Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Procédure d’expulsion en cas d’aide juridictionnelle
Baux commerciaux : Validité d’une clause d’Indexation avec un indice de base fixe / Procédure collective et renégociation de baux
Baux professionnels : Validité du congé donné avec un délai supérieur au délai contractuel
Contrat de prêt : Quelle responsabilité pour le prêteur ?
– 4 – Interview –
Christophe Sciot-Siegrist (avocat, Eversheds LLP) : “La loi Pinel provoque une tension sur les négociations”
– 5 – Marché de bureaux –
Loyers de bureaux : jusqu’ou la baisse ?
– 5 – Le projet de loi Macron –
Nouveau rôle de l’Autorité de la concurrence / Tarifs des notaires / Droit de l’urbanisme/ Certificat de projet / Fin de l’acte d’huissier dans les baux
– 8 – Rencontre –
Le Premier ministre présent au congrès de la FNAIM
– 11 – Marché du logement –
Marché en baisse selon les notaires
– 5 – Interview –
Alexis Rollet (Galtier Expertises) : “L’expert a un rôle de sécurisation”
■ ■ Statuant sur la légalité d’une clause d’un bail commercial, la Cour de cassation réaf- firme la validité des clauses d’indexation utilisant un indice de base fixe (arrêt du 3décembre2014, p.2). Un congé donné avec un préavis largement supérieur au délai minimum contractuel ou légal est régulier: la cour d’appel de Paris l’a confirmé le 9décembre2014 pour un congé donné avec un préavis de 15 mois (p.3). ■ ■ Le projet de loi Macron , présenté en conseil des ministres le 10décembre der- nier doit notamment: - donner un nouveau rôle à l’Autorité de la concurrence en matière d’implantation commerciale (art. 10), - élaborer de nouveaux principes de fixation des tarifs des notaires (voir p.6), - fusionner les professions de commissaire- priseur judiciaire, huissier de justice et man- dataire judiciaire (art. 20), - modifier la loi du 6juillet 1989 et notam- ment les règles de droit transitoire de la loi Alur (art. 25), - réformer sur certains points le droit de l’ur- banisme notamment pour faciliter les projets (art. 26), - supprimer l’obligation d’acte d’huissier dans les baux (art. 56). ■ ■ Le montant des mesures d’accompagne- ment sur les loyers de bureaux est évalué à 19% selon Immostat. Analyse du marché le 6décembre lors d’une conférence SIMI (p.5). La loi Pinel provoque une tension sur les négociations, estime Christophe Sciot-Sie- grist, avocat Eversheds (p.4). ■ ■ L’ARC pose un regard critique sur 9 mois d’application de la loi Alur en matière de copropriété (p.10). La loi Macron en conseil des ministres L e projet de loi Macron a été adopté en conseil des ministres le 10 décembre. Il doit être soumis à l’Assemblée à compter du 22janvier. C’est un volumineux texte de 106 articles. Ce projet comporte de nombreux articles habilitant le Gouverne- ment à légiférer par ordonnance, que ce soit pour la réforme des professions réglementées ou pour l’urbanisme La réforme des pro- fessions réglementés a déjà suscité de vives réactions des professions concernées puisque la manifestation organisée le 10décembre a ren- contré un beau succès de mobilisation. Une mesure doit être suivie avec attention: c’est la nouvelle modifica- tion de la loi de 1989 sur les rapports locatifs, dont la grande réforme de la loi Alur ne date pourtant que du mois de mars dernier. Le légis- lateur semble avoir pris conscience des difficultés de droit transitoire (voir par exemple l’opinion de Vincent Canu dans notre numéro du 2décembre2014) puisqu’il envisage de préciser par ordonnance les conditions d’application dans le temps de la loi nouvelle. Mais d’autres champs sont visés: la colocation, les congés, la location meublée, l’en- trée et la sortie du locataire. Bref, c’est à une nouvelle réforme d’am- pleur qu’il faut s’attendre pour les baux d’habitation. Notons aussi une importante mesure pratique: l’article 56 du projet prévoir de supprimer l’obligation de recourir à un acte extrajudiciaire dans les rapports entre bailleurs et locataires. La loi Pinel avait déjà pris une mesure en ce sens; le législateur étend considérablement le champ de cet assouplissement. Le projet comporte aussi une innovation notable; considérant que la sanction de la démolition (art. L 480-13 du code de l’urbanisme) pèse lourdement sur un projet dont la légalité est contestée, au point d’ar- rêter les projets qui sont frappés de recours, le projet prévoit de limi- ter cette sanction aux cas les plus importants. B ailleurs et locataires commencent à mesurer toutes les questions que pose la loi Pinel. La multitude des dispositions nouvelles: applica- tion du nouveau régime de plafonnement du déplafonnement, règles d’ordre public sur les charges et les travaux, allongement de la durée maximale des baux dérogatoires, remplacement des clauses frappées de nullité par des clauses réputées non écrites, sont autant de domaines qui suscitent des questions d’interprétation. Tour d’horizon avec Christophe Sciot-Siegrist, avocat associé du cabinet Eversheds (p.4). L’avocat confirme que le contexte de la négociation a changé. Alors que la loi avait pour vocation de protéger le preneur, il observe que les bailleurs sont actuellement particulièrement imaginatifs pour trouver des parades aux nouvelles contraintes légales. Il n’est donc pas certain que les preneurs trouvent finalement intérêt aux règles nou- velles. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 53 16 DECEMBRE 2014 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Procédure d’expulsion en cas d’aide juridiction- nelle Baux commerciaux : Validité d’une clause d’Indexation avec un indi- ce de base fixe / Procédure collective et renégociation de baux Baux professionnels : Validité du congé donné avec un délai supé- rieur au délai contractuel Contrat de prêt : Quelle responsabilité pour le prêteur? - 4 - Interview - Christophe Sciot-Siegrist (avocat, Eversheds LLP): “La loi Pinel pro- voque une tension sur les négociations” - 5 - Marché de bureaux - Loyers de bureaux: jusqu’ou la baisse? - 5 - Le projet de loi Macron - Nouveau rôle de l’Autorité de la concurrence / Tarifs des notaires / Droit de l’urbanisme/ Certificat de projet / Fin de l’acte d’huissier dans les baux - 8 - Rencontre - Le Premier ministre présent au congrès de la FNAIM - 11 - Marché du logement - Marché en baisse selon les notaires - 5 - Interview - Alexis Rollet (Galtier Expertises): “L’expert a un rôle de sécurisation” S O M M A I R E E D I T O R I A L Dans ce numéro: Le projet de loi Macron 16décembre 2014 2 JURIS hebdo immobilier •• B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d’habitation ■ Procédure d’expulsion en cas d’aide juridictionnelle (Cass. Civ. 3 e , 3 déc. 2014, n°1438, FS-P+B, cassation, pourvoi n°13-25330) Une société avait engagé une procédure aux fins de constat d’acquisition de la clau- se résolutoire et d’expulsion, à l’égard du résident d’un logement foyer. Le litige sou- mis à la Cour de cassation portait sur le délai laissé pour conclure au résident qui avait fait appel à l’aide juridictionnelle: “Vu les articles25 de la loi du 10juillet 1991 et 38-1 du décret du 19décembre 1991, ensemble l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales; Attendu qu’il résulte de ces textes que le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle a droit à l’assistance d’un avocat et que les délais impartis pour conclure courent à compter de la date à laquelle la décision d’admission ou de rejet de la demande est devenue définitive; Attendu […] que la société Adoma, pro- priétaire d’un foyer-résidence, a assigné M. B., résident, aux fins d’acquisition de la clau- se résolutoire et d’expulsion; Attendu que pour dire qu’il n’y a pas lieu à révocation de l’ordonnance de clôture ni admission des conclusions sur le principal signifiées au nom de M. B. le 12décembre 2012, la cour d’appel retient que l’absence de l’avocat suivant le dossier, la signification par voie électronique (RPVA 1 ) de conclu- sions antérieures et le fait que l’appelante a conclu le 10décembre au soir pour une clô- ture le 11 suivant ne constituent pas des causes graves s’étant révélées postérieure- ment à l’ordonnance de clôture et que la société Adoma n’a fait que répondre, dans ses dernières conclusions à celles de M. B. et n’a développé ni prétention nouvelle, ni moyen nouveau; Qu’en statuant ainsi, alors que l’aide juridic- tionnelle totale avait été accordée à M. B., le 10décembre 2012, la cour d’appel, qui a constaté que celui-ci avait constitué avocat mais n’avait pas déposé au greffe des conclusions avant l’ordonnance de clôture du 11décembre 2012, a violé les textes sus- visés”. Observations : L’article 25 de la loi du 10juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle prévoit que son bénéficiaire a droit à l’as- sistance d’un avocat. L’article 38-1 du décret du 19décembre2014 indique que la demande d’aide juridictionnelle n’inter- rompt pas le délai d’appel, mais que le délai imparti pour signifier la déclaration d’appel et les délais impartis pour conclure courent à compter de la date à laquelle la décision d'admission ou de rejet de la demande est devenue définitive. L’aide juridictionnelle avait été accordée le 10décembre, la clôture de l’instruction avait été prononcée le 11décembre. Le 12décembre, la cour d'appel avait refusé de révoquer l’ordonnance de clôture et d’accueillir les conclusions de l’appelant. Le pourvoi indiquait que l’appelant ayant obtenu l’aide juridictionnelle le 10décembre, il bénéficiait de deux mois pour conclure, à compter de cette date. Cet argument a emporté la cassation. A retenir: L’octroi de l’aide juridictionnelle emporte report des délais pour conclure. Baux commerciaux ■ Validité d’une indexation avec un indice de base fixe (Cass. Civ. 3 e , 3 déc. 2014, n°1439, cassation, pourvoi n°13-25034) Lors d’un litige sur le paiement des loyers d’un local commercial, le locataire invo- quait la nullité de la clause d’indexation. La cour d’appel qui avait admis cette demande voit son arrêt cassé: “Vu l’article L 112-1 du code monétaire et financier […] Attendu que pour accueillir les demandes de la société Flo, l’arrêt retient qu’aux termes de l’article L 112-1, alinéa2, du code monétaire et financier la clause prenant en compte une période de variation de l’indice supérieur la durée écoulée entre chaque révision, dans les contrats à exécution suc- cessive et notamment les baux, est réputée non écrite, que selon les articles6.1 et 6.2 du bail commercial, restant applicables selon l’avenant du 29janvier 1999, le loyer annuel hors taxes est de plein droit et sans aucune formalité indexé annuellement chaque premier janvier en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, que l’indice à prendre en considération est le dernier publié le 1 er jan- vier de chaque année, l’indice de référence étant le dernier connu au 12juillet 1996, et que cette clause, qui prend un indice de référence fixe qui a été effectivement appli- qué aux indexations annuelles intervenues doit être réputée non écrite, la période d’appréciation de la variation des indices étant systématiquement supérieure à la durée d’une année s’écoulant entre chaque indexation; Qu’en statuant ainsi, alors que les clauses d’indexation se référant à un indice de base fixe ne contreviennent pas à l’article L 112- 1 du code monétaire et financier dès lors qu’il y a concordance entre la période de variation de l’indice et celle de la variation du loyer , la cour d’appel, qui n’a pas recher- ché, comme il le lui était demandé, si le mode de calcul choisi par la clause créait une distorsion effective entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions, n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse”. Observations : Les clauses d’indexation des loyers se référent: - soit à un indice qui évolue chaque année et qui s’applique au loyer en cours, - soit à un indice fixe, choisi lors de la signature du contrat et qui s’applique au loyer d’origine. Sous réserve que l’indexation soit effec- tuée régulièrement pour le premier systè- me, le résultat du calcul est identique quel- le que soit la méthode utilisée. Mais il a été soutenu que le second systè- me en se référant à un indice de base fixe, serait contraire à l’article L 112-1 du code monétaire et financier au motif que cette clause autorise “la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révi- sion” ce qui est proscrit par l’article L 112-1 du code monétaire et financier. La Cour de cassation avait déjà validé ce système (Civ. 3 e , 16 oct. 2013, Loyers et copr. fév. 2014, note B. Vial-Pedroletti) en admettant, appréciant la volonté des par- ties, la validité de la clause prévoyant un indice de référence fixe. Elle le réaffirme clairement dans ce nouvel arrêt. A retenir: L’indexation sur un indice de base fixe n’est pas contraire à la règle de l’article L 112-1 du code monétaire et financier. ■ Locaux professionnels (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 9 déc. 2014, n° 13/05973) Trois indivisaires avaient donné en location des locaux à une société civile de moyens (SCM) pour 6 ans en 2006. Les trois indivi- saires avaient donné congé par acte extra- judiciaire du 21mars 2011 pour le 30juin 2012, terme contractuel du bail. Un des indivisaires avait en avril2011 fait donation de sa part à ses cinq enfants. JURISPRUDENCE (1) Réseau Privé Virtuel des Avocats La société locataire étant restée dans les lieux, deux des indivisaires avaient sollicité son expulsion. La locataire contestait d’abord la qualité des demandeurs puisque seuls une fraction d’entre eux étaient inter- venus, puis la qualification du bail en demandant l’application du statut des baux commerciaux. La cour rejette l’argument lié à la qualité des parties. Sur la qualité des indivisaires “Considérant que l’article 815-2 du code civil prévoit que “tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conser- vation du bien indivis même si elles ne pré- sentent pas un caractère d’urgence”; Considérant que l’action engagée tendant à l’expulsion d’occupants sans droit ni titre et au paiement d’une indemnité d’occupa- tion, qui a pour objet la conservation des droits des coindivisaires, entre dans la caté- gorie des actes conservatoires que tout indi- visaire peut accomplir seul, sans avoir à jus- tifier d’un péril imminent; Considérant qu’en l’espèce, il est constant que la demande formée par les deux membres de la coindivision […] tendait exclusivement à l’expulsion de la SCM B. et au paiement d’une d’Indemnité d’occupa- tion ; Considérant […] que l’indivision comptait, à la date de l’assignation, sept coindivisaires […] Que toutefois les deux autres coindivisaires […] avaient qualité à agir en justice, en jan- vier2013, en application de l’article 815-2 du code civil, pour prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien indivis, dès lors, que l’action engagée tendant à l’expulsion de la SCM B. occupante sans droit ni titre, selon eux, depuis le 30juin 2012 de l’appartement appartenant à l’in- division S. et au paiement d’une indemnité d’occupation, avait pour objet la conserva- tion des droits des coindivisaires et entrait dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul ”. Sur le congé Le locataire estimait que le congé, donné prématurément avec 15 mois de préavis, était irrégulier. Cet argument est rejeté: “Considérant que le délai de six mois contractuellement prévu est un délai mini- mum que le bailleur est tenu de respecter avant la résiliation du contrat , délai contractuel minimum au demeurant conforme à celui prévu par les dispositions de l’article 57A de la loi n°86-1290 du 23décembre 1986, Qu’en l’espèce, le congé délivré le 21mars 2011 […] avec effet au 30juin 2012, soit quinze mois avant la résiliation du bail, est intervenu dans le délai de préavis contrac- tuellement prévu ”. La cour prononce l’expulsion. Elle relève que les parties avaient conclu un bail de dix ans intitulé “bail professionnel” précisant que “les lieux loués sont destinés à usage exclusif de local professionnel pour l’exerci- ce de la profession de médecin et en déduit “que les parties ont conclu un bail profes- sionnel soumis aux dispositions de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23décembre 1986 relatif aux locaux affectés à un usage exclusivement professionnel, nonobstant l’inscription au RCS de la SCM B.” Indiquant que la société avait bénéficié de 15 mois de préavis pour quitter les lieux plus un délai de quatre mois accordé par le juge des référés, la cour ordonne l‘expulsion. Observations : L’article 815-2 du code civil prévoit que “Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présen- tent pas un caractère d'urgence.” La cour d’appel en fait application pour la saisine du tribunal tenant à obtenir l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation. S’agissant du délai de préavis, la cour d’ap- pel applique une règle de jurisprudence constante selon laquelle le préavis peut être donné avec un préavis plus long que celui qui est prévu au contrat. La jurispru- dence considère en effet d’abord qu’un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais que ses effets sont repor- tés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré (CA Paris, 10 fév. 1993, Loyers et cpr. 1993, n° 217). Elle admet également que la loi (art. L 145-9 du code de commerce) n’imposant aucun délai maximum, le congé peut être délivré longtemps à l’avance sans que cette pratique soit nécessairement abusive (Civ. 3 e , 9 nov. 1981, Bull. n°181). La cour de Paris avait ainsi, dans un ancien arrêt, validé un congé délivré 7 ans à l’avance (CA Paris, 7 janv. 1964, cité dans code des baux Litec sous art. L 145-9). Ce nouvel arrêt conforte cette solution. A retenir: Le congé donné avec un préavis largement supérieur au délai minimum contractuel ou légal est régulier. Contrat de prêt ■ Quelle responsabilité pour le prêteur? (CA Paris, Pôle 5, ch. 6, 4 déc. 2014, n°13/15644) Une banque avait accordé deux prêts à une société de loueur en meublé professionnel pour financer l’acquisition de deux studios dépendant d’une copropriété, une résiden- ce hôtelière Best Western. Les coproprié- taires avaient consenti un bail commercial à la société Atrium Tourisme pour exploiter la résidence. Or celle-ci avait été ultérieure- ment placée en redressement judiciaire. Un nouveau bail commercial avait été signé avec une nouvelle société, mais avait donné également lieu à difficultés. L’acquéreur avait alors recherché la responsabilité de la banque pour ne pas avoir vérifié la situation financière de la société exploitant la rési- dence. Le recours est rejeté, contraire- ment à ce qui avait été jugé en première instance. “Considérant qu’il n’est pas contesté que M. E. a assisté au siège de la BPE à une soi- rée de présentation organisée par la société Fipatrimo qui portait sur la réalisation d’ac- quisitions immobilières à des fins locatives dans le but de constituer une épargne sous 16décembre 2014 3 JURIS hebdo immobilier •• C ONTRATDEPRÊT ▲ JURISPRUDENCE ■ Procédures collectives et rené- gociation de baux commerciaux Une procédure collective visait une société spécialisée dans le rachat de fonds de commerce cédés dans un cadre liquidatif ou de sociétés de communication déjà en difficultés. L’un des arguments présenté par le liquidateur à l’appui de l’argumen- tation destinée à sanctionner une déclara- tion tardive de cessation des paiements, concernait les baux commerciaux. Il consi- dérait comme fautive “ l’absence de tenta- tive de renégociation des baux commer- ciaux situés dans un immeuble luxueux des Champs Elysées, moyennant un loyer annuel de 600000euros”. Mais la cour d’appel n’a pas retenu cet argument: “Ni la rémunération allouée à M. L. […] ni encore l’absence de tentative de renégo- ciation d’un bail, sans incidence immédia- te sur les frais généraux durant la période suspecte, seule en cause de ce chef, ne sont de nature à conférer rétrospective- ment au retard de la déclaration de cessa- tion des paiements constaté un caractère fautif tel, s’agissant d’un groupe de socié- tés employant plus de 100 salariés et cotée sur le marché, qu’il justifie le pro- noncé d’une condamnation”. La cour rejette donc la qualification de faute de gestion justifiant une condamnation au titre de la contribution à l’insuffisance d’actif. (CA Paris, Pôle 5, ch. 8, 9décembre 2014, n°13/18424) ▲ >La loi a allongé à trois ans la durée maximale du bail dérogatoire. Comment s’applique cette règle nouvelle? C.S. : “Elle pose plusieurs questions. En voici un exemple: pour un bail en cours lors de la parution de la loi Pinel et qui vient à expiration, peut-on faire un nou- veau bail dérogatoire de trois ans ou faut- il tenir compte de la durée du bail déroga- toire antérieur (par définition inférieure à trois ans)? De façon plus générale, se pose la question des dispositions transitoires de cette loi. En application de la règle des effets légaux des contrats, on peut considé- rer que certaines règles s’appliquent aux baux en cours. Ainsi en est-il en matière de bail commercial, de la faculté de donner congé par lettre recommandée avec AR, au lieu de l’acte d’huissier. Il en est de même pour le nouvel encadrement des clauses de garantie en cas de cession du bail (notam- ment limitation de leur effet à trois ans).” >Quid des nouvelles modalités du pla- fonnement? C.S. : “Le plafonnement du déplafonne- ment s’applique lors du renouvellement du bail, mais le texte n’est pas sur ce point d’ordre public; il s’applique aussi en cas de révision triennale, mais le texte est ici d’ordre public. Il est donc possible aux parties de déroger aux règles du plafonne- ment du déplafonnement lors du renou- vellement, mais le nouveau lissage du déplafonnement ne pourra exister et/ou être écarté que pour les nouveaux baux. Il existe aussi des incertitudes sur les moda- lités de calcul: la hausse ne peut excéder chaque année 10 % du loyer acquitté l’an- née précédente. Faut-il chaque année se baser sur le même loyer (celui acquitté avant le renouvellement ou la révision) ou décaler chaque année le loyer de référence (en prenant en compte la ou les hausses précédentes)? Pour le renouvellement, les parties peuvent écarter les règles du code de commerce. Dans les baux des centres commerciaux, il est fré- quent que le bail qui prévoit en général un loyer binaire exclue pour le calcul de la valeur locative de renouvellement (dans le cadre de la composante « fixe » du loyer) les références à des locaux extérieurs au centre et les valeurs locatives fixées judi- ciairement (par définition plus basses que celles des nouveaux baux). Or, on observe une diffusion plus large de ce type de clauses, qui sont très dures, pour d’autres types de locaux hors centres commer- ciaux.” >Le décret sur les charges change les pra- tiques. Dans quel sens? C.S. : “Certaines charges ne peuvent plus être refacturées au locataire. Face à cela, les bailleurs cherchent encore plus à protéger leur patrimoine. On découvre ainsi une grande variété de clauses. Exemple: le locataire paiera l’ensemble des charges “à l’exception de ce que prévoit la loi Pinel”. D’autres pratiques visent à reporter sur le loyer la perte de recettes liée à la nouvelle répartition des charges. On peut aussi pen- ser que la loi nouvelle pourrait provoquer une résurgence de la pratique des pas-de- porte, etc. Tout ceci aura cependant une incidence sur la valeur locative.” >Les relations locatives sont donc plus tendues…? C.S. : “La loi nouvelle modifie la relation contractuelle et les négociations. Les pre- neurs ont plus de droits mais comme les bailleurs cherchent à maintenir les flux financiers et la valeur de leur patrimoine, cela provoque une tension sur les négocia- tions.” >Des contentieux sont-ils à prévoir sur l’indexation? C.S. : “Un récent arrêt de la Cour de cassa- tion (Civ. 3 e , 3décembre 2014) a confirmé la validité des clauses d’indexation sur un indice de base fixe, mais il invite surtout E VERSHEDSLLP Christophe Sciot-Siegrist: “La loi Pinel provoque une tension sur les négociations ” Avocat associé au sein du cabinet Eversheds LLP, Christophe Sciot- Siegrist présente la manière dont les bailleurs et les locataires réagissent au nouveau contexte législatif issu de la loi Pinel. Tour d’horizon de quelques-uns des points qui suscitent des débats. INTERVIEW forme d’un revenu complémentaire à échéance de la retraite, dans le cadre du statut de loueur en meublé”. Les acqué- reurs ont dans ce but constitué la société Villa Marie Louise qui a acquis les deux stu- dios et contracté deux prêts auprès de la BPE. La cour relève que “la société Fipatrimo a joué un rôle fondamental dans la concep- tion et la réalisation de cette opération de défiscalisation, et dans la commercialisation des programmes”. “Considérant ainsi qu’il est impossible d’af- firmer que la BPE ait été à l’origine du “pac- kage”proposé aux époux E. et que son rôle ait dépassé celui d’établissement dispensa- teur de crédit […] Considérant que le contrat de prêt ne com- portait aucune clause faisant obligation à BPE de vérifier la situation financière de la société chargée d’exploiter la résidence, ou de s’assurer du paiement des loyers […] que le risque de non-paiement du loyer, qui est inhérent à tout investissement locatif, pèse sur l’investisseur qui doit se renseigner sur la solvabilité de son locataire ; […] Considérant d’autre part qu’il n’est pas contesté que le crédit octroyé par la banque n’était pas excessif au regard des facultés de remboursement des emprun- teurs; que dès lors la banque n’avait pas failli à son devoir de mise en garde, sans qu’il soit besoin de dire si les emprunteurs étaient avertis ou pas”. La cour rejette donc le recours des emprun- teurs. Observations : Le schéma était donc le sui- vant: une société mettant au point des montages de défiscalisation organisait une réunion d’information dans les locaux d’une banque. Le client signe un contrat de vente avec la société, et le financement est assuré par la banque. Cette décision rejette donc le recours des acquéreurs qui cherchaient à engager la responsabilité de la banque. Selon cet arrêt, il appartient aux acquéreurs et non à la banque de vérifier la solvabilité de leur locataire. Ajoutons que les acquéreurs avaient, de part leur profession, des connaissances dans le secteur financier et de la défiscali- sation, mais l’arrêt affirme ne pas tenir compte de cette circonstance. A retenir: Le fait pour une banque d’orga- niser dans ses locaux une réunion d’infor- mation animée par un vendeur de pro- duits de défiscalisation n’entraîne pas de ce simple fait une responsabilité du ban- quier dans le choix de l’investissement. ● 16décembre 2014 4 JURIS hebdo immobilier •• J URISPRUDENCE ▲ 16décembre 2014 5 JURIS hebdo immobilier •• les juges du fond à vérifier qu’il n’y a pas de distorsion entre la période de variation de l’indice et la période d’indexation. Plus généralement, les litiges sur l’indexation, qui ont beaucoup occupé les négociations ces dernières années, devraient s’estomper car l’état du marché incite les bailleurs à régler à l’amiable les risques de conten- tieux, avant de céder un immeuble loué. S’agissant des règles nouvelles d’indexa- tion, le recours à l’ICC reste en principe autorisé dans ce cadre, mais son applica- tion est désormais écartée lors de la révi- sion triennale et lors du renouvellement. Il vaut donc mieux éviter de recourir à l’ICC et utiliser de préférence les deux autres indices, l’ILAT et l’ILC.” >La loi a remplacé la sanction attachée aux règles d’ordre public. Quelles consé- quences faut-il y attacher? C.S. : “Les articles L 145-15 et L 145-16 pré- voient que les clauses qui étaient frappées de nullité sont désormais réputées non écrites. Mais curieusement, l’article L 145- 60 qui fixe le délai pour agir n’a pas été modifié. On peut cependant estimer que, pour donner un sens à cette modification, l’action d’un locataire visant à faire décla- rer une clause non écrite ne sera pas cou- verte par le délai de deux ans. Ces actions ne seront donc plus atteintes par la pres- cription puisque si la clause est non écrite, elle n’existe pas.” >La loi ne comporte-t-elle pas un aspect positif de transparence dans la factura- tion des charges? C.S. : “La transparence sur la facturation des charges et des travaux est en effet un point positif. Lorsque nous conseillons un preneur, nous demandons toujours au bailleur (entre autres) la présentation du budget des charges, la quote-part des charges récupérables et le plan des travaux à venir, ce qui est désormais prévu par les textes. Mais ces règles nouvelles ne sup- priment pas les négociations car le bailleur peut toujours accorder plus que le mini- mum prévu par le décret. Un bailleur peut avoir intérêt à proposer à son locataire un renouvellement du bail commercial par anticipation, en appli- quant les règles nouvelles favorables au preneur et obtenir en contrepartie un engagement ferme (en fonction de la natu- E VERSHEDSLLP re de bail) du preneur sur la durée et donc une assurance de flux financiers.” >La loi a aussi modifié les règles de congé. C.S. : “La loi a supprimé la faculté pour les parties de conclure un bail ferme (sauf pour les baux de plus de 9 ans, les bureaux, les locaux monovalents et de stockage), mais on peut se demander s’il reste pos- sible d’aménager les règles de congé pour prévoir un bail de locaux commerciaux de 9 ans avec des facultés de résiliation à des dates de 2 ans ou 5 ans par exemple? De même, et de manière plus générale, quid de la validité des clauses de versement d’in- demnité au bailleur en contrepartie d’une franchise de loyer, en cas de résiliation?” >Le contexte de la négociation est donc assez largement modifié… C.S. : “Une partie des bailleurs cherche actuellement des moyens pour éluder la loi ou en tout cas une partie de la loi pour des raisons économiques. La loi Pinel a créé de l’incertitude juridique et de nombreuses questions restent en suspens, ce qui touche le marché.” ● M ARCHÉDEBUREAUX Loyers de bureaux: jusqu'où la baisse? Question posée lors d'une table ronde organisée le 6décembre dans le cadre du SIMI: le marché de l'immobilier d'entrepri- se a-t-il atteint un point bas ou faut-il s'at- tendre à de nouveaux ajustements? Sur le constat, le consensus et de mise. Des ajustements évalués à 19 % Catherine Bocquet (Immoweek) évoque en préambule une étude Immostat selon laquelle les mesures d'accompagnement seraient de 19,3 % en Ile-de-France, variant entre 11 % à Paris et 24 % en péri- phérie. Ronan Coste (CBRE) observe que le marché évolue dans un contexte économique dégradé depuis 2008. Les volumes placés sont donc orientés à la baisse. Mais si les taux de vacance ont augmenté à 7,1 % en Ile-de-France, ils restent toutefois à un niveau enviable par rapport à de nom- breux marchés étrangers. Ronan Coste constate chez certains acteurs une recherche d'opportunités, pour « se payer le neuf au prix de l'ancien ». La baisse des loyers faciaux peut être chif- frée à 6 % depuis 2008, mais elle s'accom- pagne de contributions du bailleur aux tra- vaux ou de franchise de loyers. Immostat a chiffré ces ajustements à 19 % en moyen- ne. Un marché à trois vitesses Christian de Kérangal admet également que le marché est plus favorable aux utili- sateurs. Il constate d'abord que l'écart se creuse entre la valeur faciale et la valeur économique et il estime que la baisse des loyers depuis 5 à 6 ans peut être évaluée à 15 ou 20 % des loyers. Pour le président de Crédit Foncier Experti- se, le marché est désormais à trois vitesses: - Pour les locaux neufs ou restructurés situés dans Paris, la demande subsiste et la phase de baisse des loyers est achevée; - Pour des locaux neufs ou restructurés en première couronne: la demande est forte. La baisse des loyers, qui a été relativement limitée, devrait également être terminée. - En revanche, pour le reste du marché (immeubles anciens, ou obsolescents de 1e ou 2e couronne), la baisse n'est pas termi- née et pourrait se prolonger longtemps. On peut même se demander s'il y a encore un loyer pour les immeubles obsolètes… Olivier Estève (Foncière des régions) conteste l'idée qu'on pourrait acheter du neuf au prix de l'ancien! En tant qu'inves- tisseur à long terme, il est sélectif sur l'in- vestissement, car les meilleurs actifs tirent leur épingle du jeu. Olivier Estève considère que la difficulté vient de la loi sur les baux commerciaux. En effet, en Grande Bretagne, lorsque le marché est à la hausse, il est possible de réajuster le loyer. En France au contraire, avec un bail de 9 ans, il n'y a pas de réajus- tement possible. La seule solution consiste à afficher dans le bail un loyer de marché tout en compensant par des mesures d'ac- compagnement. Olivier Estève estime que les baisses de prix sont très variables suivant les secteurs, mais que le mouvement de baisse est parvenu à son terme. Un remède à la situation du marché est de bâtir des partenariats avec les grands comptes. Foncière des Régions a pu ainsi maintenir, à périmètre identique, un loyer global constant, en dépit des renégocia- tions. Michel Grossi, qui gère 2500 baux pour ▲ Libérer, investir, travailler, tels sont les trois verbes qui animent le projet de loi et fédè- rent les demandes de réforme du Gouver- nement. Réformer les professions du droit est l'un des premiers objectifs; le texte « introduit la liberté d’installation, tout en confirmant l’exclusivité de leurs missions ». Le texte « rénove le mode de fixation des tarifs afin qu’ils reflètent davantage les coûts réels. » Il crée un regroupement des professions d’huissier de justice, de mandataire judi- ciaire et de commissaire-priseur judiciaire dans une profession unique de « commis- saire de justice ». En matière d'urbanisme et de logement, le texte entend lever des obstacles réglemen- taires qui limitent l'offre de logements intermédiaires et apporte des mesures de simplification pour réduire les délais d'at- tribution des permis de construire et des projets d'aménagement. Tous ces aspects figurent dans le titre I er « libérer l'activité ». Ce titre contient d'autres réformes, comme l'ouverture de lignes de transports collectifs d'autocar. Le projet comporte deux autres titres, « investir » et « travailler ». La réforme du travail dominical figure dans ce dernier titre. Nouveau rôle de l’Autorité de la concurrence Le chapitre II « commerce » s'ouvre par l'article 10 qui donne une nouvelle compé- tence à l'autorité de la concurrence en matière de document d'urbanisme « afin de s’assurer que les dispositions d’urbanis- me commercial assurent les conditions d’une concurrence équitable ». Le projet reconnaît que les documents d'urbanisme ont atteint un degré de complexité car ils doivent concilier diverses politiques publiques. Le ministre ou le préfet pourra donc consulter l'autorité de la concurrence sur tout projet ou modification de SCOT PLU ou PLU intercommunal ou sur le sché- ma de développement régional d'Ile-de- France. De plus, l'autorité de la concurrence pour- ra enjoindre aux opérateurs ayant une position dominante sur la zone de chalan- dise (détenant une part de marché supé- rieure à 50 % dans le secteur du commer- ce de détail, pratiquant des prix ou des marges élevées), de modifier les accords par lesquels s'est constituée la puissance de marché ou de procéder à une cession d'actifs si cette cession est le seul moyen de garantir une concurrence effective. De nouveaux principes pour fixer les tarifs des notaires ChapitreIII: les professions réglementées du droit L'article 12 vise les tarifs des professions suivantes: administrateurs judiciaires, com- missaires-priseurs judiciaires, greffiers de tribunaux de commerce, mandataires judi- ciaires et notaires. Le projet indique que ces barèmes « doivent se rapprocher des coûts réels avec la préservation d’une mar- ge raisonnable. » Pour ce faire l'article 12 fixe un « principe d’orientation vers les coûts de ces tarifs réglementés, qui s’appuie sur l’expertise de l’Autorité de la concurrence ». Il s'agit de tenir compte des « coûts perti- nents du service rendu » et d'une « rému- nération raisonnable ». Le principe de la péréquation subsiste, mais il est prévu par dérogation, pour les biens immobiliers d'une valeur importante, de fixer le tarif L EPROJETDELOI M ACRON PROJET Le projet de loi Macron adopté en conseil des ministres Le projet de loi pour la croissance et l'activité a été adopté le 10décembre en conseil des ministres. Ce texte de 106 articles doit être examiné en procédure accélérée à l'Assemblée à partir du 22janvier. BNP Paribas, ajoute qu'il faut prendre gar- de aux moyennes en raison de la très grande diversité du parc. Évitons de géné- raliser les références des grandes transac- tions. Les valeurs de renouvellement sont rarement connues, il ne faut pas oublier par ailleurs l'impact des charges, de l'amortissement des travaux et de la fisca- lité. Ainsi la réforme de la taxe sur les bureaux a provoqué une hausse du coût d'occupation. S'agissant des baisses consenties lors de renégociations, Christian de Kérangal évoque un chiffre fréquent de -7 à -10 %, Olivier Estève, indique que l'an dernier, la baisse moyenne pour Foncière des Régions a été de -3 %. Ronan Coste ajoute que l'évolution des loyers par indexation peut porter le loyer à un niveau supérieur à celui d'un immeuble neuf et conduire le locataire à un départ. Les bailleurs privilégient la durée d'enga- gement du preneur, souligne Olivier Estè- ve, alors que les preneurs sont souvent favorables à des engagements de courte durée, affirme quant à lui Michel Grossi. Il considère que les mesures d'accompagne- ment sont une hypocrisie du point de vue économique. Mais, tempère Olivier Estève, si on intègre la baisse dans le loyer, cela comprime le taux de capitalisation et cela entraîne une perte de valorisation, préju- diciable en cas de vente. Christian de Kérangal remarque que les mesures d'accompagnement existent aussi en Grande Bretagne, mais il reconnaît qu'il serait préférable d'avoir plus de transparence dans les transactions Michel Grossi signale une nouvelle pra- tique de « mise à disposition anticipée », avant la date d'effet théorique du bail, qui ne favorise pas davantage la transparence. Faut-il escompter une reprise pour 2015? Christian de Kérangal n'entrevoit pas de reprise d'ici deux ou trois ans. Michel Gros- si modère ce pessimisme en soulignant que l'offre de qualité est rare et va se raré- fier avec la baisse des mises en chantier. Cela va donc profiter aux immeubles exis- tants. Ronan Coste estime que la hiérarchie entre les secteurs va s'accentuer. Impact de la loi Pinel De l'avis général, le statut des baux com- merciaux est trop contraignant. La loi Pinel voulait favoriser le petit commerce, mais elle a ajouté de la rigidité pour tous 16décembre 2014 6 JURIS hebdo immobilier •• M ARCHÉ les baux. Michel Grossi souligne que les Anglais ont plus tôt repéré les excès des pratiques sur les centres commerciaux et ont réagi plus rapidement. En France, la loi Pinel a appor- té réponse excessive à une situation qui était excessive. Il n'a pas été possible de parvenir à une solution négociée et les pouvoirs publics ont donc imposé leur solution. Une solution ne serait-elle pas d'écarter les bureaux du champ d'application du statut des baux commerciaux? En l'état des textes, cette solution est exclue, sauf à prendre un grand risque d'insécurité juridique, analyse Olivier Estè- ve qui rappelle les difficultés rencontrées pour écarter les règles d'indexation des loyers. La question reste posée de l'adaptation du décret de 1953 aux locaux des entreprises du CAC 40… ● ▲ 16décembre 2014 7 JURIS hebdo immobilier •• L EPROJETDELOI M ACRON PROJET proportionnellement à la valeur du bien. Le ministre de l'économie pourra adopter des mesures de transparence tarifaire au bénéfice des consommateurs (extension du champ d'application de l'article L 113-3 du code de la consommation). En conséquence; l'article 1 er de la loi du 29mars 1944, sur la base duquel sont fixés les tarifs, serait abrogé. Pour les avocats , l'article 13 étend le monopole de la postulation au ressort de la cour d'appel, il généralise l'obligation de convention d'honoraires (applicable à ce jour uniquement en matière de divorce). L'ouverture des bureaux secondaire est assouplie par le remplacement du régime d'autorisation par un régime déclaratif. Les articles14 à17 modifient les conditions d'installation des notaires, huissiers et com- missaires-priseurs judiciaires. Pour les notaires, l'article 14 prévoit que les notaires sont titularisés sur le lieu de leur choix par le garde des sceaux, sous réserve de condition d'aptitude, d'honora- bilité, d'expérience et d'assurance, sans préjudice du droit de présentation. Pour les huissiers , l'article 15 étend leur champ de compétence au ressort de la cour d'appel (pour les activités ou leur compétence est obligatoire), et au niveau national (pour les activités ou leur compé- tence est facultative). La nomination des huissiers est organisée comme celle des notaires. Une réforme analogue est prévue pour les commissaires-priseurs judiciaires par l'ar - ticle 16 . L'article 17 organise le régime de liberté d'installation pour la création de nou- veaux offices . Le texte prévoit une carto- graphie visant une montée en charge pro- gressive du nombre de zones où l'implan- tation d'offices est libre, pour ne pas cau- ser de préjudice anormal aux offices instal- lés. Le garde des sceaux peut refuser une installation pour des raisons tenant au nombre et aux caractéristiques des offices déjà installés. L'objectif du projet est d'augmenter pro- gressivement la présence des profession- nels sur le territoire. Il revient à l'Autorité de la concurrence de présenter les moyens d'atteindre l'objectif et de déterminer une carte avec trois types de zones: - zones à installation libre, - zones dans lesquelles l’implantation d’of- fices supplémentaires serait de nature à porter atteinte à la continuité de l’exploi- tation des offices existants et risquerait de compromettre la qualité du service rendu, - zones où l’implantation des offices appa- raît insuffisante. Un titulaire d'office peut individuellement, s'il estime qu'une nouvelle installation por- te atteinte à la valeur patrimoniale de son office, solliciter l'indemnisation de la part du nouveau titulaire dans un délai de 6 ans. Le juge peut étaler le versement de l'indemnisation dans la limite de 10 ans. L'article 18 assouplit les contraintes rela- tives au recours au salariat dans les offices publics et ministériels. L'article 19 programme une ouverture gra- tuite des données du registre national du commerce et des sociétés. Cette mission est confiée à l'Institut national de la propriété intellectuelle (INPI). Fusion de trois professions L'article 20 est un texte d'habilitation. Il vise à: - Diversifier les voies d'accès aux profes- sions d'administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire. - Créer la profession de commissaire de justice , rassemblant les trois professions de commissaire-priseur judiciaire, huissier de justice et mandataire judiciaire. Elle sera chargée de l'exécution des actes et décisions de justice et des situations d'insolvabilité. Chaque professionnel pour- ra exercer les nouvelles compétences s'il peut justifier de la détention de la qualifi- cation adéquate. - Simplifier le dispositif de vente judiciaire de meubles. - Modifier les règles de nomination des greffiers des tribunaux de commerce. L'article 21 concerne la création de la pro- fession d' avocat en entreprise . Les titu- laires du CAPA auraient donc le choix entre le cabinet et l'entreprise, tout en pouvant passer de l'un à l'autre. Les juristes ayant 5 années d'expérience en entreprise pourraient relever de ce nou- veau statut, après examen. L'avocat d'entreprise n'aurait toutefois pas d'activité juridictionnelle. Le même article vise à réduire les incompa- tibilités frappant la profession d'expert- comptable. L'article 21 (3 e ) autorise la création de structure couvrant les professions du droit et de l'expertise comptable. L'article 21 (4 e ) vise à faciliter le recours à toute forme juridique pour l'exercice des professions réglementées du droit. Le chapitreIV concerne le capital des socié- tés d'exercice libéral. Nouvelle réforme du droit de l’ur- banisme Le chapitreV concerne l'urbanisme. Il com- porte trois articles, dont un article d'habili- tation. L'article 23 complète l'article L 101-1 du CCH relatif au rapport du Gouvernement sur le logement pour y intégrer des don- nées sur les freins à la mobilité dans le parc social, sur le traitement des demandes de mutation et les parcours résidentiels. L'article 24 autorise les communes de déterminer dans les documents d'urbanis- me des secteurs dans lesquels la réalisation de logement intermédiaire peut bénéficier de majoration de constructibilité dans la limite de 30 % . L'habilitation siège à l'article 25 , ce texte comporte deux points, l'un vise le loge- ment intermédiaire et la location-accession et l'autre la loi du 6juillet 1989. Il s’agit de - Promouvoir le développement de loge- ments intermédiaires et de logements des- tinés à la location-accession (élargissement des zones géographiques où ils peuvent être réalisés, et des possibilités de déléga- tion des aides aux collectivités locales, adaptation des statuts des filiales des orga- nismes de logement social). - Adapter la loi du 6juillet 1989 . Les domaines cités sont: les règles relatives aux congés pour vente, le champ de la coloca- tion, les modalités d'entrée et de sortie du logement, le rapprochement de la location meublée de la location nue, les modalités d’application de la loi dans le temps de la loi de 1989 modifiée par la loi Alur. Extension du certificat de projet Le titreII s'intitule « investir ». Les articles26 et27 visent à sécuriser les opérations d'importance majeure en éten- dant les expérimentations d'autorisation unique et de certificat de projet (loi du 2janvier et ordonnances du 20mars2014). L'article 26 étend à tout le territoire le régime de l’autorisation unique en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement, mais pour les seuls projets présentant un intérêt majeur pour l'activité économique. Le même article habilite le gouvernement à prendre une ordonnance pour faciliter les relations entre l'administration et les porteurs de projets ayant une incidence sur l'environnement. Il s'agit de codifier l'ordonnance du 20mars2014 sur l'autori- sation unique en matière d'ICPE et celle du Le Premier ministre est venu, pour la pre- mière fois, honorer de sa présence le tradi- tionnel congrès de la FNAIM le 8décembre au Palais des congrès Porte Maillot. Le président de la FNAIM, Jean-François Buet s'en est justement félicité. Dans son discours de clôture, il a indiqué qu'il y voyait une reconnaissance du rôle des professionnels. Jean-François Buet a s’est voulu apaisant : après la loi ALUR qui a révolté les professionnels, car « notre profession n'est pas responsable de la crise du logement », il a invité ses adhérents au rassemblement. Il les presse d'être acteurs du changement: « Pour être indispen- sable, soyons irréprochables ». Territorialiser! La situation du marché immobilier est loin d'être brillante. Pierre Madec (OFCE) en décrit les aspects: baisse des autorisations de construire, baisse de l'investissement des ménages, et il considère que la baisse devrait se poursuivre. Il souligne la diversité des causes de la crise (la réforme du PTZ en 2013 a fait baisser la distribution de prêts, le dispositif Duflot est peu attractif …) mais il reconnaît que la mobilisation du parc ancien est difficile. De façon générale; il juge nécessaire de sanctuariser la politique du logement et de procéder à une territorialisation des aides au logement. Les objectifs de construction doivent être locaux et agré- gés. Il faut mettre en adéquation la politique du logement et celle de l'emploi. Mais il faut de la stabilité dans la régle- mentation, ajoute Philippe Taboret. Le président de Cafpi juge que le marché de l'ancien est négligé, et que les droits de mutation sont trop élevés. Si avec 700000 logements par an, le volume des transac- tions n'est pas si mauvais, il en manque toutefois 100000. Philippe Taboret estime nécessaire de rétablir la confiance, par exemple en donnant un coup de pouce F NAIM 12juin2014 sur l'autorisation unique pour les installations, ouvrages, travaux et activi- tés (IOTA). L'article 27 vise à étendre l'expérimenta- tion du certificat de projet à l'Ile-de-Fran- ce, pour les projets présentant un intérêt majeur pour l'activité économique. L'article 28 comporte une habilitation pour simplifier le droit de l'environnement . Pour concilier l'activité économique et la défense de l'environnement, il est prévu d'étudier: - les délais des avis et accords nécessaires à la délivrance des autorisations d'urbanis- me, - les procédures d'évaluation environne- mentale, - les modalités de participation du public, - la création d'une décision unique en matière environnementale. Les habilitations antérieures sont donc élargies. Le juge remplace l’administration ? Pour la délivrance des autorisations d'urba- nisme, le texte constate l'apparition d'un urbanisme négocié , où les prescriptions d'urbanisme ne sont pas respectées et des conditions ne figurant pas dans les docu- ments d'urbanisme sont imposées aux aménageurs. L'exposé des motifs évoque en conséquence la possibilité de conférer au juge administratif un pouvoir de réfor- mation des décisions administratives (art. 28 I 1 e ). Le texte envisage aussi de substituer le préfet au maire en cas d'annulation d'un refus d'autorisation d'urbanisme. Il est prévu aussi de réformer les règles de l'évaluation environnementale. Il s'agit par exemple de consolider le principe de l'étu- de d'impact unique pour un même projet, pour éviter une multitude d'évaluations environnementales. Il s'agit notamment d'accélérer le traite- ment des litiges tout en assurant la partici- pation du public. L'article 29 concerne la démolition . Lorsqu'une autorisation d'urbanisme est annulée, l'article L 480-13 du code de l'ur- banisme prévoit une faculté pour le juge d' ordonner la démolition . En conséquence, en cas de contentieux, les projets sont le plus souvent gelés dans l'attente de la décision. L'article 29 recentre la démolition sur les cas où elle est indispensable: constructions réalisées sans permis, zones protégées pour raison patrimoniales ou environnementales. L'article 30 harmonise le seuil de recours à un architecte pour les exploitations agri- coles. L'article 31 concerne l'implantation de la fibre optique ans les immeubles en copro- priété pour en faciliter l'implantation. Il permet à l'assemblée générale de donner mandat au conseil syndical de se pronon- cer sur toute proposition d'un opérateur pour raccorder l'immeuble à la fibre optique. L'inscription de cette délégation à l'ordre du jour de l'assemblée est obliga- toire. Cela vise à éviter d'attendre jusqu'à un an avec le système actuel, où l'opéra- teur peut demander l'inscription de droit à l'ordre du jour de l'assemblée la proposi- tion de raccordement de l'immeuble à la fibre oblique. L'article 33 ratifie l'ordonnance du 12mars2014 relative à l 'économie numé- rique . Ce texte favorise notamment l’éta- blissement des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique dans les logements et locaux à usage professionnel existants. Vers la fin de l’acte d’huissier obli- gatoire dans les baux Dans le chapitreV « simplifier », l'article 56 supprime l'obligation de recourir à un acte extrajudiciaire dans les relations entre bailleurs et locataires. La loi poursuit la logique de la loi Pinel du 18juin2014 qui a autorisé le recours à la LRAR pour le congé dans un bail commercial. L'article 57 habilite le Gouvernement à transposer par ordonnance la directive du 26février2014 sur l'attribution des contrats de concession . Il vise à créer un cadre unique du contrat de concession. L'article 59 concerne l' Autorité de la concurrence . Les articles 65 à 68 organisent la spécialisa- tion de certains tribunaux de commerce . En matière de redressement judiciaire , l'ar - ticle 70 autorise le tribunal à imposer une modification de capital ou une cession for- cée à l’égard des associés opposants d’une société en redressement judiciaire. Le titreIII vise notamment à assouplir les autorisations de travail le dimanche , en particulier par la création de zones touris- tiques internationales. L'article 97 généralise et rend obligatoire la carte d’identification professionnelle 16décembre 2014 8 JURIS hebdo immobilier •• L EPROJETDELOI M ACRON PROJET Le Premier ministre présent Manuel Valls présent à la FNAIM: un motif de satisfaction pour Jean- François Buet alors que de nom- breuses questions restent en débat, tant sur la politique du logement que sur l'organisation pratique de la profession, par exemple sur les cartes professionnelles. 16décembre 2014 9 JURIS hebdo immobilier •• C ONGRÈSDELA F NAIM RENCONTRE au Congrès de la FNAIM aux jeunes pour acquérir et sans se limiter aux centres bourgs. Il faut travailler à la réhabilitation de l'ancien et au parc vacant. Un PTZ éco-conditionné pourrait être mis en place sous condition pour faci- liter la rénovation de biens anciens en faveur des jeunes. Il faut réfléchir à des incitations pour le vendeur (exonération de plus-value par exemple). Quelle politique du logement? Rejoignant le souhait de Pierre Madec, et contestant vigoureusement l'idée que les collectivités territoriales seraient respon- sables de la hausse des prix, le député (UDI) Michel Piron lance un vibrant plai- doyer en faveur de la décentralisation de la politique du logement. En effet, si les prix du foncier sont très élevés dans cer- taines régions, les prix baissent dans d'autres. Il ajoute qu'il faut lutter contre la réten- tion foncière, et qu'il serait normal de revoir la fiscalité des terrains rendus constructibles. Par ailleurs, Michel Piron considère qu'on a contribué à raréfier l'offre foncière en voulant favoriser la densité, alors que dans certaines régions la densification ne se justifie pas. Michel Piron se fait applaudir par les congressistes en évoquant la complication issue des 400 décrets d'application de la loi Grenelle 2 et de la loi Alur. Succès également lorsqu'il évoque la complication des normes tech- niques et qu'il demande le report d'appli- cation de la réglementation thermique: « les maisons en triple flux avec des hublots, cela suffit! » Face à ce succès de tribune, Daniel Gold- berg, député SRC qui fut rapporteur de la loi Alur, tente de souligner l'intérêt des mesures prises par le Gouvernement: créa- tion d'un nouveau régime pour le loge- ment intermédiaire avec taux de TVA à 10 % et exonération de taxe foncière, mise en place du régime Pinel par assou- plissement du régime Duflot. Il souligne qu'il avait fallu corriger les excès des régimes antérieurs comme le Scellier par exemple. Sur le foncier, Daniel Goldberg estime qu'il faut agir tant sur le foncier public que sur le foncier privé. Il faut pour cela bousculer des habitudes: les droits à construire étant accordés par l'autorité publique pour construire, s'ils ne sont pas utilisés il faut prendre des mesures spécifiques pour construire pour ceux qui en ont besoin. Michel Piron observe que certaines mesures d'économies peuvent coûter très cher. Il cite à ce propos le débat qui s'est tenu à l'Assemblée sur l'APL accession: c'était une proposition figurant dans le projet de loi de finances. Mais si elle per- mettait de faire 250millions d'euros d'éco- nomie, elle provoquait aussi une perte de 350millions d'euros de TVA. L'encadrement des loyers au cœur des débats Daniel Goldberg indique que l'encadre- ment va s'appliquer à Paris en 2015, à titre expérimental. Il insiste sur le fait que ce régime est gagnant pour tout le monde Michel Piron conteste cette analyse et indique que si les loyers montent, c'est en raison du manque de logements. Or l'en- cadrement des loyers ne fera pas augmen- ter le nombre de logements. Le président de la FNAIM souligne que la mesure favorise l'attentisme. Quand le maire de Grenoble annonce qu'il souhaite bloquer les loyers, cela n'attire pas les investisseurs alors que le maire de Lyon qui ne souhaite pas encadrer les loyers incite les investisseurs à venir à Lyon. Quoi qu'il en soit, il est nécessaire de connaître la règle du jeu. Directrice générale de l'ANIL, Géraldine Chalencon, explique le rôle de centralisa- tion des données pris en charge par l'ANIL, à partir du travail de collecte des réfé- rences de loyers par les observatoires de loyers. Elle précise qu'un site internet, qui est en cours de construction, diffusera les résultats des observatoires. Pour le parc privé, Jean-François Buet sou- ligne que le Premier ministre a mentionné le projet de bail solidaire, projet conçu par la FNAIM. L'objectif est de mettre en place un vrai statut du bailleur privé: en échan- ge d'un loyer plus faible dans les zones tendues, le bailleur obtiendrait une baisse de taxe foncière ou une baisse d'ISF. Le dis- positif serait ainsi gagnant pour le bailleur dont le locataire serait plus stable, ainsi que pour le locataire qui aurait un loyer plus faible et pour les pouvoirs publics qui pourraient ainsi mobiliser un parc de loge- ments plus rapidement que par la construction de nouveaux logements. S'agissant de la mobilisation du foncier public, Thierry Repentin, président de la CNAUF, rappelle que la loi de 2013 a apporté un outil de régulation permettant aux organismes publics de vendre des ter- rains avec décote. Il souligne que tout le territoire national peut être concerné et que l'intérêt de ces opérations n'est pas limité aux opérateurs publics: ces cessions peuvent aussi intéresser le secteur privé, car la création d'une ZAC peut comporter par exemple une part d'accession à la pro- priété, de façon à assurer l'équilibre d'aménagement de la zone. Il ajoute que pour la liste des 300 proprié- tés qui ont été repérées par l'Etat, la déco- te est de droit mais que pour les autres il peut aussi y avoir des décotes. Il lance donc un appel pour que la liste des terrains ces- sibles soit complétée. La nouvelle organisation de la pro- fession fait consensus Après la loi Alur, la modification du fonc- tionnement de la profession était l'objet des attentions des agents immobiliers. Le président du tout nouveau Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, Bernard Vorms, présente les objectifs et l'état d'avancement de ses tra- vaux. Alors que certains souhaitaient la création d'un ordre, d'autres une parité parfaite entre professionnels et usagers, le CNTGI est finalement composé d’une part d'une majorité de professionnels et d’autre part de représentants des usagers. Bernard Vorms observe, et il y voit une bonne nouvelle, que certains acteurs demandent à en faire partie. Il affirme que le CNTGI ne limitera pas ses consultations aux membres du conseil. Le CNTGI peut fournir des avis; ce qui est une procédure classique, qui s'applique par exemple au Conseil national de l'habi- tat, mais il est aussi investi d'un pouvoir de proposition. Bernard Vorms invite donc le conseil à « prendre de vitesse l'administra- tion ». Sur les sujets importants, il s'est saisi et a émis des propositions avant que l'ad- ministration ne prenne la plume. Cela a été le cas par exemple pour la liste des documents à transmettre aux notaires. Les prochains travaux du conseil seront consacrés aux thèmes suivants: transmis- sion électronique des documents, extranet des copropriétés, portage professionnel et code de déontologie. Sur les conflits récurrents, Bernard Vorms envisage de donner une doctrine de la CNTGI dont les commissions de conciliation pourraient s'inspirer, ce qui permettrait d'éviter des contentieux. Il souligne le caractère original de cette nouvelle organi- sation qui est animée par les profession- nels mais avec le concours des organisa- tions de consommateurs et sous le contrô- 16décembre 2014 10 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns 53 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ le de l'administration Il conclut en souriant: les pouvoirs publics pourront peut-être s'en inspirer pour les notaires? Le CNTGI est une création de la loi Alur, ce que rappelle Daniel Goldgerg, de même que l'institution d'un code de déontologie ou la réforme des cartes professionnelles. S'agissant des documents à transmettre lors d'un avant-contrat (art. 54), il indique que la mesure avait été demandée par le président de l'Anah pour améliorer la transparence de la transaction et éviter les copropriétés dégradées. Mais il ajoute que l'ordonnance de simplification en cours d'adoption allait autoriser une transmis- sion numérisée des informations. Michel Piron fait part de ses critiques: Il ne suffit pas de passer à la dématérialisation qui risque de favoriser encore la complexi- té: est-ce que, au nom de la transparence, on protège mieux? Plus personne ne lit les documents, on crée donc plus de conten- tieux qu'on apporte de sécurité. Jean- François Buet abonde en son sens: un contractant qui reçoit a un document de 300 pages ne lit que la première. Merci à Cécile Duflot! Sur la question des cartes professionnelles, qui doivent désormais être délivrées par les chambres de commerce, Jacky Chape- lot, président adjoint de la Fnaim, indique que la fédération souhaite que leur durée de validité, fixée à 10 ans soit ramenés à 3 ans et que leur délivrance soit condition- nées à une exigence de formation. Bernard Cadeau (ORPI) estime que ce nou- F NAIM veau régime permet aux professionnels de prendre en main leur destin. Il considère que la carte professionnelle doit être déli- vrée avec un contrôle des exigences de compétence, pour répondre aux demandes des clients. Avec humour et conviction, Laurent Vimont (Century 21) s'exclame « merci à Cécile Duflot! Elle a réussi à rassembler la profession! Grâce à elle, nous parlons d'une seule voix. » Pronostic 2015 Dressant un pronostic pour l'année prochai- ne, la FNAIM estime que le volume des ventes devrait être stable en 2015 mais avec des écarts suivant les régions. Quant aux prix, après une baisse de -1,7 % en 2014, ils devraient très légèrement baisser (-2 ou - 3%), avec de grandes disparités. Ainsi pour les communes où l'activité est réduite, le marché devrait continuer de s'enfoncer. ● ❘◗ Erwan Lacheteau rejoint le bureau parisien du cabinet d’avocats DLA Piper en qualité d’associé. Il est spé- cialiste de financement structuré et notamment immobilier. Acteurs Très maigre bilan de la loi Alur en copropriété, selon l’ARC L’Association des responsables de copro- priété fait part de son analyse sur l’applica- tion de la loi Alur, 9 mois après sa publica- tion. Un constat amer. Extraits: - Les décrets relatifs au contrat-type de syndic et au plafonnement des honoraires, très attendus, ne sont pas publiés. - Le compte bancaire séparé: l’Arc déplore une hausse des honoraires de l’ordre de 20% en cas de compte séparé. - Extranet des copropriétés. Aucun enca- drement réglementaire n’est prévu. - Composition du CNTGI: l’ARC juge cet organisme déséquilibré car comportant 7 représentants des professionnels pour 2 représentants des usagers. - Code de déontologie: l’ARC ne voit “rien à l’horizon” sauf une “course de lenteur” (sur ce point, voir la déclaration de Ber- nard Vorms au congrès de la FNAIM). - Décret sur les conflits d’intérêts des syn- dics: pas de publication. - Mise en concurrence du syndic pour rem- placer le premier syndic choisi par le pro- moteur; les pratiques ne changent pas. - Pratique du pré-état daté. L’ARC dénonce la facturation d’honoraires de 500 € par les syndics pour fournir les documents lors de la promesse de vente (pré-état daté), en plus des honoraires habituels (sur ce point, la FNAIM estime que la pratique leur est imposée par les notaires, N.D.L.R.). - Notification des convocations d’AG par mail: rien ne bouge - Honoraires: ils augmentent. Conclusion: bilan très maigre, voire négatif… B RÈVES ◆ 50000 manifestants Le Conseil national des barreaux se félicite de la mobilisation excep- tionnelle contre le projet de loi Macron avec 50000 personnes défi- lant le 10décembre. Jean-Marie Burguburu, président du CNB, constatant le blocage des négocia- tions, appelle à poursuivre la mobilisation. (Communiqué du 11 déc. 2014) . ◆ Soutien à Emmanuel Macron En revanche, le club des entrepre- neurs que préside Guillaume Cairou soutient Emmanuel Macron car le texte est “porteur de la croissan- ce que nous devons arracher avec les dents”. (Communiqué du 10 déc. 2014). ◆ Préemption à Paris à Réagissant au projet de la mairie de Paris de préempter des lots de copropriété pour 8021 logements afin d’augmenter son parc locatif, Sylvain Elkouby (Syndic Experts) estime que c’est une fausse bonne idée: elle ne crée aucun logement nouveau et emporte un risque de spoliation des vendeurs et d’explo- sion du budget communal. (Communiqué du 10 déc. 2014). Si le volume de ventes des logements anciens progresse de +5,4% en 2014 (1) par rapport à l’an dernier, il reste en recul de -9,7% par rapport à la moyenne 1999- 2007. La hausse du volume est plus nette en Ile-de-France (+7,5%) qu’en province (+4,9%). Toutefois, les notaires observent de larges disparités suivant les départe- ments. Ainsi certains départements connaissent une hausse sensible des volumes: Meurthe-et-Moselle (+16%), Pyrénées Orientales (+15%) ainsi que Morbihan (+12%) et Oise (+11%), alors que d’autres chutent modérément: Ain (-5%) et Gard (-6%) ou plus brutale- ment: Saône-et-Loire (-10%) et Côte-d’Or (-21%). Le total des transactions en un an est de 725000 (589500 en province et 135500 en Ile-de-France, d’octobre 2013 à septembre 2014). Dans ce contexte, pour l’ensemble de la France, les prix des appartements anciens reculent: le repli annuel est de -1,7%. Le recul du prix des maisons anciennes est moindre; il est de -0,4%. L’indicateur avancé de l’indice des prix (établi sur les avant-contrats) laisse présa- ger d’une poursuite de la baisse, surtout pour les appartements (-1,9% en un an), moindre pour les maisons (-0,1%). ■ Prix en recul plus net pour les appartements Pour la province, la baisse des prix est plus forte pour les appartements (-1,7%) que pour les maisons (-0,3%). La projection à janvier2015 (indicateur avancé) laisse entrevoir une accélération de l’écart entre les deux: elle anticipe une baisse de -2,0% pour les appartements et une stabilité (0,0%) pour les maisons. Pour les 17 villes de plus de 150000 habi- tants, deux enregistrent des baisses de prix pour les appartements anciens dépassant 5%: Montpellier (-5,9%) et LeHavre (-9,6%). Trois villes restent en hausse: faible pour Lyon (+0,1%) et Angers (+0,3%), plus franche pour Bordeaux (+6,0%). Pour les maisons anciennes, Angers est en baisse sensible (-5,6%), alors que 6 villes progressent : Dijon (+0,2%), Nantes (+2,0%), Nice (+2,1%), Toulouse (+2,5%), Marseille (+3,3 %) et Montpellier (+5,0%). ■ Volumes en hausse en Ile-de-France En Ile-de-France, le volume global du mar- 16décembre 2014 11 JURIS hebdo immobilier •• L OGEMENTSANCIENS MARCHÉ Le marché du logement en baisse selon les notaires (1) Statistiques notaires de France publiées le 4 déc. 2014, chiffres oct. 2013 - sept. 2014 Ville Prix médian Évolution annuelle Nice 470000 € +2,1 % Toulon 340000 € -2,2% Montpellier 315000 € +5,0 % Grenoble 311000 € -1,1% Marseille/Aix 310000 € +3,3 % Lyon 306000 € -1,6% Rennes 288000 € -0,6% Strasbourg 278400 € -2,5% Toulouse 266500 € +2,5 % Bordeaux 255000 € -1,4% Nantes 250000 € +2,0 % Dijon 220400 € +0,2 % Reims 200000 € -4,8% Angers 193500 € -5,6% Lille 177000 € -0,6% Saint Etienne 175 900 € -2,3% Le Havre 166 000 € -2,3 % Ville Prix médian Évolution annuelle Nice 3560 € -1,2 % Lyon 3300 € +0,1 % Bordeaux 3080 € +6,0 % Lille 2940 € -4,9 % Nantes 2560 € -0,1 % Montpellier 2520 € -5,9 % Toulouse 2480 € -0,8 % Strasbourg 2380 € -1,7 % Marseille 2350 € -1,8 % Rennes 2320 € -1,2 % Grenoble 2260 € -0,9 % Toulon 2190 € -1,6 % Dijon 2070 € -0,6 % Reims 2030 € -0,4 % Angers 1830 € +0,3 % Le Havre 1730 € -9,6 % Saint Etienne 1050 € -4,0 % Départements Prix au m 2 Evolution annuelle Paris 8110 € -1,9% Hauts-de-Seine 5320 € -0,8 % Seine-St-Denis 3260 € -0,5 % Val-de-Marne 4250 € -0,5 % Petite couronne 4380 € -0,7 % Yvelines 3770 € -2,4 % Val d’Oise 2750 € -2,3 % Essonne 2680 € -2,9 % Seine-et-Marne 2680 € -2,6 % Grande couronne 3030 € -2,5 % Départements Prix au m 2 Evolution annuelle Hauts-de-Seine 591 600 € +2,6 % Seine-St-Denis 271 400 € -1,6 % Val-de-Marne 353 400 € -0,6 % Petite couronne 357 200 € +0,2 % Yvelines 368 300 € 0,0 % Val d’Oise 275 500 € -1,3 % Essonne 284 000 € -1,2 % Seine-et-Marne 237 700 € -1,1 % Grande couronne 280 700 € -0,8 % Évolution des prix des maisons anciennes en un an en province (sept. 2013 - sept 2014) Évolution des prix des maisons anciennes en un an en Ile-de-France (T3 2013 - T3 2014) Évolution des prix des apparte- ments anciens en un an en province (sept. 2013 - sept 2014) Évolution des prix des appartements anciens en un an en Ile-de-France (T3 2013 - T3 2014) ché (logements anciens et neufs) est en hausse annuelle de +6% (au 3 e trimestre 2014). Les prix y sont en recul de -1,2% en un an. Pour les appartements anciens en Ile-de- France, l’indicateur avancé des prix laisse présager, après une baisse du prix de -1,6% au 3 e trimestre, d’une baisse annuelle de -1,1% au 4 e trimestre. Le prix moyen au m 2 de 5410 € en juillet 2014 s’établirait pour janvier2015 à 5300 € . Quant aux maisons anciennes, le prix de vente moyen de 303300 € en juillet 2014 céderait place à un prix moyen de 294700 € en janvier2015 (-0,5% en un an, puis 0,6% en un an). A Paris, les prix s’établissent à 8110 € le m 2 , et sont en repli de -1,9% en un an. ● Prix à Paris au 3 e trim. 2014 Si les volumes augmentent dans certains secteurs, le prix sont souvent en repli dans de nombreux départements. 16décembre 2014 12 JURIS hebdo immobilier •• G ALTIER E XPERTISES >Avec l’intervention de la loi Pinel, quels services proposez-vous aux contractants d’un bail commercial? A.R. : “Quand nous évaluons la valeur locati- ve d’un immeuble, nous estimons non seule- ment le loyer mais aussi les charges. Ce qui intéresse le locataire, c’est de connaître le coût global du bail ou, dit autrement, sa charge immobilière. Pour un loyer de bureaux hors charges de 450 € hors taxes le m 2 , les charges sont en moyenne de 40 € mais elles peuvent atteindre 60 à 80 € pour un immeuble de gran- de hauteur, voire 110 € pour un IGH ancien. Mais le montant des charges est aussi dépen- dant de la clause du bail qui fixe la liste des charges et travaux récupérables. Nous por- tons un regard objectif sur les charges. De même qu’il existe un loyer de marché, il exis- te un niveau de marché des charges.” >A quel stade intervenez-vous? A.R. : “Nous intervenons à tout moment dans les domaines de l’audit immobilier, de l’éva- luation de portefeuilles, de l’évaluation de fonds de commerces ou de droit au bail, etc. L’expert peut intervenir à la demande d’un bailleur ou d’un locataire. Par exemple si le locataire envisage de demander le renouvelle- ment d’un bail et souhaite que le niveau de ses charges soit analysé, ou lorsqu’un bailleur veut relouer un immeuble. Les contextes d’in- tervention sont multiples: vente, finance- ment, organisation patrimoniale, évaluation réglementaire, etc.” >Les experts Galtier sont-ils agréés près des tribunaux? A.R. : “Oui, certains des experts bénéficiant d'une expérience reconnue sont agréés auprès des tribunaux. Par ailleurs nous échangeons régulièrement avec les experts judiciaires, les services des Domaines, et même certains magistrats qui apprécient le regard indépen- dant d'une société séculaire.” >Galtier est un groupe indépendant? A.R. : “Galtier est un groupe totalement indé- pendant, il n'appartient à aucune société de commercialisation ou de financement et n'a aucun lien capitalistique, ni de près ni de loin, avec une société extérieure du groupe. Sa gouvernance est d'une grande modernité puisque l'entreprise appartient majoritaire- ment à ses salariés. D'origine familiale, la société a été créée en 1894, nous fêtons d'ailleurs cette année les 120 ans d'existence de notre groupe.” >Vous y voyez donc un atout supplémen- taire d’indépendance? A.R. : “Que vous soyez simple particulier, chef d'entreprise, société foncière, compagnie d'assurance, banque, dans un contexte mar- qué par des collusions, des conflits d'intérêts, des scandales financiers ou même de simples suspicions, vous devez avoir la certitude que la personne qui évalue n'a pas d’autres inté- rêts qu’évaluer. Chez Galtier quelle que soit la valeur déterminée, nos honoraires se borne- ront à la mission d’expertise. En Espagne, le législateur a fait adopter un texte qui exige que les sociétés d’expertise ne soient pas détenues à plus de 10% par une structure de financement. Cela limite les conflits d’intérêts potentiels entre un service qui effectue des expertises et un autre qui accorderait des financements sur la base des évaluations réalisées. De la même façon, lors de la procédure d’Asset Quality Review (AQR) lancée par la BCE sur certains établis- sements bancaires, celle-ci a refusé que les évaluations des actifs financés soient réalisées par les filiales d’expertises de ces mêmes éta- blissements. Lorsqu’il s’agit d’expertiser des actifs de fon- cières ou de compagnies d’assurance, c’est d’ailleurs la protection des épargnants qui est en cause. L’expert doit absolument être au- dessus de tout soupçon. La déconvenue récente de la SIIC Züblin Immobilière France qui a annoncé une baisse de l’ordre de 15 % de la valeur de ses actifs est à cet égard éclairante.” >L’exigence d’indépendance est confirmée par la réglementation? A.R. : “Un exemple. Pour les immeubles des fonds d’investissement alternatifs (FIA), la Alexis Rollet: “L’expert a un rôle de sécurisation” Directeur général adjoint de Galtier Expertises, Alexis Rollet, MRICS, souligne l’impor- tance de l’indépendance de l’expert mais aussi la sécurisation qu’apporte son interven- tion, aussi bien dans un rapport contractuel que vis-à-vis de l’administration fiscale. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine INTERVIEW ❑ Chiffres clés du Groupe Exper- tises Galtier : - 300 collaborateurs. - 4 pôles de compétences, dont une filiale en évaluation immobilière réalisant 6000 rapports par an, 100 milliards d’€ d’actifs évalués. - 15 implantations en France. - Chiffre d’affaires global: 35 millions d'€ en 2013. directive AIFM a posé l’exi- gence de l’appel à un éva- luateur extérieur indépen- dant. Le recours à un évalua- teur au sein de l’entreprise est en principe possible, mais il est si encadré qu’il est en pratique qua- si inapplicable. De la même façon, l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolu- tion) a renforcé les documents de présentation des experts lors des évaluations réglemen- taires des patrimoines des mutuelles et des compagnies d’assurance concernant notam- ment le poids d'un client par rapport au CA global de la société d'évaluation…” > Quels sont les documents de référence de votre métier? A.R. : “Au niveau international, nous nous référons au Red Book de la RICS (Royal Insti- tution of Chartered Surveyors) et sur le plan européen, il existe des recommandations édic- tées par l’association Tegova. En France, nous respectons la Charte de l’Expertise en évalua- tion immobilière qui a été rédigée par un regroupement des 14 associations profession- nelles (RICS, SNPI et FNAIM notamment).” >Quelle est la valeur juridique de l’expertise? A.R. : “Le mot « expertise » est généralement galvaudé. Si une simple « estimation » peut être effectuée par tout professionnel immobi- lier compétent, « l’expertise en évaluation immobilière » correspond à une prestation bien encadrée. En effet, il faut savoir qu’une estimation n’a aucune valeur juridique et n’est donc pas oppo- sable aux tiers à la différence d’une expertise qui engage la responsabilité de l’expert. A ce titre, nous intervenons fréquemment via des cabinets d’avocats ou de conseil afin de déterminer la valeur d’un patrimoine pour éviter ensuite tout litige ou contentieux avec l’administration fiscale. L’expert engage sa responsabilité et c’est cela qui doit sécuriser le marché.”
