Au sommaire :
– 3 – Présentation générale –
– 4 – titre Ier : Structure juridique –
– 5 – Titre II : Administration –
– 6 – Interview –
Pascaline Déchelette-Tolot (avocat associé, LPA-CGR): “L’ordonnance ne bouleverse pas l’équilibre de la loi de 1965”
– 5 – Titre III : Assemblées –
– 10 – Interview –
Michèle Raunet (notaire associée, Cheuvreux Paris): “Il faut saluer la qualité juridique du travail réalisé”
– 13 – Titre IV : Dispositions propres à certains immeubles en copropriété –
– 14 – Titre V : Dispositions diverses –
– 15 – Titre VI : Dispositions transitoires –
– 6 – Réactions –
Les réactions de Syneval, de l’ARC, de la CLCV et de la FNAIM
■ I - S tructurejurIdIque ■ (p.4) > Champ d’application > Règlement de copropriété > Fiche synthétique > Travaux d’intérêt collectif > Répartition des charges ■ II - A dmInIStrAtIon ■ (p.5) > Syndicat des copropriétaires > Gestion du syndicat > Relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires > Recouvrement des charges dues au syndi- cat ■ III - P rISededécISIonS ■ (p.9) > Représentation au sein des AG en cas de démembrement de propriété > Décision en AG ■ IV - d ISPoSItIonSProPreSà certAInSImmeubleS ■ (p.13) > Syndicat secondaire, division en volumes et mandataires ad hoc > Petites copropriétés ■ V - d ISPoSItIonSdIVerSeS ■ (p.14) ■ VI - d ISPoSItIonStrAnSItoIreS etfInAleS ■ (p.15) ■ I nterVIewS ■ (p.6) > Pascaline Déchelette-Tolot (avocat asso- cié, LPA-CGR): “L’ordonnance ne boulever- se pas l’équilibre de la loi de 1965” (p.10) > Michèle Raunet (notaire associée, Cheu- vreux Paris): “il faut saluer le travail juri- dique réalisé” La loi de 1965 réformée sans bouleversement Q uarante-deux articles. C'est le nombre d'articles de cette première ordonnance de réforme de la copropriété. Le nombre mesuré de dispositions est un signe de la sobriété de la réforme. La réforme ne constitue pas un bouleversement du régime juri- dique de la copropriété. S'agissant de l'équilibre entre les différents organes de la copro- priété, l'ordonnance renforce le pouvoir du conseil syndical et elle facilite le fonctionnement des assemblées. Le pouvoir du syn- dic n'est pas modifié de façon significative mais la faculté qui lui est ouverte de facturer des prestations directement aux copro- priétaires est diversement appréciée (lire p. 16). Une piste de réforme plus radicale, qui consistait à doter le syn- dicat d'un conseil d'administration, en lien avec le syndic, avec des pouvoirs renforcés, n'a pas été retenue. L'idée de créer des régimes distincts suivant le nombre de lots n'a pas non plus convaincu les rédacteurs. Sur ce point, l'option retenue est d'ac- corder une attention particulière aux petites copropriétés, et aux syndicats composés de deux personnes, dont le fonctionnement est assoupli. Un point notable est le fonctionnement des assemblées. Il existait déjà une passerelle entre la majorité de l'article 25 et celle de l'ar- ticle 24. Ce système est dupliqué pour les décisions relevant de la double majorité de l'article 26 qui peuvent sous conditions, sur deuxième vote, être adoptées à la majorité des copropriétaires. Sans bouleverser fondamentalement les règles de majorité, ce système va incontestablement faciliter les prises de décisions. Un autre point attendu était celui du régime applicable aux immeubles de bureaux. Ici encore, l'idée de créer un régime spé- cifique pour l'immobilier d'entreprise, aurait pu émerger, à lire le texte d'habilitation qui figurait dans la loi Élan. Les rédacteurs de l'ordonnance ont répondu à l'objectif, mais sans créer de régime parallèle. Ils ont fait œuvre d'imagination bienvenue en évitant de complexifier le droit de la copropriété en multipliant les régimes spécifiques. L'idée retenue est de concentrer le régime d'ordre public de la copropriété sur le logement. Pour les copro- priétés qui ne comportent pas de logement, c'est la liberté contractuelle qui prévaut. Les syndicats de copropriétaires d'im- meubles de bureaux pourront donc opter pour un autre régime. JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 77 12NOVEMBRE 2019 ISSN 1622-1419 20 E A NNEE PLAN . . immobilier - 3 - Présentation générale - - 4 - titreIer: Structure juridique - - 5 - TitreII: Administration - - 6 - Interview - Pascaline Déchelette-Tolot (avocat associé, LPA-CGR): “L’ordonnance ne bouleverse pas l’équilibre de la loi de 1965” - 5 - TitreIII: Assemblées - - 10 - Interview - Michèle Raunet (notaire associée, Cheuvreux Paris): “Il faut saluer la qua- lité juridique du travail réalisé” - 13 - TitreIV: Dispositions propres à certains immeubles en copropriété - - 14 - TitreV: Dispositions diverses - - 15 - TitreVI: Dispositions transitoires - - 6 - Réactions - Les réactions de Syneval, de l’ARC, de la CLCV et de la FNAIM S O M M A I R E E D I T O R I A L Numéro spécial: L’ordonnance copropriété du 30octobre 2019 ▲ Vous trouverez dans ce numéro spécial une présentation des articles de l'ordonnance et les interviews de deux spécialistes du droit de la copro- priété, Michèle Raunet, notaire associée, étude Cheuvreux et Pascaline Déchelette-Tolot avocat associée, LPA-CGR qui ont bien voulu nous apporter leur lumière sur ce texte. C'est un texte très pragmatique qui comporte une multitude de disposi- tions permettant de régler des difficultés pratiques. Deux exemples: en cas de vente d'une partie commune, l'article 13 permet la compensation entre la quote-part du produit de la vente qui est attribuée à un copro- priétaire avec les dettes qu'il peut avoir envers le syndicat. Cela évite qu'il continue à avoir des impayés alors qu'il reçoit une somme du syndi- cat. Autre exemple : la loi permet au syndic de notifier le PV d'assemblée aux copropriétaires défaillants ou opposants, mais sans les annexes, ce qui est un facteur pratique de simplification. La question de la rénovation énergétique des bâtiments n'est pas abor- dée spécifiquement et aucune règle n'impose un plan pluriannuel de tra- vaux, ce que déplorent certains observateurs. Mais les réticences des copropriétaires à voter des travaux coûteux trouvent peut-être leur explication davantage dans un problème de financement que de prise de décision. Le texte pourra être ajusté lors des débats sur la loi de ratification dont le projet doit être présenté dans les trois mois. On se souvent que, lors des débats de la loi Élan habilitant le gouvernement à légiférer par ordonnance sur la copropriété (art. 215), les sénateurs furent friands de mesures votées directement. Ils pourraient être tentés de reprendre la plume à l'occasion de sa ratification. Rappelons enfin que cette première ordonnance doit être suivie d'une seconde pour élaborer un code de la copropriété, d'ici novembre2020. Sa rédaction doit être faite à droit constant, sous réserve d'adaptations rédactionnelles et de cohérences des textes. Cette première ordonnance est donc bienvenue. Les rédacteurs du texte de 1965 étaient extrêmement attachés à la défense du droit de proprié- té du propriétaire individuel, et tenaient à ce que le copropriétaire soit le plus possible assimilé à un propriétaire. Certains points de la réforme font prévaloir l'intérêt collectif sur l'intérêt individuel, comme en témoigne par exemple l'article 9 modifié selon lequel le copropriétaire ne peut faire obstacle aux travaux d'intérêt collectif régulièrement déci- dés par l'assemblée dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouis- sance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. Sur quelques points toutefois, l'intérêt individuel est sacrifié sur l'autel de l'intérêt collectif. Ce basculement est manifeste pour les copropriétés composées de deux personnes seulement. Cette situation combinée avec le principe de la réduction de voix du copropriétaire majoritaire condui- sait, il est vrai, à des situations de blocage. Sur ce point, l'ordonnance bouscule alors les règles de la loi de 1965 en accordant un pouvoir bien plus fort au copropriétaire majoritaire, lui permettant de prendre des décisions courantes sans l'accord de l'autre. Ici la loi du plus fort l'em- porte. Mais de façon générale, l'œuvre de 1965 n'est pas remise en cause. Son évolution est au contraire le gage de sa pérennité. ■ BD 12novembre 2019 2 JURIS hebdo immobilier ll T I T R E E DITO ▲ La loi Élan du 23novembre 2018 avait programmé deux ordonnances pour réfor- mer le droit de la copropriété, l'une pour réformer la loi de 1965 et l'autre pour créer un code de la copropriété. Le Gou- vernement dispose d'un an pour la pre- mière et de deux ans pour la seconde. L'ordonnance du 30 n° 2019-1101 du 30octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, publiée au J.O. du 31 octobre concrétise la première étape de ce travail. Les objectifs Deux objectifs étaient fixés aux rédacteurs de l'ordonnance : - Adapter la loi de 1965 en fonction des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété et modifier les règles d'ordre public; - Réformer les règles d'organisation de la copropriété, les règles de prises de déci- sion et les droits et obligations des parties prenantes (syndicat, copropriétaires, conseil syndical et syndic). La loi actuelle comporte 234 articles. Le rapport au Président de la République qui présente l'ordonnance indique qu'à l'occasion du cinquantenaire de la loi de 1965, son utilité a été mise en évidence, mais aussi ses limites notamment en raison de la difficulté de son adaptation aux diverses formes de copropriété, d’un for- malisme excessif et d'une nécessaire prise en compte de l'intérêt collectif afin de réa- liser des travaux. Une consultation a été menée en 2018 et un avant-projet soumis aux parties pre- nantes. Le texte publié tend à: - respecter les prérogatives de chaque organe de la copropriété et à - préserver l'équilibre entre facilitation de 12novembre 2019 3 P RÉSENTATION JURIS hebdo immobilier ll T I T R E Présentation générale Titres Chapitres I - Structures juridiques de l'im- meuble en copropriété 1. Champ d'application de la copropriété et régime juridique des parties communes 2. Contenu du règlement de copropriété 3. Transmission de la fiche synthétique 4. Travaux d'intérêt collectif dans les parties communes 5. Répartition des charges et frais entre les copropriétaires II - Administration de la copro- priété 1. Syndicats des copropriétaires 2. Gestion du syndicat 3. Relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires 4. Recouvrement des charges dues au syndicat 5. Pouvoirs du conseil syndical III - Prise de décisions au sein de la copropriété 1. Représentation au sein des AG en cas de démembrement du droit de propriété 2. Décision en AG IV - Dispositions propres à certains immeubles 1. Syndicat secondaire, division en volumes et mandataire ad hoc 2. Petites copropriétés V - Dispositions diverses VI - Dispositions transitoires et finales Le plan de l’ordonnance la gestion collective de l'immeuble et res- pect des droits individuels de chaque copropriétaire. Le champ de la loi de 1965 est impératif. Or son mécanisme est jugé trop rigide pour certains types de copropriétés. L'or- donnance crée des donc des règles spéci- fiques pour - les copropriétés qui ne sont pas à usage d'habitation, - les petites copropriétés - les copropriétés du tertiaire ou à usage mixte. Certaines règles facilitent la prise de déci- sion notamment pour répondre à l'inertie de certains copropriétaires. L'ordonnance renforce le pouvoir du conseil syndical, sans remettre en cause l'équilibre des pouvoirs avec les autres par- ties prenantes. Le texte vise aussi à réduire les conten- tieux. Les conflits devant les juridictions du premier degré ont augmenté de 24% entre2007 et2017 (41700 demandes en 2017). Il clarifie certaines notions comme le droit de jouissance privatif sur les parties communes. L'ordonnance s'organise en 6 titres et 42 articles. Le plan de l'ordonnance Le plan de l'ordonnance est structuré en six titres. Par esprit de synthèse, les termes tels que "clarifier" "préciser" ou "favoriser" ont été supprimés des titres ChapitreI er : Champ d'application de la copropriété et régime juri- dique des parties communes ■ Recentrage sur l'habitation (art. 2) L'ordonnance cantonne le régime de la copropriété à titre obligatoire aux immeubles d'habitation. Pour les autres, ce régime sera supplétif. Afin de s'écarter du régime de la loi de 1956, il faut remplir certaines conditions: - une convention prévoyant une déroga- tion expresse au régime de droit commun, - la mise en place d'une structure dotée de la personnalité morale, - et qui soit suffisamment structurée pour permettre la gestion d'équipements com- muns. Pour les immeubles existants, adopter ce régime supposera une décision unanime. Ensembles immobiliers et lots transitoires L'ordonnance précise que l'ensemble immobilier peut comprendre des volumes communs faisant l'objet de droits de pro- priété privatifs. La notion de lot transitoire a été consacrée par la loi Élan (art. 206, art. 37-1 nouveau de la loi de 1965). L'ordonnance supprime la référence à une "surface déterminée du sol" car la jurisprudence a toujours admis qu'un lot transitoire peut porter sur un droit de surélever. ■ Parties communes spéciales (art. 3) L'article 3 de l'ordonnance intègre la notion de parties communes spéciales reconnues par la loi Élan et distingue: - les parties communes spéciales, propriété indivise de certains copropriétaires - les parties communes générales, proprié- té indivise de l'ensemble des coproprié- taires. Les articles4 et5 de la loi y font désormais référence. ■ Servitudes (art. 4) L'ordonnance confirme qu'aucune servitu- de ne peut être instituée sur une partie commune au profit d'un lot. En effet, la servitude suppose deux fonds distincts alors que le propriétaire d'un lot est aussi propriétaire indivis des parties communes (art. 6-1-A nouveau de la loi). ChapitreII: Le contenu du règlement de copropriété ■ Le règlement de copropriété (art. 5) L'article 5 vise à donner de la souplesse pour la constitution des parties communes spéciales et des parties communes à jouis- sance privative. Il remplace la référence à l'usage "et" l'utilité par celle d'usage "ou" d'utilité (art. 6-2 et 6-3 modifiés). Par ailleurs, l'article 6-3 de la loi de 1965 est complété pour préciser que "le règle- ment de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte." Cet ajout reprend une solution jurisprudentiel- le qui permet donc d'imputer des charges au bénéficiaire d'une jouissance exclusive, faute de quoi elles seraient réparties pro- portionnellement à la valeur des parties privatives de chaque lot, y compris à l'égard de ceux qui n'ont pas la jouissance de ce droit. ■ Parties communes spéciales et à jouissance privative (art. 6) L'article 6 invite le règlement à énumérer s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative car elles ne peuvent exister que si le règlement le pré- voit (art. 8 I modifié). ChapitreIII: Transmission de la fiche synthétique (art. 7) Inciter le syndic à transmettre cette fiche aux copropriétaires tel est le but de cet article, tout en supprimant la sanction jugée excessive que comportait la loi Alur et qui consistait en un motif de révocation du syndic. Le nouvel article8-2 renvoie à un décret le soin de fixer la pénalité qui sera imputée sur la rémunération forfaitai- re du syndic. ChapitreIV: Travaux d'intérêt collectif dans les parties privatives (art. 8) Faire prévaloir l'intérêt collectif sur l'intérêt individuel d'un copropriétaire: c'est l'ob- jectif de cet article qui réécrit l'article 9 de la loi de 1965. Le copropriétaire ne doit pas faire obstacle à la réalisation des travaux d'intérêt collec- tif sur les parties communes. La règle devient d'application générale au lieu d'être cantonnée à une liste limitative de travaux. À l’inverse, pour sauvegarder le droit des copropriétaires, il est prévu, s'il y a une solution alternative qui permet d'éviter une intrusion dans les parties privatives, que la réalisation des travaux ne pourra être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Enfin, si les travaux provoquent une priva- tion totale temporaire de jouissance du lot, le copropriétaire pourra obtenir de l'assemblée une indemnisation provision- nelle. ChapitreV: Répartition des charges Ce chapitre vise à clarifier les règles de répartition des charges. ■ Le critère de l'utilité, le calcul des charges (art. 9) L'article 10 de la loi de 1965 fixe les règles de répartition des charges. Le principe de répartition, pour les charges liées aux ser- vices collectifs et éléments d'équipement commun, est celui de l'utilité (al. 1er). L'ar- ticle 9 de l'ordonnance précise ce critère de l'utilité en le complétant par l'adjectif "objective", et en ajoutant "dès lors que ces charges ne sont pas individualisées". Cela permet de tenir compte de l'existence de compteurs individuels. Les règles de répartition de charges géné- rales, s'appliquent tant aux charges géné- rales qu'aux parties communes spéciales (complément de l'article 10 al. 2). 12novembre 2019 4 S TRUCTUREJURIDIQUE JURIS hebdo immobilier ll T I T R E 1 E R TitreIer: Structure juridique de l'immeuble en copropriété L'article 10 comprenait une obligation par- ticulière pour les règlements publiés à compter du 31décembre 2002 et obli- geant à indiquer les éléments pris en consi- d ération et la méthode de calcul permet- tant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Cette disposition transitoire est supprimée et la règle est rendue d'application géné- rale. ■ Les charges imputées à un copropriétaire (art. 10) Sur les honoraires du syndic, l'article 10 de l'ordonnance complète l'article 10-1 de la loi de 1965 à propos des honoraires qui peuvent être imputés au seul copropriétai- re concerné. Le texte actuel ne faisait réfé- rence qu'à l'état daté. Le nouveau fait plus généralement référence aux "frais et honoraires du syndic afférents aux presta- tions effectuées au profit de ce coproprié- taire." (voir infra l'article relatif aux mis- sions du syndic qui peuvent lui être confiées en dehors du contrat de gestion ordinaire). Quant aux astreintes qui sont liées à des t ravaux prescrits par l'autorité administrati- ve et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire, le texte visait certains textes spécifiques du CCH ou du code de la santé publique. Le nouveau texte est plus général car, ainsi que l'in- dique le rapport au Président de la Répu- blique la liste de ces articles est "évolutive". 12novembre 2019 5 JURIS hebdo immobilier ll A DMINISTRATION T I T R E I I TitreII - Administration de la copropriété ChapitreIer: Règles applicables aux syndicats des copropriétaires ■ Le syndicat de copropriétaires (art. 11) Un objet étendu L'article 14 est modifié pour faciliter le recours au syndicat coopératif: il supprime l'exigence d'une précision expresse de cet- te modalité de gestion dans le règlement. L'objet du syndicat (art. 14) est étendu. Il vise désormais explicitement l'amélioration de l'immeuble. Précédemment, la rédac- tion était bien plus restrictive: elle ne concernait que "la conservation de l'im- meuble et l'administration des parties communes". Une responsabilité plus objective Le même article14 est enfin modifié concernant la responsabilité du syndicat, afin de tarir un certain nombre de conten- tieux. Selon le nouveau texte, "Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur ori- gine dans les parties communes, sans pré- judice de toutes actions récursoires". Le texte antérieur était plus restrictif car il visait la responsabilité du syndicat pour "vice de construction ou le défaut d'entre- tien des parties communes". La notion de défaut d'entretien renvoyait à la notion de faute alors que la jurispru- dence admettait la responsabilité du syndi- cat sans qu'il soit nécessaire de démontrer la faute. Quant au vice de construction, il renvoyait au régime de responsabilité de l'article 1792. Désormais il est clairement indiqué que la responsabilité du syndicat et établie de plein droit dès que le siège du dommage se situe sur les parties com- munes. ChapitreII: Gestion du syndicat ■ L'action du président du conseil syndical contre le syndic (art. 12) L'article 12 contient l'une des dispositions qui renforce le pouvoir du conseil syndical. Il ouvre au président du conseil syndical, autorisé par l'assemblée, la faculté d'agir contre le syndic défaillant pour obtenir réparation du préjudice collectif subi par le syndicat (complément de l'art. 15 de la loi). Si le syndicat est dépourvu de conseil syn- dical, l'action peut être engagée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix. Les frais de procédure engagés par le pré- sident du conseil syndical sont supportés par le syndicat. Si l'action est engagée par un copropriétaire, il doit faire l'avance des frais, mais si la demande est déclarée bien fondée par le juge, les frais non supportés par le syndic seront alors répartis entre tous les copropriétaires. ■ Cession de partie communes: compensation du prix et des charges impayées (art. 13) Quant à l'article 13, il vise le cas de la ces- sion d'une partie commune par le syndicat. Si un copropriétaire est débiteur de charges, l'article autorise la compensation entre cette dette et la part du produit de la vente qui revient à ce copropriétaire. Il s'agit d'une application de la compensa- tion de plein droit entre créances réci- proques, liquides, certaines et exigibles (art. 1347 et 1347-1 du code civil). Cela per- mettra donc d'éviter qu'un copropriétaire qui a des impayés de charges ne reçoive sa part du prix de vente de la partie commu- ne. ChapitreIII: Relations contractuelles entre le syndic et le syndicat ■ Le syndic non professionnel (art. 14) L'article 17-2 impose au syndic non profes- sionnel "bénévole ou coopératif" d'être copropriétaire. Cette mention du syndic bénévole ou coopératif est inutile car l'exi- gence d'être copropriétaire vise tout syndic non-professionnel ; elle est donc suppri- mée (art. 14). Le nouvel article prévoit également une disposition transitoire pour éviter que le syndicat se trouve dépourvu de syndic lorsque le syndic non-professionnel perd la qualité de copropriétaire. Selon le nou- veau texte, la caducité du mandat du syn- dic intervient "à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement". Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. Ainsi par exemple; en cas de vente du lot donc le syndic non professionnel était propriétaire, il dispose de trois mois après la vente pour convoquer l'assemblée afin de désigner son successeur. ■ Les missions du syndic (art. 15) L'article 15 modifie une série de disposi- tions de l'article 18 de la loi de 1965. La mission de conservation des archives du syndicat était implicite et résultait notam- ment de l'article qui règle la situation du 12novembre 2019 6 JURIS hebdo immobilier ll T I T R E LPA - CGRAVOCATS >L'équilibre entre les organes de la copropriété ne semble pas fondamentale- ment modifié par l'ordonnance? P.D-T. : “Le rôle du conseil syndical est renforcé. Il peut se voir déléguer certaines compétences (art. 21-1 nouveau), sauf les plus importantes (approbation des comptes ou détermination du budget notamment). Le conseil syndical peut être dispensé par l’assemblée générale de la mise en concurrence du syndic. Cette solu- tion est d'ailleurs en partie regrettable car la mise en concurrence, utile, permet de payer le travail du syndic à son juste prix. Si la mise en concurrence reste obligatoire, son absence ne remet pas en cause la vali- dité de la décision de désignation et donc des décisions prises ultérieurement. Toute- fois les rédacteurs de l'ordonnance ont opté pour une demi-mesure car ils ne sont pas allés jusqu'à conférer au conseil syndi- cal la personnalité morale. L'assemblée générale conserve ses préro- gatives et ses décisions sont facilitées. Quant au syndic, il reste le "mauvais élè- ve". On lui "lâche un peu de lest" en lui per- mettant de travailler plus étroitement avec le conseil syndical et en l'autorisant à sortir du contrat-type avec des contrats de pres- tations de service. ll peut ainsi désormais facturer à un copropriétaire individuelle- ment une prestation particulière, hors du contrat de syndic. La fin du mandat du syndic est décrite avec précision par l'ar- ticle 18 modifié qui distingue le cas de la résiliation liée à la fin de la convention de celui de la résiliation pour faute. Si le syn- dic a donc davantage "les coudées franches", il subsiste une sorte de méfiance à son égard et l'ordonnance ne va pas jus- qu'à lui reconnaître le plein exercice de son pouvoir.” >L'ordonnance permet aux immeubles autres que d'habitation de s'écarter de la loi de 1965. Comment procéder en pra- tique? P.D-T. : “L'édifice général de la coproprié- té est consolidé. Il peut s'appliquer à toutes structures immobilières. Le texte supprime à l'article 1 er la référence à une surface déterminée du sol. ll en résulte que la copropriété pourra porter sur un ensemble immobilier comprenant des terrains, bâtis ou non et sur des volumes. C'est une pré- sentation intelligente de la copropriété. Il était d'usage de rappeler que l'article 1 er de la loi de 1965 n’était pas d'ordre public. Ce n’est plus le cas. Désormais, l'ordon- nance distingue les immeubles d'habita- tion (en tout ou partie) pour lesquels le sta- tut de la copropriété est obligatoire, des autres immeubles pour lesquels il est facul- tatif. Mais afin de s'écarter du statut, il faut remplir plusieurs conditions: être doté d’une convention qui doit déroger expres- sément à la loi de 1965, elle doit mettre en place une organisation dotée de la person- nalité morale et qui soit "suffisamment structurée" pour assurer la gestion des élé- ments et services communs. Il pourra s'agir d'une ASL ou d'une AFUL par exemple. Pour les copropriétés existantes, il faudra réunir l'unanimité des copropriétaires pour adopter un autre statut.” >Le texte comporte des mesures pour les syndicats secondaires. Quelle est leur portée? P.D-T. : “L'ordonnance permet la montée en puissance des syndicats secondaires. Le régime actuel de la copropriété fait fuir cer- tains investisseurs étrangers qui ne la com- prennent pas. Or le syndicat secondaire permet d'assurer une certaine autonomie de gestion. Il confère une certaine indépen- dance à une partie de la copropriété, sans bouleverser le fonctionnement du syndicat pour les autres copropriétaires. Rappelons que la loi Élan a défini les par- ties communes spéciales et que les syndi- cats ont un délai de trois ans pour les iden- tifier, faute de quoi elles n'auront pas d'existence. L'ordonnance complète le régi- me de ces parties communes spéciales. L'article 27 modifié de la loi étend le champ des syndicats secondaires en per- mettant de les créer pour des "entités homogènes". Cela crée un régime intermé- diaire entre la copropriété et le volume. Il pourra servir par exemple pour gérer de façon autonome, d'une part, des lots du rez-de-chaussée affectés au commerce, et d'autre part, des lots en étage à usage de bureaux ou de logements. Par ailleurs, la loi supprime l'exigence d'un avis du maire et de l'autorisation du préfet pour effectuer une division en volume.” >L'ordonnance réorganise un nouveau dispositif de passerelle entre l'article 26 et 25. Est-ce de nature à faciliter la prise de décisions? P.D-T. : “C'est une très bonne mesure, qui devrait aussi satisfaire les syndics. En revanche, l'ordonnance innove en créant un dispositif intéressant pour facili- ter les travaux d'accessibilité. Le mécanis- me de décision est inversé. Au lieu de devoir requérir une autorisation de l'as- semblée, le copropriétaire qui désire faire Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé, LPA-CGR “L'ordonnance ne bouleverse pas l'équilibre de la loi de 1965” Spécialiste du droit de la copropriété, Pascaline Déchelette-Tolot nous livre son analyse de l'ordonnance du 30octobre 2019. INTERVIEW des travaux à ses frais doit en informer l'as- semblée par un point porté à l'ordre du jour. L'assemblée peut s'y opposer à la majorité des voix des copropriétaires mais en motivant sa décision. Par ailleurs, le vote par correspondance a été introduit par la loi Élan. L'ordonnance ajuste la réforme en prévoyant que si la résolution est modifiée en séance, le copro- priétaire qui a voté par correspondance sera considéré comme défaillant. Cela faci- litera la prise de décision car il ne sera pas assimilé à un opposant tout en lui permet- tant de contester la décision. En revanche, aucune disposition ne vise le vote électro- nique.” >Des pistes de réforme plus audacieuses avaient été étudiées? P.D-T. : “Le GRECCO proposait de créer des mesures spécifiques pour les petites copropriétés (moins de 10 lots), pour les moyennes copropriétés et pour les grandes copropriétés (plus de 100 lots). Cette solu- tion n'a pas été retenue. La piste visant à instituer une sorte de conseil d'administra- tion pour les grandes copropriétés a aussi été écartée par la Chancellerie, afin de ne pas déposséder l'assemblée de son pouvoir de décision. Mais le texte comporte de nombreux assouplissements. Ainsi par exemple l'ob- jet du syndicat est étendu à l'amélioration de l'immeuble (art. 14 modifié). Ajoutons que le champ de d'ordre public est étendu, par un mouvement lancé par la loi Élan. L'ordonnance le poursuit, notam- ment en rendant obligatoires tous les articles concernant les résidences ser- vices.” >Une série de mesures vise les petites copropriétés P.D-T. : “Ces mesures, assez détaillées, sont bienvenues. Par exemple pour les copropriétés à deux personnes, la loi per- met, en s'inspirant des règles de la nue- propriété, au copropriétaire majoritaire de décider seul. Par ailleurs, la dispense d'obligation de compte bancaire séparée, qui subsistait pour les petites copropriétés de moins de quinze lots, est supprimée. C'est une bonne chose, car le compte séparé facilite par exemple la transmission des comptes en cas de changement de syndic.” >Peut-on attendre de cette réforme une diminution du contentieux? P.D-T. : “Le droit de la copropriété reste complexe, ce qui est un facteur de conten- tieux. La loi a prévu un délai court pour engager un recours après une assemblée. Cela décourage ceux qui hésitent à engager un recours mais cela en incite d'autres à agir vite pour éviter une irrecevabilité. Toutefois, l'assouplissement des règles de majorité devrait contribuer à réduire les contentieux. Je milite pour développer la médiation dans les conflits de copropriété. La loi de réforme de la justice de mars2019 a intro- duit une obligation de médiation préalable pour les contentieux de voisinage ou les petits litiges. Pourquoi ne pas étendre cette solution aux contentieux des assemblées de copropriétaires?” >En conclusion? P.D-T. : “Remarquons que le nombre d'ar- ticles n'a pas diminué. Un seul article est supprimé (art. 17-1-1). Certaines disposi- tions consacrent une solution jurispruden- tielle comme l'incompatibilité de la servitu- de avec le régime de la copropriété (art. 6- 1 A nouveau). L'ordonnance doit être rati- fiée dans un délai de trois mois, le débat parlementaire pourra ouvrir la porte à de nouvelles modifications et on attend ensui- te la deuxième ordonnance de codification. Les investisseurs vont sans doute recourir à la liberté qui leur est offerte pour recou- rir à d'autres systèmes que la copropriété. Mais la copropriété ne fonctionne pas si mal et ses règles vont être améliorées par l'ordonnance. Quant aux copropriétaires des lots d'habitation, la réforme étant d'ampleur limitée, ils ne vont pas être per- turbés dans leurs habitudes.” 12novembre 2019 7 JURIS hebdo immobilier ll T I T R E LPA - CGRAVOCATS INTERVIEW transfert des archives entre syndics (art. 18- 2). Le nouveau texte (art. 18 al. 6 nouveau) prévoit explicitement que le syndic est chargé d'assurer la conservation des a rchives relatives au syndicat des copro- priétaires. Le compte bancaire séparé L'article 18 II comportait une dispense de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé pour les petites copropriétés (15 lots au maximum). Cette dérogation est supprimée. La volonté du législateur de généraliser le compte bancaire séparé est ainsi confirmée. Le rapport au Président de la République rappelle les atouts de ce compte séparé: plus grande transparence et facilité à détecter précocement les diffi- cultés financières des copropriétés. Administrateur ad hoc Pour la désignation de l'administrateur provisoire, en cas de carence du syndic, le terme d'administrateur provisoire est rem- placé par celui d'administrateur ad hoc, ce qui évitera une confusion avec l'adminis- trateur provisoire désigné en cas de copro- priété en difficulté (art. 18 V modifié). La désignation du syndic et la résiliation de son mandat La loi affirme désormais expressément que le mandat est conclu pour une durée déterminée (art. 16 VI de la loi). Elle fixe désormais avec force détails les règles de fin de mandat pour éviter que le syndicat soit dépourvu de syndic ou à l'in- verse que des périodes contractuelles de deux syndics puissent se chevaucher. Deux hypothèses: - Le mandat arrivant à son terme n'est pas renouvelé. Chaque partie peut y mettre fin sans indemnité. L'AG qui se prononce sur la désignation d'un nouveau syndic doit se tenir dans les 3 mois précédant le terme du contrat. Si c'est le syndic qui ne souhai- te pas renouveler son mandat, il doit en informer le conseil syndical au plus tard 3 mois avant l'AG, pour lui permettre d'or- ganiser la mise en concurrence. L'AG qui désigne le nouveau syndic se prononce sur la date de fin du contrat en cours et sur la prise d'effet du nouveau contrat. - Le contrat est résilié par anticipation. Cela suppose une inexécution "suffisamment grave" de l'autre partie (règle bilatérale). Si c'est le syndicat qui souhaite résilier, il doit pouvoir prouver un manquement du syndic justifiant la révocation sans indem- nité. Quant au syndic, il doit justifier au prési- dent du conseil syndical les reproches imputés au syndicat. L'AG ne peut être convoquée dans un délai de moins de 2 mois à compter de cette notification. Ce d élai permet au conseil syndical de recher- cher de nouveaux syndics pour les mettre en concurrence. Si le conseil syndical prend l'initiative, il doit notifier au syndic une demande moti- vée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de l'AG. Celle-ci se pronon- ce et fixe la date de fin du mandat. Si elle choisit un nouveau syndic, elle fixe la date d'effet de son mandat. Ces règles vont donc éviter qu'un syndic quitte la séance dès que la résiliation de son mandat est votée. Il doit poursuivre sa mission jusqu'à la notification du PV d'as- semblée. ■ Rémunération du syndic (art. 16) L'article 18-1 A de la loi de 1965, issu de la loi Alur, est largement remanié afin de dis- tinguer deux hypothèses: - la rémunération au titre de sa gestion courante, selon un contrat-type défini par décret et - les prestations de services avec le syndi- cat, hors champ du contrat-type. Le syndic doit sur ce point obtenir une autorisation de l'AG adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Il s'agit de prestations qui ne peuvent figurer dans le contrat de syndic. Cette souplesse répond à une demande de la pratique afin de per- mettre au syndic de proposer des presta- tions de service qui débordent le cadre de sa stricte mission de syndic. Mise en concurrence L'ordonnance cherche à faciliter la mise en concurrence des syndics, par deux moyens. - Lorsque le syndic adresse au conseil syndi- cat un projet de contrat, il doit le faire conformément au contrat-type. - Le projet doit être accompagné d'une "fiche d'information" sur le prix et les prestations proposées. L'ordonnance reprend ici un mécanisme de type consu- mériste et qu'on retrouve en droit des assurances: l'article L 112-2 du code des assurances qui impose à l'assureur de four- nir une fiche d'information sur le prix et les garanties avant la conclusion du contrat. Sanctions Le texte renforce par ailleurs les sanctions; les agents chargés de la concurrence et de la consommation pourront prononcer des amendes administratives, pouvant atteindre 3000 € pour une personne phy- sique et 15000 € pour une personne morale pour un syndic ne respectant pas l 'encadrement légal de sa rémunération et le contrat-type. Enfin, le texte supprime l'interdiction de mentionner dans le contrat de syndic le montant des honoraires spécifiques en cas de travaux. Si le syndic n'est pas rémunéré, l'ordon- nance assouplit le formalisme. Elle le dis- pense du recours obligatoire au contrat- type. Mais le syndic non-professionnel qui reçoit une rémunération doit se conformer au contrat-type. ■ Transmission des documents (art. 17) Lors du changement de syndic, le sortant doit transmettre tous les documents au nouveau. L'ordonnance réduit le délai que doit respecter le syndic sortant pour ce fai- re: le délai est raccourci d'un mois à 15 jours (art. 18-2 modifié). La transmission a lieu le cas échéant, pour les documents dématérialisés, au moyen d'un support numérique téléchargeable et imprimable. Pour les fonds du syndicat, puisque le compte séparé est généralisé, la règle de transmission des fonds est remplacée par la transmission des références du compte bancaire. Les comptes doivent être transmis dans le délai requis, après apurement et clôture des comptes de l'exercice. ChapitreIV: Recouvrement des charges ■ Hypothèque légale et privilège du syndicat (art. 18) La pratique actuelle prévoit une autorisa- tion de l'AG pour inscrire une hypothèque légale au profit du syndicat. Or cette démarche, qui est une action conservatoi- re, est par nature conforme aux intérêts du syndicat. L'ordonnance dispense donc le syndic de recueillir une autorisation de l'as- semblée (art. 19 modifié de la loi). Le même article 18 de l'ordonnance est relatif au privilège du syndicat qui garantit le paiement des charges par le coproprié- taire. Si le logement est loué, l'article pré- voit que le privilège porte aussi sur les meubles garnissant les lieux sauf pour une location non meublée. Le rapport au Prési- 12novembre 2019 8 A DMINISTRATION JURIS hebdo immobilier ll T I T R E I I dent de la République explique qu'il n'y a pas lieu de distinguer suivant que la loca- tion est meublée ou non ni d'en exclure les loyers. Selon le nouveau texte de l'article 1 9 de la loi, le privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire et sur les sommes dues par le locataire à son bailleur. ■ Objet du privilège (art. 19) Quant aux créances garanties par le privilè- ge immobilier spécial, elles sont également étendues puisqu'elles portent désormais sur toutes les sommes dues par le copro- priétaire au syndicat (art. 19 de l'ordon- nance, modifiant l'article 19-1 de la loi). ChapitreV: Le conseil syndical ■ Le renforcement des pouvoirs du conseil syndical (art. 20) Des deux articles (art. 20 et 21) ayant voca- tion à renforcer le pouvoir du conseil syn- dical, le premier traite de sa mission dans le choix du syndic. Il modifie l'article 21 de la loi de 1965 sur l'obligation de mise en concurrence dans le choix du syndic. L'obligation de mise en concurrence triennale est remplacée par une obligation de mise en concurrence préalablement à la désignation du syndic. L'obligation s'applique pour le choix d'un nouveau syndic ou pour que le syndic en place soit désigné une nouvelle fois. La question de la dispense d'obligation de mise en concurrence n'est plus inscrite à titre obligatoire à l'ordre du jour de l'AG. Elle est désormais laissée à l'initiative du conseil syndical. Il aura donc la responsabi- lité de décider, s'il estime utile de compa- rer les coûts et les prestations, de proposer une mise en concurrence. Par ailleurs, tout copropriétaire peut demander d'inscrire à l'ordre du jour des projets de contrats de syndic qu'il commu- nique. Cette faculté subsiste. S'agissant des modalités de mise en concurrence, le projet de contrat doit res- pecter le contrat-type de syndic avec une fiche d'information sur le prix et les presta- tions proposées, pour faciliter la comparai- s on (cf. art. 18-1-A, évoqué supra). L'obligation de mise en concurrence n'est pas prescrite à peine de nullité de la dési- gnation du syndic. Cela évite une annula- tion rétroactive d'actes qui seraient nuls en raison de la désignation irrégulière du syn- dic. Pour les pénalités encourues par le syndic qui ne transmet par les pièces demandées par le conseil syndical, l'article 21 al. 6 de la loi est modifié. La pénalité applicable ne sera plus fixée avec un montant minimal prévu par décret mais par un montant unique. Le rapport explique qu'aucune négociation n'étant possible pour fixer un montant supérieur au minimum, il est inutile de prévoir la faculté de fixer un montant supérieur. Par ailleurs, le montant de pénalité et les délais de transmission sont harmonisés qu'il s'agisse de la transmission des docu- ments par le syndic à l'égard des copro- priétaires ou à l'égard du conseil syndical. Enfin, le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire pour s'assurer de l'effectivité de la sanction si le syndic ne s'exécute pas lui-même. Le nouveau texte précise que le syndic doit déduire les pénalités de sa rémunération lorsqu'il établit les comptes définitifs à pré- senter à l'AG. Membres du conseil syndical La liste des personnes pouvant être membres du conseil syndical figure à l'ar- ticle 21 al. 8. La liste de ces personnes est complétée par les ascendants ou descen- dants des copropriétaires. Cet assouplisse- ment sera notamment utile pour des copropriétaires âgés dont les lots sont de fait gérés par leurs enfants. Par ailleurs l'article 21 al. 9 dresse la liste des personnes qui sont écartées de la pos- sibilité de faire partie du conseil syndical. L'ordonnance complète les interdictions en y ajoutant le concubin du syndic, le conjoint, pacsé, concubin, ascendant ou descendant des préposés du syndic. L'inter- d iction ne vise ni les syndics non profes- sionnels ni les syndicats coopératifs. ■ 5 nouveaux articles pour le conseil syndical (art. 21) Une faculté de délégation conventionnelle L'article 21 de l'ordonnance est plus inno- vant. Il crée une faculté de consentir au conseil syndical une délégation conven- tionnelle. À cet effet l'ordonnance ajoute 5 articles à la loi de 1965 (art. 21-1 à 21-5). Il existait déjà un mécanisme pour autori- ser le conseil syndical à prendre une déci- sion. Ce mécanisme de délégation était toutefois restreint à un seul acte ou une seule décision, expressément déterminé, relevant de la majorité simple. Le nouveau mécanisme est plus large. Il vise tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l'article 24. Sont exclues les décisions d'approbation des comptes, la fixation du budget, et les adaptations du règlement nécessitées par l'évolution des textes (art. 21-1). Le conseil syndical investi de la délégation doit comporter au moins 3 membres. L'assemblée doit fixer le montant du bud- get alloué au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation (art. 21-2). Elle est accordée pour deux ans au maximum, renouvelable sur décision expresse (art. 21- 3). Le conseil droit rendre compte de sa mission. Le conseil syndical se décide, pour mettre en œuvre sa délégation, à la majorité des membres, la voix du président étant pré- pondérante en cas de partage des voix (art. 21-5). Assurance et responsabilité Le syndicat doit souscrire une assurance de responsabilité civile pour l'exercice de la mission de chacun des membres du conseil syndical (art. 21-4). 12novembre 2019 9 A SSEMBLÉES JURIS hebdo immobilier ll T I T R E I I TitreIII - Prise de décisions en assemblée ChapitreIer: Le démembrement de propriété (art. 22) Le principe est celui de l'unicité du vote pour chaque lot. Il faut donc désigner un mandataire commun. À défaut le syndic doit convoquer tous les titulaires de droits réels. En présence d'un démembrement, l'ordon- nance prévoit, à défaut d'accord entre les intéressés, que le mandataire commun est réputé être le nu-propriétaire (art. 22 de l'ordonnance, modifiant l'article23 de la loi). Le rapport au Président de la Répu- blique souligne en effet que le nu-proprié- taire a vocation à recouvrer la pleine pro- priété. En revanche, pour le cas de l'indivi- sion, les règles ne sont pas modifiées. Le recours à un mandataire commun reste indispensable. >Le recentrage de la copropriété sur le logement paraît une première ligne de force de l'ordonnance.? Michèle Raunet : “L’objectif d’améliora- tion de la gestion des immeubles en copro- priété poursuivi par l’ordonnance passe notamment par une redéfinition du champ d'application de la loi du 10 juillet 1965 au regard des caractéristiques, de la destina- tion ou de la taille des immeubles. Le régime de la copropriété est en effet recentré autour de la notion d’habitation. Désormais, la loi du 1965 ne sera appli- cable que de manière supplétive aux immeubles ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Sur le modèle des ensembles immobiliers, ces immeubles pourront se soustraire au régime de la copropriété, à condition qu’ils soient dotés d’une convention contraire créant une organisation différente de celle prévue par la loi de 1965. Le régime juridique applicable à un immeuble ne résultera donc plus de son mode de division, mais essentiellement de ses caractéristiques et de sa destination. Les immeubles à usage exclusif de bureaux ou de commerce pourront ainsi déroger expressément à la loi de 1965 et être gérés par une structure de gestion pouvant s’adapter de manière plus efficace aux contraintes liées à leur activité et ce, quel que soit leur mode de division. Par ailleurs, dans la mesure où cette alter- native au régime de la copropriété pourra également s’appliquer aux immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation déjà soumis au statut de la copropriété, par une déci- sion prise à l’unanimité des coproprié- taires, il sera dorénavant possible de sortir du statut de la copropriété pour les bâti- ments uniques pour lesquels la scission de copropriété, au sol comme en volumes, n’est aujourd’hui pas applicable. Cette redéfinition du champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 offre donc de nouvelles perspectives sur les organisa- tions juridiques à mettre en œuvre pour les immeubles à construire, mais également sur leur évolution concernant les immeubles existants.” >La rédaction de la loi d'habitation aurait pu ouvrir la porte à l'élaboration de règles spécifiques pour les immeubles autres que d'habitation. Ce n'est pas la voie qui a été retenue? M.R. : “L'option retenue est logique. En droit immobilier, les catégories que le légis- lateur cherche à protéger sont les particu- liers et le secteur du logement. Les profes- sionnels et l'immobilier d'entreprise ou de commerce n'ont pas besoin de cette protec- tion. Ils peuvent donc choisir un autre régi- me que la copropriété… ou au contraire décider de l'adopter.” >L'ordonnance a choisi de conserver les majorités actuelles mais en généralisant le régime des passerelles entre les diffé- rents niveaux de majorité requises. Peut- on en attendre une plus grande facilité de prise de décision et une réduction du contentieux? M.R. : “Ces mesures sont en effet de natu- re à faciliter les prises de décision en copro- priété et à remédier à l’inertie de certains copropriétaires, absents lors des assem- blées générales. La généralisation de ce mécanisme dit de « la passerelle » prévu à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 à toutes les décisions relevant de la majorité absolue, et son extension aux décisions relevant de la double majorité de l’article 26 sous certaines conditions, permet de faciliter le processus décisionnel tout en préservant le droit de propriété des copro- priétaires sur leurs parties communes, dont le droit de vote constitue un attribut. Mais ce qui va surtout contribuer à réduire les contentieux, ce sont les mesures adap- tant les règles applicables aux petites copropriétés. Ainsi, s’agissant des syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, il est dérogé partiellement à la règle de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire prévu au deuxième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 afin de remédier aux blo- cages inhérents aux copropriétés à deux. L’unanimité requise autrefois pour toute décision est désormais cantonnée à celles relevant de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Les décisions relevant de la majorité simple, ainsi que la désignation du syndic, peuvent désormais être prises par le copro- priétaire détenant plus de la moitié des voix. Tandis que les décisions relevant de la majorité absolue peuvent être prises par le copropriétaire qui détient au moins deux tiers des voix. Par ailleurs, il est désormais prévu que les copropriétés à deux peuvent se réunir sans convocation préalable pour prendre toutes les décisions les concernant, et que si la conservation de l’immeuble est en jeu, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires sans réunion préalable et sans autorisation du second coproprié- taire. 12novembre 2019 10 JURIS hebdo immobilier ll T I T R E ETUDECHEUVREUX INTERVIEW Michèle Raunet, Notaire associée, Cheuvreux Paris “Il faut saluer la qualité juridique du travail réalisé” Suite à la publication de l'ordonnance n° 2019-1101 portant réforme de la copropriété du 30octobre 2019, Michèle Raunet, Marianik Dorel et Simon Huvé, de Cheuvreux Paris nous livrent leurs premières réflexions sur la portée de cette réforme. S’agissant des petites copropriétés (cinq lots ou moins), des mesures de simplifica- tion facilitant la prise de décision sont éga- lement prévues, telles que le recours sim- plifié au syndicat coopératif, ou encore l’assouplissement du formalisme pour prendre des décisions. Ces aménagements devraient permettre de mieux répondre aux besoins des petites copropriétés, mais aussi prévenir les contentieux liés aux blocages inhérents à ces copropriétés particulières.” >Quel regard portez-vous sur la rédac- tion de l'ordonnance? M.R. : “Les rédacteurs ont réalisé un tra- vail phénoménal inspiré d'une vraie recherche d'identification des limites du statut de la copropriété et des évolutions à mettre en place afin d’améliorer la gestion des immeubles en copropriété et de préve- nir les contentieux. L'ordonnance va être suivie de la publication de décrets d’appli- cation. Par ailleurs, le texte de l'ordonnan- ce pourrait être adapté lors de la loi de rati- fication. Le texte porté par la Chancellerie est un travail très technique de grande qualité.” >Qu'en est-il de l'équilibre entre les organes de la copropriété? M.R. : “L’équilibre des pouvoirs entre les trois organes de la copropriété (syndic, conseil syndical, assemblée générale) est préservé tout en renforçant le rôle et les pouvoirs du conseil syndical. Par exemple, l’assemblée générale peut désormais délé- guer au conseil syndical, lorsqu’il est com- posé d’au moins trois membres, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple, hors celles concernant l’approbation des comptes, la détermina- tion du budget prévisionnel et les adapta- tions du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législa- tives et réglementaires. Cette mesure permettra aux coproprié- taires de se recentrer sur des ordres du jour beaucoup plus restreints.” >Quel autre effet de l'ordonnance peut- on attendre? M.R. : “Nous avons travaillé à la question de la densification des zones pavillon- naires dans le respect des caractéristiques de ces secteurs. Il y a une volonté de densi- fier ces zones pour résoudre la crise du logement, permettre un meilleur entretien des maisons existantes et d’intégrer de nouveaux usages dans ces secteurs. Cet objectif se heurte à un blocage lorsqu'une propriété unique doit être transformée en copropriété. Le nouveau texte va faciliter la densification car la gestion des petites copropriétés sera plus souple. Voici longtemps qu'il n'y avait pas eu de réforme de fond, ce texte était très attendu. Il va toucher de nombreux praticiens, com- me les promoteurs et de nombreux sec- teurs, de l'immobilier d'entreprise et com- mercial ainsi que la vie concrète de dizaines de millions de copropriétaires; tout en facilitant l'évolution de la ville.” >Votre constat est donc très positif ! M.R. : “Oui, mais avec un regret. Le texte ne comporte pas de mesure spécifique pour la rénovation énergétique des copro- priétés. Le gouvernement a considéré que la simplification des prises de décision en copropriété allait faciliter les décisions relatives à ces travaux et que des mesures spécifiques par exemple pour le finance- ment de travaux pourraient par ailleurs être adoptées.” >N'est-ce pas le signe d'un contrôle de la Chancellerie sur la réaction du texte, tra- ditionnellement plus protectrice du droit de propriété que le ministère du loge- ment? M.R. : “Le ministère du logement a beau- coup travaillé sur la réforme de la copro- priété. Toutes les règles nouvelles qui vont faciliter la gestion des copropriétés vont dans le sens souhaité pour la rénovation des immeubles et la densification urbaine; mais la Chancellerie conserve la compéten- ce sur le droit de la copropriété. Quoi qu'il en soit, il faut saluer la qualité juridique du travail réalisé. Par ailleurs, vouloir faciliter les décisions de travaux de rénovation énergétique pose la question du respect du droit de propriété et de sa conformité à la Constitution. Il faut conserver un équilibre entre ce qui est imposé au copropriétaire et le respect de son droit de propriété. Ajoutons que l'article 9 de la loi de 1965 est modifié afin de faciliter la réalisation des travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives. Désormais, les copropriétaires concernés ne peuvent plus faire obstacle à la réalisation de ces travaux dès lors qu’ils ont été régulièrement et expressément votés par l’assemblée générale, sauf s’il existe une solution alternative.” 12novembre 2019 11 JURIS hebdo immobilier ll T I T R E ETUDECHEUVREUX INTERVIEW ChapitreII: Prise de décisions en assemblée ■ Convocation d'une assemblée à la demande d'un copropriétaire (art. 23) Dans certains cas, notamment lorsqu'un copropriétaire veut faire des travaux qui imposent une autorisation d'assemblée (affectant un mur porteur par exemple), il lui est difficile d'attendre la prochaine assemblée. L'ordonnance crée donc une nouvelle faculté (art. 17-1 AA de la loi de 1965) pour autoriser tout copropriétaire à demander au syndic la convocation d'une assemblée pour une question ne concer- nant que ses droits ou obligations. Afin d'éviter la multiplication de ces initiatives, le texte prévoit que la convocation et la tenue de l'assemblée sont réalisés aux frais du copropriétaire demandeur. ■ Calcul de la majorité (art. 24) La loi Élan a introduit la faculté de vote par correspondance. Mais l'article 24 pré- voit que les décisions "prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires pré- sents ou représentés". L'ordonnance modi- fie ce texte pour y ajouter les voix des copropriétaires ayant voté par correspon- dance. ■ Modification de l'article 25 (art. 25) Par ailleurs, deux types de décisions sont transférées de l'article 25 à l'article 24. (Voir tableau ci-dessous). Quant aux autorisations de travaux d'ac- cessibilité réalisés aux frais du copropriétai- re et affectant les parties communes, le texte spécifique (art. 24 II e) est supprimé, car il est englobé dans le nouveau régime de l'article 25-2 (autorisation de droit sauf opposition motivée de l'assemblée). Délégations de pouvoir Les textes relatifs à la délégation de pou- voirs au conseil syndical figuraient dans le décret de 1967 (art. 21). L'ordonnance leur confère une valeur législative (art. 25 a nouveau de la loi). L 'article 25a comportait une disposition spécifique pour la délégation de pouvoir accordée au conseil syndical pour suivre les travaux pour un petit syndicat (15 lots maximum). Cette disposition est suppri- mée au motif qu'elle introduisait une confusion entre les missions du conseil syn- dicat et du syndic. Or le suivi de travaux relève normalement du syndic et il lui est interdit de se faire substituer. Par ailleurs, la délégation de pouvoir don- née au président du conseil syndical d'in- troduire une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndi- cat relève de la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 i nouveau). Décision de fermeture de l'immeuble L'assemblée peut décider des modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles à la majorité (art. 26 c). L'or- donnance abaisse la majorité requise en transférant à l'article 25 (art. 25 g nou- veau). ■ Modification de la passerelle (art. 26) L'article 25-1 de la loi de 1965 comporte un dispositif dit de passerelle qui permet de réduire la majorité requise pour prendre une décision. Il comporte deux règles. 1. Si la majorité de l'article 25 n'a pas été atteinte mais que le projet a recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut décider à la majori- té de l'article 24 en procédant à un second vote. 2. Par ailleurs, si le projet n'a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois peut statuer à la majorité de l'article 24. Le nouveau texte généralise la première 12novembre 2019 12 A SSEMBLÉES JURIS hebdo immobilier ll T I T R E I I I Thèmes Ancienne majorité Nouvelle majorité Suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène Art. 25 g Art. 24 II e Autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes Art. 25 i Art. 24 II h Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copro- priété Art. 26 c Art. 25 g Changement de majorité Extension du dispositif de la passerelle Décisions concernées partie de ce dispositif à toutes les décisions relevant de l'article 25 et supprime la deuxième partie. I l avait été envisagé l'hypothèse d'abaisser les seuils de majorité. Le rapport explique que cette piste n'a pas été retenue car elle aurait bouleversé les grands équilibres de la copropriété et qu'il a donc été jugé pré- férable de généraliser la passerelle. Cette option facilitera les décisions "sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété des copropriétaires". Par ailleurs, le second dispositif qui visait à permettre la convocation dans un bref délai d'une nouvelle assemblée si le projet n'avait pas recueilli le tiers des voix, est supprimé. Selon le rapport, ce dispositif aboutissait à permettre un passage "en force" de réso- lutions qui n'avaient pas obtenu un seuil suffisant d'approbation et engendrait des frais voire du contentieux supplémentaire. Décisions antérieurement écartées et relevant désormais de la passerelle Articles visés Travaux d'amélioration et à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau Ancien n et o de l'article 25 Retrait du syndicat initial de bâtiments pour constituer une propriété séparée, lorsque la division au sol est possible ou en cas de division en volumes Article 28 Décision d'aliéner le droit de surélever un bâtiment se situant dans le périmètre d'un droit de préemption urbain Article 35 Ouverture d'un compte séparé dans un établissement bancai- re choisi par l'assemblée géné- rale II de l'article 18 Adhésion à une union de syn- dicats Article 29 ■ Travaux d'accessibilité autorisés de droit (art. 27) L'article 27 de l'ordonnance insère un article25-2 dans la loi pour ouvrir à tout copropriétaire le droit de réaliser à ses frais des travaux d'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite et qui affectent les parties com- munes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Il existait jusqu'à présent une disposition (art. 24 II e) permettant au copropriétaire de demander une autorisation à l'assem- 