Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence – Baux d’habitation : Droit de préemption loi de 1975. Effets d’une offre de vente irrégulière
Baux commerciaux : Intérêts sur les compléments de loyers dus en cas d’action en fixation du loyer de renouvellement
Vente : VEFA, droit de rétractation
Construction : Mission du coordonnateur SPS (sécurité, protection de la santé). Incompatibilité
Indivision : Action en bornage. Quelle majorité pour l’engager ?
Sûretés : La caution réelle peut-elle invoquer l’article 2314 du code civil?
– 4 – Au Sénat – Tarification sociale de l’eau / Logement outre-mer
Réforme du droit des contrats : vote définitif
– 5 – En bref – Réglementation environnementale des bâtiments
Bureaux : demande placée en hausse en Ile-de-France
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. – Plus-value de cession de logements HLM
– 8 – Rencontre – Prélèvement à la source ; trois taux… et des subtilités
Rencontre avec Thaline Melkonian, Degroof Petercam
■ jugé ■ > Le vendeur tenu de restituer le prix de vente suite à l’ annulation de la vente peut demander, même en appel, le rembourse- ment des loyers perçus par l’acquéreur (Civ. 3 e , 12avril2018, p.2). > Les intérêts dus sur l’écart entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter de l’assi- gnation en fixation du prix (Civ. 3 e , 12avril2018, p.2). > Dans une VEFA, si le contrat préliminaire est nul, l’acquéreur bénéficie d’un droit de réflexion lors de la signature de l’acte authen- tique de vente (Civ. 3 e , 12avril2018, p.3). > L’ action en bornage d’un bien indivis sup- pose de recueillir l’accord des deux tiers des indivisaires (Civ. 3 e , 12avril2018, p.3). ■ répondu ■ > Les plans régionaux de prévention et de ges- tion des déchets doivent être finalisés en 2019. C’est l’un des moyens prévus pour lutter contre le dépôt sauvage des déchets de chan- tier (réponse du ministère de l’écologie p.6). > Contrairement à ce que pensait Jacques- Bernard Manguer, député du Puy-de-Dôme, les CDAC donnent très généralement un avis conforme à celui exprimé par le maire (p. 6). ■ voté ■ > Le sénateurs ont voté le 11avril le texte de la commission mixte paritaire qui ratifie la réforme du droit des contrats . ■ nommée ■ > Emmanuelle Gay est nommée directive régionale de l’équipement et de l’aménage- ment en Ile-de-France (p.7). ■ chiffré ■ > L’IRL du 1 er trimestre 2018 est en hausse de +1,05% en un an (p.2). > 37,38€ le m 2 : c’est le loyer à Paris des locations meublées , selon Lodgis (p.5). 56000 hectares artificialisés en 2015 L e volume des terres qui, chaque année, font l’objet d’artifi- cialisation, donne parfois lieu à polémique. Une étude publiée en mars par l’Observatoire national de la biodiversité, donne des indicateurs précis sur cette notion. La surface nette artificialisée en métropole est en moyenne de 65758ha par an (entre2006 et2015). Ce chiffre est stable sur les trois dernières années (56021 hectares en 2015), alors qu'il était net- tement plus élevé entre2007 et2009, avec un record à 92807 hec- tares en 2008. Le rythme a donc ralenti. La progression était de +1,9% par an entre2006 et2009, elle est de +1,1% entre2009 et2015. La part du territoire couvert par des surfaces artificialisées est en pro- gression régulière. Elle atteint 9,4% en 2015. Le taux est nettement plus élevé en Ile-de-France (21,5%), mais il est également plus fort dans les régions du Nord et du Nord-ouest où il dépasse 10% : 10,8% en Normandie, 11,9%dans les Pays de la Loire et 13% en Bretagne. Il est de 12,1% dans les Hauts-de-France. À l’inverse, la région où le taux est le plus faible est la Corse (3,5%) et, sur le conti- nent, la Bourgogne Franche-Comté (7,2%) et l’Occitanie (7,6%). La hausse des surfaces artificialisées se poursuit à un rythme qui est supérieur à celui de la croissance de la population. L’ONB indique que l’accroissement est 2,7 fois plus rapide que celui de la popula- tion. Les surfaces artificialisées sont évaluées à 5,16millions d’hec- tares en 2015, contre 4,57 en 2006; ce qui correspond, pour 2015 à 800m 2 par habitant. L’accroissement se fait principalement au détri- ment des terres agricoles mais aussi aux dépens des milieux naturels et semi-naturels. L’Observatoire souligne que ce phénomène est préjudiciable à la bio- diversité. Il provoque une rupture des corridors écologiques et per- turbe les populations de nombreuses espèces. De plus, en s’accom- pagnant d’une imperméabilisation des sols, il favorise le ruisselle- ment au détriment de la rétention des eaux de pluie, ce qui accen- tue le risque de crues. L’étude indique que l’artificialisation se fait principalement sous forme de surfaces goudronnées (48% des sur- faces artificialisées entre2014 et2015 sont dues à la voirie). Elle est due également aux espaces verts, terrains vagues et chantiers (34% des surfaces) et enfin aux bâtiments (maison, immeubles, bâtiments d’activité) pour 18% des surfaces. La perte pour la période 2006 à 2015 représente la surface de la Seine-et-Marne. La lecture de cette intéressante analyse appelle deux remarques. 1. le premier facteur de l’artificialisation n’est pas la construction, mais la voirie. 2. Puisque l’artificialisation augmente plus vite que la popu- lation, les efforts faits pour favoriser une ville dense n’ont pas enco- re porté tous leurs fruits. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 720 23 AVRIL 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Droit de préemption loi de 1975. Effets d’une offre de vente irrégulière Baux commerciaux : Intérêts sur les compléments de loyers dus en cas d’action en fixation du loyer de renouvellement Vente : VEFA, droit de rétractation Construction : Mission du coordonnateur SPS (sécurité, protection de la santé). Incompatibilité Indivision : Action en bornage. Quelle majorité pour l’engager? Sûretés : La caution réelle peut-elle invoquer l’article 2314 du code civil? - 4 - Au Sénat - Tarification sociale de l’eau / Logement outre-mer Réforme du droit des contrats: vote définitif - 5 - En bref - Réglementation environnementale des bâtiments Bureaux: demande placée en hausse en Ile-de-France - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - Plus-value de cession de logements HLM - 8 - Rencontre - Prélèvement à la source; trois taux… et des subtilités Rencontre avec Thaline Melkonian, Degroof Petercam S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 3avril 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d'habitation ■ Droit de préemption loi de 1975. E ffets d'une offre de vente irrégu- lière (Civ. 3 e , 12avril2018, n°419, FS-P+B+I, cassa- tion partielle, pourvoi n°17-11015) Les locataires d'un appartement avaient contesté la validité d'une offre de vente qui leur avait été adressée sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 31décembre 1975. Ils avaient assigné le propriétaire, le manda- taire chargé de la vente par lots et l'acqué- reur de leur appartement en nullité de cet- te vente et en indemnisation de leur préju- dice. La Cour de cassation rejette leurs recours sur plusieurs points et notamment sur leur demande de réitération de l'offre de vente. « Mais attendu […] qu’ayant à bon droit retenu que la nullité de la vente n’avait pas pour effet de les substituer, dans l’acte de vente annulé, à l’acquéreur, la cour d’appel […] a pu en déduire que la demande de délivrance, par la société Foncière Résiouest, de nouvelles offres à M. L. et à son épouse devait être rejetée ». En revanche, l'arrêt est cassé sur une demande d'indemnisation émanant du vendeur tenu à rembourser le prix par suite de l'annulation de la vente: « Vu l’article 564 du code de procédure civile; Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de la société Foncière Résiouest [vendeur] tendant au paiement par la SCI Edelweiss marine [acquéreur] de l’intégrali- té des loyers versés par M. L. et son épouse depuis le 1 er juillet 2005, l’arrêt retient qu’il s’agit d’une demande nouvelle, au sens des dispositions de l’article 564 du code de pro- cédure civile, pour avoir été formée pour la première fois en appel; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si cette demande ne constituait pas une demande de com- pensation opposée à la demande en resti- tution du prix de vente , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». L'arrêt est donc cassé en ce qu'il avait jugé irrecevable la demande de reversement des loyers. Observations : La loi du 31décembre 1975 (art. 10-1) accorde au locataire un droit de préemption en cas de vente par lots. Afin de purger le droit de préemption, le b ailleur avait adressé à chacun des époux locataires une offre de vente à 1,5million d'euros, en demandant, en cas d'accepta- tion, le versement du 10% du prix de ven- te lors de l'acceptation. La cour d'appel avait jugé cette exigence contraire à la loi et partant, que le droit de préemption n'avait pas été valablement purgé. En conséquence, la vente à un tiers (la SCI) est jugée nulle et le vendeur condamné à res- tituer le prix de vente. C'est ici que se posait la question de savoir si le vendeur pouvait demander rembour- sement des loyers perçus par l'acquéreur. La cour d'appel l'avait refusé, pour un motif de procédure. L'article 564 du CPC interdit en effet aux parties de présenter en appel des prétentions nouvelles. Par exemple, est une prétention nouvelle le fait de demander subsidiairement en appel la réduction du prix de vente d'un fonds, après avoir sollicité en première instance l'annulation de la vente (Cass. com. 18jan- vier 1984). Mais la Cour de cassation censure le raison- nement en considérant qu'on pouvait y voir une compensation à la demande de restitution du prix de vente. L'article 564 admet, en exception au principe, qu'il est possible en appel de soumettre à la cour une nouvelle prétention "pour opposer compensation". Il en est ici fait application. Par ailleurs, la Cour de cassation valide la décision en ce qu'elle avait admis que la nullité de la vente n'avait pas pour effet de substituer le locataire à l'acquéreur. A retenir: Le vendeur tenu à restituer le prix de vente suite à l'annulation de la vente peut demander, même en appel, le remboursement des loyers perçus par l'ac- quéreur. Baux commerciaux ■ Intérêts sur les compléments de loyer dus en cas d'action en fixa- tion du loyer de renouvellement (Civ. 3 e , 12avril2018, n°416, FS-P+B+I, cassa- tion partielle, pourvoi n°16-26514) Une société immobilière avait engagé une action en fixation du loyer de renouvelle- ment à la valeur locative. Elle demandait également des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et au plus tard à compter de l'assignation. La cour d'appel qui avait rejeté cette demande voit son arrêt cassé: « Vu l’article 1155 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’or- d onnance du 10février2016; Attendu que les revenus échus, tels que fer- mages, loyers, arrérages de rentes perpé- tuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention; Attendu que, pour rejeter la demande de la bailleresse au titre des intérêts et de la capi- talisation, l’arrêt retient que le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile per- mettant la variation automatique du loyer de nature à éviter que se crée un différen- tiel de loyer tel qu’il résulte de la présente fixation par rapport au loyer fixé au bail expiré; Qu’en statuant ainsi, après avoir fixé à une certaine somme le loyer du bail renouvelé, alors que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent , en l’absence de convention contraire, à comp- ter de la délivrance de l’assignation en fixa- tion du prix , la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : La Cour de cassation avait jugé en 2012 (Civ. 3 e , 3octobre 2012, n°11-17177) que les intérêts dus sur la dif- férence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la demande en fixation du nouveau loyer, par le seul effet de la loi. En conséquence l'arrêt qui retient que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer ne cour- ront qu'à compter du prononcé de la déci- sion fixant le nouveau loyer, viole l'article 1155 du code civil. Ce nouvel arrêt, qui est dans le même sens, est fondé sur le même article du code civil selon lequel les loyers produisent intérêt du jour de la demande ou de la conven- tion. Ajoutons que l'article 1155, abrogé par l'ordonnance du 10février2016, n'a pas été repris dans le nouveau texte. Précisons par ailleurs, que la cour d'appel avait refusé la demande de déplafonne- ment formulée par le bailleur car elle avait relevé que, s'il y avait bien une modifica- tion des facteurs locaux de commercialité, celle-ci était plutôt défavorable au pre- neur. La Cour de cassation a sur ce point, simplement validé l'arrêt d'appel, le jugeant spécialement motivé. A retenir: Les intérêts dus sur l'écart entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à comp- ter de l'assignation en fixation du prix. JURISPRUDENCE IRL ➚ L’indice de référence des loyers du 1 er trimestre 2018 est de 127,22. Il en résulte une hausse de +1,05% . (Avis publié au J.O. du 13 avril, n° 112) . Chiffres Vente en l'état futur d'achève- ment ■ Droit de rétractation ( Civ. 3 e , 12avril2018, n°358, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°17-13118) L'acquéreur d'un appartement en état futur d'achèvement avait assigné son ven- deur en annulation d'un contrat de vente. Le vendeur contestait l'arrêt d'appel en ce qu'il avait admis l'annulation, faute de noti- fication régulière du délai de rétractation alors que le vendeur soutenait que la signa- ture de l'acte authentique valait renoncia- tion à se prévaloir de l'irrégularité de la notification. Mais cet argument a été reje- té: « Mais attendu qu’ayant exactement rete- nu que, le contrat de réservation, qui était un contrat distinct et autonome du contrat de vente, étant nul , M. V. se trouvait dans la situation visée au cinquième alinéa de l’ar- ticle L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et constaté qu’ il n’avait pas bénéficié d’un délai de réflexion , la cour d’appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs que la vente devait être annulée ». La cour rejette par ailleurs la demande de l'assureur qui voulait que le client lui verse une somme correspondant aux restitutions de garanties qu'elle avait accordées en exé- cution du contrat d'assurance. Observations : L'article L 271-1 du CCH fixe les règles du droit de rétractation en faveur de l'acquéreur d'un logement. L'ac- quéreur dispose d'un délai de rétractation de dix jours. Si le contrat est précédé d'un contrat préliminaire, le droit de rétracta- tion s'applique à ce contrat. Hors contrat préliminaire, le droit de rétractation s'ap- plique au contrat conclu par acte authen- tique. Les parties se trouvent alors dans l'hypothèse visée par l'art. L 271-1 al. 5 à savoir que cet acte donne droit à un délai de réflexion de 10 jours. En l'espèce, le notaire avait considéré que l'acquéreur avait bénéficié du délai de rétractation lors du contrat préliminaire et que le délai de réflexion n'était pas appli- cable. Mais la cour d'appel avait jugé nul le contrat de réservation notamment pour violation des règles relatives au démarcha- ge. Il fallait donc respecter le délai de réflexion de 10 jours. Ce délai n'ayant pas été appliqué, la cour en avait déduit que l'acquéreur pouvait se rétracter dans le délai de 5 ans à compter du jour où il avait en connaissance des faits lui permettant d'exercer ce droit. Ce raisonnement est validé. A retenir: Si le contrat préliminaire est nul, l'acquéreur bénéficie du droit de réflexion lors de la signature de l'acte authentique de vente. Construction ■ Mission du coordonnateur SPS. Incompatibilité (Civ. 3 e , 12avril2018, n°362, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°16-17769) Une SCI avait été constituée entre les pro- priétaires d'un terrain faisant apport du ter- rain à la société et un promoteur M. V., pour l'édification d'un immeuble. Plusieurs contrats avaient été signés avec diverses sociétés dont le promoteur était le gérant. M.V. avait été nommé gérant de la SCI mais avait démissionné de ses fonctions. La SCI recherchait sa responsabilité. Plusieurs demandes avaient été rejetées; l'une est admise par la Cour de cassation qui censure ici l'arrêt d'appel: La cour d'appel avait validé l'intervention de M.G. qui avait exercé une mission de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé (SPS) en considérant que « si l'exercice des fonctions de coor- donnateur par M. V. en qualité de personne physique pose une question déontologique et de conflit d'intérêts, il ne constitue pas au sens strict une infraction aux dispositions de l'article R 4532-19 du code du travail dans la mesure où M. V. n'était pas chargé d'une autre fonction dans le cadre de la même opération, à titre personnel ». Cette décision est cassée: « Vu l'article R 4532-19 du code du travail; Attendu que, sauf dans les cas d'opérations entreprises par un particulier pour son usa- ge personnel, prévus à l'article L 4532-7, la personne physique qui exerce la fonction de coordonnateur ne peut pas, lorsque l'opération excède le montant fixé par l'ar- ticle R 4533-1, être chargée d'une autre fonction lors de la même opération; […] "Qu'en [autorisant le cumul de fonctions], alors que la personne physique qui exerce la fonction de coordonnateur ne peut être chargée d'une autre fonction lors de la même opération, ni en son nom personnel, ni au nom de la personne morale qu'elle est chargée de gérer, d'administrer ou de représenter , la cour d'appel a violé le texte susvisé ». Observations : Les articles R 4532-17 et sui- vants du code du travail fixent les condi- tions d'exercice de la mission de coordon- nateur en matière de sécurité et de protec- tion de la santé. Outre les conditions de compétence, figure une condition d'in- c ompatibilité avec la fonction de contrô- leur technique, ou d’une autre fonction dans le cadre d'une même opération de bâtiment (ou de génie civil). La cour d'ap- pel avait fait une lecture souple de cette prohibition en relevant que le coordonna- teur n'avait pas d'autres fonctions, à titre personnel, dans le chantier. La Cour de cas- sation sanctionne la décision au motif que le coordinateur ne peut avoir d'autres fonctions ni en son nom personnel, ni au nom de la personne morale qu'elle gère, administre ou représente. A retenir: Les règles d'incompatibilité qui s'imposent au coordonnateur SPS s'appli- quent à l'égard d'un individu considéré tant à titre personnel qu'à titre de ses fonctions de gestion, d'administration ou de représentation d'une personne morale. Indivision ■ Action en bornage. Quelle majorité pour l'engager? (Civ. 3 e , 12avril2018, n°418, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°16-24556) Des indivisaires avaient assigné leur voisin en bornage. La cour d'appel avait jugé leur action irrecevable au motif qu'ils n'avaient pas réuni les deux tiers des droits indivis. La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu’ayant relevé […] que les consorts C. n’étaient pas les seuls proprié- taires indivis de la parcelle [...] et ne justi- fiaient pas du consentement d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis , la cour d’appel a retenu à bon droit que leur action entrait dans la catégorie des actes prévus à l’article 815-3 du code civil et en a exactement déduit qu’elle était irrece- vable ». Le pourvoi est rejeté. Observations : Certains actes relatifs aux bien indivis peuvent être effectués par tout indivisaire. Il s'agit de ceux qui sont nécessaires à la conservation du bien (art. 815-2 du code civil). C'est le cas du com- mandement de payer visant la clause réso- lutoire d'un bail commercial (Civ. 1 e , 9juillet 2014) ou d'une demande visant à faire cesser une voie de fait (Civ. 3 e , 7 avril 1994). D'autres requièrent la majorité des deux tiers des droits, comme les actes d'adminis- tration ou la conclusion d'un bail d'habita- 2 3avril 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll V ENTE - C ONSTRUCTION ▲ JURISPRUDENCE ▲ 2 3avril 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll la subrogation aux droits du créancier ne peut plus, par le fait de ce créancier, s'opérer en faveur de la caution. Par exemple, un banquier qui retarde l'ouverture de la procé- dure collective, par sa faute fait subir un pré- judice à la caution est tenu de réparer l'ag- gravation de l'insuffisance d'actif qu'il a contribué à créer (Cass. com. 28janvier 2014). En l'espèce, le propriétaire ayant accordé sa garantie estimait que le créancier, qui avait omis de déclarer sa créance à la procédure collective du débiteur, l'avait par cette négli- gence, privé d'une faculté de recours. D'où la question: l'article 2314 peut-il être invoqué par celui qui accorde une caution réelle? La Cour de cassation l'avait admis anciennement (Civ. 1 e , 23novembre 1954). Mais le nouvel arrêt de la Cour de cassation est en sens contraire, la 3 e chambre civile jugeant ici que la sûreté réelle n'est pas un cautionnement. A retenir: La caution réelle ne peut pas se prévaloir de l'article 2314 du code civil pour échapper à la demande de paiement du créancier. ● J URISPRUDENCE ■ Tarification sociale de l’eau Les sénateurs ont adopté le 4avril une pro- position de loi sur l’expérimentation de la tarification sociale de l’eau, à l’initiative de Monique Lubin. Il s’agit de prolonger l’ex- périmentation engagée en 2013 (loi Brottes) dont la sénatrice souligne l’intérêt social. Eric Kerrouche ajoute que le Conseil natio- nal de l’eau est favorable à cette idée. Nico- las Hulot rappelle que des Assises natio- nales de l‘eau doivent être organisées en 2018 fin avril ou début mai. Les outils expé- rimentés dans quelque 50 collectivités sont variés. Ils permettent par exemple la gratui- té des premiers m 3 de consommation. Le ministre approuve la prolongation de l’ex- périmentation. L’article 1 er prolonge l’expérimentation jus- qu’à 2021. La proposition de loi a été adop- tée. (JO Sénat débats. Séance du 4avril2018). ■ Logement et indivision outre-mer A l’initiative du groupe socialiste, les séna- teurs ont examiné le 4avril une proposition de loi pour faciliter la sortie de l’indivision et relancer le logement outre-mer. Le texte, porté à l’Assemblée par Serge Letchimy, a déjà été voté par les députés. Nicole Belloubet explique qu’il s’agit de répondre à la multiplication des contentieux en revendication de propriété, liés à la mul- tiplicité des indivisions portant sur plu- sieurs générations et à la reconstitution des titres de propriété. La loi du 28février2017 a consacré pour l’outre-mer le système de reconnaissance d’une possession acquisitive au moyen d’un acte notarié de notoriété. Elle a enfermé la faculté de contestation dans un délai de 5 ans. Ce système précisé par un décret du 28décembre2017, est entré en vigueur le 1 er janvier 2018. Le Gouvernement a souhaité apporter deux garanties: la notification individuelle du projet de partage à tous les indivisaires et la faculté de saisine du juge par les indivisaires majoritaires pour s’opposer à l’acte, pour veiller au respect du droit de propriété de chacun. Jocelyne Guidez indique que l’article 1 er pré- voit un dispositif dérogatoire de sortie d’in- division aux successions ouvertes depuis plus de 10 ans. Le texte autorise la vente ou le partage du bien à l’initiative des indivi- saires titulaires de plus de la moitié des droits indivis (et non plus des deux tiers). L’article 2 permet l’exercice d’un droit de préemption à tout indivisaire pour se porter acquéreur du bien. L’article 5A prévoit en Polynésie un partage du bien par souche, quand il est impossible par tête. L’article 1 er qui organise ce mode particulier de vente des biens indivis outre-mer a été voté. L’article 2 bis prévoit une exonération du droit de partage outre-mer (exonération actuellement limitée à Mayotte) Il a été voté contre l’avis du Gouvernement. La ministre demande la suppression de l’ar - ticle 5A , mais elle n’a pas été suivie et l’ar- ticle a été voté. Les articles 5 et 6 ont aussi été adoptés ainsi que l’ensemble du texte. (JO Sénat débats. Séance du 4avril 2018). A U S ÉNAT DÉBATS reproduction interdite sans autorisation tion (art. 815-3). L'unanimité enfin est requise pour les actes les plus importants comme les actes de disposition (sauf ceux engagés pour payer les dettes et charges d e l'indivision où la majorité des deux tiers suffit). Dans cette affaire, la mesure en cause était une action en bornage. Fallait-il la qualifier de mesure nécessaire à la conser- vation du bien comme le soutenaient les auteurs du pourvoi ou d'acte d'administra- tion comme l'avait jugé la cour d'appel? La Cour de cassation approuve donc l'arrêt d'appel. A retenir: L'action en bornage d'un bien indivis suppose de recueillir l'accord des deux tiers des indivisaires. Sûretés ■ Caution réelle: faculté d'invo- quer l'article 2314 du code civil? (Civ. 3 e , 12avril2018, n° 359, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°17-17-542) En garantie de l'emprunt d'une société, M.G. avait consenti une hypothèque sur son immeuble (caution réelle). La société étant en liquidation, le créancier entendait mettre en œuvre l'hypothèque. M. G. l'avait assigné en mainlevée de l'hypo- thèque. La cour d'appel avait rejeté sa demande et la Cour de cassation confirme la décision: « Attendu […] qu’ayant relevé, sans inver- ser la charge de la preuve, que M. G., qui ne contestait pas le principe ni le montant des créances invoquées par la société Rubis, ne rapportait pas la preuve que celles-ci auraient été réglées par le biais de déléga- tions de paiement ni que le chèque émis au titre du chantier F. aurait été encaissé et exactement retenu que la sûreté réelle consentie par M. G. pour garantir la dette de la société SGC, laquelle n’impliquait aucun engagement personnel à satisfaire à l’obligation d’autrui, n’était pas un cau- tionnement, de sorte que l’article 2314 du code civil n’était pas applicable , la cour d’appel en a déduit à bon droit que la demande de mainlevée devait être reje- tée ». Le pourvoi est rejeté. Observations : Cette décision montre l'effi- cacité - et le risque - de cette sûreté. En met- tant son bien en garantie, le propriétaire de l'immeuble offre une garantie au débiteur à hauteur de la valeur de ce bien. L'article 2314 du code civil permet à la cau- tion d'être déchargée de son engagement si ▲ ■ Bibliographie ➠ L’annuaire de l’enseigne, L’édition 2018 de ce classique, rédigé par nos confrères de La Correspondance de l’enseigne, est parue. A commander sur http://lannuairedelenseigne.com. Disponible en version papier ou internet. ➠ SCPI, fiscalité des associés Cette étude de l’IEIF, rédigée par Jean- Michel Pierret, vient de paraître. Un outil destiné aux gestionnaires de patrimoine et aux professionnels des SCPI. 90 € TTC. 2 3avril 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll B RÈVES Réforme du droit des contrats: vote définitif ❘◗ Alexandre Siat , spécialisé en droit des affaires et droit des contrats, rejoint le cabinet TGS France Avocats à Caen. ❘◗ Le cabinet Ashurst LLP ( Guillaume Aubatier pour le droit immobilier et Hassan Javanshir pour le financement immobilier)a conseillé M&G Real Estate lors de l’acquisition de l’im- meuble Greenwalk à Suresnes (22 500 m 2 acquis pour 126,5millions d’€). ❘◗ Parmi les personnes promues au sein du cabinet De Pardieu Brocas Maffei : Katia Belhiteche (opérations et finance- ments immobiliers) est nommée asso- ciée, Sonia Bouaffassa (droit fiscal) Nico- las Bricaire (opérations et financements immobiliers) sont nommés counsels. Acteurs A U S ÉNAT DÉBATS ◆ Capacité d’achat des ménages en logement L’indicateur de pouvoir d’achat publié par BNP Paribas Real Estate associe les données relatives aux prix des logements, aux reve- nus des ménages, et aux conditions d’em- prunt. Il s’établit fin 2017 à 114 soit un niveau supérieur de 14% à la moyenne sur longue période (100). En 2017, l’indice est toutefois en baisse de - 3%. Si les revenus sont en hausse (+2%), les conditions de crédit sont stables, mais les prix ont augmenté de +4% en France. Pour 2018, selon Olivier Bokobza (DG du Pôle Résidentiel de BNP Paribas Real Esta- te), la hausse des prix des logements devrait se poursuivre et être de 3% pour l’ensemble des logements neufs et anciens en France. (Communiqué du 18avril2018). ◆ Réglementation environnemen- tale des bâtiments Face au souhait exprimé par Julien Denor- mandie que la future réglementation pour les bâtiments neufs fixe des objectifs de performance sur l’énergie consommée et sur les émissions de gaz à effet de serre sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment (référentiel E+C-), le CSCEE souligne le besoin de communication plus claire autour de ce dispositif. (Communiqué du 16avril2018). ◆ Bureaux: demande placée en hausse en Ile-de-France Avec 742000m 2 placés au 1 e r trimestre 2018, la demande de bureaux en Ile-de- France enregistre une hausse de +13% en un an selon Immostat. BNP Paribas sou- ligne que la hausse du segment des petites et moyennes surfaces (+18%) explique notamment cette évolution. Eric Siesse (BNP Paribas Real Estate Transaction Fran- ce) anticipe une demande comprise entre 2,5 et 2,6millions de m 2 pour l’ensemble de l’année 2018. Le taux de vacance (5,7% au 1 er trimestre pour l’Ile-de-France) est en baisse. (Communiqué du 9avril 2018). La réforme du droit des contrats est revenue au Sénat en séance publique le 11avril après l’accord trouvé en commission mixte pari- taire. Rapporteur de la CMP, François Pillet explique les points de divergence qui ont été réglés: caducité de l’offre de contrat en cas de décès du destinataire, clauses pouvant être contestées en raison du caractère pré- tendument abusif dans les contrats d’adhé- sion et révision judiciaire du contrat à la demande d’une seule des parties en cas de changement de circonstances imprévisible. Il évoque aussi les apports du Sénat, comme la mise en cohérence de l’obligation précon- tractuelle d’information et de la définition de la réticence dolosive, l’affirmation que la loi nouvelle ne s’applique pas aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’or- donnance. Il ajoute que l’innovation per- mettant à une partie de demander la révi- sion judiciaire du contrat pour imprévision, sera sans doute peu utilisée car elle sera écartée dans les contrats où les parties sont bien conseillées. ■ Travail technique Nicole Belloubet se réjouit de la fin de ce tra- vail de ratification de l’ordonnance. Elle se félicite que sur un travail très technique et de grande ampleur - 350 articles - le Sénat ait su à la fois s’en saisir pour y apporter des modifications, tout en respectant un texte déjà entré en vigueur depuis plus d’un an. Elle approuve ainsi les apports effectués sur la définition du contrat d’adhésion, le sort Locations meublées à Paris ➚ Le loyer au m 2 à Paris des locations meublées est de 37,38€ le m 2 , au 1 er trimestre 2018 selon Lodgis. Ce chiffre est en hausse +1,1% par rap- port au 1 er trimestre de 2017. (Communiqué du 17avril 2018). Chiffres des sûretés en cas de cession de contrat ou de dette, et sur le mécanisme de réduction de prix. Les débats ont porté sur la prohibition des clauses abusives. Le champ de la prohibi- tion vise désormais les clauses non négo- ciables au sein des contrats d’adhésion, ce qui est cohérent avec les critères retenus pour définir le contrat d’adhésion. C’est la soustraction de ces clauses à la négociation qui justifie l’atteinte portée à la force obliga- toire du contrat. Le deuxième point de débat était relatif aux prérogatives du juge en matière d’imprévi- sion. Le principe de l’imprévision est désor- mais admis mais le Gouvernement souhaite que soit maintenue la faculté pour le juge de réviser le contrat à la demande d’une seule des parties. Mais cette disposition a un caractère supplétif. La garde des sceaux ajoute que cette réfor- me va être complétée par celle du droit de la responsabilité civile. Une mission d’infor- mation animée par François Pillet et Jacques Bigot a été mise en place. ■ Clauses abusives, imprévision Maryse Carrère (RDSE) se réjouit de la for- mule retenue sur la caducité de l’offre en cas de décès. L’Assemblée a accepté de retenir le principe de la caducité, ce qui garantit une plus grande sécurité juridique. Les députés ont aussi accepté que le dispositif permettant d’invoquer la nullité de clauses abusives soit limité aux clauses non négo- ciables. Elle approuve aussi la consécration de la théorie de l’imprévision et la faculté accor- dée à une partie de demander la révision, qu’elle voit comme un appel aux parties à trouver une solution amiable. Pierre-Yves Collombat (CRC) souligne le mérite du texte; rendre le droit des obliga- tions plus accessible en y intégrant une foi- sonnante jurisprudence et renforcer la partie la plus faible, en introduisant la bonne foi à toutes les étapes de la conclusion du contrat. Il approuve la solution retenue sur la cadu- cité de l’offre du contrat en cas de décès du destinataire; la caducité de l’offre est éten- due en cas de décès de l’auteur ou du desti- nataire. Jacques Bigot (PS) approuve aussi la réfor- me en ce qu’elle protège le plus faible. Le texte, qui entre en vigueur le 1 er octobre 2018 (art. 15), a été adopté. (JO Sénat, séance du 11avril). Le texte de la CMP a été voté en parallèle à l’Assemblée (vote le 22 mars). La publication du texte définitif au JO est donc imminente. 2 3avril 2018 6 JURIS hebdo immobilier ll R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 20mars2018 AN n°5885 Philippe Folliot REM, Tarn ISF. Abattement des 3/4 sur la valeur des bois et forêts Agriculture Pour bénéficier de cet abattement (applicable désormais pour l'IFI), le pro- priétaire doit s'engager à appliquer pendant 30 ans l’une des garanties de gestion durable. Si une personne cède une forêt sous cet engagement à un groupement forestier, il doit maintenir l'état boisé et la gestion durable jusqu'à la fin de l'engagement. En cas de défrichement , l'engagement est rompu et le propriétaire devra payer un complément d'impôt . En cas de d éfrichement partiel, le rappel est fait à concurrence du rapport entre la superficie où est constaté le manquement et la superficie totale. 20mars2018 AN n°2786 Michèle de Vau- couleurs, Modem, Yvelines Dépôt sauvage de déchets de chantier Ecologie La loi de transition énergétique a fixé un objectif de valorisation de 70% des déchets de chantier à échéance 2025. Une feuille de route pour l'économie circulaire est en cours d'élaboration. Les distributeurs de matériaux pour pro- fessionnels doivent reprendre depuis le 1 er janvier 2017 les déchets issus de mêmes types de matériaux. L'élaboration de plans régionaux de prévention et de gestion des déchets vise un maillage territorial des installations de col- lecte des déchets. Ces PRPGD doivent être finalisés en 2019. 27mars2018 AN n°2433 Charlotte Lecocq, REM, Nord SLS et personnes handi- capées Cohésion des territoires Le montant du supplément de loyer de solidarité (SLS) dépend de la composi- tion du ménage et du niveau de dépassement du plafond de ressources fixé pour l'attribution d'un logement social. Une personne titulaire de la carte mobil- ité inclusion avec la mention invalidité est considérée comme à charge d'une autre personne adulte vivant sous le même toit. Ainsi un couple dont un mem- bre est handicapé, vivant avec son conjoint valide, sera redevable d'un SLS calculé sur un plafond de ressources supérieur à celui d'un couple de personnes valides. 27mars2018 AN n°5670 Marie Lebec, REM, Yvelines Bien immobilier en jouissance partagée . Retrait d'un associé Justice Les sociétés d'attribution sont régies par les articles L 212-1 et suiv. du CCH et la loi du 6janvier 1986. Son article19-1 prévoit un droit de retrait. La liste des cas n'est pas limitative et le juge conserve une faculté d'appréciation. La loi Alur a ajouté un cas pour l'héritier qui détient des parts depuis moins de 2 ans. Le Gouvernement n'en- visage pas de modifier les textes en vigueur, conclut la réponse. 29mars2018 Sénat n°3701 Jean-Louis Masson NI, Moselle Remboursement de frais d'huissier dans un con- tentieux administratif Justice Les frais de constat d'huissier ne font pas partie des dépens (CE 13mars 1998), mais ils peuvent être remboursés au titre des frais irrépétibles . Texte: article L 761-1 du code de justice adminis- trative. 29mars2018 Sénat n°1714 François Grosdidier, Les Républicains, Moselle Statistiques de cassation Justice En 2016, les cours d'appel ont rendu 240673 décisions en matière civile (con- tre 236441 en 2015). La même année, la Cour de cassation a rendu 21387 décisions, dont 5707 décisions de cassation . En 2015, elle avait rendu 17923 décisions, dont 4572 de cassation. 5avril2018 Sénat n°930 Jean-Louis Masson NI, Moselle Recouvrement de loyers impayés par le biais d'un droit de réquisition d'un comptable public? Action et comptes publics Le comptable est tenu d'interrompre le délai de prescription quadriennal de l'action en recouvrement (art. L 1617-15 du CGCT) en exerçant des poursuites à l'encontre des redevables défaillants. A défaut, il s'expose à un risque de responsabilité personnelle. Cela garantit le recouvrement des titres de recettes correspondant aux loyers impayés sans qu'il soit nécessaire pour l'or- donnateur d'exercer un droit de réquisition. 5avril2018 Sénat n°1011 Didier Marie, PS, Seine-Maritime Régime des concessions de logements . Dispar- ités entre fonctions publiques? Action et comptes publics Le décret du 9 mai 2012 a réformé le régime des concessions de logement pour les agents de la fonction publique de l'Etat. L'article L 2124-32 du CG3P règle les conditions d'attribution de logement pour les collectivités territori- ales. Les collectivités doivent se conformer au principe de parité entre les agents des différentes fonctions publiques. Il n'y a donc pas de disparités entre fonctions publiques . 5avril2018 Sénat n°1960 Jacques-Bernard Magner, PS, Puy-de-Dôme Commissions d’amé- nagement commercial Surfaces commerciales en centre ville Economie En 2016, la CNAC a rendu des avis favorables pour 56% des projets examinés, contre 88% pour les CDAC. En 2017, le taux était de 59% en CNAC. En CDAC, l'avis du maire est très généralement suivi (91% si le vote du maire est favorable et 96% s'il est défavorable). S'agissant des critères de décision, les critères économiques ne sont plus autorisés. Sont admis: la modification des habi- tudes des consommateurs, la démographie, l'ani- mation de la vie urbaine et rurale. Le député déplorait une autorisation systéma- tique d'ouverture don- née par les CDAC, contre l'avis des élus locaux. 5avril2018 Sénat n°2594 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Zones d'habitat saisonnier Ecologie Le code de l'urbanisme n'a pas vocation à régle- menter la durée d'occupation. La location d'em- placement saisonnier relève des relations contrac- tuelles entre exploitants de terrains et proprié- taires d'hébergement. Quant aux villas touristiques il n'est pas possible à une commune de restreindre le droit de propriété en interdisant d'occuper leur bien à l'année (sauf pour les chalets d'alpage). Le sénateur voulait resti- tuer à une zone conçue pour l'habitat saisonner avec parc résidentiel de loisir, camping et villas touristiques, les condi- tions initiale d'occupa- tion saisonnière. ▲ ▲ 2 3avril 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Outre-Mer : Thomas Degos est nommé directeur du cabinet, d'Annick Girardin. (Arrêté du 12avril2018, J.O. du 14avril, n°76). Administration centrale ✓ D irecteur de l'eau et de la biodiversité : Thierry Vatin est nommé directeur de l'eau et de la biodiversité à la direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature, en remplacement de François Mit- teault. (Décret du 11avril2018, J.O. du 12avril, n°49). François Mitteault est nommé inspecteur général de l'administration du développe- ment durable. (Décret du 11avril2018, J.O. du 12avril, n°48). Équipement ✓ Emmanuelle Gay est nommée directrice régionale et interdépartementale de l'équipement et de l'aménagement de la région Ile-de-France. (Arrêté du 9avril2018, J.O. du 14avril, n°37). Organismes publics ✓ ANCOLS : Sont nommés administrateurs de l'Agence nationale de contrôle du loge- ment social: Clémentine Pesret et Frédéric Boudier (DHUP), représentants du ministre du logement; Benoît Ameye (Trésor), représentant du ministre de l'économie, Alban Hautier, pour le ministre du budget; Jean Gaeremynck, conseiller d’État, Anne Bolliet et André Crocherie, personnalités qualifiées. (Arrêté du 12avril2018, J.O. du 14avril, n°71). ✓ Comité consultatif de la législation et de la réglementation financières : Jérôme Pedrizzetti, directeur juridique et conformité de la Fédération bancaire fran- çaise, est nommé membre de ce comité. (Arrêté du 9avril2018, J.O. du 11avril, n°73). ■ Adil L'Association d'information sur le loge- ment de Corse est agréée par l’arrêté du 29mars2018 (J.O. du 12avril, n°15). ■ Liquidation d’OPH La Fédération nationale des Entreprises sociales pour l'habitat est désignée liquida- teur chargé la procédure de liquidation de l'OPH de Joinville-le-Pont. (Arrêté du 4avril2018, J.O. du 12avril, n°16). ■ Un avis de l’ARCEP sur le projet de loi ELAN L'Autorité de régulation des communica- tions électroniques et des postes (Arcep) a rendu un avis sur les dispositions de la loi Elan qui visent le développement des réseaux de communication électronique. L'Arcep se félicite des mesures envisagées qui doivent permettre de réduire la fractu- re numérique et généraliser la couverture mobile de qualité pour l'ensemble des Français notamment en ce qu'elles permet- tent d'accélérer le déploiement des équi- pements. Toutefois, elle suggère de modifier le régi- me des sanctions envers les opérateurs en cas de manquement aux obligations de raccordement afin de les simplifier et les rendre plus efficaces. Elle propose une fixation par barème spécifique, par exemple pour les réseaux radioélectriques à 130 € par habitant non couvert, pour les réseaux filaires à 1500 € par local non rac- c ordable avec un plafond de 3% du chiffre d'affaires (5% en cas de récidive). La préconisation de l'Arcep a été reprise par le projet de loi . (Avis n°2018-0358 du 20mars2018, J.O. du 13avril, n°74). ■ Plus-value de cession des loge- ments des HLM La loi du 30décembre2017 a créé une taxe sur la plus-value lors des cessions de logements des organismes HLM ou des SEM (art. L 443-14-1 du CCH). Un arrêté en précise les modalités de calcul (art. R 443-17-1 nouveau du CCH). 1. Le prix d'acquisition du logement doit être actualisé , pour tenir compte de l'éro- sion monétaire, en fonction de l'indice des prix à la consommation. 2. Les frais qui peuvent être déduits du prix de cession sont les suivants: - les frais versés à un intermédiaire ou mandataire, - les frais de certifications et diagnostics obligatoires, - les indemnités d'éviction versées au pre- neur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation, - les honoraires versés à un architecte à rai- son de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire, - les frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble. 3. Les frais qui peuvent majorer le prix d'acquisition sont les suivants: - si le bien a été acquis à titre gratuit: les droits de mutation et les frais d'acte ainsi que de timbre et de publicité foncière, - si le bien a été acquis à titre onéreux: les frais et coûts du contrat et les droits d'en- registrement ou la TVA supportés par le contribuable. (Décret n°2018-268 du 12avril2018 relatif à la taxe sur les plus-values réalisées, prévue à l'ar- ticle L. 443-14-1 du CCH, J.O. du 14avril, n°12). ■ DPE Un arrêté du 11avril2018 actualise le contenu en CO2 des réseaux de chaleur et de froid pour la réalisation des diagnostics de performance énergétique, à partir des données de 2016. Ce texte entre en vigueur le 1 er mai 2018. (Arrêté du 11avril2018 modifiant l'arrêté du 15septembre 2006 relatif au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente en métropole, J.O. du 15avril, n°8). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi720 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. 2 3avril 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll D EGROOF P ETERCAM Alors que le ministère des finances vient de lancer la campagne pour l’impôt sur le revenu, Degroof Petercam faisait le point ce 12 avril sur la mise en œuvre du prélève- ment à la source. Explications avec Thaline Melkonian, responsable de l’ingénierie patrimoniale de la banque. Le but de la réforme est de permettre une plus grande contemporanéité entre la per- ception des revenus et leur imposition. Si Thaline Melkonian estime douteux que la réforme provoque une hausse de la consommation, elle indique en revanche qu’elle impose aux contribuables d’adopter de nouveaux réflexes. Tous les revenus ne sont pas soumis au même régime de prélèvement à la source. Sont soumis au PAS avec un tiers payeur les traitements et salaires tandis que les reve- nus fonciers ou les revenus des travailleurs indépendants sont soumis au PAS avec acompte, mais sans tiers payeur. Certains revenus sont exclus du PAS; notamment les revenus de capitaux mobi- liers (soumis au PFU) et les plus values (mobilières et immobilières). Le décalage subsiste Les contribuables seront informés en juin du taux de prélèvement applicable à comp- ter de janvier2019. L’employeur sera infor- mé du taux en septembre2018. Le taux s’appliquera jusqu’en août2019, sur la base des revenus de 2017 et ce n’est qu’à partir de septembre2019 que le taux sera appli- qué sur la base des revenus de 2018. En conséquence, le PAS ne supprime pas le décalage entre la perception des revenus et le calcul du taux de prélèvement. Le taux du prélèvement sera calculé en fonction des revenus soumis au PAS par rapport aux revenus imposables. Mais il ne tient pas compte des crédits d’impôts et réductions d’impôt. Ces allégements d’im- pôts ne seront pris en compte que lors de la liquidation de l’IR en septembre. Par exception, les crédits d’impôt des services à la personne donneront lieu à un acompte en mars, d’un montant de 30% du crédit d’impôt de l’année précédente. En conséquence, les contribuables qui bénéficient de façon régulière de crédits ou de réductions d’impôt auront un taux de prélèvement supérieur à leur taux moyen d’imposition. Le calcul du taux du PAS ne tient pas compte des revenus qui sont hors prélèvement à la source. Les reve- nus de capitaux mobiliers, qui relèvent du PFU n’ont donc pas d’incidence sur le PAS. Trois taux Le taux transmis par l’administration est celui du foyer fiscal. Afin de respecter la confidentialité des revenus d’un couple, il est possible de demander l’application du taux individuali- sé (par option sur le site internet). Ce taux est calculé d’office par l’administration. Un calcul de taux est effectué pour celui des conjoints qui a le moins de revenu, et l’autre paie le solde. Les revenus fonciers sont présumés appartenir par moitié à chaque époux. Le taux individualisé permet donc de mieux répartir la charge d’impôt entre les conjoints mais celui qui a le moins de revenus doit tout de même payer 50% des impôts correspondant aux revenus fon- ciers, même si ce revenu correspond à un bien propre de l’autre conjoint. La confi- dentialité n’est donc pas totalement res- pectée vis-à-vis de l’employeur. Le taux neutre est celui qui s’applique pour les nouveaux entrants, pour lesquels l’ad- ministration n’a pas d’historique. Il s’ap- plique aussi sur option du contribuable. Dans ce cas, celui-ci doit payer directement le complément au Trésor public. C’est l’op- tion qui permet de respecter au mieux la confidentialité. Mais le taux neutre n’est pas forcément plus intéressant, notamment pour les contri- buables ayant des enfants. Le taux neutre est fixé par un barè- me. Par exemple pour un revenu mensuel soumis au prélèvement com- pris entre 1420 € à 1510 € , le taux est de 1,5%. Si le reve- nu est de 7582 € à 10292 € , le taux Prélèvement à la source: trois taux… et des subtilités Voici quelques aspects de la mise en oeuvre du prélèvement à la source présentés par Thaline Melkonian; responsable de l’ingénierie patrimo- niale chez Degroof Petercam. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE Taux unique Taux individualisé Taux neutre M. Mme M. Mme M. Mme Couple sans enfants Salaire M. 2500 € Salaire M me 2500 € 8% (200 € ) 8% (200 € ) 8% (200 € ) 8% (200 € ) 7,5% (187,5 € ) 7,5% (187,5 € ) Couple avec 2 enfants Salaire M. 2500 € Salaire M me 5000 € 10,9% (273 € ) 10,9% (273 € ) 5,7% (143 € ) 13% (676 € ) 7,5% (187,5 € ) 20% (1200 € ) Couple avec 2 enfants Salaire M. 3000 € Salaire M me 3000 € Rev. fonciers: 2000 € 12,6% (380 € ) 12,6% (380 € ) 12,6% (380 € ) 12,6% (380 € ) 12% (360 € ) 12% (360 € ) Rev Fonc. 12,6% (252 € ) Rev Fonc. 12,6% (252 € ) Prélèvement d’acompte (1) (1) Prélever l’acompte d’IR de 12,6% à chaque perception de RF Exemple de taux de PAS Source: Degroof Petercam est de 24%. Pour les contribuables ayant des enfants, le taux neutre peut être plus élevé que le taux individualisé puisqu’il ne tient pas compte du quotient familial. En cours d’année, le contribuable doit informer l’administration d’un changement de situation de famille (dans les 60 jours de l’événement). Il peut également demander une modification du taux du PAS, ce qui peut être intéressant pour un indépendant dont le volume d’affaire évolue. De même, pour un contribuable qui part à la retraite, ou qui arrête la location d’un bien immobi- lier, le taux reste le même, mais il peut demander une baisse du taux. L’année de transition Pour l’année 2018, le crédit d'impôt de modernisation du recouvrement (CIMR) évite une imposition pour les revenus de 2018, avec la mise en place du PAS pour les revenus de 2019. Il s’applique aux revenus courants et vise l’IR et les prélèvements sociaux. En 2018, le dispositif anti-abus n’autorise, pour les revenus fonciers, que la déduction des charges non pilotables. Les charges pilo- tables (travaux d’amélioration de construc- tion de réparation ou d’entretien) payées en 2019 ne seront déductibles des revenus 2019 qu’à hauteur de la moyenne des tra- vaux de2018 et2019 (sauf travaux d’ur- gence, décidés d’office par le syndic ou tra- vaux afférents aux immeubles acquis en 2019). Conclusion; - les travaux 2018 sont intéressants s’ils per- mettent de générer un déficit imputable sur les revenus exceptionnels de 2018 et non couverts par le CIMR, - ne faire des travaux qu’en 2019 est pénali- sant, - le report de travaux en 2020 peut être intéressant car ils seront déductibles à nou- veau pour 100% de leur montant. ●
