■ Jurisprudence récente
Urbanisme p. 2
✓ Usage professionnel de locaux d’habitation : les dérogations sont attachées à la personne, non au local
✓ Le certificat d’urbanisme : acte indivisible
✓ Des constructions indivisibles doivent faire l’objet d’un permis de construire unique
✓ Responsabilité de l’Etat pour inexécution d’une décision d’expulsion : l’indemnisation doit tenir compte de l’état de l’immeuble occupé
Baux d’habitation p. 4
✓ Loi de 1948 : faculté de renoncer au droit au maintien dans les lieux
✓ Promesse de vente conclue sous condition du non-exercice du droit de préemption
✓ Occupation d’une chambre de service
Baux commerciaux p. 5
✓ Le sous-locataire peut-il renoncer à son droit au renouvellement direct ?
✓ L’inexécution de l’obligation de délivrance sanctionnée par la nullité du bail
✓ Violation de l’article L 631-7 : quelles sanctions ?
Contrats de vente p. 6
✓ La substitution suppose une clause
✓ Promesse de vente nulle faute d’enregistrement
✓ Rupture fautive de pourparlers
✓ Vente annulée à la suite de l’appropriation irrégulière de parties communes
✓ Condition d’obtention de prêt : un prêt relais non prévu
✓ Condition suspensive : dans le seul intérêt de l’acquéreur
✓ Nullité de la revente consentie par un vendeur non titré
Loi Carrez p. 9
✓ Quel recours envers le professionnel ?
Devoir de conseil p. 9
✓ Le devoir de mise en garde du notaire
Trouble de voisinage p. 10
✓ Le cirque Bouglione invité au silence
■ rencontres p. 11
✓ L’UNPI dénonce la hausse des taxes foncières
✓
■ interview p. 12
✓ Pascale Poupelin (avocat associé, Salans) : « la nullité du bail est une arme absolue, mais peut avoir un effet boomerang ».
■ JURISPRUDENCERECENTE Urbanisme p.2 ✓ Usageprofessionneldelocaux d’habitation:lesdérogationssontatta- chéesàlapersonne,nonaulocal ✓ Lecertificatd’urbanisme:acteindivisible ✓ Desconstructionsindivisiblesdoiventfai- rel’objetd’unpermisdeconstruireunique ✓ Responsabilitédel’Etatpourinexécution d’unedécisiond’expulsion:l’indemnisation doittenircomptedel’étatdel’immeuble occupé Bauxd’habitation p.4 ✓ Loide1948:facultéderenoncerau droitaumaintiendansleslieux ✓ Promessedeventeconcluesouscondition dunon-exercicedudroitdepréemption ✓ Occupationd’unechambredeservice Bauxcommerciaux p.5 ✓ Lesous-locatairepeut-ilrenonceràson droitaurenouvellementdirect? ✓ L’inexécutiondel’obligationdedélivran- cesanctionnéeparlanullitédubail ✓ Violationdel’articleL631-7:quelles sanctions? Contratsdevente p.6 ✓ Lasubstitutionsupposeuneclause ✓ Promessedeventenullefaute d’enregistrement ✓ Rupturefautivedepourparlers ✓ Venteannuléeàlasuitedel’appropriation irrégulièredepartiescommunes ✓ Conditiond’obtentiondeprêt:unprêt relaisnonprévu ✓ Conditionsuspensive:dansleseulinté- rêtdel’acquéreur ✓ Nullitédelareventeconsentieparun vendeurnontitré LoiCarrez p.9 ✓ Quelrecoursenversleprofessionnel? Devoirdeconseil p.9 ✓ Ledevoirdemiseengardedunotaire Troubledevoisinage p.10 ✓ LecirqueBouglioneinvitéausilence ■ RENCONTRES p.11 ✓ L’UNPIdénoncelahaussedestaxes foncières ✓ ChristineBoutinàl’Anil:70%de propriétaires,c’estlemaximum Quandl’articleL631-7provoque lanullitédubailcommercial N ousavonssélectionnépourcenumérouneséried’arrêts quevousdécouvrirezaufildespages. Nousattironstoutparticulièrementvotreattentionsurunarrêtdela Courdecassationdu9novembredernier.Cettedécisiondela chambremixtereconnaîtlanullitéd’unbailcommercialconcluen violationdesdispositionsdel’articleL631-7duCCH.PascalePoupe- lin(avocatàParisducabinetSalans)considèrequec’estunearme absoluemaisquicomportedeseffetsredoutables,carl’annulationa uneffetrétroactif.LaCourdecassationtempèreleseffetsdece principecarellereconnaîtquelebailleurquiaeffectivementfourni ladispositiondeslieuxendépitdelanullitédubailabiendroità uneindemnitéliéeàcetteoccupation.L’arrêtindiquequelemon- tantdel’indemnitéestsouverainementfixéparlesjugesdufond. Pourlimiterlesrisquesderecours,PascalePoupelinconseilleauxven- deursetauxinvestisseursdejouercartesurtablesiuneirrégularité dansleschangementsd’affectationestconnuedansledossierde vente(lirepage12). U narrêtdelacourd’appeldePariss’estprononcésurlares- ponsabilitédel’entreprisequiprocèdeàunmesurage“loiCarrez”. Laquestionestdesavoirsilevendeur,quisubitunpréjudicedufait delamoindremesure,peutexercerunrecourscontreleprofession- nel.Cetarrêtdu14novembre2007delacourd’appeldeParisest dansledroitfildelajurisprudencedelaCourdecassation,ence qu’ilconsidèrequ’uneerreurdemesure,neconstituepasenelle- mêmeunpréjudiceindemnisable.Maisilentempèrelargementles effetsenreconnaissantquelevendeursubitunpréjudicequicorres- pondàlapertedechancedevendresonbienàunprixsupérieurà celuiretenupourlaventeconclue.Cettesolutionmériteànotresens d’êtreapprouvée.Certes,ellepeutfairepesersurleprofessionneldu mesurageunrisqueplusgrandderecoursquesilacouravaitrefusé touteindemnisation,maisenréalitéelleconforteleprofessionnalis- medel’entreprise.Silevendeurfaitappelàunprofessionnel,alors qu’iln’yestpastenuparlaloi,c’estbienpouréviterlerisqued’un recoursdel’acquéreur.S’ilsaitqu’uneerreurpeutêtreindemnisée,il serad’autantplusincitéàfaireappelàlui. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO spécial 18 1 1DECEMBRE 2007 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier INTERVIEW p.12 ✓ Pascale Poupelin (avocat associé, Salans): «la nullité du bail est une arme absolue, mais peut avoir un effet boo- merang». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine N u m é r o s p é c i a l: J u r i s p ru d e n ce 11décembre 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ Usage professionnel de locaux d’habitation ■ Les dérogations et autorisa- tions sont attachées à la person- ne et non au local (CE, section du contentieux, 4ème sous-sec- tion, 25juillet 2007, n°277960) Un avocat occupait avec des confrères un appartement dans le cadre d’une société civile de moyens, titulaire d’un bail pro- fessionnel. En 1997, il avait sollicité un certificat d’affectation professionnelle pour le local, mais sa demande était reje- tée. Il a contesté la légalité du refus, arguant qu’en 1977 la dérogation avait été accordée à l’ambassade de l’Uruguay pour les mêmes locaux. En appel sa demande était accueillie. Le ministère de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement a formé pourvoi. « Considérant qu’aux termes de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en vigueur à la date du refus opposé aux demandes de M.C. tendant à l’obtention du certificat d’affectation professionnelle: « Sur requête de tout intéressé, le représentant de l’Etat dans le département délivre, après avis du maire et dans le délai de deux mois, un certificat indiquant si le local peut être régulièrement ou non affecté à l’usage mentionné dans la demande. »; Considérant […] que si M.C. fait valoir, pour contester la légalité du refus oppo- sé à ces demandes, que, sur le fonde- ment des dispositions de l’article 340 de l’ancien code de l’urbanisme et de l’habitation, une dérogation avait été accordée le 23mars 1977 à l’ambassade de l’Uruguay […], cette dérogation avait un caractère personnel et avait en conséquence cessé de produire ses effets après le départ de l’ambassade de l’Uruguay de cet appar- tement ». Observations de Jurishebdo : L’ancien régi- me juridique de changement d’affectation des locaux à usage d’habitation, issu de la loi du 1 er septembre 1948, était obsolète et complexe. Déjà réformé en 1986, il a été profondément simplifié par l’ordonnance du 8juin 2005 relative au logement et à la construction. Le changement n’est plus soumis à autorisation préalable préfectora- le que pour l’affectation de locaux d’habitation à un autre usage, dans les villes de plus de 200000 habitants, ainsi que dans les départements des Hauts-de- Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de- Marne (art. L.631-7 CCH). La réforme a réaffirmé le principe selon lequel la déro- gation est personnelle, attachée au bénéfi- ciaire et non au local, principe que le Conseil applique ici strictement, au contrai- re de sa jurisprudence antérieure à la loi de 1986. Seule exception désormais: l’art. L 631-7-1, 2e alinéa, qui prévoit que l’autorisation prend un caractère réel, atta- ché au local, en cas de compensation: pro- cessus qui requiert que le demandeur puis- se offrir en « échange » de la sortie du parc d’habitation des locaux qu’il souhaite utiliser à un autre usage, la conversion concomitante inverse de surfaces affectées à usage commercial ou professionnel, dans le même quartier ou limitrophe. Occupants sans titre ■ L’indemnisation pour la perte de loyers subie en raison du refus de l’Etat de mettre en œuvre la force publique doit tenir compte de l’état de l’immeuble occupé (CE, section du contentieux, 5ème et 4ème sous-section réunies, 21septembre 2007, n°281330) La société K.avait acquis un immeuble à Paris ayant fait l’objet d’un arrêté d’interdiction partielle d’habiter. L’immeuble était occupé par plusieurs d’occupants sans titre. Le président du TGI de Paris avait rendu en référé une ordonnance d’expulsion, dans un délai de huit mois, des occupants. Après com- mandement de quitter les lieux par acte d’huissier, la société avait en vain deman- dé le concours de la force publique. Le tribunal administratif avait condamné l’Etat à verser à la société une indemnité de 1458785 € . Le Ministère de l’intérieur a formé appel. « Vu la loi n°91-650 du 9juillet 1991; […] Considérant qu’il ressort des termes du jugement attaqué que le tribunal admi- nistratif a condamné l’Etat à verser à la sociétéK., […], une somme représentati- ve de la totalité des loyers que celle-ci aurait perçus si elle avait loué l’immeuble dans les conditions normales du marché; qu’en procédant ainsi à l’évaluation du préjudice locatif résultant du refus de concours, sans rechercher si l’état de l’immeuble tel qu’il ressortait des pièces du dossier n’imposait pas de pratiquer une réfaction destinée à tenir compte de l’interdiction partiel- le d’habiter et de l’occupation dont faisait l’objet l’immeuble au moment de son acquisition par la requérante , le tribunal administratif de Paris a commis une erreur de droit; […] Considérant, en premier lieu, que la société K.demande à être indemnisée des pertes de loyers et de charges locatives subies du fait du refus opposé par l’administration de lui accorder le concours de la force publique; que les lieux étaient occupés sans titre depuis 1994 et que les locaux commerciaux et une partie des logements avaient été partiellement interdits à l’habitation en1997 et1998; que dans ces conditions, eu égard au fait que l’immeuble était, lors de son achat, délabré et occupé sans titre et au fait qu’elle aurait néces- sairement dû engager des frais impor- tants de mise en conformité et de remise en état de cet immeuble avant de le don- ner en location, il sera fait une apprécia- tion équitable du préjudice […] en le fixant à la somme de 100000 € ; qu’il sera fait une juste appréciation du préjudice subi par elle au titre des taxes foncières et locatives [...] en lui allouant de ce chef la somme de 6000 € ; Considérant, en deuxième lieu, que la société requérante demande à être indemnisée du montant des travaux dont la réalisation d’office a été ordonnée par le préfet de Paris […] en vue d’assurer la protection des occu- pants sans titre du fait de la présence de plomb dans les peintures pouvant les exposer au saturnisme, ainsi que des frais de relogement de ces occupants pendant l’exécution des travaux […]; que, par sui- te, ces travaux ainsi que les frais de relogement afférents constituent un préjudice ayant un lien direct avec le refus du concours de la force publique opposé par l’Etat ; que la société justifie à ce titre de dépenses d’un montant de 15928,56 € ». Observations de Jurishebdo : Le préfet est chargé d’apprécier si l’expulsion des occu- pants risque de causer un trouble à l’ordre 11décembre 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ public, si bien que le concours de la force publique peut parfois se faire attendre plusieurs années. Ce retard engage, com- me le refus, la responsabilité de l’Etat, et pose la question de l’indemnisation du propriétaire. L’évaluation de la perte de loyer est ici une question sensible. Une part importante des dossiers est traitée sous forme de transaction amiable entre le propriétaire et l’Etat, la charge financiè- re étant supportée par le ministère de l’intérieur. À défaut de compromis, l’évaluation est soumise au juge, et le Conseil précise ici de manière intéressante qu ’elle doit tenir compte de l’état de l’immeuble et du contexte dans lequel la relocation serait intervenue. Qu’en est-il lorsque l’immeuble présente des condi- tions normales d’habitation? La cour administrative d’appel de Paris a récem- ment jugé que la base mensuelle pour évaluer la perte de loyer devait être appréciée non en fonction du montant du loyer au bail, mais par rapport à la valeur locative estimée des locaux par comparai- son avec les loyers de locaux présentant les mêmes caractéristiques (1 re ch., 1 er février 2007, n°03PA01277). Certificat d’urbanisme ■ Un certificat d’urbanisme néga- tif est un acte indivisible (CE, section du contentieux, 4ème sous-sec- tion, 17octobre 2007, n°294964) En juin2000 et février2001, les époux C.avaient reçu des certificats d’urbanisme négatifs en raison d’un clas- sement en zone non constructible des parcelles sur lesquelles ils souhaitaient construire. Les époux avaient demandé l’annulation de ces certificats en justice, et la cour d’appel avait accueilli leur demande. La commune a formé pourvoi. « Considérant qu’ un certificat d’urbanisme négatif a pour objet unique d’indiquer au demandeur que l’opération qu’il envisage d’effectuer sur un terrain donné ne peut être réalisée; qu’ainsi, il présente le caractère d’un acte indivisible ; que, dès lors, en déduisant de l’illégalité du classement en zone non constructible d’une partie des parcelles du terrain sur lequel M.et M me C. souhaitaient construi- re que le certificat d’urbanisme négatif qui leur a été délivré le 19juin 2002 et qui leur indiquait qu’aucune construction ne pouvait être réalisée sur ce terrain était illégal dans sa totalité , la cour administrative d’appel n’a pas commis d’erreur de droit ». Observations de Jurishebdo : Bien que le principe des certificats dits positifs ou négatifs ait été supprimé par loi SRU du 13décembre 2000, le certificat d’urbanisme « pré-opérationnel » conser- ve un caractère alternativement positif ou négatif, puisque selon l’article L.410-1 CU, il indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération proje- tée. Le Conseil apporte ici une précision importante dans le cas où seule une par- tie du certificat est irrégulière. Est-il pos- sible de considérer séparément différents éléments du certificat? Dans un arrêt du 7février 1995, la cour d’appel de Paris avait estimé que le titulaire d'un certifi- cat d'urbanisme partiellement négatif était recevable à le contester en tant qu'il déclarait inconstructible une partie de son terrain, « les énonciations du certifi- cat attaqué relatives à cette inconstructi- bilité étant, au cas d'espèce, dissociables des autres énonciations » (CA Paris, n° 94PA0082). Le Conseil d’Etat contredit ici une telle solution: si le certificat est enta- ché d’une erreur manifeste d’appréciation pour une part, il doit être globalement annulé, en tant qu’acte indivisible. Permis de construire ■ Des constructions indivisibles doivent faire l’objet d’un permis de construire unique (CE, section du contentieux, 6ème et 1ère sous-section réunies, 10octobre 2007, n°277314) En 1993, le préfet de Dordogne avait délivré un permis de construire pour un bâtiment principal et ses annexes, lequel avait postérieurement été annulé. Par arrêté du 10juin 1994, il avait délivré à la sociétéB., à titre de régularisation, un permis de construire sur le bâtiment prin- cipal, puis, par un second arrêté du 27octobre 1995, un permis pour des agrandissements. Des tiers avaient demandé l’annulation de ces arrêtés, mais leur demande était rejetée. Ils ont formé pourvoi. « Considérant que des constructions indivisibles doivent faire l’objet d’un permis de construire unique ; qu’il en résulte qu’un permis de construire ne peut être délivré à une partie seulement d’un ensemble indivisible; que, dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande d’autorisation de construire une construction indivisible d’une autre construction ayant déjà fait l’objet d’un premier permis de construire, elle ne peut délivrer l’autorisation demandée qu’à la double condition que le permis de construire initial ne puisse être retiré et qu’elle ait tiré toutes les conséquences juridiques de l’indivisibilité des deux ouvrages ; Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que, pour autoriser le bâtiment principal, l’administration s’est fondée sur le motif qu’il constituait une construc- tion divisible des bâtiments annexes ayant fait l’objet du permis du 30sep- tembre 1993; que, toutefois, [...], ceux-ci forment un ensemble indivisible du bâti- ment principal; que le permis délivré le 10juin 1994 pour régularisation du bâti- ment principal était, par suite, irrégulier et que les requérants sont donc fondés à en demander pour ce motif l’annulation; » Le Conseil annule également le second permis autorisant les agrandissements, en tant qu’indivisible de la construction autorisée par le premier permis. Observations de Jurishebdo : La décision est importante, et elle est sans équivoque: le fractionnement d’un ensemble indivisible est illégal. Le Conseil avait certes déjà jugé que la légalité des permis de construire se rapportant à un ensemble indivisible devait être appré- ciée globalement, (CE, 1 er décembre 1995, n°137832). La solution est justifiée au regard de l’appréciation d’ensemble que l’administration doit pouvoir effectuer. À titre d’exception, deux conditions devront être réunies pour qu’un permis sur une construction partie d’un ensemble indivisible soit subséquemment accordé: d’une part, le délai de recours contre le premier permis devra être for- clos, d’autre part, l’administration devra avoir tiré « toutes les conséquences de l’indivisibilité». Cette seconde condition reste incertaine. Pages réalisées par Hélène Lécot 11décembre 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N Baux d’habitation Loi de 1948 ■ Faculté de renonciation au droit au maintien dans les lieux (Cass. Civ. 3 e , 28 nov. 2007, n°1127, FS-P +B, rejet) Un occupant relevant de la loi de 1948 avait signé avec son bailleur un protocole d’accord. Mais il en invoquait ensuite la nullité, faute de concessions réciproques. La Cour de cassation valide l’accord conclu entre les parties: “Mais attendu qu'ayant constaté qu'il était stipulé à l'article 3 du protocole d'accord qu'à la date du 31décembre 2002 M me G. restituerait le logement et ses annexes à M me R. ou à tout héritier ou personne venant de son chef et que, par suite du décès de M me R., la SCI venait aux droits de celle-ci qui était encore propriétaire des lieux le 20juillet 2000 lorsqu'elle avait signé le protocole, et retenu, à bon droit, que M me R. avait en conséquence droit et qualité à signer le protocole et la SCI droit et qualité à en demander l'exécution en tant qu'ayant cause de M me R., la cour d'appel, qui a, relevé qu'en contrepartie de son départ, la propriétaire s'engageait envers M me G. à lui maintenir toutes les conditions financières prévues au contrat initial de location et à renoncer à toute augmentation découlant de la rénovation de l'immeuble et de l'installation de l'ascenseur ainsi qu'à tout recours tenant à l'état des lieux, en a souverainement déduit, abstraction faite d'un motif sur- abondant, que les parties au protocole s'étaient fait des concessions réciproques; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : le caractère d’ordre public d’une loi n’empêche pas de renoncer aux droits qu’on tient de cette loi. Il est a fortiori possible d’y renoncer avec une contrepartie, dans le cadre d’une transaction. Cet arrêt en est l’illustration, dans le cadre de la loi de 1948. L’occupant et auteur du pourvoi soutenait que la tran- saction ne comportait pas de concessions réciproques. En réalité, chaque partie avait concédé quelque chose, mais l’occupant considérait que sa contrepartie était déri- soire. L’argument est donc rejeté. Droit de préemption loi de 1975 ■ Une promesse de vente conclue sous condition du non-exercice du droit de préemption (CA Paris, 29novembre 2007, n°06/14510, confirmation) Le propriétaire institutionnel d’un immeuble occupé avait consenti à une per- sonne une promesse de vente portant sur un appartement sous la condition suspen- sive “qu’aucun droit de préemption, quel qu’il soit, résultant de dispositions légales, ne soit exercé sur les biens concernés”. Il était précisé : “L’offre d’acquérir, dans les délais légaux, d’un locataire ou d’un occu- pant de bonne foi, titulaire d’un droit de préemption, entraînera la non-réalisation de la condition suspensive et la caducité de la présente promesse, sans égard à la réali- sation, effective ou, non de la vente par celui-ci”. Le locataire avait accepté l’offre sous condition d’obtention d’un prêt, puis avait laissé passer le délai et le propriétaire avait constaté la caducité de l’offre. Or le béné- ficiaire de la promesse voulait obtenir la vente, solution qui lui avait été refusée en première instance et que confirme la cour d’appel: “Considérant […] qu'il suffit d'ajouter à ces justes motifs que la condition suspensive relative au non-exercice du droit de préemption du locataire s'analyse comme une condition résolutoire de la promesse au cas d'exercice de ce droit de préemption , entraînant de plano la caducité de la promesse de vente sans égard à la réalisation, effective ou non, de la vente par le locataire, conformément à la convention des par- ties, et que l'acceptation par M.P [locatai- re] de l'offre de vente de la société Gecina a constitué l'événement prévu à cette condition résolutoire indépendamment de la validité de l'acceptation du locataire, en sorte qu'il est indifférent que cette accepta- tion ait, pour n'avoir pas été suivie d'effet dans les quatre mois de son exercice, été frappée de nullité par application de l'article 10 de la loi du 31décembre 1975; Qu'en effet, la nullité affectant l'acceptation de l'offre de vente n'emporte aucun effet rétroactif à l'égard de la surve- nance de l'événement visé à la condition susmentionnée, soit l'acceptation par le locataire de l'offre de préemption”. Observations de Jurishebdo : cet arrêt fait une stricte application du mécanisme de la condition suspensive. Le bailleur ayant conclu une promesse de vente sous la condition que le locataire n’exerce pas son droit de préemption, l’exercice par ce locataire de son droit avait nécessairement pour effet de rendre la promesse de vente caduque. La clause était en effet très précisément rédigée car elle prévoyait la caducité de l’offre, “sans égard à la réalisation” de la vente par le locataire. Il suffisait donc que le locataire accepte l’offre de vente résul- tant de son droit de préemption pour que la promesse de vente consentie au tiers soit caduque. Le fait que le locataire n’ait pas donné suite à son offre en laissant pas- ser le délai pour confirmer son intention d’achat n’a pas permis de faire renaître le droit du bénéficiaire à obtenir la vente for- cée. Le bailleur retrouve donc la liberté de vendre à la personne de son choix. Loi de 1989 ■ Occupation d’une chambre de service (CA Paris, 22 nov. 2007, 2 e ch B, n°2005/17848) Une personne occupait une chambre de service et soutenait être locataire des lieux du fait d’un bail verbal relevant de la loi de 1989. Sa prétention n’est pas admise par la cour: “Considérant que l'appelante n'établit pas avoir payé un loyer pour l'occupation de la chambre de bonne litigieuse; Qu'il ressort, au contraire, des bulletins de paye des 1 er mars 2001,1 er avril 2001 et 1 er mai 2001, qu'en tant qu'employée de maison de D.K., elle bénéficiait de son logement à titre d'avantage en nature évalué à la somme mensuelle de 840francs déduite du salaire net conformément à l'article 20 a) 6. de la convention collective nationale des salariés du particulier employeur du 24novembre 1999; Que, dès lors, M me S. ne peut invoquer à son profit les dispositions de la loi n° 89- 462 du 6juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs […], et notamment l'exigence de délivrance d'un congé dans les conditions de l'article 15 de ce texte”. La cour prononce l’expulsion de l’occupante. Observations de Jurishebdo : rappelons par ailleurs que la loi de 1989 prévoit expressément dans son article2 qu’elle ne s’applique pas aux logements attribués à en raison de l’occupation d’un emploi. Le statut d’occupation relève donc, pour un employé de maison, de la convention col- lective. Baux commerciaux ■ Le sous-locataire peut-il renon- cer à son droit au renouvellement direct auprès du bailleur? (Cass. Civ. 3 e , 28 nov. 2007, n°1131, FS-P +B, cassation) Un sous-locataire peut renoncer au droit au renouvellement direct de son bail auprès du bailleur qu’il tient de l’article L 145-32 alinéa2 du code de commerce. Mais encore faut-il que ce droit soit acquis, pour qu’il puisse valablement y renoncer. Dans cet arrêt, la Cour de cassation juge que la renonciation ne pouvait être valable qu’à compter de l’expiration du bail principal, date à laquelle naît le droit direct du sous-locataire: “Vu l'article L.145-32, alinéa2, du code de commerce; Attendu qu'à l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvelle- ment de la sous-location que s'il l’a, expres- sément ou tacitement, autorisée ou agréée; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29mai 2006), que la société Optique Lachal, locataire de locaux à usage com- merciaux appartenant à la société Trigo Immo et à M me D., les a, par acte du 19mars 1997 auquel sont intervenus les bailleurs, sous-loués à la société Greenwich optique; que le 19mars 2003, les bailleurs ont notifié à la locataire principale un congé au 1 er janvier 2004 avec offre de renouvellement pour un nouveau loyer puis ont rétracté cette offre le 30mars 2004 au motif qu'elle n’était pas immatri- culée au registre du commerce au titre des lieux loués et l’ont assignée aux fins d'expulsion; que la sous-locataire est volontairement intervenue à l'instance pour voir dire qu'elle disposait d'un droit direct au renouvellement de son bail auprès des propriétaires; Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la société Greenwich optique a, par les mentions de l'acte de sous-location du 19mars 1997 selon les- quelles, à l'échéance du bail, seul le pre- neur principal pouvait en solliciter le renouvellement auprès des bailleurs, renoncé au bénéfice des dispositions de l'article L.145-32 du code de commerce; Qu'en statuant ainsi, alors que le sous- locataire, qui ne disposait d'un droit direct au renouvellement de son bail qu'à compter de l'expiration du bail principal, ne pouvait valablement renoncer le 19mars 1997 à un droit dont il n'était pas encore titulaire , la cour d'appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : Le principe de la loi est que le sous-locataire bénéficie d’un droit direct au renouvellement de son bail auprès du bailleur, à la condition que la sous-location ait été autorisée, au moins tacitement, par le bailleur. Le sous-locatai- re peut renoncer à ce droit, mais il ne peut pas le faire par anticipation. Une renoncia- tion, comme dans cet arrêt, dans le contrat de sous-location, n’est donc pas valable. En 2003, la Cour de cassation avait jugé que l’engagement du sous-locataire de procéder à la résiliation de son contrat à l’échéance du bail principal constitue une obligation de faire qui n’est pas un obstacle à son droit direct à la propriété commerciale (Civ. 3 e , 17 déc. 2003, n°02-12244). La Cour de cassa- tion avait relevé que l’engagement de rési- lier n’était pris qu’à l’égard du bailleur prin- cipal et que le sous-locataire ne pouvait pas valablement renoncer à l’égard du bailleur à son droit au renouvellement avant l’échéance du bail principal. ■ L’inexécution de l’obligation de délivrance du bailleur sanctionnée par la nullité du bail (Cass. Civ. 3 e , 28 nov. 2007, n°1129, FS-P +B, rejet) À la suite de la conclusion d’un bail com- mercial, portant sur un local de 540m 2 , dont 290m 2 de surface de vente et le reste en stockage, le maire de la commune avait pris un arrêté ordonnant la fermeture au public du magasin. Le locataire avait alors assigné le bailleur en résiliation du bail et dommages et intérêts. La cour d’appel avait donné satisfaction au preneur et la Cour de cassation confirme la décision. Le bailleur soutenait notamment que la fermeture n’était pas prononcée à titre définitif car elle faisait référence à la nécessité de demander un permis de construire pour travaux. L’argument n’a pas prévalu: “Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que la bailleresse s'engageait expres- sément dans le bail à garantir la commer- cialité des lieux, qu'un mois après la prise d'effet du bail, les locaux ne pouvaient être affectés à un usage commercial puisqu'ils ne pouvaient pas être ouverts au public et que l'arrêté du maire motivé par des raisons de sécurité publique ne pouvait pas constituer un cas de force majeure dès lors que la bailleresse pouvait vérifier auprès des services de la mairie s'il n'existait aucun obstacle à l'opération projetée, et d'autre part, relevé que la locataire n'avait commis aucune faute en s'abstenant d'exercer un recours contre l'arrêté munici- pal, la société locataire étant tenue de reprendre son activité dans les plus brefs délais et ne pouvant surseoir à toute exploitation dans l'attente de la décision administrative, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que la société [bailleresse] avait manqué à son obligation de délivrance; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. La décision reconnaît ensuite la responsabi- lité du notaire, condamné in solidum avec le bailleur: “Mais attendu qu'ayant relevé que le notaire qui n'était pas dispensé de son obligation d'information par la présence d'un autre notaire aux côtés de la société Nord France distribution [locataire], était tenu de s'assurer en sa qualité de rédacteur de l'acte de l'efficacité de celui-ci , à ce titre de vérifier la situation de l'immeuble au regard des exigences admi- nistratives et en cas de difficulté d'en infor- mer les parties et constaté que M.L. ne justifiait d'aucune investigation person- nelle ni pour vérifier la commercialité de l'immeuble ni pour informer les parties de la difficulté relative à l'existence d'un périmètre de protec- tion autour du site Noroxo, la cour d'appel qui n'a ni modifié l'objet du litige ni méconnu le principe de la contradiction a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision”. Le pourvoi est rejeté. 11décembre 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X Observations de Jurishebdo : L’obligation de délivrance du bailleur est prévue par l’article 1719 du code civil. La Cour de cas- sation avait jugé en 2004 que le bailleur peut être condamné à indemniser son locataire dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce suite à l’avis néga- tif émis par la commission communale de sécurité en raison de la dégradation avan- cée des lieux vétustes (Civ. 3 e , 27janvier 2004). L’arrêt rapporté va dans le même sens puisqu’il reconnaît la responsabilité du bailleur. Quant au notaire du bailleur, il voit sa res- ponsabilité engagée au titre de son obliga- tion d’assurer l’efficacité des actes qu’il signe. La présence d’un autre notaire, aux côtés du preneur, est sans incidence sur la mise en jeu de sa propre responsabilité. ■ Violation de l’article L 631-7 du CCH: quelles sanctions? (Cass. Ass. Plén. 9 nov. 2007, n°258, P +B +R +I, rejet) Des locaux avaient été loués pour une exploitation commerciale, mais ils étaient antérieurement destinés pour partie à l’habitation. À la suite de nombreux contentieux, les locataires avaient assigné en intervention forcée les sociétés précé- dentes propriétaires et demandé au juge d’annuler le bail pour violation de l’article L 631-7 du CCH. La demande d’intervention focrée est rejetée pour avoir été présentée pour la première fois en appel. Mais l’annulation du bail est confir- mée et lepreneur est condamné à payer une indemnité d’occupation. Il soutenait que le bailleur devait solliciter l’autorisation d’affecter un local d’habitation à un usage commercial avant qu’il ne le donne à bail et “que l’acquéreur de ce local qui vient aux droits de son cédant doit connaître toutes les caractéristiques du bien qu’il acquiert et notamment sa véritable affectation”. La Cour de cassation rejette le pourvoi: “Mais attendu que c’est sans méconnaître les effets de l’annulation du contrat de bail et dans l’exercice de leur pouvoir sou- verain d’appréciation que les juges du fond ont évalué le montant de l’indemnité d’occupation due par l’EURL [locataire] en contrepartie de sa jouissance des lieux; Et attendu que la cour d’appel, sans modi- fier l’objet du litige, a retenu que l’EURL ne démontrait pas avoir subi un quel- conque préjudice du fait de la société Coli- sée rareté [bailleur]; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations de Jurishebdo : la décision confirme l’effet de la conclusion du bail en violation de l’article L 631-7 du CCH, à savoir sa nullité. En conséquence, le pre- neur est condamné à verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Son montant est fixé souverainement par les juges du fond. Voir aussi les observa- tions de Pascale Poupelin, en page12. Contrats de vente ■ La substitution suppose une clause (CA Paris, 29 nov. 2007, 2 e ch. B, n°06/15138) Une promesse de vente avait été consentie par une SCI à M.Q et M l le M. portant sur un lot de copropriété. Or, M lle M. avait, par acte sous seing privé, avant l’expiration du délai imparti pour la signature de l’acte authentique, déclarer se désister au profit de M.Q. Or le vendeur avait refusé d’accepter cette substitution et la cour d’appel lui donne raison: “Considérant […] que, par le compromis de vente du 19avril 2005, l'échange de consentement s'était opéré entre la SCI M.B., vendeur, et M.Q. ainsi que M lle M., "acquéreur", étant précisé qu'il y avait "solidarité entre les personnes ayant un intérêt commun, comprises sous chacun de ces vocables" et qu'aucune clause ne pré- voyait la faculté pour l'un des acquéreurs solidaires de se substituer à l'autre; Que cette convention, qui tenait lieu de loi à ceux qui l'avaient faite, déterminait clai- rement et expressément les parties à l'acte et que M.Q. ne pouvait exiger la régu- larisation de la vente par acte authen- tique , à laquelle étai[en]t subordonnées le transfert de propriété et l'entrée en jouis- sance, à son seul profit, soit entre d'autres parties que celles ayant conclu le compromis ; Qu'il n'appartient pas à une juridiction de modifier la convention des parties en sub- stituant des clauses nouvelles, telle celle déterminant l'acquéreur ou celle pré- voyant une faculté de substitution, à celles qui ont été librement acceptées par les contractants, Qu'ainsi, en l'absence d'une clause pré- voyant cette faculté, la substitution de M.Q. à M lle M. ne peut être oppo- sée à la SCI M.B. qui n'y a pas consenti”. Observations de Jurishebdo : le compromis avait été conclu entre le vendeur et deux acquéreurs. Le vendeur n’était donc pas tenu d’accepter que la vente ne soit finale- ment signée qu’avec un seul d’entre eux. L’acquéreur n’aurait pu contraindre son vendeur à lui consentir la vente que si une clause de substitution avait été insérée dans le compromis… ■ Promesse de vente nulle faute d’enregistrement (CA Paris, 29 nov. 2007, 2 e ch. B, n°2007/2472) Une promesse de vente est nulle lorsqu’el- le n’a pas été enregistrée dans le délai de 10 jours de son acceptation. Cette règle, que rappelle cet arrêt, s’applique aussi lorsque le contrat qualifié de “protocole” par les parties, est requali- fié par le juge: “Considérant que, par arrêt du 14décembre 2006 ayant sur ces points l'autorité de la chose jugée, cette Cour a constaté la caducité du protocole du 6juillet 2000 et requalifié le protocole du 13novembre 2000 en promesse unilatérale de vente, à l'exclusion de toute transaction , de sorte que les époux I.sont irrecevables dans leurs demandes tendant à ce que le protocole du 13novembre 2000, prorogation du proto- cole du 6juillet 2000, soit requalifié en un contrat synallagmatique de vente; Considérant qu'en application de l'article 1840-A du code général des impôts, deve- nu l'article 1589-2 du code civil, toute pro- messe unilatérale de vente afférente à un immeuble conclue sous seing privé est frappée de nullité si elle n'est pas enregistrée dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéfi- ciaire, Qu’il est acquis aux débats que la promes- se unilatérale de vente, par acte sous seing privé du 13novembre 2000, n'a pas été enregistrée; que dès lors, celle-ci doit être déclarée nulle”. Observations de Jurishebdo : la nullité d’une promesse unilatérale de vente pour défaut d’enregistrement est une règle bien 11décembre 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N T T R R A A T T S S D D E E V V E E N N T T E E établie, mais qui mérite d’être rappelée ici en raison de son domaine d’application: elle trouve également à s’appliquer pour une requalification de contrat. ■ Rupture fautive de pourparlers de vente (CA Paris, 29 nov. 2007, 2 e ch. B, n°2007/14226) Des candidats acquéreurs avaient signé une lettre-proposition d’achat pour un appartement à un prix de 1,05million d’euros. Les vendeurs avaient ajouté à ce document “proposition de vente à 1,1mil- lion”. Les acquéreurs avaient contresigné la proposition au prix de 1,1million. Les vendeurs avaient ensuite refusé de donner suite à cet échange de lettres, refusant d’y voir un engagement définitif. La cour d’appel valide cette analyse: “Considérant […] que, sous le titre “régi- me de la proposition d'achat”, ce docu- ment stipule que celle-ci “n'est pas soumi- se au délai de 7 jours puisqu'elle a exclusi- vement pour objet d'inviter les pro- priétaires , si le prix proposé leur agrée à régulariser avec nous, au plus tard à la date indiquée ci-contre, un avant-contrat (promesse ou compromis) qui constatera l'échange de consentement, fixera l'ensemble des conditions de la vente (financement, conditions suspensives…) et engagera réciproquement les deux parties à l'issue du délai de 7 jours ci-avant invo- qué"; Que, par cette clause, qui s'impose aux signataires dès lors que le "nous" qui y est inclus fait référence, non à l'agent immobi- lier, mais aux auteurs de la proposition d'achat, les épouxN., ainsi qu'il résulte de l'en-tête de celle-ci ("Nous, soussignés, Monsieur et Madame N.”), les parties ont entendu expressément, comme le souli- gnent les caractères en gras précités, subordonner leur engagement réciproque à la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis au plus tard le 27mars 2007, ce qui n'a pas eu lieu; Que, d'ailleurs, postérieurement à cette date et après que les consorts C.aient indi- qué, par lettre du 2avril 2007, qu'ils ne souhaitaient plus vendre leur bien, les pourparlers se sont, néanmoins, poursuivis entre les parties tendant à la régularisation d'une promesse unilatérale de vente conformément au projet rédigé par M.O., notaire des consortsC., versé aux débats par les appelants; que, le 26avril 2007, les époux N.ont fait sommation […] aux consorts C.de signer cette promesse; que, ce faisant, les appelants se sont prévalu d'une simple faculté d'acquérir , ce dont il résulte que la vente n'était pas parfaite au 27mars 2007; Considérant qu'en conséquence, le juge- ment entrepris doit être confirmé en ce qu'il a dit que la vente n'était pas parfaite, les parties étant restées au stade des pourparlers ”. Observations de Jurishebdo : tant que les parties en restent au stade des pourparlers, il leur est loisible de les rompre. Toutefois, lorsque les négociations sont très avancées, leur rupture est susceptible d’engager la responsabilité de l’auteur de la rupture. C’est le cas dans cette affaire. En l’espèce, les vendeurs reprennent donc leur liberté de vendre à un tiers, mais ils sont condamnés à verser au candidat acquéreur la somme de 8000euros de dommages-intérêts à titre de leur “volte- face fautive” qui a “légitimement induit chez les époux N.la croyance légitime de pouvoir acquérir le bien qu’ils convoi- taient”. Une somme finalement modique eu égard à la valeur du bien. ■ Une vente annulée pour vente de la chose d’autrui, à la suite d’une appropriation irrégulière de parties communes (CA Paris, 28 nov. 2007, 2 e ch. A, n°2006/9734) Cet arrêt fournit l’exemple de l’annulation d’une vente d’un lot de copropriété en rai- son de l’irrégularité des travaux effectués par le copropriétaire vendeur: il avait effectué des travaux d’affouillement du sol d’un lot, privatisé une partie de la cour et transformé des remises en locaux d’habitation. La copropriété avait ultérieurement ratifié les travaux mais sans procéder à la cession des droits sur les parties communes. La cour en déduit la nullité de la vente com- me portant pour partie sur la chose d’autrui: “Considérant que […] si la copropriété avait, de principe, autorisé la cession des droits de nature commune relatifs à la cour et au droit d’affouillement, aucune suite n’a été donnée à cette cession dont les conditions avaient été fixées, que même après l’autorisation donnée par le jugement ci-dessus, qui précisait que la ces- sion régularisée n’aurait pas d’effet rétro- actif, il n’est toujours pas justifié de la réali- sation de cette cession, autorisation dont la caducité était prévue à défaut d’être exécutée dans les quatre mois du juge- ment; Considérant en conséquence […] que c’est à bon droit que le jugement déféré a pro- noncé la nullité de la vente consentie par M.H. aux époux B.en violation de l’article 1599 du code civil; Considérant, sur les responsabilité, que c'est à bon droit que le premier juge a retenu que M.H. [vendeur], architecte, avait eu un comportement fautif en réalisant des transformations non autorisées de lots et en construisant sur les parties communes, mis en vente préci- pitamment avant le vote des modifications du règlement alors au surplus que ces tra- vaux sont affectés de malfaçons et ont généré des désordres; Considérant que [l’agence] avait reçu de M.H. le 18 mai 1993 un mandat de vente portant sur "un loft-cuisine-salle d'eau wc.jardin"; que la consistance des locaux ne pouvait que traduire leur récente trans- formation; qu'en qualité de négociateur et rédacteur du compromis de vente [l’agence] devait s'assurer de la réunion des conditions nécessaires à la convention et interroger plus avant son mandant afin d'assurer l'efficacité de son acte, au besoin de proposer l'insertion d'une condition suspensive de ratification des ouvrages réalisés; qu'elle a, par ses manquements, contribué à la réalisation du préjudice des époux B.; Considérant que [le] notaire , n'a pas rédi- gé l'acte de vente portant accord des par- ties sur la chose et le prix; que, cependant, intervenant pour donner force authen- tique à la convention portant sur un lot 134 nouvellement créé figurant dans un règlement de division non approuvé et non publié, il lui appartenait de procé- der à toutes vérifications nécessaires des faits avancés , alors que le simple examen du règlement du règlement modi- ficatif devait l'alerter sur les insuffisances de celui-ci et que son acte comporte des mentions ambiguës sur la toiture-terrasse et d'apporter tous informations et conseils aux parties; que ces fautes ont concouru 11décembre 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N T T R R A A T T S S D D E E V V E E N N T T E E au dommage”. La cour condamne in solidum le vendeur, l’agence et le notaire à réparer le préjudice de l’acquéreur, à concurrence de la moitié pour le vendeur, 25% pour l’agence et 25% pour le notaire. Observations de Jurishebdo : cet arrêt montre la nécessité d’obtenir de l’assemblée générale les autorisations de transformation des lots de copropriété avant d’engager les travaux et le cas échéant les cessions de droits portant sur les parties communes. Par ailleurs, on notera la responsabilité partagée des différents intervenants à l’opération ainsi que le fondement de la condamnation qui est la vente de la chose d’autrui, puisqu’une partie du bien vendu était propriété du syndicat des coproprié- taires et non du vendeur. ■ Condition d’obtention de prêt: un prêt relais non prévu au contrat (CA Paris, 2 e ch. A, 28 nov. 2007, n°2007-191) C’est une situation fréquente: l’acquéreur d’un logement finance en partie son achat par un prêt bancaire à long terme et en partie par la revente d’un autre bien. S’il ne vend pas immédiatement son bien, il sollicite un prêt relais. Or dans cette affai- re, la condition suspensive mentionnait un prêt sur 20 ans, mais non le prêt relais. La banque lui ayant refusé le financement “pour endettement non conforme aux normes prudentielles pendant la phase de revente de la résidence principale et absence d’épargne”. La cour d’appel en conclut toutefois que la condition est réputée accomplie: “Considérant qu'il est manifeste que les époux C.n'ont pas formulé une demande de financement identique aux conditions de la condition suspen- sive exprimée dans l'acte et acceptée par leur vendeur; que si la nécessité dans laquelle ils se trouvaient de vendre leur bien les conduisait à demander en outre un prêt relais, ils n'ont pas fait ériger cette nécessité en condition suspensi- ve dans l'acte , où ils affirment que rien ne s'oppose au financement sollicité, et donc soumis cette condition à l'accord de M.F. à qui ils ne peuvent opposer le refus de leur banque et, partant, la défaillance de la condition suspensive leur permettant de retrouver leur liberté sans sanction; Considérant que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la condition sus- pensive était réputée accomplie”. Observations de Jurishebdo : on retiendra de cette décision l’intérêt pour l’acquéreur de faire préciser dans la promesse de vente une clause la plus proche possible de sa situation effective pour que le refus de prêt soit bien considéré comme faisant défaillir la condition. En l’espèce, ils auraient dû prévoir une condition suspen- sive relative à l’obtention d’un crédit relais… ■ Condition suspensive: consentie dans l’intérêt du seul acquéreur… (CA Paris, 14 nov. 2007, 2 e ch. A, n°2006/22395) Une promesse de vente portant sur un immeuble loué par bail commercial avait été consentie sous diverses conditions sus- pensives. L’une était relative à l’obtention d’un permis de construire. La condition n’étant pas remplie, le vendeur voulait s’en prévaloir pour vendre au locataire, qui bénéficiait d’ailleurs d’un droit de préfé- rence prévue par le bail commercial. Toute- fois, la cour juge que la condition étant sti- pulée dans l’intérêt du seul acheteur, le vendeur n’est pas recevable à l’invoquer: “Considérant qu'il était précisé que ces conditions suspensives étaient stipu- lées dans l'intérêt exclusif du bénéfi- ciaire de la promesse , et qu'en consé- quence, en cas de non-réalisation d'une seule d'entre elles au jour fixé pour la réalisation de l'acte authentique de vente, il aurait seul qualité pour s'en prévaloir et, s'il le désirait, se trouver délié de tout engagement; Considérant que les consorts D.ne pou- vaient donc le 11janvier 2001 se considé- rer déliés de leurs engagements à l'égard de la SOFINIM, faute d'avoir été informés de l'obtention ou de la non-obtention par celle-ci d'une promesse de vente sur la par- celle voisine, seule la SOFINIM pouvant s'en prévaloir ; que celle-ci a expressément renoncé à cette condition par lettre du 23janvier 2001”. La cour constate que le bénéficiaire ayant levé l’option, la vente est parfaite et le bénéficiaire peut obtenir la vente forcée. Elle juge par ailleurs que la vente consen- tie aux locataires a été faite en fraude des droits du bénéficiaire de la promesse: “Considérant qu'il s'ensuit que la vente conclue le 5novembre 2004 entre les consorts D.et la société Bricorama [locatai- re] ne procède pas de l'exercice régulier par cette dernière de son droit de préemp- tion, le rendant opposable à la SOFIMM, mais d'une acquisition dans des conditions différentes de celles prévues dans la pro- messe de vente consentie à cette société, entre des vendeurs qui n'avaient toujours pas versé l'indemnité d'occupation due à l'occupant des biens objet de la promesse et une société bénéficiant du droit au maintien dans les lieux tant que cette indemnité ne lui était pas payée; que cette vente a manifestement été passée en frau- de des droits antérieurs de la SOFFIM”. Observations de Jurishebdo : c et arrêt met en évidence tout l’intérêt de préciser dans l’intérêt de qui est stipulée la condition suspensive. Le vendeur ne pouvait donc pas alléguer que la condition n’était pas remplie pour vendre à un tiers (en l’espèce son locataire). L’arrêt fournit aussi l’exemple d’une secon- de vente annulée pour fraude aux droits du premier acquéreur. ■ En cas de revente par un acqué- reur non encore titré, l’absence de levée d’option dans la vente initia- le provoque la nullité de la revente. (CA Paris, 31 oct. 2007, 2 e ch. A, n°07/04402) Une vente avait été conclue pour “un lot”, qui devait être issu de la division d’un ter- rain mais sans indication qu’il s’agissait d’une copropriété. Le vendeur était bénéfi- ciaire d’une promesse mais n’avait pas encore levé l’option. Les acquéreurs ne souhaitaient pas acquérir sous la forme de copropriété. Après avoir acquis directe- ment le bien du propriétaire, ils récla- maient des dommages-intérêts. Le vendeur non titré invoquait la nullité de la vente qu’il avait consentie et la cour d’appel confirme le jugement qui avait prononcé la nullité de la vente à ses torts. “Considérant que l'acte ne faisant pas référence à l'existence d'une copropriété dont M.R. affirme qu'elle était prévue et connue des acquéreurs, ce que ceux-ci contestent et M. R. n'ayant pas levé l'option lui permettant d'acquérir les biens, la vente ne pouvait se réaliser ; que les épouxV., qui avaient donné leur 11décembre 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N T T R R A A T T S S D D E E V V E E N N T T E E accord sur un objet précis n'étaient pas tenus de renoncer après que cet objet ait été modifié; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résilia- tion du contrat de vente du 8juillet 2004 aux torts de M.R.”. Observations de Jurishebdo : c’est l’incertitude du statut juridique du bien vendu qui avait suscité la réticence du ven- deur, mais il soutenait en même temps qu’il voulait acheter… Le vendeur invo- quait la nullité pour absence d’indication des “millièmes et attestation Carrez”. Quoi qu’il en soit, la nullité du contrat pouvait être invoquée pour absence de mention de la surface (article46 de la loi de 1965) et en raison de l’absence de levée d’option par le vendeur qui ne pouvait plus acquérir le droit de propriété. Toutefois, rappelons que seul l’acquéreur peut invoquer la nulli- té sur le fondement de la loi Carrez. Loi Carrez ■ Erreur de mesurage commise par un professionnel: quel recours? (CA Paris, 14 nov. 2007, 2e ch. A, n°06/114808) Une vente avait été conclue pour une sur- face de 35,79m 2 selon mesurage réalisé par un professionnel. L’acquéreur avait engagé une action en réduction de prix sur le fondement de la loi Carrez. La cour d’appel admet l’action, puis elle se prononce sur le recours en garantie engagé envers le professionnel: “Considérant en l'espèce qu'il ressort du règlement de copropriété, des énoncia- tions de l'acte de vente et du rapport d'expertise de M.X. que les lots 205 et 206 vendus à M.G. étaient constitués à l'origine chacun d'une chambre indivi- duelle avec droit en commun à l'entrée permettant d'accéder à ces deux lots et aux WC se trouvant dans l'entrée; que la superficie privative totale des lots 205 et 206 est de 29,10m 2 , celle de l'entrée et des WC de 1,80m 2 ; Considérant que l'entrée et les WC, qui sont restés parties communes même si par suite de la réunion des lots 205 et 206, le propriétaire desdits lots en a de fait la jouissance privative, ne doivent pas être pris en compte dans le mesurage de la superficie vendue, qui ne peut com- prendre que les parties privatives au sens du règlement de copropriété; Qu'il s'ensuit que la superficie réelle des lots vendus, de 29,10m 2 , est inférieure de 6,69m 2 à celle exprimée dans l'acte de vente, de 35,79m 2 soit de plus d'un vingtième” […] “Considérant que la restitution proportion- nelle du prix à laquelle le vendeur est tenu lui incombant exclusivement, l'acquéreur ne peut rechercher de ce chef la res- ponsabilité du professionnel qui a effectué le mesurage erroné ; […] Considérant que le rapport d'expertise éta- blit sans contestation possible l'erreur de mesurage commise par la sociétéD., laquelle provient de la prise en compte indue de la superficie de l'entrée et des WC, parties communes, mais également d'un calcul erroné de près de 5m 2 de la superficie privative elle-même; que cette société a donc engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de M.F., Mais considérant que la restitution à laquelle le vendeur est tenu à la suite de la diminution du prix résultant de la mise en œuvre des dispositions de l'article 46 de la loi du 10juillet 1965 ne constitue pas en elle-même un préjudice indemni- sable permettant d'accueillir l'appel en garantie du vendeur contre le profession- nel ayant établi le mesurage erroné des biens vendus; Que le préjudice de M.F., correspondant à la perte de chance de vendre son bien à un prix supérieur à celui finalement retenu pour la vente conclue avec M.G., au désagrément d'avoir à restituer une partie du prix reçu et aux soucis de la pro- cédure à laquelle il s'est trouvé exposé, jus- tifie de faire droit à son appel en garantie dans la limite de 6000euros”. Observations de Jurishebdo : cet arrêt est intéressant à plus d’un titre. D’abord, sur le calcul des surfaces, il précise qu’il ne faut pas tenir compte de WC qui ont été intégrés dans un lot, dans la mesure où ils sont demeurés parties communes, même affectés à l’usage exclusif de ce lot. La règle est en effet que le mesurage s’applique unique- ment aux parties privatives. (Voir toutefois en sens contraire : Cass. Civ. 3 e , 13 avril 2005). Ensuite sur les recours en responsabilité. Il était admis que le professionnel avait com- mis une erreur. La cour rejette le recours exercé par l’acquéreur au motif qu’aucun lien contractuel n’existait entre lui et le profes- sionnel. C’est en effet le vendeur qui avait missionné le professionnel pour effectuer le mesurage. Quant au recours du vendeur à l’égard du professionnel, la cour reprend un raisonne- ment déjà tenu par la Cour de cassation selon lequel la diminution de prix à laquelle le vendeur est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable, mais elle en tempère les effets puisqu’elle reconnaît que le vendeur a subi une perte de chance de vendre à un prix plus élevé. (voir aussi sur la loi Carrez, l’arrêt du 31octobre page 8). Devoir de conseil ■ Le notaire a un devoir de conseil et de mise en garde (CA Paris, 22 nov. 2007, 2e ch. B, n°06/13022) Le propriétaire d’un terrain situé dans une ZAC l’avait vendu en vue d’une opération de promotion. Aux termes du contrat, l’acquéreur devait rembourser au vendeur une participation qu’il avait versée à titre de participation aux équipements de la ZAC. Le remboursement n’ayant pas été réglé, l’acquéreur est condamné judiciaire- ment à y procéder. La cour statue égale- ment sur la responsabilité des notaires. “Considérant que les notaires sont tenus d'une obligation de conseil qui leur impo- se, en leur qualité de rédacteur d'un acte, d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes qu'ils dressent; qu'il leur appartient, notamment, de conseiller les parties sur l'opportunité de l'opération juridique envisagée par elles et de les mettre en garde sur les risques de cette opération ; Considérant, au cas d'espèce, que MM. J. et P.[notaires] ne démontrent pas avoir mis en garde M.V. sur l'aléa attaché à une dation en paiement conditionnée par la bonne fin d'une opération de construction ne faisant l'objet d'aucune garantie d'achèvement , alors que la promesse reçue par M.P., nécessai- rement transmise à M.J. par M.V. dès lors que ce notaire avait identifié, dans son relevé de compte, la vente litigieuse sous l'intitulé “vente VIP”, indiquait que le pro- gramme immobilier envisagé ferait l'objet 11décembre 2007 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I C C A A R R R R E E Z Z NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi NS 18 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s d'une garantie d'achèvement de la banque Sofal, que cette clause ne figurait plus à l'acte authentique, et que les garan- ties résultant du privilège du vendeur et de la caution de M.C., PDG de la SARL Espace Foncier, étaient inopérantes, s'agissant de garantir la mise en œuvre d'un program- me immobilier de grande ampleur et les préjudices accessoires à la non-perception du prix de vente (pénalités de retard, frais liés au transfert du permis de construire et au paiement de la TVA), Considérant que l'exercice de l'action réso- lutoire ne constituait pas davantage une garantie opérante, dès lors que M.V., qui avait dû régler les frais de négociation du permis de construire, les honoraires de transaction, les frais de transfert du permis de construire, la TVA sur la vente ainsi que les frais de participation aux équipements de la ZAC à l'aide de la partie du prix réglée comptant, n'était pas en mesure de restituer ce prix”. Observations de Jurishebdo : après avoir rappelé le principe du devoir de conseil, la cour constate la faute du notaire et en déduit la perte de chance de vendre à un acquéreur plus solvable. La faute retenue est donc de ne pas avoir attiré l’attention du vendeur sur le risque qu’il prenait en acceptant une dation en paiement susceptible de ne pas être hono- rée. Troubles de voisinage ■ Le cirque Bouglione invité au silence (CA Paris, 8 nov. 2007, 2e ch. B, n°06/13694) Des voisins des locaux du Cirque d’hiver ont obtenu en appel condamnation de la société d’exploitation de spectacles des frères Bouglione en raison du bruit engen- dré par les spectacles: “Considérant que les bruits engendrés par la société d'exploitation de spectacles des frères Bouglione, tels qu'ils ont été mesurés par l'expert, dépassant les normes acoustiques réglementaires , cette société ne peut invoquer, pour s'exonérer de sa res- ponsabilité au sens de l'article L.112-16 du Code de la construction et de l'habitation, l'antériorité de ses activités à l'installation des époux P.qui ont acquis leur bien par acte notarié du 23avril 1987; […] Considérant que les bruits engendrés par la société d'exploitation de spectacles des frères Bouglione n'étant pas conformes aux normes acoustiques réglementaires, cette société ne peut invoquer la mauvaise qualité de l'isolation phonique de l'appartement des époux P.pour s'exonérer de sa responsabilité; Considérant que l'expert a indiqué que la musique s'étendait à l'ensemble de l'appartement , qu'elle était mieux perçue dans l'angle des pièces, lieu le plus proche de la salle circulaire, que lors de mesures d'isolement en provenance de la ménagerie, le bruit était entendu sur toute la longueur du mur mitoyen, le bruit de la chaudière s'étendant également à l'ensemble de l'appartement et étant accompagné de vibrations et de claquements; Considérant qu'il résulte de ces éléments l'existence de troubles anormaux de voisi- nage auxquels il incombe à la société d'exploitation de spectacles des frères Bou- glione de porter remède”. La cour relève que la nécessité de doubler le mur mitoyen et le pan de toiture le plus proche, les travaux étant estimés à une somme située entre 93 000 € et 122000 € TTC. En conséquence, la cour condamne la société à mettre un terme aux nuisances sonores et dans l’attente de leur réalisation et lui interdit de louer la ménagerie à des- tination de salle sonorisée. La société doit par ailleurs installer un limitateur de niveau sonore dans la salle circulaire du Cirque d’hiver et verser 20000 € de dom- mages-intérêts aux plaignants. Observations de Jurishebdo : le bruit fait partie des inconvénients qui peuvent être considérés comme constituant un trouble anormal de voisinage. Rappelons que l’auteur du trouble peut être condamné même s’il respecte la réglementation sur le bruit, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. 11décembre 2007 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • T T R R O O U U B B L L E E S S D D E E V V O O I I S S I I N N A A G G E E 11décembre 2007 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D E E B B A A T T S S Le président de l’UNPI, Jean Perrin, s’interroge sur la cohérence d’une politique qui vise à augmenter le taux de propriétaires alors qu’on constate une hausse des taxes foncières. L’étude réalisée par l’UNPI indique que les sommes perçues par les collectivités locales sont passées entre2001 et2006 de 18 à 25milliards d’euros, soit une hausse de 37%. L’UNPI dénonce la hausse des taxes foncières “70% de propriétaires: c’est le maximum” “70% de propriétaires, c’est le maximum” a affirmé Christine Boutin à l’assemblée générale de l’Anil ce 5décembre consacrée au thème “logement: le temps des héritiers”. Tout en s’inscrivant, objectif présidentiel oblige, dans une politique de hausse du taux de 56% de propriétaires, le ministre a surtout démontré que la diversité des statuts d’occupation était un “atout majeur” pour notre société. Christine Boutin a aussi rappelé qu’à 65 ans, 80% des Français sont propriétaires. En réalité, la priorité de Christine Boutin, c’est la mise en œuvre du DALO. Elle a certifié qu’au 1 er janvier, les commissions de médiation seraient mises en place. Christine Boutin a par ailleurs à nouveau indiqué qu’il fallait libérer du foncier et “réfléchir à augmenter la densité de nos villes”. Elle annonce des mesures imminents en faveur des maires bâtisseurs. Quant à l’investissement locatif, le ministre ne se dit “pas hostile à travailler à l’évolution de ces produits” et précise qu’elle travaille sur la question d’un dispositif pour favoriser l’investissement locatif très social. Socialisation extrême ? À propos de la GRL, Madame Aubey Berhtelot (DGUHC) a expliqué que l’Etat a pour objectif de généraliser le dispositif, pour couvrir les publics que le 1% ne peut pas prendre en char- ge. Pour Jean-Yves Mano (adjoint au maire de Paris chargé du logement), la généralisation de la GRL est une bonne chose, mais insuffisante et il considère qu’il faut désormais passer aux réquisitions. En revanche, Pierre Méhaignerie met en garde: “attention à la socialisation extrême des risques”, estimant qu’il ne faut pas aller trop loin dans le déplacement du curseur entre res- ponsabilité et solidarité. René Pallincourt (Fnaim) se dit aussi réservé sur la généralisation de la GRL Philippe Pelletier (Anah) relève que le risque locatif est collectivement un bon risque mais individuellement dramatique ; il évoque la piste d’une extension de l’assurance multirisque habi- tation pour couvrir ce risque. Quant aux mécanismes visant à favoriser l’accession, les débats ont mis en lumière leur diversité et leur complexité croissante notam- ment en raison des compléments mis en place par les collectivités locales. Jean-François Gabilla (FPC) a aussi dénoncé les effets pervers des contraintes des collecti- vités locales qui imposent des “coûts maîtri- sés” faisant reporter cette charge sur les accédants libres. En conclusion, le président de l’Anil, Claude Jan- nerot a pu, sans contestation possible, affirme que le besoin d’information était particulière- ment crucial pour les personnes fragiles. Avec 600 juristes répartis dans 73 départements (dont 6 ouvertures en 2006), le réseau des Adil est toujours plus nécessaire pour assurer un conseil neutre tant en matière d’accession que de rapports locatifs. Christine Boutin a d’ailleurs assuré un appui marqué au réseau en félicitant son directeur général Bernard Vorms et en appelant à la créa- tion d’une Adil dans chaque département. Régions Hausse des taux de 2002 à 2007 Languedoc-Roussillon 80,77% Guadeloupe 78,08% Auvergne 62,72% PACA 59,46% Bourgogne 55,26% Ile-de-France 45,98% Lorraine 38,14% Franche-Comté 27,69% Nord-Pas-de-Calais 24,16% Rhône-Alpes 23,21% Midi-Pyrénées 22,40% Picardie 22,16% Basse Normandie 20,28% Bretagne 20,24% Régions ayant augmenté leur taux d’imposition de plus de 20% Départements Hausse des taux de 2002 à 2007 Bouches du Rhône 79,64% Haute Corse 47,21% Creuse 42,24% Ille-et-Vilaine 38,36% Vienne 37,93% Pas-de-Calais 33,67% Gers 32,03% Loir-et-Cher 31,58% Charente 29,97% Ardèche 29,85% Meurthe-et-Moselle 29,40% Haute Loire 29,23% Tarn 28,93% Bas Rhin 28,13% Départements ayant le plus aug- menté leur taux d’imposition Bibliographie La 15 e édition de l’Annuaire des sociétés immobilière cotées européennes de l’IEIF est parue. Cet annuaire bilingue en 2 fois 186 pages (120 € ) comporte à la fois des fiches par société et des tableaux de synthèse sur toutes les sociétés du secteur (SIIC, REITs et Foncières). À lire notamment l’analyse de Philippe Tannenbaum sur les bouleverse- ments spectaculaires dans l’immobilier coté européen. Il scrute la baisse des marchés de 2007 avec un éclairage particulier sur les marchés espagnol, allemand et français. IEIF. Tél. 0144826363. le taux le plus bas (4,60%) et le Gers est le département de métropole qui a le taux le plus élevé (21,89%). Seule la Guyanne le dépasse (25,98%). Quant aux évolutions elles sont aussi très dis- parates (voir tableaux). Le record de hausse est atteint par la région Languedoc-Rous- sillon (+80,77%) et par le département des Bouches-du-Rhône (+79,64%). Jean Perrin reconnaît que la décentralisation a provoqué des transferts de charges vers les collectivités qui ne sont pas compensés inté- gralement, mais juge que cette évolution n’incite pas les Français à devenir proprié- taires. Il demande donc que l’augmentation des taux et des bases soit limitée à l’inflation. Par ailleurs, l’UNPI s’insurge contre la pers- pective de suppression du dépôt de garantie, faisant remarquer que même pour un Vélib, il est demandé un dépôt de garantie… Les valeurs locatives, base du calcul de ces taxes, ont été majorées de 8,6% en 5 ans. Mais il s’y ajoute les augmentations de taux décidées par les collectivités locales. L’étude montre la diversité des taux pratiqués. Les taux régionaux s’étagent de 1,02% en Corse ou 1,27% à Paris, mais atteignent 4,70% en Languedoc Roussillon et 5,16% en Normandie. La diversité est plus forte pour les départements: si on excepte Paris (0%), le département des Yvelines pratique 11décembre 2007 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N T T E E R R V V I I E E W W Jurishebdo Immobilier: quel est l’apport de cet arrêt de la chambre mixte? P.P.: «l’arrêt du 9 novembre de la chambre mixte de la Cour de cassation confirme que la violation de l’article L 631-7 du CCH a pour sanction la nullité absolue du bail. La sanction prévue par la loi, c’est l’annulation automatique du contrat, qu’il s’agisse d’un bail ou même, comme le prévoit le texte, de tout accord ou convention quelconque passée en violation de l'article L 631-7 du CCH, ce qui peut être une cession de fonds de commerce, une pro- messe de vente ou une vente. Chaque partie peut en droit théoriquement l’invoquer, tant le bailleur que le preneur». JHI: que se passe-t-il pour le bailleur? P.P.: «du côté du bailleur, invoquer la nullité du bail aurait plutôt un effet "boomerang". En effet, cet arrêt ne revient pas sur la jurisprudence antérieure selon laquelle l’obligation d’obtenir l’autorisation de l’article L 631-7 pèse sur le bailleur exclusive- ment, et ce préalablement à la conclusion du bail, quelles que soient les clauses tendant à mettre à la charge du preneur l'obtention des autorisations administratives nécessaires à son occupation. Si le juge est tenu dans ce cas de prononcer la nullité du bail en tant qu'elle est d’ordre public, le bailleur encourt le risque d'être condamné au paiement d'une lourde indemnité au profit du preneur qui ne pourrait plus se maintenir dans les lieux: on peut penser qu'elle serait supérieure à l'indemnité d'éviction car le juge pourrait, par ce biais, vouloir réparer la faute commise par le bailleur en ayant loué des locaux sans autorisa- tion préalable, ce qui porte à la substance même du bail. JHI: et pour le preneur? P.P.: «la nullité est rétroactive: elle produit donc un effet ab initio. Le bail est réputé n’avoir jamais existé, mais comme l’occupation a bien eu lieu, et en l'occurrence se poursuit au moment où la nulli- té du bail est prononcée, il faut bien fixer une indemnité d'occupation. Ici, le preneur voulait sans doute éviter de payer un loyer déplafonné. Il invo- quait alors la nullité du bail, et en conséquence celle du congé qui lui avait été adressé ultérieure- ment avec refus d’indemnité d’éviction. Mais le juge a fixé souverainement le montant de l’indemnité d’occupation, en se gardant bien d'appliquer stricto sensu le bail annulé, mais en s'en inspirant, pour avoir retenu le dernier mon- tant du loyer déplafonné, plus charges. Le mon- tant est fixé à une valeur équitable correspondant à l'occupation réelle». JHI: l’arrêt apporte-t-il quelque chose de nouveau sur la fixation de l’indemnité d’occupation? P.P.: «c’est le premier arrêt qui statue sur cette "troisième catégorie" d’indemnité d’occupation. La première est celle due par le preneur, occu- pant sans droit ni titre (résiliation du bail à ses torts): l’indemnité d'occupation qui a une finalité réparatrice et compensatoire, est souvent fixée à un montant supérieur au loyer selon le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. La deuxième est celle de l’article L 145-28 du code de commerce où suite au congé du bailleur avec refus de renouvellement, la loi autorise le pre- neur à rester dans les lieux dans l’attente du ver- sement de son indemnité d’éviction. D'après un arrêt du 3octobre 2007, le montant de l'indemnité d'occupation, sauf stipulation contraire du bail, est fixé à la valeur locative:on peut se demander si cet arrêt revient sur la juris- prudence antérieure qui admettait qu'elle pou- vait faire l'objet d'un abattement pour compen- ser la précarité de l’occupation du preneur. La troisième est celle de cet arrêt où nonobstant le prononcé de la nullité du bail, il faut bien tirer les conséquences pécuniaires de l’occupation effecti- ve des lieux, faite à titre commercial. L’indemnité n’est ni majorée, ni diminuée, mais "s'inspire" du dernier loyer. Cet arrêt indique encore que son montant relève du pouvoir souverain du juge du fond». JHI: la solution de la Cour de Cassation a-t-elle un impact sur la situation des investisseurs? P.P.: «le preneur avait voulu mettre en cause l’acquéreur qui n'était pas le bailleur initial. Il l’avait fait très logiquement sur le fondement de l’article 1382 puisqu’à la suite de la nullité du bail, il n’y avait plus de relation contractuelle. Le preneur sou- tenait que l’acquéreur, en tant que professionnel de l’immobilier, se devait de connaître l’affectation irrégulière. La cour d’appel ne l’a pas suivi. Peu importe que l’acquéreur soit un professionnel de l’immobilier dès lors qu'il n'était pas le bailleur ini- tial qui avait consenti le bail sans avoir préalable- ment requis l'autorisation de L631-7 du CHH». JHI: l’acquéreur d’un immeuble loué peut-il se pré- munir contre le risque d’annulation des baux? P.P.: «depuis que la réforme a supprimé la déli- vrance des certificats préfectoraux, l’obligation de vérifier la régularité de l'affectation des locaux pèse davantage sur le vendeur et ses conseils (agents, notaires, avocats…). Si l'on conseille le vendeur, il paraît préférable de dévoiler à l’acquéreur s’il y a un problème d'affectation (ce qui créé un risque il est vrai de décote du prix): car du fait de l'arrêt, si le preneur exerce un recours indemnitaire contre l’acquéreur consécutif à la nullité du bail, l'acquéreur n'est pas redevable de l'indemnité, mais le bailleur initial l'est et le reste. Côté acquéreur, on peut prévoir une clause de garantie le protégeant contre les effets éventuels d'une nullité des conventions passées sur l'immeuble: mais pour être efficace, elle doit être confortée par une garantie bancaire. Or en l'état de l'incertitude née du nouveau texte sur l'imprescriptibilité de l'action en nullité du bail pour violation de l'article L 631-7 du CCH, celle-ci devient impossible à obtenir; elle est déjà illusoire sur 30 ans. Il vaut mieux régler le problème en amont. La solution de l’arrêt est néanmoins positi- ve car elle permet à l'acquéreur, nouveau bailleur, de percevoir une indemnité d’occupation égale au dernier loyer lorsque le bail est annulé. Mais il y a une réflexion à mener lors de la transaction car si l’arrêt protège l’acquéreur, la question se pose pour le vendeur, bailleur initial». JHI: la réforme de l’article L631-7 présente toute- fois des aspects positifs? P.P.: «en déplaçant la date de référence de 1945 à 1970, on a facilité la recherche dans le temps, mais renforcé la responsabilité sur les conseils, le certifi- cat préfectoral ayant disparu. Il est maintenant clair que les autorisations ont un caractère réel en cas de compensation, et personnel dans les autres cas. Mais la prescription acquisitive trentenaire ne s'applique pas. On pourrait penser à invoquer le nouvel article L 111-12 du code de l’urbanisme qui permet la délivrance d'un permis pour un immeuble achevé depuis 10 ans quelles que soient ses irrégularités antérieures. Mais des amen- dements ont apporté plusieurs dérogations à cet- te prescription décennale dont l'une concernant le cas des constructions édifiées sans permis. Cela pose la question de l’utilité de cette règle par exemple lorsqu'une partie de l'immeuble (telles des combles) a été légèrement surélevée, voire transformée en bureaux, sans permis ni autorisa- tion préalables. Nous attendons la réponse des juges sur cette question au regard de la législation de l'urbanisme. Mais celle de la police de l'habitat étant indépendante, il est fort à penser que l'occupation irrégulière ne pourra ainsi être régu- larisée par un nouveau permis, l'autorisation de l'article L631-7 restant impérative». JHI: Un conseil en conclusion? P.P.: «l’arme de la nullité du bail doit plutôt être utilisée pour se mettre autour d’une table pour rouvrir une négociation équitable» ● Pascale Poupelin (avocat associé, Salans) : «La nullité du bail est une arme absolue, mais peut avoir un “effet boomerang”». Pascale Poupelin nous donne son avis sur l’arrêt qu’a rendu la chambre mixte de la Cour de cassation le 9novembre 2007 (1) , qui traite de la nullité d’un bail conclu en violation de l’article L 631-7 du CCH. Cette nullité, qui s’applique même, comme dans cette affaire, lorsque l’immeuble a été revendu, est une arme redoutable; il revient tant au bailleur qu’au preneur de la manier avec précaution. Le groupe immobilier de Salans à Paris s’articule désormais autour de 5 associés et plus de 10 colla- borateurs; il sera plus particulièrement animé par Henry Lazarski, Antonia Raccat et François Ver- dot, Pascale Poupelin demeurant en charge du développement de l’activité «immobilier utilisa- teurs» et «contentieux immobilier complexe». (1) lire l’extrait de l’arrêt en page 6.
