Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente : Loi Carrez / Vente de terrains pollués
Construction de maison individuelle : Sanctions de la nullité du contrat / Intervention d’une autre entreprise en amont du chantier
Urbanisme : Réalisation de travaux non conformes au permis. Délai pour contester leur régularité après la déclaration d’achèvement
– 4 – Au Parlement –
Au Sénat : Examen du projet de loi de finance pour 2019
Rejet par les sénateurs du projet de loi de finances rectificative
A l’Assemblée : Suite de l’examen du PLF pour 2019
– 5 – Chiffres –
50 décrets d’application de la loi Elan sont programmés
– 6 – Rencontre –
Cafpi analyse le marché du crédit immobilier et l’économiste Marc Touati fait des projections sur l’évolution du marché du logement
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
Financement par la dette et SCPI
QPC sur les pénalités fiscales
– 8 – Rencontre –
La FNAIM en congrès : Jean Marc Torrollion pousse la digitalisation des métiers
■ jugé ■ > La nullité de la promesse de vente pour défaut de mention de la surface Carrez ne peut être régularisée que par la signature de l’acte authentique (Civ. 3 e , 22 nov. 2018, p.2). > Après le dépôt d’une déclaration d’achè- vement, l’administration dispose de 3 mois (ou 5) pour effectuer un contrôle de la conformité des travaux au permis. Elle ne peut plus le faire au-delà de ce délai, y com- pris si le propriétaire demande une nouvelle autorisation pour modifier la construction initiale (CE, 26 nov. 2018, p.3). ■ rejeté ■ > Les sénateurs ont rejeté le projet de loi de finances rectificative pour 2018 (voir p.5). ■ publiée ■ > La loi Elan du 23novembre a été publiée au Journal officiel du 24novembre2018. > Les modalités de calcul de la cotisation de la CGLLS ont été publiées (p.7). > Les tarifs de publication de certaines for- malités (immatriculations) ont été modifiés, certaines opérations devenant gratuites (arrêté du 20novembre, p.7). ■ programmé ■ > Ce sont 50 décrets d’application qui sont programmés pour achever la mise en œuvre de la loi Elan (p.5). ■ demandé ■ > La FNAIM demande un statut du bailleur privé, estimant que la résolution de la crise du logement doit aussi s’appuyer sur le parc privé (p.8). Son président invite les agents immobiliers à la digitalisation des métiers. Julien Denormandie, présent au congrès ce 27novembre, met en avant les atouts du nouveau “bail mobilité” qui est d’applica- tion immédiate (p.8). Débat fiscal L e Parlement poursuit l’examen du projet de loi de finances pour 2019. Le Gouvernement ayant fait le choix de ne pas pré- senter chaque année de réformes d’envergure, le débat de cet- te année est donc plus circonscrit. Il laisse néanmoins surgir des échanges d’idées révélateurs. Ainsi par exemple, les députés ont voulu supprimer une série de petites niches fiscales, dont le coût est limité mais qui nuisent à la clarté de la règle fiscale. Amélie de Montchalin a défendu une série d’amendements en ce sens. On peut en effet légitimement défendre une simplification de la règle fiscale mais à s’en tenir à cette chasse à la niche fiscale, le résultat est une hausse de la pression fiscale. Elle n’a donc de sens que si elle s’accompagne d’une baisse du barème de l’impôt correspondant (IS ou IR par exemple). Sinon, le risque est qu’il en ressorte un senti- ment de volonté d’augmenter la fiscalité. À cet égard, la lecture de l’économiste Marc Touati, invité par Caf- pi (p.6) à livrer son analyse de la conjoncture est très nette: si la pression fiscale est excessive, la croissance s’en ressent. Pour doper l’activité, il convient donc de baisser les prélèvements obligatoires et, pour ne pas aggraver la dette, il faut corrélativement baisser les dépenses publiques. Or il ne semble pas que nous soyons résolu- ment orientés dans ce sens. Le débat fiscal en cours qui, avec l’opinion publique se focalise sur la fiscalité des carburants, ne prendra pas fin avec l’adoption de la loi de finances. On sait en effet que le Gouvernement prépare un projet de loi sur la fiscalité locale. Gérald Darmanin a précisé que le texte serait présenté en conseil des ministres le 17avril 2019. L’abro- gation en cours de la taxe d’habitation, qui a provoqué l’ire des élus locaux, va donc passer à la phase suivante: la réorganisation de la fiscalité locale. J ulien Denormandie était présent au congrès de la FNAIM ce 27novembre. Jean-Marc Torrollion a insisté sur la digitalisation des métiers. Il s’est donc réjoui de la faculté qui s’ouvre de participer à une AG de copropriété par visioconférence et de la suppression de la men- tion manuscrite de la caution, ce qui ouvre la voie à la numérisation du bail d’habitation. Et il suggère au ministre d’aller plus loin en sup- primant la mention manuscrite relative au crédit dans les promesses de vente. Un autre aspect de la numérisation viendra de la phase sui- vante de la vente: un amendement voté le 15 novembre (p.5) prévoit une numérisation de l’accès au fichier immobilier. Il a été adopté avec l’accord du ministre mais cette faculté sera réservée aux demandes émanant des notaires. Pour les autres demandeurs, la procédure nor- male subsiste. Cette numérisation de l’accès pourra peut-être per- mettre une accélération de la délivrance des informations. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 744 3 DECEMBRE 2018 ISSN 1622-1419 19 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Loi Carrez / Vente de terrains pollués Construction de maison individuelle : Sanctions de la nullité du contrat / Intervention d’une autre entreprise en amont du chantier Urbanisme : Réalisation de travaux non conformes au permis. Délai pour contester leur régularité après la déclaration d’achèvement - 4 - Au Parlement - Au Sénat : Examen du projet de loi de finance pour 2019 Rejet par les sénateurs du projet de loi de finances rectificative A l’Assemblée : Suite de l’examen du PLF pour 2019 - 5 - Chiffres - 50 décrets d’application de la loi Elan sont programmés - 6 - Rencontre - Cafpi analyse le marché du crédit immobilier et l’économiste Marc Touati fait des projections sur l’évolution du marché du logement - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - Financement par la dette et SCPI QPC sur les pénalités fiscales - 8 - Rencontre - La FNAIM en congrès: Jean Marc Torrollion pousse la digitalisation des métiers S O M M A I R E E D I T O R I A L 3 décembre 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll V ENTE - C ONSTRUCTION ▲ Vente ■ Loi Carrez ( Civ. 3 e , 22novembre2018, n°1009 FS-P+B+I, cassation, pourvoi n°17-23366) Les acquéreurs d'un lot de copropriété invo- quaient la nullité de la vente pour violation de l'article 46 de la loi du 10juillet 1965 qui impose la mention de la superficie du lot vendu. Selon cet article, la sanction de l'ab- sence de mention de la surface est la nulli- té. Mais le vice d'absence de mention de la surface sur la promesse de vente est purgé si l'acte authentique comporte cette men- tion (al. 5 de l'article 46). La cour d'appel avait rejeté la demande des acquéreurs: elle avait relevé que si la pro- messe de vente ne comportait pas la surfa- ce, les parties avaient signé le document de mesurage avec la mention « pris connais- sance » et que cet additif à la promesse de vente avait la même valeur juridique et « valait régularisation conventionnelle » de l'avant-contrat. Elle avait écarté le fait que l'avant-contrat ne mentionnait pas avoir annexé le certificat. Cette décision est cas- sée au visa de l'article 46 de la loi de 1965: « Qu’en statuant ainsi, alors que, lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie priva- tive des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à enga- ger ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée , fondée sur l’absence de mention de cette superficie, la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : La Cour de cassation fait une application stricte de l'article 46 de la loi de 1965: soit l'avant-contrat comporte la surface et il est donc régulier. Soit il ne comporte pas de surface et seule la signa- ture de l'acte authentique peut en per- mettre la régularisation et interdit donc à l'acquéreur de se prévaloir de la nullité. Mais une signature intermédiaire sur le certificat de surface ne constitue pas une régularisation valable. L'acquéreur a donc le choix: invoquer la nullité de l'acte ou accepter de régulariser par la signature de l'acte authentique. La jurisprudence est ordinairement stricte s ur l'application de la loi Carrez, estimant par exemple que peu importe que l'acqué- reur connaisse avant la vente la superficie réelle du bien vendu (Civ. 3 e , 25février 2016). Le présent arrêt confirme cette rigueur. A retenir: La nullité de la promesse de ven- te pour défaut de mention de la superficie du lot vendu ne peut être régularisée que par la signature de l'acte authentique. ■ Vente de terrains pollués (Civ. 3 e , 22novembre2018, n°1058, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°17-26209) Une SCI avait acquis en 1992 des terrains fai- sant partie d'un ancien site industriel com- portant des installations classées. En 2010, à l'occasion d'opérations de réaménage- ment, elle avait découvert une pollution des terrains et assigné son vendeur en indemnisation. La cour d'appel avait rejeté ses demandes, tant sur le fondement contractuel que délictuel et la Cour de cas- sation confirme la décision : « Mais attendu que l’article L 514-20 du code de l’environnement, qui dispose que, lorsqu’une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur, nécessite, pour son application, qu’une installation classée ait été implan- tée, en tout ou partie, sur le terrain vendu; qu’ayant relevé qu’aucune des installations classées implantées sur le site industriel de Sevran-Livry-Gargan n’avait été exploitée sur les parcelles cédées à la SCI GDLMA et retenu qu’il n’était pas établi qu’une instal- lation de nature, par sa proximité ou sa connexité, à en modifier les dangers ou inconvénients, au sens de l’article R. 512-32 du même code, y eût été exploitée, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le ven- deur n’avait pas manqué à son obligation d’information ». Le pourvoi est également rejeté sur le fon- dement délictuel au motif que les installa- tions classées avaient été exploitées sur le site mais non sur les terrains vendus à l'ac- quéreur et qu'aucun rapport n'établissait avec certitude que la pollution constatée provenait de l'activité de la société vende- resse, des polluants ayant pu venir d'autres sites par les eaux souterraines. Observations : L'article L 514-20 du code de l'environnement impose au vendeur d'un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée pour la protection de l 'environnement d'en informer par écrit l'acheteur. L'article prévoit des sanctions en cas de pollution rendant le terrain impropre à la destination prévue dans le contrat (résolution du contrat, restitution d'une partie du prix ou réhabilitation aux frais du vendeur). La question était ici de savoir si le terrain vendu devait relever de ce régime puisque si l'ensemble du site avait fait l'objet d'exploitation d'une ICPE, ce n'était pas le cas du terrain vendu. L'ac- quéreur, dans son pourvoi soutenait que l'article L 514-20 devait s'appliquer à tout terrain issu de la division du site, mais cet argument n'a pas été retenu par la Cour de cassation. Construction de maison indivi- duelle ■ Sanctions de la nullité du contrat (Civ. 3 e , 22novembre2018, n°1008, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°17-12537) Le client d'un constructeur réclamait la requalification de son contrat en contrat de construction de maison individuelle et sa nullité. La cour d'appel avait prononcé la nullité du contrat faute pour le construc- teur d'avoir respecté les règles d'ordre public mais jugé que la remise en état des lieux emportant démolition, alors que le maître d'ouvrage avait pris l'initiative de faire achever les travaux, constituerait une sanction disproportionnée au regard des travaux réalisés, quasiment achevés. La Cour de cassation approuve la décision: « Mais attendu qu’ayant retenu que les désordres constatés consistaient en une erreur d’implantation de l’angle du bâti- ment, une erreur de réalisation des trémies de l’escalier rendant l’aménagement prévu au-dessous impossible, un défaut d’enroba- ge de certains fers des ouvrages en béton armé, un défaut d’aspect des poteaux ronds et une mauvaise réparation de l’angle d’un chapiteau en pierre, un oubli de la réserva- tion de la cheminée et une dégradation de murs enterrés, que le montant total des tra- vaux réalisés s’élevait à 280313 € pour des malfaçons à reprendre pour un coût évalué à 27695 € , les travaux réalisés par le constructeur ayant été évalués à 89,5 % du gros-oeuvre, et que les photographies ver- sées au débat attestaient que la maison JURISPRUDENCE ❘◗ Silke Nadolni (LPA-CGR avocats ) est intervenue pour Eternam dans la négo- ciation d’un club deal pour acquérir un OPCI. Elle intervient en investisse- ment (et non en financement). Acteurs (erratum) était à ce jour quasiment terminée, la cour d’appel, qui, procédant à la recherche pré- tendument omise, a pu en déduire que la mesure de remise en état des lieux , seule e xpressément formulée par M. V, alors qu’il avait pris l’initiative de faire achever l’ou- vrage, constituerait une sanction dispro- portionnée, au regard des travaux réalisés, et aujourd’hui quasiment achevés, et de la gravité des désordres , et que, ce chef de demande étant rejeté, M.V. restait rede- vable, par le jeu des restitutions réci- proques, du coût de la construction réalisée, sous déduction des malfaçons et moins- values et des sommes déjà versées, a légale- ment justifié sa décision ; Par ces motifs: rejette ». Observations : La liste des malfaçons ne faisait pas l'objet de débat ni la nullité du contrat: le constructeur n'avait pas souscrit de garantie de livraison et n'avait donc pas fourni d'attestation de garantie contraire- ment à ce qu'impose l'article L232 1 g du CCH. Mais ce sont les conséquences de cet- te nullité qui posaient difficulté. Le maître d'ouvrage demandait la remise en état de la situation avant le contrat. La cour d'appel avait donc refusé au motif, le constructeur étant de plus en liquidation judiciaire, que cette sanction était dispro- portionnée. Cette décision est à comparer à un arrêt du 26juin 2013 où la Cour de cassation avait au contraire admis la faculté pour le maître d'ouvrage de demander la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés et de la démolition (n°12-18181). Elle doit donc être tempérée par l'arrêt rapporté. Lorsque la nullité a des conséquences excessives pour le constructeur, le juge peut admettre de refuser de le condamner à la démolition sans indemnité. A retenir: En cas de nullité du contrat de construction de maison individuelle, des conséquences excessives de la nullité pour le constructeur peuvent justifier de ne pas le condamner à démolir à ses frais. ■ Intervention d'une autre entre- prise en amont du chantier (Civ. 3 e , 22novembre2018, n°1059, FS-P+B+I, cassation, pourvoi n°17-22112) Un couple avait conclu un contrat de construction de maison individuelle mais avait précédemment signé avec une autre entreprise, un contrat spécifique pour construire un mur de soutènement implan- té derrière un mur de clôture préexistant. En raison de fissures, le couple avait engagé la responsabilité du constructeur et la cour d'appel l'avait condamné in solidum avec l'assureur de l'autre entreprise au motif que l e constructeur devait envisager tous les tra- vaux d'adaptation au sol de l'immeuble, dont faisait partie le mur de soutènement, soit pour les intégrer dans son contrat, soit pour en estimer le coût s’ils étaient laissés à la charge des maîtres d'ouvrage. Cette déci- sion est cassée au visa de l'article 1147 du code civil (rédaction antérieure à 2016): « Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que la réalisation du mur de soutènement avait été prévue et confiée par le maître de l’ouvrage à la société BCTP par un contrat distinct du contrat de construction de mai- son individuelle conclu avec la société Azur et construction, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ». La cour d'appel avait par ailleurs jugé que l'assureur devait être condamné in solidum avec le constructeur car le mur de soutène- ment était affecté de désordres relevant de la responsabilité décennale du constructeur, et que « la clause contractuelle subordonnant l’acquisition de la garantie pour un mur de soutènement des terres à la réalisation préa- lable d’une étude technique par un ingénieur conseil spécialisé […] est une clause d’exclu- sion qui fait échec aux règles d’ordre public en excluant sa mise en œuvre dans d’autres hypothèses que celles prévues par l’article A 243-1 annexe 1 du code des assurances ». Cette solution est également cassée: « Qu’en statuant ainsi, alors que la clause qui subordonne l’acquisition de la garantie à la réalisation d’une étude technique ne constitue pas une exclusion de garantie, la cour d’appel a violé [les articles L. 241-1 et L. 243-8 du code des assurances] ». Observations : Cette décision circonscrit la responsabilité des deux intervenants sur le chantier et permet de décharger le constructeur de sa responsabilité au motif qu'une autre entreprise était intervenue pour réaliser le mur litigieux, à la demande du maître d’ouvrage. La cour d'appel avait par ailleurs considéré que le contrat d'assurance, en obligeant le constructeur à réaliser une étude technique préalable aux travaux et à se conformer à ses préconisations, prévoyait une exclusion de garantie interdite par la loi. L'article A 243-1 annexe 1 du code des assurances pré- voit certaines exclusions de garantie, par exemple en cas de fait intentionnel du souscripteur ou de l'assuré. Mais la Cour de cassation juge que la clause litigieuse n'était pas une exclusion de garantie. Sous réserve d'interprétation, on peut ajouter qu'il s'agissait d'une condition de mise en œuvre de la garantie, qui est donc valable. Urbanisme ■ Réalisation de travaux non conformes au permis. Délai pour contester leur régularité après la déclaration d'achèvement (CE, 1 e et 4 e chambres, 26novembre2018, n°411991) Un permis de construire une maison avait été délivré en 2005. Mais l'implantation d'une partie de la façade nord de la construction ne respectait pas ce permis. Un nouveau permis avait été délivré pour sur- élever la maison en 2012. La cour d'appel en avait déduit que le permis de 2012 avait été délivré illégalement faute de respect du permis d'origine. Mais le Conseil d’État cen- sure la décision. Il rappelle la règle de prin- cipe selon laquelle si une construction a été édifiée sans respecter le permis, le proprié- taire qui envisage de nouveaux travaux doit présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments qui modifient le bâtiment tel qu'initialement approuvé (sous réserve de l'application de l'article L 421-9 relatif à la régularisation des travaux réalisés depuis plus de 10 ans). Mais il indique ensuite l'effet juridique d'un réco- lement des travaux (art. L 462-2 du code de l'urbanisme) ou du dépôt d'une déclaration d'achèvement des travaux (art. R 462-6). Ce dernier article prévoit un délai de 3 mois pour permettre à l'administration de contester la conformité des travaux au per- mis, ce délai étant porté à 5 mois si un réco- lement des travaux est obligatoire en appli- cation de l'article R 462-7: « lorsque le bénéficiaire d’un permis ou d’une décision de non-opposition à déclara- tion préalable a adressé au maire une décla- ration attestant l'achèvement et la confor- mité des travaux réalisés en vertu de cette autorisation, l’autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l’a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exi- ger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu’il présente une demande de permis ou dépo- se une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédem- ment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée ». 3 décembre 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll C ONSTRUCTION - U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ▲ 3 décembre 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll JURISPRUDENCE Gérald Darmanin a présenté au Sénat le 19novembre le projet de loi de finances rec- tificative pour 2018, en expliquant qu’il ne comportait aucune mesure fiscale qui aurait dû figurer dans la loi de finances initiale et qu’il est restreint aux ajustements de l’exer- cice en cours. Toutefois, le président de la commission des finances, Vincent Eblé observe qu’en raison de l’annulation de 600millions d’euros du compte d’affectation spéciale “transition énergétique”, le produit de la TICPE va ali- menter le budget de l’État. Il déplore que la fiscalité énergétique serve à boucler les fins de mois. Christian Cambon critique la suppression de 404millions d’€ pour la mission Défense. Claude Raynal demande la suppression de l’article 2 qui prévoit la hausse de l’affecta- tion de crédits de la TICPE au budget de l’État. Il a toutefois retiré l’amendement et l’article a été voté. En revanche, l’article 4, qui est l’article d’équilibre, qui arrête en recettes et en dépenses les données générales de l’équi- libre budgétaire n’a pas été adopté et l’en- semble du projet de loi a donc été considéré comme rejeté. (Sénat, débats, 19 nov. 2018). A U S ÉNAT DÉBATS Rejet du PLF rectifi- cative au Sénat Les sénateurs redoutent une prochaine crise du logement reproduction interdite sans autorisation Observations : Cette décision conforte l'in- térêt de la déclaration d'achèvement des travaux. Elle fait courir un délai (3 mois ou 5 mois) pendant lequel l'administration peut effectuer un contrôle de la conformi- té des travaux. Mais au-delà de ce délai, l'administration ne peut plus contester la régularité des travaux par rapport au per- mis. Cette règle subsiste si le propriétaire sollicite une nouvelle autorisation pour modifier la construction initiale. ● ▲ Les sénateurs ont abordé le 22novembre l’examen du projet de loi de finances pour 2019. Bruno Le Maire explique les choix du Gouvernement: rémunération du travail, investissement et environnement. Sur ce d ernier point, il mentionne la prolongation du crédit d’impôt de transition énergétique et de l’éco-prêt à taux zéro. Fiscalité locale Gérald Darmanin précise que le projet de loi spécifique sur la fiscalité locale sera présen- té en conseil des ministres le 17avril 2019. Le rapporteur général, Albéric de Montgol- fier, dénonce le fait de présenter “ la TICPE [taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques] comme un impôt écologique, c’est une escroquerie !”, d’au- tant que le crédit d’impôt de transition éner- gétique a été divisé par deux. Dans la discussion générale, Philippe Adnot redoute que la taxe d’habitation soit rem- placée par une dotation d’État, ce qui place- rait les collectivités territoriales “dans la main de Bercy”. Philippe Dallier rappelle les mesures prises concernant le logement et estime qu’elles ■ Politique du logement Marc-Philippe Daubresse relaie les propos du président de Nexity qui dans une lettre ouverte au Président de la République, l’alerte contre les risques d’une crise du logement. Le ministre chargé des relations avec le Parlement, Marc Fresneau, lui répond que le PTZ et le dispositif Pinel ont été reconduits pour 4 ans et que la loi Elan vise à conduire une politique beaucoup plus structurelle du logement. (Sénat débats, 22novembre 2018). font courir un risque pour un secteur qui sortait à peine du marasme de 2014 et il ajoute que ce marasme avait été déclenché par les décisions brutales du Gouvernement Ayrault avec Cécile Duflot. Il indique que l es chiffres montrent une baisse des mises en vente et des réservations Il préconise de rétablir l’APL accession et de recalibrer le PTZ pour mieux soutenir l’accession à la propriété. Christine Lavarde (Les Républicains) obser- ve que la suppression de la taxe d’habitation va faire peser une surcharge de 14milliards d’euros sur les finances publiques en 2020. Le secrétaire d’État, Olivier Dussopt indique que le chèque énergie va passer de 150 à 200€. (Sénat débats, 22novembre2018). Discussion par articles Le 23novembre, des sénateurs ont proposé de modifier le barème de l’impôt sur le reve- nu. Albéric de Montgolfier relève que 20% des foyers paient 83,4% de l’impôt. Le secrétaire d’État Olivier Dussopt plaide pour la stabilité fiscale. Éric Bocquet indique que l’IS rapportait 40milliards en 2000 et devrait rapporter 31,5milliards en 2019 tan- dis que l’impôt sur le revenu rapportait 51milliards en 2000 et devrait atteindre 70milliards en 2019 : “il y a donc un léger transfert”. Les amendements ont été repoussés. En revanche, Philippe Dallier a obtenu le vote de l’amendement n° I-905 qui revalori- se le montant du quotient familial, mais contre l’avis du Gouvernement. L’article 2 fixant le barème de l’IR a été voté. Exonération d’IR pour la location intergénérationnelle Christine Lavarde propose une exonération d’IR pour les revenus perçus par le bailleur de plus de 60 ans qui pratique la location intergénérationnelle au profit d’un jeune, telle que prévue par la loi Elan. Son amen- dement (n°I-228) a été voté. Plus-values Roger Karouchi demande d’élargir le régi- me d’exonération d’impôt sur la plus-value en cas de cession de terrain destiné à la construction de logements (amendement I- 836), mais il l’a retiré. En revanche a été voté un amendement (I- 1012) de suppression de l’article 2 bis , intro- duit par les députés qui visait à abroger l’ar- ticle 35 bis du CGI, au motif, explique Yvon Collin, que ce texte créé en faveur des chambres d’hôtes profite aussi à des loca- tions de type Airbnb, au détriment de l’hô- tellerie. Mais il ajoute qu’il bénéficie aux accueillants familiaux qui hébergent des personnes et qui reçoivent une “indemnité représentative de mise à disposition de la ou des pièces réservées à la personne accueillie” (IMAD), qui ne seraient donc plus exonérées. Le Sénat est donc revenu sur l’abrogation votée à l’Assemblée de sup- pression de l’article 35 bis. (Sénat débats, 23novembre2018). Les débats le 26novembre ont été consacrés à la fiscalité des carburants. À suivre. ● Le PLF au Sénat 3 décembre 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll des contrats d’assurance décès, souscrits en remboursement d‘un prêt, au taux de 9%, va renchérir la prime d’assurance payée par l’emprunteur. De nombreux députés appuient cet amendement de suppression. Véronique Louwagie précise que le surcoût serait de 540€ sur la durée du prêt pour un emprunt de 150000€ sur 15 ans. Bruno Le Maire rétorque qu'il s’agit de sup- primer une incohérence car les autres risques (maladie et perte d’emploi) sont déjà soumis à cette taxe. Éric Woerth observe que le gain pour l’État est tout de même de 560millions d’euros à terme. Thibault Bazin ajoute qu’il s’agit d’un signal supplémentai- re à l’encontre de l’immobilier et il prédit une crise. Amélie de Montchalin récuse l’ar- gument, signalant que les notaires font état d’un grand dynamisme du marché de l’an- cien. Les amendements de suppression ont été rejetés et l’article a été voté. L’article 55 qui prolonge le dispositif de sou- tien à l’investissement outre mer a été voté. Un amendement (n° 2539) a été adopté pour inciter à l’investissement en Corse, mais pourrait en théorie s’appliquer à d’autres zones rurales et montagneuses. (Débats AN 15novembre 2108, 2e séance) . Le vote d’un amendement n°1971 étend la défiscalisation outre mer à la rénovation de logements de plus de 20 ans, pour leur per- mettre d’obtenir une performance énergé- tique comparable à celle du neuf, en Nou- velle Calédonie. Selon Philippe Gomez, 14000 logements seraient concernés. S’agissant de la vente de locaux commer- ciaux par des sociétés d’HLM pour les trans- former en logements, le rapporteur a indi- qué que les offices HLM bénéficiaient du taux d’IS de 19% pour la cession de locaux non affectés au logement social, si le cession- naire s’engage à les transformer en loge- ments sociaux (retrait de l’amendement 2017). Son propos est confirmé par le ministre. À suivre. ● ➙ 50 : c’est le nombre de décrets qui doivent être publiés en application de la loi Elan du 23novembre, dans les six mois. Des ordonnances sont atten- dues pour la politique des loyers, la réforme de la copropriété, la lutte contre l’habitat indigne et la hiérar- chie des normes d’urbanisme. (Communiqué du 27novembre2018). Chiffres Le 15novembre a été voté après l’article 48 u n amendement n°1947 de Bénédicte Peyrol qui permet au contribuable de demander un rescrit à l’administration pour obtenir une position claire de l’administration fiscale. Un autre amendement (n°1949) a été adop- té à l’initiative de la même députée pour lut- ter contre la fraude fiscale. Il s’agit d’ajouter au dispositif qui lutte contre l’abus de droit qui vise les opérations à but exclusivement fiscal, un dispositif complémentaire qui viserait les opérations à motivation princi- palement fiscale. (AN Débats, 13 nov. 2018, 1 e séance). ■ Taxation des plus-values Jean-Paul Mattéi propose de modifier le régime de taxation des plus-values immobi- lières (amendement n°2256) pour inciter à la cession en supprimant les abattements pour durée de détention, mais en majorant le prix d’achat d’un coefficient d’érosion monétai- re, puis de laisser au contribuable le choix entre une imposition à taux forfaitaire (le prélèvement forfaitaire unique) soit au barè- me de l’impôt sur le revenu. Il a toutefois retiré l’amendement à la demande du ministre, celui-ci indiquant que l’adoption d’une telle mesure ferait hésiter les proprié- taires à vendre. François Pupponi demande une extension de l’exonération de plus-value pour les par- ticuliers qui vendent des biens à des orga- nismes de logement social. Son amende- ment (n°2°15) a été repoussé mais le ministre a précisé que si une opération est faite par le biais d’une SCI dont un ou plu- sieurs organismes HLM détiennent la majo- rité des parts, l’exonération de plus-value est applicable. Le propos est toutefois contesté par Sébastien Jumel qui demandait une application de l’exonération pour le cas des opérations mixtes de logement social et d’accession (rejet de l’amendement n°2135). Le vote de l’amendement n°1780 abroge l’exonération des intérêts sur les prêts fami- liaux dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier par un membre de la famille (dispositif qui était en cours d’extinction). Éric Cocquerel propose d’étendre la sur taxation des locations à des loyers très éle- vés en l’appliquant quelle que soit la durée de la location (la taxe vise actuellement les locations de plus de 9 mois). Son amende- ment (n°1941) a été rejeté, le ministre souli- gnant qu’il ne fallait pas viser les locations de courte durée, y compris d’un seul jour. Marie-Christine Dalloz a proposé de relever le seuil d’exonération des droits de succes- sion, mais elle n’a pas été suivie (rejet de l’amendement n°1390). Succès en revanche pour Sarah El Haïry qui demandait une sim- plification de la procédure permettant une exonération de droits de mutation pour les monuments historiques: elle facilite la délé- gation de signature du ministre (vote de l’amendement n°2259). ■ Accès au fichier immobilier Succès encore pour Lise Magnier qui propo- se d’ouvrir à compter du 1erjanvier 2019 un nouveau service d’accès au fichier immobi- lier, pour automatiser les demandes de trai- tement émanant des notaires, sans interven- tion manuelle. La contribution de sécurité immobilière serait perçue à tarif inchangé pour les demandes automatisées (vote de l’amendement n°2404). Les autres usagers devront continuer à adresser leur demande au service de la publicité foncière. En revanche, Jean-Paul Mattei n’a pu obte- nir que l’abattement sur les résidences prin- cipales pour la taxation à l’IFI soit porté de 30 à 50% (rejet de l’amendement n°2170). Échec aussi pour Éric Alauzet qui voulait étendre l’exonération d’IFI pour les proprié- taires de bois et forêts (rejet de l’amende- ment n°1702). ■ Assurance de prêts immobiliers Vincent Desceour propose de supprimer l’article 52 car l’assujettissement à la TSCA À L ’A SSEMBLÉE DÉBATS ■ Mal logement Jacqueline Maquet (LaREM, Pas-de-Calais) interpelle le Gouvernement sur l’accès au logement de tous, estimant que la lutte contre la pauvreté passe par la lutte contre le mal-logement. La secrétaire d’État, Christelle Dubos répond que la stratégie pauvreté qui est menée vise à garantir le droit au logement et qu’elle vise à renforcer les capacités d’hébergement. 125millions d’euros seront consacrés à la création et à l’adaptation de l’offre d’hébergement et de logement. (AN Débats, 13 nov. 2018, 1 e séance). Suite du PLF à l’Assemblée Quelles perspectives pour les taux de crédit pour l’immobilier? Le directeur général adjoint de Cafpi, Philippe Taboret, observe qu’après avoir atteint un record absolu à la baisse, les taux sont restés à un niveau stable. Mais avec la fin annoncée de la politique de quantitative easing de la Banque centrale européenne, les taux pourraient remonter et conduire à une hausse de 0,5% des taux immobiliers. Cela va donc réduire un peu le pouvoir d’achat des acquéreurs. Analysé sur 4 ans, ce pou- voir d’achat est toutefois très stable (1) , y compris à Paris (+1m 2 ) ainsi qu’à Nice (-1m 2 ) ou à Toulouse (-3m 2 ) avec deux exceptions: il s’est réduit à Bordeaux (-15m 2 ) et a cru à Marseille (+20m 2 ). La part des primo-accédants: en phase avec le volume des crédits Philippe Taboret réaffirme que la part de primo-accé- dants donne la dynamique du marché. Cette part évo- lue en parallèle avec celle du volume du crédit. En 2018, les primo-accédants représentaient 56,4% des volumes de cré- dits (170milliards d’ € au total). Pour 2019, cette part pourrait être comprise entre 55% (le total chuterait à 165milliards) et 45% (140milliards). Rejet des grandes agglomérations Cafpi a commandé à l’Ifop une nouvelle édition de son baromètre. Il en résulte que le sentiment d’être encore en pleine crise augmente (51%). Le sentiment d’aggrava- tion de l’état d’esprit général est aussi en hausse (34%), surtout chez les retraités (98%). Frédéric Dabi, DG adjoint de l’IFOP estime qu’en six mois, le climat a radicale- ment changé. Cela se traduit dans l’intention d’acquérir une résidence principale. Elle est en baisse (recul de 4 points à 30% en 6 mois). De même le sentiment d’avoir les moyens financiers pour acquérir un bien immobi- lier est en recul. Le regard porté sur la poli- tique fiscale suivie par le Gouvernement est négatif (74% d’avis défavorables). Enfin, à rebours de l’opinion générale- ment défendue, le type d’agglomération souhaité pour résider est soit une commu- ne rurale (41%) soit une agglomération de taille moyenne (44%). Il y a donc un rejet des grandes agglomérations (15%). S’agissant de la loi Elan, 71% des per- sonnes ne la connaissent pas. Quant à savoir si elle aura un impact positif pour faciliter l’acquisition d’un bien immobilier, les opinions sont très partagées: seules 37% estiment qu’elle va faciliter l’achat d’un logement neuf (28% pour un loge- ment ancien). S’agissant de l’Europe, seuls 47% des personnes estiment que l’euro est une bonne chose pour la France (ils étaient 60% en juin2017). 37% des per- sonnes seraient favorables à une sortie de l’Union européenne. Des bulles Cafpi avait invité Marc Touati à présenter son analyse de la conjoncture. L’économis- te indique d’emblée que “l’immobilier est la meilleure arme contre la pauvreté”. Mais il observe qu’il existe des bulles, c’est- à-dire un “écart cumulatif et auto-entrete- nu entre la valeur financière d’un actif et sa valeur réelle”. Mais les bulles font partie de la vie économique. Plus le rendement est élevé, plus le risque s’élève. Avec les subprimes, on a voulu s’affranchir de cette règle: la titrisation permettait de noter triple A des produits à rendement élevé. Si on a redémarré, c’est grâce à un plan de relance mondiale et à la planche à billets. Une telle débauche de moyens financiers aurait dû créer une croissance forte et pourtant elle n’a été que de 0,8% par an depuis 2008. La planche à billets a donc ali- menté des bulles. Marc Touati identifie deux bulles: 1. En Bourse, il y a une bulle car l’écart entre le Dow Jones et la croissance mondiale se creuse depuis 2017. 2. La bulle obligataire; la dette atteint 237000milliards de $. La dette n'est pas mauvaise en soi, à condi- tion de permettre de générer assez de croissance pour rembourser les intérêts de la dette. Or on n’y arrive pas. Comme la BCE a l’intention d’arrêter le quantitative easing, il est probable 3 décembre 2018 6 C AFPI JURIS hebdo immobilier ll RENCONTRE (1) Calculé par rapport entre le montant emprunté pour 1000 € par mois sur 20 ans et le prix au m 2 par ville (2) Hors renégociation Dans un contexte de baisse de la confiance des ménages, le volume des crédits devrait baisser ainsi que celui des prix des logements. La part des primo-accédants tire les volumes de crédits vers le haut Volumes de crédits hors renégociations Part des primo-accédants Les volumes de crédits dépendent du pourcentage de primo-accédants 100 110 120 130 140 150 160 170 180 20 30 40 50 60 2015 2016 2017 2018 3 HYPOTHÈSES POUR 2019 26,5% 37,7% 50,9% 56,4% 40,0% 55,0% 45,0% en Mds d’ " 160 Mds d’ " 170 Mds d’ " 165 Mds d’ " 155 Mds d’ " 140 Mds d’ " En % du volume de crédits hors renégociations Sources : Banque de France / CAFPI Source: ACEDEFI nov. 2018 Source: Bq de France / Cafpi Prix des logements rapporté aux revenus Évolution du crédit et part des primo-accédants (2) que les taux longs augmentent. P ar ailleurs, la croissance mondiale ralentit, ce qui va peser sur le prix du baril de pétrole, vers un niveau de 70$. En Italie, Marc Touati estime que nous aurions tort de nous moquer de ce pays qui a fait plus d’effort que la France en termes de réduction des dépenses publiques. Elles représentaient (p.116) 5 7,5% du PIB en 1993 mais 48,7% en 2017 soit 8 points de moins qu’en France. Mais l’Italie entre en zone de récession. En France, Marc Touati estime que crois- sance sera de 1 ou 1,1%. Que faire? Sachant que plus la pression fis- cale augmente, plus la croissance baisse et que nous sommes numéro 1 en termes de prélèvements obligatoires, augmenter les impôts va casser la croissance. Il faut donc baisser la pression fiscale. Avoir augmenté la CSG était donc une erreur majeure. Il aurait fallu au contraire la baisser et rédui- re la dépense publique. Mais on ne consta- te pas de volonté politique de baisser la dépense publique… Vers une baisse des prix de 15% Dans ce contexte, que pen- ser de l’immobilier? Marc Touati part de la com- paraison entre le niveau des revenus et les prix des logements pour constater que les prix sont très élevés. À cet égard, Lyon est la ville la plus chère. Marc Touati estime que les prix de l’immo- bilier devraient baisser de l’ordre de 15% en 2018-2019, d’autant que les ménages sont très endettés. Dans l’ouvrage qu'il a publié récemment “Un monde de bulles”, Marc Touati précise “il ne s’agira pas d‘un krach massif, mais d’un dégonflement pro- gressif de la bulle immobilière actuelle” (p.176). L’économiste préconise néan- moins de maintenir le placement dans l’immobilier, qui reste un placement ren- table à long terme et indispensable pour les primo accédants. Message positif de conclusion; l’année 2019 risque d’être dif- ficile, mais les années de crise sont tou- jours des phases d’opportunité ! Cafpi analyse le marché du crédit immobilier 3 décembre 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Guillem Canneva est nommé conseiller au cabinet d'Emmanuelle War- gon. (Arrêté du 16 novembre 2018, J.O. du 20 nov. 2018, n° 28). Préfets Sont nommés préfets: Anne-Gaëlle Bau- douin-Clerc (Puy-de-Dôme), Frédéric Peris- sat (Dordogne), Béatrice Lagarde (Lot-et- Garonne) et Brice Blondel (Hautes-Pyré- nées). (Décrets du 21novembre 2018, J.O. du 22 nov. n°87 à91). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Marie Grosset est nom- mée maître des requêtes au Conseil d'Etat. (Décret du 19novembre 2018, J.O. du 21 nov. n°29). Organismes publics ✓ CPO : la liste des membres du Conseil des prélèvements obligatoires a été publiée au J.O. du 24novembre 2018 (n°73). Conventions collectives ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l'extension de l’avenant n°119 du 8juin 2018 portant sur les salaires. (Avis publié au J.O. du 23 nov. 2018, n°71). Au fil du J.O. ■ CGLLS Les modalités de calcul de la cotisation à la CGLLS pour 2018 sont les suivantes: - somme forfaitaire par logement: 3,5 € - réfaction appliquée à l'autofinancement net, pour le calcul de la part variable: 7,5% des produits locatifs - taux applicable à l'autofinancement net (après réfaction): 5,5% La cotisation additionnelle à la CGLLS doit être payée par voie électronique sur le site internet https://teledeclaration.cglls.fr dans un délai de 10 jours à compter du 24novembre 2018. (Arrêté du 9novembre 2018 fixant les modali- tés de calcul et de paiement de la cotisation additionnelle due à la Caisse de garantie du logement locatif social, J.O. du 23 nov. n°24). ■ Logement social Un décret du 23novembre est relatif à la désignation des instances paritaires et modalités d'élection des représentants du personnel. (Décret n°2018-1031 du 23nov. 2018 modi- fiant le décret du 8juin 2011 portant disposi- tions relatives aux personnels des offices publics de l'habitat, J.O. du 25 nov. n°36). L'article R 214-156-1 nouveau du code monétaire et financier autorise les SCPI à conclure des contrats constituant des ins- truments financiers à terme, pour protéger l eurs actifs. Le texte ajoute des conditions à cette faculté. Et notamment: - Les contrats peuvent être dénoués ou liquidés à tout moment, à leur valeur de marché, à l'initiative de la SCPI. - Les contrats font l'objet d'une valorisa- tion par la SCPI, fondée sur une valeur de marché et vérifiée par un tiers indépen- dant. L'exposition d'une SCPI au risque de contrepartie sur un même contractant résultant de ces contrats ne doit pas dépas- ser 10% de son actif net. Ce même décret comporte d'autres dispo- sitions sur les groupements forestiers d'in- vestissements. Selon la notice du décret, le texte a pour objet de permettre à des fonds profession- nels spécialisés et des organismes de finan- cement d'octroyer des prêts aux entre- prises, il permet à de nouveaux acteurs d'octroyer directement des prêts aux entreprises. (Décret n°2018-1004 du 19novembre 2018 portant modernisation du cadre juridique de la gestion d'actifs et du financement par la dette, J.O. du 21 nov. n°6). ■ Modification de tarifs Un arrêté du 20 novembre modifie la tari- fication d’une série de formalités (tableau). (Arrêté du 20novembre 2018 modifiant l'arrê- té du 9nov. 2017 fixant le montant des rému- nérations dues en contrepartie des services rendus par la direction de l'information légale AU FIL DU J.O. Deviennent gratuits - Immatriculation principale requise suite à prise d'un fonds en location-gérance - Immatriculation principale suite à un achat ou apport de fonds de commerce - Immatriculation principale requise suite à la cession à titre onéreux à une personne physique ou la transmission à titre gratuit entre vifs du patrimoine affecté à la cession de ce patrimoine à une personne morale ou son apport en société - Immatriculation complémentaire ou secondaire requise suite à achat ou apport d'un fonds de commerce (mutation à titre onéreux) - Avis concernant une déclaration afférente à la vente, à la cession, à l'apport en société, à l'attri- bution par partage ou par licitation d'un fonds de commerce - Avis confirmatif Demeurent payants : - Immatriculation principale requise suite à transfert hors ressort du siège social ou de l'établisse- ment principal (70 € pers. phys. et 143 € pers. morale) - Toute inscription modificative (45 € pers. phys. et 116 € pers. morale) - Décision rendue en application de la loi de 1967 sur la faillite (16 € ) - Ordonnance de suspension provisoire des poursuites (16 € ) - Avis de dépôt des comptes annuels des sociétés (25 € ). Restent gratuits: - Immatriculation principale d'une personne physique requise pour cause de création d'établisse- ment - Immatriculation d'une personne morale - Radiation au RCS - Avis de jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel ■ Une QPC sur les pénalités fis- cales L'article 1728 du CGI prévoit des majora- tions de droits de 10%, sans mise en demeure ou en cas de paiement dans les 30 jours de la mise en demeure et de 40% en l'absence de déclaration dans les 30 jours de la mise en demeure. Par ailleurs, l'article 1741 prévoit une amende de 500000 € et une peine de 5 ans de prison pour le fait de se soustraire frauduleusement à l'établissement ou au paiement de l'impôt. La question portait sur la constitutionnali- té du cumul de ces sanctions . Le Conseil constitutionnel valide les dispositions et leur cumul tout en précisant que "les dis- positions de l'article 1741 ne s'appliquent qu'aux cas les plus graves d'omission déclarative frauduleuse. Cette gravité peut résulter du montant des droits fraudés, de la nature des agissements de la personne poursuivie ou des circonstances de leur intervention." (Décision n°2018-745 QPC du 23novembre 2018, J.O. du 24 nov. n°70). ■ La loi Elan est publiée Il s’agit de la loi n°2018-1021 du 23novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numé- rique, parue au J.O. du 24novembre 2018 (n°1). ■ Financements Dans un décret du 19novembre, relatif au financement par la dette, figure la faculté pour les SCPI de recourir à des instruments financiers à terme. et a 3 décembre 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll L A FNAIM ENCONGRÈS Le congrès de la FNAIM ce 27novembre se tenait dans un lieu plus prestigieux: le Car- rousel du Louvre. À nouveau lieu, nouveau ton. Le président de la fédération, Jean- Marc Torrollion a donné une dimension internationale à son congrès. Non dans une approche incantatoire, mais incarnée: le congrès a mis en lumière un partenariat conclu entre la FNAIM et l’Association marocaine des agences immobilières. Il a été signé à Casablanca le 11octobre avec leurs présidents respectifs, Jean-Marc Tor- rollion et Mohamed Lahlou. Celui-ci se féli- cite de cet accord qui va permettre de tra- vailler à la professionnalisation des agences alors que le Maroc prépare un texte de loi pour réglementer la profession. La loi Elan n’oppose pas bailleurs et locataires Retour en France. C’est la loi Elan, publiée quelques jours plus tôt, qui était au cœur des débats. Quatre parlementaires ayant participé activement à l’élaboration du tex- te de loi étaient conviés à répondre aux questions de la FNAIM. Dominique Estrosi Sassone (sénatrice Les Républicains des Alpes Maritimes) insiste sur la volonté exprimée par le Sénat de trouver un accord avec l’Assemblée, tout en proposant des mesures pour rééquilibrer les rapports locatifs après la loi Alur. Pour Mickaël Nogal (député LaREM Haute- Garonne), la loi Elan n’oppose pas bailleurs et locataires. Faut-il faire évoluer la profes- sion vers un ordre? Soulignant les progrès du CNTGI, Mickaël Nogal n’en est pas convaincu. Sur la copropriété, la FNAIM observe que différencier la règle suivant la taille des copropriétés risque d’introduire un facteur de complexité. Il serait envisagé de réserver la faculté de ne pas choisir de syndic profes- sionnel aux syndicats de moins de 15 lots, et, au-delà de 100 lots, de prévoir une ges- tion par un conseil d’administration. Dominique Estrosi-Sassone répond qu'il faut de la souplesse et que les règles peu- vent être différentes suivant qu’on est dans une copropriété de 5 ou de 250 lots. Elle ajoute que la loi a réglé des gestions très pratiques comme le sort de la propriété des colonnes montantes dans les immeubles, mais que le Sénat n’a pas réussi à faire sup- primer l’obligation de mise en concurrence des syndics. Mickaël Nogal abonde en expli- quant qu’il était nécessaire de toiletter la loi de 1965 dont certaines dispositions n’ont plus beaucoup de cohérence. La FNAIM suggère de dispenser les profes- sionnels de l’obligation d’obtenir un permis de louer car leur mission est de s’assurer que le logement est décent avant de le louer. Guillaume Vuilletet (LaREM, Val d’Oi- se) répond que cependant, quelques-uns ont des pratiques peu recommandables. Michaël Nogal observe que les questions de sécurité des logements impliquent la res- ponsabilité des professionnels mais aussi celle des élus et il invite sur ce sujet à la prudence dans la modification des règles. Sur l’idée de supprimer la mention manus- crite des contrats de vente, les parlemen- taires présents y sont plutôt favorables, mais ils sont en revanche hostiles (sauf Dominique Estrosi Sassone) à la suppression de l’obligation de mise en concurrence des syndics. Quant à l’encadrement des loyers, l’enthousiasme des élus n’est pas très élevé, mais Richard Lioger (député LaREM, Mosel- le) observe que la question a été renvoyée à la responsabilité des élus locaux. Le rôle du professionnel Dans son message au ministre, le président de la FNAIM s’est félicité de l’adoption du bail mobilité. Il regrette toutefois que n’ait pas été rétablie la faculté de cumuler un cautionnement avec une garantie de loyer. Plus généralement, il en appelle à la créa- tion d’un statut du bailleur privé car il esti- me que la résolution de la crise du loge- ment ne pourra pas se faire sans un parc privé puissant. En matière de copropriété, Jean-Marc Tor- rollion insiste sur le rôle du syndic profes- sionnel ; il doit être le gardien de l’intérêt général. Le président de la FNAIM deman- de que soit mis fin à la mise en concurrence obligatoire des contrats de syndics. Approuvant la digitalisation, il se félicite de l’abandon de la page manuscrite imposée à la caution et il reconnaît que ce fut une surprise que le Sénat vote l’autorisation de participer à une assemblée de coproprié- taires par visio-conférence. En revanche, il critique ce qui pourrait être une chasse gar- dée de certains opérateurs pour proposer des services de bail numérique. Afin de poursuivre le travail de digitalisation, il pro- pose de supprimer la mention manuscrite relative au financement dans les promesses de vente. Le bail mobilité applicable Le ministre du logement commence son propos par une référence au mouvement des gilets jaunes, estimant qu’il trouve sa source dans la fracture territoriale et le budget élevé que doivent consacrer les ménages pour se loger et qui se sentent abandonnés. La loi Elan fait le choix de la mobilité, pour répondre à ceux qui n’ont pas accès à l’em- ploi pour une raison liée au logement. Il souligne que le bail mobilité répond à la demande tant des bailleurs que des loca- taires, est qu’il est d’application immédiate car il ne nécessite pas de décret d’applica- tion. Quant à l’équilibre des rapports locatifs, au- delà des textes si souvent modifiés, le ministre estime que c’est d’abord un rap- port de confiance qui doit être rétabli. Il confirme que le décret sur les charges sera revu même si l’article qui le prévoyait fait partie des cavaliers censurés par le Conseil constitutionnel. En revanche, il juge inutile d’autoriser le cumul entre caution- nement et assurance des loyers impayés: l’assurance est suffisante et autoriser le cumul des deux précariserait les plus faibles. En matière de copropriété, dont il rappelle qu’elle sera réformée par ordon- nance, le ministre souligne ici encore le rôle des professionnels notamment dans le trai- tement des copropriétés dégradées. S’agis- sant du bail numérique, il se veut rassurant, précisant qu’il n’imposera pas de “bail typique” et qu’il n’aura pas qu’un seul bail labellisé. Il défend l’utilité de la collecte des données sur les baux afin de pouvoir mieux territorialiser la politique du logement. ● Jean-Marc Torrollion pousse la digitalisation des métiers À nouveau lieu, nouveau ton pour le congrès de la FNAIM, avec un coup de projecteur sur une coopération franco-marocaine. La FNAIM demande par ailleurs au ministre un renforcement du rôle des professionnels et sollicite à nouveau un statut du bailleur privé. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE Julien Denormandie au congrès de la FNAIM
