Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation
– Durée du recours subrogatoire de la caution contre le locataire
Baux commerciaux
– Baux dérogatoires. Clause de renouvellement tacite
– Congé avec offre de renouvellement : renonciation à demander la résolution du bail pour faute
– Fixation du prix du bail renouvelé
Architecte
– Clause de saisine préalable d’un conciliateur
Assurance dommages
– Nature des dommages garantis
Assurance
– Obligation de conseil de l’entrepreneur
– Recours fondé sur la subrogation
Contrat d’entreprise
– Résiliation pour réaliser des économies ?
Urbanisme
Dérogation au PLU. Contrôle du juge
Fiscalité
– TVA sur marge
– 8 – Interview –
Catherine Saint Geniest (avocate, Jeantet) : “La jurisprudence sur le covid dans les baux commerciaux n’est toujours pas fixée”
Bail et covid B ail et covid ne font pas bon ménage. La crise sanitaire a fortement perturbé les relations contractuelles entre bailleurs et locataires de locaux commerciaux. De nombreux locataires ont été confrontés à des difficultés de paiement, leur chiffre d’affaires ayant souffert des restrictions de circulation induites par les confinements. Les tribunaux ont donc été saisis de litiges sur le paiement des loyers. Quels argu- ments un locataire peut-il invoquer pour se soustraire, en tout ou partie, au paie- ment de ses loyers? Violation de l’obliga- tion de délivrance du bailleur, perte de la chose louée, force majeure, imprévision? L’argument de la perte, partielle, de la chose louée semble le plus efficace. Catherine Saint Geniest (avocate associée Jeantet) présente l’analyse de la jurispru- dence sur cette question. Elle constate que, deux ans après le déclenchement de la crise sanitaire, la jurisprudence n’est toujours pas fixée. Elle relève des diver- gences d’appréciation selon les tribu- naux, mais aussi entre les juges des réfé- rés et les juges du fond. Cette incertitude est préjudiciable à un apaisement des relations contractuelles. L’incertitude sur les baux commerciaux est également d’actualité en matière de clause d’indexation. La Cour de cassation a en effet modifié sa jurisprudence sur les conséquences de l’irrégularité d’une clause d’indexation. Alors qu’elle sanc- tionnait l’irrégularité en réputant non écrite l’ensemble du mécanisme d’in- dexation, elle admet désormais que seu- le la partie irrégulière de la clause peut être réputée non écrite, ce qui laisse sub- sister le mécanisme de l’indexation. On sait que les pouvoirs publics sont récemment intervenus en matière d’in- dexation pour modifier la composition de l’ILC (par le décret du 14 mars 2022). Peut- être seront-ils à nouveau incités à interve- nir sur la question des impayés de loyer si la jurisprudence tardait par trop à se fixer. L’incertitude actuelle est pénalisante pour les contractants, tant bailleurs que pre- neur, mais il est vrai que la diversité des situations de fait rend délicate la fixation d’une règle générale. ■ BD ■ Q UEL DÉLAI POUR LA CAUTION POUR ÊTRE REMBOURSÉE ? La caution qui exerce un recours contre le locataire après avoir payé le bailleur doit agir dans le délai de 3 ans, a jugé la Cour de cassation. p. 2 ■ R ENOUVELLEMENT TACITE D ’ UN BAIL DÉROGATOIRE ? Un bail dérogatoire peut-il prévoir une clause de renouvellement tacite sans que le preneur puisse prétendre à un bail statutaire? Réponse positive si la durée totale du bail et de ses renouvellements ne dépasse pas trois ans. p. 2 ■ R ENOUVELER LE BAIL OU OBTENIR SA RÉSOLUTION ? Un bailleur qui accepte le principe du renouvellement d’un bail commer- cial est considéré comme renonçant à se prévaloir d’une clause résolutoire antérieure, dont les effets n’ont pas été judiciairement constatés. p. 3 ■ B AUX COMMERCIAUX ET COVID : OÙ EN EST - ON ? De nombreux litiges ont été portés devant les tribunaux pour savoir si un locataire pouvait suspendre le paiement du loyer pour cause de crise sanitaire. Deux ans après le déclenchement de la crise, la jurisprudence n’est toujours pas fixée. Analyse avec Catherine Saint Geniest, avocate associée, Jeantet. p. 4 ■ U N CONTRAT PEUT - IL IMPOSER LA SAISINE OBLIGATOIRE PRÉA - LABLE DU CONSEIL RÉGIONAL DE L ’ ORDRE DES ARCHITECTES ? Deux arrêts de la Cour de cassation évoquent cette question. p. 3 ■ L E COWORKING DYNAMIQUE Le marché locatif du bureau est soutenu par le coworking. Après une année 2020 marquée par une chute des locations, le marché du cowor- king a retrouvé du dynamisme. p. 7 ■ Q UEL CONTRÔLE DU JUGE SUR UNE DÉROGATION AU PLU? Lorsque le maire ne fait pas usage d‘une possibilité prévue par le PLU d’accorder ou d’imposer l’application d’une règle particulière, dérogeant à une règle générale, le juge, saisi d’un recours pour excès de pouvoir, doit s’assurer que le maire n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation. p. 8 ■ L E C ONSEIL D ’E TAT STATUE SUR LA TVA SUR MARGE La CJUE ayant dit le droit applicable en matière de TVA sur marge à la suite d’une question posée par le Conseil d’État, celui-ci tranche un liti- ge sur l’application de la TVA pour les opérations de vente de terrains à bâtir. p. 8 JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 888 23 MAI 2022 ISSN 1622-1419 22 E ANNEE EDITORIAL .. immobilier A R E T E N I R - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation - Durée du recours subrogatoire de la cau- tion contre le locataire Baux commerciaux - Baux dérogatoires. Clause de renouvelle- ment tacite - Congé avec offre de renouvellement: renonciation à demander la résolution du bail pour faute - Fixation du prix du bail renouvelé Architecte - Clause de saisine préalable d’un concilia- teur Assurance dommages - Nature des dommages garantis Assurance - Obligation de conseil de l’entrepreneur - Recours fondé sur la subrogation Contrat d’entreprise - Résiliation pour réaliser des économies? Urbanisme Dérogation au PLU. Contrôle du juge Fiscalité - TVA sur marge - 8 - Interview - Catherine Saint Geniest (avocate, Jeantet): “La jurisprudence sur le covid dans les baux commerciaux n’est toujours pas fixée” SOMMAIRE
