2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Clause de solidarité dans un bail de l’OPAC
– La loi Égalité et citoyenneté –
– 3 – Table des articles –
– 5 – Chapitre Ier –
Améliorer l’équité et la gouvernance territoriale des attributions de logement
– 7 – Chapitre II –
Favoriser la mobilité dans le parc social et l’accès des ménages défavorisés aux quartiers attractifs
– 9 – Chapitre III –
Renforcer la démocratie locale dans le logement social
– 9 – Chapitre IV –
Mieux répartir l’offre de logement social sur le territoire et favoriser le développement des stratégies foncières
– 7 – Chapitre V –
Mesures de simplification
– 19 – Rencontres –
Pascale Poirot (Snal) : “En 2017, je vote aménagement”
Emmanuelle Cosse : “La France des bien logés”
■ parcsocial ■ > Dans les communes ayant un quartier prio- ritaire de la politique de la ville (QPV), 25 % des attributions hors QPV devront être réser- vées aux ménages les plus pauvres (art. 70). > Détenir un logement locatif peut être un motif de refus d’attribution d’un logement social (art. 72). > Le préfet est désormais membre de droit de la commission d’attribution des loge- ments (art. 75). > Le locataire doit occuper son logement social au moins 8 mois par an (art. 79). > Les règles de revalorisation des loyers du pars social sont revues (art. 81). > Le surloyer sera appliqué plus systémati- quement (art. 82). ■ urbanisme ■ > L’obligation pour les PLU de se conformer à la loi Grenelle II est reportée (art. 132). > La faculté pour le bénéficiaire d’un permis de construire de demander au juge des dom- mages-intérêts en cas de recours excédant les intérêts légitimes du requérant n’est plus subor- donnée à l’exigence d’un préjudice excessif. Il suffit de prouver un préjudice (art. 110). ■ loi H oguet ■ > Les professionnels financeront le fonction- nement du Conseil national de la transac- tion et de la gestion immobilière (art. 124). ■ rapportslocatifs ■ > Les personnes morales sont dispensées des formalités de protection exigées des cautions personnes physiques (art. 121). > Les mesures de protection accordée aux occu- pants des logements en matière d’expulsion sont étendues aux “lieux habités” (art. 143). > Les règles de la loi Alur sur les locations meu- blées sont écartées pour les SEM (art. 146). Égalité d'abord L a loi Égalité et citoyenneté ayant été définitivement adop- té par les députés, nous vous proposons dès à présent d'en faire l'analyse, sous réserve du contrôle du Conseil constitu- tionnel. Le texte devrait être publié d'ici la fin janvier. Le titre de la loi n'est pas spécifiquement immobilier mais le deuxième de ses trois titres concerne principalement le loge- ment. Nous concentrerons notre analyse sur cette partie. Dans le triptyque de notre devise républicaine, le législateur a choisi de mettre en avant l'égalité. Il a également voulu conforter la fra- ternité, qui apparaît dans l'un des chapitres du titre Ier qui entend « encourager l'engagement républicain de tous les citoyens et les citoyennes pour faire vivre la fraternité ». Mais la liberté n'est pas évoquée. La ministre du logement compte bien assurer la mise en œuvre effective de cette loi en veillant à la parution des décrets d'appli- cation d'ici la fin de la mandature. Lors de ses vœux – chaleureux, positifs – à la presse le 17 janvier (voir p. 20), Emmanuelle Cosse a fait part de sa détermination à poursuivre l'œuvre engagée depuis bientôt 5 ans. Elle se félicite par ailleurs qu'il ne reste plus à publier que 5 décrets d'application de la loi Alur. A cette occasion, la ministre a fait part de sa vision de la politique du logement. Elle a réaffirmé notamment le rôle éminent du parc social, qui ne doit pas être réservé aux ménages les plus pauvres, mais dont la vocation est universaliste. On peut en déduire par contrecoup, que la place du parc privé est forcément réduite à la portion congrue. L'actuelle ministre du logement dénonce par ailleurs le risque de retour à des slogans comme « une France de propriétaires ». On observera que les parlementaires les plus influents sont déjà bien connus. Il s'agit par exemple des anciens rapporteurs de la loi Alur, Daniel Goldberg et Audrey Linkenheld. Mais on retrouve aussi François Pupponi ou Michel Piron. Quant à Dominique Estrosi-Sassone, elle a fait voter au Sénat toute une série d'amen- dements, mais qui ont été pour la plupart rejetés lors de la lectu- re définitive à l'Assemblée. À noter aussi le travail du rapporteur Razzy Hammadi. Au-delà de ce jeu un peu convenu d'aller et retour entre les deux chambres, on constate au fil des ans que de nombreuses réformes adoptées par une majorité sont finalement confortées par la suivante. En voici un exemple. L'idée de remettre en cause le droit au maintien dans les lieux des loca- taires les plus fortunés du parc social avait été mise en place par la loi de 2009 portée par Christine Boutin. Alors qu'elle avait été très critiquée sur ce point, la loi nouvelle de cette année confor- te le mécanisme (art. 82) en le rendant plus contraignant. JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO spécial 65 24 JANVIER 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Clause de solidarité dans un bail de l’OPAC - La loi Égalité et citoyenneté - - 3 - Table des articles - - 5 - Chapitre Ier - Améliorer l’équité et la gouvernance territoriale des attributions de logement - 7 - Chapitre II - Favoriser la mobilité dans le parc social et l’accès des ménages défavo- risés aux quartiers attractifs - 9 - Chapitre III - Renforcer la démocratie locale dans le logement social - 9 - Chapitre IV - Mieux répartir l’offre de logement social sur le territoire et favoriser le développement des stratégies foncières - 7 - Chapitre V - Mesures de simplification - 19 - Rencontres - Pascale Poirot (Snal) : “En 2017, je vote aménagement” Emmanuelle Cosse : “La France des bien logés” S O M M A I R E E D I T O R I A L Nu m é r o s p é c i a l : É g a l i t é e t c i t o y e n n e t é ▲ 2 4janvier 2017 2 LÉGISLATION B AUXD ’ HABITATION E DITO ▲ Baux d'habitation ■ Clause de solidarité dans un bail d e l'OPAC (Cass. Civ. 3 e , 12 janvier 2017, n° 37, FS-P+B+I, cassation, pourvoi n° 16-10324) La clause de solidarité prévue dans un bail conclu par un OPAC prévoyait que « les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les coloca- taires sont tenus solidairement et indivi- sibles de l'exécution du présent contrat. Pour les colocataires, la solidarité demeure- ra après la délivrance du congé de l'un d'entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de réception de la lettre de congé ». La cour d'appel avait jugé cette clause nul- le au motif qu'elle était discriminatoire, car elle prévoyait une situation plus défavo- rable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un PACS et qu'el- le introduit un déséquilibre entre les parties au préjudice des colocataires. Cette décision est cassée au visa de l'article L 232-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige : « Qu'en statuant ainsi, alors que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paie- ment des loyers et des charges jusqu'à l'ex- tinction du bail, quelle que soit leur situa- tion personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n'est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat, la cour d'appel a violé le texte sus- visé ». L'arrêt est encore cassé, au visa de l'article 1202 al. 1 er du code civil dans sa rédaction antérieure à la réforme du 10 février 2016 et selon lequel « la solidarité ne se présume p oint » et doit être « expressément stipu- lée ». « Attendu que l'arrêt retient encore que la clause de solidarité est imprécise quant aux sommes restant dues à défaut d'indiquer qu'il s'agit seulement des loyers et charges restés impayés ou des loyers et des indem- nités d'occupation; Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de stipulation expresse visant les indemni- tés d'occupation, la solidarité ne pouvait s'appliquer qu'aux loyers et charges impayées à la date de résiliation du bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : L'article 1202 du code civil a été transféré à l'article 1310 nouveau mais avec une rédaction différente. Le nouveau texte dispose : « La solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas » . Dans l'arrêt rapporté, le contrat ne pré- voyait pas de solidarité pour les indemni- tés d'occupation. La cour d'appel avait jugé la clause imprécise, mais il fallait au contraire l'interpréter restrictivement. On peut penser que la nouvelle rédaction de l'article ne remet pas en cause cette exi- gence. L'arrêt indique aussi que tous les copre- neurs solidaires sont tenus au paiement du loyer et des charges et ce, quelle que soit leur situation personnelle. Il ne saurait donc y avoir discrimination au regard des copreneurs qui ne sont pas mariés ou pac- sés. ● JURISPRUDENCE reproduction interdite sans autorisation Le texte comporte essentiellement des mesures relatives au logement social, parfois rudes. Ainsi, il sup- prime le versement de la dotation de solidarité urbaine aux com- munes carencées au titre de la loi SRU. De nombreuses dispositions, assez techniques, se situent dans le prolongement des lois récentes de réorganisation des différents niveaux des collectivités territo- riales. La mesure emblématique est celle qui vise à assurer le loge- ment d'un quart des demandeurs de logement social en dehors des quartiers prioritaires de la poli- tique de la ville. C'est donc un nou- vel outil pour mieux assurer l'ef- fectivité des politiques de peuple- ment engagées par les pouvoirs publics. D'autres secteurs de l'immobilier sont concernés mais parfois de façon discrète, comme pour la copropriété par exemple. L'article 91 facilite les réunions de lots de copropriété en abaissant la majori- té requise pour créer des lots dont l'un ne répond pas aux exigences de décence en termes de surface. Mais cet assouplissement ne s'ap- pliquera que dans les zones ten- dues, ce qui est un peu curieux car faire dépendre une règle de majo- rité du syndicat de la tension du marché locatif est une source de complexité sans doute inutile. Il aurait été plus simple de l'appli- quer partout. La loi traite aussi de la loi Hoguet (art. 124) en réformant le CNTGI, dont le financement sera assuré par les professionnels eux-mêmes. En droit de l’urbanisme, la loi revient sur la lutte contre les recours abusifs (art. 110 et 111). S'agissant de la loi de 1989 sur les baux d’habitation, un article pra- tique important en pratique vise à dématérialiser les procédures d'ex- pulsions. Les échanges entre préfet et CCAPEX ont vocation à être remplacés par des transmissions électroniques. Mais la réforme n'est pas uniquement technique, car elle vise aussi à mieux coordon- ner les procédures de résiliation du bail et de surendettement afin de laisser plus de temps au débiteur pour assurer le paiement de sa dette locative. Enfin, on observera que le Parlement n'a pas voulu se dessaisir de son pouvoir d'élaboration des textes puisqu'il a très fortement réduit le champ de l'habilitation à légiférer par ordonnance qu'avait sollicité le Gouvernement. De ce fait, toute une série de thèmes ont été directe- ment traités par la loi au lieu d'être renvoyés à des ordonnances. C'est le cas par exemple de la loi Hoguet et de l'intégration dans le droit natio- nal de la directive sur les ascenseurs. Deux ordonnances restent toutefois d'actualité pour recodifier le code de la construction et de l'habitation d'une part sur la partie HLM et d'autre part pour y intégrer les textes sur les allocations de logement figurant à ce jour dans le code de la sécurité sociale (art. 117). Bonne lecture! ■ BD 2 4janvier 2017 3 ■ Chapitre Ier : Améliorer l'équité et la gouver- nance territoriale des attributions de logements sociaux page 5 Article 70 (20) : Politique intercommunale en faveur du loge- ment social Article 71 (20 bis) : Mobilisation du parc privé dans le PLH Article 72 (20 ter) : Motifs de refus d'attribution d'un loge- ment social Article 73 (20 quater) : Répartition des contingents des maires et des maires d'arrondissement Article 74 (21) : Obligations d'attribution d'Action Logement Article 75 (22) : Pouvoirs au sein de la commission d'attribu- tion des logements Article 76 (23) : Délivrance à l'échelle nationale du numéro unique de la demande d'enregistrement Article 77 (24) : Adaptation des dispositifs de gestion de la demande de logement social à l'échelle intercommunale Article 78 (25) : Collecte et partage des données relatives au parc social Article 79 (25 bis) : Conditions d'occupation du parc social ■ Chapitre II: Favoriser la mobilité dans le parc social et l'accès des ménages défavorisées aux quartiers attractifs page 7 Article 80 (26 A) : Accès des enquêteurs de l'INSEE aux immeubles Article 81 (26) : Rénovation de la politique des loyers dans le parc social Article 82 (27) : Réforme du surloyer et du droit au maintien dans les lieux dans le parc social Article 83 (28) : Mesures de simplification relatives aux conventions d'utilité sociale Article 84 (28 bis) : Contrôle de l'Etat sur les cessions de loge- ments locatifs sociaux Article 85 (28 ter) : Élargissement des pouvoirs propres du maire en matière de délégation du droit de préemption Article 86 (28 quater BBA) : Abattement sur la taxe foncière Article 87 (28 quater BC) : Objet des filiales des organismes d'HLM Article 88 (28 quater BD) : Droit au maintien dans les lieux Article 89 (28 quater B) : Locaux vacants Article 90 (28 quater C) : Gérance d'immeubles des HLM Article 91 (28 quater D) : Réunion de lots de copropriété ■ Chapitre III: Renforcer la démocratie locale dans le logement social page 9 Article 92 (28 quater) : Parité aux élections des représentants des locataires Article 93 (28 quinquies) : Obligations d'affiliation des asso- ciations locales de locataires Article 94 (28 sexies) : Financement des associations représen- tatives de locataires Article 95 (28 septies A) : Information des locataires en cas de travaux d'amélioration Article 96 (28 septies B) : Information des locataires en cas de travaux d'amélioration ■ Chapitre IV: Mieux répartir l’offre de logement social sur le territoire et favoriser le développe- ment des stratégies foncières page 9 Article 97 (29) : Application du dispositif de la loi SRU Article 98 (30) : Procédure visant les communes carencées Article 99 (31) : Modernisation des dispositions relatives au mécanisme de prélèvement sur les communes déficitaires en Égalité et citoyenneté Titre II Titre II Mixité sociale et égalité des chances dans l'habitat Table des articles TABLE DES ARTICLES LÉGISLATION logements sociaux Article 100 (31 bis) : Suppression du versement de la DSU aux communes carencés au titre de la loi SRU Article 101 (31 ter) : Vente de logements de filiales de la Fon- cière Logement Article 102 (32) : Renforcement des stratégies foncières locales Article 103 (32 bis A) : Opérations de requalification des quar- tiers anciens dégradés Article 104 (32 bis BA) : Lutte contre l'insalubrité Article 105 (32 bis BB) : Bâtiments insalubres Article 106 (32 bis BC) : Déclaration d'insalubrité Article 107 (32 bis BD) : Interdiction d'accès des logements insalubres vides Article 108 (32 bis BE) : Lutte contre les discriminations Article 109 (32 bis B) : Sursis à statuer pendant l'élaboration d'un PLU Article 110 (32 bis C) : Recours abusifs Article 111 (32 bis D) : Caducité des requêtes en contentieux de l'urbanisme Article 112 (32 bis E) : Extinction progressive des dispositifs de mises à disposition des locaux de bureaux vacants Article 113 (32 bis) : Prorogation des PLH existants dans le cadre de la métropole du Grand Paris Article 114 (32 ter A) : Rattachement des OPH aux établisse- ments publics territoriaux de la MGP Article 115 (32 ter B) : Compétences de la MGP Article 116 (32 ter) : Application de la décote aux cessions de biens par la Sovafim ■ Chapitre V: Mesures de simplification page 13 Article 117 (33) : Ordonnances Article 118 (33bis AAA) : Autorisation pour les SEM de construction et de gestion de logements sociaux agréés de déroger à certaines règles de construction Article 119 (33 bis AA) : Résiliation de plein droit du bail d'habitation pour trouble de voisinage Article 120 (33 bis AB) : Montant du dépôt de garantie dans le parc social Article 121 (33 bis AC) : Allégement des formalités pour les personnes morales qui se portent caution en matière de bail Article 122 (33 bis AD) : Copropriétés en difficulté Article 123 (33 bis AE) : Construction et gestion des rési- dences universitaires par les organismes HLM Article 124 (33 bis AF) : Loi Hoguet Article 125 (33 bis AG) : Limite apportée à la gestion par les organismes HLM ayant une activité de syndic, des coproprié- tés issues du parc privé Article 126 (33 bis A) : Sanctions contre les personnes nuisant à la tranquillité de l'espace commun Article 127 (33 bis B) : Transmission au Fnal de données rela- tives aux aides au logement et à leurs bénéficiaires par les organismes gestionnaires Article 128 (33 bis C) : Financement de diagnostics sociaux par le FNAVDL Article 129 (33 bis D) : Publicité des informations du registre des syndicats de copropriétaires Article 130 (33 bis EA) : Élaboration d'un PLU à l'échelle inter- communale Article 131 (33 bis E) : Délai pour la tenue du débat sur le projet d'aménagement et de développement durable pour certains EPCI Article 132 (33 bis FA) : Report de la date d'applicabilité de la loi Grenelle II aux PLU Article 133 (33 Fbis) : Immatriculation des syndicats de copro- priétaires Article 134 (33 ter A) : Accessibilité des immeubles aux per- sonnes handicapées Article 135 (33 ter) : Fonctionnement de l'Ancols et de la CGLLS Article 136 (33 quater) : Obligations comptables des orga- nismes d'HLM Article 137 (33 quinquies) : Rattachement d'un OPH à un syn- dicat mixte Article 138 (33 sexies) : Présidence des Offices publics de l'ha- bitat Article 139 (33 septies AA) : Participation des organismes HLM aux organismes de foncier solidaire Article 140 (33 septies A) : Gérance des immeubles des socié- tés d'HLM Article 141 (33 septies) : Résidences hôtelières à vocation sociale Article 142 (33 octies A) : Statut de la société Adoma Article 143 (33 octies) : Adaptation de certains délais des pro- cédures d'expulsion locative aux lieux habités Article 144 (33 nonies A) : Coordination Article 145 (33 nonies) : Notion d'aménagement Article 146 (33 decies) : Logements meublés des SEM Article 147 (33 undecies) : Inscription des gens du voyage dans les documents de planification relatif à l'habitat Article 148 (33 terdecies) : Compétence des EPCI pour l'accueil des gens du voyage Article 149 (33 quaterdecies) : Définition de la population des gens du voyage, schéma départemental d'accueil des gens du voyage, sanction contre les communes ne respectant pas le schéma. Article 150 (33 quindecies) : Evacuation forcée des campe- ments illicites des gens du voyage Article 151 (33 sexdecies) : Cession à l'amiable avec décote du foncier public Article 152 (33 septdecies) : Dématérialisation des relations entre les acteurs de la procédure d'expulsion locative 2 4janvier 2017 4 TABLE DES ARTICLES LÉGISLATION Plan Le projet de loi relative à l'égalité et à la citoyenneté a été définitivement voté par l'Assemblée nationale le 22décembre 2016. Ce texte de 224 articles est loin d'être consensuel puisqu'il avait été rejeté par les sénateurs quelques jours plus tôt, le 19décembre. Le texte a été soumis au contrôle du Conseil constitutionnel le 27 décembre 2016. De nombreuses dispositions n'ont pas tant un caractère normatif que d'affichage de principes. La lecture des titres du texte est à cet égard éclairante, comme le 1er cha- pitre qui veut “faire vivre la fraternité”. La loi suit le plan suivant (lire encadré). Parmi les 224 articles de ce texte, nous vous proposons ici une analyse de ceux qui concernent le logement, soit le titre II. En effet, le titre Ier vise par exemple la réserve civique, le contrôle de l'enseignement pri- vé, le parrainage républicain… ou encore les auberges de jeunesse et le permis de conduire… Par ailleurs, le titre III régit par exemple les conseils citoyens ou la lutte contre le racisme et les discriminations. Nous mentionnons pour chaque article son numéro définitif ainsi que, entre paren- t hèses, celui du projet initial ou introduit lors des débats, pour vous permettre de vous retrouver plus facilement la numéro- tation utilisée dans les travaux parlemen- taires. Les articles cités dans le commentaire sont, sauf mention contraire, ceux du code de la construction et de l'habitation. Chapitre Ier Améliorer l’équité et la gou- vernance territoriale des attri- butions de logements sociaux ■ Article 70 (20) : Politique inter- communale en faveur du loge- ment social Cet article réécrit l'article L 441-1 du CCH qui donne la liste des publics prioritaires pour l'attribution d'un logement social. Il ajoute à la liste une situation concernant les personnes menacées de mariage forcé. ➠ La liste des personnes prioritaires est donc réécrite. Outre les personnes désignées comme prioritaires par la commission de média- tion, les logements seront attribués priori- tairement en faveur des personnes sui- vantes (voir encadré). ➠ La loi fixe par ailleurs un nouveau prin- cipe : Dans les EPCI tenus de se doter d'un pro- gramme local de l'habitat ou ayant la com- pétence habitat ou au moins un QPV, à Paris et dans les établissements publics ter- ritoriaux de la métropole du Grand Paris, au moins 25 % des attributions annuelles , suivies de baux signés, de logements situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville, sont consacrées - aux demandeurs dont le niveau de res- sources fait partie des ménages aux plus faibles ressources (dernier quartile), 2 4janvier 2017 5 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION La loi Égalité et citoyenneté : analyse du titre II sur l’habitat ■ Plan de la loi Égalité et citoyenneté Titre 1er Émancipation des jeunes, citoyenneté et participation ➠ Chapitre 1er Encourager l'engagement républicain de tous les citoyens et les citoyennes pour faire vivre la fraternité ➠ Chapitre II Accompagner les jeunes dans leur parcours vers l'autonomie Titre II Mixité sociale et égalité des chances dans l'habitat ➠ Chapitre Ier Améliorer l'équité et la gouvernance territoriale des attributions de loge- ments sociaux ➠ Chapitre II Favoriser la mobilité dans le parc social et l'accès des ménages défavorisés aux quartiers attractifs ➠ Chapitre III Renforcer la démocratie locative dans le logement social ➠ Chapitre IV Mieux répartir l'offre de logement social sur les territoires et favoriser le développement des stratégies foncières ➠ Chapitre V Mesures de simplification Titre III Pour l'égalité réelle ➠ Chapitre Ier Dispositions relatives aux conseils citoyens ➠ Chapitre II Dispositions relatives à la langue française dans la formation profession- nelle ➠ Chapitre III Dispositions relatives à la fonction publique ➠ Chapitre IV Dispositions améliorant la lutte contre le racisme et les discriminations Titre IV Application outre-mer ■ Personnes prioritaires pour l’at- tribution d’un logement social ➠ Personnes désignées comme priori- taires par la commission de médiation ; ➠ Personnes en situation de handicap , ou familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap; ➠ Personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique ; ➠ Personnes mal logées ou défavorisées et personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des rai- sons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale; ➠ Personnes hébergées ou logées tempo- rairement dans un établissement ou un logement de transition; ➠ Personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée; ➠ Personnes exposées à des situations d’ habitat indigne ; ➠ Personnes justifiant de violences au sein du couple, ou menacées de mariage forcé; ➠ Personnes engagées dans le parcours de sortie de la prostitution ; ➠ Personnes victimes de l'une des infrac- tions de traite des êtres humains ou de proxénétisme; ➠ Personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement suroccupés ou ne présen- tant pas le caractère d’un logement décent; ➠ Personnes dépourvues de logement , y compris celles qui sont hébergées par des tiers; ➠ Personnes menacées d’expulsion sans relogement. - ou aux personnes relogés dans le cadre d'une opération de renouvellement urbain. (texte inséré à l'article L 441 du CCH). Le s euil est calculé à partir d'un montant fixé chaque année par arrêté du préfet. Le texte autorise les bailleurs à adapter leur politique de loyer pour atteindre les objectifs de mixité sociale. Les bailleurs sociaux doivent attribuer au moins un quart des logements aux publics prioritaires. À défaut, le préfet procède à l'attribution aux publics concernés du nombre de logements équivalents au nombre de logements restant à attribuer. L'article L 441-5 relatif aux conférences intercommunales du logement est modifié. Elles fixent un objectifs de mixité sociale. Pour les quartiers prioritaires de la poli- tique de la ville, elles doivent fixer un objectif quantifié d'attribution à des demandeurs autres que les 25 % les plus pauvres. À défaut d'une telle disposition dans les orientations approuvées, l'objectif est de 50 %. ■ Article 71 (20 bis) Mobilisation du parc privé dans le PLH Cet article prévoit que le programme local de l'habitat fixe des objectifs de mobilisa- tion du parc privé à des fins sociales. Ces objectifs passent par une convention avec l'Anah ou un dispositif d'intermédiation locative (art. L 302-1 modifié du CCH). ■ Article 72 (20 ter) : Motifs de refus d'attribution d'un logement social Jusqu'à présent, le fait d'être propriétaire d'un logement adapté à ses besoins pou- vait constituer un motif de refus d'attribu- tion d'un logement social. Ce motif est étendu au fait d'être propriétaire d'un logement générant des revenus suffisant pour être logé dans le parc privé (complé- ment de l'article L 441-2-2 du CCH). ■ Article 73 (20 quater) : Réparti- tion des contingents des maires et des maires d'arrondissement Cet article (art. L 2511-20 du code général des collectivités territoriales) fixe les règles de répartition des contingents d'attribu- tion de logements entre le maire et les maires d'arrondissement (à Paris, Lyon et Marseille). Il permet de fixer une liste de publics prioritaires donnant lieu à attribu- tion par le maire de la commune, indépen- damment de la répartition à parts égales entre le maire de la commune et le maire d'arrondissement. Les cas visés sont notam- ment les situations de péril, de catastrophe ou de réhabilitation ou de démolition et permettent donc de déroger à la réparti- t ion par moitié. Il existait un dispositif analogue résultant d'un texte réglementaire (décret du 6sep- tembre 1983 mais qui avait été annulé par le Conseil d’État, faute de base légale). ■ Article 74 (21) : Obligations d'at- tribution d'Action Logement La loi du 25 mars 2009 et la loi du 24 mars 2014 imposent à Action Logement d’attri- buer au moins 25 % des logements sociaux dont ils disposent à des publics prioritaires: salariés et demandeurs d'emploi désignés comme prioritaires au titre du DALO et personnes sortant d'un dispositif de loge- ment temporaire. Or, le rapport à l'Assem- blée (n° 3851) indique que seules 2,4 % des attributions d'Action logement sont consacrées à ces publics. La loi nouvelle prévoit qu'Action logement doit consacrer 25 % des logements à l'en- semble des publics désignés comme priori- taires au titre de l'article L 441-1 du CCH. Si Action logement (ou l'une de ses filiales) ne respecte pas ses obligations, le préfet procède à l'attribution aux publics concer- nés d’un nombre de logements apparte- nant à l’association foncière logement ou à sa filiale concernée équivalant au nombre de logements restant à attribuer. (art. L 313-35 modifié). ■ Article 75 (22) : Pouvoirs au sein de la commission d'attribution des logements L'objectif de cette modification de la répartition des pouvoirs dans les commis- sions d'attribution des logements est de donner plus de pouvoir au préfet afin que les publics prioritaires bénéficient effective- ment de davantage d'attributions. L'article modifie l'article L 441-2 du CCH (précédemment modifié par la loi du 13 avril 2016). Le préfet, qui pouvait assister à la réunion à sa demande, est désormais membre de droit de la commission. Le même article est modifié afin d'être plus incitatif pour obliger les commissions à prendre en compte les objectifs et les priorités d'attribution des logements en faveur des personnes défavorisées (rédac- tion nouvelle de l'alinéa 3 de l'article). ■ Article 76 (23) : Délivrance à l'échelle nationale du numéro unique de la demande d'enregis- trement Cet article fait remonter au niveau natio- nal la gestion du numéro unique d'enre- gistrement de la demande de logement. Il en est attendu une simplification pour les d emandeurs et un allégement des coûts de gestion pour les services gestionnaires. Ce numéro unique remonte à la loi du 29juillet 1998 de lutte contre les exclu- sions. La loi Molle de 2009 puis la loi Alur de 2014 ont commencé à centraliser le sys- tème par la mise en place d'un formulaire unique de demande puis par son enregis- trement par le Système national d'enregis- trement (SNE). Mais l'identification des demandes est restée cantonnée au niveau départemental (ou régional pour l'Ile-de- France). Or les demandeurs peuvent le cas échéant être en recherche de logements sur plusieurs départements, ce qui conduit à des doubles enregistrements La loi nouvelle prévoit donc (art. L 441-2-1 du CCH modifié) que le numéro attribué ne soit plus départemental (ou régional) mais national. L'enregistrement sera donc totalement centralisé avec un seul numéro. Selon le rapport à l'Assemblée, il est atten- du de cette réforme une baisse de 10 % des demandes actives et une économie de 4millions d'euros (avec un coût de mise en place du système de 500000euros). Par ailleurs, les locataires qui doivent faire l'objet d'un relogement par suite d'une opération de renouvellement urbain seront intégrés d'office dans le SNE par le bailleur (art. L 441-2-1 modifié). ■ Article 77 (24) : Adaptation des dispositifs de gestion de la deman- de de logement social à l'échelle intercommunale La loi Alur (art. 97) a renforcé le rôle des intercommunalités dans la gestion de la demande des logements sociaux. Les EPCI dotés d'un PLH doivent élaborer un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’informa- tion des demandeurs. Il faut aussi mettre en place un dispositif de gestion partagée des demandes de logements sociaux. Le nouveau texte permet aux EPCI d'utili- ser le dispositif de gestion partagé des dos- siers que met en place le système national d'enregistrement (SNE) qui est un groupe- ment d'intérêt public. Il précise que les plans partenariaux doi- vent prévoir un système de qualification de l’offre de logements sociaux. Il ajoute que la cotation de la demande doit rendre objectif le classement et la sélection des candidatures pour un loge- 2 4janvier 2017 6 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION ment social Il permet de pénaliser les demandeurs qui ont refusé une offre de logement adaptée à leur demande en modifiant la cotation de la demande (art. L 4 41-2-8 modifié). Le public doit être informé des critères de cotation (art. L 441-2-6 modifié). L'article définit le régime de la « location choisie » que l'EPCI peut imposer au bailleur social. Enfin, les bailleurs sociaux doivent porter à la connaissance du public l'ensemble de leurs logements vacants au plus tard le 1erjanvier 2020 (art. L 441-2-8 modifié). ■ Article 78 (25) : Collecte et parta- ge des données relatives au parc social La loi Molle de 2009 a créé un répertoire du parc locatif social (RPLS), qui permet d'améliorer la connaissance du parc social. Chaque année au 1er mars, les bailleurs sont donc tenus de transmettre une série d'informations au ministère. Or le système présente des anomalies. Le Gouvernement considère que le régime de transmission n'est pas suffisamment enca- dré. Le nouveau texte majore donc très fortement les pénalités encourues par les bailleurs qui ne transmettent pas les don- nées. De 100 euros par tranche de 100 logements, elle est portée à 1000 euros par logement. La sanction est donc particuliè- rement lourde. Par ailleurs, le produit des amendes ne sera plus versé à la CGLLS mais au fonds national des aides à la pierre (art. L411-10 modifié). Les organismes HLM sont autorisés à col- lecter des données personnelles pour créer des outils d’analyse de l’occupation sociale, par exemple pour repérer les ménages en situation de précarité énergétique. Afin de préserver la confidentialité des données, elles doivent être anonymisées. Un décret doit préciser les conditions de transmission des données. ■ Article 79 (25 bis) : Conditions d'occupation du parc social Selon l'exposé des motifs de l'amende- ment qui a conduit à l'adoption de cet article, présenté par Michel Piron, il s'agit de mettre un terme à certains abus dans l'occupation de logements du parc social. L'article impose au locataire d'occuper son logement au moins 8 mois par an (art. L 442-3-5 nouveau). À défaut, il encourt une résiliation du bail. En cas de sous-location, la même sanction est encourue (même article). Chapitre II Favoriser la mobilité dans le parc social et l'accès des ménages défavorisés aux quartiers attractifs ■ Article 80 (26 A) : Accès des enquêteurs de l'INSEE aux immeubles Cet article prévoit un droit d'accès des per- sonnes chargées d'enquêter pour le comp- te de l'INSEE aux parties communes des immeubles d'habitation. ■ Article 81 (26) : Rénovation de la politique des loyers dans le parc social Article important de la loi nouvelle, il réforme la politique de fixation des loyers du parc social dans un double objectif: - favoriser la mobilité dans ce parc et - garantir l'adéquation des loyers à l'objec- tif de mixité sociale. ➠ Revalorisation des loyers. Les loyers sont révisés chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Prévu pour trois ans, cet encadrement a été renouvelé pour trois nouvelles années par la loi Alur. Il est prévu deux dérogations, en faveur des logements des SEM. - D'une part ceux qui sont conventionnés à l'APL et qui ont fait l'objet de travaux ou ceux qui sont engagés dans un plan de redressement approuvé par la CGLLS. - D'autre part ceux qui ont engagé une démarche de remise en ordre de leurs loyers et relevant d'une convention d'utili- té sociale. La loi nouvelle harmonise les règles de hausse des loyers (art. L 353-9-3) pour l'en- semble du parc social . La règle est la haus- se en fonction de l'IRL , sauf en cas de tra- vaux de réhabilitation ou en cas de plan d'aide de la CGLLS où la hausse peut excé- der l'IRL dans la limite de 5 % au-delà. La limite peut toutefois être dépassée en cas d'accord des associations de locataires. La loi supprime la faculté d'augmenter les loyers dans la limite de 10 % par semestre et dans la limite du loyer plafond (art. L 411-2). L'article prévoit une revalorisation en fonction de la hausse de l'IRL. Une dérogation est admise, dans la limite de 5 % au-delà de l'IRL, pour les logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation ou de plan d'aide de la CGLLS. Ces règles s'appliquent au 1 er janvier 2017, y compris aux contrats en cours. ➠ Conventions d'utilité sociales Le texte modifie plusieurs dispositions rela- tives aux conventions d'utilité sociale. La loi nouvelle intègre les métropoles dans le champ des conventions. Contenu des conventions. L'article modifie le contenu des conven- tions pour favoriser la mixité sociale. Le classement des immeubles, qui repose d'abord sur le service rendu aux locataires, est complété par celui de l'état de l’occu- pation sociale des immeubles ou ensembles immobiliers. Le but est d'éviter une segmentation et une spécialisation excessive du parc. Par ailleurs, la concertation avec les loca- taires est étendue à l'élaboration du cahier des charges de gestion sociale de l'organis- me. La loi majore aussi les sanctions encourues par les organismes HLM qui ne respectent pas les conventions. Elle était de 100 euros par logement, elle est portée à 200 euros par logement. Le recouvrement des pénalités n'est plus effectué au profit de la CGLLS mais au profit du fonds natio- nal des aides à la pierre. ➠ Politique des loyers la loi prévoit une nouvelle politique des loyers. L'article L445-2 fixe les obligations du bailleur en matière de politique sociale; occupation et peuplement des logements, actions d'accompagnement des locataires les plus défavorisés, objectifs de mixité sociale. Il est modifié pour ajouter un second volet, facultatif, au cahier des charges; il consiste en une redistribution des loyers maximaux entre ensembles immobiliers et à l'intérieur des immeubles pour mieux prendre en compte l'occupa- tion sociale des immeubles et les objectifs de mixité sociale. Les loyers sont fixés dans la limite des loyers maximaux. Il s'agit de permettre au bailleur de renforcer la péré- quation à l'intérieur du parc. Doivent être précisés trois montants: - les montants maximaux de la masse des loyers de l'ensemble des immeubles de l'organisme, - les montants maximaux des loyers des ensembles immobiliers, - les montants maximaux applicables aux logements d'un ensemble immobilier. 2 4janvier 2017 7 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION ■ Article 82 (27) : Réforme du sur- loyer et du droit au maintien dans les lieux dans le parc social Les règles du supplément de loyer de soli- darité ont été modifiées en 2006 et en 2009. La loi Molle a fait perdre le droit au maintien dans les lieux pour les personnes dont les ressources dépassent le double des plafonds de ressources pendant deux années consécutives. Mais la règle souffre de nombreuses dérogations. Selon l'étude d'impact du projet de loi, 32 % de loge- ments sociaux sont exonérés de l'applica- tion du SLS. Par ailleurs, le SLS cumulé au loyer est limité à 25 % des ressources du locataire (montant pouvant être porté à 35 % porté par le PLH). La loi nouvelle supprime de nombreuses dérogations à l'application du SLS Elle supprime la faculté pour les PLH de déterminer des quartiers où le SLS ne s'ap- plique pas. Elle supprime aussi les déroga- tions admises dans le cadre des conven- tions d'utilité sociale. Par ailleurs, le montant maximum du total du loyer et du SLS est porté à 30 % au lieu de 25 % (le montant projeté de 35 % a finalement été ramené à 30% en commis- sion), par l'article L 441-4 modifié. En revanche, la loi crée un nouveau cas de dérogations lorsqu'un organisme HLM achète un immeuble privé. Il peut en résul- ter pour les locataires une hausse de loyer si leurs revenus excèdent les plafonds de ressources. Le SLS est alors inappliqué pen- dant une durée de 3 ans pour les locataires en place. Le seuil de déclenchement de la perte du droit au maintien dans les lieux est abais- sé: la perte sera déclenchée en cas de dépassement des plafonds de ressources est de 50 % (et non plus de 100%) et elle sera mise en œuvre dans un délai de 18 mois et non plus de 3 ans (art. L 442-3-3). ■ Article 83 (28) : Mesures de sim- plification relatives aux conven- tions d'utilité sociale Cet article supprime les références à des dates précises pour la signature des conventions d'utilité sociale. Elles figu- raient dans le texte d'origine (art. L 445-1 issu de la loi Molle) pour obliger les orga- nismes HLM à signer une convention avant le 1 er juillet 2011. Les conventions sont d'une durée de six ans; L'article nouveau pérennise l'existence et le renouvellement des CUS. ■ Article 84 (28 bis) : Contrôle de l'Etat sur les cessions de loge- ments locatifs sociaux Cet article renforce le contrôle de l'Etat sur la cession des logements sociaux par un organisme HLM. Le but est de donner au p réfet une vision de l'orientation straté- gique de l'organisme si celui-ci souhaite céder plus de 50 % de son patrimoine. En effet, il peut s'agir d'un acte anormal de gestion puisque l'organisme sera alors le cas échéant dans l'incapacité d'accomplir son objet social. En conséquence, le bailleur qui cède plus de 30 % du patrimoine détenu sur les trois dernières années doit motiver sa décision d'aliénation et déclarer s'il souhaite pour- suivre son activité. Le préfet pourra ainsi en toute connaissance de cause donner son autorisation d'aliénation. La violation de l'obligation de l'organisme entraîne la nullité du transfert de propriété (art. L 443- 7 modifié). ■ Article 85 (28 ter) : Élargisse- ment des pouvoirs propres du maire en matière de délégation du droit de préemption La loi Macron (art. 86 de la loi du 6 août 2015) a autorisé le titulaire du droit de préemption urbain à le déléguer à un organisme HLM ou une SEM. Mais il faut pour cela que le conseil municipal délibère à chaque fois. La loi nouvelle ajoute la faculté de délégation du droit de préemp- tion aux SEM et aux organismes HLM à la liste des droits pouvant être délégués par le conseil municipal au maire (art. L 2122- 22 du CGCT). L'article modifié vise aussi le droit de pré- emption accordé à la commune lorsqu'un propriétaire met en œuvre une vente suite à la division de l'immeuble régie par la loi du 31décembre 1975. ■ Article 86 (28 quater BBA) : Abat- tement sur la taxe foncière L'article 1388 bis du CGI prévoit un abatte- ment de 30 % sur la valeur locative des logements sociaux situés en quartier priori- taire de la politique de la ville. La loi nouvelle en étend l'application aux logements détenus directement ou indirec- tement par une filiale majoritaire de l’Éta- blissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais. ■ Article 87 (28 quater BC) : Objet des filiales des organismes d'HLM Cet article modifie l'article L 421-1 pour étendre l'objet des filiales des offices publics de l'habitat. Elles peuvent déjà acquérir des locaux pour les transformer en logements intermédiaires. La loi nouvel- le les autorise en plus à gérer des locaux à usage commercial ou professionnel, appor- tés par l’organisme d’HLM pour la consti- t ution du capital et à condition que ces locaux soient annexes et accessoires aux logements locatifs intermédiaires. Des dispositions analogues sont prévues pour les SA d'HLM (art. L 422-2) et les sociétés anonymes coopératives de produc- tion d'HLM (art. L422-3). ■ Article 88 (28 quater BD) : Droit au maintien dans les lieux Ce texte modifie l'article L 353-15 qui pré- voit une déchéance du droit au maintien dans les lieux au locataire à qui il a été fait trois offres de relogement . Cet article vise le cas des démolitions opérées dans le cadre du programme national de requalifi- cation des quartiers anciens dégradés (art. 10-1 de la loi du 1 er août 2003). Le texte modifié par la loi nouvelle renvoie aussi au nouveau programme national de renou- vellement urbain (art. 10-3 de la même loi) et étend donc la règle à cette situation. La même extension est prévue par modifi- cation de l'article L 472-1-8 (autorisation de démolir Outre mer) et de l'article L 481- 3 (autorisation de démolir pour une SEM). ■ Article 89 (28 quater B) : Locaux vacants Cet article modifie l'article L 621-2 relatif aux locaux vacants et renvoie à un décret le soin de les définir. Le texte est complété pour y ajouter la définition des locaux insuffisamment occupés . Il renvoie au mode de calcul retenu par la loi de 1948; soit un nombre de pièces principales supé- rieur de plus d'un au nombre de personnes y ayant leur résidence principale. Le texte précise les personnes à retenir pour le calcul de la sous-occupation. Il s'agit : - de l'occupant et de son conjoint, - leurs parents et alliés, - les personnes à charge, - les personnes à leur service, - les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. ■ Article 90 (28 quater C) : Gérance d'immeubles des HLM L'article L 442-9 autorise, sous condition, les organismes d'HLM à prendre en géran- ce des immeubles. Il prévoit en ce cas qu'ils bénéficient des délégations nécessaires à l'exercice de leur mission dans ces condi- tions fixées par décret. Le texte est complé- té pour prévoir la même disposition pour 2 4janvier 2017 8 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION les SEM de construction et de gestion de logements locatifs sociaux. ■ A rticle 91 (28 quater D) : Réunion de lots de copropriété Cet article vise à faciliter le regroupement de lots et crée à cet effet un nouvel article 24-9 dans la loi du 10 juillet 1965 en assou- plissant les exigences de majorité requises pour y procéder. Il vise l'hypothèse du regroupement de lots, dont l'un a moins de 9 m 2 , pour créer un lot unique d'habitation répondant aux exigences de décence. Sont prises à la majorité de l'article 24 les décisions sui- vantes : - l’autorisation donnée au copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux sur les parties communes, - la modification de répartition des charges rendue nécessaire par le changement d'usage d'un lot. Par ailleurs, la décision de cession ou d'ac- quisition immobilières nécessaires à la réunion des lots est prise à la majorité de l'article 25. Ce nouveau dispositif s'applique unique- ment dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants. Chapitre III Renforcer la démocratie locale dans le logement social ■ Article 92 (28 quater) : Parité aux élections des représentants des locataires Cet article introduit l'obligation de parité entre les hommes et les femmes dans les listes de candidats aux élections des repré- sentants des locataires au conseil d'admi- nistration des OPH, des ESH et des SEM de construction et de gestion de logements sociaux. ■ Article 93 (28 quinquies) : Obli- gations d'affiliation des associa- tions locales de locataires Cet article introduit une obligation pour les associations locales de locataires, d'être affiliées à une association nationale sié- geant à la Commission nationale de concertation, au Conseil national de l'habi- tat ou au Conseil national de la consom- mation. ■ Article 94 (28 sexies) : Finance- ment des associations représenta- tives de locataires Cet article oblige les organismes HLM à participer au financement des associations locales de locataires, en fonction de leurs résultats aux dernières élections. Alors que les bailleurs sociaux doivent élaborer un plan de concertation locative avec les asso- ciations de locataires, le rapport à l'Assem- blée déplore que 20 % des bailleurs sociaux ne consacrent aucun moyen au financement des associations de locataires. Désormais les bailleurs ont l'obligation de consacrer au moins 2 € par an et par loge- ment pour soutenir les actions des associa- tions de locataires. Les fonds sont répartis entre les associations selon les résultats aux élections (texte inséré à l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986). Ce financement doit être mis en place lors du prochain renouvellement de plan de concertation locative et au plus tard le 1 er janvier 2019. ■ Article 95 (28 septies A) : Infor- mation des locataires en cas de travaux d'amélioration Ce texte précise l'article 44 quater de la loi du 23 décembre 1986 qui prévoit une obli- gation d'information des locataires préa- lable à la décision d'engager une opéra- tion d'amélioration ayant une incidence sur les loyers ou les charges, ou encore en cas de construction démolition. Le bailleur doit tenir une réunion d'infor- mation préalable à sa décision. S'il existe un conseil de concertation locative, la concertation est tenue dans ce cadre. La loi nouvelle précise que la concertation dans le cadre du conseil de concertation locative ne supprime pas l'obligation de tenir une réunion d'information. Faute de représentant des locataires, le bailleur doit mener la concertation avec les locataires réunis à cet effet. La loi nouvelle précise qu'il faut aussi en avoir informé le conseil de concertation locative. ■ Article 96 (28 septies B) : Infor- mation des locataires en cas de travaux d'amélioration Cet article vise aussi l'article. 44 quater de la loi du 23 décembre 1986. Il complète l'obligation d'information qui repose sur le bailleur. Le bailleur doit tenir à disposition des locataires et de leurs représentants, les documents et diagnostics ayant permis d'élaborer le projet. Chapitre IV Mieux répartir l'offre de loge- ment social sur les territoires et favoriser le développement des stratégies foncières ■ Article 97 (29) : Application du dispositif de la loi SRU Cet article refond le dispositif de la loi SRU pour le recentrer sur les territoires ou la pression de la demande est la plus forte. ➠ Conformité des PLU avec les objectifs de la loi SRU La loi prévoyait jusqu'à présent une faculté d'adaptation des PLH aux évolutions légis- latives (art. L302-4). Le nouveau texte impose désormais cette adaptation, car, explique le rapport à l'Assemblée, il n'est pas satisfaisant que de nombreux PLU n'aient pas traduit le renforcement des obligations de production de logement social. Par exemple la loi du 18 janvier 2013 a porté de 20 à 25 % le taux de logements sociaux dans les résidences principales. Les PLH entrant en vigueur à compter du 1er janvier 2014 avaient l'obligation de prendre en compte cette modification mais, pour les autres, l'intégration était facultative. La loi nouvelle prévoit donc désormais une obligation. Le PLH devra être modifié dans un délai de deux ans. Le préfet est destinataire pour avis du projet de modification. Son silence pendant deux mois vaut accord. ➠ Recentrage sur les territoires où la pres- sion de la demande est la plus forte Selon l'étude d'impact du projet de loi, le dispositif SRU s'applique à 124 aggloméra- tions, 234 EPCI et 5776 communes. 1115 communes sont soumises à obliga- tion de rattrapage. Certaines agglomérations ou EPCI bénéfi- cient d'un abaissement du seuil à atteindre (art. L 302-5) selon une multitude de cri- tères. La loi nouvelle ne retient plus qu'un seul critère de tension de la demande. La liste des communes concernées sera fixée en fonction « du nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d’emménagements annuels, hors muta- tions internes » dans le parc locatif social des agglomérations et EPCI concernés. 2 4janvier 2017 9 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION S'agissant de l'exemption totale du disposi- tif de la loi SRU, la loi nouvelle prévoit que la liste des communes exonérées est fixée à partir des communes hors agglomérations d e plus de 30000 habitants et insuffisam- ment reliées par le réseau de transport en commun ou dans une agglomération de plus de 30000 habitants dans laquelle le nombre de demandes de logements sociaux par rapport aux emménagements annuels, est inférieur à un seuil fixé par décret. Il est aussi tenu compte de l'impossibilité d'atteindre les objectifs pour des raisons physiques: interdiction de construire liée à un plan de prévention des risques ou une zone de bruit par exemple. ➠ Gens du voyage L'article 97 intègre dans la liste des loge- ments considérés comme sociaux au sens de l'article 55 de la loi SRU les terrains loca- tifs familiaux, dont la réalisation est prévue au schéma départemental d'accueil des gens du voyage, aménagés et destinés à l'installation prolongée de résidences mobiles. Le détail sera précisé par décret. ➠ Exonération du prélèvement SRU La loi NOTRe (art. 38) a exonéré de prélè- vement SRU pendant trois ans les com- munes entrant dans le dispositif SRU du fait d'une modification des périmètres communaux ou intercommunaux, mais elle n'a pas prévu d'exonération pour les communes qui entrent dans le dispositif pour raison de dépassement de seuil de population. La loi nouvelle généralise l'exonération de prélèvement pour les communes entrant dans le dispositif SRU, quelle qu'en soit la cause. ➠ Mutualisation des objectifs triennaux de rattrapage Jusqu'à présent, la loi permettait à des communes de mutualiser leurs objectifs de rattrapage de nombre de logements sociaux en faisant porter une partie d'un objectif sur d'autres communes de l'EPCI. Or les auteurs du projet de loi considèrent que le dispositif permet un détournement de la loi « peu vertueux au regard de l'ob- jectif de mixité sociale ». La faculté de mutualisation devait donc être supprimée par la loi nouvelle, mais la commission a finalement préféré lui substituer un méca- nisme l'encadrant (modification de l'article L 302-8). Par ailleurs, le même article impose des seuils minimaux de PLAI et maximaux de PLS à toutes les communes soumises à la loi SRU (et pas seulement celles couvertes par un PLH) et à tous les PLH comprenant au moins une commune déjà soumise à la l oi SRU. ■ Article 98 (30) : Procédure visant les communes carencées ➠ Procédure de carence Il subsistait une ambiguité dans le texte actuel de l'article L 302-9-1 qui prévoit la mise en place de la procédure de carence. Il est applicable si la commune ne respecte pas l'objectif mais il n'était pas certain qu'il soit également applicable lorsque la com- mune tout en respectant l'objectif, ne res- pecte pas la typologie de financement. Le nouveau texte précise expressément que la procédure de carence peut être mise en œuvre lorsque la typologie de finance- ment n'est pas respectée . Concrètement, si la commune construit trop de logements financés en PLS et pas assez de logements en PLAI, la carence pourra être prononcée. Le nouveau texte apporte aussi des préci- sions sur le pouvoir du préfet lors de la pri- se de l'arrêté de carence. L'arrêt prévoit le transfert à l'Etat des droits de réservation dont dispose la commune. Le préfet pour- ra ainsi utiliser les réservations dans les communes carencées afin de mieux assurer l'objectif de mixité. Par ailleurs, la loi Alur a donné compétence, en cas de carence, au préfet pour délivrer les autorisations d'utilisation du sol pour les constructions de logements. La loi nouvelle étend le transfert pour la délivrance des autorisa- tions d'occupation du sol pour d'autres catégories de construction. Le préfet pour- ra aussi cibler les types de constructions pour lesquelles il prend la compétence de délivrance d'autorisations. La loi nouvelle facilite la conclusion de conventions entre l'Etat et un bailleur social pour acquérir ou construire des loge- ments sociaux permettant d'atteindre l'ob- jectif pour la commune. Les plafonds de contribution au financement sont aug- mentés. Le préfet pourra émettre un titre de perception sur le budget communal. ➠ La commission nationale SRU Cette commission est régie par l'article L 302-9-1-1. Il est prévu un lissage de la mise en œuvre des obligations SRU, pour les communes nouvellement soumises au dispositif du fait de l'intégration de communes dans un EPCI d'au moins 15000 habitants. Par ailleurs, la loi vise à une harmonisation de la manière dont les préfets prennent des arrêtés de carence. ➠ Code de l'urbanisme Dans une commune carencée, le préfet se voit accorder le droit de préemption urbain de la commune. Or, la vente soumi- se au DPU doit être précédée d'une décla- ration d'intention d'aliéner, adressée par le propriétaire au maire. Mais le préfet en est parfois informé avec retard. La loi nouvelle (art. L 210-1 modifié du code de l'urbanis- me) impose au propriétaire d'adresser la DIA non seulement à la mairie mais au préfet. La loi modifie aussi l'article L 422-2 du code de l'urbanisme qui donne la liste des compétences de l'autorité administrative en matière d'urbanisme. Elle accorde au préfet la compétence pour délivrer les per- mis de construire destinés au logement sur toute la commune si cette compétence est nécessaire pour atteindre les objectifs de production de logement social dans la commune. ➠ Société Adoma La loi actuelle prévoit que l'Etat instruit les autorisations d'urbanisme pour les sociétés dont il détient plus de la moitié du capital. Or l’Etat a réduit sa participation dans le capital de la société Adoma (ex-Sonacotra). La loi nouvelle réduit donc à 33 % la parti- cipation minimale requise pour que l'Etat continue à instruire les permis de construi- re de ces sociétés (modification de l'article L 422-2 du code de l'urbanisme). ■ Article 99 (31) : Modernisation des dispositions relatives au méca- nisme de prélèvement sur les com- munes déficitaires en logements sociaux La loi vise à moderniser le dispositif de pré- lèvement opéré sur les communes défici- taires en logements sociaux (art. L 302-7 du CCH). Le nouveau texte relève de 15 % à 20 % le taux de logements sociaux permettant à une commune bénéficiant de la dotation de solidarité urbaine (DSU) d'être exoné- rée de prélèvement SRU. Ce correctif remé- die à une imperfection de la loi du 18 jan- vier 2013 qui a porté de 20 à 25 % le taux cible de logements sociaux mais sans modi- fier le taux de logement social à partir duquel une commune est exonérée de prélèvement. De ce fait certaines com- munes (soumise au taux de 25%) peuvent être dispensées de prélèvement en étant à 10 points de l'objectif alors que d'autres (soumises au taux de 20%) peuvent être 2 4janvier 2017 10 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION exclues de la dispense en étant à 5 points au maximum de l'objectif cible. Par ailleurs, la loi relève le plafond de dépenses déductibles du prélèvement des c ommunes. Il est porté de 5000 à 10000euros par logement dans le cadre des financements de dispositifs d'intermé- diation locative. Elle intègre dans les dépenses déductibles les dépenses des communes en faveur de la production de terrains familiaux aména- gés au profit des gens du voyage. ■ Article 100 (31 bis) : Suppression du versement de la DSU aux com- munes carencés au titre de la loi SRU Cet article résulte d'un amendement pro- posé par François Pupponi. Il supprime le versement de la dotation de solidarité urbaine aux communes carencées au titre de la loi SRU. La ministre du logement avait précisé que cela aurait un impact lourd sur les 27 communes concernées (parmi les 194 communes soumises à la loi SRU et bénéficiaires de la DSU). ■ Article 101 (31 ter) : Vente de logements de filiales de la Fonciè- re Logement Cet article modifie l'articleL 443-15-2-3 relatif à la vente de logements par des filiales de la Foncière logement. Le texte actuel prévoit que la décision d'aliéner ces logements ne peut pas porter sur des loge- ments situés dans une commune soumise à la loi SRU. Le nouveau texte est plus large; il prévoit que le programme de ventes ne peut pas porter sur ces communes. ■ Article 102 (32) : Renforcement des stratégies foncières locales Cet article vise à renforcer le volet foncier des PLH. À cet effet, il modifie l'article L 302-1 du CCH afin notamment de définir les conditions de mise en place d'un dispo- sitif d'observation du foncier (en plus de l'observatoire territorial de l'habitat). Dans les points que le PLH doit mettre en œuvre, la loi ajoute les actions à mener en matière de politique foncière. L'article favorise aussi la mise en place d'observatoires du foncier. L'Etat doit mettre à disposition des collectivités terri- toriales notamment les données néces- saires à leur mise en place. Les établisse- ments publics fonciers d’État ou les EPF locaux pourront contribuer à la mise en place des observatoires (complément des articles L 321-1 et 324-1 du code de l'urba- nisme fixant l'objet des EPF). Le même article sécurise la création des EPF locaux (modification de l'article L 324-2 du code de l'urbanisme pour tenir compte de la loi NOTRe qui a conduit à regrouper c ertains EPCI membres d'EPF locaux au sein d'un seul EPCI). Le VII de l'article est relatif à la métropole du Grand Paris. Les établissements publics territoriaux (EPT) ont succédé aux « terri- toires » qui avaient été créés par la loi du 27 janvier 2014, pour remplacer les EPCI existants. La loi nouvelle reconnaît aux EPT la compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain. Elle accorde à la Métropole du Grand Paris une compétence de plein droit mais uni- quement pour assurer la réalisation d'opé- rations d'aménagement prévues à l'article L 300-2 du code de l'urbanisme et qui sont d'intérêt métropolitain. Dans ce cas, les aliénations ne sont plus soumises au DPU des établissements publics territoriaux. ■ Article 103 (32 bis A) : Opéra- tions de requalification des quar- tiers anciens dégradés Le CCH est complété d'un chapitre consa- cré aux opérations de requalification des quartiers anciens dégradés (art. L 304-1 et suivants). Cette requalification globale doit être menée « tout en favorisant la mixité sociale, en recherchant un équilibre entre habitat et activités et en améliorant la per- formance énergétique des bâtiments. » Elle fait l'objet d'une convention entre per- sonnes publiques avec tout ou partie des actions suivantes (voir encadré). L'opération peut être assortie de la créa- tion du DPU renforcé. ■ Article 104 (32 bis BA) : Lutte contre l'insalubrité Cet article complète l'article L 301-5-1 du CCH relatif aux EPCI disposant d'un PLH. Il leur permet d'intervenir pour faire procé- der à une enquête sur l'environnement d'un mineur victime de saturnisme et de f aire réaliser le diagnostic sur les revête- ments des immeubles. L’EPCI peut deman- der que lui soient communiqués les constats de risque d'exposition au plomb. Un rapport doit être préparé par le Gou- vernement sur l'opportunité de transférer les missions de lutte contre l'insalubrité et le saturnisme à un service intercommunal dédié à la lutte contre l'habitat indigne et les bâtiments dangereux. ■ Article 105 (32 bis BB) : Bâti- ments insalubres L'article L521-3-1 comporte une obligation de relogement incombant au propriétaire pour les logements insalubres faisant l'ob- jet d'une interdiction d'habiter. Si le loge- ment est manifestement sur-occupé ; le propriétaire doit assurer l'hébergement des occupants jusqu'à la fin des travaux. À l'issue, leur relogement incombe au préfet ou au maire. La loi nouvelle y ajoute, le cas échéant le président de l'EPCI. Un même ajout est fait à l'article L 521-3-2 et L 521-3-3 par exemple à propos de l'émission d'un titre exécutoire pour assu- rer le recouvrement des frais de reloge- ment auprès du propriétaire. Par ailleurs, la loi prévoit une série d'hypo- thèses ou l'Etat (ou la commune) prend des mesures d'office pour mettre fin à une situation d'insalubrité ou de danger pour les occupants. L'article L 541-1 du CCH indique que l'opposition à ces actions n'est pas suspensive. La loi nouvelle réécrit cet article en introduisant également l'action de l'EPCI et en distinguant le cas: - des mesures d'astreinte, - de l'exécution d'office de mesures met- tant fin à l'insalubrité et - du relogement des occupants. ■ Article 106 (32 bis BC) : Déclara- tion d'insalubrité L'article L 1331-29 du code de la santé publique décrit la procédure applicable en cas de déclaration d'insalubrité irrémé- diable. Il prévoit notamment la faculté pour l'Etat ou la commune de se substituer à un propriétaire qui n'exécuterait pas les mesures prescrites par l'arrêté d'insalubri- té. Le nouveau texte ajoute aux autorités pouvant intervenir le président de l'EPCI. ■ Article 107 (32 bis BD) : Interdic- tion d'accès des logements insa- lubres vides 2 4janvier 2017 11 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION ■ Objet des conventions d’opéra- tion de requalification des quar- tiers anciens dégradés ➠ Intervention immobilière et foncière, ➠ Plan de relogement, ➠ Mobilisation des dispositifs correctifs de lutte contre l'habitat indigne, ➠ Mise en œuvre d'OPAH, ➠ Mise en œuvre de plan de sauvegarde ➠ Mise en œuvre d'opérations d'aména- gement, ➠ Réorganisation ou création d'activités économiques et commerciales, de services publics ou de services de santé, ➠ Etudes préliminaires et opérations d'in- génierie. L'article L 1331-28 du code de la santé publique traite de la procédure applicable aux immeubles insalubres à titre irrémé- diable ou remédiable. P our le premier cas, il comporte un alinéa précisant la faculté du préfet d'interdire à l'habitation un immeuble ou un logement inoccupé et libre de toute occupation. Il peut préciser les mesures prises pour empêcher l'accès aux lieux (texte résultant de la loi du 26 janvier 2016). La loi nouvelle ajoute un alinéa analogue à l'hypothèse de l'insalubrité à titre remé- diable (II de l'article). Par ailleurs, l'article L1331-28 II prévoit que lorsque l'immeuble devient vide, et qu'il est sécurisé, le propriétaire n'est plus tenu de réaliser les travaux prescrits. La loi nou- velle précise qu'il s'agit de l'immeuble, ou du logement. ■ Article 108 (32 bis BE) : Lutte contre les discriminations Cet article accorde aux associations char- gées de lutter contre l’habitat insalubre et l’hébergement incompatible avec la digni- té humaine, le droit d'exercer les droits reconnus à la partie civile en matière de lutte contre les discriminations (complé- ment de l'article 2-10 du code de procédu- re pénale). ■ Article 109 (32 bis B) : Sursis à statuer pendant l'élaboration d'un PLU L'article L 153-11 permet à l'administra- tion, saisie d'une demande d'autorisation d'urbanisme, de surseoir à statuer pour les constructions qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur PLU. Elle peut procé- der de la sorte « à compter de la publica- tion de la délibération prescrivant l'élabo- ration d'un plan local d'urbanisme ». Ce texte est modifié pour permettre à l'ad- ministration de surseoir à statuer « dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable. Elle pourra donc toujours surseoir à statuer mais plus en aval dans la procédure d'éla- boration du PLU. ■ Article 110 (32 bis C) : Recours abusif L'article L 600-7 du code de l'urbanisme prévoit que lorsque le recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander au juge administratif de lui allouer des dommages intérêts. La loi nouvelle supprime l'exigen- ce de préjudice excessif pour la mise en ouvre de cette procédure. Il suffira au bénéficiaire du permis de justifier d'un pré- j udice pour pouvoir demander au juge administratif l'octroi de dommages et inté- rêts. ■ Article 111 (32 bis D) : Caducité des requêtes en contentieux de l'urbanisme Un nouvel article L 600-13 est introduit dans le code de l'urbanisme pour lutter contre les recours abusifs. Il prévoit que « La requête introductive d’instance est caduque lorsque, sans motif légitime, le demandeur ne produit pas les pièces nécessaires au jugement de l’affaire dans un délai de trois mois à compter du dépôt de la requête ou dans le délai qui lui a été imparti par le juge. » Toutefois, « La décla- ration de caducité peut être rapportée si le demandeur fait connaître au greffe, dans un délai de quinze jours, le motif légitime qu’il n’a pas été en mesure d’invoquer en temps utile. » Ce texte permettra donc de mettre fin à des procédures lorsque le requérant ne procède pas aux diligences nécessaires au traitement de son recours. C'est donc une arme que peut utiliser le juge contre un requérant qui cherche à ralentir le cours de la justice. Précisons que ce texte est introduit dans les dispositions spécifiques aux contentieux de l'urbanisme (livre VI). ■ Article 112 (32 bis E) : Extinction progressive des dispositifs de mises à disposition des locaux de bureaux vacants La loi du 25 mars 2009 (art. 101) avait créé à titre expérimental un régime de mise à disposition des locaux vacants par des rési- dents temporaires, pour en assurer la pro- tection et la préservation. La loi Alur a modifié cet article pour le subordonner à l'agrément des opérateurs qui s'y engagent alors que précédemment, l'agrément était effectué au niveau de l'opération. La loi nouvelle modifie à nouveau ce dis- positif pour le rendre plus restrictif et pour en assurer l'extinction. La convention est conclue entre un propriétaire et une asso- ciation relevant de la loi du 1901 est conclue à titre gratuit. La durée maximale de la convention est de 24 mois et non plus de 3 ans. Le contrat de résidence a une durée com- prise entre 3 mois et 24 mois. Il peut être renouvelé dans la limite de 24 mois au total, il peut être prorogé jusqu'au 31 décembre 2018, si la convention d'occupa- tion est elle-même prolongée jusqu'à cette date. D e plus, les conventions et contrats de rési- dence ne peuvent porter effet au-delà du 31 décembre 2018. ■ Article 113 (32 bis) : Prorogation des PLH existants dans le cadre de la métropole du Grand Paris La métropole du Grand Paris (MGP) est considérée, pendant deux ans au maxi- mum, comme doté d'un PLH exécutoire, reprenant les orientations et le program- me d'action des PLH exécutoires existants. À compter du 1 er janvier 2017, la MGP dis- pose de la compétence en matière de poli- tique de l'habitat. Elle doit élaborer, d'ici la fin 2017, un plan métropolitain de l'habi- tat et de l'hébergement. Pour éviter une incertitude juridique sur le fondement de l'action des communes en matière de poli- tique de l'habitat, la loi nouvelle précise explicitement une prorogation des PLH existants dans le cadre de la MGP. ■ Article 114 (32 ter A) : Rattache- ment des OPH aux établissements publics territoriaux de la MGP En application de l'article L 5219-5 VIII du CGCT créé par la loi du 27 janvier 2014 et modifié notamment par la loi du 7 août 2015, les offices publics de l'habitat ratta- chés à une commune doivent être ratta- chés à l'EPT au plus tard le 31 décembre 2017. La commune de rattachement initial doit proposer une liste de membres qui figureront dans le conseil d'administration de l'office (au moins la moitié des adminis- trateurs si au moins la moitié du patrimoi- ne est située sur son territoire). La loi nou- velle prévoit une mesure complémentaire si la commune n'a pas fait de proposition dans un délai de deux mois après la demande qui lui est soumise par l'EPT. Le préfet la met en demeure de procéder aux propositions. Faute de réponse, le préfet saisit l'EPT pour désigner les représentants qui manquent. ■ Article 115 (32 ter B) : Compé- tences de la MGP Cet article reporte d'un an de fin 2017 à fin 2018 la date de transfert des compé- tences vers la MGP en matière de politique du logement et de gestion des aires d'ac- cueil des gens du voyage (compétences mentionnées au b et d du 2 e du II de l'art- gicleL5219-1 du CGCT). Ce même article L 5219-1 est modifié 2 4janvier 2017 12 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION notamment en ce qu'il prévoit que les EPT et la commune de Paris mettent en œuvre la politique d'attribution des logements sociaux, de gestion de 