Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Subventions de l’ANAH : Retrait justifié pour irrégularités commises par le bénéficiaire
Urbanisme : Modalités de la régularisation partielle
Permis de construire sur un lot compris dans une ZAC. Mention de la surface maximale autorisée ?
Indépendance des législations / Permis modificatif
Fiscalité : Portée de la rubrique “actualité” du portail internet de la DGFIP
– 3 – Initiatives –
Lutte contre les marchands de sommeil / Mutabilité des bâtiments
– 4 – Analyse –
Rémy Nerrière (Immo-formation) : “Code de déontologie des professionnels de l’immobilier : la loi Elan m’a tué!”.
– 5 – Étude –
Prévention des expulsions. Une étude de l’Adil de Paris
– 4-5 – Au Parlement –
La loi sur l’agriculture à l’Assemblée /Prélèvement à la source
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Rencontre –
Alexandre Teitgen (LB2S) Le marché secondaire du Censi-Bouvard explose
■ jugé ■ > Des irrégularités de factures peuvent justi- fier le retrait d’une subvention de l’Anah . (CE, 25mai 2018, p.2). > Le Conseil d’État a rendu un arrêt le 23mai2018 sur la régularisation partielle d’un permis de construire (p.3). ■ répondu ■ > La remise d’un bien immobilier au titre du versement de dividendes n’est pas taxable aux droits de mutation, mais consti- tue une distribution imposable à l’impôt sur le revenu (rép. du ministre de l’économie à Romain Grau, p.6). ■ précisé ■ > Un décret du 25mai 2018 précise les obli- gations déclaratives des contribuables soumis à l’ impôt sur la fortune immobilière (p.7). ■ étudié ■ > L’Adil de Paris a publié une étude sur la prévention des expulsions (p.5). ■ proposé ■ > La Fondation de la Société de la Tour Eif- fel propose une bourse de recherche sur le thème de la mutabilité des bâtiments (p.3). > L’EPF d’Ile-de-France a mis en place un site internet pour lutter contre les mar- chands de sommeil (p.3). ■ chiffré ■ > 47milliards d’euros: c’est le montant de la capitalisation des SCPI de rendement (p.5). ■ nommé ■ > Jean-Denis Combrexelle est nommé prési- dent de la section du contentieux du Conseil d’État (p.7). ■ classé ■ > Le parc naturel de l’Aubrac est classé par décret (p.7). Inquiétudes et stratégie L a loi sur l’agriculture, votée fin mai par l’Assemblée, aurait pu être l’occasion de l’adoption de mesures sur le foncier. Ainsi quelques députés ont-ils tenté leur chance et déposé des amen- dements pour lutter contre l’accaparement des terres agricoles. Mais le ministre a opposé un avis défavorable à toutes les mesures concernant le foncier, et renvoyé aux débats de la loi Elan. O n sait que les investisseurs sont sensibles à la dimension fiscale. Un avantage fiscal est un argument qui séduit les épargnants, par- fois au-delà de ce que devrait suggérer l’intérêt intrinsèque du pla- cement. Mais les meilleurs produits défiscalisant ont une durée de vie limitée et l’arrivée du terme de la détention obligatoire pro- voque légitimement chez l’investisseur une question cruciale: faut- il vendre ou conserver? Les équipes de LB2S (groupe Consultim) ont mis au point des simulations pour conseiller l’investisseur qui a acquis depuis plus de 9 ans un bien sous le régime Censi-Bouvard. L’afflux d’investisseurs après 2009 commence à provoquer cette année un retour de biens sur le marché secondaire et LB2S estime que le mouvement va s’accélérer. Côté acquéreur, l’avantage fiscal ayant été fortement réduit, les investisseurs peuvent aussi s’interroger sur l’opportunité de l’achat d’un bien plus ancien, sur le marché secondaire. La rentabilité peut être plus forte. Mais il faut aussi analyser la situation locative. Pour avoir plus de facilité de revente, certains propriétaires peuvent être tentés de ne pas renouveler le bail commercial qui les lie à l’exploi- tant. Or, si ceux qui font ce choix sont nombreux, l’exploitant loca- taire pourrait aussi décider de renoncer à l’exploitation, par crainte de devoir gérer la coexistence avec des locations individuelles. Les incidences de ce marché, tant juridiques que fiscales, nécessitent donc une sérieuse analyse avant d’opter pour la décision la plus judicieuse (p. 8). Les avancées ou reculs de la législation ne sont pas propres au sec- teur fiscal. Le contrôle des agents immobiliers via le CNTGI en est un exemple. La loi Alur avait renforcé les contrôles mais sans que le processus réglementaire parvienne à son terme. La loi Elan devrait sans doute revenir sur certaines exigences, ce dont Rémy Nerrière s’étonne (lire p.4) à propos de la portée du code de déontologie des professionnels de l’immobilier. Inquiétude également pour l’ARC qui espère obtenir un plus grand contrôle des syndics sur le respect de l’obligation d’un compte bancaire séparé. Quant à la CGL, elle porte un regard très sombre sur la manière d’envisager le logement par les porteurs de la loi Elan. D’inquié- tudes en analyse, il incombe à chacun de tirer le moins meilleur par- ti du cadre législatif imposé par les pouvoirs publics. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 725 4 JUIN 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Subventions de l’ANAH : Retrait justifié pour irrégularités commises par le bénéficiaire Urbanisme : Modalités de la régularisation partielle Permis de construire sur un lot compris dans une ZAC. Mention de la surface maximale autorisée? Indépendance des législations / Permis modificatif Fiscalité : Portée de la rubrique “actualité” du portail internet de la DGFIP - 3 - Initiatives - Lutte contre les marchands de sommeil / Mutabilité des bâtiments - 4 - Analyse - Rémy Nerrière (Immo-formation): “Code de déontologie des profession- nels de l’immobilier: la loi Elan m’a tué!”. - 5 - Étude - Prévention des expulsions. Une étude de l’Adil de Paris - 4-5 - Au Parlement - La loi sur l’agriculture à l’Assemblée /Prélèvement à la source - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Rencontre - Alexandre Teitgen (LB2S) Le marché secondaire du Censi-Bouvard explose S O M M A I R E E D I T O R I A L 4 juin2018 2 JURIS hebdo immobilier ll A NAH - U RBANISME ▲ Subventions de l'ANAH ■ Retrait justifié pour irrégularités c ommises par le bénéficiaire (CE, 5 e et 6 e chambres réunies, 25mai 2018, n°412502, SCI Marphi) Une SCI avait perçu une somme de 56321euros à titre d'acompte sur une sub- vention de 97105euros de l'ANAH, pour réhabiliter deux logements à Lyon. Or la communauté urbaine de Lyon (délégataire de l'ANAH) en demandait le rembourse- ment. Le Conseil d’État confirme le bien- fondé du retrait de la subvention qui avait été confirmé par la cour administrative d'appel: « Considérant […] qu’en jugeant que la grande majorité des justificatifs adressés par la SCI Marphi à l’ANAH pour justifier de la réalisation des travaux et de leur confor- mité avec les caractéristiques du projet au vu duquel la subvention avait été octroyée présentaient des anomalies de nature à mettre en doute leur authenticité , leur objet, l’identité du prestataire ou le mon- tant facturé, la cour n’a pas dénaturé les pièces du dossier; qu’en estimant que des irrégularités portant sur une partie seule- ment des factures produites pouvaient, eu égard à leur nombre, leur nature et leur importance, priver l’ANAH de la possibilité de vérifier le coût des travaux et leur conformité aux caractéristiques du projet faisant l’objet de la subvention et justifier le retrait de celle-ci dans sa totalité , la cour n’a pas commis d’erreur de droit; qu’en esti- mant qu’au regard de l’importance et de la gravité des anomalies relevées dans les jus- tificatifs produits par la SCI Marphi, l’ANAH avait pu procéder à un retrait total de la subvention, la cour a souverainement apprécié les faits de l’espèce, sans les déna- turer ». L'arrêt approuve aussi l'arrêt d'appel d'avoir jugé que la SCI n'était pas en mesu- re de justifier que l'une des entreprises ne disposait pas de l'attestation d'assurance requise par la loi, sans motif, et que la gra- vité des anomalies relevées sur les factures et le fait que de nombreuses entreprises intervenues sur le chantier avaient été mises en liquidation peu après, n'avait pas permis à l'ANAH de s'assurer du respect de l'obli- gation pour les entreprises de se soumettre aux règles de garantie légale. Observations : Cet arrêt fournit l'exemple d'un retrait de subvention de l'ANAH justi- fié par des irrégularités commises par le bénéficiaire de la subvention. Elles étaient caractérisées par les anomalies de factures faisant douter de leur authenticité et l'ab- sence de fourniture d'attestation d'assu- rance de certaines entreprises. La multitu- d e des irrégularités justifiait le retrait total de la subvention. Les obligations du béné- ficiaire de la subvention figurent au règle- ment général de l'Agence, pris sur le fon- dement de l'article R 321-18 du CCH. A retenir: Des irrégularités de factures peuvent justifier le retrait d'une subven- tion de l'ANAH. Urbanisme ■ Modalités de la régularisation partielle (CE, 1 e et 4 e chambres réunies, 23mai2018, n°405937, ville de Paris) Le TA de Paris avait annulé un permis de construire deux bâtiments accordé à l'OPH Paris Habitat, sur recours d'un syndicat de copropriétaires voisin. L'OPH avait alors engagé un pourvoi en cassation. 1. Le Conseil d’État annule la décision en commençant par rejeter l'argument tiré de la fin de non-recevoir liée au défaut de noti - fication du recours : « L'article R. 600-1 du code de l’urbanisme n’impose pas à l’auteur de la décision liti- gieuse ou au bénéficiaire de l’autorisation, lorsqu’ils se pourvoient en cassation à l’en- contre d’un jugement ou d’un arrêt annu- lant, au moins partiellement, un document d’urbanisme ou une décision valant autori- sation d'occupation ou d'utilisation du sol, l’obligation de notifier le pourvoi dirigé contre un tel jugement ou arrêt. » 2. Le juge a l’obligation de se prononcer sur tous les moyens susceptibles de fonder l'an- nulation de la décision (art. L 600-4-1). Le Conseil d’État en précise les modalités lorsque le juge s'est prononcé, pour annuler la décision, sur plusieurs motifs: - Si un motif est erroné (sauf s'il est sur- abondant), le juge de cassation doit annu- ler la décision. - Mais si un moyen suffit à annuler la déci- sion; le juge de cassation rejette le pourvoi, après avoir censuré les motifs erronés. En l'espèce, le juge avait annulé la décision pour deux motifs. - Une question de violation des règles de prospect . Le juge avait considéré que l'obli- gation de respecter une distance de 3mètres entre deux façades comportant des baies ne constituant pas l'éclairement premier de piè- ce principale n’était pas respectée. Or la faça- de en question de l'immeuble concerné ne comportait pas de baie. - Le permis concernait un établissement recevant du public. L'article L 425-3 du code de l'urbanisme prévoit que, dans ce cas, le p ermis tient lieu de l'autorisation de l'article L 111-8 du CCH, si l'autorité compétence, qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitant des bâtiments (art. L 123-2 du CCH) a donné son accord. Mais le permis doit mentionner ces prescriptions. Si l'amé- nagement intérieur n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis, celui-ci doit indiquer qu'une autorisation complé- mentaire au titre de l'article L 111-8 devra être demandée. Or en l'espèce, le permis litigieux « ne com- portait pas , pour l’aménagement du local commercial prévu au rez-de-chaussée de l’un des deux bâtiments, la mention exigée par l’article L. 425-3 du code de l’urbanis- me ». 3. Sur la faculté de régularisation par un PC modificatif Cette faculté est prévue par l'article L 600-5 du code de l'urbanisme. Le Conseil d’État mentionne deux conditions à la mise en œuvre, par le juge, de cette faculté de régu- larisation: il faut que : - les travaux autorisés par le permis initial ne soient pas achevés ; - les modifications apportées au projet ini- tial, pour remédier à l'illégalité, ne puissent être regardées « par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale ». Le juge avait refusé de faire application de l'article L 600-5 au motif que la régularisa- tion supposant de modifier la conception de la façade, cela remettait en cause l'en- semble du projet de construction. Or selon le Conseil d’État, cette irrégularité ne faisait pas par elle-même obstacle à la régularisation. Le Conseil d’État annule le jugement et le renvoie au TA de Paris. Observations : Cet arrêt apporter plusieurs précisions sur le contentieux de l'urbanisme. Retenons trois points. 1. Notification en cas de pourvoi en cassation . L'article R 600-1 impose à l'auteur du recours contre un permis de construire de notifier le recours à l'auteur de la décision. Cette obli- gation s'impose également lors de la phase de recours en cassation (CE, 8mars 2010, n°322888). Mais la question se posait ici de savoir si le bénéficiaire de l'autorisation, engageant un pourvoi, devait à son tour notifier le recours. La réponse est négative. 2. Obligation du juge de se prononcer sur tous les moyens JURISPRUDENCE Le Conseil d’État en précise les modalités: il doit annuler la décision si le juge s'est fondé sur un motif erroné mais si un motif suffit à annuler le permis, il rejette le pourvoi après a voir censuré le motif erroné. Cela signifie qu'il confirme la décision d'annulation mais qu'il rectifie l'interprétation de la règle de droit. Dans le même sens: CE, 7août 2008, (n°288966). 3. Régularisation partielle Pour les règles générales de la faculté de régularisation de l'article L 600-5, voir CE, 4octobre 2013, (n°358401): - faculté de régularisation pour les éléments du projet ayant une vocation fonctionnelle autonome, lorsque les éléments auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes - ou illégalité affectant une partie identi- fiable du projet mais pouvant être régulari- sée, même si la partie illégale n'est pas divi- sible du reste du projet. ■ Permis de construire sur un lot compris dans une ZAC. Mention de la surface maximale autorisée? (CE, 1 e et 4 e chambres réunies, 23mai2018, n°406010, Sté Le Parc des Moulins) Une société avait obtenu un permis de construire un ensemble commercial situé dans une ZAC. Le permis avait été contesté et annulé en appel. L'arrêt est annulé par le Conseil d’État pour un motif lié à l'obliga- tion de mentionner la surface de construc- tion autorisée. Le Conseil d’État se réfère aux articles L 311- 3 et R 431-23 du code de l'urbanisme et en déduit que le cahier des charges de la ces- sion du terrain détermine le nombre de m 2 de SHON dont la construction est autorisée sur la parcelle et que lorsque la ZAC a été créée dans une zone couverte par une car- te communale, la commune « ne peut, en principe, légalement délivrer un tel permis sur une parcelle ainsi cédée dans cette zone en l’absence d’une telle détermination. Elle ne peut, de même, légalement délivrer le permis si la surface hors œuvre nette du projet excède celle dont la construction a été autorisée par le cahier des charges de cession du terrain ». Mais l'arrêt ajoute que : « ces dispositions n’im- pliquent pas, en revanche, qu’un tel cahier des charges précise le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette dont la construction serait autorisée sur chacun des lots qui com- posent la parcelle cédée ». En conséquence, le permis dont le terrain d'assiette qui comportait 2 lots de 17954m 2 sur les 162936m 2 de la parcelle ne pouvait être contesté au motif que le cahier des charges de cession de la parcelle ne com- portait pas la surface autorisée pour chacun des lots. L'arrêt d'appel est donc annulé. Observations : C et arrêt précise donc la portée de l'obligation de mentionner la surface de construction autorisée dans le cahier des charges de la cession du terrain situé dans la ZAC. Il faut mentionner la surface autorisée pour la parcelle. Mais si la cession ne porte que sur certains des lots de la parcelle, il n'est pas obligatoire de mentionner la surface autorisée pour chaque lot. Pour un autre exemple validant la cession alors que le terrain n'avait pas fait l'objet de cahier des charges, dans une commune dotée de PLU, voir CE, 15octobre2014, (n°349775). ■ Indépendance des législations. Permis modificatif (CE, 2 e et 7 e chambres réunies, 7mars2018, n°404079) Le Conseil d’État a statué sur un recours engagé contre un permis de construire valant autorisation d’exploitation commer- ciale. L’arrêt a statué sur plusieurs points. - Permis modificatif Le Conseil d’État indique que si le permis initial a été suivi d’un permis modificatif qui régularise des motifs d’illégalité du permis mis, « les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial ». En l’espèce, le PC modificatif régularisait l’illégalité du permis initial résultant de la méconnaissan- ce de la destination d’un emplacement réservé en vue du stationnement. Or le PLU modifié avait régularisé l’illégalité initiale. Il n’était donc plus possible de contester ce motif contre le permis initial. - Indépendance des législations Cet arrêt indique aussi que les dispositions du code de commerce et du code de l’urba- nisme relèvent de législations indépen- dantes et que les moyens tirés de la mécon- naissance du code de commerce ne peu- vent être invoqués à l’appui d’une requête contre un permis relevant de l’art. 425-4 du code de l’urbanisme, en tant qu‘il vaut autorisation de construire”. ● 4 juin2018 3 JURIS hebdo immobilier ll U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ■ “Actualité” du portail internet de la DGFIP Les actualités qui sont mises en ligne sur le site internet de la direction générale des finances publiques ont pour seul objet d’informer les contribuables de nouvelles informations du site internet, mais elles ne comportent en elles-mêmes aucune dispo- sition impérative à caractère général. De ce fait, elles ne peuvent pas faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. (CE, 26avril 2018, 8 e et 3 e chambres, n°417809). ■ Lutte contre les marchands de sommeil L’EPF d’Ile-de-France vient de lancer un site internet pour lutter contre les marchands de sommeil: www.luttercontrelesmar- chandsdesommeil.fr. Son objectif est de relayer les initiatives locales et les proposi- tions des élus locaux pour mieux lutter contre ces délinquants. À ce titre, l’EPF d’Ile-de-France expérimente le rachat de pavillons pouvant faire l’objet d’une divi- sion sauvage. Une opération est à Aulnay- sous-Bois, l’autre à Clichy-sous-Bois-Mont- fermeil. (Communiqué du 29mai2018). ■ Mutabilité des bâtiments La Fondation de la Société de la Tour Eiffel lance un appel à candidatures pour susci- ter une réflexion sur le thème de la muta- bilité et la réversibilité des bâtiments. Convaincue que cette question est une for- midable opportunité de développement, elle crée donc une bourse de recherche dotée de 20000 € . Les candidats (moins de 35 ans) ont jus- qu’au 30juin pour présenter leur candida- ture à l’adresse bourse@fondationsociete- toureiffel.org. Le candidat retenu aura un an pour présenter les résultats de ses tra- vaux. (Communiqué du 31mai2018). ■ Financement de l’ANRU Le ministre de la cohésion sociale a fait part de son approbation des mesures adoptées le 25mai par le conseil d’admi- nistration de l’ANRU. Elles permettent un meilleur financement des travaux : - Les démolitions de logements sociaux pourront être subventionnées à hauteur de 80% (au lieu de 70%), voire jusqu’à 100% pour les projets à soutenabilité financière critique et le forfait relogement est porté de 3000 à 4500 € . - La reconstruction de logements sociaux en zone tendue bénéficie d’un finance- ment majoré (forfaits de subvention et de prêts augmentés de 20%). - En copropriété dégradée, le taux de sub- vention pour la transformation en loge- ment social ou la démolition est porté de 50 à 80%. Par ailleurs, il est prévu d‘autoriser le lan- cement des travaux sans attendre la signa- ture de la convention de prêt. (Communiqué du 25mai 2018). I NITIATIVES 4 juin2018 4 JURIS hebdo immobilier ll Fin du code de déontologie: coup de tonnerre sur une des dispositions phares de la loi Alur! Le projet de loi Elan, en débat en séance publique à l’Assemblée depuis le 30mai, propose de supprimer purement et simple- ment le rôle disciplinaire du Conseil Natio- nal de la Transaction et de la Gestion Immobilière (lire notre article sur ce sujet) (1) . Ce rôle disciplinaire, qui était alloué lors de la publication de la loi Alur à une com- mission de contrôle, n’est repris par aucune instance. Trop cher à mettre en place selon l’étude d’impact du projet de loi Elan. Les 45 000 titulaires de cartes professionnelles n’auront pas à débourser les 50 € annuels envisagés par la loi Égalité et Citoyenneté. Les intermédiaires de l'immobilier (agent immobilier, administrateur, syndic) n’au- ront pas leur « conseil disciplinaire », au contraire des autres professions réglemen- tées (notaire, avocat, médecin, expert- comptable…). Ils ne risqueront donc plus aucune sanction (blâ- me, avertissement, interdiction d’exercer…) de la part du CNTGI ou d’une autre structure pour méconnaissances des règles déon- tologiques. Pas d’obligation sans sanction… Les sanctions étant supprimées, le code de déontologie devient-il sans objet? En effet, plus aucune instance administrative ne peut en invoquer sa méconnaissance. La Cour de cassation aurait pu s’en saisir ou y faire référence éventuellement lors de la mise en cause de la responsabilité d’un intermédiaire (agent…). Mais, suivant sa logique, le projet de loi Elan supprime éga- lement du rôle du CNTGI l’édiction des règles déontologiques. Le décret du 28août 2015 qui a mis en place ce code de déontologie sur avis du CNTGI en vertu de l’article 13-1 de la loi Hoguet va « de facto » être inefficace et sera abrogé, sûrement par le décret d’application envisagé par le projet de loi Elan. Le paradoxe, c’est qu’en attendant cette suppression officielle, les agents immobi- liers, administrateurs et syndics devront se former obligatoirement pendant deux heures sur ce code de déontologie en vertu de leur obligation de f ormation continue (en espérant que le décret n°2016-173 du 18février 2016 relatif à cette obliga- tion de formation soit éga- lement modifié en ce sens). Lire notre article sur la formation obliga- toire loi Alur. (1) . Des organismes représentatifs de la profession bien discrets… Les organismes représentatifs des profes- sionnels de l’immobilier (FNAIM, UNIS…) passent sous silence cette disposition du projet de loi Elan, mais leur lobbying a été encore plus loin : le projet de la loi Elan confirme qu'ils seront majoritaires au sein du CNTGI (sans en préciser leur nombre), à côté des représentants des associations de consommateurs, minoritaires, en suppri- mant la présence d’un magistrat et la présence des anciens membres de la profession (ayant cessé leur activi- té depuis deux ans). En matière de sanctions disciplinaires, le CNTGI devait statuer en formation restrein- te avec une égalité des voix entre les trois membres de la profession immobilière et les trois autres membres (un magistrat, un représen- tant des associations de consomma- teurs et une personnalité qualifiée dans le domaine de l'immobilier choisie par l’État). Utile lorsque l’on sait que le CNTGI doit notamment décider de la compétence (diplôme…) que doivent avoir les salariés ou agents commerciaux habilités (décret d’application de la loi Alur toujours en attente). Mais il est vrai que les conseils de l’ordre des professions réglementées préci- tées ne sont composés que de leurs pairs. Ainsi une grande avancée de la loi ALUR, qui avait pourtant été appelé de tous ses vœux par la FNAIM il y a quelques années, risque de disparaître : la profession des intermédiaires de l’immobilier ne sera pas « encadrée » par une structure de type « conseil supérieur » ; aucune règle déontolo- gique ne s’appliquera à l’avenir entre ces professionnels. A moins d’une réaction des députés lors des débats parlementaires… R.N. ■ Rémy Nerrière s’interroge sur les motivations qui ont présidé à la suppression du code de déontologie par le projet de loi Elan et sur les raisons du recul f ace à ce progrès de la loi Alur. ANALYSE L’analyse de Rémy Nerrière (Immo-formation.fr) Code de déontologie des professionnels de l’immobilier: la loi Elan m’a tué ! Une grande avancée de la loi Alur risque de disparaître Rémy Nerrière (1) A lire sur Immo-formation.fr A U P ARLEMENT ■ Loi sur l’agriculture Lors des débats sur le projet de loi relatif à l’agriculture, les députés ont examiné le 28mai un amendement du ministre (n°2256) autorisant l’administration à proté- ger les riverains de l’utilisation de produits phytopharmaceutiques. Christian Jacob souligne le risque que cette mesure peut provoquer: la disparition de l’agriculture périurbaine. Véronique Louwagie indique que cela peut réduire fortement la surface agricole utile, de 4millions d’hectares. Devant l’abondance des oppositions, le ministre Stéphane Travert a retiré son amen- dement. (JO Débats AN, 28mai, 1 e séance). Le 29mai, André Chassaigne a obtenu le vote d’un amendement (n°1751) modifiant le droit de préemption des propriétaires sur les parcelles boisées contiguës pour per- mettre aux agriculteurs d’en bénéficier si le taux de boisement de la commune dépasse 60%. Mathilde Panot a soutenu un amendement visant à lutter contre l’artificialisation des terres en précisant les règles générales d’uti- lisation des sols par les collectivités territo- riales, leur imposant d’atteindre l’objectif de « zéro artificialisation nette » en 2025. Son amendement (n°1993) a été repoussé, mais Stéphane Travert l’a invitée à le redéposer dans le cadre de la loi Elan. Dominique Potier évoque la nécessité de lutter contre l’accaparement de terres et il réclame des mesures d’urgence. (n°2456) en instaurant une dérogation aux règles du libre commerce. Le Gouvernement émet un avis défavorable. L’amendement est appuyé par Philippe Vigier qui rappelle l’achat de 1000 hectares dans l’Indre par des investis- seurs chinois. Même avis de Jean-Paul Dufreigne: 900ha acquis dans l’Allier. Mais l’amendement a été repoussé. Véronique Louwagie a également proposé des mesures sur les SAFER, mais le ministre s’y est opposé, renvoyant les questions sur le foncier à une mission d’information en cours. L’amendement n°557 a été rejeté. (JO AN déb. 29mai, 2e séance) L’ensemble du projet de loi a été voté le 30mai. ■ Prélèvement à la source Véronique Louwagie interroge le Gouverne- ment sur les inconvénients de la mise en reproduction interdite sans autorisation A U P ARLEMENT 4 juin2018 5 JURIS hebdo immobilier ll E TUDES B RÈVES ❑ Encadrement des loyers: remo- delage habile mais insuffisant selon la FNAIM Le président de la FNAIM, Jean-Marc Tor- rolion, reconnaît que le projet du Gouver- nement, dans la loi Elan remodèle habile- ment l’encadrement des loyers puisqu’il répond aux critiques qui avaient donné lieu à l’annulation par la justice adminis- trative des arrêtés concernant Paris et Lil- le: désormais les communes pourront déci- der de limiter l’application géographique de l’encadrement. De plus, le régime, expérimental, devra faire la preuve de son efficacité avant d’être pérennisé. Mais ses défauts intrinsèques persistent: pour la FNAIM l’encadrement demeure une contrainte et une privation de priva- tion de liberté. La FNAIM déplore le climat de défiance instauré par la création d’amendes à l’encontre des bailleurs qui ne respecteraient pas l’encadrement. (Communiqué du 31mai 2018). ❑ Comptes bancaires des syndicats de copropriétaires. L’ARC réagit L’ARC alerte sur les insuffisances de fonc- tionnement des règles applicables aux comptes bancaires des syndicats de copro- ➚ 47milliards d’euros : c’est le montant de la capitalisation des SCPI de rendement au 31mars 2018, selon meilleurescpi.com. Au 1 er trimestre 2018, les SCPI ont collecté 1,2milliard d’euros (Communiqué du 31 mai 2018) Chiffres Les ADIL de Paris et du Val-de-Marne viennent de publier une étude sur la prévention des expulsions. Le document commence par présenter une analyse précise du parc locatif tant public que privé. Exemples. Paris est le territoire du Grand Paris qui compte la plus forte proportion de locataires du parc privé (71% des locataires) tandis qu’à l’opposé, le territoire Paris terres d‘envol regroupe la plus forte majorité de locataires du parc social (64%). Parmi les locataires du parc privé, 51% des logements sont occupés par une seu- le personne et 26% par 2 personnes. Le loyer moyen à Paris est de 22,8 € au 1 er janvier 2017 dans le parc privé. L’étude décrit ensuite la procédure contentieuse. En 2016, il y a eu 24162 décisions d’expulsion dans la métropole du grand Paris. Par rap- port au nombre de résidences principales locatives, cela représente en moyenne un taux de 13,6 pour 1000. Le taux est le plus élevé dans le territoire Grand Orly Seine Bièvre (24,3 ‰) et Est ensemble (22,7 ‰), il est le plus faible dans Vallée Sud Grand Paris (8,5 ‰) et dans Paris (8,6 ‰). La Seine-Saint-Denis est le département où le nombre de décisions de justice prononçant l’expulsion est le plus élevé: 6516 décisions (19% de l’Ile-de-France). Avec 35032 décisions d’expulsion, l’Ile-de-France rassemble 27% des décisions pronon- cées au niveau national, soit 14 pour 1000 résidences principales locatives, contre un taux de 10,6 en France. Les décisions sont le plus souvent prononcées pour impayés de loyer ou défaut d’assuran- ce (96% des cas en France). Les autres motifs n’occupent donc qu’une place marginale: 3% des cas pour validation de congé et 1% pour inexécution d’autres obligations du locataire. Les questions de validation de congé sont un peu plus fréquentes en Ile-de- France (4%) et dans la MGP (5%). En moyenne, la procédure s’étale sur une durée de 4,8 mois (2016 en France). Elle est toutefois plus rapide en référé (4,2 mois) qu’au fond (5,3 mois). La majorité des locataires (57%) ne se rendent pas à l’audience, dans la métropole du Grand Paris. En majorité, les décisions d’expulsion suite à un impayé sont des décisions fermes (51,3%), dans la MGP (les autres étant des décisions conditionnelles), alors que ce taux est de 61 % en France. L’étude rappelle par ailleurs les actions de prévention assurées par le réseau des ADIL. Une permanence téléphonique dédiée est assurée à Paris (0142795039), et un numéro gratuit est proposé dans le val de Marne (0800 19 16 19). (Étude publiée le 29mai2018). priétaires. Si la loi impose le compte ban- caire séparé, l’ARC observe que les banques refusent de communiquer au conseil syndical les informations bancaires au motif que seul le syndic est le représen- tant légal du syndicat. L’ARC a donc sug- géré que la loi Elan modifie la loi de 1965 pour autoriser le président du conseil syn- dical à être habilité à recevoir de la banque les informations concernant la copropriété. L’ARC déplore que la commission n’ait pas cru bon retenir cette proposition et fournit des exemples de dysfonctionnements com- me la facturation par la banque de la four- niture d’une attestation ou la mention que le titulaire du compte est le syndic. (Communiqué du 31mai 2018). ❑ Le logement soumis aux lois du marché selon la CGL Autre réaction critique à l’encontre de la loi Elan, la CGL dénonce “la mise à mort du modèle du logement social”. Elle pré- conise au contraire le retour de l’État et la œuvre du prélèvement à la source: perte de pouvoir d’achat, complexité pour les entre- prises… et invite le Gouvernement à l’aban- donner. En réponse, Olivier Dussopt conteste que la réforme provoque une bais- se du pouvoir d’achat. Il ajoute que 40000 agents de la Direction générale des finances publiques ont été formés pour répondre aux contribuables. (JO AN Débats, 29mai 1 e séance). ■ République ou apartheid? Le sénateur Fabien Gay, dans une question tout en nuances, demande au ministre s’il entend “faire République” ou “aggraver l’apartheid territorial”? Jacques Mézard conteste que le Gouvernement ait enterré le plan Borloo. S’agissant de l’ANRU, le ministre reconnaît “qu’elle ne fonctionne pas très bien” mais qu’il allait “mettre de l’ordre”. Marie-Noëlle Lienemann déplore que le Président de la République ne veuille pas écouter ni voir la réalité en face. Elle en appelle à l’ouverture d’une nouvelle étape de la politique de la ville. (JO Sénat déb. 24mai2018). Prévention des expulsions. Une étude de l’ADIL de Paris création d'un service public du logement qui piloterait le logement social. La CGL critique également la création d’un bail mobilité, qu’elle juge inutile, elle consi- dère que l’encadrement des loyers, s’il n’est pas efficace pour faire baisser les loyers, a au moins le mérite de les maintenir et elle aurait préféré son application à 28 agglo- mérations. En résumé, Michel Fréchet, président de la CGL, déplore que le projet de loi Elan met- te à mal le logement social, précarise les locataires et fasse du logement un bien de consommation comme les autres, soumis aux pressions du marché. (Communiqué du 31 mai 2018) 4 juin2018 6 JURIS hebdo immobilier ll R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 15mai2018 AN n°2053 Yves Blein, LaREM, Rhône Transformation de locaux d'activité en logements Economie Le taux réduit d'IS à 19% en cas de cession d'un local de bureaux, commerce ou industrie, si le cessionnaire s'engage à le transformer en logements a été prorogé jusqu'à fin 2020 par la loi de finances pour 2018. La prorogation a été étendue, à partir de 2018, aux cessions de terrains à bâtir si le cession- naire s'engage à construire des logements dans les 4 ans et aux cessions au profit d'une société civile de construction-vente, tout en recentrant le dis- positif de l’art. 210 F du CGI sur les zones A et A bis. 15mai2018 A N n°2671 Virginie Duby- M uller, Les Républicains, Haute-Savoie, Revenus fonciers des i ndépendants Economie Le professionnel qui sépare son activité de la d étention de l'immeuble dans lequel il l'exerce perçoit des revenus fonciers imposables. Mais il peut aussi déduire de ses recettes imposables les loyers versés au bailleur, même s'il s'agit d'un con- tribuable unique. Mais la création de l'imposition forfaitaire unique de 30% n'a pas vocation à s'ap- pliquer aux revenus fonciers et la réforme de l'ISF n'alourdit pas la charge fiscale des propriétaires. Selon la députée, la hausse d e la CSG sur les revenus fonciers et la réforme de l'ISF va inciter des bailleurs à vendre. 15mai2018 AN n°3508 Romain Grau, La REM Pyrénées-Orien- tales Paiements de dividen- des par remise d'im- meuble. Doits de muta- tion? Economie La décision de distribution de dividendes est un acte unilatéral et non un contrat. La remise d'un bien immobilier pour le versement de dividendes ne constitue pas une transmission de bien immobilier à titre onéreux et n'est pas taxable aux droits de mutation . Mais il s'agit d'une distribution impos- able à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (art. 109 du CGI). 15mai2018 AN n°6364 Philippe Vigier, UDI, Eure-et-Loir Contribution TV. Cham- bres d'hôtes Economie La contribution à l'audiovisuel public, pour les professionnels est due pour chaque point de réception. Pour les hôtels de tourisme dont l'activité n'ex- cède pas 9 mois, la contribution est minorée de 25%. Pour placer les exploitants de chambres d'hôtes dans la même situation, i l est admis de leur appliquer la minoration , s'ils justifient d'une période d'activité n'excédant pas 9 mois. (réponse nouvelle). 15mai2018 AN n°5556 Barbara Pompili, La REM, Somme Facturation des autori- sations d'urbanisme Intérieur Créer une participation du pétitionnaire ne peut être envisagé que par la loi. Une commune ne peut pas confier l'instruction d'une autorisation d'urban- isme à un prestataire privé (art. R 423-15 du code de l'urbanisme). Il est souhaitable que les pétitionnaires n'aient pas à contribuer financièrement à ce dispositif. 22mai2018 AN n°5381 Eric Straumann, Les Républicains, Haut-Rhin Travaux et revenus fonciers, prélèvement à la source Economie La loi cherche à éviter de dissuader les bailleurs de faire des travaux en 2018 et de les concentrer sur 2019. La déductibilité des travaux au titre de 2019 sera égale à la moitié des charges des années 2018 et 2019. Mais pour les sit- uations subies où le contribuable ne peut pas choisir la date des travaux, la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 est maintenue pour les travaux d'urgence ou décidés d'office par le syndic et les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019 ou un immeuble classé ou inscrit en 2019 au titre des monuments historiques. 22mai2018 AN n°5911 Patrice Verchère, Les Républicains, Rhône Loi Pinel. Achat d'un terrain Conditions d'application Economie Lorsque le contribuable fait construire un logement, la date de réalisation de l'investissement s'entend de celle du dépôt de la demande de permis de con- struire. Le fait générateur de la réduction d'impôt est l'année d'achèvement du logement, qui doit intervenir dans les 30 mois du permis de construire. La date d'acquisition du terrain est donc sans incidence sur le bénéfice de la réduction d'impôt, pour un logement que le contribuable fait construire. 22mai2018 AN n°6113 Martial Saddier, Les Républicains, Haute-Savoie Abattement sur les ces- sions de terrains à bâtir Economie Le Gouvernement n'entend pas modifier le centrage du dispositif d'abatte- ment sur les cessions de terrains à bâtir, sur les zones tendues (A et A bis). L'abattement de 70% ou 85% s'applique jusqu'à fin 2020. 22mai2018 AN n°2843 Emilie Bonnivard, Les Républicains, Savoie Impayés de loyers Justice Le bailleur peut demander une caution solidaire ou souscrire une assurance loyers impayés. Si le locataire a produit des faux papiers , le bailleur peut porter plainte . Le procureur de la République appréciera les suites à donner. La députée évoquait le cas d'un bailleur ayant perdu deux ans de loyer, l'assureur ayant refusé sa garantie: le locataire avait produit des faux papiers. 22mai2018 AN n°2002 Véronique Riot- ton, La REM, Haute-Savoie Rénovation des bâti- ments tertiaires Écologie Un des 4 axes de rénovation du parc porte sur le tertiaire. Le plan du Gouver- nement vise à rénover en 5 ans 25% du parc immobilier de l’État. 1,8 milliard d'euros de travaux sera engagé. La Caisse des dépôts mobilisera 3 milliards pour rénover les bâtiments des collectivités territoriales. Le décret du 9 mai 2017 a été annulé par le Conseil d'Etat mais le Gouvernement veut lui donner une base légale solide . Le projet de loi Elan fixe deux nouvelles étapes de réduction des consommations: -40% en 2030 et -50% en 2040. Il ne sera pas prévu d'obligations de moyens (études énergétiques…) mais il sera demandé la transmission de données attestant la mise en œuvre du dispositif. ▲ 4 juin2018 7 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Outre-mer : Matthieu Buratti quitte ses fonctions de conseiller chargé du budget, de l'investissement public, du logement, du développement territorial et des infra- structures maritimes. (Arrêté du 24mai2018, J.O. du 26mai, n° 118). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Jean-Denis Combrexelle est nommé président de la section du contentieux du Conseil d'Etat. (Décret du 23mai2018, J.O. du 24 mai, n° 60). ✓ Cour de cassation : Sont nommés conseillers à la Cour de cassation: Marie- Christine Petit-Daubigney, Étienne Bech, Renée-Michèle Ott, Édith Sanchez-Sudre, Catherine Somme, François Jessel et Lise Leroy-Gissinger. Sont nommées conseillères référendaires: Florence Marguerite et Julie Thomas- Davost. (Décret du 24mai2018, J.O. du 27mai, n°20 et24). ✓ Tribunal administratif : Laurent Martin est nommé président du tribunal adminis- tratif de la Guyane. (Décret du 24mai2018, J.O. du 27mai, n°26). Organismes publics ✓ CAE : Stefanie Stantcheva , Claire Lelarge et Thierry Mayer sont nommés membres du Conseil d'analyse économique, en rai- son de leurs compétences dans le domaine de l'analyse économique. (Arrêté du 22 mai 2018, J.O. du 24 mai, n° 47). ✓ C GLLS : François Adam , directeur de l'ha- bitat, de l'urbanisme et des paysages, est nommé administrateur, représentant du ministre du logement. (Arrêté du 24mai2018, J.O. du 27mai, n°31). ✓ ANCOLS : Stanislas de La Rivière (Trésor) est nommé membre du comité des études de l'ANCOLS, représentant du ministre des finances. (Arrêté du 17mai2018, J.O. du 26mai, n°104). Au fil du J.O. ■ Logement social Sont abrogés: - L'arrêté du 16novembre 2015 portant approbation d'un avenant à la convention relative au dispositif de mutualisation financière entre les organismes d'HLM; - L'arrêté du 14septembre 2016 (même objet) (Arrêté du 14février 2018 portant abroga- tion de divers arrêtés pris sur le fondement de l'article L. 411-8-1 du CCH, J.O du 27, n°12). ■ Parc naturel d’Aubrac Le parc naturel régional de l'Aubrac (région Occitanie) est classé par décret du 23mai2018. (J.O. du 24mai2018, n°6). ■ Impôt sur la fortune immobilière Un décret du 25mai 2018 précise les obli- gations déclaratives des contribuables sou- mis à l'impôt sur la fortune immobilière. - Le contribuable doit indiquer (art. 313BQ ter de l'annexe III du CGI) les informations suivantes (lire encadré). - Le texte fixe aussi les obligations incom- bant aux sociétés. La société dont le contribuable détient des parts communique (par l'intermédiaire de la société de gestion pour le cas des orga- nismes de placement collectif), sur deman- de du redevable (art. 313BQ quater): - raison sociale, numéro d'identité et siège social et le cas échéant raison sociale et adresse de la société de gestion - valeur des parts ou actions - fraction de cette valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus direc- tement ou indirectement. Pour ce faire, les sociétés concernées obtiennent des sociétés dont elles détien- nent des parts, communication de la frac- tion de la valeur des parts de biens ou droits immobiliers. De même, pour les contrats d'assurance, les organismes d'assurance obtiennent les informations sur les type et numéro de contrats rachetables, leur valeur de rachat et la fraction de cette valeur représentati- ve des actifs imposables. Le décret ne fixe pas de délai pour la com- munication des informations mais indique qu'elles doivent être communiquées au contribuable "dans des délais compatibles avec la déclaration par le redevable des informations requises". Les informations sont par ailleurs trans- mises à la direction des finances publiques, sur sa demande. (Décret n°2018-391 du 25mai 2018 relatif aux obligations déclaratives incombant aux redevables et aux sociétés ou organismes dans le cadre de l'impôt sur la fortune immo- bilière, J.O. du 26mai, n°29). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi725 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ■ Informations que doit fournir le contribuable - Membre du foyer fiscal et situation de famille - Actifs exonérés - Biens immobiliers imposables - Parts ou actions représentatives de biens imposables - Valeur de rachat des contrats d'assurance et contrats de capitalisation - Dettes déductibles - Plafonnement de l'impôt - Impôts étrangers du type IFI, imputables sur l'IFI - Montants versés ouvrant droit à crédit d'impôt. 4 juin2018 8 JURIS hebdo immobilier ll LB2S “On est à la veille d’une explosion du mar- ché secondaire” analyse Alexandre Teit- gen, directeur de LB2S. En effet, de nom- breux logements dans les résidences de tourisme ont été vendus à parti de 2009 sous le régime de la loi Censi-Bouvard. Le marché a fortement progressé: de l’ordre de 8000 ventes en 2008 mais 30000 en 2010. Or les investisseurs doivent conserver leur placement pendant 9 ans pour respecter les exigences requises par la loi. Dès 2018, les premiers investisseurs se trouvent donc placés devant ce choix: revendre leur bien ou le conserver. Pour répondre à ce marché, Cerenicimo (groupe Consultim) a décidé de créer une société spécialisée dans le traitement du marché secondaire de ces placements défiscalisés. LB2S propose donc en tant que plateforme immobilière de valoriser le bien à l’occa- sion notamment de la déclaration d’IFI, d’une donation ou d’une vente ou simple- ment de donner un avis de valeur. Créée en 2012, sous le nom de Cerenicio Asset et devenue LB2S, l’entreprise avait réalisé 63 ventes l’année de son lancement et en a concrétisé 716 en 2017. Alexandre Teitgen estime que le marché devrait encore se développer et il anticipe une croissance de plus de 50 % d’ici 2019. Faut il vendre ? Face à l’alternative, vendre le bien après 9 ans ou le conserver, la question surgit immédiatement: l’investisseur ne court-il pas le risque d’une moins-value, surtout dans un contexte où les ventes vont se multiplier? C’est précisément l’objet de l’analyse de LB2S. Alexandre Teitgen indique qu’en moyenne, sur les 287 dernières transac- tions réalisées, le prix de vente est en moyenne inférieur de -1,7% au prix d’achat initial. Quels atouts les acquéreurs peuvent-ils trouver à se positionner sur le marché secondaire? Réponse: l’enveloppe d’inves- tissement peut être plus faible, le rende- ment est supérieur (de 5,3 à 5,4% en brut ou plus de 4% net). De plus, son régime fisal ne sera pas le même. En effet, dans le régime du Censi-Bouvard, l’investisseur doit renoncer à la faculté de pratiquer des amortissements. De ce fait, plus les années passent, plus son imposition sur les loyers progresse. L’acquéreur sur le marché secondaire peut au contraire pratiquer des amortissements, qui tempèrent son impo- sition sur les revenus. L’analyse des sentiments des acquéreurs en fin de période de 9 ans montre qu’ils sont Marché secondaire Censi-Bouvard: un marché qui explose Anticipant l’explosion du marché de la revente de biens acquis sous le régime Censi-Bouvard, LB2S (groupe Consultim) propose un service dédié au conseil des vendeurs et des acquéreurs de ces biens. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE A fin 2018 Achat à crédit Achat comptant Crédits Débits Débits Loyers 76824 € Apport 1406 € Apport 183906 € Gain fiscal 45476 € Intérêts 50520 € Capital revente 161571 € Capital remboursé (1) 79410 € Capital restant dû 116674 € Taxe foncière 2086 € Taxe foncière 2086 € Frais comptables 3200 € Frais comptables 3200 € Fiscalité sur loyers (2) 2376 € Fiscalité sur loyers (3) 28354 € Total 283871 € Total 255672 € Total 217547 € Bilan de l’opération +28199 € +66325 € (1) Montant emprunté: 182500 € à 4,25% sur 20 ans (2) Dont 1592 € au dernier exercice (3) Dont 3952 € au dernier exercice Source: LB2S Bilan à l’arbitrage Soit un investissement d’une chambre dans une EPHAD à Marseille dont le bail avait pris effet en décembre 2009. Le prix de vente HT était de 174 656 € (dont 2000 € de mobi- lier), soit un prix de vente total TTC de 208 889 € (dont 33 841 € de TVA sur l’immobilier et 392 € sur le mobilier) plus 9250 € de frais de notaire. Le bilan de l’opération est variable suivant que l’investisseur a acheté avec un emprunt: bilan de + 28 199 € ou sans emprunt: bilan + 66 325 € . (les montants de la colonne crédits sont identiques dans les deux cas) Entre le bailleur et le locataire. Le groupe Consultim a diversifié la gam- me des services proposés aux investis- seurs, comme en témoigne également la création de Propertimo : partant du constat que dans un montage de résiden- ce services, l’investisseur est un propriétai- re isolé au milieu d’une série de bailleurs, qui doit négocier avec un locataire unique, Propertimo propose d’être le mandataire unique des bailleurs. À ce titre, il perçoit les loyers du locataire, les reverse aux bailleurs et les assiste lors du renouvellement du bail et de la rené- gociation du loyer. très largement satisfaits du montage fiscal avec l a récupération de la TVA et l’économie d’impôt sur le revenu pendant 9 ans. Le taux de satisfaction est moindre sur la question de la fiscalité des loyers: le bailleur devient imposable dès 2 ou 3 ans s’il a acheté comptant et à partir de 6 à 8 ans, s’il a contracté un emprunt. Côté locatif, Alexandre Teitgen indique que, sauf exception, l’engagement du locataire a été tenu. Voici un exemple proposé par LB2S (voir ci- dessous), dans lequel le prix de revente en 2018 est un peu inférieur au prix d‘achat hors taxe du bien en 2009. Les résultats montrent un bilan plus favorable si l’inves- tisseur a acquis son bien comptant (66 K € ) que lors d’un achat à crédit (28 K € ). Si l’investisseur opte pour la revente, Il lui faut choisir entre une vente traditionnelle, ce qui peut lui permettre d’obtenir un meilleur prix, mais qui suppose de dénon- cer le bail commercial. Il peut aussi vendre avec le bail commercial. Il peut aussi décider de faire un deuxième investissement en LMNP classique. Cela lui permet d’imputer sur les loyers de la 1 e opération l’excédent d’amortissement non utilisé. A étudier. ● Alexandre Teitgen
