créer un nou- veau modèle performant. Les efforts demandés pour réduire les loyers seront compensés par des moyens supplémen- taires apportés par l’Etat. Julien Denormandie précise à une autre question de Josy Poueyto (Modem, Pyré- nées Atlantique) que le Gouvernement aidera les bailleurs sociaux à financer des travaux avec 4milliards d’euros de prêts bonifiés, 2milliards d’euros de prêts de haut de bilan et 3milliards d’euros de prêts pour l’efficacité énergétique. (Débats AN 18octobre, 1 e séance). Copropriété: les propositions de l’ARC 1 3novembre 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NN EL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Écologie : Guillaume Rivalland est nom- mé chef adjoint de cabinet de Nicolas Hulot; il succède à Madjid Ouriachi. (Arrêté du 20octobre2017, J.O. du 26 oct. n°47). Conseil constitutionnel Dominique Lottin est nommée membre du Conseil constitutionnel, en remplacement de Nicole Belloubet . (Décision du 25octobre2017, J.O. du 27 oct. n°1). Administration centrale ✓ Commissariat général à l'égalité des ter - ritoires : Sophie Duval-Huwart est nommée directrice du développement des capacités des territoires. (Décret du 25octobre2017, J.O. du 26 nov. n°39). Préfets Sont nommés préfètes: Sophie Elizeon (Territoire de Belfort) et Christine Wils- Morel (Lozère). (Décrets du 25octobre2017, J.O. du 26 oct. n° 41 et 43). Magistrature ✓ Conseil d’État : Caroline Martin est nom- mée présidente de la 3 e chambre de la sec- tion du contentieux du Conseil d’État et Pierre Collin , président de la 8 e chambre. (Arrêtés du 26octobre2017, J.O. du 28octobre, n°111 et112). Organismes publics ✓ Conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique : Marjolaine Meynier-Millefert , députée, est nommée membre de ce conseil. (Arrêté du 20octobre2017, J.O. du 25, n°43). ✓ S ociété de livraison des ouvrages olym - piques : Nicolas Ferrand est nommé préfigu- rateur de l'établissement public Société de livraison des ouvrages olympiques. Décret du 26octobre2017, J.O. du 27 oct. n° 58). ✓ Établissement public foncier et d'aména - gement de la Guyane : Denis Girou est nommé directeur général. Il suc- cède à Patrice Pierre. (Arrêté du 26octobre2017, J.O. du 29, n° 31) Affaires culturelles Guy San Juan , conservateur général du patrimoine, est nommé directeur des affaires culturelles de la Guyane. (Arrêté du 27octobre2017, J.O. du 29 oct. n° 32). Affaires régionales Blaise Gourtay est nommé secrétaire géné- ral pour les affaires régionales de la région Grand Est. (Arrêté du 31octobre2017, J.O. du 1 er nov. n°61) . Tourisme Les communes d'Hauteluce et de Saint Ger- vais les Bains (Haute-savoie) sont classées comme stations de tourisme. (Décrets du 30octobre2017, J.O. du 1 er nov., n°30 et31). Technique ✓ RT et eaux grises Les modalités de prise en compte des sys- tèmes de récupération instantanée de cha- leur sur eaux grises dans la réglementation thermique pour les bâtiments existants ont été agréées. Cet agrément concerne les bâtiments de plus de 1000m 2 qui font l'objet de travaux de rénovation importants, il permet la pri- se en compte des systèmes de récupéra- tion instantanée de chaleur sur eaux grises dans la méthode de calcul Th-C-E ex. (Arrêté du 23octobre2017, J.O. du 28 oct. n°14). Le mode de prise en compte systèmes de récupération instantanée de chaleur sur eaux grises dans la méthode de calcul Th- B-C-E 2012, définie par l'arrêté du 30avril 2013, est agréé. (Arrêté du 23octobre2017 relatif à l'agré- ment des modalités de prise en compte des systèmes de récupération instantanée de chaleur sur eaux grises dans la réglementa- tion thermique 2012, J.O du 1 er nov. n°12). ✓ Pompes à chaleur Le mode de prise en compte des pompes à chaleur air/eau-air triple service à compres- sion électrique dans la méthode de calcul Th-B-C-E 2012, définie par l'arrêté du 30avril 2013 susvisé, est agréé. (Arrêté du 24octobre2017 relatif à l'agré- ment des modalités de prise en compte des pompes à chaleur air/eau-air triple service à compression électrique dans la réglementa- tion thermique 2012, J.O. du 1 er nov. n° 13). Aménagement ■ Orly-Rungis-seine amont Texte d'application de l'ordonnance du 8septembre 2011, un décret du 27octobre modifie les statuts de l'EPA Orly-Rungis-seine amont. Il fixe à 6 ans la durée du mandat des administrateurs et à 4 ans celle de son président. Il autorise l'EPA à créer des filiales et à prendre des participations, dont l'objet concourt à la réalisation de son objet. B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi702 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. A GENDA ✦ 15 novembre 2017 (Salon Hoche, Paris 8 e ). Les Trophées Logement et Territoires de nos confrères Immoweek. Débats et remise des trophées. www.immoweek.fr ✦ 1 er d écembre 2017 ( Cercle de l’Union Interalliée, Paris 8 e ). Le colloque de la chambre natio- nale des Experts en copropriété aura pour thème “ Puissance publique et copropriété ”. Syn- thèse par Hugues Périnet-Mar- quet. Tél. 01 42 65 96 00. 1 3novembre 2017 8 R ÉGLEMENTATION M ARCHÉS Il prend en compte la création de Grand Paris Aménagement. Un autre décret du même jour transfert à l'établissement public Grand Paris Aména- g ement une partie des droits et obliga- tions de l'EPA Orly-Rungis-Seine amont. Il contribue à la mutualisation des moyens entre les deux établissements et vise notamment les contrats de travail des per- sonnels. (Décret n°2017-1507 du 27octobre2017 modifiant le décret n°2007-785 du 10mai 2007 portant création de l'EPA Orly-Rungis- Seine amont et décret n°2017-1508 du 27octobre2017 relatif au transfert à l'éta- blissement public Grand Paris Aménagement de droits et obligations de l'EPA Orly-Rungis- Seine amont, J.O. du 29 oct. n°10 et11). Fiscalité ■ Assurance vie Est déclarée contraire à la Constitution l'ar- ticle 1766 al. 2 du CGI qui prévoit une amende pouvant aller jusqu'à 5% de la valeur du contrat d'assurance vie, en cas de non-déclaration, par leur souscripteur, des contrats d'assurance-vie conclus à l'étranger. Le Conseil constitutionnel se fonde sur le principe de proportionnalité des peines et juge que la sanction, qui est encourue même si les revenus n'ont pas été sous- traits à l'impôt, est manifestement dispro- portionnée à la gravité des faits. (Décision n°2017-667 QPC du 27octobre2017, J.O. du 29octobre, n°35). ■ Cession de bien immobilier pour un contribuable non domicilié en France Pour les contribuables domiciliés en Fran- ce, la cession de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Pour les contribuables non domiciliés en France, la cession de biens immobiliers est passible d'un prélèvement spécifique. La cession du logement qui a cessé d'être la résidence principale, est imposée, sous réserve d'une exonération limitée à 150000euros (art. 150 I § II 1e et 2e du CGI). Le Conseil constitutionnel observe que la différence de traitement entre les contribuables domiciliés en France et ceux qui ne le sont pas repose sur une différen- ce de situation en rapport avec l'objet de la loi, elle est donc justifiée. (Décision n°2017-668 QPC du 27octobre2017, J.O. du 29 oct. n°36). JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops Hausse du pouvoir d’achat des ménages Le pouvoir d’achat immobilier des ménages a atteint un sommet. L’in- dice publié par BNP Paribas Immo- bilier, a atteint un niveau record depuis la fin des années 90. Il atteint un niveau de 115 en 2017 alors qu’il était descendu à 84 en 2008. La hausse en dix ans est de 37%. Impact du Grand Paris sur les prix Par ailleurs, BNP Paribas a procédé à l’analyse du marché dans les quartiers des gares du Grand Paris. L’évolution en 6 mois (d’avril à octobre2017) des prix des 69 gares étudiées montre - une baisse des prix dans 18 quar- tiers (entre -3% et -0,5%), - une stabilité dans 19 quartiers (de -0,5% à +0,5%), - une hausse dans 22 quartiers (entre +0,5% et +4%) et - une forte hausse (supérieure à 4%) dans 10 quartiers. Selon Jean-François Morineau (directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Tran- saction Ancien), les opportunités d’investissement sont bien réelles. (Communiqué du 9 novembre 2017). ■ Perte du droit au maintien dans les lieux Les locataires du parc social sont suscep- tibles de perdre leur droit au maintien dans les lieux en cas de dépassement des plafonds de ressources pour l'attribution des logements. Cette mesure (art. L 442-3- 3 et L 482-3 du CCH) s'applique dans les zones ayant un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements. Un arrêté du 3octobre définit les zones concernées. Il s'agit des zones A bis, A et B1 (arrêté du 1er août 2014). (Arrêté du 3octobre2017 relatif aux zones géographiques mentionnées aux art. R. 442-3- 3 et R. 481-11 du CCH, J.O. du 1 er nov. n°11). ■ Procédures d’insolvabilité La loi du 18novembre 2015 a habilité le Gouvernement à légiférer par ordonnance pour prendre les mesures requises par le règlement UE du 20mai 2015 relatif aux procédures d'insolvabilité. Ce règlement édicte des règles de procédures applicables aux dossiers d'insolvabilité transfrontaliers. Le but est d'assurer la coordination des mesures à prendre concernant le patrimoi- ne d'un débiteur insolvable. Il prévoit une procédure d'insolvabilité principale dans le ressort du tribunal où le débiteur a le centre de ses intérêts principaux et le cas échéant des procédures d'insolvabilité secondaires dans les Etats où le débiteur à un établissement. Le règlement prévoit la coordination de ces procédures notam- ment par une obligation de communiquer entre eux, pour les administrateurs judi- ciaires et les mandataires judiciaires. Cette ordonnance prévoit les mesures précisant la compétence des juridictions et les procé- dures applicables. (Ordonnance n°2017-1519 du 2 nov. 2017 por- tant adaptation du droit français au règlement (UE) n° 2015/848 du Parlement européen et du Conseil du 20mai 2015 relatif aux procédures d'insolvabilité, J.O. du 3 nov. n° 11).
